Immobilien- und Mietrecht.
Volltexturteile nach Sachgebieten
2924 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2016
IMRRS 2016, 0807OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2016 - 12 UF 170/15
Der Anspruch auf Mitwirkung an der Mitteilung nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB kann schon während der Trennungszeit geltend gemacht werden (entgegen OLG Hamm, Beschluss vom 03.09.2014 - 2 WF 170/14, IBRRS 2015, 0439 = IMRRS 2015, 0257).*)
VolltextIMRRS 2016, 0796
LG Berlin, Urteil vom 04.03.2016 - 63 S 199/15
Nutzt ein Rechtsanwalt seine Privatwohnung zwar für die Ausübung seines Berufs (hier: Angabe der Adresse bei der Rechtsanwaltskammer und Empfang von Post), findet aber kein Mandantenverkehr statt, ist eine Kündigung wegen unerlaubter teilgewerblicher Nutzung nicht gerechtfertigt.
VolltextIMRRS 2016, 0785
OLG Köln, Urteil vom 21.05.2015 - 18 U 60/14
1. Bei Beschädigungen der Mietsache ist vor der Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs der Mieter zunächst unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aufzufordern.
2. Auch der Leistungsanspruch auf Herstellung des ordnungsgemäßen Zustands unterliegt der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB. Voraussetzung dafür ist, dass der Leistungsanspruch im Zeitpunkt der Nachfristsetzung noch durchsetzbar ist.
VolltextIMRRS 2016, 0816
BGH, Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 198/15
Zur Mietminderung im Falle der Entwendung einer mitvermieteten, später auf Wunsch des Mieters vereinbarungsgemäß ausgelagerten Einbauküche.*)
VolltextIMRRS 2016, 0815
BGH, Urteil vom 13.04.2016 - XII ZR 146/14
1. Die formularmäßige Verpflichtung des Mieters in einem Einkaufszentrum, einer bestehenden Werbegemeinschaft in Form eines eingetragenen Vereins beizutreten, verstößt weder gegen § 305 c Abs. 1 BGB noch gegen § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)
2. Ist in der Vereinssatzung der Werbegemeinschaft die Höhe der monatlich vom Mieter zu zahlenden Beiträge konkret beziffert, bedarf es im Hinblick auf das Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB im Mietvertrag und in der Satzung keiner weiteren Festsetzung einer Höchstgrenze der Beiträge (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 12.07.2006 - XII ZR 39/04, NJW 2006, 3057, IMR 2006, 112).*)
VolltextIMRRS 2016, 0792
LG Köln, Urteil vom 15.04.2016 - 10 S 139/15
Stört ein Mieter wiederholt die Nachtruhe durch Lärm und laute Musik, verschmutzt er die Terrasse eines Mitmieters durch das Herabfallenlassen von Müll und anderen Gegenständen und beleidigt er Mitmieter, ist der Hausfrieden nachhaltig gestört und eine fristlose Kündigung gerechtfertigt.
VolltextIMRRS 2020, 0556
BGH, Urteil vom 12.05.2016 - III ZR 279/15
1. Eine Entgelterhöhung des Unternehmers (Heimträger) bei Änderung der Berechnungsgrundlage nach § 9 WBVG bedarf zu ihrer Wirksamkeit der Zustimmung des Verbrauchers (Heimbewohner). Dies gilt auch gegenüber Verbrauchern, die Leistungen nach dem SGB XI oder SGB XII in Anspruch nehmen.*)
2. Eine davon abweichende Vereinbarung, die ein einseitiges Entgelterhöhungsrecht des Heimträgers vorsieht, ist gem. § 16 WBVG unwirksam.*)
3. Die formularmäßige Vereinbarung eines einseitigen Entgelterhöhungsrechts des Heimträgers in Wohn- und Betreuungsverträgen benachteiligt den Verbraucher unangemessen i.S.d. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB, da sie wesentlichen vertragsrechtlichen Grundsätzen widerspricht und dem Gesetzeszweck, den Heimbewohner als gleichberechtigten Verhandlungs- und Vertragspartner zu stärken, zuwiderläuft.*)
VolltextIMRRS 2016, 0739
AG Frankenthal, Urteil vom 30.10.2014 - 3a C 270/14
1. Mit Leistung der Sicherheit erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn er die Mietsache zurückgegeben hat.
2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters ist ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Er wird dann fällig, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Kaution zurückgreifen muss.
3. Der Vermieter kann die Kaution nicht mit der Begründung zurückhalten, dass er gegen den Mieter einen Anspruch auf Schadensbeseitigung im Wege der Naturalherstellung hat; ein derartiges Zurückbehaltungsrecht steht mit dem Sinn und Zweck einer Kaution nicht im Einklang.
VolltextIMRRS 2016, 0756
BGH, Urteil vom 06.04.2016 - VIII ZR 78/15
1. § 556a Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 Satz 1 BGB gestattet es, verursachungsabhängige Betriebskosten nicht zu 100 % nach erfasster Verursachung umzulegen, sondern in gewissem Umfang verursachungsunabhängige Kostenbestandteile in die Umlage der Betriebskosten einzubeziehen (Fortführung von BGH, Urteil vom 06.10.2010 - VIII ZR 183/09, IMR 2010, 506 = NJW 2010, 3645). Nach dieser Maßgabe ist es zulässig, bei der Abrechnung der Betriebskosten der Müllbeseitigung am Maßstab des verursachten und erfassten Restmülls eine angemessene Mindestmenge zu berücksichtigen.*)
2. Eine Änderung des Abrechnungsmaßstabes gemäß § 556a Abs. 2 Satz 1 BGB schließt es nicht aus, das Änderungsrecht für einen künftigen Abrechnungszeitraum erneut auszuüben, weil sich der gewählte Maßstab als korrekturbedürftig erweisen kann.*)
VolltextIMRRS 2016, 0745
KG, Urteil vom 21.01.2016 - 8 U 164/15
1. Zu den Voraussetzungen für die Wahrung der Schriftform des § 550 BGB*)
2. Wenn die Parteien einen schriftlich abgeschlossenen Mietvertrag durch eine mündliche Vereinbarung abändern, müssen sie eine die Schriftform des § 126 BGB wahrende einheitliche Urkunde herstellen, wobei alle Vereinbarungen von der Unterschrift beider Vertragsparteien gedeckt sein müssen.*)
VolltextIMRRS 2016, 0742
BGH, Urteil vom 28.04.2016 - XII ZR 147/14
Erklärt ein Mieter zeitgleich bei Abschluss des Mietvertrags in einer gesonderten Vereinbarung den Beitritt zu einer in der Rechtsform einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts organisierten Werbegemeinschaft in einem Einkaufzentrum, schuldet er die vereinbarten Werbebeiträge nach den Grundsätzen der fehlerhaften Gesellschaft bis zum Zugang einer wirksamen Kündigung (vgl. BGH, Urteil vom 16.12.2002 - II ZR 109/01, IMRRS 2003, 0039 = NJW 2003, 1252, 1254; BGH, Urteil vom 14.10.1991 - II ZR 212/90, NJW 1992, 1501, 1502 jeweils m.w.N.) auch dann, wenn der Beitritt zur Werbegemeinschaft unwirksam ist. Auf die Frage, ob ein Mieter von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen formularmäßigen Beitritt zur Werbegemeinschaft unangemessen benachteiligt wird (§ 307 Abs. 1 BGB), kommt es daher nicht an.
VolltextIMRRS 2016, 0731
BGH, Beschluss vom 08.12.2015 - VIII ZR 129/15
1. Der Wert der Beschwer bestimmt sich in einer Streitigkeit über die Räumung von Wohnraum gemäß §§ 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahreswert der Nettomiete, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt.
2. Für die Wertbemessung kommt es, wie auch der Wortlaut des § 8 ZPO zeigt, auf das für die Gebrauchsüberlassung zu zahlende Entgelt an. Dazu zählen vereinbarte Vorauszahlungen auf Nebenkosten nicht.
VolltextIMRRS 2016, 0736
AG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2016 - 31 C 204/15
1. Ein Fitnessstudio-Vertrag ist ein typengemischter Vertrag (§§ 535 ff. BGB i.V.m. §§ 611 ff. BGB).*)
2. Zur Höhe der ersparten Aufwendungen des Betreibers des Fitnessstudios bei Kündigung des Fitnessstudio-Vertrags.*)
3. Ein Vertrag mit einem Friseur über das Schneiden der Haare ist ein Werkvertrag (§§ 631 ff. BGB).*)
VolltextIMRRS 2016, 0713
LG München I, Beschluss vom 07.04.2016 - 31 S 3878/16
Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, einen Kostenbeitrag zu - seitens des Vermieters durchzuführenden - Schönheitsreparaturen zu leisten, ist wegen unangemessener Benachteiligung gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Im Ergebnis handelt es sich hierbei um eine vom BGH als unwirksam angesehene Quotenabgeltungsklausel (vgl. BGH Urteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13).
VolltextIMRRS 2016, 0688
LG Berlin, Urteil vom 17.02.2016 - 65 S 301/15
Umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten sind dann nicht zu dulden, wenn eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant und der Mieter aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.
VolltextIMRRS 2016, 0663
LG Hamburg, Urteil vom 07.05.2015 - 333 S 11/15
1. Der übliche vertragsgemäße Gebrauch einer Wohnungseingangstür hat sich von einer bloßen Abgrenzungs- und Zugangsfunktion zu einer Dekorationsfläche z.B. in der Oster- und Weihnachtszeit gewandelt.
2. Das ganzjährige Anbringen eines Dekorationselements zum Willkommenheißen von Gästen ist zumindest dann vertragsgemäß, wenn sich kein anderer Mieter daran stört.
3. Ein bloßes Befürchten von Beschwerden seitens des Vermieters reicht nicht für einen Unterlassensanspruch aus.
VolltextIMRRS 2016, 0658
LG Essen, Urteil vom 24.11.2015 - 8 O 82/15
Sollen dem Gewerberaummieter über Miet-AGB nicht beherrschbare Risiken und damit Kosten zugewiesen werden, die nicht Folge seines Mietgebrauchs sind, ist zumindest eine Beschränkung der Kosten der Höhe nach erforderlich, wobei 10 % der Jahresmiete als wirksam angesehen werden können.
VolltextIMRRS 2016, 0657
AG Köln, Urteil vom 15.01.2013 - 205 C 283/12
Mit der Vereinbarung des Mieterwechsels in einer Wohngemeinschaft wird zugleich (konkludent) vereinbart, dass das neu in den Mietvertrag eintretende WG-Mitglied nicht für die vor seinem Eintritt begründeten und fällig gewordenen Verbindlichkeiten aus dem Mietvertrag (Altschulden) haftet.
VolltextIMRRS 2016, 0648
LG Berlin, Beschluss vom 03.03.2016 - 67 S 39/16
Ist der Mieter nach einer ordentlichen Eigenkündigung lediglich für die Dauer der Regelkündigungsfrist des § 573c I 1 BGB zur Fortentrichtung des Mietzinses verpflichtet, handelt der Vermieter grundsätzlich nicht treuwidrig, wenn er den Mieter nicht vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlässt, auch wenn dieser einen geeigneten Nachmieter benannt hat.*)
VolltextIMRRS 2016, 0647
KG, Beschluss vom 07.01.2016 - 8 U 205/15
Ein einmal gegebener Kündigungsgrund entfällt nur dann, wenn der Verzug vor Wirksamwerden der Kündigung durch vollständige Zahlung des gesamten Mietrückstandes beseitigt wird. Es ist also nicht erforderlich, dass bei Ausspruch der Kündigung noch die Kündigung rechtfertigenden Verzugsvoraussetzungen vollen Umfangs gegeben sind.
VolltextIMRRS 2016, 0652
BFH, Urteil vom 01.12.2015 - IX R 18/15
Der Abzug von Kosten für Fahrten zu einem Vermietungsobjekt im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ist auf die Entfernungspauschale beschränkt, wenn sich an dem Objekt der ortsgebundene Mittelpunkt der dauerhaft und auf Überschusserzielung angelegten Vermietungstätigkeit befindet.*)
VolltextIMRRS 2016, 0632
LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.12.2015 - 2-11 S 248/15
1. Im nachbarschaftlichen Zusammenleben mit kranken Menschen ist ein erhöhtes Maß an Toleranzbereitschaft zu fordern.
2. Die Verpflichtung zur Toleranz endet, wenn der vertragsgemäße Gebrauch der Mietwohnungen für die übrigen Mietparteien stark beeinträchtigt ist. Dies ist der Fall, wenn andere Mieter durch Schreie (hier: bedingt durch eine psychische Erkrankung) in der Zeit von 23:00 bis 03:00 Uhr aus dem Schlaf gerissen werden.
3. Auch gegenüber einer 88-jährige behinderte Mieterin, deren Mietvertrag seit 45 Jahren besteht, kann wegen fortwährender nächtlicher Schreie eine Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt sein.
VolltextIMRRS 2016, 0631
AG Hamburg, Beschluss vom 01.06.2015 - 68c IK 242/15
Die in § 67c Abs. 1 Nr. 2 GenG genannten Schutzvarianten für einen Kündigungsausschluss des Genossenschaftsanteils gelten alternativ und nicht kumulativ.
VolltextIMRRS 2016, 0627
AG Halle/Saale, Urteil vom 20.08.2015 - 104 C 589/15
Auch der Austausch bereits installierter Rauchmelder durch solche, die per Funk auf Störungen überprüft werden können, stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, weil dadurch die jährliche Sichtüberprüfung überflüssig wird.
VolltextIMRRS 2016, 0635
LG Berlin, Urteil vom 28.10.2015 - 67 S 82/15
1. Auch das Anbringen einer Kameraattrappe im Hausflur ist unzulässig. Auch hier besteht für den Mieter der gleiche Überwachungsdruck wie bei einer echten Kamera.
2. Die Montage einer Attrappe ist nur dann gerechtfertigt, wenn es zu schwerwiegenden Vorkommnissen gekommen ist.
VolltextIMRRS 2016, 0621
AG Flensburg, Urteil vom 11.07.2014 - 67 C 3/14
Es ist dem Vermieter verwehrt, die Genehmigung zum barrierefreien Umbau (hier: ebenerdige Dusche) davon abhängig zu machen, dass der Mieter etwaige Mietrückstände ausgleicht.
VolltextIMRRS 2016, 0636
AG Schöneberg, Urteil vom 08.06.2012 - 19 C 166/12
1. Die Installation einer Kamera, mit der eine gezielte Überwachung des Eingangsbereichs möglich ist, stellt einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters dar. Eine solche Anlage bedarf der Zustimmung sämtlicher Mieter.
2. Ein Mieter kann durch einstweilige Verfügung dem Vermieter die Überwachung des Eingangsbereichs untersagen lassen.
VolltextIMRRS 2016, 0624
LG Berlin, Beschluss vom 17.03.2016 - 67 S 30/16
1. Die Kündigungsschutzklausel-VO des Senats von Berlin vom 13.08.2013 (GVBl. 2013, 488) ist verfassungsgemäß.*)
2. In Berlin ist die Eigenbedarfs- und Verwertungskündigung von Wohnraum, an dem nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und veräußert wurde, bis zum Ablauf einer 10-jährigen Kündigungssperrfrist ausgeschlossen.*)
3. Der Kündigungsausschluss bei Wohnungsumwandlungen betrifft zumindest alle seit dem 01.10.2013 erklärten Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen, auch wenn der Erwerb und die Veräußerung des Wohnungseigentums noch vor dem 01.10.2013 erfolgt sein sollten.*)
VolltextIMRRS 2016, 0629
AG Brandenburg, Urteil vom 06.06.2014 - 35 C 92/13
Beleidigt der Mieter nur Bewohner anderer in der Straße liegender Gebäude und nicht Mitmieter, ist eine Kündigung wegen Störung des Hausfriedens nicht gerechtfertigt. Der Hausfriede darf nicht auf einen Nachbarschaftsfrieden erweitert werden.
VolltextIMRRS 2016, 0581
LG Dresden, Urteil vom 18.12.2015 - 4 S 731/14
Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.
VolltextIMRRS 2016, 0586
LG Berlin, Urteil vom 18.02.2016 - 65 S 2/16
1. Dass der Vermieter zunächst (nämlich: "zur Zeit") eine unter der Kostenmiete liegende Nettokaltmiete mit dem Mieter vereinbart hat, bietet keinen Anhaltspunkt dafür, dass er mit dieser Vereinbarung dauerhaft auf die zulässige Kostenmiete verzichtet.
2. Insbesondere kann so kein stillschweigender Erlassvertrag angenommen werden, der Wille des Vermieters zum Verzicht muss immer ausdrücklich erklärt werden.
VolltextIMRRS 2016, 0598
AG Köln, Urteil vom 20.07.2013 - 226 C 57/13
Zur Verwirkung eines Betriebskostennachzahlungsanspruchs.
VolltextIMRRS 2016, 0590
LG Darmstadt, Urteil vom 05.02.2016 - 6 S 143/15
Die Betriebskostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers ist auch dann wirksam, wenn die zu Grunde liegende Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht von dieser beschlossen wurde.
VolltextIMRRS 2016, 0584
LG Berlin, Urteil vom 09.02.2016 - 63 S 216/14
Wenn der Mieter bei Mietbeginn die Wohnung selbst in Stand setzt und dafür nur eine geringe Vergütung (hier: 200 DM) erhält, hat er keine renovierte Wohnung übergeben bekommen. Er kann damit nicht per AGB verpflichtet werden, die Kosten für laufende Schönheitsreparaturen zu tragen.
VolltextIMRRS 2016, 0578
AG Köln, Beschluss vom 11.02.2016 - 203 C 466/15
1. Die außerordentliche Kündigung ist nach § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB (wegen nachhaltiger Gebrauchsstörung) erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.
2. Eine Abhilfefrist bzw. Abmahnung muss den zu beanstandenden Mangel, bzw. das pflichtwidrige Verhalten, das abgestellt werden soll, hinreichend konkret benennen und muss erkennen lassen, dass die weitere vertragliche Zusammenarbeit auf dem Spiel steht, wenn der Mangel nicht beseitigt bzw. das pflichtwidrige Verhalten nicht abgestellt wird.
3. Erst die Missachtung dieser letzten Warnung hinsichtlich des konkreten Mangels bzw. Verhaltens, lässt dann die Möglichkeit zu, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
VolltextIMRRS 2016, 0575
OLG Hamburg, Urteil vom 23.03.2016 - 4 U 140/15
1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.
2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.
VolltextIMRRS 2016, 0582
AG Dresden, Urteil vom 10.11.2014 - 145 C 6782/13
Wenn die ungedämmten, unter dem Estrich verlegten Verteilungsleitungen zu einer derart hohen Wärmeabgabe beitragen, dass sie nicht mehr durch eine wohnflächenanteilige Teilumlage verbrauchsgerecht kompensiert werden können, dann sind die Regelungen zur Korrektur der Heizkosten bei freiliegenden, ungedämmten Heizungsrohren entsprechend anzuwenden.
VolltextIMRRS 2016, 0576
LG Hamburg, Urteil vom 17.09.2015 - 316 O 31/15
1. Die Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietminderung verschuldensunabhängig ausschließt, ist jedenfalls dann wirksam, wenn dem Mieter die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 Abs. 1 BGB belassen wird.
2. Öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen stellen dann keinen Mangel der Mietsache dar, wenn die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der Behörde nicht eingeschränkt ist.
VolltextIMRRS 2016, 0562
AG Dortmund, Urteil vom 22.03.2016 - 425 C 9513/15
1. Die Einwendungsausschlussfrist gegen Betriebskostenabrechnungen gem. § 556 Abs. 3 S. 5 BGB gilt nicht für Mietverhältnisse des preisgebundenen Wohnraum alten Rechts, weil § 20 Abs. 3 NMV keine entsprechende Bestimmung enthält.
2. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 S. 5 BGB findet im Übrigen auf Verstöße gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot keine Anwendung.
3. Bei dem Gebot der Wirtschaftlichkeit handelt es sich um eine Nebenpflicht, die den Vermieter trifft.
4. Diese Pflicht besagt, dass nur solche Kosten umgelegt werden dürfen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind, wobei der Vermieter durchaus einen gewissen Ermessensspielraum hat.
5. Wenn der Vermieter bisher fremdvergebene Arbeiten durch einen Eigenbetrieb ausführen lassen will, muss er vorher eine Ausschreibung durchführen, um den Marktpreis zu ermitteln.
VolltextIMRRS 2016, 0551
LG München I, Urteil vom 20.08.2015 - 22 O 17570/14
1. Eine Regelung in einem Mietvertrag, wonach die Verpflichtung zur Mietzinszahlung erst nach der schriftlichen Fertigstellungsmeldung durch den Vermieter gegenüber dem Mieter eintritt, stellt keine überraschende Klausel gemäß § 305c BGB da und benachteiligt den Mieter auch nicht unangemessen im Sinne von § 307 BGB.
2. Durch die E-Mail wird das vereinbarte Schriftformerfordernis eingehalten. So genügt zur Wahrung der durch Rechtsgeschäft bestimmten schriftlichen Form gemäß § 127 Abs. 2 BGB grundsätzlich auch die telekommunikative Übermittlung und damit auch die Übermittlung per E-Mail.
VolltextIMRRS 2016, 0513
AG Schöneberg, Urteil vom 13.05.2015 - 106 C 117/15
1. Zum Anspruch eines bereits bei Mietbeginn auf Transferleistungen angewiesenen Mieters auf Erteilung einer Untermieterlaubnis nach einer Erhöhung der Miete.*)
2. Begründet die Anmietung der Wohnung durch einen Transferleistungsbezieher eine derartige Kürzung der Leistungen des Sozialamts, dass die Zahlungen für die Nettomiete nicht mehr ausreichen, hat der Mieter berechtigtes Interesse an einer Untervermietung.
3. Eine Altersdiskriminierung liegt dann vor, wenn der Vermieter die Untervermietung an einen 57-Jährigen mit der Begründung verweigert, er könne wegen des Alters des Untervermieters erschwert einen Räumungstitel vollstrecken.
VolltextIMRRS 2016, 0499
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 17.02.2016 - 33 C 3744/15
1. Liegen die Grundstücke von Haus und Garagen nebeneinander und gibt es nur eine Zufahrt zwischen den beiden Gebäuden und nur einen Hof mit Garagen, so muss der Laie annehmen, dass es sich nur um ein Grundstück handelt.
2. Dann besteht ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage, so dass die Vermieterin nicht separat ein Mietverhältnis über die Garage kündigen kann.
VolltextIMRRS 2016, 0497
AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 08.09.2015 - 9 C 79/15
Auch wenn der Vermieter jahrelang die Zahlung der Miete zur Mitte des Monats hinnimmt, liegt darin allein keine Duldung oder stillschweigende Änderung der Zahlungsmodalitäten. Ein Abmahnen und eine darauf folgende Kündigung wegen verspäteter Mietzahlungen bleiben weiter möglich.
VolltextIMRRS 2016, 0495
LG Berlin, Beschluss vom 22.01.2016 - 65 S 442/15
Aus dem Mietverhältnis folgt keine Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter Hilfestellung bei der Bewältigung persönlicher, insbesondere (auch) finanzieller Notlagen zu leisten. Diese Aufgabe liegt beim (Sozial-)Staat.
VolltextIMRRS 2016, 0494
AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 07.07.2015 - 532 C 455/14
1. Es ist dem Vermieter verwehrt, im Verhältnis zu den Mietern (den Klägern) eine größere Wohnfläche vorzusehen, als sie (hier: von der IFB) als förderfähig erkannt worden ist; denn die Vereinbarungen im Verhältnis zwischen dem Vermieter und dem Förderer strahlen (bindend) auf das Verhältnis zwischen den Mietparteien aus.
2. In Hamburg darf der Abschluss von Mietverträgen für geförderte Wohnungen nicht von der Mitanmietung von geschlossenen Stellplätzen, also von Stellplätzen, die abschließbar oder anderweitig zugangsbeschränkbar und vor Witterung geschützt sind, abhängig gemacht werden.
3. Wird dem Mieter bei Abschluss des Vertrages ein Schlüssel zum Fahrradkeller überlassen und konnte er diesen über mehrere Monate kostenfrei nutzen, kann später kein weiterer Mietvertrag über die kostenpflichtige Nutzung des Fahrradkellers vom Vermieter gefordert werden. Es liegt besteht vielmehr eine konkludente Nutzungsvereinbarung.
4. Die Vereinbarung einer Staffelmiete für die Zeit nach Ablauf der Mietpreisbindung ist unwirksam, da die Regelungen des BGB zur Mietpreiserhöhung unterlaufen und der Zweck der Wohnraumförderung vereitelt werden.
VolltextIMRRS 2016, 0492
AG Coesfeld, Urteil vom 13.01.2016 - 11 C 169/15
1. Ist eine Garageneinfahrt in einem allgemein schlechten Zustand und ist das dem Mieter auch seit Jahren bekannt, muss er sich aufgrund des Gesamteindrucks der Bodenbeschaffenheit der Garageneinfahrt darauf einstellen, dass insbesondere die versandeten und unebenen Stellen vorsichtiger betreten werden müssen und muss den Versandungen ausweichen.
2. Den Vermieter trifft dahingehend keine Verkehrssicherungspflicht, die Kosten für einen aus den Versandungen resultierenden Sturz hat ausschließlich der Mieter zu tragen.
VolltextIMRRS 2016, 0490
OLG Frankfurt, Urteil vom 04.03.2016 - 2 U 182/14
Ein Mietvertrag über Gastronomie entfaltet für die Eigentümer von Sachen, die sich zu Zwecken des Geschäftsbetriebs berechtigterweise in den Mieträumen befinden, eine Schutzwirkung, die eigene Schadenersatzansprüche dieser Dritten begründen kann. Jedenfalls bei einer engen wirtschaftlichen und persönlichen Verflechtung zwischen dem Dritten, in deren Eigentum eine in die Mietsache eingebrachte Einrichtung im Sinne des § 538 Abs. 2 BGB steht, und der Mieterin ist im Falle der Beschädigung dieses Eigentums die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB auf Ansprüche des Dritten entsprechend anwendbar.*)
VolltextIMRRS 2016, 0466
LSG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 28.09.2015 - L 4 AS 429/15 B ER
1. Bei hohem Wohnungsleerstand ist mit erhöhten Heizkosten für Mieter zu rechnen. Hierbei steht dem Mieter ggf. nach der zivilrechtlichen Rechtsprechung (vgl. BGH, Urt vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14) ein Anspruch auf Heizkostenbegrenzung bei erheblichem Leerstand gegen den Vermieter zu.*)
2. Bevor der SGB II-Leistungsträger bei hohen Heizkosten eine Kostensenkung bzw. einen Umzug vom Leistungsberechtigten verlangen kann, sind die Umstände des Einzelfalles zu prüfen. Bei erheblichem Leerstand von mehr als 30 % im Wohnobjekt und Fehlern des Vermieters in der Betriebskostenkostenabrechnung ist der SGB II-Leistungsträgerr vorrangig verpflichtet, den Leistungsberechtigten bei der Geltendmachung seiner Ansprüche gegenüber dem Vermieter (auf Mietminderung) zu beraten und zu unterstützen (§ 14 SGB I).*)
VolltextIMRRS 2016, 0462
AG Baden-Baden, Urteil vom 03.06.2015 - 19 C 243/14
1. Kosten für die Gartenpflege können nur in der Höhe auf den Mieter umgelegt werden, in der sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Übersteigen die tatsächlichen Kosten die Obergrenze des qualifizierten Mietspiegels um mehr als das Dreifache, sind sie nicht mehr gerechtfertigt.
2. Sind in einem Bebauungsplan lediglich Pflanzgebote für Bäume und Sträucher festgelegt, können die hohen Kosten für die Gartenpflege auch nicht mit "klaren Vorgaben der Stadt zur Gestaltung des Außenbereichs" begründet werden.
3. Übersteigen die tatsächlichen Kosten des Hausmeisters den Wert des qualifizierten Mietspiegels um das Zweifache, verstößt der Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot.
VolltextIMRRS 2016, 0475
BGH, Urteil vom 24.02.2016 - XII ZR 5/15
1. Bis zu welchem Zeitpunkt ein Vertragsangebot unter Abwesenden angenommen werden konnte, unterliegt tatrichterlichem Ermessen. Die Entscheidung des Tatsachengerichts ist vom Revisionsgericht nur daraufhin überprüfbar, ob das Ermessen ausgeübt worden ist, dabei alle wesentlichen Umstände rechtsfehlerfrei ermittelt und berücksichtigt sowie die Grenzen des tatrichterlichen Ermessens richtig bestimmt und eingehalten worden sind (im Anschluss an BGH Urteil vom 24.11.1951 - II ZR 63/51 - LM BGB § 147 Nr. 1 und BAGE 104, 315 = BB 2003, 1731).*)
2. Die Rechtzeitigkeit der Annahme eines Vertragsangebots hat grundsätzlich derjenige zu beweisen, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Daran ändert auch die Umkehr der prozessualen Parteirollen nichts, die mit einer negativen Feststellungsklage verbunden ist (Fortführung von BGH Beschluss vom 22.01.2013 - XI ZR 471/11, IMRRS 2013, 0482 = NJW-RR 2013, 948).*)
3. Der auf einen gewerblichen Mietvertrag Antragende kann regelmäßig jedenfalls binnen zwei bis drei Wochen erwarten, dass sein in Aussicht genommener Vertragspartner die Annahme des Angebots erklärt.*)
4. Zu Umständen, die eine Verlängerung der Annahmefrist des § 147 Abs. 2 BGB bewirken können.*)
5. Zur Annahme eines gemäß § 147 Abs. 2 BGB verspäteten Angebots, wenn beide Vertragsparteien von einem wirksamen Vertragsschluss ausgehen (im Anschluss an BGH Urteile vom 11. 06.2010 - V ZR 85/09, IMRRS 2010, 1819 = NJW 2010, 2873 und vom 27.09.2013 - V ZR 52/12, IMRRS 2013, 2196 = NJW 2014, 854).*)
6. Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Bestimmung einer 30-jährigen Laufzeit für einen Mietvertrag über eine Freifläche, auf der ein Mobilfunkmast errichtet werden soll, benachteiligt den Vermieter auch dann nicht unangemessen, wenn der Mieter bereits nach 20 Jahren kündigen kann (Fortführung des Senatsurteils vom 30.05.2001 - XII ZR 273/98, IMRRS 2001, 0090 = NJW 2001, 3480).*)
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