Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2015

IMRRS 2015, 0115

BGH, Urteil vom 26.11.2014 - XII ZR 120/13

1. Zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag.*)

2. In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.*)

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IMRRS 2015, 0114

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13

Zur Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen.*)

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IMRRS 2015, 0080

LG Berlin, Beschluss vom 07.07.2014 - 18 S 64/14

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters gem § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB zur ordentlichen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen eines Zahlungsrückstandes von mehr als einer Monatsmiete setzt voraus, dass der Zahlungsverzug zum Zeitpunkt der Kündigung mindestens einen Monat besteht.

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IMRRS 2015, 0077

AG Hanau, Urteil vom 09.07.2014 - 37 C 106/14

Verweist ein Mietvertrag hinsichtlich der umgelegten Betriebskosten lediglich auf einen nicht mehr gültigen Betriebskostenkatalog (hier Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO) ohne die Positionen im Einzelnen aufzuzählen, so scheitert die Umlagevereinbarung, wenn es sich um vorformulierte Vertragsbedingungen handelt, dann an dem Transparenzgebot des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, wenn nicht ersichtlich ist, welche Version gemeint ist. Das ist auch dann nicht anders, wenn auf die "jeweils geltende Fassung" verwiesen wird.*)

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IMRRS 2015, 0071

LG Berlin, Beschluss vom 07.08.2014 - 67 S 280/14

1. § 577a Abs. 1a Nr. 1 BGB nF ist auf vor dem 1.5.2013 zugegangene Kündigungserklärungen nicht anwendbar.*)

2. Der Vermieter wird nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung seiner Anbietpflicht auch dann gerecht, wenn er dem Mieter eine Alternativwohnung zu einem über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegenden Mietzins anbietet.*)

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IMRRS 2015, 0069

LG Berlin, Beschluss vom 18.11.2014 - 67 S 360/14

1. Die nicht angezeigte und ungenehmigte Überlassung der Mietsache an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen.*)

2. Ob eine Abmahnung iSd § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB als Kündigungsvoraussetzung nur wirksam ist, wenn sie sachlich gerechtfertigt ist, kann dahinstehen, sofern die Voraussetzungen des § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB vorliegen.*)

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IMRRS 2015, 0055

LG Berlin, Beschluss vom 01.10.2014 - 63 S 271/14

Die Vereinbarung einer Einmalzahlung für die gesamte Mietdauer ist nur dann beachtlich, wenn sie im ursprünglichen Mietvertrag vereinbart wurde, ohne dass es darauf ankommt, ob im konkreten Fall tatsächlich eine Missbrauchsabsicht vorlag.

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IMRRS 2015, 0059

LG Hamburg, Urteil vom 25.11.2014 - 334 S 20/14

1. An die Vorhersehbarkeit einer künftigen Bebauung und der damit einhergehenden Belästigungen durch Lärm und Staub sind hohe Anforderungen zu stellen.

2. Wird nicht etwa eine als solche erkennbare Baulücke geschlossen, sondern es wird die Bebauung eines bis dahin anderweitig genutzten Hinterhofs vorgenommen, so ist die Vorhersehbarkeit zu verneinen.

3. Angesichts der lange andauernden Baumaßnahme ist es nicht erforderlich, die Beeinträchtigungen taggenau festzustellen und die Minderungsquote quasi taggenau zu bestimmen. Dem Umstand, dass die Beeinträchtigungen von unterschiedlicher Intensität sind und auch nicht durchgängig intensive Arbeiten stattfinden, kann bei der Festsetzung der Minderungsquote Rechnung getragen werden.

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IMRRS 2015, 0027

LG Baden-Baden, Beschluss vom 29.04.2014 - 2 S 14/14

Die maßgebliche Vergleichsmiete kann auch als Bandbreitenmiete ermittelt werden. Wenn der obere Wert dieser Bandbreite noch innerhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, kann dies die obere Grenze einer Mieterhöhung nach § 558 BGB darstellen. Dabei müssen im Einzelfall weder der Mittelwert, noch der untere Wert der Bandbreite maßgeblich sein.

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IMRRS 2015, 0026

LG Heidelberg, Urteil vom 31.03.2014 - 5 S 48/13

1. Zu einem Verstoß des Vermieters gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz, wenn die Abrechnungskosten für Heizung und Warmwasser nachhaltig höher sind als 15 % der Gesamtkosten.*)

2. Zur Umlage von Kosten einer Notrufeinrichtung der Aufzugsumlage.*)

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IMRRS 2015, 0024

LG Flensburg, Beschluss vom 28.03.2014 - 1 T 8/14

Der Kündigungstatbestand muss im Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr vorliegen. Das Kündigungsrecht des Vermieters ist erst ausgeschlossen, wenn eine vollständige Befriedigung erfolgt.*)

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IMRRS 2015, 0038

BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 9/14

1. Auch bei hohen Wohnungsleerständen (hier: im Hinblick auf einen im Rahmen der Stadtplanung vorgesehenen Abriss eines 28-Familienhauses) hat es grundsätzlich bei der in § 9 Abs. 4, § 8 Abs. 1 HeizkostenVO vorgeschriebenen anteiligen Umlage von Warmwasserkosten nach Verbrauch zu bleiben.*)

2. Im Einzelfall kann der Vermieter nach § 241 Abs. 2 BGB verpflichtet sein, dem Verlangen des Mieters auf eine Vertragsänderung dahin gehend zuzustimmen, den nach Verbrauch zu berechnenden Teil der Warmwasserkosten auf das gesetzliche Mindestmaß von 50 % der Gesamtkosten abzusenken, um die Fixkosten bei hohen Leerständen angemessen zu verteilen.*)

2. Leerstandsbedingten Kostenverschiebungen zu Lasten des Mieters kann darüber hinaus im Einzelfall mit einer aus dem Prinzip von Treu und Glauben (§ 242 BGB) abzuleitenden Anspruchsbegrenzung Rechnung getragen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vermieter durch den Leerstand beträchtliche Nachteile erleidet, weil er - ohne entsprechende Mieteinnahmen zu erhalten - bereits über den von ihm zu tragenden Wohnflächenanteil ebenfalls nicht unbeträchtliche Kosten zu tragen hat.*)

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IMRRS 2015, 0039

BGH, Urteil vom 10.12.2014 - VIII ZR 25/14

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses gegenüber mehreren Mietern.*)

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IMRRS 2015, 0040

BGH, Urteil vom 03.12.2014 - VIII ZR 224/13

Die in einem Formularmietvertrag über eine (damals) preisgebundene Wohnung, bei dem der Vermieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hat und hierfür ein Zuschlag zur Kostenmiete gemäß § 28 Abs. 2 der Zweiten Berechnungsverordnung vorgesehen ist, enthaltene Klausel

"Sofern der Mieter Schönheitsreparaturen selbst ausführt oder durch entsprechende Fachfirmen ausführen lässt, werden ihm auf Antrag die anteiligen Beträge, wie sie sich nach der obigen Verordnung errechnen, ausgezahlt, sofern die Ausführung sach- und fachgerecht erfolgt ist."

berechtigt den Mieter, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen und anschließend die Auszahlung der "angesparten" Beträge zu verlangen.*)

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IMRRS 2015, 0087

BGH, Urteil vom 11.12.2014 - IX ZR 87/14

In der Insolvenz des Vermieters besteht das Mietverhältnis nicht mit Wirkung für die Insolvenzmasse fort, wenn es in Vollzug gesetzt war, der Mieter aber den Besitz an der Wohnung bei Insolvenzeröffnung wieder aufgegeben hatte (Ergänzung zu BGHZ 173, 116).*)

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IMRRS 2015, 0033

LG Stuttgart, Urteil vom 10.12.2014 - 13 S 114/14

Die Begründung eines formal wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach § 558a Abs.1 Satz 1 BGB, welche sich auf den Stuttgarter Mietspiegel und dessen überwiegend unbestimmte, wertende Kriterien bezieht, setzt voraus, dass der Vermieter die seiner Meinung nach einschlägigen Einordnungskriterien benennt. Anderenfalls ist eine auch nur ansatzweise Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens durch den Mieter wegen der Besonderheiten des Stuttgarter Mietspiegels nicht möglich.*)

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IMRRS 2015, 0032

AG Dortmund, Urteil vom 06.01.2015 - 425 C 6720/14

Die Kosten einer vorgerichtlichen Anwaltsmahnung sind für einen gewerblichen Großvermieter nicht ersatzfähig.

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IMRRS 2015, 0019

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 13.03.2014 - 14 C 286/13

Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, die der Energieeinsparung dienen soll, muss aus der Modernisierungsankündigung ersichtlich sein, ob und warum die Maßnahme zur Energieeinsparung geeignet ist.

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IMRRS 2015, 0028

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 03.11.2014 - 2-09 T 528/14

1. Eine auch nur vorübergehende Einstellung der Zwangsvollstreckung gemäß § 765a ZPO kommt nicht in Betracht, wenn eine akute Suizidgefahr nicht besteht.

2. In einem solchen Fall, in dem eine akute Suizidgefahr allenfalls im Falle konkreter Zwangsvollstreckungsmaßnahmen besteht, hindert diese Gefahr die weitere Vollstreckung nicht, sofern der drohenden Suizidgefahr effektiv durch flankierende Maßnahmen Rechnung getragen wird.

3. Dies kann dadurch sichergestellt werden, dass zwischen dem Zeitraum der Zustellung der Ankündigung der Räumung und deren Vollzug ein ausreichender Zeitraum liegt, der eine erneute Begutachtung des Schuldners ermöglicht und den Schuldner und ggfs. auch das Vollstreckungsgericht unter Einschaltung des Betreuungsgerichts und der Ordnungsbehörden in die Lage versetzt, angemessene Schutzmaßnahmen zu treffen.

4. Als eine derartige Schutzmaßnahme kommt allerdings auch in Betracht, dass sich der Schuldner in einem psychiatrischen Krankenhaus mit dem Ziel einer vorübergehenden Unterbringung vorzustellen hat, wenn der Sachverständige bei ihm eine akute Suizidalität diagnostiziert.

5. Dies gilt vor allem dann, wenn der Schuldner letztlich bewusst von der Inanspruchnahme einer Therapie Abstand genommen hat, um dem Verfahren keinen weiteren Fortgang zu geben, obwohl der Sachverständige auch festgestellt hat, dass die Zumutbarkeit einer Therapie außer Frage steht.

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IMRRS 2015, 0017

LG Hannover, Beschluss vom 28.05.2013 - 20 S 61/12

Eine formularmäßige Klausel über Renovierungspflichten ist insgesamt unwirksam, wenn das Streichen der Wohnungseingangstüren und Fenster von außen nicht ausgenommen ist.

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IMRRS 2015, 0678

LG Hannover, Urteil vom 23.10.2013 - 6 O 208/12

Begehen die (zukünftigen) Mietvertragsparteien vor der Unterzeichnung des Mietvertrags das Objekt gemeinsam und erkennt der Mieter im Mietvertrag den Zustand als vertragsgerecht an, kann er nicht nachträglich Minderungsansprüche geltend machen für bei der Begehung nicht festgestellte Mängel.

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IMRRS 2015, 0004

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 17.04.2014 - 12 C 477/12

1. Bei einem Mietvertrag, bei dem der Mieter die Verpflichtung übernommen hat, die Betriebskosten zu tragen, § 556 Abs. 1 S. 1 BGB, und Vorauszahlungen darauf zu leisten, unterliegt der mieterseitige Anspruch gegen den Vermieter auf Abrechnung der dreijährigen Verjährungsfrist nach § 195 BGB.

2. Die in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB geregelte Frist zur Abrechnung durch den Vermieter der Betriebskosten nach Ende der vertraglich vereinbarten Abrechnungsperiode ist dahin zu verstehen, dass Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit gegenüber dem Mieter stets erst zwölf Monate nach Ende der Abrechnungsperiode eintritt, unabhängig davon, ob der Vermieter nach den tatsächlichen Gegebenheiten und seiner Informationslage bereits zu einem früheren Zeitpunkt hätte abrechnen können.

3. Im Falle des Kalenderjahrs als mietvertraglich vereinbart zugrunde zu legender Abrechnungsperiode tritt Fälligkeit der Abrechnungsverbindlichkeit erst am 01.01. des übernächsten Kalenderjahrs ein. Da die Abrechnung erstmals in diesem Jahr im Wege der Klage hätte geltend gemacht werden können, beginnt die Verjährung erst mit dem Schluss dieses Jahres zu laufen, § 199 Abs. 1 Nr. 1 BGB. Das bedeutet, der Mieter kann bis nahezu fünf Kalenderjahre nach Ende der Abrechnungsperiode seinen Anspruch auf Abrechnung gegen den Vermieter gerichtlich noch erfolgreich anhängig machen. Ein Anspruch des Mieters auf Rückerstattung eines eventuellen Guthabens aus den Vorauszahlungen wird überhaupt erst bei Vorliegen der Abrechnung fällig.

5. Die bloße und einzige Einlassung bleibende Erklärung an den Mieter (Gläubiger des Abrechnungsanspruchs), er, der Vermieter (Schuldner des Abrechnungsanspruchs), besäße keine Unterlagen mehr, nach der vorangegangenen Aufforderung zur Abrechnung einer bestimmten in der Vergangenheit liegenden Betriebskostenperiode, ist als ein Verhandeln zwischen den Mietparteien über den Abrechnungsanspruch im Sinne des § 203 S. 1 BGB zu werten, da sie keine sofort erkennbare gläubigerseitige Anspruchsablehnung darstellt.

6. Der Zeitpunkt dieser schuldnerseitigen Erklärung bildet den zeitlichen Endpunkt der Verhandlungen. Deren Beginn wird durch den Zeitpunkt markiert, in dem der Gläubiger seinen Anspruch erhob. Die Hemmung der Verjährung in diesem Zeitraum führt dazu, dass die Dauer nicht in die Verjährungsfrist einzurechnen ist, § 209 BGB. Unabhängig davon endet die Verjährung frühestens drei Monate nach dem Endzeitpunkt der Hemmung, § 203 S. 2 BGB.

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IMRRS 2014, 1691

LG Berlin, Urteil vom 03.12.2014 - 65 S 220/14

1. Die Entfernung von unter Umständen asbesthaltigen Baustoffen kann nicht verlangt werden, wenn ein Mindeststandard für gesundes Wohnen unter Verhinderung von Gesundheitsgefahren gewährleistet wird.

2. Ein Ersatzanspruch des Mieters nach Entfernung von Asbest und Mineralfasern besteht nur, wenn mit einem Schaden wenigstens zu rechnen ist.

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IMRRS 2014, 1701

BGH, Urteil vom 19.11.2014 - VIII ZR 191/13

1. Hat der Vermieter eine Wohngebäudeversicherung abgeschlossen, deren Kosten vom Mieter getragen werden, und verursacht der Mieter leicht fahrlässig einen von dieser Versicherung umfassten Wohnungsbrand, so trifft den Vermieter in der Regel die mietvertragliche Pflicht, wegen des Brandschadens nicht den Mieter, sondern die Versicherung in Anspruch zu nehmen. Zudem hat der Vermieter in einem solchen Fall aufgrund seiner Pflicht zur Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Brandschaden grundsätzlich auch dann zu beseitigen, wenn er von einer Inanspruchnahme der Wohngebäudeversicherung absieht (Bestätigung und Fortführung von BGH, Urteile vom 03.11.2004 - VIII ZR 28/04, IBRRS 2004, 4037 = NJW-RR 2005, 381 unter II 3; vom 10.11.2006 - V ZR 62/06, IMR 2007, 15 = NJW 2007, 292 Rn. 7; BGH, Beschluss vom 21.01.2014 - VIII ZR 48/13, IBRRS 2014, 3224 = GE 2014, 661 Rn. 5).*)

2. Zur Frage des erledigenden Ereignisses bei der Beseitigung eines Mangels der Mietsache zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteil vom 08.05.1985 - IVa ZR 138/83, BGHZ 94, 268, 274 [zur Auskunftserteilung]).*)

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IMRRS 2014, 1696

AG Dortmund, Urteil vom 18.03.2014 - 423 C 10635/13

1. Die Gesamtkosten einer Abrechnungsposition sind vollständig anzugeben, auch wenn einzelne Kostenanteile nicht umlagefähig sind. Es ist nicht ausreichend, nur die um die nicht umlagefähigen Anteile schon bereinigten Kosten anzugeben.

2. Es muss für den Mieter aus der Kostenabrechnung ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind.

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IMRRS 2014, 1684

OLG Hamburg, Beschluss vom 04.02.2014 - 8 W 7/14

Hat die Vermieterin die Mietsicherheit nicht an den Erwerber des Grundstücks weitergeleitet und hat der Erwerber keine Ansprüche mehr gegen den Mieter, kann der Mieter die Rückzahlung der Mietsicherheit ohne vorherige Inanspruchnahme des Erwerbers vom früheren Vermieter verlangen.

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IMRRS 2014, 1676

LG Berlin, Urteil vom 26.03.2014 - 65 S 234/13

Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass eine hilfsweise ordentliche Kündigung im Fall der nachträglichen Heilung der fristlosen Kündigung durch Befriedigung des Vermieters Wirksamkeit entfaltet. Es war hierfür auch nicht erforderlich, dass der Ablauf des Mietverhältnisses aufgrund einer ordentlichen Kündigung angegeben werden müsste.

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IMRRS 2014, 1670

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 04.06.2014 - 11 C 13/14

1. Es ist möglich, dass in einem qualifizierten Mietspiegel auch Mietspiegelfelder enthalten sind, die den Ansprüchen an einen qualifizierten Mietspiegel nicht genügen.

2. Den Werten eines solchen Feldes kommt keine Vermutungswirkung zu.

3. Sie können aber als Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden.

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IMRRS 2014, 1662

AG Schöneberg, Urteil vom 09.04.2014 - 12 C 340/12

1. Ein "wichtiges berechtigtes Interesse" des Vermieters für eine Eigenbedarfskündigung (BGH, IMR 2013, 494) liegt dann vor, wenn die Vermieter die Wohnung für ihre Kinder benötigen, damit jedem Kind zukünftig ein eigenes Zimmer zur Verfügung steht.

2. Die psychischen Folgen für den Mieter können jedoch derart schwerwiegend sein, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen ist (hier: Erkrankung an Multipler Sklerose mit Depressionen und Suizidgefahr).

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IMRRS 2014, 1682

LG Lübeck, Urteil vom 13.11.2014 - 17 O 75/14

Mieter und Untermieter eines Gewerbeobjekts geben beide auch dann Anlass zur Klageerhebung, wenn die Räumungsverpflichtung gegenüber der Vermieterin unstreitig ist und im Zuge eines Vergleiches zwischen Mieter und Untermieter geregelt wird. Die bloße Aussicht der Vermieterin auf eine Räumung und Rückgabe reicht nicht aus, entscheidend ist der zeitliche Ablauf des Hauptmietverhältnisses ohne Rückgabe.

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IMRRS 2014, 1669

KG, Beschluss vom 17.11.2014 - 8 U 114/14

Führt der Mieter von Gewerberäumen nach dem Erlass einer gegen ihn ergangenen einstweiligen Verfügung - entgegen seiner zuvor erfolgten Ankündigung - den Betrieb fort und erklärt er darüber hinaus, den Betrieb bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Betriebspflicht und über die Wirksamkeit der Kündigung fortsetzen zu wollen, ist der Verfügungsgrund mangels Dringlichkeit entfallen.*)

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IMRRS 2014, 1672

LG Halle, Urteil vom 30.06.2014 - 3 S 11/14

1. Die Anbringung von Rauchwarnmeldern in der Mietwohnung ist keine Modernisierung und muss wegen der Geringfügigkeit des Eingriffs vom Vermieter nicht formell angekündigt werden.

2. Der Mieter hat die Anbringung von Rauchmeldern zu dulden. Es sind keine wirtschaftlichen oder persönlichen Härtegründe ersichtlich, die gegen die Installation der Rauchmelder sprechen könnten, wenn die Anlage vom Vermieter bezahlt und gewartet wird und lediglich eine Umlage auf die Betriebskosten erfolgen soll.

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IMRRS 2014, 1655

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13

1. Der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume hat auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Der Vermieter ist aber nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten.

2. Der Vermieter darf keinen Stehimbiss in unmittelbarer Nähe des Mietobjekts selbst betreiben, wenn sein Mieter seit Jahren neben seinem SB-Warenhaus auch ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf unterhält.

3. Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich in dem Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarktes auferlegt werden.*)

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IMRRS 2014, 1629

LG Saarbrücken, Urteil vom 21.11.2014 - 10 S 60/14

Verursacht der Mieter unter Überschreitung des vertragsgemäßen Mietgebrauchs Schäden an der Mietsache, steht dem Vermieter gemäß § 280 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Ersatz des Schadens zu. Einer vorherigen Fristsetzung zur Nacherfüllung bedarf es auch dann nicht, wenn der Schadensersatzanspruch nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht wird (Rechtsprechungsänderung der 10. Zivilkammer).*)

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IMRRS 2014, 1628

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 43/14

Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.*)

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IMRRS 2014, 1623

AG Darmstadt, Urteil vom 21.01.2014 - 313 C 13/14

Stellt ein Verhalten des Mieter für sich gesehen noch keinen außerordentlichen Kündigungsgrund dar, muss im Rahmen einer Zukunftsprognose geprüft werden, ob im Falle einer Wiederholungsgefahr davon ausgegangen werden kann, dass ein erneutes Verhalten unzumutbar ist. Dies kann für einen unter einer manisch-depressiven Störung leidenden Mieter der Fall sein, wenn sicher gestellt ist, dass seinem Fehlverhalten in der Vergangenheit nun mit einer medikamentösen Behandlung entgegengewirkt wird.

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IMRRS 2014, 1586

AG Wipperfürth, Urteil vom 04.04.2014 - 1 C 207/13

Ein Verstoß gegen die Rückbaupflicht stellt grundsätzlich keine Nichterfüllung der Rückgabepflicht dar, sondern eine bloße Schlechterfüllung.

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IMRRS 2014, 1585

LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14

Zertrümmert der Mieter Einrichtungsgegenstände und droht er in den Mieträumen Dritten mit Gewalt, liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.

IMRRS 2014, 1584

LG Berlin, Beschluss vom 27.09.2013 - 65 T 158/13

Eine Besitzstörung des Vermieters liegt vor, wenn er ohne Ankündigung zur Durchführung von Instandsetzungs- bzw. Modernisierungsarbeiten ein Gerüst errichten lässt, durch das die Sicht aus der Mietwohnung erheblich behindert wird und eine Verschattung der Wohnung sowie eine erhöhte Einbruchsgefahr und auch die Einsichtsmöglichkeit in die Wohnung durch die mit dem Aufbau beschäftigten Arbeiter entsteht.

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IMRRS 2014, 1568

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 18.02.2014 - 210 C 238/13

1. Der Vermieter muss den Mieter bereits im Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs auf in seinem Eigentum befindliche alternative, den geltend gemachten Bedarf ebenfalls hinreichend deckende Objekte hinweisen, so dass der Mieter so früh wie möglich überprüfen kann, ob seine Verteidigung gegen die ausgesprochene Kündigung Aussicht auf Erfolg hat.

2. Besitzt der Vermieter auch andere Wohnungen, die er ebenfalls beziehen könnte, muss er ausreichend begründen, warum er ausgerechnet die vom Mieter bewohnte Wohnung selbst nutzen will.

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IMRRS 2014, 1555

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 01.07.2014 - 9 C 58/14

1. Ein Zurückbehaltungsrecht der Mieter bezüglich der Nachzahlung von Beiträgen aus der Betriebskostenabrechnung gegen Aushändigung von Abrechnungsbelegen der Mitmieter existiert nicht. Ein solches Zurückbehaltungsrecht kann sich nur im Hinblick auf die Einsichtnahme der Belege ergeben und dies auch nur, wenn die Mieter eine solche Einsichtnahme zuvor gefordert haben sollten.

2. Behaupten die Mieter, dass entsprechende Messgeräte zur Ermittlung des Heizverbrauchs nicht geeicht seien und berufen sie sich daneben noch auf einen divergierenden Umrechnungsschlüssel bezüglich der baugleichen Nachbarwohnung, so bedarf es dahingehend ihrerseits eines substantiierten Parteivortrags.

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IMRRS 2014, 1617

AG Köln, Urteil vom 29.05.2013 - 214 C 198/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 1554

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.04.2014 - 2-11 S 57/14

Ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht bezüglich der Räumlichkeiten des Mieters steht dem Vermieter insbesondere nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zu, da er nur auf diese Weise sein Informationsbedürfnis hinsichtlich des Zustands der Räumlichkeiten und der noch vorzunehmenden Arbeiten befriedigen kann und ihm nur so eine Planung für mögliche Umbau- bzw. Ausbauarbeiten eröffnet wird. Umgekehrt ist der Vermieter jedoch verpflichtet, die Besichtigung frühzeitig anzukündigen und sie möglichst einmalig sowie zu einer angemessenen Tageszeit durchzuführen.

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IMRRS 2014, 1553

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 10.04.2014 - 2-11 S 57/14

Ein anlassbezogenes Besichtigungsrecht bezüglich der Räumlichkeiten des Mieters steht dem Vermieter insbesondere nach Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung zu, da er nur auf diese Weise sein Informationsbedürfnis hinsichtlich des Zustands der Räumlichkeiten und der noch vorzunehmenden Arbeiten befriedigen kann und ihm nur so eine Planung für mögliche Umbau- bzw. Ausbauarbeiten eröffnet wird. Umgekehrt ist der Vermieter jedoch verpflichtet die Besichtigung frühzeitig anzukündigen und sie möglichst einmalig sowie zu einer angemessenen Tageszeit durchzuführen.

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IMRRS 2014, 1606

BGH, Urteil vom 05.11.2014 - VIII ZR 257/13

Es steht den Mietvertragsparteien im Wohnraummietrecht frei, anstelle eines konkreten Umlageschlüssels ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht nach billigem Ermessen des Vermieters zu vereinbaren, da die Regelung in § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB abdingbar ist.*)

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IMRRS 2014, 1552

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.02.2014 - 119 C 408/13

Das Anbringen eines Transparents oder Schildes am Balkon der konkret überlassenen Mietsache stellt nur dann einen vertragswidrigen Gebrauch dar, wenn dadurch entweder die Mietsache beschädigt wird oder der Inhalt der Meinungsäußerung eine strafbare oder sittenwidrige Äußerung gegenüber der Person des Vermieters enthält.

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IMRRS 2014, 1549

VerfGH Berlin, Beschluss vom 18.06.2014 - VerfGH 153/13

1. Eine Verkennung der Bedeutung und Tragweite der Eigentumsgarantie kann auch darin liegen, dass das Fachgericht den Einwänden des Vermieters gegen die vom Mieter zur Begründung einer nicht zu rechtfertigenden Härte im Sinne des § 574 BGB vorgetragenen Umstände nicht ausreichend nachgeht.*)

2. Allein das Interesse des im Haushalt des Vermieters lebenden Kindes am Erfolg des Mietrechtsstreits verleiht ihm keine eigene grundrechtliche Beschwerdebefugnis aus den als verletzt bezeichneten Art. 12 und 13 Verf.-Be.*)

3. Ebenso wie das Fachgericht sämtlichen vom Mieter dargelegten Zweifeln an der Ernsthaftigkeit des Selbstnutzungswunsches des Eigentümers nachzugehen hat, gebieten es die Interessen des Eigentümers, erheblichen Vortrag gegen die vom darlegungs- und beweisbelasteten Mieter zur Begründung einer ungerechtfertigten Härte vorgebrachten Umstände zu berücksichtigen und im Wege der Beweisaufnahme Feststellungen darüber zu treffen, welche konkreten Nachteile dem Mieter tatsächlich erwachsen würden und die deshalb seinen Interessen bei der gebotenen Abwägung den Vorrang gegenüber dem Erlangungsinteresse des Eigentümers einräumen.*)

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IMRRS 2014, 1548

AG Bremen, Beschluss vom 20.02.2014 - 9 C 0579/13

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, den Schornsteinfeger zwecks Durchführung eines Termins zur Abgaswegprüfung zu kontaktieren. Erst nach wiederholtem Scheitern eines vermieterseits rechtzeitig (i. d. R. 2 Wochen vorab) angekündigten Wartungstermins kann bei Fehlen einer Rückmeldung des Mieters davon ausgegangen werden, dass dieser seine Duldungspflicht aus § 555a BGB ernsthaft und endgültig verweigert.*)

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IMRRS 2014, 1574

BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12

1. Die vorbehaltlose Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter führt nicht gemäß oder entsprechend § 536b BGB dazu, dass der Mieter für die Zukunft mit seinen Rechten aus §§ 536, 536a BGB ausgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH Urteil vom 13.07.1970 - VIII ZR 230/68 NJW 1970, 1740).*)

2. Nachträgliche Änderungen der Miethöhe (hier: einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung) können für sich genommen die entsprechende Anwendung des § 536b BGB ebenfalls nicht rechtfertigen; das schließt die Anwendung der Grundsätze des § 242 BGB im Einzelfall nicht aus.*)

IMRRS 2014, 1541

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.03.2014 - 206 C 196/11

1. Die Heizkostenabrechnung nach Umstellung auf Wärmecontracting ohne Zustimmung des Mieters ist formell ordnungsgemäß, wenn sie die Kosten des Fernwärmelieferers einstellt.

2. Die Verteidigung gegen eine negative Feststellungsklage hemmt nicht die Verjährung der verneinten Forderungen.

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