Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2010, 1388

AG Köln, Urteil vom 06.05.2010 - 208 C 310/09

1. Zwar ist grundsätzlich der vertragsgemäße Standard des Errichtungsjahres maßgeblich. Dennoch ist davon auszugehen, dass konkludent mietvertraglich vereinbart ist, dass auch bei längerer Mietdauer das jeweils für den ungestörten Mietgebrauch Erforderliche geschuldet ist.

2. Diese Anpassungspflicht an zeitgemäße Wohnverhältnisse gilt insbesondere dann, wenn es um Gesundheitsgefahren geht, deren Vermeidung die alten Anforderungen zur Zeit des Baus nach neuen Erkenntnissen nicht ausreichend leisten können (hier: Schimmelpilzbildung).

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IMRRS 2010, 1387

LG Köln, Urteil vom 20.05.2010 - 22 O 179/09

1. Eine echte Gleitklausel bedurfte der Genehmigung nach § 3 WährG; bis zur Genehmigung war die Klausel schwebend unwirksam. Nach Inkrafttreten der Preisklauselverordnung gilt allerdings die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV.

2. In der Einigung auf eine bestimmte Miethöhe ist gerade nur eine solche zu sehen. Ein darüber hinausgehender Erklärungsgehalt, insbesondere eine Aufhebung der Wertsicherungsklausel ist dem nicht zu entnehmen.

3. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten Veränderung des "Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts" auch die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss. Es entspricht dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe ab der Einstellung der Fortschreibung des "Preisindex für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalts mit mittlerem Einkommen" auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen.

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IMRRS 2010, 1386

AG Radolfzell, Urteil vom 22.04.2010 - 2 C 4/10

Wenn sich der Vermieter für den Fall, dass die vom Mieter geleisteten (Pauschal-)Zahlungen die Betriebskosten nicht decken, die Erhebung der tatsächlich entstandenen Kosten vorbehält, kann von einer Pauschale keine Rede mehr sein. Vielmehr stellt das Nacherhebungsrecht eine Umgehung der gesetzlichen Vorschriften über eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen dar. Eine solche Vereinbarung ist gemäß § 560 Abs. 6 BGB unwirksam.

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IMRRS 2010, 1380

LG Bonn, Beschluss vom 14.01.2010 - 6 T 17/10

1. Beleidigt ein Vermieter einen Mieter als "Hausbesetzer", ist dies in besonderer Weise verunglimpfend und herabsetzend, da es geeignet ist, den Mieter der Wahrheit zuwider in die Nähe strafrechtlich relevanten Verhaltens zu rücken.

2. Der Vermieter kann zur Rechtfertigung in einem solchen Fall nicht vorbringen, es habe am Tattag vorangehend ein gerichtlicher Termin unter Beteiligung der Parteien stattgefunden, dessen Anlass seitens des Mieters gegenüber Mitmietern verübte Beleidigungen waren. Auch kann zu Gunsten des Vermieters nicht entschuldigend von einer erregten Situation ausgegangen werden, wenn die vorangehenden Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter bereits durch gerichtlichen Vergleich beigelegt wurden.

3. Belegt der Vermieter den Mieter zudem mit unflätigen Begriffen, sind für eine beabsichtigte Schmerzensgeldklage über einen Mindestbetrag von 800 Euro Einschränkungen der PKH-Gewährung der Höhe nach nicht veranlasst.

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IMRRS 2010, 1379

SG Karlsruhe, Urteil vom 26.03.2010 - S 17 AS 1435/09

Vom Leistungsträger zu Unrecht erbrachte Kosten der Unterkunft und Heizung können auch wenn die Leistung direkt an den Vermieter ausbezahlt worden ist, grundsätzlich nur vom Hilfebedürftigen und nicht vom Vermieter zurück gefordert werden. § 53 Abs 6 SGB I ist nur dann eine geeignete Ermächtigungsgrundlage für die gesamtschuldnerische Inanspruchnahme des Vermieters, wenn zwischen diesem und dem Hilfebedürftigen ein Abtretungsvertrag geschlossen worden ist oder eine Verpfändung stattgefunden hat. Hierfür genügt eine vom Hilfebedürftigen gegenüber dem Leistungsträger erklärte Einwilligung in die Auszahlung an den Vermieter nicht.*)

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IMRRS 2010, 1350

BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 122/08

Bei einem im kaufmännischen Geschäftsverkehr geschlossenen Mietkaufvertrag kann die Bedeutung einer Übernahmebestätigung als bekannt vorausgesetzt werden. Ein Mietverkäufer ist deshalb grundsätzlich nicht gehalten, den Mietkäufer hierüber sowie über die Haftungsfolgen aus der Abgabe einer unrichtigen Übernahmebestätigung aufzuklären.*)

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IMRRS 2010, 1343

AG Wetzlar, Urteil vom 02.12.2008 - 38 C 1882/07

1. Ansprüche des Mieters auf Durchführung von Renovierungsarbeiten durch den Vermieter verjähren bei Unwirksamkeit der mietvertraglichen Überbürdung auf den Mieter in 3 Jahren, §§ 195, 199 BGB.

2. Bei Mietpreisbindung kann der Vermieter einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen.

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IMRRS 2010, 1337

AG Hannover, Urteil vom 07.10.2009 - 442 C 4595/09

1. Vertragserklärungen gegenüber dem Mieter können nicht durch Techniker oder Hauswart abgegeben werden.

2. Dem Beseitungsanspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft kann eine mietvertragliche Regelung nicht entgegengesetzt werden.

3. § 902 BGB steht einer Verjährung des Beseitigungsanspruchs entgegen.

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IMRRS 2010, 1334

BFH, Urteil vom 11.02.2010 - V R 2/09

1. Die Minderung der Bemessungsgrundlage setzt einen unmittelbaren Zusammenhang einer Zahlung mit der erbrachten Leistung voraus.*)

2. Hat der Verkäufer einer vermieteten Gewerbeimmobilie dem Käufer im Kaufvertrag aus den bereits abgeschlossenen Mietverträgen Mieterträge garantiert, deren Höhe durch die tatsächlich erzielten Mieten nicht erreicht werden, und zahlt er hierfür an den Käufer einen Ausgleich, steht diese Zahlung in unmittelbarem Zusammenhang mit der Lieferung der Immobilie und mindert deren Bemessungsgrundlage.*)

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IMRRS 2010, 1328

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.11.2009 - 24 U 139/09

1. Ist zur Regelung aller wesentlichen Punkte (Pachtzins, Verlängerungsoption und Gewährleistung) der Abschluss eines schriftlichen Pachtvertrags mit einer Vertragslaufzeit von mehr als einem Jahr beabsichtigt und zur Absicherung der beiderseitigen Interessen gesetzlich auch geboten, so kommt der Vertrag nicht durch Nutzungsbeginn und formlose Einigung über einen Teil des Vertragsinhalts zustande.*)

2. Der Streitgegenstand des Rechtsmittelverfahrens zur Verteidigung gegen einen Räumungs- und Herausgabeanspruch erledigt sich nur dann mit der Zwangsräumung, wenn Erfüllung dieser Ansprüche auf Grund einer entsprechenden Leistungsbestimmung des Mieters eintritt.*)

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IMRRS 2010, 1327

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 26.11.2009 - 24 U 91/09

1. Gegen den mit Beendigung des Hauptmietvertrages nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter können dem Hauptvermieter Ansprüche nach den Vorschriften der §§ 987 ff. BGB (Eigentümer-Besitzer-Verhältnis) erwachsen.*)

2. Die von dem nicht mehr berechtigten Untermieter geschuldete Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem objektiven Mietwert der genutzten Räume, der ggfls. zu schätzen ist.*)

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IMRRS 2010, 1326

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 58/09

Aufwendungen des Mieters sind vom Vermieter nach den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag nicht zu ersetzen, wenn der Mieter damit nur eigene Pflichten erfüllt hat.*)

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IMRRS 2010, 1325

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.10.2009 - 24 U 51/09

Die mündliche Aufhebung einer qualifizierten Schriftformklausel setzt eine Einigung der Parteien darüber voraus, dass diese Klausel des Mietvertrages abgeändert werden soll.*)

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IMRRS 2010, 1324

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.10.2009 - 24 U 17/09

1. Für das Wegnahmerecht des Mieters ist ohne Belang, ob die Einbauten zu einem vorübergehenden Zweck erfolgten und im Eigentum des Mieters blieben oder als bauliche Veränderungen zu wesentlichen Bestandteilen der Mietsache wurden und deshalb in das Eigentum des Vermieters übergingen.*)

2. Hat der Mieter zum Vertragsende den von ihm geschuldeten Zustand nicht wiederhergestellt, so kann dem Vermieter ein Ersatzanspruch zustehen, der primär auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands und sekundär auf Ersatz des für die Widerherstellung erforderlichen Geldbetrages gerichtet ist.*)

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IMRRS 2010, 1323

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.09.2009 - 24 U 120/09

1. Für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung genügt es nicht, die Leistungshandlung (etwa die Erteilung des Überweisungsauftrags) bis zum vereinbarten Kalendertag vorzunehmen, weil der Vermieter an diesem Tage über den Zahlbetrag verfügen können muss.*)

2. Anlass zur Klage des Vermieters auf künftige Leistung gibt ein Mieter, der zwar die vertraglich vereinbarte Leistungszeit nicht ausdrücklich bestreitet, der aber unbeeindruckt von den wiederholten außergerichtlichen Aufforderungen des Vermieters durchgehend und ständig die Leistungszeit überschreitet.*)

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IMRRS 2010, 1322

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 18.02.2010 - 24 U 113/09

1. Nutzungsentschädigung wird pro Tag bis zum Ablauf des Tages der Rückgabe geschuldet.*)

2. Kündigungsfolgeschaden und Nutzungsentschädigung stellen verschiedene Streitgegenstände dar.*)

3. Eine mit der Berufung verbundene Klageerweiterung wird wirkungslos, wenn die Berufung durch Beschluss zurückgewiesen wird.*)

4. Bei Zurückweisung der Berufung durch Beschluss ist eine Kostenentscheidung im Verhältnis der Werte von Haupt- und Anschlussberufung zu treffen.*)

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IMRRS 2010, 1300

AG Neuruppin, Urteil vom 04.12.2009 - 42 C 97/09

Der ohne Mietvertrag mitwohnende nichteheliche Lebensgefährte hat kein eigenständiges Besitzrecht gegenüber dem vertraglichen Wohnungsmieter.

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IMRRS 2010, 1297

OLG Bamberg, Urteil vom 18.03.2010 - 1 U 142/09

1. Verweist das Zivilgericht den Rechtsstreit an das Landwirtschaftsgericht mit der Begründung, es handele sich um eine Streitigkeit nach § 1 Nr. 1a LwVG, so ist das Landwirtschaftsgericht hieran gebunden, auch wenn sich die Einordnung der Zivilkammer zwar als fehlerhaft, jedoch nicht als willkürlich erweist.*)

2. In diesem Fall kann auch die Berufung nicht darauf gestützt werden, dass das Landwirtschaftsgericht, weil es fehlerhaft von einer Bindungswirkung i. S. d. § 281 Abs. 2 S. 4 ZPO ausgegangen sei, seine Zuständigkeit zu Unrecht bejaht habe.*)

3. Bepflanzt ein Pächter das von ihm auf 30 Jahre gepachtete landwirtschaftliche Grundstück mit Rosenstöcken, um die Blütenblätter dieser als dauerhafte Einnahmequelle bewirtschafteten Rosenkultur zu ernten und zu vermarkten, so erfolgt die Verbindung der Rosenstöcke mit dem Grund und Boden nicht nur "zu einem vorübergehenden Zweck" im Sinn des § 95 Abs.1 S.1 BGB.*)

4. Nach dem Ablauf der Pachtzeit ist der Pächter eines solchen landwirtschaftlichen Grundstücks ohnehin nach § 596 Abs. 1 BGB verpflichtet, das Grundstück mitsamt den Rosenstöcken zurückzugeben.*)

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IMRRS 2010, 1265

BGH, Urteil vom 14.04.2010 - VIII ZR 120/09

Sieht der Mietvertrag über eine preisgebundene Wohnung nur die Umlage einzelner Betriebskosten vor (Teilinklusivmiete), kann der Vermieter durch einseitige Erklärung - für die Zukunft - die Umlage weiterer Betriebskosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung erreichen, indem er dem Mieter diese nach Art und Höhe bekannt gibt; dies kann auch dadurch geschehen, dass er dem Mieter eine - formell ordnungsgemäße - Betriebskostenabrechnung erteilt, die derartige Betriebskosten umfasst.*)

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IMRRS 2010, 1261

AG Tettnang, Urteil vom 19.03.2010 - 4 C 1304/09

Das Aufstellen einer Waschmaschine in der Mietwohnung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch, sofern die Ab- und Zuläufe ausreichend gegen Wasserauslaufen gesichert sind. Ein allgemein ausnahmsloser Ausschluss der Waschmaschinennutzung in der Wohnung verstößt gegen § 307 Abs. 1 BGB, da es den Mieter entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

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IMRRS 2010, 1260

LG Bonn, Urteil vom 01.02.2010 - 6 S 90/09

1. Können mehrere Personen, die Mieter einer Wohnung mit zugehörigem Tiefgaragenstellplatz und deshalb unabhängig voneinander zu dessen Nutzung berechtigt sind, ihre Wohnung nur über die Tiefgarage barrierefrei erreichen, haben sie auch ohne Berücksichtigung besonderer gesundheitlicher oder persönlicher Umstände ein nachvollziehbares und vernünftiges Interesse an einem ebenerdigen Wohnungszugang über die Tiefgarage.

2. Weigert sich der Vermieter in einem solchen Fall, einen benötigten weiteren Tiefgaragenschlüssel herauszugeben, stellt sich dies als Mangel der Mietsache dar. Dieser Mangel beschränkt sich nicht auf die Nutzung der Tiefgarage, sondern erstreckt sich auch auf die Nutzung der Wohnung.

3. Die Vorenthaltung eines weiteren Tiefgaragenschlüssels rechtfertigt dann eine Minderung um 5% der Gesamtmiete.

IMRRS 2010, 1259

BGH, Urteil vom 20.01.2010 - VIII ZR 84/09

Zu der Frage des Eintritts des Erstehers einer vermieteten Wohnung als Vermieter in das Mietverhältnis durch konkludente Vertragsübernahme mit Zustimmung der Beteiligten nach einer Zwangsversteigerung.*)

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IMRRS 2010, 1255

AG Berlin-Charlottenburg, Urteil vom 06.11.2009 - 238 C 103/09

Gibt eine Betriebskostenabrechnung unterschiedliche Gesamtflächen an, ohne dass sich dafür in der Abrechnung oder während der Abrechnungsfrist eine Erklärung findet, ist die Abrechnung formell unwirksam; somit kann nach Ablauf der Abrechnungsfrist eine Heilung nicht mehr eintreten.

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IMRRS 2010, 1254

LG Berlin, Urteil vom 29.09.2009 - 65 S 425/08

1. Nimmt der Vermieter Sicherungsmaßnahmen wegen angenommener ungeklärter Wohnverhältnisse durch Austauschen des Wohnungsschlosses vor, muss er sich mit dem Mieter in Verbindung zu setzen und eine Klärung herbeizuführen.

2. Kann nicht von einer Besitzaufgabe durch den Mieter ausgegangen werden, so entfällt der Anspruch auf Zahlung von Miete ab Auswechslung des Schlosses der Wohnung durch den Vermieter, auch wenn der Mieter sich über eine längere Zeit nicht um die Wohnung kümmert.

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IMRRS 2010, 1251

OLG Stuttgart, Urteil vom 11.01.2010 - 5 U 119/09

1. Der Anspruch des Pächters auf Gebrauchsüberlassung und sein Recht zum Besitzt entfällt gemäß § 275 Abs. 1 BGB, wenn die Pachtsache durch einen Brand im Wesentlichen zerstört wird. Eine Pflicht des Verpächters zum Wiederaufbau besteht in diesem Falle nicht, ohne dass es auf Fragen der Zumutbarkeit i. S. von § 275 Abs. 2 BGB ankäme.*)

2. Eine Zerstörung i. S. von Nr. 1, die zur Unmöglichkeit führt, liegt nicht erst dann vor, wenn kein Stein mehr auf dem anderen steht. Maßgebend ist eine funktionelle Betrachtung, bei der es darauf ankommt, ob der erhalten gebliebene Teil eigenständig wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist und die Identität des Pachtgegenstands gewahrt bleibt. Dies ist nicht der Fall, wenn das Herzstück der Pachtsache ein historisches Teil (hier: eine alte Mühle) und dieser weitestgehend abgebrannt ist, später angebaute Gebäudeteile jedoch zu wesentlichen Teilen erhalten geblieben sind.*)

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IMRRS 2010, 1246

LG Köln, Urteil vom 12.03.2009 - 1 S 202/07

Werden Wohnungen zum Zweck der Gewinnerzielung vermietet, so gilt der Vermieter als Unternehmer im Sinne der §§ 14, 312 BGB; folglich gilt eine in der Mietwohnung geschlossene Mieterhöungsvereinbarung als Haustürgeschäft und kann vom Mieter widerrufen werden.

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IMRRS 2010, 1244

LG Berlin, Urteil vom 07.07.2009 - 63 S 443/08

1. Grundsätzlich kann ein Vermieter seine Instandhaltungskosten nicht als Betriebskosten umlegen, § 1 II Nr. 2 BetrKV, eine gesonderte Vereinbarung ist aber möglich.

2. Wird Wärmecontracting vereinbart, sind die entstehenden Kosten voll umlagefähig.

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IMRRS 2010, 1234

BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 235/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2010, 1222

OLG Brandenburg, Urteil vom 24.03.2010 - 3 U 117/09

1. Die rechtsgeschäftliche Vereinbarung eines Vermieterwechsels ist formbedürftig gem. § 566 BGB. Die Form ist nur gewahrt, wenn alle Beteiligten ihre Absprache in derselben Urkunde niederlegen und ausdrücklich auf den Ursprungsvertrag Bezug nehmen.

2. Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn sich aus der Gesamtheit der durch Bezugnahme zu einer gedanklichen Einheit verbundenen Vertragsurkunden sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.

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IMRRS 2010, 1221

OLG Brandenburg, Urteil vom 21.12.2009 - 3 U 183/08

1. Der Vortrag des Mieters ist nicht einlassungsfähig, sofern sein Vortrag keine ausreichend konkrete Schilderung von Tatsachen beinhaltet, auf die hin von dem Vermieter eine dezidierte Erwiderung verlangt werden könnte.

2. Die von dem Mieter angeführten Maßnahmen und Investitionen sind nach Art, Umfang und Kosten nicht lediglich summarisch zu behaupten. Neben inhaltlichen Details muss auch eine ausreichende Zuordnung einzelner Kostenpositionen zu dem streitgegenständlichen Mietverhältnis vorliegen.

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IMRRS 2010, 1217

FG Hamburg, Urteil vom 05.08.2009 - 3 K 30/09

1. Mietgarantieleistungen können je nach Ausgestaltung des Garantie- und Verwaltungsvertrages steuerbares Entgelt für die Überlassung der Räume sein, insbesondere wenn der Garantiegeber eine etwaige Mehrmiete erhält und bei wirtschaftlicher Betrachtung Risiko und Chance der Vermietung vollständig auf ihn verschoben ist.

2. Für den Vorsteuerabzug ist ein auf umsatzsteuerpflichtige Mieter (§ 9 Abs. 2 UStG) ausgerichtetes Vermietungskonzept notwendig, das den Ausschluss von umsatzsteuerfreien Mietern vorsehen muss (Anschluss an FG Berlin-Brandenburg vom 04.11.2008 EFG 2009, 1158).

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IMRRS 2010, 1215

KG, Beschluss vom 16.07.2009 - 22 W 76/08

Der Gebührenstreitwert für den Klageantrag des Vermieters auf Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung eines zukünftig erhöhten Mietzinses bemisst sich nicht nach § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG auf den 12-fachen Erhöhungsbetrag, sondern nach §§ 3 und 9 ZPO nach dem 42-fachen monatlichen Mieterhöhungsbetrag abzüglich eines für positive Feststellungsklagen regelmäßig vorzunehmenden Abschlages von 20 %.

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IMRRS 2010, 1214

LSG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 07.05.2009 - 28 AS 848/08

1. In Berlin sind für Bewilligungszeiträume zwischen Mai 2006 und Oktober 2007 bei einem Einpersonenhaushalt Unterkunftskosten (einschließlich Betriebs- und Heizkosten) von weniger als 360,00 € angemessen.*)

2. Die Angemessenheit der Nettokaltmiete richtet sich nach der im sozialen Mietwohnungsbau anerkannten Wohnraumgröße und nach dem qualifizierten Mietspiegel des jeweiligen Wohnortes. Die Richtlinien für die Förderung von eigengenutztem Wohnungseigentum sind keine maßgebliche Orientierungsgröße. Es ist vielmehr in Berlin auf die früheren Richtlinien für den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau abzustellen, bei denen zuletzt Bauprojekte für 1,5 Zimmer-Wohnungen mit einer maximalen Wohnfläche von 45 qm gefördert wurden.*)

3. Maßgeblich für die Zeit bis jedenfalls Mitte 2007 ist der Mietspiegel 2005 vom 22. August 2005 (Amtsblatt für Berlin 2005, S. 3109 ff.), auch wenn dieser auf in den Vorjahren erhobenen Daten basiert. Denn Grundlage für die Beurteilung der maßgeblichen Nettokaltmiete kann stets nur ein in dem fraglichen Zeitraum bereits veröffentlichter Mietspiegel sein. Andernfalls müsste regelmäßig nach Veröffentlichung des neuen Mietspiegels für die Vorjahre eine umfassende Überprüfung der für die Kosten der Unterkunft erbrachten Leistungen erfolgen.*)

4. Zur Festsetzung des maßgeblichen Quadratmeterpreises ist ein Gesamtmittelwert aus sämtlichen Mittelwerten einer Zeile zu bilden. Weder erscheinen nur einzelne der im Wesentlichen nach Jahren der Bezugsfertigkeit der Wohnungen und ergänzend nach deren Ausstattung mit Sammelheizung und Bad gebildeten Spalten für maßgeblich, noch sind innerhalb der einzelnen Spalten die angegebenen Spannentiefst- oder -höchstwerte als entscheidend anzusehen (aA LSG Berlin-Brandenburg vom 04.04.2008 - L 32 B 458/08 AS ER).*)

5. Zur Bestimmung der Betriebskosten ist auf den vom Deutschen Mieterbund für die gesamte Bundesrepublik Deutschland ermittelten Betriebskostenspiegel zurückzugreifen, nicht hingegen auf den 4/5 Spannen-Oberwert der im Mietspiegel enthaltenen Betriebskostenübersicht (so jedoch LSG Berlin-Brandenburg, Beschlüsse vom 04.04.2008 - L 32 B 458/08 AS ER - sowie vom 09.12.2008 - L 32 B 2223/08 AS ER) abzustellen.*)

6. Es bleibt offen, ob die Kosten für die Warmwasseraufbereitung vom Gesamtbetrag der Nebenkosten ganz oder teilweise in Abzug zu bringen sind. Es ist zu bedenken, dass zwar die Kosten der Warmwasseraufbereitung nach der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts aus dem Regelsatz zu tragen sind, in diesem jedoch hierfür Kosten nur in einer niedrigeren Höhe als nach dem maßgeblichen Betriebskostenspiegel für die Warmwasseraufbereitung enthalten sind.*)

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IMRRS 2010, 1213

LG Landau/Pfalz, Beschluss vom 04.06.2009 - 1 T 47/09

Der Gebührenstreitwert einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung für Wohnraum nach beendetem Mietvertrag ist auf den zwölffachen Betrag der monatlichen Nutzungsentschädigung festzusetzen, da angesichts der Lage auf dem Wohnungsmarkt und der Zeit, die zwischen Einreichung einer Räumungsklage und Erlass des Räumungsurteils liegen, nicht mehr davon ausgegangen werden kann, dass zwischen der Einreichung einer Räumungsklage und der Räumung dieser Wohnung regelmäßig fünf bis sechs Monate liegen.

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IMRRS 2010, 1185

LG Hildesheim, Urteil vom 27.08.2009 - 4 O 376/08

Die Kelleräume sind in die Berechnung der Nutzfläche miteinzubeziehen, sofern sie als Funktionsfläche ausschließlich für den Mieter ausgestaltet sind und von ihm genutzt werden.

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IMRRS 2010, 1177

BFH, Beschluss vom 24.02.2010 - IX B 53/09

Zur Frage der Einkünfteerzielungsabsicht bei befristetem Mietvertrag.

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IMRRS 2010, 1170

BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 160/09

Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig nach §§ 10, 8a WoBindG vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der Übereinstimmung der Vorstellung der Parteien bei Vertragsschuss mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen (hier: § 17 Abs. 1 Satz 2 II. WoBauG) nicht der Preisbindung unterliegt.*)

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IMRRS 2010, 1169

BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 178/08

1. Auch eine nach § 1 Abs. 2 Nr. 2 PrKG zulässige Spannungsklausel unterliegt im Falle ihrer formularmäßigen Verwendung der Inhaltskontrolle gemäß § 307 BGB.*)

2. Eine Preisanpassungsklausel in einem Erdgassondervertrag, nach der sich der neben einem Grundpreis zu zahlende Arbeitspreis für die Lieferung von Gas zu bestimmten Zeitpunkten ausschließlich in Abhängigkeit von der Preisentwicklung für extra leichtes Heizöl ändert, benachteiligt die Kunden des Gasversorgers - unabhängig von der Frage, ob dessen Gasbezugskosten in demselben Maße von der Preisentwicklung für Öl abhängig sind - unangemessen und ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn ein Rückgang der sonstigen Gestehungskosten des Versorgers auch bei dem Grundpreis unberücksichtigt bleibt.*)

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IMRRS 2010, 1168

BGH, Urteil vom 27.01.2010 - VIII ZR 326/08

1. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die ein Gasversorgungsunternehmen gegenüber Verbrauchern in Verträgen über die Belieferung mit Erdgas verwendet, halten in Verträgen über die Grundversorgung folgende Klauseln einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand:

"EMB ist u. a. bei Nichterfüllung der Zahlungsverpflichtung trotz Zahlungserinnerung gemäß § 19 Abs. 2 GasGVV berechtigt, die Gasversorgung vier Wochen nach Androhung einstellen zu lassen."

"Eine in nicht unerheblichem Maße schuldhafte Zuwiderhandlung des Kunden gegen die GasGVV im Sinne von § 19 Abs. 1 GasGVV liegt vor, wenn der Kunde grob fahrlässig oder vorsätzlich handelt."

"Änderungen der allgemeinen Preise und der ergänzenden Bedingungen werden gemäß § 5 Abs. 2 GasGVV jeweils zum Monatsbeginn und erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam, die mindestens sechs Wochen vor der beabsichtigten Änderung erfolgen muss."

"Das Sonderkündigungsrecht muss innerhalb einer Frist von sechs Wochen ab Veröffentlichung der Preisänderung gemäß § 5 Abs. 3 GasGVV ausgeübt werden. Ist der neue Lieferant nicht in der Lage, die Versorgung des Kunden unmittelbar nach dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigung aufzunehmen, gelten die allgemeinen Preise bzw. Ergänzenden Bestimmungen dem Kunden gegenüber weiter. Dies gilt maximal für den Zeitraum, den der neue Lieferant ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses im Rahmen eines üblichen Wechselprozesses benötigt, um die Belieferung aufzunehmen. Als üblicher Zeitraum gelten maximal zwei Monate. Erfolgt nach Ablauf dieser Frist keine Versorgung durch den neuen Lieferanten, fällt der Kunde in die Ersatzversorgung."*)

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die ein Gasversorgungsunternehmen gegenüber Verbrauchern in Verträgen über die Belieferung mit Erdgas verwendet, hält in Verträgen mit Sonderkunden folgende Klausel einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht stand:

"Änderungen der Sonderpreise EMB Klassik und EMB Komfort werden entsprechend § 5 GasGVV jeweils zum Monatsbeginn und erst nach öffentlicher Bekanntgabe wirksam, die mindestens sechs Wochen vor der beabsichtigten Änderung erfolgen muss."*)

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IMRRS 2010, 1167

BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 304/08

Zur Unwirksamkeit einer Preisanpassungsklausel in einem Erdgassondervertrag, die die Änderung des Arbeitspreises ausschließlich an die Preisentwicklung für leichtes Heizöl ("HEL") knüpft und Kostensenkungen außerhalb der Gasbezugskosten weder beim Arbeitspreis noch beim Grundpreis berücksichtigt (siehe BGH, Urteil vom heutigen Tag - VIII ZR 178/08, ibr-online).*)

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IMRRS 2010, 1165

VG München, Beschluss vom 21.01.2009 - M 22 S 08.5826

1. Die Wiedereinweisung eines Mieters durch die Obdachlosenbehörde nach Erwirken eines Räumungstitels kommt nur in Fällen schwerster Notlagen in Betracht, denen die Obdachlösenbehörde auf andere Weise nicht abhelfen kann, insbesondere kein anderweitiger Ersatzwohnraum zur Verfügung steht.

2. Die maximale Dauer der Wiedereinweisung beträgt 2 Monate.

3. Die Obdachlosenbehörde und das Verwaltunsggericht sind an eine den Vollstreckungsschutzantrag nach § 765a ZPO ablehnende Entscheidung des Zivilgerichts gebunden, soweit der Prüfungsmaßstab übereinstimmt.

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IMRRS 2010, 1133

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.01.2010 - 3 U 12/09

1. Zwar spricht eine tatsächliche Vermutung für die Selbstständigkeit der Rechtsverhältnisse, wenn die jeweiligen Vertragspartner eigenständige Vereinbarungen in voneinander getrennten Urkunden niederlegen.

2.Entscheidend ist stets der so genannte Verknüpfungswille, also die Frage, ob die Vereinbarungen nach dem Willen der Parteien derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander „stehen und fallen“ sollen; selbst wenn lediglich einer der Vertragspartner einen derartigen Willen zeigt und der andere ihn anerkennt oder zumindest hinnimmt, kann ein einheitliches Vertragswerk vorliegen.

3. Für alle gemäß § 138 BGB unwirksamen Entgeltvereinbarungen gilt der allgemeine Grundsatz, dass sich diese nicht in einen sittenwidrig überhöhten und in einen noch hinnehmbaren Teil aufspalten lassen, sondern das Verdikt der Sittenwidrigkeit die gesamte Entgeltabrede umfasst, was regelmäßig zugleich zur Nichtigkeit des ganzen Rechtsgeschäfts führt.

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IMRRS 2010, 1131

BGH, Beschluss vom 23.02.2010 - VIII ZR 199/09

1. Eine stillschweigende Änderung der Mietstruktur muss unter Berücksichtigung aller Umstände des jeweiligen Einzelfalls beurteilt werden.

2. Eine Abrechnung der Betriebskosten aufgrund zulässsig vereinbarter Mietvertragsklausel ist möglich bei Voraussehbarkeit der Kosten für den Mieter.

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IMRRS 2010, 1118

BGH, Urteil vom 11.03.2010 - IX ZR 34/09

1. InsO § 49*)

2. Im Falle der freihändigen Verwertung eines Erbbaurechts erwirbt der Grundstückseigentümer wegen dinglicher Erbbauzinsen und Grundsteuern kein Absonderungsrecht an dem Erlös, wenn die Belastungen nach der Veräußerung fortbestehen.*)

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IMRRS 2010, 1092

OLG Celle, Beschluss vom 23.12.2009 - 2 U 134/09

Die Verjährung des Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Rückzahlung eines geleisteten Kostenvorschusses zur Mängelbeseitigung richtet sich nicht nach § 548 Abs. 1 BGB, sondern nach den

§§ 195, 199 BGB. Der Vermieter kann den geleisteten Vorschuss zurückfordern, wenn der Mieter die Mangelbeseitigung nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt und über die Verwendung des Vorschusses keine Abrechnung erteilt.*)

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IMRRS 2010, 1091

BGH, Urteil vom 24.03.2010 - VIII ZR 177/09

Bei öffentlich gefördertem, preisgebundenem Wohnraum ist der Vermieter berechtigt, die Kostenmiete einseitig um den Zuschlag nach § 28 Abs. 4 II. BV zu erhöhen, wenn die im Mietvertrag enthaltene Klausel über die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Abgrenzung zu BGHZ 177, 186 = IMR 2008, 261).*)

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IMRRS 2010, 1088

KG, Urteil vom 22.03.2010 - 8 U 142/09

1. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Nebenkosten ab, so kann der Mieter bei beendetem Gewerberaummietverhältnis die Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verlangen (im Anschluss an BGH, IMR 2007, 1092, nur online, für Wohnraum).*)

2. Der Anspruch auf Rückzahlung der Nebenkostenvorauszahlungen wird fällig, wenn die Abrechnungsfrist erfolglos abgelaufen ist und das Mietverhältnis beendet ist. Die Entstehung und die Durchsetzbarkeit des Rückzahlungsanspruchs sind nicht davon abhängig, dass noch ein fälliger und durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Nebenkostenabrechnung besteht.*)

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IMRRS 2010, 1080

LSG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 23.02.2010 - L 5 AS 2/10 B ER

1. Die Übernahme von Mietschulden ist nur gerechtfertigt i. S. v. § 22 Abs. 5 SGB II, wenn sie zur Sicherung der bisherigen Unterkunft geeignet ist. Sie ist nicht geeignet, wenn ihre Begleichung nicht mehr zur Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB führen kann. Dies gilt erst recht, wenn bereits ein rechtskräftiger Räumungstitel vorliegt.*)

2. Ausnahmsweise kann trotz eines rechtskräftigen Räumungstitels die Schuldenübernahme gerechtfertigt sein, wenn der Vermieter sich für diesen Fall bereit erklärt, einen neuen Mietvertrag abzuschließen.*)

3. Nicht ausreichend ist eine Erklärung des Vermieters, nach Verpflichtung des Grundsicherungsträgers auf künftige Übernahme aller Mietkosten vorläufig auf die Vollstreckung des Räumungstitels verzichten zu wollen.*)

4. Ist die Übernahme von Mietschulden nicht gerechtfertigt, hat eine Ermessensprüfung nicht mehr stattzufinden. Auch die Gründe für das Entstehen der Mietrückstände sind dann nicht relevant.*)

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IMRRS 2010, 1078

LG Lübeck, Urteil vom 25.03.2010 - 14 S 146/09

§ 551 BGB gilt auch für die Sicherung der Forderung aus dem Mietverhältnis durch formelle Mitverpflichtung eines weiteren "Mieters".*)

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IMRRS 2010, 1075

VerfGH Berlin, Beschluss vom 22.09.2009 - VerfGH 170/07

Zum Zweck einer Teilkündigung nach § 573b BGB.

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