Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2009

IMRRS 2009, 0840

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 83/08

Ist ein Versteigerungstermin vor dem Außerkrafttreten der bis zu 31. Januar 2007 (einschließlich) gültigen Vorschrift des § 57c ZVG zu den am Versteigerungstermin geltenden gesetzlichen Versteigerungsbedingungen durchgeführt worden und hat der auf dieser Grundlage nach dem 31. Januar 2007 erteilte Zuschlagsbeschluss Rechtskraft erlangt, so unterliegt das außerordentliche Kündigungsrecht des Vermieters (§ 57a ZVG) gegenüber einem Mieter, der Rechte im Sinne des § 57c ZVG gemäß § 57d ZVG in der Zwangsversteigerung angemeldet hatte, den Beschränkungen des § 57c ZVG.*)

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IMRRS 2009, 0839

KG, Urteil vom 18.02.2009 - 11 U 38/08

Zum Zustandekommen eines Wasserver- und -entsorgungsvertrages durch konkludentes Handeln (Anschluss BGH, 10. Dezember 2008, VIII ZR 293/07).*)

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IMRRS 2009, 0835

LG Coburg, Urteil vom 02.07.2008 - 12 O 111/08

Sind Gaststättenräume zu Pachtbeginn in derart schlechtem Zustand, dass sie den Betrieb einer Kneipe nicht erlauben, kann nach fruchtlosem Ablauf einer relativ kurzen Frist zur Mängelbeseitigung eine außerordentliche Kündigung gerechtfertigt sein.

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IMRRS 2009, 0834

LG Landau/Pfalz, Urteil vom 14.10.2008 - 1 S 226/07

Ein Mieterhöhungsverlangen aus Gründen einer Modernisierung muss eine nachvollziehbare und aus sich heraus verständliche Abgrenzung der Modernisierung von Maßnahmen der Instandhaltung bzw. -setzung erkennen lassen.

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IMRRS 2009, 0833

LG Wiesbaden, Urteil vom 27.11.2008 - 3 S 56/08

Ein Mieterhöhungsverlangen genügt den Anforderungen des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht, wenn im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens lediglich das sog. Rasterfeld des aktuellen Mietspiegels übersandt wird.

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IMRRS 2009, 0832

LG Marburg, Beschluss vom 19.08.2008 - 5 T 21/07

Hinsichtlich geleisteter Betriebskostenvorauszahlungen kann der Mieter auch bei erteilter, aber umstrittener Abrechnung deren Rückzahlung fordern, wenn sich der Vermieter nicht mit liquiden Abrechnungsforderungen wirksam verteidigt.

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IMRRS 2009, 0830

LG Dessau-Roßlau, Urteil vom 01.08.2008 - 1 S 199/06

Zu der Frage, welche Anforderungen an die Beweisführung des Vermieters zu stellen sind, dass Ursachen aus dem eigenen Gefahrenbereich für die unstreitigen oder vom Mieter bewiesenen Schimmelflecken ausscheiden.

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IMRRS 2009, 0819

AG Schöneberg, Urteil vom 17.02.2009 - 4 C 472/08

Bei Unwirksamkeit des im Mietvertrag vereinbarten Betriebskostenvorschusses ist im Regelfall davon auszugehen, dass die Parteien bei Kenntnis der Unwirksamkeit eine Bruttokaltmiete vereinbart hätten. Die Bruttokaltmiete kommt dem Wunsch der Parteien nach einer möglichen Anpassung der Zahlung bei geänderten Betriebskosten am ehesten entgegen, da auch hier nicht der Vermieter, sondern der Mieter das Veränderungsrisiko trägt.*)

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IMRRS 2009, 0818

BGH, Beschluss vom 03.03.2009 - VIII ZR 247/08

Der Wohnbedarf eines Schwagers des Vermieters kann Eigenbedarf zumindest dann begründen, wenn ein besonders enger Kontakt besteht.

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IMRRS 2009, 0816

BGH, Urteil vom 04.03.2009 - XII ZR 141/07

1. Die Vereinbarung über die Anpassung des Untermietzinses an die Entwicklung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts bedarf keiner Genehmigung.

2. Mit der fehlenden Fortschreibung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts ist eine Regelungslücke entstanden, die im Wege ergänzender Vertragsauslegung geschlossen werden muss.

3. Ab dem 01.01.2000 ist demnach auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen.

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IMRRS 2009, 0797

BGH, Urteil vom 04.03.2009 - VIII ZR 110/08

1. Bauliche Maßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Anordnung oder gesetzlichen Verpflichtung durchzuführen hat, fallen nicht unter § 554 Abs. 2 BGB und unterliegen deshalb auch nicht den in § 554 Abs. 3 dem Vermieter auferlegten Mitteilungspflichten. Derartige Maßnahmen muss der Mieter vielmehr nach § 242 BGB dulden.*)

2. Auch derartige Maßnahmen sind, soweit es sich nicht um Notmaßnahmen handelt, vom Vermieter vorher anzukündigen, so dass sich der Mieter nach Möglichkeit darauf einstellen kann. Der Mieter ist nach Treu und Glauben verpflichtet, an einer baldigen Terminsabstimmung mitzuwirken.*)

IMRRS 2009, 0794

AG Mannheim, Urteil vom 18.04.2008 - 9 C 48/08

Werden vermietete Räume in Wohnungseigentum aufgeteilt und dabei Kellerräume verschiedenen Sondereigentümern zugewiesen, können nur diese gemeinschaftlich kündigen (Fortführung von BGH, NJW 2005, 3781).*)

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IMRRS 2009, 0793

OLG Rostock, Urteil vom 11.12.2008 - 3 U 138/08

1. Wird der Zugang zu einem von Kundenströmen frequentierten Ladenlokal erheblich erschwert, kann hierin ein Mangel der Mieträume im Sinne eines solchen Umfeldmangels liegen.

2. Im Falle der Umwelt- und Umfeldmängel, also bei Einwirkungen auf die Mietsache und ihren Gebrauch von außen, ist eine Minderung auf solche Mängel begrenzt, die sich unmittelbar und nicht nur mittelbar auf die Gebrauchstauglichkeit der Mieträume auswirken.

3. Ob eine unmittelbare oder mittelbare Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt, ist regelmäßig anhand der Umstände des Einzelfalles zu prüfen. An einer Unmittelbarkeit wird es in der Regel fehlen, wenn Umfeldeinwirkungen den Zustand der Pachtsache selbst sowie deren vertragsgemäße Nutzungsmöglichkeit unberührt lassen und sich allein auf die Menge potenzieller Kunden auswirken.

4. Demnach stellt es keine unmittelbare Beeinträchtigung dar, wenn der Zugang zu einem Nachbargeschäft durch mehrere einschüchternde Türsteher bewacht wird.

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IMRRS 2009, 0792

OLG Koblenz, Beschluss vom 14.04.2009 - 5 W 219/09

1. Ein Hausmeister einer Wohnungseigentumsanlage, der Mitarbeitern den Zentralschlüssel zur Durchführung von Arbeiten in einzelnen Wohnungen überlässt, bleibt Besitzer des Schlüssels; die Mitarbeiter sind bloße Besitzdiener.

2. Lässt der Mitarbeiter den Schlüssel versehentlich in einer Eigentumswohnung zurück, steht dem Hausmeister ungeachtet seiner konkreten Besitzart ein Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes zu. Dieser Anspruch kann vorläufig durch Herausgabeanordnung an den Gerichtsvollzieher als Sequester gesichert werden, die erforderlichenfalls mit einer Durchsuchungsgestattung nach § 758 a ZPO zu versehen ist.

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IMRRS 2009, 0784

OVG Schleswig-Holstein, Urteil vom 25.03.2009 - 2 LB 66/08

1. Ein Altpachtvertrag i.S.v. § 7 Abs. 4 Satz 1 MBV liegt auch dann vor, wenn ein im Jahre 1980 geschlossener Pachtvertrag vom Hofnachfolger übernommen und von ihm als Pächter als Anschlusspachtvertrag neu vereinbart wird.*)

2. Durch Unterverpachtung kann ein Grundstück die Eigenschaft als Milcherzeugungsfläche ebenso verlieren, wie durch sonstige flächenbezogene Dispositionen des Pächters. Derartige Veränderungen setzen allerdings eine auf Dauer angelegte Umstellung der Betriebsorganisation voraus, die nicht allein darauf ausgerichtet sein darf, den Verlust von Referenzmengen bei Pachtrückgabe zu vermeiden.*)

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IMRRS 2009, 0777

BGH, Urteil vom 01.04.2009 - VIII ZR 179/08

Werden Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters durch öffentliche Fördermittel in Form eines zinsverbilligten Darlehens gefördert, kann der Vermieter die Miete im Förderzeitraum nach § 558 BGB nur bis zu dem Betrag erhöhen, der sich nach Abzug der Zinsverbilligung von der ortsüblichen Vergleichsmiete ergibt.*)

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IMRRS 2009, 0770

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 127/08

Die Kündigungsbeschränkung des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum gilt nur für Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 oder 3 BGB) und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar.*)

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IMRRS 2009, 0764

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2008 - 67 S 64/07

Modernisierungsmaßnahmen müssen den aktuellen Technischen Normen entsprechen; es sei denn, der Vermieter hat sich vorbehalten, die aktuellen Werte nicht zu erreichen.

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IMRRS 2009, 0761

LG Berlin, Urteil vom 04.08.2008 - 12 O 812/07

1. Entscheidet sich die Bahn AG dafür, einen Bahnhof nur noch als Regionalbahnhof zu nutzen und halten deshalb nur noch sehr viel weniger Züge in dem Bahnhof, so kann ein Mieter eines Geschäfts in diesem Bahnhof nicht die Miete mindern, nur weil sich der Kundenstrom verringert hat.

2. Auch eine Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage kommt nicht in Betracht.

3. Etwas anderes kann nur gelten, wenn dem Mieter im Mietvertrag zugesichert wurde, dass sich das Umfeld nicht ändert.

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IMRRS 2009, 0760

AG Norden, Urteil vom 22.12.2008 - 5 C 551/08

Die Kündigung einer Wohnung wegen Eigenbedarfs ist wirksam, wenn diese als Zweit- und Ferienwohnung genutzt werden soll und der Mieter diese ebenfalls bislang nur als Zweit- bzw. Urlaubswohnsitz genutzt hat.

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IMRRS 2009, 0758

LG Kiel, Urteil vom 02.09.2008 - 1 S 26/08

1. Wenn ein Grundstück in Kenntnis der Unrentabilität gekauft wird und der Vermieter auf dem Grundstück nach Abriss der alten neue Gebäude errichten will, dann erleidet er durch die Fortsetzung der Mietverhältnisse keine erheblichen Nachteile. Eine Verwertungskündigung scheidet deshalb aus.

2. Dies gilt auch dann, wenn der Kaufpreis nicht extrem günstig war.

3. Wenn die Umstände, die zur Verwertungskündigung berechtigen, bereits in der Person des Voreigentümers gegeben waren, kann eine Ausnahme hiervon geboten sein.

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IMRRS 2009, 0752

BGH, Urteil vom 11.02.2009 - VIII ZR 36/08

Lässt das Berufungsgericht die Revision zu, muss aus dem Berufungsurteil zu ersehen sein, von welchem Sach- und Streitstand es ausgegangen ist, welches Rechtsmittelbegehren die Parteien verfolgt haben und welche tatsächlichen Feststellungen der Entscheidung zugrunde liegen (hier: Räumungsurteil/Feststellungsklage nach Kündigung wegen Zahlungsverzug infolge strittiger Mietminderung).

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IMRRS 2009, 0751

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 316/07

Bei Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel ist zur Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt.

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IMRRS 2009, 0749

LG Köln, Urteil vom 04.03.2009 - 20 O 412/08

Rechtsstreitigkeiten im Zusammenhang mit der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB stellen eine mietvertragliche Streitigkeit im Sinne der Rechtsschutzversicherung dar.*)

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IMRRS 2009, 0748

LG Münster, Urteil vom 16.02.2009 - 15 O 461/08

Die fristlose Kündigung eines Gewerberaummietvertrages wegen angeblicher schwerwiegender Mängel des Mietobjektes ist treuwidrig, wenn die Nutzung des Objektes durch den Mieter schon vor dem Bemerken der Mängel aus anderen, in der Person des Mieters liegenden Gründen aufgegeben wurde und eine weitere Nutzung auch nicht beabsichtigt ist.*)

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IMRRS 2009, 0747

LG Mönchengladbach, Beschluss vom 04.11.2008 - 5 T 239/08

1. Das Vollstreckungsgericht ist gemäß § 10 Abs. 3 S. 2 ZVG an die Falschbezeichnung einer Wohngeldforderung im Vollstreckungsbescheid als Forderung aus Miete gebunden, ohne dass eine anderweitige Glaubhaftmachung gemäß § 10 Abs. 3 S. 3 ZVG möglich wäre.*)

2. Der Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 2 (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG) umfasst als „Minus“ den Antrag auf Anordnung der Zwangsversteigerung in der Rangklasse 5 (§ 10 Abs. 1 Nr. 5 ZVG).*)

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IMRRS 2009, 0745

LG Hamburg, Urteil vom 26.06.2008 - 307 S 34/08

Die Klausel

"Bei vermieteten Eigentumswohnungen trägt der Mieter den Betriebskostenanteil, den die Verwalterabrechnung vorgibt, so wie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung, unmittelbar auf die Wohnung entfallen (z.B. Grundsteuer)."

ist unwirksam., da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.

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IMRRS 2009, 0743

AG Hamburg, Urteil vom 05.03.2008 - 46 C 97/07

1. Bei Altmietverträgen (vor 01.09.2001) mit "Vorfälligkeitsklausel" wird die Miete erst zum Monatsende fällig.*)

2. Zu einer Änderung des Mietvertrages bei Ausscheiden einzelner Mieter bedarf es übereinstimmender Erklärungen aller Vertragsparteien.*)

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IMRRS 2009, 0740

LG Itzehoe, Urteil vom 03.03.2009 - 1 S 179/08

Bei einer Mietwohnung, für deren Energiebezug der Mieter aufgrund der mietvertraglichen Regelungen eigenverantwortlich zu sorgen hat, kommt ein Vertrag durch tatsächliche Inanspruchnahme der mittels Realofferte angebotenen Leistung jedenfalls dann mit dem Mieter zustande, wenn dem Versorgungsunternehmen diese mietvertragliche Regelung aufgrund der bisherigen Handhabung bekannt ist. Der Vermieter tritt auch dann nicht als Vertragspartner ein, wenn der Mieter entgegen seiner Verpflichtung aus § 2 Abs. 2 StromGVV den Strombezug gegenüber dem Versorgungsunternehmer nicht mitteilt.*)

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IMRRS 2009, 0737

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.03.2009 - 3 U 71/08

1. Wird dem Mieter die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache einschließlich Schäden an Dach und Fach, nach allgemeinem mietrechtlichen Sprachgebrauch also an Dachsubstanz und tragenden Gebäudeteilen einschließlich tragenden Wänden mit Außenfassade, auferlegt, meint dies ersichtlich nur die mietrechtliche Erhaltungslast, also den Ausgleich der während der oder durch den Mietgebrauch eintretenden Gebäudebeeinträchtigungen an vorgenannten Teilen, durch vorbeugende (Instandhaltung) oder durch nachträgliche (Instandsetzung) Beseitigung verschuldeter oder in den Haftungsbereich der Generalmieterin fallender Schäden; nicht aber die Beseitigung von Anfangsmängeln.

2. Zu den Voraussetzungen eines wirksamen Schuldbeitritts.

3. Die Verjährung einer übernommen Schuld richtet sich nach dieser und läuft nach dem Schuldbeitritt weiter.

4. Der Architekt muss auch ungefragt über eigene Fehler Auskunft erteilen. Die Rechtsprechung hat diese Aufklärungspflicht auch auf Überwachungsfehler erstreckt und auch dann bejaht, wenn später das Vertragsverhältnis nach der Begründung der Sekundärhaftung beendet wurde.

5. Ein Architektenwerk ist mangelhaft, wenn das Bauwerk mangelhaft ist und dies durch die objektiv mangelhafte Erfüllung einer Architektenaufgabe verursacht ist. Der Architekt schuldet in diesen Fällen Schadensersatz, wenn er die mangelhafte Erfüllung seiner Architektenaufgabe zu vertreten hat.

6. Sind dem Architekten sämtliche Architektenleistungen, einschließlich der Leistungsphase 9 Objektbetreuung und Dokumentation in Auftrag gegeben, dann kann die konkludente "Billigung" der Architektenleistung frühestens nach der letzten Handlung des Architekten aus der Leistungsphase 9 geschehen. In aller Regel ist dies die "Objektbegehung zur Mängelfeststellung vor Ablauf der Verjährungsfristen für Mängelansprüche gegenüber den bauausführenden Unternehmen". Diese Leistung ist nach Ansicht des BGH so wesentlich, dass vorher von einem konkludenten Abnahmewillen des Auftraggebers nicht ausgegangen werden kann.

7. Eine Vorverlegung des Beginns der Verjährung auf die VOB-Abnahme durch Allgemeine Geschäftsbedingungen dürfte unwirksam sein.

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IMRRS 2009, 0731

LG Hamburg, Urteil vom 06.02.2009 - 317 S 106/07

Der Wohnungsverwalter muss trotz Pflichtverletzung seines Verwaltervertrags - Schadensersatzansprüche gegen Mieter sind verjährt - nicht haften, wenn der Mieter insolvent wird.

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IMRRS 2009, 0724

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2008 - 334 S 38/08

Zu der Frage, ob bei vom Vermieter beabsichtigten Modernisierungmaßnahmen außerhalb der Wohnung des Mieters, der Vermieter grundsätzlich den widersprechenden Mieter vor Durchführung der Arbeiten gerichtlich auf Duldung in Anspruch nehmen muss.

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IMRRS 2009, 0723

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 115/08

Liegt ein die fristlose Kündigung rechtfertigender Mietrückstand vor, so muss der Vermieter weder sofort die Kündigung erklären noch eine solche für den Fall androhen, dass der Mietrückstand weiter ansteigt, sondern er kann bei weiteren Mietrückständen das Mietverhältnis ohne Weiteres fristlos kündigen.

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IMRRS 2009, 0714

BFH, Urteil vom 17.12.2008 - XI R 23/08

Die Umsätze aus der langfristigen Vermietung eines Turnhallengebäudes an einen Verein, der steuerfreie Leistungen ausführt, sind gemäß § 4 Nr. 12 Satz 1 a UStG 1999 steuerfrei, wenn abgesehen von der Überlassung von Betriebsvorrichtungen keine weiteren Leistungen ausgeführt werden.*)

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IMRRS 2009, 0710

BGH, Beschluss vom 03.02.2009 - VIII ZB 114/07

Werden zwei einfache Streitgenossen (§§ 59, 60, 61 ZPO) verklagt, steht es grundsätzlich jedem von ihnen frei, sich von einem eigenen Anwalt vertreten zu lassen mit der Folge, dass im Falle des Obsiegens die jedem Streitgenossen entstandenen Anwaltskosten erstattungsfähig sind. Dies gilt auch für die Klage gegen frühere Mitmieter, die nicht mehr zusammenwohnen und vom Vermieter aus dem beendeten Mietvertrag in Anspruch genommen werden. Sie können sie an ihrem jeweiligen neuen Wohnort einen Rechtsanwalt beauftragen.

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IMRRS 2009, 0709

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.10.2008 - 3 Wx 240/07

1. Die Wohnungseigentümer können sich einen vom Gesetz nicht gegebenen Anspruch gegen einen einzelnen Eigentümer nicht im Wege des Mehrheitsbeschlusses selbst verschaffen, weil es ihnen insofern an der Beschlusskompetenz fehlt. Dies gilt sowohl für den Fall, dass ein sonst nicht bestehender Anspruch originär geschaffen, als auch für den Fall, dass ein an sich bestehender Anspruch durch einen neuen abstrakten Schuldgrund ersetzt, bestätigt oder verstärkt werden soll.

2. Ein gefasster Beschluss, der die gerichtliche Verfolgung eines Unterlassungsanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer vorbereiten soll, beinhaltet nicht die materiell-rechtliche Festlegung dieser Eigentümerpflichten, sondern dient nur der Vorbereitung eines gerichtlichen Verfahrens.

3. Der Unterlassungsanspruch der Wohnungseigentümer gegen einen anderen Wohnungseigentümer kann sich ausnahmsweise auf eine Kündigung des Mietverhältnisses mit anschließender möglicher Räumungsklage als einziger geeigneter Maßnahme richten.

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IMRRS 2009, 0707

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.02.2009 - 10 U 142/08

Zur Frage, ob der Mieter einer Bäckereifiliale in einem aus dieser, einem Lebensmitteldiscounter als Hauptmieter und einer Metzgerei bestehenden Einkaufszentrum das Mietverhältnis kündigen kann, wenn der Hauptmieter seinen Geschäftsbetrieb faktisch einstellt.*)

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IMRRS 2009, 0706

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.02.2009 - 10 W 14/09

1. Die behauptete Uneinbringlichkeit der Mietzinsrückstände und etwa bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietzinsforderungen rechtfertigen nicht den Erlass einer Sicherungs-Räumungsverfügung.*)

2. Verbotene Eigenmacht (§§ 858, 861 BGB) kann nicht gegen den Vermieter als nur mittelbaren Besitzer verübt werden.*)

3. Eine auf Räumung gerichtete Regelungsverfügung kommt nicht bereits dann in Betracht, wenn der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen weiter benutzt.*)

4. Zur Frage, ob eine Regelungsverfügung auf Räumung zulässig ist, wenn der Vermieter infolge einer besonderen (wirtschaftlichen!) Notlage auf die sofortige Herausgabe der Räume angewiesen ist.*)

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IMRRS 2009, 0700

OLG München, Urteil vom 18.02.2009 - 20 U 4595/08

Nur wenn der Mieter einen Schaden am Gebäude durch leichte und nicht etwa durch grobe Fahrlässigkeit verursacht hat, steht dem Gebäudeversicherer steht nach den Grundsätzen der Doppelversicherung analog § 59 Abs. 2 Satz 1 VVG a.F. ein Anspruch auf anteiligen Ausgleich gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters zu.

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IMRRS 2009, 0693

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 74/08

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und bietet er dabei dem Mieter die Einsichtnahme des Mietspiegels in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters an, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573, Tz. 15).

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IMRRS 2009, 0692

BGH, Urteil vom 18.03.2009 - XII ZR 200/06

Zur Frage einer durch Individualabrede vereinbarten Endrenovierungsklausel in einem Mietvertrag über Gewerberäume.*)

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IMRRS 2009, 0691

BGH, Urteil vom 11.03.2009 - VIII ZR 184/08

Den Zwangsverwalter einer Mietwohnung trifft auch die Pflicht des Vermieters zur Anlage einer vom Mieter als Sicherheit geleisteten Geldsumme bei einem Kreditinstitut; dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Kaution nicht an den Zwangsverwalter ausgefolgt hat (im Anschluss an BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).*)

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IMRRS 2009, 0683

OLG Hamburg, Urteil vom 24.04.2008 - 4 U 152/07

Im Fall der Fortsetzung des bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters bestehenden Mietverhältnisses nach § 108 InsO wird das Recht des Vermieters zu bestimmen, ob eine vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vertragsgemäß erhaltene Mietsicherheit zur Tilgung von Schulden des Mieters aus dem Mietvertrag eingesetzt und welche Schuld des Mieter durch Verrechnung getilgt werden soll, nicht beseitigt oder eingeschränkt.

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IMRRS 2009, 0681

BGH, Urteil vom 18.02.2009 - VIII ZR 210/08

1. Für den Begriff der Schönheitsreparaturen ist auch bei preisfreiem Wohnraum die Definition in § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV maßgeblich (Bestätigung von BGHZ 92, 363, 368). Soweit es um Türen und Fenster geht, gehört zu den Schönheitsreparaturen im Sinne dieser Bestimmung nur das Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, nicht aber der Außenanstrich von Türen und Fenstern.*)

2. Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch die in einem Formularmietvertrag enthaltene Klausel

"Schönheitsreparaturen trägt der Mieter (vgl. § 13) einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia."

in Verbindung mit der ergänzenden Klausel (§ 13)

"Trägt der Mieter die Schönheitsreparaturen, hat er folgende Arbeiten fachgerecht auszuführen: Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Reinigen und Abziehen und Wiederherstellung der Versiegelung von Parkett, das Streichen der Heizkörper einschließlich der Heizrohre sowie der Türen und Fenster."

ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam. Die Unwirksamkeit ist nicht auf die Textbestandteile "einschließlich Streichen von Außenfenstern, Balkontür und Loggia" und "sowie der Türen und Fenster" beschränkt.*)

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IMRRS 2009, 0680

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.03.2009 - 2 U 72/08

Die Formunwirksamkeit eines Nachtrags zu einem auf bestimmte Zeit geschlossenen gewerblichen Mietvertrag kann dazu führen, dass das Mietverhältnis gemäß § 566 BGB a.F. als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen ist und ordentlich zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres gekündigt werden kann.*)

IMRRS 2009, 0678

BGH, Urteil vom 11.02.2009 - XII ZR 114/06

1. Die Verjährung von Ansprüchen auf Mietzins (§ 535 Abs. 2 BGB) und Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB (hier im Fall der Untermiete) wird durch eine - zulässige - Streitverkündung nach § 204 Abs. 1 Nr. 6 BGB auch dann gehemmt, wenn sie sich auf ein zu besorgendes Gewährleistungsrecht des Streitverkündungsempfängers bezieht (§ 72 Abs. 1 2. Alt. ZPO).*)

2. Eine Streitverkündung ist zulässig, wenn der Streitverkünder zu der Annahme berechtigt ist, dass durch die im Vorprozess zu treffenden Feststellungen ein Folgeprozess ganz oder teilweise entbehrlich werden könnte.*)

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IMRRS 2009, 0677

AG Essen, Urteil vom 07.10.2008 - 19 C 243/08

1. Die Vorschrift des § 556 a Absatz 2 Satz 1 BGB gibt dem Vermieter grundsätzlich die Möglichkeit, einseitig von einem verbrauchsunabhängigen zu einem verbrauchsabhängigem Umlagemaßstab zu wechseln für Betriebskosten wie Wasser und Abwasser, die nach einem erfassten Verbrauch umgelegt werden sollen. Die Änderung hat nach § 556 a Absatz 2 Satz 1 BGB durch Erklärung des Vermieters in Textform gemäß § 126 b BGB zu erfolgen.

2. Es liegt keine wirksame vermieterseitige Änderungserklärung über den Einbau von Kaltwasserzählern für eine verbrauchsabhängige Abrechnung in einem Miethaus vor, wenn das Schreiben von der ausführenden Firma stammt und nicht zumindest darauf hingewiesen wird, dass sie namens und im Auftrag des Vermieters handelt.

3. Inhaltlich muss die Erklärung des Vermieters die angestrebte Vertragsänderung eindeutig kenntlich machen. Dafür ist eine Begründung und Erklärung zu fordern. Die Erklärung muss so abgefasst sein, dass der Mieter den Umfang der Vertragsänderung erkennen kann.

4. Ist eine Nettomiete vereinbart, so muss der Vermieter angeben, welcher Umlageschlüssel nunmehr für welche Kosten gelten soll. Er muss den Schlüssel und die Kostenart derart konkretisieren, dass der Mieter das Ausmaß seiner künftigen Belastung erkennen kann.

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IMRRS 2009, 0664

KG, Urteil vom 04.08.2008 - 8 U 49/08

Zu den Voraussetzungen für die Annahme eines Scheingeschäfts.*)

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IMRRS 2009, 0663

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.07.2008 - 3 U 156/07

1. Fehlt in an der L-förmigen Galerie im Obergeschoss eines Bauernhauses ein Geländer, ist der Mieter zur fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung berechtigt.

2. Das im öffentlichen Interesse liegende Kündigungsrecht wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist unverzichtbar und kann ebenso wenig gemäß § 536b BGB untergehen. Da es solange fortbesteht wie der gesundheitsgefährdende Zustand selbst, erweist es sich ferner als unschädlich, wenn der Mieter in seiner Kündigungserklärung eine Auslauffrist von fast drei Monaten in Anspruch nimmt.

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IMRRS 2009, 0658

LG Münster, Urteil vom 22.10.2008 - 9 S 242/07

1. Ist der zu laufenden Zahlungen verpflichtete Schuldner im Rückstand, kann nicht ohne weiteres angenommen werden, dass er die zuletzt fällig gewordene Rate bezahlen will, es gilt vielmehr § 366 Abs. 2 BGB.

2. Dem Mieter bleibt es unbenommen, bei seinen monatlichen Zahlungen auf einfachem Wege - z. B. im angegebenen Verwendungszweck - eine ausdrückliche Tilgungsbestimmung nach § 366 Abs. 1 BGB zu treffen. Andernfalls greift die gesetzliche Tilgungsreihenfolge des § 366 Abs. 2 BGB.

3. Mit der bloßen Zahlung zum Fälligkeitszeitpunkt bringt der Mieter zunächst einmal nur zum Ausdruck, Mietforderungen begleichen zu wollen. Allein die Überlegung, dass der Mieter ggf. andernfalls wegen der nicht zu seinen Gunsten eintretenden Verjährung Nachteile erleiden könnte, rechtfertigt es nicht, dann zum Nachteil des Vermieters auf eine konkludente Tilgungsbestimmung zu schließen.

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