Immobilien- und Mietrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
2888 Entscheidungen insgesamt
Online seit 20. Juni
IMRRS 2024, 0780![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Schöneberg, Urteil vom 11.04.2024 - 105 C 226/23
Aufwändig gestaltet ist ein Wohnumfeld, wenn eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden ist. Hierfür ist ein besonderer gärtnerischer und/oder architektonischer Aufwand erforderlich, der in unterschiedlichsten konkreten Ausprägungen erscheinen kann, der aber über grundlegende Strukturen, wie das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche, signifikant hinausgehen muss.
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Online seit 17. Juni
IMRRS 2024, 0787![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Beschluss vom 23.05.2024 - 67 T 30/24
Die mit einem Zahlungsverzug begründete Pflichtverletzung des Mieters ist nicht allein deshalb "erheblich" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, weil der Zahlungsrückstand summenmäßig über eine Monatsmiete hinausgeht (hier: Zahlungsrückstand i.H.v. 812,23 Euro). Für die Erheblichkeitsprüfung ist vielmehr auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen.*)
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IMRRS 2024, 0650
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Bad Salzungen, Urteil vom 22.06.2023 - 1 C 119/22
1. Weicht die zum Vergleichszwecke angegebene Wohnung um 33% von der Wohnfläche der Mietwohnung ab, liegt insoweit eine Flächenabweichung von einem solchen Ausmaß vor, die eine Vergleichbarkeit der Wohnungen ausschließt.
2. Verfügt die Vergleichswohnung über neueste Elektrik nach dem Stand der Technik, während in der Mietwohnung noch alte Alu-Leitungen verlegt sind, und sind im Gegensatz zur Mietwohnung in der Vergleichswohnung zusätzlich die Fußböden und das Bad saniert und die Türen erneuert, weist die Vergleichswohnung einen Qualitätsstandard auf, der derart vom Qualitätsstandard der Mietwohnung abweicht, dass kein Vergleich gerechtfertigt ist.
3. Eine Haushälfte ist kein Vergleichsobjekt für eine Mietwohnung.
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Online seit 14. Juni
IMRRS 2024, 0781![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Langen, Urteil vom 27.03.2024 - 55 C 72/23
1. Die Feststellung eines Legionellenbefalls in anderen Wohnungen des Gebäudekomplexes stellt keinen Mangel der eigenen Wohnung dar.
2. Von einer konkreten Gesundheitsgefährdung ist erst bei einem Legionellenkonzentrationswert über dem Grenzwert von 1.000 Kbe pro 100 ml auszugehen.
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Online seit 13. Juni
IMRRS 2024, 0674![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Hamburg, Beschluss vom 09.02.2024 - 311 S 89/23
1. Wird der Mangel der Vollmacht gerügt, ist stets der Nachweis nach § 80 ZPO zu führen. Danach ist die Vollmacht schriftlich zu den Gerichtsakten einzureichen.
2. Der Vermieter kann, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden in erheblichen Maße gestört hat, ein Hausverbot aussprechen.
3. Dies muss der Mieter durchsetzen, sonst droht die Kündigung.
4. Eine strafrechtliche Verurteilung ist nicht Voraussetzung, um dem Verhalten einer Partei bzw. einem ihr zuzurechnenden Verhalten ein derartiges Gewicht zu verleihen, dass es eine Kündigung zu begründen geeignet ist.
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Online seit 12. Juni
IMRRS 2024, 0700![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 186/23
1. Die Rückzahlung der Kaution steht mehreren Mietern als Mitgläubigern zu. Ist der Anspruch eines Mieters verjährt, tangiert dies dementsprechend nicht den Anspruch der anderen Mitmieter.
2. Zwar können auch vorformulierte Klauseln im Einzelfall Gegenstand und Ergebnis von Individualabreden sein, insbesondere wenn sie im Einzelnen ausgehandelt sind. Jedoch liegt ein solches Aushandeln nur vor, wenn der Verwender den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der effektiven Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären.
3. Allein die Vornahme einer den Mietern günstigen Änderung und Überarbeitung der vorgesehenen Vertragsbestimmungen ändert nichts an der nachteiligen Wirkung der Schönheitsreparaturklauseln, deren gesetzesfremder Kern durch die damit verbundene Aufnahme einer dem Mieter entgegenkommenden Klausel nicht nach obiger Maßgabe ernsthaft zur Disposition unter Einräumen eigener effektiven vertraglicher Gestaltungsmöglichkeiten der Mieter hinsichtlich des Umfangs der ihnen überbürdeten Schönheitsreparaturen sowie der Quotenklausel gestellt und ausgehandelt wird.
4. Eine AGB-Klausel, wonach Wände und Decken "in dem ursprünglichen Weißton (beim Vermieter zu erfragen)" bei Rückgabe der Mietsache zu streichen sind, ist unwirksam.
5. Auch eine Klausel, wonach die Rückgabe in "gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen etc.)" zu erfolgen hat, ist unwirksam, da ihr die Transparenz bezüglich des tatsächlich geschuldeten Übergabezustands fehlt und der Mieter bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schuldet, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgehen.
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Online seit 11. Juni
IMRRS 2024, 0675![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Nürtingen, Urteil vom 15.02.2024 - 47 C 2084/23
1. Die wesentlichen Gründe des Einspruchs gegen ein Versäumnisurteil sind in der Regel in der Einspruchsfrist mitzuteilen.
2. Hat der Vermieter selbst in erheblichem Maße gegen seine Pflichten als Vermieter verstoßen (hier insbesondere wiederholter Heizungsausfall in den Wintermonaten), so verstößt es gegen Treu und Glauben, sich auf geringfügig verspätete Mietzahlungen zu berufen und die Gesamtabwägung ergibt insoweit, dass eine außerordentliche Kündigung wegen geringfügiger Vertragsverletzungen der Mieterseite nicht zulässig ist.
3. Es verstößt auch gegen Treu und Glauben, einerseits gravierend gegen grundlegende Vermieterpflichten zu verstoßen und andererseits wegen geringfügig zu spät gezahlter Miete ordentlich zu kündigen.
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Online seit 10. Juni
IMRRS 2024, 0651![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Schöneberg, Urteil vom 18.04.2024 - 107 C 159/22
Vereinbaren die Parteien, dass der Mieter nach Mietende die Wohnung noch bis zu einem bestimmten Zeitpunkt weiter nutzen darf und hierfür eine Nutzungsentschädigung zahlt, so bleibt es für den Beginn der Verjährung von Ansprüchen nach § 548 Abs. 2 BGB beim eigentlichen Mietende.
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Online seit 7. Juni
IMRRS 2024, 0738![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 29.12.2022 - 65 S 51/22
1. Die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung setzt eine Aufteilung nach Gewerken nicht voraus.
2. Ist die Mieterhöhung formell wirksam, sind Erläuterungen und Nachweise - gegebenenfalls auf richterlichen Hinweis - im Prozess möglich und von den Gerichten zu berücksichtigen; nur eine Mieterhöhungserklärung, die die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht einhält, ist (unheilbar) nichtig.
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Online seit 6. Juni
IMRRS 2024, 0734![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Lübeck, Urteil vom 16.11.2023 - 14 S 21/22
1. Ist in einem Mietvertrag vereinbart "Stromkostenpauschale monatlich (kann nicht abgerechnet werden)", dann ist auch eine nicht abrechnungsfähige Pauschale vereinbart.
2. Die Parteien können nachträglich grundsätzlich eine zu Beginn des Mietverhältnisses getroffene Vereinbarung über Nebenkosten ändern. Eine solche nachträgliche Einigung ist auch stillschweigend möglich.
3. Bei Rechenfehlern, Zahlendrehern oder anderen offensichtlichen Fehlern, wie z. B. einem falschen Abzug der Nebenkostenvorauszahlung, gilt der Ausschluss des § 556 Abs. 3 BGB nicht.
4. Heizkosten können nicht nach dem Abflussprinzip, sondern nur unter Ansatz des im Abrechnungszeitraum verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden. Rechtsfolge dieses Fehlers ist zwingend, dass die Heizkosten aus der Abrechnung herauszunehmen sind.
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IMRRS 2024, 0607
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Wedding, Urteil vom 12.03.2024 - 16 C 298/23
Aus der Zielsetzung von § 573b BGB, der eine Teilkündigung des Vermieters von nicht zum Wohnen bestimmten Nebenräumen ermöglicht, wenn er Wohnraum zum Zwecke der Vermietung schaffen will, folgt, dass es einer Teilkündigung nicht entgegensteht, wenn zu einem unbekannten früheren Zeitpunkt die baulichen Voraussetzungen für eine Wohnnutzung gegeben waren oder eine Wohnnutzung irgendwann einmal tatsächlich stattgefunden hat.
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Online seit 5. Juni
IMRRS 2024, 0736![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Beschluss vom 01.02.2024 - 66 S 103/23
1. Bei der Überprüfung der Anforderungen für eine beigefügte Vollmachtsurkunde sind strenge Maßstäbe geboten, weil § 174 BGB dem Interesse des Erklärungsempfängers dient, auf der Grundlage der ihm vorliegenden Originalurkunden zweifelsfrei beurteilen zu können, ob bei dem fraglichen Rechtsgeschäft ein wirksames Vertreterhandeln vorliegt oder nicht.
2. Eine geeignete Vollmachtsurkunde muss den Bevollmächtigten, die Erteilung der Vollmacht und deren Umfang deutlich niederlegen.
3. Eine Vollmacht kann zurückgewiesen werden, wenn sie auf einem Anwaltsformular erstellt ist, ein konkretes Streitverhältnis nicht angegeben ist oder auch nur ein vage für den Empfänger ersichtlicher Hinweis darauf fehlt, dass der Rechtsanwalt in dem streitgegenständlichen Mietverhältnis gegenüber dem Mieter tätig werden soll.
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IMRRS 2024, 0720
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023 - 316 O 4/22
1. Zwar obliegt dem Vertragspartner des Verwenders die Beweislast für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dieser wird er jedoch regelmäßig schon durch Hinweis auf die äußere Form der vorformulierten Vertragsbedingungen als Indiz für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerecht.
2. Von einem Aushandeln der einzelnen Klauseln kann nur dann gesprochen werden, wenn sich der Verwender deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt; die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen.
3. Nachträgliche Veränderungen des vorformulierten Textes können grundsätzlich nur ein Indiz dafür sein, dass der Vertrag insoweit im Einzelnen ausgehandelt wurde.
4. (Preis-)Nebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der AGB-Kontrolle.
5. Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle jedoch nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.
6. Eine Preisanpassungsklausel, die nur eine Richtung kennt - nämlich zu Gunsten des Verwenders nach oben -, ist unwirksam.
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Online seit 4. Juni
IMRRS 2024, 0652![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Köpenick, Urteil vom 29.04.2024 - 5 C 126/23
1. Eine Erhöhung über den Mittelwert ist zulässig, wenn den Wohnwert erhöhende Merkmale vorliegen, wobei für jede im Berliner Mietspiegel aufgeführte Merkmalgruppe mit überwiegend positiven Merkmalen 20 Prozent der Differenz zum Spannenwert hinzugerechnet, für jede mit überwiegend negativen Merkmalen 20 Prozent abgezogen werden.
2. Entscheidend ist der Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens.
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Online seit 3. Juni
IMRRS 2024, 0731![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 13.12.2023 - 29 O 1152/23
1. Auf die zeitlich begrenzte Überlassung von Standardsoftware und Einräumung von Nutzungsrechten kann Mietvertragsrecht anzuwenden sein, wenn die vereinbarte Pflege der Software von untergeordneter Bedeutung ist.
2. Ein Mangel einer Virenschutzsoftware i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt nicht vor, wenn das Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik eine Warnung in Bezug auf die Nutzung dieser Software ausgesprochen hat, weil die Software für Spionageaktivitäten missbraucht werden könnte.
3. Wird die Nutzung einer gemieteten Software durch den Mieter aufgrund von öffentlich-rechtlichen Sanktionen (hier gegen Russland) erschwert, stellt dies keinen Mangel der Mietsache dar.
4. Ist die Nutzung einer mietvertraglich überlassenen Software aufgrund von Sanktionen rechtlich nicht mehr zulässig, kann dies zum Wegfall der Geschäftsgrundlage und zur Verpflichtung zu einer teilweisen Rückzahlung gezahlter Miete führen.
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IMRRS 2024, 0730
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
EuGH, Urteil vom 30.05.2024 - Rs. C-400/22
1. Art. 8 Abs. 2 Richtlinie 2011/83/EU ist dahin auszulegen, dass im Fall von über Webseiten geschlossenen Fernabsatzverträgen die dem Unternehmer obliegende Pflicht, dafür zu sorgen, dass der Verbraucher bei der Bestellung ausdrücklich mit einer Zahlungsverpflichtung einverstanden ist, auch dann Anwendung findet, wenn der Verbraucher erst nach der Erfüllung einer weiteren Bedingung verpflichtet ist, dem Unternehmer die entgeltliche Gegenleistung zu zahlen.*)
2. Wenn der Unternehmer seine Informationspflicht nicht beachtet hat, ist der Verbraucher an die Bestellung nicht gebunden. Den Verbraucher hindert allerdings nichts daran, seine Bestellung zu bestätigen.
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Online seit 31. Mai
IMRRS 2024, 0719![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2023 - 4 U 10/22
1. Die Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht durch den Mieter ist zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst, kann aber im Rahmen de Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung dafür ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.*)
2. Grundsätzlich kommt eine Einschränkung der Betriebspflicht nach Maßgabe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Der Vermieter, der auf Erfüllung der Betriebspflicht durch den Mieter besteht, handelt allerdings nicht schon allein deswegen treuwidrig, weil die Betriebsaufnahme oder deren Fortsetzung für den Mieter unrentabel ist. Denn das Risiko der Gewinnerzielung in einem angemieteten Objekt trägt der Mieter.*)
3. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Fall der Verletzung von Betriebspflichten sind zu Gunsten des Gewerberaummieters die außergewöhnlichen Umstände der Corona-Pandemie zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen "Lockdowns" in den Jahren 2020 und 2021 erscheint die Nichtöffnung einer Mietfläche in einem Einkaufszentrum im Sommer 2021 vergleichsweise kurz nach Ende des weitreichenden sog. "zweiten Lockdowns" und der sog. "Bundesnotbremse" in deutlich milderem Licht als zu "normalen" Zeiten vor und nach der Pandemie.*)
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IMRRS 2024, 0695
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Frankenthal, Urteil vom 26.07.2023 - 3 O 62/23
Sofort anerkennen setzt in der Regel voraus, dass die erste sich bietende prozessuale Möglichkeit gegenüber Gericht und Prozessgegner wahrgenommen wird, wobei es ausreicht, wenn trotz anfänglicher Rechtsverteidigung eine erst im späteren Prozessverlauf fällig gewordene Geldforderung oder nachträglich schlüssig gemachte Klage, dann allerdings unverzüglich, anerkannt wird.
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Online seit 29. Mai
IMRRS 2024, 0714![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
KG, Urteil vom 01.06.2023 - 8 U 23/23
Allein aus dem Umstand, dass der (ursprüngliche) Vermieter von Mietbeginn an über neun Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet hat, lässt sich nicht auf einen Willen des Vermieters schließen, ein ihm nachteiliges konkludentes Vertragsänderungsangebot dahingehend abzugeben, dass die vereinbarte Abrechnung der Betriebskosten für die Zukunft ausgeschlossen sein solle.
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Online seit 28. Mai
IMRRS 2024, 0705![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 23.05.2023 - 43b C 384/21
Eine Eigenbedarfskündigung kann wirksam auch dann erfolgen, wenn die Realisierung des Eigenbedarfs erst nach Umbauten möglich ist.
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IMRRS 2024, 0690
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Münster, Urteil vom 11.10.2022 - 38 C 1947/22
1. Ein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters ergibt sich aus Treu und Glauben gegenüber dem Zahlungsverlangen des Vermieters aus der Betriebskostenabrechnung, solange der Vermieter dem Mieter eine Belegeinsicht im Sinne des § 259 Abs. 1 BGB nicht gewährt hat.
2. Die Abrechnungsbelege sind in einer geordneten Form vorzulegen. Das umfasst eine zweckmäßige, übersichtliche Aufgliederung in Abrechnungsposten.
3. Die Vorlage von Zahlungsbelegen ist in jedem Fall erforderlich, wenn der Vermieter nach dem Abflussprinzip abrechnet, indem er Zahlungen an Dritte auf die Mieter umlegt. In diesem Fall kommt es entscheidend darauf an, welche Kosten im Abrechnungszeitraum tatsächlich durch den Vermieter bezahlt wurden.
4. Das vorgelegte Dokument muss geeignet sein, den tatsächlichen Zahlungsabfluss auf dem Konto der Klägerin hinreichend zu dokumentieren. Ein SAP-Auszug genügt nicht, um Transaktionen nachzuweisen, da es sich dabei nur um eine firmeninterne Dokumentationssoftware handelt.
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Online seit 27. Mai
IMRRS 2024, 0693![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
KG, Beschluss vom 30.01.2023 - 8 U 162/22
1. Die Kündigung per Fax genügt der gewillkürten Schriftform.
2. Ein treuwidriges Verhalten der Voreigentümer steht der Kündigungsbefugnis der Grundstückserwerber nicht entgegen.
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Online seit 24. Mai
IMRRS 2024, 0707![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Kreuzberg, Urteil vom 17.01.2023 - 13 C 104/22
1. Ein Schadensersatzanspruch wegen unberechtigter Eigenbedarfskündigung kann für den Mieter entstehen, wenn der Vermieter es versäumt hat, die Ernsthaftigkeit des Nutzungswillens für die Bedarfsperson zu ermitteln.
2. Der Anspruch entfällt bei einer Aufhebungsvereinbarung nach Anfrage auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag nur ausnahmsweise, wenn der Mieter unabhängig vom Eigenbedarf zur Räumung entschlossen war.
3. Zu den durch den Umzug verursachten Kosten gehört auch die monatliche Mietmehrbelastung für eine vergleichbare Wohnung; eine zeitliche Begrenzung, wie lange die Differenzmiete verlangt werden kann, besteht nicht.
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IMRRS 2024, 0706
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Stuttgart, Urteil vom 07.03.2023 - 31 C 2886/21
Eine erforderliche Aufwendung ist gegeben, wenn der Mieter diese nach einer verständigen, mit der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt durchgeführten Prüfung ex ante zur Mängelbeseitigung für geeignet und notwendig halten durfte. Dabei kann die Einholung fachmännischen Rats geboten sein, wobei sich der Mieter grundsätzlich auf das Urteil eines Fachmanns verlassen darf.
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Online seit 23. Mai
IMRRS 2024, 0694![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Paderborn, Urteil vom 24.02.2023 - 58 C 3/23
Die Betriebskosten sind wirksam auf den Mieter umgelegt, wenn zwar im Mietvertragsformular nichts angekreuzt ist, allerdings 45 Euro monatlich als "Betriebskostenvorschuss" und 50 Euro monatlich als "Heizkostenvorschuss" eingetragen ist.
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IMRRS 2024, 0685
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg-Altona, Urteil vom 07.11.2023 - 318b C 212/22
ohne amtlichen Leitsatz
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Online seit 22. Mai
IMRRS 2024, 0686![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Paderborn, Urteil vom 19.10.2023 - 50c C 156/23
Bei der Frage der Überbelegung ist auf das Verhältnis der Anzahl an Mietern und Untermietern zur Gesamtwohnfläche der Wohnung und zur Anzahl der Wohnräume abzustellen. Dabei werden die Wohnungsaufsichtsgesetze der Länder als Maßstab genommen, wonach pro Person ein Raum und eine Nutzfläche von 6 bis 9 qm bzw. pro Erwachsenem oder zwei Kindern bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 qm zur Verfügung stehen müssen. Nach Außerkrafttreten des Wohnungsaufsichtsgesetzes heißt es nunmehr in § 10 Abs. 2 WohnStG, dass einzelne Wohnräume nur überlassen oder benutzt werden dürfen, wenn für jede Person eine Wohnfläche von mindestens 8 qm vorhanden ist und Nebenräume zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen.
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IMRRS 2024, 0399
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23
1. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zu Grunde zu legen ist, ist allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt.
2. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen.
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Online seit 21. Mai
IMRRS 2024, 0639![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Recklinghausen, Urteil vom 10.07.2023 - 17 C 24/23
1. Die Belegeinsicht erfolgt in der Geschäftsstelle des Vermieters. Der Mieter hat regelmäßig keinen Anspruch auf Übersendung der Belege.
2. Ausnahmsweise gilt etwas anderes, wenn die Einsichtnahme in der Geschäftsstelle für den Mieter unzumutbar ist.
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Online seit 17. Mai
IMRRS 2024, 0684![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2024 - 37 C 285/23
Bei unklaren Formulierungen in AGB des Vermieters dazu, ob Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung vereinbart sind, ist im Fall einer Nachforderung des Vermieters im Zweifel eine Pauschale anzunehmen.*)
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IMRRS 2024, 0683
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Dachau, Urteil vom 10.05.2024 - 4 C 240/22
1. Bei einem Kaufpreisabschlag von 15 - 20% eines vermieteten gegenüber einem unvermieteten Objekt liegt ein erheblichen Nachteil vor, der den Vermieter zu einer Verwertungskündigung berechtigen kann.
2. Bei Überschreiten der 20%-Grenze kommt es weiter nicht (mehr) auf die wirtschaftlichen Verhältnisse des Vermieters im Übrigen an.
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IMRRS 2024, 0614
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2024 - 24 U 233/22
ohne amtlichen Leitsatz
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Online seit 16. Mai
IMRRS 2024, 0678![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BayObLG, Beschluss vom 24.04.2024 - 101 AR 15/24
(Ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2024, 0655
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 19.04.2024 - 49 C 373/23
Die Übertragung des Eigentums an einem Mietobjekt im Rahmen der Auseinandersetzung einer Kommanditgesellschaft auf einen Kommanditisten führt nach § 566 Abs. 1 BGB zu einem Wechsel der Vermieterstellung (Abgrenzung zu BGH, IMR 2019, 133). Auf den Fall des § 566 Abs. 1 BGB ist § 727 Abs. 1 ZPO jedenfalls analog anwendbar. Weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB folgt eine Beschränkung des Anwendungsbereichs des § 566 Abs. 1 BGB auf Fälle, in denen mieterseitig ein Besitzrecht besteht.
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Online seit 15. Mai
IMRRS 2024, 0646![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 05.03.2024 - 67 S 179/23
Die Schuldhaftigkeit der dem Wohnraummieter zur Last gelegten Pflichtverletzung ist eine Kündigungsvoraussetzung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Die Beweislast dafür richtet sich nach allgemeinen kündigungsrechtlichen Grundsätzen. Sie obliegt dem Vermieter (entgegen BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15, IMR 2016, 272 = ZMR 2016, 523).*)
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Online seit 14. Mai
IMRRS 2024, 0654![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Brandenburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 196/23
Eine Kündigungsgrund kann auch nach Inkrafttreten des Konsum-Cannabis-Gesetz - KCanG - grundsätzlich dann gegeben sein, wenn der Bereich der eigenen Wohnung durch die Auswirkungen des Cannabiskonsums überschritten wird, da insofern dann ein Verstoß gegen das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme und damit eine erhebliche Störung des Hausfriedens in Betracht kommt (§ 241 Abs. 2, §§ 535, 543 Abs. 1, §§ 549, 569 Abs. 2, §§ 573, 573c, 574, 574a BGB unter Beachtung des KCanG).*)
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IMRRS 2024, 0647
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024 - 5 U 2077/23
Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gem. § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine in formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, Rz. 28, IBRRS 2013, 0924 = IMRRS 2013, 0583).*)
Online seit 13. Mai
IMRRS 2024, 0600![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 21.06.2023 - 14 S 11787/22
Nach dem Grundsatz der Einheitlichkeit eines Mietvertrags liegt im Mischmietverhältnis genau genommen keine separate Garagenmiete vor. Vielmehr ist letztlich in der ausdrücklichen Ausweisung des auf eine Garage entfallenden Mietzinsanteils letztlich nur eine Offenlegung der vermieterseitigen Kalkulationsgrundlage - ähnlich wie im Fall des "Zuschlags Schönheitsreparaturen" - zu sehen.
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Online seit 12. Mai
IMRRS 2024, 0615![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 16.04.2024 - 67 S 39/24
Zur Unzulänglichkeit des standardisierten Rügeschreibens eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB (a.F.) weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinander setzt.*)
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Online seit 10. Mai
IMRRS 2024, 0601![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 12.05.2023 - 533 C 182/22
Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrags ein erheblicher Nachteil entsteht, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung zu verbleiben, vorzunehmen. Die erforderliche Abwägung zwischen dem Bestandsinteresse des Mieters und dem Verwertungsinteresse des Eigentümers entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.
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IMRRS 2024, 0598
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Paderborn, Urteil vom 27.07.2023 - 54 C 61/23
Eine Beleidigung liegt bei der Nahelegung, sich einen Betreuer bestellen zu lassen, nicht vor.
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Online seit 8. Mai
IMRRS 2024, 0644![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 10.04.2024 - VIII ZR 286/22
1. Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen (hier: Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei), wird es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses i.S.v. § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde (Bestätigung von Senatsurteil vom 29.03.2017 - VIII ZR 45/16, IMR 2017, 261).*)
2. Höhere Anforderungen gelten nicht deshalb, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungssperrfrist gem. § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht.*)
3. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gem. §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.*)
IMRRS 2024, 0610
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Beschluss vom 25.04.2024 - 67 S 27/24
1. Im Falle einer Staffelmietvereinbarung muss der Mieter eine auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtete Klagen nicht auf die bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werdenden Mietstaffeln beschränken; er ist stattdessen grundsätzlich befugt, die preisrechtlich zulässige Höhe - der derzeitigen und/oder der in der Vergangenheit geschuldeten - Miete im Rahmen einer unbeschränkten Feststellungsklage geltend zu machen.*)
2. Ein auf Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichtetes Feststellungsurteil entfaltet für erstmals nach Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werden Mietstaffeln keine Rechtskraft, auch wenn der Feststellungstenor zeitlich unbeschränkt ist.*)
3. Maßstab der preisrechtlichen Überprüfung einer Folgestaffel ist - anders als bei § 556d Abs. 1 Satz 1 BGB - gem. § 557a Abs. 4 Satz 2 BGB der Zeitpunkt der erstmaligen Fälligkeit der Folgestaffel und nicht der Beginn des Mietverhältnisses oder der Schluss der mündlichen Verhandlung.*)
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Online seit 7. Mai
IMRRS 2024, 0636![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 10.04.2024 - VIII ZR 114/22
Zu den Anforderungen an die gerichtliche Prüfung des Vorliegens einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei der ernsthaften Gefahr eines Suizids des Mieters im Falle einer Verurteilung zur Räumung der Wohnung (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.10.2022 - VIII ZR 390/21, IMR 2023, 6).*)
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IMRRS 2024, 0635
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AG Hanau, Beschluss vom 19.02.2024 - 34 C 92/23
Der Vermieter kann dem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser aus Anlass eines Streits einen Eimer Wasser über ihm auskippt.*)
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IMRRS 2024, 0589
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AG Karlsruhe-Durlach, Urteil vom 09.04.2024 - 2 C 147/21
1. Werden eine Wohnung und ein Kfz-Stellplatz vermietet, kommen die §§ 558 ff. BGB - wohl - auch bezüglich der Erhöhung der Kfz-Stellplatzmiete zur Anwendung.
2. Infolgedessen bedarf das Mieterhöhungsverlangen betreffend den Kfz-Stellplatz einer Begründung i.S.v. § 558a BGB.
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Online seit 6. Mai
IMRRS 2024, 0629![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 23.04.2024 - 715 C 91/23
(Ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2024, 0593
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Mannheim, Urteil vom 03.04.2024 - 4 S 45/23
1. In die Nebenkostenabrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.
2. Soweit die Abrechnung die Anforderungen des § 14 UStG in formeller Hinsicht nicht erfüllt, steht dem Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Aushändigung einer vollständigen Abrechnung zu.
3. Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt.
4. Unabhängig von der umsatzsteuerlichen Vorbelastung der Nebenkosten entfällt auf die Nebenkosten mit der Nebenkostenabrechnung die jeweilige gesetzliche Umsatzsteuer. Der Mieter zahlt also auch auf nicht mit Vorsteuer belastete Beträge (bspw. die Grundsteuer) oder mit dem ermäßigten Steuersatz von 7% belastete Beträge (bspw. Wasser) den vollen Umsatzsteuersatz.
5. Der Vermieter darf dem Mieter auch auf Nebenkosten, die bereits mit Vorsteuern belastet sind, zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz in Rechnung stellen mit der Folge, dass das Finanzamt auf derartige Nebenkosten (zunächst) zweimal die Umsatzsteuer erhält.
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IMRRS 2024, 0592
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Mannheim, Urteil vom 22.06.2023 - 18 C 1002/23
(Ohne amtliche Leitsätze)
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Online seit 3. Mai
IMRRS 2024, 0599![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Beschluss vom 13.07.2023 - 14 S 6310/23
1. Eine Störung des Hausfriedens ist regelmäßig dann nachhaltig, wenn sie schwer wiegend ist. Zwar reichen kurze bzw. einmalige Störungen des Hausfriedens regelmäßig nicht für eine fristlose Kündigung aus. Allerdings kann auch ein einmaliger Vorfall den Hausfrieden so schwer stören, dass unter Abwägung aller Interessen eine Fortsetzung für den Vermieter nicht zumutbar ist.
2. Eine Abmahnung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB ausnahmsweise entbehrlich, wenn durch das Fehlverhalten des anderen Teils die Vertrauensgrundlage zwischen den Parteien so schwer wiegend erschüttert ist, dass sie auch durch eine erfolgreiche Abmahnung nicht wiederhergestellt werden kann.
3. Der Mieter eines Mehrparteienhauses, der dem polizeilichen Notruf wissentlich erfundene Tatsachen mitgeteilt und damit einen größeren Polizeieinsatz bei einem anderen Mieter ausgelöst hat, kann den Hausfrieden so schwer wiegend stören, dass dies eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung rechtfertigt (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB).
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