Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2007, 0049

OLG Köln, Urteil vom 20.10.2006 - 1 U 12/06

1. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB findet auf gewerbliche Mietverhältnisse keine Anwendung.

2. Eine Klausel, wonach die Abrechnung der Betriebskosten bis spätestens zum 30.09. des Folgejahres zu erstellen ist, enthält ihrem Wortlaut nach eine bloße terminliche Festlegung. Ohne weitere Anhaltspunkte kann aus ihr keine Ausschlussfrist zur Nachforderung von Betriebskosten hergeleitet werden.

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IMRRS 2007, 0048

BGH, Urteil vom 15.11.2006 - XII ZR 92/04

Zum Umfang der Auskunft, die der gewerbliche Vermieter vom Mieter verlangen kann, wenn dieser um die Erlaubnis zur Untervermietung nachsucht.*)

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IMRRS 2007, 0045

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.04.2006 - 3 U 157/05

1. Die Vermieterin kann für die Vergangenheit keine Vorauszahlung auf die Nebenkosten mehr verlangen, wenn - wie hier - bereits Abrechnungsreife vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 04.10.2000 - XII ZR 44/98).

2. Die Pflicht des Mieters zur Zahlung des Umsatzsteuerbeitrages entsteht nur, wenn der Vertrag eine ausdrückliche dahingehende Vereinbarung enthält und soweit der Vermieter tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist.

3. Ein Vermieter kann als Unternehmer auf die Steuerbefreiung eines Grundstücksumsatzes verzichten, indem er ihn als steuerpflichtig behandelt. Dies geschieht regelmäßig dadurch, dass er die Lieferung des Grundstücks dem Leistungsempfänger unter gesondertem Ausweis der Umsatzsteuer in Rechnung stellt oder in seiner Steueranmeldung als steuerpflichtig behandelt (vgl. BFH, Urteil vom 01.12.1994 - VR 126/92).

4. Die allein dem Schuldner zustehende Tilgungsbestimmung kann dieser auch stillschweigend treffen, z. B. durch Zahlung gerade des Betrages einer Schuldsumme oder des unstreitigen Teils einer Forderung.

5. Eine einseitige Erhöhung des Betriebskostenvorschusses durch den Vermieter ist erst nach einer ordnungsgemäßen Abrechnung möglich.

6. Auch Prozesserklärungen sind als materiell-rechtliche Erklärungen wirksam, wenn unzweifelhaft - wie hier - erkennbar ist, dass der Räumungsklage oder einem sonstigen prozessualen Schriftsatz auch eine entsprechende materiell-rechtliche Bedeutung zukommen soll (BGH, Urteil vom 02.11.1988 - VIII ZR 7/88 = NJW-RR 1989, 77).

7. Die Erstattung einer Strafanzeige durch die Mieterin gegen den Vermieter kann einen schwerwiegenden Verstoß gegen die mietvertraglichen Pflichten darstellen, der eine fristlose Kündigung des Mietvertrags rechtfertigt (vgl. BVerfG, NZM 2002, 61). Dies gilt namentlich, wenn der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel nicht gewahrt wird. Über die Kündigung ist dabei unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Neben dem Verhalten des Angezeigten ist zu prüfen, ob die Anzeige im Rahmen der Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte oder in Erfüllung staatsbürgerlicher Pflichten erfolgt ist oder zur Wahrung eigener Interessen.

8. Danach fehlt es an der Verhältnismäßigkeit insbesondere, wenn der Anzeigenerstatter nicht zur Wahrung eigener Interessen handelt, sondern um dem Angezeigten einen Schaden zuzufügen. Hierzu gehören diejenigen Fälle, in denen der Anzeigende eine Straftat oder Ordnungswidrigkeit seines Vertragspartners, von der er selbst nicht betroffen ist, zum Anlass einer Anzeige nimmt. Der Verstoß gegen den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit liegt in diesen Fällen im denunziatorischen Charakter der Anzeige. Maßgeblich ist, ob die Anzeige nach den Gesamtumständen angemessen ist. Eine fristlose Kündigung ist in derartigen Fällen möglich, wenn die Anzeige aus Böswilligkeit oder aus nichtigem Anlass erstattet worden ist oder wenn ein Vertragspartner ohne hinreichenden Anlass gegen den anderen Vertragspartner bei den Behörden agiert.

9. Der Streitwert für Räumungsklagen richtet sich nach dem tatsächlich geforderten Mietzins. Ob die Preisvereinbarung gültig ist oder sonstige Einwendungen des Mieters gegen die Höhe der Forderung durchgreifen, spielt für die Bemessung des Streitwerts keine Rolle.

IMRRS 2007, 0043

OLG Dresden, Urteil vom 28.07.2006 - 5 U 581/06

Entspricht die Treppe (hier: Raumspartreppe), die zum Dachboden führt, nicht den baurechtlichen Anforderungen (hier: § 32 SächsBauO), so liegt ein Sachmangel des Hauses gemäß § 536a Abs. 1 BGB vor und der Vermieter ist zum Schadensersatz verpflichtet, wenn der Mieter bei ihrer Benutzung stürzt.

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IMRRS 2007, 0042

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.08.2006 - 5 W 468/06

Der Streitwert einer Räumungsklage bei Mitbenutzung von Nebenräumen, die möglicherweise zwar nicht in den Vertrag mit einbezogen sind, aber deren Nutzung nach dem unwidersprochenen Vortrag des Mieters durch den Mietzins abgegolten sein sollen, beträgt das Zwölffache des monatlichen Mietzinses.

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IMRRS 2007, 0031

BGH, Urteil vom 01.12.2006 - V ZR 112/06

Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen.*)

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IMRRS 2007, 0026

BGH, Urteil vom 18.10.2006 - XII ZR 33/04

An der Rechtsprechung zur Verwirkung eines Rechts zur fristlosen Kündigung wegen eines Sachmangels in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. (vgl. Senatsurteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98 - NJW 2000, 2663) wird unter dem seit 1. September 2001 geltenden Mietrecht nicht mehr festgehalten. Mit dem Mietrechtsreformgesetz ist die Grundlage für eine analoge Anwendung des § 539 BGB a.F./§ 536 b BGB entfallen (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 16. Februar 2005 - XII ZR 24/02 - NZM 2005, 303 zur Frage des Minderungsrechts).*)

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IMRRS 2007, 0023

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.06.2006 - 10 U 1/06

Nachträgliche mündliche Individualvereinbarungen haben auch vor qualifizierten Schriftformklausel, wonach auch Änderungen der Schriftformklausel der Schriftform bedürfen, in Formularverträgen über langfristige Geschäftsraummietverhältnisse Vorrang.

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IMRRS 2007, 0022

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.05.2005 - 10 U 196/04

1. Zur Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB wegen wiederholten Wassereintritts infolge Rheinhochwassers in den Keller der gemieteten Gaststätte.*)

2. Hat der Mieter seine vertragliche Verpflichtung zur Leistung der Kaution ganz oder anteilig nicht erfüllt oder ist diese verbraucht, steht dem Vermieter wegen seiner zu sichernden Ansprüche ein Zahlungs- bzw. Wiederauffüllungsanspruch auch noch nach Beendigung des Mietverhältnisses zu.*)

3. Der Vermieter hat nach Beendigung des Vertrages grundsätzlich die Wahl, ob er die Kaution einklagt oder ob er die Zahlungsansprüche selbst klageweise geltend macht. Beide Forderungen gleichzeitig einklagen kann er nicht.*)

4. Der Anspruch aus § 539 Abs. 2 BGB verjährt nach § 548 Abs. 2 BGB in sechs Monaten und wird weder durch eine (unberechtigte) Ausübung des Vermieterpfandrechts noch durch eine innerhalb der Sechsmonatsfrist bei Gericht eingereichte Widerklage auf Zahlung von Schadens- bzw. Aufwendungsersatz gehemmt.*)

5. Der infolge der eingetretenen Verjährung auf Dauer zum Besitz berechtigte Vermieter schuldet weder eine Nutzungsentschädigung noch haftet er dem Mieter auf Schadensersatz oder Bereicherungsausgleich, wenn dessen Eigentum an der zurückgelassenen Einrichtung untergeht. Darauf, ob der Vermieter sich auf die Einrede der Verjährung des Wegnahmeanspruchs berufen hat, kommt es nicht an.*)

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IMRRS 2007, 0020

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - VIII ZR 71/06

1. Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung (im Anschluss an IMR 2006, 2).

2. Dem berechtigten Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird vielmehr im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass der Mieter vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann; ein Anspruch des Mieters auf Übermittlung von Fotokopien von Rechnungsbelegen kommt deshalb nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nur ausnahmsweise dann in Betracht, wenn dem Mieter die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters - oder dessen Bevollmächtigten - nicht zugemutet werden kann.

3. Ein Anspruch auf Übersendung weiterer Abrechnungsbelege wird auch nicht dadurch vertraglich begründet, dass der Bevollmächtigte des Vermieters dem vom Mieter beauftragten Mieterschutzverein auf dessen Bitte hin mehrere Belege zu der Betriebskostenabrechnung übermittelt hat.

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IMRRS 2007, 0017

OLG Stuttgart, Urteil vom 21.12.2006 - 13 U 51/06

Die Quantität und Qualität des Besucherverkehrs der Mitmieter sowie die Aufhebung der Zugangskontrolle können den Mieter gewerblicher Miteräume unter Berücksichtigung der konkreten Ausgestaltung des Vertragsverhältnisses zur Mietminderung wegen eines Sachmangels berechtigen.*)

IMRRS 2007, 0016

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.11.2006 - 3 U 88/06

1. Ist der Mieter ohne Rücksicht auf den weiter bestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen und hat keine Miete mehr gezahlt, so kann er sich, wenn der Vermieter daraufhin Vermietungsbemühungen unternimmt, gegenüber dem Mietzinsanspruch des Vermieters nicht darauf berufen, der Vermieter sei wegen seiner Bemühungen zur Weitervermietung zur Gebrauchsüberlassung an ihn nicht mehr in der Lage gewesen (vgl. BGH-Urteil vom 31.03.1993 – XII ZR 198/91 = BGHZ 122, 163).*)

2. Gibt eine Partei durch ihr Verhalten einen Kündigungsgrund, so kommt ein Schadensersatzanspruch des Kündigungsberechtigten auch dann in Betracht, wenn dieser den Vertrag daraufhin statt zu kündigen durch eine einvernehmliche Vertragsaufhebung beendet (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rn. 1082 m.w.N.). Ist der Vermieter schadensersatzberechtigt, schuldet der Mieter in diesem Fall den Betrag, den er bei normalem Vertragsverlauf bis zum erstmöglichen Endtermin als Miete hätte zahlen müssen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 1088 m.w.N.).*)

3. Ausnutzen i. S. d. § 5 WiStrG (Mietpreisüberhöhung) bedeutet nach seinem Wortsinn das bewusste Zunutzemachen, einer für den anderen Teil ungünstigen Lage; dazu gehört mindestens, dass der Vermieter erkennt oder in Kauf nimmt, dass der Mieter sich in einer Zwangslage befindet, weil er aus nachvollziehbaren gewichtigen Gründen nicht auf eine preiswertere Wohnung ausweichen kann (BGH, Urteil vom 13.04.2005 – VIII ZR 44/04 = NZM 2005, 534).*)

4. Der Teilgewerbeaufschlag besteht unabhängig von der Ausübung des mietrechtlich eingeräumten Gebrauchsrechts (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB). Er entfällt ohne Änderungsvereinbarung mit dem Vermieter nicht einmal bei Aufgabe der gewerblichen Nutzung und wird im Übrigen nicht durch § 5 WiStrG, sondern nur durch § 138 BGB begrenzt (vgl. Bub in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rn. 685 m.w.N.).*)

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IMRRS 2007, 0008

KG, Urteil vom 30.10.2006 - 8 U 38/06

1. Zieht ein Mieter aus, ohne Schönheitsreparaturen auszuführen, kann in diesem Verhalten eine endgültige Erfüllungsverweigerung liegen. Voraussetzung dafür ist aber grundsätzlich, dass der Vermieter dem Mieter zuvor konkret mitgeteilt hat, welche Schönheitsreparaturen durchzuführen sind.*)

2. Stehen zwischen dem Zeitpunkt, wo der Vermieter die Mietsache zurückerhält und dem mit dem Nachmieter vereinbarten Einzugstermin drei Wochen Zeit zur Verfügung, kann allein wegen der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit nicht davon ausgegangen werden, dass Umstände vorliegen, die unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die sofortige Geltendmachung des Schadensersatzanspruches wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen rechtfertigen. Der Vermieter ist vielmehr verpflichtet, dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der geforderten Schönheitsreparaturen zu setzen. Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass eine 14-Tages-Frist zur Vornahme der Renovierung einer kompletten Wohnung ausreichend ist.*)

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Online seit 2006

IMRRS 2006, 3188

LG München I, Urteil vom 21.04.2006 - 27 O 22999/04

1. Ein Mieter kann die Miete ausschließlich für den Zeitraum mindern, in welchem die Nutzung der Mietsache aufgrund einer erheblichen Beeinträchtigung durch Lärm-, Geruchs- oder Schadstoffimmissionen eingeschränkt ist.

2. Den Zeitraum und die Intensität derartiger Beeinträchtigungen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.

3. Eine 50 m - 100 m entfernt liegende Großbaustelle rechtfertigt keine über 10% hinausgehende Mietminderung.

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IMRRS 2006, 3184

LG Berlin, Urteil vom 13.06.2006 - 65 S 260/05

1. Herabfallende Früchte stellen einen Mangel am vermieteten Kfz-Stellplatz dar.

2. Der Vermieter haftet in diesem Fall für Beschädigungen am Wagen des Mieters; diesen trifft kein Mitverschulden, wenn er die Baumkrone vor dem Abstellen nicht auf mögliches „Fallobst“ untersucht.

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IMRRS 2006, 3182

OLG München, Urteil vom 25.10.2006 - 3 U 3422/06

1. Ein Mieter kann die Miete ausschließlich für den Zeitraum mindern, in welchem die Nutzung der Mietsache aufgrund einer erheblichen Beeinträchtigung durch Lärm-, Geruchs- oder Schadstoffimmissionen eingeschränkt ist.

2. Den Zeitraum und die Intensität derartiger Beeinträchtigungen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.

3. Eine 50 m - 100 m entfernt liegende Großbaustelle rechtfertigt keine über 10% hinausgehende Mietminderung.

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IMRRS 2006, 3174

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.10.2005 - 2 U 23/05

Zu den Voraussetzungen für einen schuldbefreienden Übergang des Mietverhältnisses auf einen Dritten.*)

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IMRRS 2006, 3173

OLG Dresden, Urteil vom 15.10.2002 - 5 U 451/02

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2006, 3169

LG Hamburg, Urteil vom 13.09.2005 - 307 O 127/05

Zur Frage der Kündigung wegen ausgefallener Heizungsanlage.

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IMRRS 2006, 3145

OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.01.2006 - 2 W 94/06

Eine Streitwertbemessung nach § 9 ZPO für monatliche Nutzungsentschädigung nach Beendigung eines Mietverhältnisses bis zur vollständigen Räumung über 3 ½ Jahre hinweg kommt nur dann in Betracht, wenn der Bezug erfahrungsgemäß 3 1/2 Jahre dauern kann. Dies ist bei einer auf Zahlungsverzug gestützten Räumungsklage, die mit dem Antrag auf Verurteilung zur monatlichen Nutzungsentschädigung nach Beendigung des Mietvertrages verbunden ist, nicht der Fall.

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IMRRS 2006, 3143

BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 102/06

1. Der Mieter ist im Rahmen von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch für das schuldhafte Verhalten eines Erfüllungsgehilfen nach § 278 BGB verantwortlich; die ordentliche Kündigung des Vermieters wegen einer nicht unerheblichen Vertragsverletzung setzt nicht ein eigenes schuldhaftes Verhalten des Mieters voraus.*)

2. Ein Mieterschutzverein, der den Mieter bei der Entscheidung darüber berät, ob er von einem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch machen soll, ist Erfüllungsgehilfe des Mieters bei der Erfüllung der Verpflichtung zur Entrichtung der Miete.*)

IMRRS 2006, 3120

OLG Dresden, Beschluss vom 18.07.2006 - 10 W 816/06

Vereinbaren die Parteien in einem Mieterhöhungsprozess ein Vergleich, dass zur Abgeltung der während des Prozesses aufgelaufenen Erhöhungsbeträge ein bestimmter Betrag zu zahlen ist, dann ist die Summe der streitigen Mieterhöhungsbeträge für die Zeit ab Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens werterhöhend zu berücksichtigen.

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IMRRS 2006, 3116

KG, Urteil vom 04.07.2005 - 8 U 13/05

1. Ein Mieter hat sich an den Kosten eines Müllschluckers zu beteiligen, sofern ihm die Nutzung des Müllschluckers aufgrund der vertraglichen Vereinbarung zur Verfügung steht. Die Kostenbeteiligungspflicht entfällt nicht, wenn er den Müllschlucker tatsächlich nicht nutzt.*)

2. Beanstandet ein Mieter die Isoliereigenschaft einer Fensterfront erstmals nach Umstellung auf eine verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung, weil ihm die verbrauchsabhängig ermittelten Heizkosten zu hoch erscheinen, liegt ein Sachmangel, der die Gebrauchstauglichkeit der vermieteten Sache einschränkt, nicht vor. Der Kostenaspekt ist für den Begriff des Sachmangels irrelevant.*)

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IMRRS 2006, 3115

BGH, Urteil vom 10.11.2006 - V ZR 46/06

Das Recht der Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen auf Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen eines Hauses steht dem Recht des Eigentümers entgegen, einem Dritten die Ablage für die Mieter bestimmter Sendungen auf den Gemeinschaftsflächen zu verbieten, soweit von den abgelegten Gegenständen keine Belästigung oder Gefährdung ausgeht.*)

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IMRRS 2006, 3112

BFH, Urteil vom 20.09.2006 - IX R 17/04

Der Erbbauzins für ein Erbbaurecht an einem privaten Grundstück gehört zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der bewertungsrechtliche Ansatz des Erbbauzinsanspruchs als sonstiges Vermögen (vgl. Beschluss des BVerfG vom 17. Juli 1995 1 BvR 892/89, BStBl II 1995, 810) steht dieser Beurteilung nicht entgegen.*)

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IMRRS 2006, 3095

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.06.2006 - 10 U 159/05

1. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Eine Minderung nur dann zulässig, wenn die Minderung von Vermieterseite aus anerkannt, mithin unstreitig, oder dem Grunde und der Höhe nach rechtskräftig festgestellt ist", hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 2 BGB stand. Sie ist dahin auszulegen, dass nicht das Minderungsrecht schlechthin, sondern nur dessen Verwirklichung durch Abzug vom geschuldeten Mietzins ausgeschlossen ist. Die Klausel wirkt über eine Vertragsbeendigung und Rückgabe der Mietsache hinaus fort.*)

2. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, "Eine Aufrechnung ist lediglich mit unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Gegenforderungen zulässig", enthält keine unangemessene Benachteiligung des gewerblichen Mieters im Sinne von § 307 BGB. Das Aufrechnungsverbot gilt auch nach Vertragsende und Rückgabe der Mieträume.*)

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IMRRS 2006, 3093

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.09.2006 - 10 U 192/01

Zur Auslegung der in einer Zusatzvereinbarung im Mietvertrag enthaltenen Regelung, "Die Nebenkosten für Gas und Strom übernimmt der Mieter", wenn der Mietvertrag daneben eine formularmäßige Abwälzung der Betriebskosten i.S. der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II.BV enthält.*)

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IMRRS 2006, 3092

OLG Düsseldorf, Urteil vom 07.09.2006 - 10 U 30/06

1. Zur Anwendung des § 180 BGB auf eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund.*)

2. Ein Mietrückstand ist dann nicht mehr unerheblich im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wenn er den Mietzins für einen Monat übersteigt.*)

3. Der Mieter, der dem Vermieter die Mietsache entgegen seiner Rückgabepflicht infolge der Vertragsbeendigung vorenthält, kann sich nicht darauf berufen, während der Vorenthaltung sei eine weitere Verschlechterung des Mietobjekts eingetreten, die bei Fortbestehen des Mietverhältnisses eine weitere Minderung des Folge gehabt hätte.*)

4. Macht der Vermieter sein Vermieterpfandrecht umfassend geltend, steht ihm ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nicht zu.*)

5. Macht der Vermieter wegen vorzeitiger Beendigung des befristeten Mietvertrags einen Mietausfallschaden geltend, sind etwaige zwischen Beendigung des Mietverhältnisses und Neuvermietung eintretende Tauglichkeitsbeschränkungen nach allgemeinen Schadensgrundsätzen ebenso zu berücksichtigen wie sie bei einem fortbestehenden Mietverhältnis zu berücksichtigen gewesen wären, denn auch insoweit hätte die Klägerin bei Auftreten eines Mangels nur einen gemäß § 536 Abs. 1 BGB reduzierten Mietzins verlangen können.*)

IMRRS 2006, 3082

LG Trier, Beschluss vom 02.11.2005 - 1 T 60 / 05

Der Begriff der “Wohnfläche" ist auslegungsbedürftig und nach dem allgemeinen Sprachgebrauch nicht eindeutig. Eine örtliche Verkehrssitte muss von den Parteien vorgetragen werden. Existiert sie nicht, sind die Vorstellungen der Parteien maßgeblich, so dass nach §§ 133,157 BGB im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu ermitteln ist, wie die Vertragspartner den Begriff „Wohnfläche" verstanden haben.

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IMRRS 2006, 3079

LG Osnabrück, Urteil vom 03.11.2006 - 12 O 556/06

Bei Vermietung von Gewerberaum in einem noch zu errichtenden Objekt (hier: Einkaufszentrum) kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Vermieters wirksam vereinbart werden, dass die Mietzahlungspflicht mit der Übergabe beginnt, selbst wenn Übergabe der Gewerberäume einerseits und Eröffnung des Einkaufszentrums und Zugänglichkeit der Gewerberäume andererseits zeitlich auseinanderfallen.

IMRRS 2006, 3076

BGH, Urteil vom 25.10.2006 - VIII ZR 251/05

Rechnet der Vermieter preisfreien Wohnraums über Betriebskosten in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten nach dem Flächenmaßstab ab, ohne einen Vorwegabzug der auf Gewerbeflächen entfallenden Kosten vorzunehmen, so trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass diese Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen und deshalb ein Vorwegabzug der auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten geboten ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, NJW 2006, 1419).*)

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IMRRS 2006, 3075

BGH, Urteil vom 11.10.2006 - VIII ZR 148/05

1. Im Fall des § 2 Abs. 1 Satz 1 KWKG (2000) müssen die dort genannten Energieversorgungsunternehmen bereits am 31. Dezember 1999 als solche der allgemeinen Versorgung von Letztverbrauchern tätig gewesen sein.*)

2. Im Fall des § 2 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 KWKG (2000) ist über den Wortlaut der Vorschrift hinaus erforderlich, dass der Strom bereits vor dem 1. Januar 2000 für die allgemeine Versorgung bestimmt gewesen ist (Bestätigung des Senatsurteils vom 10. März 2004 - VIII ZR 213/02, WM 2004, 2264). Dafür reicht es nicht aus, dass das Energieversorgungsunternehmen bereits vor dem genannten Zeitpunkt bereit war, künftig alle Abnehmer, die dies wünschen, zu beliefern. Vielmehr muss dies auch tatsächlich möglich gewesen sein (Ergänzung des vorbezeichneten Senatsurteils).*)

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IMRRS 2006, 3074

BGH, Urteil vom 18.10.2006 - VIII ZR 52/06

Eine Formularklausel in einem Mietvertrag, die den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses zur Zahlung eines allein vom Zeitablauf abhängigen Anteils an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen nach feststehenden Prozentsätzen auch dann verpflichtet, wenn ein diesem Kostenanteil entsprechender Renovierungsbedarf aufgrund des tatsächlichen Erscheinungsbilds der Wohnung noch nicht gegeben ist (Abgeltungsklausel mit "starrer" Abgeltungsquote), ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.*)

IMRRS 2006, 3054

OLG Brandenburg, Urteil vom 31.08.2005 - 3 U 8/05

1. Der Rechtsanwalt hat die Pflicht, potentielle Beweismittel auf ihre Brauchbarkeit innerhalb eines möglichen Klageverfahrens sorgfältig zu prüfen.

2. Soweit er zur Feststellung streiterheblicher Tatsachen ein Beweisverfahren durchführt oder auf dessen Ergebnisse zurückgreift, hat er ein dort erstelltes Sachverständigengutachten auf seine Verwertbarkeit im folgenden Prozess zu untersuchen. Hierbei hat er sich mindestens die Fragen vorzulegen, ob der Sachverständige die Beweisfrage zutreffend erfasst und ergiebig beantwortet hat, ob er hierbei von zutreffenden und verlässlichen Anknüpfungstatsachen ausgegangen ist, ob er diese methodengerecht untersucht und ob er seine Untersuchungsergebnisse plausibel und widerspruchsfrei dargestellt hat. Erkennbaren Bedenken gegen hinreichende Sach- und Fachkunde oder wegen fehlender forensischer Erfahrung hat er Rechnung zu tragen.

3. Das Vorliegen der verwerflichen Gesinnung bedarf im Gewerbemietbereich auch bei einem objektiv überhöhten Mietzins einer besonderen Feststellung.

4. Die Geltendmachung offensichtlich aussichtsloser Rechtspositionen ist generell geeignet, die Verhandlungsbereitschaft des Gegenüber spürbar zu verschlechtern und die Verhandlungsposition des erkennbar Unberechtigten nachhaltig zu schwächen; sie birgt in sich die greifbare Gefahr, dass der die offensichtlich aussichtslose Position geltend machende Vertreter einer Partei sich selbst als sachkundiger, kompetenter oder gar vertrauenswürdiger Verhandlungspartner gegenüber der anderen Partei unumkehrbar diskreditiert.

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IMRRS 2006, 3053

BGH, Urteil vom 13.07.2006 - IX ZR 57/05

1. Dem Sicherungseigentümer steht kein Anspruch auf Herausgabe des Entgelts zu, das im Eröffnungsverfahren durch Vermietung der sicherungsübereigneten Sache erzielt worden ist.*)

2. Die Zusage des vorläufigen "schwachen" Insolvenzverwalters, das während des Eröffnungsverfahrens erzielte Nutzungsentgelt an den Sicherungseigentümer auszukehren, begründet keine Masseverbindlichkeit.*)

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IMRRS 2006, 3051

BGH, Beschluss vom 21.02.2006 - VIII ZA 14/05

Ein einseitiger, formularmäßig erklärter Kündigungsausschluss zu Lasten des Mieters von Wohnraum belastet diesen nicht unangemessen (§ 307 BGB), wenn er, wie im vorliegenden Fall, zusammen mit einer nach § 557a BGB zulässigen Staffelmiete vereinbart wird und seine Dauer nicht mehr als vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung beträgt.

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IMRRS 2006, 3043

OLG Köln, Beschluss vom 06.02.2006 - 16 Wx 197/06

1. Der Mieter eines Wohnungseigentümers kann die Miete mindern und ggf. das Mietverhältnis außerordentlich kündigen, wenn er von einem anderen Wohnungseigentümer beleidigt und bedroht wird.

2. Der vermietende Wohnunsgeigentümer kann in einem solchen Fall vom beleidigenden Wohnungseigentümer den Mietausfall als Schadensersatz verlangen.

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IMRRS 2006, 3041

OLG Düsseldorf, Urteil vom 22.06.2006 - 10 U 164/05

Jede Beanstandung einer Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass der Mieter zuvor Einsicht in die Unterlagen genommen hat. Pauschale Beanstandungen muss der Vermieter nicht beachten.

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IMRRS 2006, 3032

KG, Urteil vom 17.08.2006 - 8 U 33/06

Schließen Parteien einen Mietvertrag über genau bezeichnete Räume und vereinbaren zugleich, dass der Mieter verpflichtet sein soll, nach Fertigstellung neuer Flächen in einem neuen Gebäude umzuziehen und wird die Größe dieser - ansonsten nicht näher bezeichneten - neuen Fläche mit ca. 400 bis 500 qm angegeben, wahrt der Mietvertrag - jedenfalls dann, wenn die Parteien über die neuen Mietflächen keinen neuen Mietvertrag schließen wollten - nicht die Form des § 550 Satz 1 BGB n.F..*)

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IMRRS 2006, 3008

LG Rostock, Urteil vom 17.03.2006 - 1 S 2/04

1. Eine Mietminderung wegen zu geringer Größe der Wohnung ist durchführbar, wenn bei der Wohnflächenberechnung im Mietvertrag die ungedeckten Terasse mitberechnet wurde. Nach § 44 der Zweiten Berechnungsverordnung, die zur Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche heranzuziehen ist, sind die Grundflächen von Balkonen, Loggien und Dachgärten und Freisitzen nur dann hälftig zur Berechnung heranzuziehen, wenn sie gedeckt sind.

2. Bei einer Abweichung von mehr als 10 % von der vereinbarten Fläche bedarf es keiner weiteren Feststellung der Minderung der Tauglichkeit der Wohnung; vielmehr kann der Mieter die Miete um den Prozentsatz der Abweichung mindern und frühere Überzahlungen nach § 812 BGB zurückfordern.

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IMRRS 2006, 2999

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 21.06.2005 - 518 C 219/04

1. Wird in einem Schreiben des Vermieters an den Mieter der Beendigungszeitpunkt für ein Mietverhältnis fälschlicherweise mit einem Jahr zu spät angegeben, der Schreibfehler ist jedoch klar erkennbar, da bereits mit einem voran gegangenen Schriftsatz die Räumung gerichtlich geltend gemacht wurde, hat die Falschangabe keine Auswirkungen.

2. Eine analoge Anwendung des § 573b Abs. 1 Nr. 1 BGB, wenn der neu zu schaffende Wohnraum nicht vermietet werden soll, ist aus dem Zweck der Vorschrift, neuen Wohnraum zu Gunsten der Mieter auf den Markt zu bringen, gerechtfertigt, wenn die alte Wohnung dem Mietwohnungsmarkt zur Verfügung gestellt wird.

3. Die erforderlichen öffentlich-rechtlichen Genehmigungen, wie der Nachweis, dass eine beabsichtigte bauliche Maßnahme rechtlich zulässig ist, müssen grundsätzlich bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nachweisbar gegeben sein.

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IMRRS 2006, 2995

OLG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2006 - 10 U 46/06

1. Die Verjährung der Ersatzansprüche des Vermieters gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2, § 200 Satz 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt in Gang gesetzt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, wenn die Ansprüche erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.

2. Dies gilt auch, wenn der Mietvertrag erst später endet.

3. Mit der Rückgabe der Schlüssel, gibt der Mieter den Besitz vollständig und eindeutig auf. Der Vermieter kann sich nach der Rückgabe der Schlüssel durch die Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft ungestört ein umfassendes Bild von den Mängeln, Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu machen.

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IMRRS 2006, 2993

OLG Rostock, Urteil vom 02.06.2006 - 3 U 113/05

1. Hat die Genehmigungsbehörde ein Negativattest erteilt, ist die Frage der Einhaltung des Schriftformerfordernisses im Rahmen der Prüfung der Voraussetzungen des § 4 PrKV jedenfalls für die Zeit vor Erteilung des Attestes nicht mehr durch das Zivilgericht zu prüfen.

2. Wählen die Parteien zur Mietanpassung einen Index, der gar nicht mehr erhoben wird, so ist im Zweifel davon auszugehen, dass sich die Parteien an einem vom statistischen Bundesamt ermittelten und veröffentlichten Index orientieren wollen.

IMRRS 2006, 2987

BGH, Urteil vom 27.09.2006 - VIII ZR 80/06

Die Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung, die der Vermieter während des bestehenden Mietverhältnisses für das Mietobjekt abschließt, können anteilig auf die Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Kosten einer derartigen Versicherung als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet sind und dem Vermieter das Recht eingeräumt ist, auch neu entstehende Betriebskosten auf die Mieter umzulegen.*)

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IMRRS 2006, 2979

BGH, Urteil vom 20.09.2006 - VIII ZR 279/05

Die Umlage von Betriebskosten durch schriftliche Erklärung des Vermieters gemäß § 14 Abs. 1 MHG setzt voraus, dass aus dem Schriftstück für den Mieter klar erkennbar ist, welche Art von Betriebskosten der Vermieter im Einzelnen umlegen will.*)

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IMRRS 2006, 2970

BGH, Urteil vom 13.09.2006 - IV ZR 26/04

Die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers bei leicht fahrlässig verursachten Schäden am Gebäude durch den Mieter (BGHZ 145, 393) kann auf die Hausratversicherung des Vermieters nicht übertragen werden.*)

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IMRRS 2006, 2969

LG Leipzig, Urteil vom 01.03.2006 - 1 HK O 4441/05

1. Unter den Begriff "Miete" i.S.v. § 543 Abs. 2 S.1 Nr. 3a BGB fallen auch Nebenkostenvorauszahlungen. Daher beeinflusst eine Stundung der Nettomiete nicht den Verzugseintritt, wenn die darüber hinaus geschuldeten Nebenkosten nicht pünktlich gezahlt werden.

2. Das Ausbleiben der Mietzahlung für zwei Monate kann einen wichtigen Kündigungsgrund für eine frsitlose Kündigung gem. § 543 BGB begründen.

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IMRRS 2006, 2951

BGH, Beschluss vom 17.11.2005 - I ZB 45/05

Der Gläubiger kann die Zwangsvollstreckung nach § 885 ZPO auf eine Herausgabe der Wohnung beschränken, wenn er an sämtlichen in den Räumen befindlichen Gegenständen ein Vermieterpfandrecht geltend macht. Auch wenn in einem solchen Fall Streit zwischen den Parteien des Vollstreckungsverfahrens nach § 885 ZPO darüber besteht, ob alle beweglichen Sachen des Schuldners von dem Vermieterpfandrecht erfasst werden, hat der Gerichtsvollzieher nicht eine Räumung der Wohnung nach § 885 Abs. 2 bis 4 ZPO vorzunehmen.*)

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IMRRS 2006, 2944

BGH, Beschluss vom 10.08.2006 - I ZB 135/05

Zur Beschränkung der Zwangsvollstreckung auf die Herausgabe der Wohnung bei Geltendmachung des Vermieterpfandrechts (Bestätigung von BGH, Beschl. v. 17.11.2005 - I ZB 45/05, NZM 2006, 149).*)

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IMRRS 2006, 2918

BGH, Urteil vom 09.05.2006 - VI ZR 117/05

Zur Frage der Erforderlichkeit eines Mietwagentarifs im Rahmen der Schadensabrechnung, wenn der Autovermieter nicht zwischen "Unfallersatztarif" und "Normaltarif" unterscheidet, sondern einen einheitlichen Tarif anbietet, der weit über dem Durchschnitt der auf dem örtlichen Markt erhältlichen "Normaltarife" liegt.*)

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