Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2010, 2624

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.02.2010 - 10 U 40/09

1. Ein für längere Zeit als ein Jahr geschlossener Miet- oder Pachtvertrag über ein Grundstück genügt bereits dann der Schriftform des § 550 Satz 1 BGB, wenn sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben.

2. Demnach liegt kein Schriftformmangel vor, wenn eine Nachtragsvereinbarung lediglich die neu zu entrichtende Miete enthält, jedoch keine Begründung hierzu.

3. Das Erfordernis der Schriftform betrifft grundsätzlich sämtliche Abreden, aus denen sich nach dem Willen der Parteien der Mietvertrag zusammensetzen soll, so dass über die sog. Essentialia hinaus weitere Vertragsbestimmungen jedenfalls dann in die Urkunde aufzunehmen sind, wenn sie nach dem Willen der Parteien einen wichtigen Vertragsbestandteil bilden.

4. Eine Nachtragsvereinbarung genügt auch ohne körperliche Verbindung mit dem Ausgangsmietvertrag der Schriftform, wenn sie die Parteien bezeichnet, hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nimmt, die geänderten Regelungen aufführt und erkennen lässt, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

5. Wenn die Vertragschließenden wesentliche Bestandteile des Mietvertrags nicht in die Vertragsurkunde selbst aufnehmen, sondern in andere Schriftstücke auslagern, so dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarung erst aus dem Zusammenspiel dieser "verstreuten" Bestimmungen ergibt, muss zur Wahrung der Urkundeneinheit die Zusammengehörigkeit dieser Schriftstücke in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich gemacht werden.

6. Nach der sog. Auflockerungsrechtsprechung ist die erforderliche Einheit der Urkunde gewahrt, wenn die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht worden ist. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.

7. Ob der Mietvertrag bereits mit der Unterzeichnung wirksam zu Stande kommt oder mangels Vollmacht des Unterzeichnenden erst noch der Genehmigung der von ihm vertretenen Partei bedarf, ist keine Frage der Schriftform, sondern des Vertragsschlusses.

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IMRRS 2010, 2610

AG Bochum, Urteil vom 17.02.2010 - 67 C 65/10

Es besteht kein Unterlassungsanspruch des eine Wohnung mietenden Rechtsanwalts dahingehend, dass der Vermieter Schreiben in einem Streit über die Wohnung und deren Nutzung nicht an in der Kanzlei des Rechtsanwalts tätige Politiker adressiert oder in den zur Wohnung gehörenden Briefkasten des Rechtsanwalts einlegt.

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IMRRS 2010, 2609

AG Köln, Urteil vom 16.10.2009 - 201 C 169/09

Zu der Frage, ob der Umlageschlüssel "vermietete Fläche" zulässig ist.

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IMRRS 2010, 2607

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 11.02.2010 - 2-17 T 16/10

1. Die besondere Härte bei Empfängern von Grundsicherung nach SGB XII spricht nicht stets gegen eine Kontenpfändung.

2. Den Kontenschutz rechtfertigen auch nicht die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung, hohes Alter der Schuldnerin sowie ein zuvor von ihr verlorener Minderungsprozess.

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IMRRS 2010, 2606

AG Hamburg-Altona, Urteil vom 05.01.2010 - 315A C 204/09

Eine Formularklausel, die aufgrund des Verzichts auf Eigenbedarfkündigung den Vermieter unangemessen benachteiligt, ist unwirksam.

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IMRRS 2010, 2599

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.09.2010 - 24 U 15/10

1. Der Leasingnehmer hat dem Leasinggeber den Minderwert des Leasingfahrzeugs unabhängig davon zu erstatten, ob im Leasingvertrag Restwert- oder Kilometerabrechnung vereinbart worden ist.*)

2. Der Anspruch auf Ersatz des Minderwerts unterliegt der Regelverjährung.*)

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IMRRS 2010, 2598

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.03.2010 - 24 U 136/09

1. Die Anlage 2 zu § 14 Abs. 1, 3 BGB-InfoV enthält keine Vorschriften zur Gestaltung der Widerrufsbelehrung, sondern nur ein Muster, dessen sich der Unternehmer bedienen kann, aber nicht bedienen muss.*)

2. Der bei der Finanzierung verbundener Verträge erforderlichen qualifizierten Widerrufsbelehrung bedarf es im Fall von Kauf- und Verbraucher-Leasingvertrag nicht, weil es sich nicht um verbundene Verträge handelt.*)

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IMRRS 2010, 2592

OLG Stuttgart, Urteil vom 12.07.2010 - 5 U 33/10

1. Die Klage einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bei der Gesamtvertretung besteht, ist unzulässig, wenn nicht alle Gesellschafter der Prozessführung zustimmen. Ob die Verweigerungshaltung der die Zustimmung verweigernden Gesellschafter rechtsmissbräuchlich ist, ist - von eng begrenzten Ausnahmefällen abgesehen - nicht inzidenter in dem ohne ausreichende Vertretung angestrengten Verfahren gegen den Gegner (hier: Mieter) der GbR zu prüfen, sondern in einem zunächst anzustrengenden gesonderten Verfahren gegen die "Verweigerer", die auf Zustimmung zur Prozessführung zu verklagen sind.*)

2. Die Kosten der unzulässigen Klage sind dem Klägervertreter aufzuerlegen, da er ohne ausreichende Prozessvollmacht Klage erhoben hat.*)

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IMRRS 2010, 2551

KG, Beschluss vom 26.08.2010 - 8 W 38/10

Der Gebührenstreitwert der Klage auf Feststellung eines Mieters gegen den Vermieter, dass er wegen Mängeln der Mietsache zur Minderung berechtigt ist, richtet sich entsprechend § 41 Abs. 5 Satz 1, 2. Halbsatz GKG nach dem Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung.*)

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IMRRS 2010, 2539

OLG Rostock, Urteil vom 03.06.2010 - 3 U 173/09

1. Die bloße Mitzeichnung des einen Ehegattens auf einem geschäftlichen Schriftstück des anderen Ehegattens begründet nicht schon die Haftung einer Scheingesellschaft.*)

2. Eine individuell vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel kann der Annahme eines stillschweigenden Vertragsbeitritts durch einen Dritten entgegenstehen, da auch hierin eine Vertragsänderung liegt.*)

3. Macht der Eigentümer gegen den Besitzer einen Herausgabeanspruch an den gezogenen Nutzungen geltend und bestreitet jener seinen Besitz, muss der Eigentümer die Besitzerstellung auch dann beweisen, wenn der andere in einem früheren Verfahren einen Räumungstitel gegen sich ergehen lassen hat.*)

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IMRRS 2010, 2535

AG München, Urteil vom 10.03.2010 - 212 C 16694/09

1. Bei einem Vertrag zwischen Vermieter und Hausverwaltung handelt es sich um einen Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten des Mieters.

2. Meldet die Hausverwaltung dem Stromversorgungsunternehmen fehlerhaft einen Mieterwechsel und stellt dieses darauf hin den Strom ab, haben die Mieter gegenüber der Hausverwaltung einen Schadensersatzanspruch, wenn Lebensmittel aufgrund der fehlenden Kühlung verderben.

3. Ein Anspruch gegenüber dem Stromversorger besteht dagegen nicht.

IMRRS 2010, 2533

LG Krefeld, Urteil vom 24.02.2010 - 2 O 346/09

Von der Freigabe des Insolvenzverwalters gem. § 35 II InsO ist auch ein Mietverhältnis umfasst, wenn ohne dieses eine selbstständige Erwerbstätigkeit nicht möglich ist.*)

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IMRRS 2010, 2532

OLG Brandenburg, Urteil vom 03.03.2010 - 3 U 108/08

1. Zum Nachweis einer ordnungsgemäßen Prozessvollmacht (§ 80 ZPO) und zur Heilung etwaiger Mängel einer Klageerhebung (§ 89 II ZPO).

2. Teilzahlungen des Mieters ohne ausdrücklich oder konkludente Tilgungsbestimmungen wie hier, sind gem. § 366 II BGB vorrangig auf die Nebenkostenvorauszahlungen zu verrechnen, denn der Vorschussanspruch ist weniger gesichert als der Anspruch auf die Grundmiete, weil der Vermieter ihn nach Abrechnungsreife nicht mehr geltend machen kann /vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., Rn. 563 m.w.N.).

3. Der Vermieter benötigt zum Abschluss eines Mietvertrages weder Eigentum noch Besitz an der vermieteten Sache. Nach § 535 I S. 1 BGB hat er dem Mieter lediglich den Gebrauch der Mietsache während der Meitzeit zu gewähren. Wie er dies bewerkstelligt, fällt allein in sein Beschaffungsrisiko und etwaige entgegenstehende Rechte Dritter führen als Rechtsmangel nach § 536 III BGB erst dann zu einer Gebrauchsentziehung, wenn der Dritte seine Rechte so geltend gemacht, dass der Gebrauch der Mietsache durch den Mieter beeinträchtigt wird (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 68. Aufl., § 536, Rn. 29 m.w.N.).

4. Das deklaratorische Schuldanerkenntnis setzt einen Streit oder subjektive Ungewissheit über das Bestehen der Schuld oder rechtserhebliche Punkte voraus, die die Parteien durch das Anerkenntnis dieses zwischen ihnen bestehenden Schuldverhältnisses insgesamt oder in einzelnen Beziehungen dem Streit oder der Ungewissheit entziehen wollen (vgl. Palandt/Sprau, BGB, 68. Aufl., § 781, Rn. 3 m.w.N.). (Leitsatz des Einsenders)

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IMRRS 2010, 2531

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.03.2010 - 22 U 142/09

1. Trägt ein Ehegatte nach dem Auszug des Partners die Mietkosten allein, so unterliegt der ihm nach § 426 I BGB zustehende Ausgleichsanspruch für eine gemeinsam angemietete Ehewohnung im Allgemeinen einer zeitlichen Beschränkung.*)

2. Dem in der Wohnung verbleibenden Ehegatten ist eine angemessen Überlegungsfrist zuzubilligen, ob er unter alleiniger Kostentragung in der Wohnung verbleiben möchte.*)

3. Die Pflicht des ausgezogenen Ehegatten, sich weiter an den Wohnkosten für diesen Zeitraum zu beteiligen, besteht auch dann fort, wenn sich der Partner für den Verbleib in der früheren gemeinsamen Wohnung entscheidet.*)

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IMRRS 2010, 2530

LG Dortmund, Urteil vom 17.03.2010 - 2 O 53/09

Zur Unwirksamkeit einer Klausel, mit der die Verjährungsfrist des § 548 BGB verlängert werden soll.*)

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IMRRS 2010, 2529

OLG Düsseldorf, Urteil vom 25.03.2010 - 10 U 136/09

1. Solange die Anfechtung (hier: § 123 BGB) nicht erklärt ist, behält das anfechtbare Rechtsgeschäft ungeachtet der ex-tunc-Wirkung einer Anfechtung seine Gültigkeit.*)

2. Hat der Mieter die Mieträume vor der Vollstreckung eines Räumungs-Versäumnisurteils freiwillig und endgültig geräumt und geht seine Anfechtungserklärung des Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung dem Vermieter erst nach der Besitzeinweisung zu, ist der Mietvertrag der Parteien in Bezug auf die prozessuale Feststellung der (einseitigen) Erledigung der Räumungsklage als wirksam zu behandeln.*)

3. Zur fristlosen Kündigung des gewerblichen Mietverhältnisses wegen Nichtzahlung der Kaution.*)

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IMRRS 2010, 2528

AG Ludwigsburg, Urteil vom 13.04.2010 - 8 C 3212/09

Bei einem verlorenen Schlüssel und der damit einhergehenden Befürchtung, dass mit dem verloren gegangenen Schlüssel Missbrauch betrieben werden könne, erleidet die Mietsache keine Wertminderung, sodass bei einem Austausch der Schließanlage nicht auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages durch abstrakte Schadensberechnung Schadensersatz gewährt werden kann. Ein Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Ersatz der Kosten für den vollständigen Austausch der Schließanlage käme nur dann in Betracht, wenn die Schlösser wegen der Gefahr des Missbrauchs mit dem nicht zurückgegebenen Schlüssel tatsächlich ausgetauscht worden wären.

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IMRRS 2010, 2506

AG Eckernförde, Urteil vom 27.04.2010 - 6 C 670/09

1. Wurde den Mietern bei Anmietung des Objekts mitgeteilt, dass das Nachbargebäude demnächst abgerissen wird, ist ein Anspruch auf Mietminderung wegen Baulärms ausgeschlossen. Das Gleiche gilt, wenn das bevorstehende Bauprojekt bei Vertragsschluss insbesondere aufgrund von Zeitungsartikeln öffentlich bekannt war. Auf die persönlich Kenntnis des Mieters kommt es nicht an.

2. Werden Zahlungstermine wiederholt überschritten, kann der Vermieter nach zwei Abmahnungen auch dann fristlos kündigen, wenn ein Fälligkeitstermin auch nur um einen einzigen Tag überschritten worden ist.

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IMRRS 2010, 2505

LG Bielefeld, Urteil vom 23.09.2009 - 22 S 46/09

Die Zahlung auf eine Betriebskostenabrechnung kann nach der Mietrechtsreform nicht mehr als ein spätere Korrekturen ausschließendes Schuldanerkenntnis oder als Verzicht auf Einreden verstanden werden.

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IMRRS 2010, 2502

KG, Urteil vom 12.04.2010 - 8 U 175/09

Stellt eine GmbH ihre Geschäftstätigkeit auf dem von ihr angemieteten Grundstück ein und lässt sich ihr derzeitiger Geschäftssitz nicht ermitteln, kann allein hieraus nicht der Schluss gezogen werden, dass das Mietverhältnis aufgrund einer stillschweigend zustande gekommenen Vereinbarung beendet worden ist oder die GmbH auf den Zugang einer Kündigungserklärung verzichtet hat. Dem Vermieter steht es in einem solchen Fall frei, eine etwaige fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gemäß § 132 Abs. 2 BGB öffentlich zustellen zu lassen.*)

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IMRRS 2010, 2501

KG, Beschluss vom 10.06.2010 - 8 U 11/10

1. Der Zugang des Benachrichtigungsscheines ersetzt nicht den Zugang des Einschreibebriefes.*)

2. Der Empfänger einer Benachrichtigung über die Niederlegung einer Zustellung ist nicht ohne weiteres gehalten, das für ihn niedergelegte Schriftstück abzuholen.*)

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IMRRS 2010, 2500

KG, Urteil vom 28.06.2010 - 8 U 167/09

1. Die Geltendmachung von Nebenkostennachforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.*)

2. Im zweiten Rechtszug ist eine Abstandnahme vom Urkundenprozess nicht mehr möglich.*)

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IMRRS 2010, 2499

KG, Beschluss vom 31.05.2010 - 12 U 147/09

1. Entsteht im Obhutsbereich des (Gewerbe-)Mieters beim Mietgebrauch ein Schaden an der Mietsache (hier: Schaden durch das Ausströmen von Wasser aus einem Wasserhahn unterhalb eines Waschbeckens im Herren-WC), trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass er den Schaden nicht zu vertreten hat.*)

2. Dieser Darlegungslast genügt der Mieter nicht dadurch, dass er - ohne jeden tatsächlichen Anhaltspunkt - vorträgt, es sei nicht ausgeschlossen, dass der Wasserhahn nie geschlossen gewesen sei und am Schadenstag sich eine jahrelange Verstopfung gelöst habe oder aber dass das Absperrventil sich infolge eines mechanischen Defekts gelockert habe.*)

3. Es bedeutet keinen Verfahrensfehler, wenn das Erstgericht nicht Beweis über behauptete Indizien erhebt, die - bei Wahrunterstellung - für den sicheren Schluss auf die Haupttatsache nicht ausreichen.*)

4. Das Fehlen eines Ablaufs im Boden eines Herren-WC in einem im Jahre 1910 errichteten Gebäude bedeutet weder einen Mangel der Mietsache noch begründet es ein Mitverschulden des Vermieters an einem Wasserschaden wegen eines offenen Wasserhahns.*)

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IMRRS 2010, 2497

LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2010 - 311 S 107/09

Der Insolvenzverwalter ist weder gesetzlicher Vertreter des Schuldners noch dessen Erfüllungsgehilfe. Eine Wohnraumkündigung wegen ausstehendem Mietzins infolge Lastschriftwiderrufs des Insolvenzverwalters ist unbegründet, da den Mieter kein Verschulden trifft.*)

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IMRRS 2010, 2496

AG Nürtingen, Urteil vom 05.05.2010 - 42 C 2304/09

Wird Mietsicherheit durch Verpfändung eines Sparguthabens geleistet, hat der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Anspruch auf Herausgabe des Sparbuchs kein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Schadensersatzansprüche. Er kann statt dessen aus dem Pfandrecht unmittelbar vorgehen. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts vier Jahre nach Beendigung des Mietverhältnisses, ohne das bislang über die Kaution abgerechnet wurde, ist jedenfalls treuwidrig.*)

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IMRRS 2010, 2495

KG, Beschluss vom 06.05.2010 - 12 U 150/09

1. Nicht bereits jede Überschneidung der Angebote im Nebensortiment reicht für eine Konkurrenzschutzverletzung aus.*)

2. Bezieht sich der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz ausdrücklich auf die Vermietung an einen "Lebensmitteldiscounter", so ist ein Laden mit dem Charakter eines russischen Kaufhauses davon auch dann nicht erfasst, wenn dort - zum großen Teil russische - Lebensmittel angeboten werden.*)

3. Der vertraglich vereinbarte Konkurrenzschutz geht einem möglicherweise weitergehenden vertragsimmanenten Konkurrenzschutz vor, da er ihn einschränken kann.*)

4. Der Mieter, der Geschäftsräume in Kenntnis einer dadurch entstehenden Wettbewerbssituation mietet, kann in der Regel keinen Konkurrenzschutz beanspruchen.*)

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IMRRS 2010, 2494

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2010 - 10 U 154/09

1. Die Formularklausel in einem gewerblichen Mietvertrag,

"Der Mieter kann gegen die Miete weder aufrechnen noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben oder die Miete mindern. Hiervon ausgenommen sind Forderungen des Mieters wegen Schadensersatz für Nichterfüllung oder Aufwendungsersatz infolge eines anfänglichen oder nachträglichen Mangels, den der Vermieter wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit nicht zu vertreten hat, und andere Forderungen aus dem Mietverhältnis, soweit sie unbestritten, rechtskräftig festgestellt oder entscheidungsreif sind.",

hält einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB stand.*)

2. Der Minderungsausschluss gilt auch dann, wenn die mietvertraglichen Beziehungen der Parteien durch Veräußerung und Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag beendet sind.*)

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IMRRS 2010, 2493

LG Hagen, Urteil vom 07.05.2010 - 1 S 13/10

1. Die wiederholte Überschreitung der Zahlungstermine berechtigt den Vermieter nach Abmahnung auch dann zur Kündigung des Mietverhältnisses, wenn die Fälligkeitstermine nur um einige Tage überschritten worden sind.

2. Das Vorhandensein von Mängeln in der Wohnung entbindet den Mieter nicht von der Pflicht, die ggf. geminderte Miete fristgerecht zu zahlen.

3. Bei nachgewiesener Zusendung eines Briefes per Einschreiben reicht ein pauschales Bestreiten des Empfängers, das Schreiben nicht erhalten zu haben, nicht aus.

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IMRRS 2010, 2492

KG, Urteil vom 17.05.2010 - 12 U 211/08

Haben die Parteien eines Gewerbemietvertrages die Höhe der Miete an die - nach Fertigstellung endgültig aufzumessende Nettogrundfläche nach DIN 277 geknüpft und sind sie bei Vertragsschluss davon ausgegangen, dass die gesamte in dem Gebäude nutzbare Fläche einschließlich der Flächen unter nicht tragenden Innenwänden die Netto-Grundfläche nach DIN 277 darstellt, so ist diese Fläche für die Höhe der an die Mietfläche geknüpften Miete maßgeblich.*)

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IMRRS 2010, 2491

AG Kiel, Urteil vom 18.05.2010 - 108 C 567/09

Ein Mieterhöhungsverlangen muss gegenüber allen Mietern einer Wohnung abgegeben werden, auch wenn sich die Mieter gegenseitig eine Empfangsvollmacht erteilt haben.*)

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IMRRS 2010, 2490

AG Hamburg, Urteil vom 27.05.2010 - 44 C 117/09

Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung jene Tatsachen darlegt, anhand deren einschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (BGH WuM 2004, 154). Hierzu bedarf es der Angabe des Dämmmaterials und der Intensität bzw. des Umfangs der Dämmung sowie der Mitteilung der Änderung des Wärmedurchgangsqueffizienten.*)

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IMRRS 2010, 2486

BGH, Urteil vom 09.06.2010 - XII ZR 171/08

1. Formularmäßige Klauseln, die dem Verwender das Recht einräumen, seine vertragliche Stellung als Vermieter von Gewerberäumen jederzeit auf eine andere Person zu übertragen, stellen nicht generell eine unangemessene Benachteiligung dar. Vielmehr ist, wenn der Mieter Unternehmer ist, eine am Maßstab des § 307 BGB ausgerichtete Prüfung der Umstände des Einzelfalls vonnöten.*)

2. Dabei ist auf der Vermieterseite ein grundsätzliches Interesse eines gewerblichen, als Gesellschaft organisierten Vermieters anzuerkennen, einen wirtschaftlich für sinnvoll erachteten künftigen Wandel der Rechtsform oder Rechtsinhaberschaft durch die Möglichkeit einer Bestandsübernahme zu erleichtern. Dem wird ein Interesse des Mieters entgegenzuhalten sein, sich über Zuverlässigkeit und Solvenz des Vermieters zu vergewissern. Dieses Mieterinteresse wird um so eher Beachtung fordern, je stärker das Vertragsverhältnis von einem besonderen Interesse des Mieters an der Person eines bestimmten Vermieters (mit-) geprägt wird. (Fortführung der Urteile vom 29. Februar 1984 - VIII ZR 350/82 - ZIP 1984, 841, vom 11. Juli 1984 - VIII ZR 35/83 - ZIP 1984, 1093 und vom 21. März 1990 - VIII ZR 196/89 - NJW-RR 1990, 1076).*)

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IMRRS 2010, 2485

AG Berlin-Neukölln, Beschluss vom 22.10.2009 - 31 M 8081/09

Die Anordnung der Zwangsverwaltung mit Ermächtigung des Gläubigers zur Besitzergreifung stellt einen Vollstreckungstitel dar, auf Grund dessen die Wegnahmevollstreckung nach § 883 ZPO möglich ist.

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IMRRS 2010, 2477

OLG München, Urteil vom 02.06.2010 - 7 U 5590/09

1. Haben die Parteien einer Vereinbarung, in der sich die Beklagte (Bundesrepublik Deutschland) verpflichtete für das ihr zustehende Recht, Mietwohnungen der Klägerin mit von ihr benannten Bundesbediensteten zu reduzierten Mietzinsen zu belegen, der Klägerin Mietzuschüsse zu gewähren, auch nach Ablauf der vertraglichen "Mindestlaufzeit" das Vertragsverhältnis dergestalt fortgesetzt, dass die Beklagte das Belegungsrecht weiter ausübte und die Klägerin die Wohnungen an die benannten Mieter zu reduzierten Mietzinsen vermietete, stehen dieser die vereinbarten Mietzuschüsse gegen die Beklagte weiter zu.*)

2. Auch wenn die Klägerin über einen längeren Zeitraum (hier: 8 ½ Jahre) die ihr zustehenden Zuschüsse nicht einforderte, kann sich die Beklagte nicht mit Erfolg auf eine Verwirkung der nicht verjährten Ansprüche berufen (§ 242 BGB).*)

3. Mit der fortlaufenden Ausübung des Besetzungsrechts durch die Beklagte ist die Pflicht zur Zuschusszahlung jeweils neu entstanden bzw. wurde bei Fortdauer des Mietverhältnisses der Zuschuss quartalsmäßig zur Zahlung fällig. Eine Verwirkung von Ansprüchen mit ihrem Entstehen bzw. mit Fälligwerden kommt bei Abwägung der beiderseitigen Interessen nicht in Betracht.*)

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IMRRS 2010, 2475

AG Nürtingen, Urteil vom 09.06.2010 - 42 C 1905/09

Es stellt keinen Mangel der Mietwohnung dar, wenn wegen des Einbaus moderner Fenster im Altbau ein erhöhter Heiz- und Lüftungsbedarf und ein erhöhtes Risiko der Schimmelbildung besteht. Der Mieter muss sich auf den erhöhten Heiz- und Lüftungsbedarf einstellen. Heizt und lüftet er nicht ausreichend und kommt es deswegen zur Schimmelbildung, handelt er fahrlässig und ist zum Schadensersatz verpflichtet. Der Vermieter muss auf die Notwendigkeit und den Umfang des notwendigen Heizens und Lüftens nicht hinweisen. Dieses Wissen kann der Vermieter als allgemein bekannt voraussetzen. Kein Schadensersatzanspruch besteht wegen der Einholung eines Privatgutachtens während eines laufenden Zivilprozesses, in dem über die nämliche Fragestellung gestritten wird. Der Vermieter hat gegen den Mieter Anspruch auf Schadensersatz bei unberechtigter Kündigung durch den Mieter.*)

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IMRRS 2010, 2473

KG, Beschluss vom 17.06.2010 - 12 U 51/09

1. Bei Vorliegen eines Mischmietverhältnisses (hier: Mietgegenstand "Gewerbefläche im VHS/1. OG/rechts mit einer Gesamtfläche von ca. 159 qm" und Mietzweck "Betrieb einer Naturheilpraxis sowie einer Heilpraktikerschule sowie zu Teilen zu Wohnzwecken") richtet sich die Einordnung als Wohn- oder Gewerbemietverhältnis danach, in welchem Bereich das Mietverhältnis nach dem vereinbarten Vertragszweck und den Umständen des Einzelfalls seinen Schwerpunkt hat; steht im Vordergrund die Vermietung zu Zwecken, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgeblich.*)

2. Ist dem Mieter bei vorbehaltloser Annahne der Mietsache der Mangel (hier: Geräuschbelästigung) bekannt, kann er aus diesem Mangel keine Rechte herleiten, § 536 b Satz 3 BGB.*)

3. Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache in dem Zustand zurückzugeben, in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand; daher hat er auch Umbauten (hier: Verbreiterung einer Tür) zu beseitigen, selbst wenn der Vermieter mit dem Umbau konkludent einverstanden war.*)

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IMRRS 2010, 2472

AG Hagen, Urteil vom 17.06.2010 - 10 C 155/09

Eine "Limited" nach Gründungsrecht der Isle of Man wird bei Geschäftstätigkeit in Deutschland als Gesellschaft bürgerlichen Rechts behandelt. Ein Mieter, dessen Mietverhältnis nach § 366 BGB mit der Ltd. begründet worden ist, gerät erst dann in Verzug, wenn ihm die ausländischen Rechtsverhältnisse nachvollziehbar und prüffähig auf deutsch erläutert worden sind (Fortsetzung von OLG Hamburg 11 U 231/04, NZG 2007, 597 ff.)*)

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IMRRS 2010, 2454

KG, Beschluss vom 05.07.2010 - 12 U 172/09

1. Wird der Mietgegenstand im Gewerbemietvertrag bezeichnet mit "Gewerberäume von ca. 74,04 qm zzgl. 51 qm Kellerräume zum Betrieb einer Zahnarztpraxis", so ist dies dahin auszulegen, dass die Kellerräume nicht nur zur Lagerung von gegen Feuchtigkeit unempfindlichen Gegenständen vermietet sind, sondern dass eine Nutzung als Lager, Werkstatt, Aufenthaltsraum, Büro und WC vertragsgemäß ist, wenn die Kellerräume zuvor durch den Vermieter entsprechend ausgebaut worden waren und bereits vom Vormieter im Rahmen des Betriebes einer Zahnarztpraxis in ähnlicher Weise genutzt worden sind.*)

2. In einem solchen Fall kann die Miete wegen mangelhafter Abdichtung der Kelleraußenwände um 10% gemindert sein und der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel und Erstattung von Stromkosten für den Betrieb von Lüftern und Heizmatten im Keller.*)

3. Selbst wenn die Beseitigung der Mängel maximal ca. 68.000 EUR kosten kann, kann die erforderliche Abwägung ergeben, dass die Zumutbarkeitsgrenze noch nicht überschritten ist.*)

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IMRRS 2010, 2453

LG Bonn, Beschluss vom 09.07.2010 - 6 T 144/10

Hat der Mieter nicht selbst alles ihm obliegende getan, um pünktliche Mietzahlung durch die ARGE zu gewährleisten, kann er sich auf Unpünktlichkeit der Zahlungen der ARGE nicht berufen, kommt vielmehr dadurch in Verzug.*)

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IMRRS 2010, 2452

AG Brandenburg, Beschluss vom 12.07.2010 - 31 C 321/09

Kommen die Mieter mit der Räumung und Herausgabe der Wohnung an den Vermieter unstreitig in Verzug, erhebt der Vermieter hiernach dann (nach Ablauf einer weiteren Frist) eine Räumungs- und Herausgabeklausel und räumen die Mieter erst danach im Zeitraum zwischen Anhängigkeit und Rechtshängigkeit des Verfahrens die Wohnung, haben die Mieter die Kosten des Rechtsstreits gem. § 269 III S. 3 ZPO zu tragen, wenn der Vermieter die Klage zurück nimmt.*)

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IMRRS 2010, 2451

AG Gummersbach, Urteil vom 12.07.2010 - 10 C 172/09

Erstattet der Mieter gegen den Vermieter Strafanzeige wegen Betrugs und wird dieses Verfahren gemäß § 170 II StPO mangels hinreichenden Tatverdachts eingestellt, so kann dies einen Kündigungsgrund für den Vermieter gemäß § 573 II Nr. 1 BGB darstellen.*)

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IMRRS 2010, 2450

BGH, Urteil vom 11.08.2010 - VIII ZR 45/10

1. Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen werden kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Erläuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vorausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.*)

2. Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nutzung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb in solcher Vorwegabzug geboten ist.*)

3. Bei einer Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objekts nach dem Flächenmaßstab obliegt dem Mieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen. Dabei ist hinsichtlich der einzelnen Betriebskosten zu differenzieren und auf die konkreten Gegebenheiten des Gebäudekomplexes einerseits und die Art der gewerblichen Nutzung andererseits abzustellen; die in einem Betriebskostenspiegel ausgewiesenen Durchschnittskosten sind nicht maßgeblich (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. Oktober 2006 - VIII ZR 251/05, NJW 2006, 211).*)

IMRRS 2010, 2446

KG, Urteil vom 08.07.2010 - 12 U 26/09

1. Die Kosten der Hausbeleuchtung sind auch auf eine nicht bewohnte Wohnung zu verteilen, weil der Vermieter, der das Vermietungsrisiko trägt, im Verhältnis zur Gesamtheit der Mieter grundsätzlich den Kostenanteil zu tragen hat, der auf leer stehende Mieteinheiten entfällt.*)

2. Die tatsächliche Übernahme der Verwaltung eines Grundstücks durch die Komplementärin des Vermieters stellt keine Fremdverwaltung dar, deren Kosten als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden können.*)

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IMRRS 2010, 2432

BGH, Beschluss vom 13.04.2010 - VIII ZR 180/09

1. Bei einer Eigenbedarfskündigung nach dreimonatiger Vertragslaufzeit ist grundsätzlich von einer Hinweispflicht des Vermieters auszugehen.

2. Grundsätzlich kein Verstoß gegen Schadensminderungspflicht wegen Nichterhebung eines Widerspruchs gegen eine Eigenbedarfskündigung.

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IMRRS 2010, 2417

BGH, Beschluss vom 22.06.2010 - VIII ZR 192/09

1. Ein Aufwendungsersatzanspruch gemäß § 554 Abs. 4 BGB besteht auch dann, wenn sich der Mieter mit über die gesetzlichen Grenzen der Duldungs-pflicht hinausgehenden Modernisierungsmaßnahmen einverstanden erklärt.

2. Kein Aufwendungsersatzanspruch nach § 554 Abs. 4 BGB bei Kündigung des Mieters oder endgültigem Auszug aus der Wohnung.

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IMRRS 2010, 2414

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2010 - 3 U 135/09

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2010, 2368

BGH, Urteil vom 14.07.2010 - VIII ZR 45/09

1. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer Wohnung und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet (Bestätigung der Senatsurteile vom 6. Juli 1977 - VIII ZR 277/75, WM 1977, 1126, und vom 1. Oktober 2003 - VIII ZR 326/02, WuM 2003, 708).*)

2. Der Vermieter, der eine Wohnung in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der verwahrten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind (Anschluss an BGHZ 3, 162).*)

3. Zu den Anforderungen an eine Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO.*)

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IMRRS 2010, 2367

BGH, Urteil vom 21.07.2010 - XII ZR 189/08

1. War ein Bauteil der Mietsache aufgrund seiner fehlerhaften Beschaffenheit bei Vertragsschluss bereits in diesem Zeitpunkt für ihren Zweck ungeeignet und damit unzuverlässig, liegt ein anfänglicher Mangel der Mietsache vor.*)

2. Auch dritte, an einem Mietvertrag nicht unmittelbar beteiligte Personen können in den Schutzbereich des Vertrages einbezogen werden. Ihnen gegenüber ist der Schuldner zwar nicht zur Leistung, wohl aber unter Umständen zum Schadensersatz verpflichtet (im Anschluss an BGHZ 49, 350).*)

3. Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 305c BGB kann sich aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Das ist etwa der Fall, wenn sie in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (im Anschluss an das Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671).*)

IMRRS 2010, 2364

OLG Hamm, Beschluss vom 22.06.2010 - 15 W 308/10

Auf Antrag des Vermieters muss bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen des § 1960 BGB eine Nachlasspflegschaft mit dem Wirkungskreis der Vertretung der unbekannten Erben bei der Beendigung und Abwicklung des Wohnraummietverhältnisses mit dem Erblasser angeordnet werden.*)

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IMRRS 2010, 2355

LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 31.07.2009 - 19 S 2183/09

Eine nicht störende Hundehaltung vom Mieter einer Eigentumswohnung führt nicht zu einem Unterlassungsanspruch, der auf einen Beschluss der Wohnungseigentümer beruht, durch den die Hundehaltung generell untersagt wird.

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