Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2009, 0657

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 279/07

Die Wirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder der jeweilige Erhöhungsbetrag betragsmäßig ausgewiesen sind, wird nicht dadurch berührt, dass dem Mieter zusätzlich die Möglichkeit eingeräumt wird, sich zu seinen Gunsten auf eine niedrigere ortsübliche Vergleichsmiete zu berufen.*)

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IMRRS 2009, 0637

OLG München, Urteil vom 10.12.2008 - 7 U 4433/08

1. Die Klägerin, die ihre vorzeitige ordentliche Kündigung eines auf 10 Jahre geschlossenen Mietvertrags auf das Fehlen der Schriftform stützt und dies damit begründet, dass dem Vertrag nicht zu entnehmen sei, welche Räume vermietet wurden, trägt für den Mangel der Schriftform die Beweislast.*)

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, wenn die wesentlichen mietvertraglichen Vereinbarungen bestimmbar sind, sich insbesondere aus der Vertragsurkunde und den tatsächlichen Gegebenheiten des vermieteten Objekts erkennbar, eindeutig und nachvollziehbar erschließen lässt, welche Räumlichkeiten dem Beklagten im konkreten Fall zur Nutzung überlassen wurden.*)

3. Hat die Klägerin durch von ihr selbst vorgenommenen Umbau der Mietsache eine Prüfung, ob das Mietobjekt aufgrund der Gegebenheiten vor Ort unter Heranziehung der Angaben im Mietvertrag eindeutig bestimmbar ist, unmöglich gemacht, kann der erforderliche Nachweis für den Mangel der Schriftform nicht erbracht werden mit der Folge, dass das Mietverhältnis nicht durch die ordentliche Kündigung vorzeitig beendet wurde und ihr kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Mietsache zusteht.*)

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IMRRS 2009, 0635

BGH, Urteil vom 18.02.2009 - VIII ZR 166/08

Eine Klausel zur Durchführung der Schönheitsreparaturen, die dem Mieter während der Mietzeit vorgibt, die Mieträume in einer ihm vorgegebenen Farbwahl (hier: "neutrale Farbtöne") zu streichen, ist unwirksam.

IMRRS 2009, 0632

BGH, Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 118/07

Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Miete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält.

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IMRRS 2009, 0631

BGH, Beschluss vom 04.03.2009 - XII ZR 198/08

1. Bei der Besichtigung eines Mietobjektes bedarf die Überprüfung jedenfalls dann der konkreten Zustimmung des (künftigen) Vertragspartners, wenn Maschinen oder Anlagen in Gang gesetzt werden, ohne dass dies für die Besichtigung zwingend erforderlich wäre.

2. Ein stillschweigender Haftungsausschluss lässt sich erst daraus herleiten, dass der Mieter sich vertraglich an den Kosten einer Gebäudeversicherung zu beteiligen hat. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass es sich hier um die Phase der Vertragsanbahnung handelt und die Kostenbeteiligung des Beklagten bei einem Zustandekommen des Mietvertrags möglicherweise vereinbart worden wäre.

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IMRRS 2009, 0628

KG, Beschluss vom 04.07.2008 - 11 W 9/08

1. Für die Frage, ob eine Räumungsfrist zu verlängern ist, kommt es im Wesentlichen darauf an, ob der Räumungsschuldner sich nach der erstmaligen Bewilligung dieser Frist hinreichend um eine Ersatzwohnung bemüht hat.

2. Der Zurückweisung eines Antrags auf Verlägerung der Räumungsfrist steht nicht entgegen, dass das Räumungsurteil wegen Einlegung der Nichtzulassungsbeschwerde gem. § 544 Abs. 5 S. 1 ZPO noch nicht rechtskräftig ist.

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IMRRS 2009, 0626

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 18.12.2008 - 10 D 104/06

1. Die Antragsbefugnis eines Wohnungsmieters kann sich im Normenkontrollverfahren gegen eine Entwicklungssatzung aus seinem Interesse ergeben, eine Aufhebung des Mietverhältnisses auf der Grundlage der Satzung in Verbindung mit § 182 BauGB zu verhindern.*)

2. Nach § 165 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist die Aufzählung der Gründe, die eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme rechtfertigen können, nicht abschließend.*)

3. Ein solcher Grund kann die Auflösung einer unvertretbaren Gemengelage - ehemalige Bergarbeitersiedlung neben Chemiepark - sein, die der geordneten städtebaulichen Entwicklung außerhalb des Satzungsgebiets entgegensteht.*)

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IMRRS 2009, 0614

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 27.07.2007 - 11 C 35/07

1. Kosten der Graffiti-Beseitigung stellen in der Regel Hausreinigungskosten dar, die als Betriebskosten umlagefähig sind.*)

2. Kosten der Ungezieferbekämpfung sind als Betriebskosten vom Mieter zu tragen, wenn es sich um eine turnusmäßige, prophylaktische Maßnahme handelt.*)

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IMRRS 2009, 0613

AG Köln, Urteil vom 22.05.2000 - 222 C 120/99

Bei einer einmaligen Graffiti-Beseitigung handelt es sich um Instandhaltungskosten, die nicht vom Vermieter im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden können.

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IMRRS 2009, 0609

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - VIII ZR 107/08

1. Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht.*)

2. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten.*)

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IMRRS 2009, 0588

LG Itzehoe, Urteil vom 28.11.2008 - 10 O 97/08

Eine erhebliche Beeinträchtigung der Nutzbarkeit eines innerstädtischen Parkplatzes gemäß § 536 BGB scheidet aus, wenn weniger als 3% der Parkplatznutzfläche durch Fremd- oder Dauerparker blockiert werden.

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IMRRS 2009, 0584

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2009 - 10 U 146/08

Hängt die Entscheidung über eine Räumungs- und Zahlungsklage und eine Hilfswiderklage auf Rückzahlung der wegen vorhandener Mängel zuviel gezahlten Miete von der Vorfrage ab, ob die Minderung bzw. die Einrede des nicht erfüllten Vertrages (§ 320 BGB) durch eine formularvertragliche Aufrechnungs- Minderungs- und Zurückbehaltungsrechtausschlussklausel ausgeschlossen sind bzw. ob es der Vermieterin gemäß § 242 BGB verwehrt ist, sich dem Mieter gegenüber hierauf zu berufen, besteht i.S. des § 301 ZPO die Gefahr widersprechender Entscheidungen, wenn das Erstgericht über die Räumungs- und Zahlungsklage durch Teilurteil entscheidet und zur Widerklage wegen der behaupteten Mängel Beweis erhebt.*)

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IMRRS 2009, 0583

LSG Baden-Württemberg, Urteil vom 19.02.2009 - L 7 SO 1131/07

1. Die Aufwendungen des Hilfebedürftigen für turnusmäßige Schönheitsreparaturen können Bestandteil der Kosten der Unterkunft nach § 29 Abs. 1 Satz 1 SGB XII sein. Für sie kommen Leistungen für die Unterkunft nach dieser Vorschrift jedoch grundsätzlich nur in Betracht, wenn die Überwälzung auf den Mieter vertraglich wirksam vereinbart ist. Dies ist nicht der Fall, wenn die Übertragung auf den Mieter aufgrund einer vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärten Formularklausel erfolgt und deshalb der Vermieter nach der Grundregel des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Ausführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist (vgl. schon Senatsurteil vom 21.02.2008 - L 7 SO 827/07 - SAR 2008, 62 ).*)

2. Zum Selbsthilfegrundsatz des § 2 Abs. 1 SGB XII.*)

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IMRRS 2009, 0575

LG Köln, Urteil vom 06.11.2008 - 6 S 439/07

Der Einwendungsausschluss der Betriebskostenabrechung erfasst auch solche Einwendungen, die darauf beruhen, dass Vorauszahlungen der Höhe nach unrichtig in die Abrechung eingestellt wurden.

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IMRRS 2009, 0571

BGH, Urteil vom 04.02.2009 - VIII ZR 66/08

An die Stelle der formularmäßig vereinbarten Mietvorauszahlungsklausel eines am 1. September 2001 bereits bestehenden Mietvertrages, die wegen einer unzulässigen Beschränkung des Mietminderungsrechts unwirksam ist, ist - auch für die Zeit nach dem 1. Januar 2003 - die Fälligkeitsbestimmung des § 551 BGB a.F. getreten.*)

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IMRRS 2009, 0568

BFH, Urteil vom 17.09.2008 - IX R 64/07

Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann.*)

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IMRRS 2009, 0547

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.11.2008 - 24 U 51/08

1. Die "Kündigungssperre" des Insolvenzverfahrens wirkt auch, wenn die schriftliche Kündigung des "Mietkaufs (Leasingvertrag) vor Stellung des Antrags auf Eröffnung des Inolvenzverfahrens abgesandt worden ist, aber dem Leasingnehmer erst nach dem Eingang des Antrags bei Gericht zugeht.*)

2. Bei einem "Mietkauf" gebührt der Mehrerlös aus der Verwertung des Mietobjekts dem Mietkäufer, wenn alle Ansprüche des Mietverkäufers befriedigt sind und danach das Eigentum an der Sache auf den Mietkäufer übergehen sollte.*)

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IMRRS 2009, 0546

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - XII ZR 21/07

Über die Klage eines Mieters auf Feststellung, dass sein Mietverhältnis durch fristlose Kündigung aus wichtigem Grund beendet worden ist, kann nicht durch Teilurteil entschieden werden, wenn der Vermieter widerklagend Mietzins für die Zeit vor oder nach dem angeblichen Beendigungstermin begehrt.*)

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IMRRS 2009, 0544

BFH, Urteil vom 29.05.2008 - III R 48/05

Ob die unterhaltsberechtigte Person über ein nicht geringes Vermögen verfügt, bestimmt sich nach dessen Verkehrswert. Der Verkehrswert eines Mietwohngrundstücks wird nicht nur durch einen Nießbrauchsvorbehalt, sondern auch durch ein dinglich gesichertes Veräußerungs- und Belastungsverbot gemindert.*)

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IMRRS 2009, 0529

VerfGH Berlin, Beschluss vom 01.04.2008 - VerfGH 203/06

Wenn zu einer Frage (hier: ob der Vermieter den verspäteten oder nicht erfolgten Zugang einer rechtzeitig zur Post gegebenen Betriebskostenabrechnung i.S. von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB zu vertreten hat) im Zeitpunkt der angegriffenen Entscheidung verschiedene veröffentlichte Entscheidungen vorlagen, in denen sich dieselbe Rechtsfrage stellte und anders als vom Amtsgericht beantwortet wurde, dann ist eine Divergenzlage eindeutig gegeben. Eine Zulassung der Berufung zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist dann nicht nur objektiv angezeigt, sondern offenkundig geboten. Besonders dann, wenn eine der abweichenden Entscheidungen in einem Standardkommentar (hier: Palandt) veröffentlicht ist, muss sich die Divergenzvorlage zwingend aufdrängen.

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IMRRS 2009, 0528

AG Hagen, Urteil vom 14.04.2008 - 9 C 500/07

1. Eine Zusicherung liegt nur vor, wenn der Vermieter für die angegebene Quadratmeter-Größe auch einstehen will. Dies kann nur bei Vorliegen besonderer Umstände angenommen werden, wie z. B. dann, wenn die Größe für den angestrebten Vertragszweck bedeutsam ist.

2. Keine Zusicherung ist dann anzunehmen, wenn der Wohnraummieter sich bei seiner Entscheidung über den Vertragsschluss nicht nach der angegebenen Wohnfläche, sondern nach dem Eindruck richtet, den er auf Grund der Besichtigung der Wohnung gewonnen hat.

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IMRRS 2009, 0525

BGH, Beschluss vom 20.10.2008 - II ZR 246/07

1. Das Nutzungsrecht ist kein wesentlicher Bestandteil des Eigentums und damit einer schuldrechtlichen Sondervereinbarung zugänglich (Bestätigung Sen. Urt. v. 8. Dezember 1997 - II ZR 203/96, ZIP 1998, 348 f.).*)

2. Die Gebrauchsvorteile eines im Miteigentum stehenden Grundstücks (hier: Mietzins aus der Vermietung von Stellplätzen) stehen den Teilhabern aufgrund ihrer Mitberechtigung nur dann gemeinsam zu, wenn die Nutzungen mit dem Grundstück verbunden und nicht aufgrund einer Sondervereinbarung einzelnen Miteigentümern als Sondernutzungsrecht zugewiesen sind. § 743 Abs. 1 BGB garantiert nur die Beteiligung an vorhandenen Nutzungen.*)

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IMRRS 2009, 0520

KG, Beschluss vom 30.04.2008 - 12 U 25/08

1. Droht die Zwangsvollstreckung aus einem ohne Sicherheitsleistung für vorläufig vollstreckbaren, mit der Berufung angegriffenen Räumungsurteil vor Ablauf der Berufungsbegründungsfrist, kann bei der Entscheidung über die Einstellung der Zwangsvollstreckung die Erfolgsaussicht der Berufung nicht entscheidend berücksichtigt werden, wenn noch keine abschließende Berufungsbegründung vorliegt.*)

2. Bei der Beurteilung der Fähigkeit einer OHG als Beklagter, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung abwenden zu können, kommt es nur auf die Vermögenslage der Gesellschaft an, nicht aber auf die der Gesellschafter.*)

3. Zum nicht zu ersetzenden Nachteil i.S. des § 707 ZPO wegen Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz im Falle der Räumung des Geschäftslokals (Hotel) als einziger Einnahmequelle der Beklagten.*)

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IMRRS 2009, 0515

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.12.2008 - 2 U 250/08

Eine vertraglich übernommene Betriebspflicht kann auch durch den Erlass einer einstweiligen Verfügung erzwungen werden. Eine Vollstreckung nach § 888 ZPO scheidet nicht von vorn herein aus.*)

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IMRRS 2009, 0511

LG München II, Beschluss vom 21.07.2008 - 12 S 1118/08

Routinekontrollen zum Zwecke Untersuchung der Wohnung auf ihren Allgemeinzustand sind grundsätzlich unzulässig. Nur wenn ein konkreter Anlass gegeben ist, kann der Vermieter die Zustimmung zur Wohnungsbesichtigung verlangen.

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IMRRS 2009, 0510

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2008 - 33 C 3540/07-31

Ein ausländischer Mieter hat keinen Anspruch auf eine Parabolantenne, wenn für ihn die Möglichkeit besteht, die TV-Sender aus seinem Heimatland auch als Videostream im Internet zu empfangen.

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IMRRS 2009, 0507

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - XII ZR 79/07

1. Zur Auslegung der Vereinbarung einer Grundmiete von "monatlich x DM zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, zur Zeit 15 %, = y DM" anhand der Vorstellungen der Vertragsparteien bei der Festlegung des Mietzinses, wenn der Vermieter nicht wirksam zur Steuerpflicht optieren konnte (Fortführung des Senatsurteils vom 28. Juli 2004 - XII ZR 292/02 - NJW-RR 2004, 1452).*)

2. Zur Entscheidungserheblichkeit der Behauptung des Vermieters, bei Abschluss dieses Vertrages habe die Mieterin ihre Bereitschaft erklärt, den verlangten Gesamtpreis unabhängig davon zu zahlen, ob sie selbst zum Vorsteuerabzug berechtigt sei und welche steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Vermieter wahrnehmen könne oder wolle.*)

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IMRRS 2009, 0496

BGH, Beschluss vom 16.12.2008 - VIII ZR 306/06

Bei der Bemessung des Anspruchs auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB für die Verwendungen des Mieters für die Mietsache kommt es auf die Erhöhung des Verkehrswerts des errichteten, ausgebauten oder umgestalteten Gebäudes an. Ob der Verkehrswert eines bestimmten Gebäudes unter Heranziehung des Ertragswertverfahrens oder nach anderen Wertermittlungsmethoden zu bestimmen ist, ist eine Frage des Einzelfalls.

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IMRRS 2009, 0487

BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 9/08

1. Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

2. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

3. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

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IMRRS 2009, 0486

BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 8/08

1. Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.*)

2. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.*)

3. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.*)

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IMRRS 2009, 0485

BGH, Urteil vom 28.01.2009 - VIII ZR 7/08

1. Eine wirtschaftliche Verwertung ist angemessen im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird.

2. Die Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, vorzunehmen. Die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung; sie lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls und der konkreten Situation des Vermieters treffen.

3. Ist wegen des Alters und schlechten baulichen Zustands eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine "Vollsanierung" oder ein Abriss mit anschließender Errichtung eines Neubaus geboten, kann ein erheblicher Nachteil des Vermieters im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB darin liegen, dass er anderenfalls auf notdürftige Maßnahmen ("Minimalsanierung") verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes (hier 15 bis 20 Jahre) führen.

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IMRRS 2009, 0481

BGH, Beschluss vom 10.12.2008 - KVR 2/08

Der für die Beurteilung einer marktbeherrschenden Stellung eines Gasversorgers sachlich maßgebliche Markt ist kein einheitlicher Wärmeenergiemarkt, sondern der Markt für die leitungsgebundene Versorgung von Endkunden mit Gas. In räumlicher Hinsicht wird dieser Markt - solange keine Veränderung der bisherigen Wettbewerbsverhältnisse eintritt - durch das Versorgungsgebiet des örtlichen Anbieters bestimmt (im Anschluss an BGHZ 151, 274 - Fernwärme für Börnsen; BGHZ 176, 244 - Erdgassondervertrag).*)

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IMRRS 2009, 0480

OLG Dresden, Urteil vom 10.02.2009 - 5 U 1336/08

1. Der Wohnungsmieter kann nur denjenigen Standard erwarten, der nach Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes sowie Höhe der Miete der üblichen Beschaffenheit vergleichbarer Wohnungen entspricht.

2. Zu der Frage, ob Nachbarlärm in einer Anwaltskanzlei zumutbar ist.

IMRRS 2009, 0479

OLG Dresden, Urteil vom 14.10.2008 - 5 U 1030/08

1. Erhebliche Beeinträchtigungen des Gewerbebetriebs infolge umfangreicher und länger andauernder Bauarbeiten begründen regelmäßig einen Mangel der vermieteten Sache.

2. Ein Anspruch auf Minderung ist aber ausgeschlossen, wenn dem Mieter zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bereits bekannt war, dass während der Vertragslaufzeit eine Tiefgarage gebaut werden soll. Denn auf Mängel, die dem Mieter bei Vertragsschluss bekannt (oder aufgrund grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben) sind, kann ein Minderungsbegehren gemäß § 536b BGB nicht gestützt werden.

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IMRRS 2009, 0475

LG Flensburg, Beschluss vom 09.10.2008 - 1 S 56/08

Bei einer Mehrheit von Mietern liegt hinsichtlich einer rückzufordernden Kaution eine Mitgläubigerschaft nach § 432 BGB bzw. eine gemeinschaftliche Gläubigerschaft vor, so dass nur alle Berechtigten gemeinsam den Anspruch einfordern können.*)

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IMRRS 2009, 0474

LG Kiel, Beschluss vom 06.06.2008 - 8 S 70/07

Zu der Frage, was unter dem Begriff der Wohnfläche zu verstehen ist.

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IMRRS 2009, 0469

BGH, Urteil vom 21.01.2009 - VIII ZR 62/08

1. Die Rechtskraft eines Urteils, mit dem eine auf Eigenbedarf gestützte Kündigung des Vermieters mit der Begründung abgewiesen wird, die Kündigung sei im Hinblick darauf, dass der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags nicht auf den bereits absehbaren Eigenbedarf hingewiesen worden sei, "jedenfalls zum fraglichen Zeitpunkt rechtsmissbräuchlich", steht einer erneuten Eigenbedarfskündigung nicht entgegen.*)

2. Weist der Vermieter anlässlich der Novation eines langjährigen Mietvertrags nicht auf einen möglichen Eigenbedarf für seine heranwachsende Tochter hin, steht einer Kündigung des Vermieters, mit der das Mietverhältnis zum Ablauf von rund vier Jahren nach der Erneuerung des Mietvertrags beendet werden soll, nicht der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens entgegen.*)

IMRRS 2009, 0466

BGH, Urteil vom 14.01.2009 - VIII ZR 71/08

Treffen starre und deshalb unwirksame Formularklauseln zur Vornahme der laufenden Schönheitsreparaturen und der Endrenovierung durch den Mieter mit einer später bei Einzug individuell vereinbarten Übernahme der Endrenovierungspflicht durch den Mieter zusammen, unterliegt die Individualvereinbarung weder der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB noch wird sie gemäß § 139 BGB von der Unwirksamkeit der Formularklausel erfasst (Fortführung Senatsurteil vom 5. April 2006 - VIII ZR 163/05, NJW 2006, 2116).*)

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IMRRS 2009, 0463

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 30.01.2009 - 3 W 182/08

Die Ausübung der Prostitution ist mit einem sozialen Unwerturteil behaftet. Die Verbesserung der sozialen Stellung der Prostituierten durch das Prostitutionsgesetz hat hieran nichts geändert. Das soziale Unwerturteil führt in einem teils gewerblich genutzten Gebäude erfahrungsgemäß zu einer erschwerten Vermietbarkeit und Verkäuflichkeit der anderen Einheiten. Die hierin liegende Eigentumsstörung müssen die übrigen Eigentümer nicht hinnehmen.

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IMRRS 2009, 0332

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - XII ZR 57/07

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform der §§ 581, 550 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Der Schriftform bedürfen hingegen nicht solche Abreden, die den Vertragsinhalt lediglich erläutern oder veranschaulichen sollen.

2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.

3. Der Inhalt ist auch dann hinreichend bestimmbar, wenn der Mieter von den vorhandenen 18 Stellplätzen 12 Plätze nutzen darf, die verbleibenden 6 Plätze den anderen Gewerbemietern zur Verfügung stehen sollen. In diesem Fall ergibt sich aus dem schriftlichen Vertrag, dass der Mieter von den vorhandenen freien Plätzen nach Wahl 12 Plätze nutzen kann.

4. Wird nach dem Mietvertrag die "gesamte Inventarisierung" gemäß Anlage mitverpachtet und liegt diese bei Abschluss des Vertrags noch nicht vor, so ist davon auszugehen, dass sich die Parteien bereits bei Vertragsunterzeichnung darüber einig waren, dass das gesamte am Tag des Vertragsschlusses vorhandene Inventar mitverpachtet werden sollte. Entsprechend ist auch die Form des § 550 BGB gewahrt.

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IMRRS 2009, 0331

OLG Saarbrücken, Urteil vom 18.12.2008 - 8 U 672/07

Die Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB wird auch dann mit dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält, in Lauf gesetzt, wenn die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache erst zu einem späteren Zeitpunkt entstehen.*)

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IMRRS 2009, 0330

OLG Rostock, Urteil vom 23.10.2008 - 3 U 123/07

Zu der Frage, ob der Mieter zur Anfechtung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung berechtigt ist, wenn die vom Vermieter festgelegten Vorauszahlungen auf Heiz- und Betriebskosten die tatsächlich entstandenen Kosten nicht decken.

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IMRRS 2009, 0225

BGH, Beschluss vom 27.11.2008 - I ZB 46/08

Ein Gläubiger kann aus einem Vollstreckungstitel, der den Schuldner zur Beseitigung einer baulichen Anlage verpflichtet, nicht verlangen, dass der Schuldner die Namen und Anschriften der Personen bekannt gibt, an die er das zu beseitigende Gebäude vermietet hat. Dementsprechend kann gegen den Schuldner, der sich weigert, die von dem Gläubiger nachgefragten Namen und Adressen mitzuteilen, kein Zwangsmittel nach § 888 Abs. 1 ZPO festgesetzt werden.*)

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IMRRS 2009, 0217

BGH, Urteil vom 19.11.2008 - XII ZR 123/07

1. Zur materiellrechtlichen Wirksamkeit der Hilfsaufrechnung im Prozess.*)

2. Das sich aus § 396 Abs. 1 Satz 2 BGB ergebende Widerspruchsrecht des Aufrechnungsgegners gilt auch für den Fall, dass dem Aufrechnenden mehrere Gegenforderungen zustehen.*)

3. Die sich aus § 396 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 366 Abs. 2 BGB ergebende Tilgungsreihenfolge bei mehreren im Prozess zur Hilfsaufrechnung gestellten Gegenforderungen bestimmt sich nach dem Sachstand im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung in der Tatsacheninstanz.*)

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IMRRS 2009, 0215

BGH, Urteil vom 17.12.2008 - VIII ZR 159/07

1. Ein Mineralölunternehmen kann das Vertragsverhältnis mit einem Tankstellenhalter, der als Handelsvertreter Kraftstoff entgegen einer ihm kurz zuvor erteilten Weisung auf Kredit verkauft hat, nicht ohne vorherige Abmahnung aus wichtigem Grund kündigen, wenn es die Kreditgewährung über Jahre geduldet und gefördert hatte und der Tankstellenhalter die Kreditgewährung aufgrund der Weisung bereits erheblich vermindert hat.*)

2. Als Stammkunden (Mehrfachkunden) eines Tankstellenhalters können im Allgemeinen die Kunden angesehen werden, die mindestens vier Mal im Jahr - also durchschnittlich wenigstens ein Mal pro Quartal - bei ihm getankt haben (Bestätigung von BGH, Urteil vom 12. September 2007 - VIII ZR 194/06). Dafür ist nicht erforderlich, dass der Mehrfachkunde tatsächlich mindestens einmal im Quartal an der Station getankt hat.*)

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IMRRS 2009, 0208

LG Köln, Urteil vom 26.03.2008 - 10 S 190/07

1. Ein Vermieter hat darzulegen und ggfs. zu beweisen, dass eine erhöhte Feuchtigkeit und Schimmelbildung nicht auf einen bauseitigen Mangel zurückzuführen ist.

2. Die Anzeigepflicht verletzt nicht nur, wer einen Mangel erkannt hat und nicht anzeigt, sondern auch, wenn der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit vom Mieter übersehen worden ist, d.h. wenn der Mangel jedem Mieter bei Beachtung der üblichen Sorgfalt hätte auffallen müssen.

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IMRRS 2009, 0203

OLG Hamm, Urteil vom 27.03.2008 - 28 U 88/07

1. Wenn ein Rechtsanwalt es übernimmt, für seinen Mandanten rückständige Miete und Kosten für die Beseitigung von Schäden in der Wohnung einzufordern und titulieren zu lassen, dann muss er insbesondere auch darauf achten, ob dem Mandanten zwischenzeitlich wegen eines materiellrechtlichen oder prozessualen Fristablaufs ein Rechtsverlust drohte, und dem durch geeignete Maßnahmen entgegenwirken.

2. Hat der Mieter bei der gemeinsamen Abnahme der Wohnräume seine Verpflichtung zur Beseitigung der festgestellten Schäden "anerkannt" und sich bereit erklärt hat, die sich aus einzuholenden Kostenvoranschlägen ergebenden Reparaturkosten zu tragen, so laufen die mit der Rückgabe beginnende Verjährungsfrist des § 548 BGB und die gemäß § 208 BGB a.F. durch das Anerkenntnis ausgelöste Frist synchron.

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IMRRS 2009, 0202

KG, Urteil vom 21.11.2008 - 7 U 47/08

1. Wer einen Auftrag zur Durchführung von Renovierungsarbeiten erteilt, muss in der Lage sein, die Werklohnforderung bei Fälligkeit zu bezahlen. Verfügt der Auftraggeber zum Zeitpunkt der Auftragserteilung nicht über die dafür notwendigen finanziellen Mittel und kann er sie sich später auch nicht beschaffen, macht er sich eines Eingehungsbetruges schuldig.*)

2. Zinsen und Kosten, die im Zusammenhang mit einer vorsätzlich begangenen unerlaubten Handlung entstehen, nehmen grundsätzlich an der Restschuldbefreiung teil und fallen daher nicht unter § 302 Nr. 1 InsO.*)

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IMRRS 2009, 0197

KG, Beschluss vom 19.06.2008 - 12 U 204/07

1. Macht der Mieter geltend, sein Mietvertrag sei auf die den Gewerbebetrieb fortführende neu gegründete GmbH übertragen und er sei aus dem Vertrag entlassen worden, so hat er dies im Einzelnen darzulegen.*)

2. Bei Umwandlung eines Einzelunternehmens in eine GmbH besteht insoweit auch kein auf einem Erfahrungssatz aufbauender Anschein, sondern ein erhebliches Interesse des Vermieters, den persönlich haftenden Mieter nicht aus dem Vertrag zu entlassen.*)

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IMRRS 2009, 0195

LG Köln, Beschluss vom 03.07.2008 - 11 T 160/08

Auf Antrag des Vermieters ist bei Mietrückständen und einer durchzuführenden Wohnungsräumung für die bisher unbekannten Erben eines verstorbenen Mieters, dessen nächste Angehörige die Erbschaft ausgeschlagen haben, ein Nachlasspfleger zu bestellen. Diese Anordnung darf das Gericht grundsätzlich nicht davon abhängig machen, dass der bzw. die Nachlassgläubiger einen Kostenvorschuss zahlen, denn für die Kosten, die durch die Nachlasspflegschaft entstehen, haften gemäß § 6 KostO die Erben.

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