Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2008, 0306

BGH, Urteil vom 13.12.2007 - III ZR 116/07

1. Die Regelungen des Flurbereinigungsgesetzes stehen der Entschädigung eines Pächters für durch eine vorläufige Besitzeinweisung im Unternehmensflurbereinigungsverfahren entstehende Nachteile nicht entgegen.*)

2. Die Zugehörigkeit einer räumlich zusammenhängenden landwirtschaftlichen Nutzfläche, die nicht durch Wege, Gräben und dergleichen durchzogen wird und eine beträchtliche Größe hat (Schlag), als Wirtschaftseinheit zu einem landwirtschaftlichen (Pacht-)Betrieb ist eine eigentumsrechtlich geschützte Position.*)

3. Die in der Zugehörigkeit aller im Schlag befindlichen Grundstücke zum Betrieb des Pächters wurzelnden besonderen wirtschaftlichen Vorteile sind nur solange gesichert und damit entschädigungsrechtlich bedeutsam, als die einzelnen Gründstücke in den landwirtschaftlichen Betrieb einbezogen sind. Eine durchschnittliche Pachtdauer aller im Schlag befindlichen Grundstücke kann nicht zum Maßstab für die Entschädigung des Pächters gemacht werden, wenn für die landwirtschaftliche Bearbeitung des gesamten Schlags ganz wesentliche und zentrale Grundstücke eine kürzere Pachtdauer aufweisen.*)

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IMRRS 2008, 0305

BGH, Urteil vom 16.01.2008 - VIII ZR 222/06

Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB), so kann er die Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB vom Vermieter ersetzt verlangen.*)

IMRRS 2008, 0262

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 190/06

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.*)

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IMRRS 2008, 0249

BGH, Urteil vom 20.12.2007 - IX ZR 132/06

Der Mieter von Wohnraum kann die von ihm geleistete Mietkaution in der Insolvenz des Vermieters nur dann aussondern, wenn der Vermieter sie von seinem Vermögen getrennt angelegt hat; anderenfalls ist der Rückforderungsanspruch lediglich eine Insolvenzforderung.*)

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IMRRS 2008, 0240

OVG Sachsen, Beschluss vom 23.08.2007 - 4 E 202/07

Sind die Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und Warmwasseranlagen - als Vorauszahlungsbetrag - in der Miete enthalten, ohne gesondert ausgewiesen zu sein, dann spricht alles dafür, dass in solchen Fällen nicht auf der Grundlage früherer Abrechnungen prognostizierte Beträge, sondern die in § 6 Abs. 2 Nr. 1 und 2 WoGV angesprochenen Pauschbeträge zur Anwendung kommen.*)

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IMRRS 2008, 0233

OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007 - 24 U 128/06

Will der Vormieter das Mietverhältnis im Ganzen auf den Nachmieter übertragen, kann dies durch dreiseitigen Vertrag oder durch zweiseitigen Vertrag der Mieter geschehen, dem der Vermieter seine nicht formbedürftige Zustimmung erteilt.*)

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IMRRS 2008, 0232

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.06.2007 - 3 U 181/06

Ein Vermieter kann bei Vereinbarung einer Umsatzmiete nicht bloß Auskunft über die Umsätze verlangen, sondern hat darüber hinaus ein Recht auf Einsicht in die Geschäftsbücher und auf Rechnungslegung gemäß § 259 BGB. Wenn vereinbart wurde, dass die Nettoumsätze des Mieters durch Übergabe einer betriebswirtschaftlichen Auswertung mitgeteilt und belegt werden sollen, dann reicht die bloße Mitteilung der Umsätze durch ein Steuerbüro nicht.

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IMRRS 2008, 0227

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 269/06

Zur Frage der Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts.*)

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IMRRS 2008, 0226

LG Berlin, Urteil vom 30.11.2007 - 22 O 247/07

Ist der Pachtvertrag über eine Heizstation Teil eines Wärmelieferungsvertrags, so tritt der Erwerber der Pachtsache gemäß §§ 566, 581 Abs. 2 BGB in den Pachtvertrag ein, auch wenn er mangels Eintrittsvereinbarung nicht in den Wärmelieferungsvertrag eingetreten ist.

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IMRRS 2008, 0178

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.12.2005 - 2 U 128/05

1. Der Katalog der wichtigen Gründe für eine fristlose Kündigung in § 543 Abs. 2 BGB ist nicht abschließend, sondern beschränkt sich auf gesetzliche Beispiele.*)

2. Der Versuch einer Vertragspartei, dem Vertragspartner unberechtigt vertragliche Rechte abzuschneiden (hier: Recht zur Untervermietung), die für diesen nicht unwesentlich sind, begründet aufgrund der darin liegenden Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag dem Grundsatz nach ein Recht zur fristlosen Kündigung, sofern die vertragsbrüchige Partei nach einer Abmahnung nicht einlenkt.*)

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IMRRS 2008, 0171

BGH, Urteil vom 21.11.2007 - XII ZR 149/05

Die Wirksamkeit eines Mietvertrages setzt nicht voraus, dass der Vermieter zugleich Eigentümer ist.

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IMRRS 2008, 0163

BGH, Urteil vom 21.11.2007 - XII ZR 15/06

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2008, 0159

BGH, Urteil vom 21.11.2007 - XII ZR 128/05

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2008, 0158

BGH, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 24/06

1. Das Fehlen der erforderlichen behördlichen Genehmigung zur vertragsgemäßen Nutzung von Mieträumen stellt einen Mangel im Sinne von § 536 BGB dar, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn ihm durch eine mit einer Zwangsmittelandrohung verbundene Ordnungsverfügung die vertragsgemäße Nutzung untersagt wird und für ihn zumindest Ungewissheit über deren Zulässigkeit besteht.

2. Eine Klausel, die die Haftung des Vermieters für den Fall ausschließt, dass die erforderliche behördliche Genehmigung für den vom Mieter vorgesehenen Gewerbebetrieb aus Gründen versagt wird, die ausschließlich auf der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts beruhen, benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist deshalb nach § 307 BGB unwirksam.

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IMRRS 2008, 0156

OLG Köln, Gerichtlicher Hinweis vom 25.06.2007 - 2 U 39/07

1. Es gehört zu den vorrangigen Aufgaben des Zwangsverwalters, die sich aus der Verwaltung des Grundstücks ergebenden und die mit der Anordnung der Zwangsverwaltung beschlagnahmten Ansprüche, also im Wesentlichen die Miet- und Pachtzinsforderungen geltend zu machen. Zudem trifft ihn die Pflicht, die aus dem Objekt möglichen Nutzungen herauszuholen. Um das der Zwangsverwaltung unterliegende Objekt ordnungsgemäß zu nutzen, muss der Verwalter vermietbare Grundstücke oder Wohnung vermieten.

2. Die Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung umfasst auch eine regelmäßige Überprüfung des Mietobjektes.

3. Den Zwangsverwalter trifft keine Verpflichtung, durch einen "bewussten Leerstand" für eine wirtschaftlich möglichst sinnvolle Verwertung des Objektes im Rahmen der Zwangsversteigerung zu sorgen.

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IMRRS 2008, 0134

BGH, Urteil vom 12.12.2007 - VIII ZR 11/07

1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.*)

2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.*)

IMRRS 2008, 0132

OLG Frankfurt, Beschluss vom 28.12.2007 - 2 U 200/07

Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, infolge der Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mieter zu verlangen.*)

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IMRRS 2008, 0126

OLG Brandenburg, Urteil vom 28.11.2007 - 3 U 67/07

1. Dritte im Sinne des § 32a Abs. 3 GmbHG sind Personen, die mit dem Gesellschafter eine wirtschaftliche Einheit bilden, wie es bei Unternehmen der Fall sein kann, die im Sinne der §§ 15 ff. Aktiengesetz mit einem Gesellschafter oder der Gesellschaft verbunden sind (Anschluss an BGH, Urteil vom 19.09.1988 – II ZR 255/87 = BGHZ 105, 168).

2. Die nach § 17 AktG erforderliche Möglichkeit, unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss auszuüben ist bei Identität der die Unternehmen leitenden Persönlichkeiten, einem typischen Beherrschungsmittel (vgl. BGH, Urteil vom 04.03.1974 - II ZR 89/72 = BGHZ 62, 193; OLG München, WM 1995, 898 m.w.N), regelmäßig eröffnet.

3. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung kann die Gebrauchsüberlassung ebenso den Tatbestand einer eigenkapitalersetzenden Leistung erfüllen wie die Gewährung eines Darlehens (vgl. BGH, Urteil vom 11.07.1994 – II ZR 162/92).

4. Entscheidend für eine kapitalersetzende Gebrauchsüberlassung ist die Einräumung eines Nutzungsrechts; eine schuldrechtliche Grundlage hierfür ist entbehrlich.

5. Die Gebrauchsüberlassung stellt sich als Kapitalersatz dar, wenn der Gesellschafter oder ein ihm gleichgestellte Kreditgeber sie einer GmbH während deren Krise gewährt oder sie nach Eintritt der Krise nicht beendet, obwohl das möglich ist. Desgleichen ist die Gebrauchsüberlassung im Eigenkapital umzuqualifizieren, wenn der Gesellschafter von der ihm - zumindest objektiv - gegebenen Möglichkeit, die Gesellschaft unter Entzug der ihr zur Verfügung gestellten Mittel zu liquidieren, keinen Gebrauch macht (Anschluss an BGH, Urteil vom 14.12.1992 – II ZR 298/91).

6. Der Kenntnis eines Gesellschafters vom kapitalersetzenden Charakter seiner Leistung steht es gleich, wenn er hätte erkennen müssen, dass die Leistung inzwischen als Kapitalgrundlage für die Gesellschaft unentbehrlich ist (Anschluss an BGH, Urteil vom 16.10.1989 – II ZR 307/88). Diese Erkenntnismöglichkeiten ist bei einem Gesellschafter ohne weiteres vorauszusetzen (vgl. BGH a.a.O.).

7. Der den Gebrauch in kapitalersetzender Weise überlassende Gesellschafter ist für seine fehlende Erkenntnismöglichkeit darlegungs- und beweisbelastet (Anschluss an BGH, Urteil vom 17.02.1992 - II ZR 154/91 = WM 1992, 650; BGH, Urteil vom 15.06.1998 - II ZR 17/97 = WM 1998, 1626).

8. Der Finanzierungsverantwortliche ist an seiner Finanzierungsentscheidung festzuhalten ist; ihn trifft das Verbot der fristlosen Kündigung und die Pflicht, dem Verwalter das Nutzungsrecht unentgeltlich zu belassen.

9. Die Dauer, für die ein kapitalersetzendes Nutzungsrecht dem der Gesellschaft unentgeltlich zu belassen ist, beurteilt sich nach Maßgabe eines tatsächlichen Vertrages, sofern dessen Beendigungsregeln ernsthaft gemeint sind; ansonsten, bei fehlenden oder unwirksamen Beendigungszeitpunkten oder Kündigungsfristen, anhand einer hypothetischen Beendigungsregel, die auch ein außenstehender Dritter unter Wahrung seines eigenen Vertragsinteresses vernünftigerweise vorgenommen und auf die sich die Gesellschaft eingelassen hätte (Anschluss an BGH, Urteil vom 11.07.1994 - II ZR 146/92).

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IMRRS 2008, 0124

BFH, Urteil vom 29.03.2007 - IX R 10/06

Wer einen als Darlehen empfangenen Geldbetrag nicht dazu nutzt, Aufwendungen im Zusammenhang mit seiner Vermietungstätigkeit zu begleichen, sondern ihn in einen Cash-Pool einbringt, aus dem heraus er später seine Kosten bestreitet, kann Schuldzinsen aus diesem Darlehen nicht als Werbungskosten von seinen Einnahmen aus Vermietung abziehen.*)

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IMRRS 2008, 0120

BGH, Urteil vom 21.11.2007 - XII ZR 213/05

Zur Verwirkung einer Vertragsstrafe aus einem Kfz-Mietvertrag, wenn nach einem Unfall die Polizei, nicht aber der Autovermieter unmittelbar benachrichtigt wird.*)

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IMRRS 2008, 0105

BGH, Urteil vom 30.11.2007 - V ZR 60/07

1. Der Rechtsnachfolger eines Rechtsträgers von Volkseigentum kann Schuldner eines Anspruchs auf Herausgabe von Mieten nach § 7 Abs. 7 Satz 2 VermG nur sein, wenn seine Verfügungsberechtigung, sei es gesetzlich, sei es rechtsgeschäftlich, neu begründet worden ist (Fortführung von Senat, Urt. v. 5. Mai 2006, V ZR 236/05, NJW-RR 2006, 1242).*)

2. Der rechtsgeschäftlich Bevollmächtigte ist Verfügungsberechtigter, wenn er die Verwaltung des Grundstücks tatsächlich wie ein Eigentümer übernimmt (Fortführung von BGHZ 158, 376).*)

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IMRRS 2008, 0101

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 19/07

Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen.*)

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IMRRS 2008, 0068

AG Oldenburg, Urteil vom 19.12.2007 - E4 C 4229/07 (IX)

1. Zur Problematik substantiierter Einwendungen gegen einzelne Positionen der Nebenkostenabrechnung und deren Höhe, wenn der Mieter niemals Einsichtnahme in die Belege verlangt hat.

2. Es besteht keine Pflicht eines Vermieters, den Mietern die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege unaufgefordert zu unterbreiten.

3. Reagiert der Mieter weder auf die Nebenkostenabrechnung noch auf ein Mahnschreiben der Hausverwaltung, so hat er die Zahlung ernsthaft und endgültig verweigert. Eines weiteren Schreibens durch einen Rechtsanwalt bedarf es dann nicht; dessen Kosten kann der Vermieter deshalb nicht nach § 286 BGB ersetzt verlangen.

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IMRRS 2008, 0061

LG Koblenz, Beschluss vom 24.08.2007 - 6 T 102/07

Braucht der Vermieter für eine Pflegeperson seiner auch in dem Gebäude wohnenden Eltern den vermieteten Wohnraum, ist eine Kündigung wegen Wohnungsbedarfs zulässig.

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IMRRS 2008, 0060

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.10.2007 - 10 U 24/07

1. Vermieter und Verpächter können Nebenkostenvorauszahlungen nach Eintritt der Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen.

2. Vermieter und Verpächter können gegen den Anspruch des Mieters/Pächters auf Rückzahlung der Kaution nebst Kautionszinsen nicht mit Mietforderungen gegen den Mieter/Pächter aus einem fremden Mietverhältnis aufrechnen.

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IMRRS 2008, 0056

BGH, Urteil vom 05.12.2007 - XII ZR 183/05

Dem Zessionar von künftigen Mietzinsforderungen kann gemäß § 404 BGB auch die erst nach der Zession eingetretene eigenkapitalersetzende Funktion der Gebrauchsüberlassung entgegengehalten werden, soweit die geltend gemachten Mietzinsforderungen nach Eintritt der eigenkapitalersetzenden Funktion entstanden sind.*)

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IMRRS 2008, 0053

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.11.2007 - 24 U 117/07

Beruft sich der auf Räumung und Zahlung einer Nutzungsentschädigung verklagte Mieter auf einen (mündlich geschlossenen) Wohnraummietvertrag, so ist für diese Rechtsstreitigkeit ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk der Wohnraum belegen ist.*)

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IMRRS 2008, 0051

LG Essen, Urteil vom 29.11.2007 - 102 S 240/07

§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB (keine Nachforderung auf Betriebskosten, wenn mehr als ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums keine Abrechnung erfolgt ist) ist auf das Verhältnis von Grundversorger und Mieter nicht analog anwendbar.

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IMRRS 2008, 0048

BGH, Urteil vom 31.10.2007 - VIII ZR 278/05

Bei der vorzeitigen Beendigung eines Leasingvertrags mit Andienungsrecht und ohne Mehrerlösbeteiligung steht eine wegen der Beschädigung, des Untergangs, des Verlusts oder des Diebstahls des Leasingobjekts gezahlte Versicherungsentschädigung auch insoweit dem Leasinggeber zu, als sie seinen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Beendigung des Leasingvertrages noch nicht amortisierten Gesamtaufwand einschließlich des kalkulierten Gewinns übersteigt.*)

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IMRRS 2008, 0047

BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht.*)

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IMRRS 2008, 0046

BGH, Urteil vom 28.11.2007 - VIII ZR 243/06

Der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit bezeichnet die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters, bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben (hier: Abschluss eines Wärmelieferungsvertrags), auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis Rücksicht zu nehmen. Eine Verletzung dieser Pflicht unter dem Gesichtspunkt der Eingehung eines unwirtschaftlichen Vertrages kommt nicht in Betracht, wenn das Mietverhältnis zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestand.*)

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IMRRS 2008, 0038

LG Darmstadt, Urteil vom 07.03.2007 - 4 O 529/06

Der Anspruch auf Zahlung der im Mietvertrag vereinbarten Kaution verjährt gemäß § 195 BGB in drei Jahren.

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IMRRS 2008, 0007

BGH, Urteil vom 24.10.2007 - XII ZR 155/05

Zur Aufklärungspflicht des Vermieters bei Vermietung eines Unfallersatzfahrzeugs (im Anschluss an das Senatsurteil vom 28. Juni 2006 - XII ZR 50/04 - NJW 2006, 2618).*)

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IMRRS 2008, 0004

KG, Urteil vom 12.11.2007 - 8 U 194/06

1. Die Zugangsbehinderung zu einem Ladenlokal infolge Baumaßnahmen stellt einen Mangel der Mietsache dar, auch wenn sie nicht durch vom Vermieter beeinflussbare Baumaßnahmen hervorgerufen wird (hier: völlige Zugangsversperrung wegen Bau einer U-Bahn-Trasse).*)

2. Zur Wirksamkeit von Mietvertragsklauseln in einem Geschäftsraummietvertrag.*)

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IMRRS 2008, 0003

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.11.2007 - 24 U 92/07

1. Gegenüber dem Rückgabeanspruch des Vermieters ist das Zurückbehaltungsrecht des Mieters auch ausgeschlossen, wenn er wegen behaupteter Mängel ein selbstständiges Beweisverfahren eingeleitet hat.*)

2. Zum Schaden des Vermieters bei verspäteter Rückgabe der Mietsache.*)

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IMRRS 2007, 2529

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.10.2007 - 24 U 94/07

1. Nach der Klausel:

"Sollten sich die vom Vermieter zu tragenden Kosten gegenüber dem Stand vom Vertragsschluss in der Zukunft erhöhen, so ist der Vermieter berechtigt, ab dem Zeitpunkt der Erhöhung diese Mehrkosten anteilig auf den Mieter umzulegen..."

darf der Vermieter auch gegen ihn selbst rückwirkend festgesetzte öffentliche Grundbesitzabgaben auf den Mieter abwälzen, wenn der Mieter nach dem Mietvertrag solche Betriebskosten grundsätzlich übernommen hat.*)

2. Die Frist des § 556 Abs. 3 S. 3 BGB gilt nicht im Gewerberaummietrecht.*)

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IMRRS 2007, 2520

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2007 - 10 U 46/07

1. Die Gebrauchserhaltungspflicht des Vermieters umfasst (auch) die Gewährleistung eines verkehrssicheren Zustands der Mieträume und die Beachtung der diesbezüglichen öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften. Insbesondere hat der Vermieter das vermietete Gebäude im Falle starker Beschädigung in der Weise instandzusetzen, dass es genutzt werden kann, soweit es nicht zum Abriss vorgesehen ist.*)

2. Hierzu gehört es, dafür Sorge zu tragen, dass sich das Dach des Gebäudes in einem Zustand befindet, der das Eindringen von Feuchtigkeit dauerhaft verhindert und durch den sichergestellt wird, dass eine anderweitige Schädigung des Mieters und der von ihm in den Mieträumen gelagerten Sachen verhindert wird.*)

3. Kommt es über Jahre immer wieder zu einem Feuchtigkeitseintritt in die Mieträume infolge vorhandener Dachundichtigkeiten, darf sich der Vermieter nicht damit begnügen, nur die jeweils konkrete Undichtigkeit beseitigen zu lassen, sondern er muss das Dach in der Weise sanieren, dass es - in den zeitlichen Grenzen einer gebotenen Erneuerung und von nicht vorhersehbaren Natureinwirkungen abgesehen - dauerhaft dicht ist.*)

4. Zur Frage, ob eine unbestimmt befristete Kündigung i.S.v. BGH, NJW 2004, 284 vorliegt, wenn das anwaltliche Kündigungsschreiben im letzten Absatz den Zusatz enthält, "...meine Mandantin wird schnellstmöglich neue Räume suchen und Ihnen in Kürze den Auszugstermin mitteilen".*)

5. Zur angemessenen Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB.*)

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IMRRS 2007, 2514

OLG Naumburg, Urteil vom 25.09.2007 - 9 U 89/07

Ein Mietvertrag genügt dann dem Schriftformerfordernis, wenn ihm ein Grundrissplan beigefügt ist, der zwar weder maßstabsgerecht ist, noch zutreffend die Größe des Objekts bezeichnet, dem aber das Objekt als solches zu entnehmen ist und in dem der Mietgegenstand von benachbarten, anderweitig zu vermietenden Räumen abgegrenzt wird. Selbst wenn der Mietvertrag durch schlüssiges Handeln dadurch abgeändert wird, dass der Vermieter über Jahre hinweg eine im Mietvertrag nicht genannte Nebenkostenart in die Betriebskostenabrechnung aufnimmt und die Abrechnung vom Mieter beanstandungslos ausgeglichen wurde, entfällt die Schriftform jedenfalls dann nicht, wenn sich die Kosten im Verhältnis zur Gesamtmiete (vorliegend 2 % - 4 %) nur unwesentlich verändern (im Anschluss an OLG Hamm OLGR 2006, 138 ff.).*)

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IMRRS 2007, 2507

BGH, Urteil vom 19.09.2007 - XII ZR 198/05

Regeln die Parteien die Fälligkeit des Mietzinses abweichend von den gesetzlichen Bestimmungen, gehört diese Vereinbarung zu den wesentlichen Vertragsbedingungen und bedarf der Schriftform.*)

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IMRRS 2007, 2506

BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 331/06

1. Bei Erhöhung einer Teilinklusivmiete nach § 558 BGB braucht der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen zur Höhe der in der Miete enthaltenen Betriebskosten keine Angaben zu machen, wenn auch die von ihm beanspruchte erhöhte Teilinklusivmiete die ortsübliche Nettomiete nicht übersteigt.*)

2. Mieterhöhungen nach §§ 558, 559 BGB werden Bestandteil der Grundmiete und sind deshalb bei späteren Mieterhöhungen nach § 558 BGB in die Ausgangsmiete einzurechnen. Eine gegenteilige Parteivereinbarung gäbe dem Vermieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung über den in § 558 BGB vorgesehenen Rahmen hinaus und ist deshalb gemäß § 558 Abs. 6, § 557 Abs. 4 BGB wegen Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

3. Gibt der Vermieter in einem Mieterhöhungsbegehren nach § 558a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, weil er die gebotene Einrechnung einer früheren Mieterhöhung in die Ausgangsmiete unterlässt, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens und zur Unzulässigkeit einer vom Vermieter daraufhin erhobenen Zustimmungsklage; das Mieterhöhungsbegehren ist jedoch unbegründet, soweit die begehrte Miete unter Hinzurechnung der früheren Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, NJW 2004, 1379, unter II 2 b und Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05, NJW-RR 2006, 1305, unter II 2 a, b).*)

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IMRRS 2007, 2499

BGH, Urteil vom 14.11.2007 - VIII ZR 340/06

1. Hat das erstinstanzliche Gericht keine Veranlassung gesehen, die Berufung nach § 511 Abs. 4 ZPO zuzulassen, weil es den Streitwert auf über 600 € festgesetzt hat und deswegen von einem entsprechenden Wert der Beschwer der unterlegenen Partei ausgegangen ist, hält aber das Berufungsgericht diesen Wert nicht für erreicht, so muss das Berufungsgericht, das insoweit nicht an die Streitwertfestsetzung des Erstgerichts gebunden ist, die Entscheidung darüber nachholen, ob die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO erfüllt sind.*)

2. Hat das Berufungsgericht diese Entscheidung nicht getroffen, weil es hierzu keine Notwendigkeit gesehen hat, hat es aber die Revision zugelassen, ist angesichts dessen, dass die Gründe für die Zulassung der Revision nach § 543 Abs. 2 ZPO und die Gründe für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO identisch sind, davon auszugehen, dass das Berufungsgericht die Voraussetzungen für die Zulassung der Berufung nach § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO ebenso als erfüllt angesehen und demgemäß die Berufung als zugelassen behandelt hätte, wenn ihm die Notwendigkeit einer Entscheidung hierüber bewusst gewesen wäre.*)

3. Die Klausel in einem formularmäßigen Wohnungsmietvertrag

"Jede Tierhaltung, insbesondere von Hunden und Katzen, mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen, bedarf der Zustimmung des Vermieters."

hält der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.*)

4. Die Beantwortung der Frage, ob die Haltung von Haustieren in dem Fall, dass eine wirksame mietvertragliche Regelung fehlt, zum vertragsgemäßen Gebrauch im Sinne von § 535 Abs. 1 BGB gehört, erfordert, soweit es sich nicht um Kleintiere handelt, eine umfassende Abwägung der Interessen des Vermieters und des Mieters sowie der weiteren Beteiligten. Diese Abwägung lässt sich nicht allgemein, sondern nur im Einzelfall vornehmen, weil die dabei zu berücksichtigenden Umstände so individuell und vielgestaltig sind, dass sich jede schematische Lösung verbietet.*)

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IMRRS 2007, 2487

BFH, Urteil vom 16.01.2007 - IX R 39/05

Aufwendungen für den Umbau eines Großraumbüros in vier Einzelbüros unter Verwendung von Rigips-Ständerwerk sowie für die Anpassung der Elektroinstallation im hierdurch notwendigen Umfang sind sofort abziehbare Erhaltungsaufwendungen bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.*)

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IMRRS 2007, 2479

KG, Beschluss vom 12.04.2007 - 12 U 65/06

Eine juristische Person ist kein Wohnberechtigter, der sich kraft Gesetzes auf das Sonderkündigungsrecht nach § 11 WoBindG berufen kann; ein derartiges Kündigungsrecht ist jedoch dann vertraglich vereinbart, wenn die Parteien die Geltung der Vorschriften über die Kostenmiete (§§ 8 - 11 WoBindG) ihrem Mietverhältnis zu Grunde gelegt haben.*)

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IMRRS 2007, 2471

BGH, Urteil vom 10.10.2007 - VIII ZR 279/06

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt.*)

IMRRS 2007, 2454

AG Krefeld, Urteil vom 12.06.2007 - 12 C 301/06

1. Es ist allgemein bekannt, dass mit dem Schwarzschimmelbefall eine Gesundheitsgefährdung einhergeht. Diese berechtigt zur Kündigung.

2. Liegen die Wände der Wohnung sämtliche ungedämmt auf der Decke der Tiefgarage (Beton) auf, so entsteht hierdurch eine Wärmebrücke, die zur Auskühlung der Wände führt. Damit ist bei normalem Beheizen und Belüften mit Auftreten von Kondensationsfeuchte und dem damit verbundenen Schimmelpilzbefall zu rechnen. Dies stellt ein Mangel der Wohnung dar, der im Hinblick auf auftretenden Schimmelpilzbefall zu einer Minderung von mindestens 50% der Bruttomiete berechtigt.

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IMRRS 2007, 2453

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2007 - 67 S 337/06

Nach der Rechtsprechung des BGH (IMR 2007, 1092 - nur online) kann ein Mieter zwar nach Beendigung des Mietverhältnisses die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen verlangen, wenn der Vermieter die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Jahresfrist nach Ende der Abrechnungsperiode unterlässt. Jedoch besteht dieser Anspruch dann nicht, wenn - wie hier - in dem Mietvertrag keine Vorauszahlungen, sondern Pauschalbeträge auf die Betriebskosten vereinbart sind. Die Vereinbarung einer Pauschale schließt eine Verpflichtung des Vermieters zur Erteilung einer Abrechnung aus.

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IMRRS 2007, 2452

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2007 - 65 S 272/05

Für die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtsprechung des BGH nur erforderlich, dass sie eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils der Mieter und den Abzug der Vorauszahlungen enthält. Die Angabe einzelner Rechnungen ist hingegen nicht erforderlich.

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IMRRS 2007, 2451

LG Wiesbaden, Urteil vom 20.09.2007 - 2 S 30/07

1. In den Fällen der Unwirksamkeit einer Mietvertragsklausel zur Abwälzung von Schönheitsreparaturen ist der Vermieter berechtigt, im nächsten Mieterhöhungsverlangen einen Zuschlag für Schönheitsreparaturen zu fordern. Es ist kein überzeugender sachlicher Grund ersichtlich, warum zwischen einem Mietvertrag mit einer unwirksamen Klausel zur Überbürdung der Schönheitsreparaturen und einem solchen, in dem von Anfang an die Schönheitsreparaturen beim Vermieter verbleiben, differenziert werden sollte.

2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist zu berücksichtigen, dass die Verantwortlichkeit und das Kostenrisiko für die Schönheitsreparaturen als vertragliche Hauptpflicht Entgeltcharakter haben.

3. Klauseln über Schönheitsreparaturen haben einen entgeltlichen Wert, so dass ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen bei Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig ist.

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IMRRS 2007, 2432

OLG Celle, Beschluss vom 27.11.2007 - 2 W 116/07

Der Beitritt eines weiteren Mieters zu einem auf mehr als ein Jahr abgeschlossenen Mietvertrag genügt der Schriftform, wenn der Vermieter mit dem neu eintretenden Mieter unter Bezugnahme auf den Mietvertrag den Beitritt schriftlich vereinbart und der bisherige Mieter formlos zustimmt.*)

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IMRRS 2007, 2427

BGH, Beschluss vom 30.10.2007 - VIII ZR 163/07

1. Der maßgebliche Jahresbetrag für die Errechnung des Räumungsstreitwerts ist aus dem höchsten Entgelt zu errechnen, wenn das Entgelt aufgrund einer Staffelmiete in verschiedenen Zeiträumen verschieden hoch ist

2. Nach § 41 Abs. 1 Satz 2 GKG umfasst das Entgelt neben dem Nettogrundentgelt auch Nebenkosten, wenn diese als Pauschale vereinbart und nicht gesondert abgerechnet werden. Diese Vorschrift findet auch bei der Ermittlung des Räumungsstreitwerts Anwendung, da für die Bestimmung des Entgelts in § 41 Abs. 2 GKG auf Absatz 1 verwiesen wird.

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