Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2011, 1973

LG Bonn, Beschluss vom 03.06.2011 - 6 T 109/11

1. Die Nichtzahlung auf ein rechtskräftiges Urteil ist nur dann eine zur Kündigung berechtigende Vertragsverletzung, wenn eine Forderung aus dem Vertrag tituliert ist.

2. Ob das der Fall ist, hängt davon ab, ob sich die Rechtskraftwirkung auch auf den Rechtsgrund erstreckt, was jedenfalls bei einem Versäumnisurteil grundsätzlich nicht anzunehmen ist.

3. Der Vermieter muss daher, wenn er die Kündigung wegen Zahlungsverzugs auf eine per Versäumnisurteil titulierte Forderung stützt, im Räumungsprozess darlegen und beweisen, dass seine Forderung berechtigt ist.

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IMRRS 2011, 1969

OLG Celle, Beschluss vom 20.06.2011 - 2 U 49/11

Erteilt der Vermieter sein Einverständnis mit der Verlängerung der im Kündigungsschreiben gesetzten Räumungsfrist ausdrücklich zum Zwecke des vertragsgemäßen Rückbaus des Mietobjekts durch den Mieter, fehlt es an dem für einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung wegen Vorenthaltung der Mietsache erforderlichen Rücknahmewillen.*)

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IMRRS 2011, 1967

AG Hamburg, Urteil vom 28.02.2011 - 910 C 117/10

Die Überschreitung der Bleikonzentration im Wasser stellt einen Mangel dar, der zu einer Minderung führt. Das Ablaufenlassen des Wassers als Methode zur Verringerung der Bleikonzentration mag über einen Zeitraum von wenigen Sekunden zumutbar sein, für einen Zeitraum von 10 bis 15 Minuten gilt dies jedoch bei weitem nicht mehr. Einen derart langen Zeitraum das Wasser ablaufen zu lassen, bedeutet für den Mieter nicht nur einen nicht zu rechtfertigenden Zeitaufwand, sondern auch eine Verschwendung von Trinkwasser, die sowohl aus umweltbelastenden aber auch aus finanziellen Aspekten dem Mieter nicht zumutbar ist.

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IMRRS 2011, 1963

OLG Hamburg, Urteil vom 25.02.2011 - 4 U 116/09

Eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit ist in der Regel anzunehmen, wenn die Verbindlichkeiten des Schuldners bei dem späteren Anfechtungsgegner über einen längeren Zeitraum hinweg ständig in beträchtlichem Umfang nicht ausgeglichen werden und diesem den Umständen nach bewusst ist, dass es noch weitere Gläubiger mit ungedeckten Ansprüchen gibt. Ist das nicht der Fall, muss darauf abgestellt werden, ob sich die schleppende, möglicherweise unter dem Druck einer angedrohten Zwangsvollstreckung erfolgende oder auch ganz ausbleibende Tilgung der Forderung des Gläubigers bei einer Gesamtbetrachtung der ihm bekannten Umstände, insbesondere der Art der Forderung, der Person des Schuldners und des Zuschnittes seines Geschäftsbetriebs als ausreichendes Indiz für eine Kenntnis von der drohenden Zahlungsunfähigkeit darstellt.

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IMRRS 2011, 1956

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 03.03.2011 - 10 W 16/11

Rückzahlung seiner kompletten Vorauszahlungen kann der Mieter nur verlangen, wenn der Vermieter bis zum Ablauf der auch im gewerblichen Mietrecht regelmäßig mit einem Jahr anzusetzenden Abrechnungsfrist keine Nebenkostenabrechnung erteilt hat und das Miet- oder Pachtverhältnis beendet ist.*)

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IMRRS 2011, 1953

OLG Bamberg, Urteil vom 02.03.2011 - 3 U 182/10

1. Auf einen etwaigen Mangel der Schriftform kann sich die Partei des Gewerberaummietvertrags, die aus der Änderungsvereinbarung einen rechtlichen und tatsächlichen Vorteil hat, nicht berufen, um sich aus einem ihr inzwischen lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.*)

2. Vorgerichtlich aufgewendete Anwaltskosten zur Kündigungsabwehr sind dem Vertragspartner nicht zu erstatten, wenn der Kündigende die Plausibilität seines Rechtsstandpunkts in dem Mietverhältnis geprüft hat.*)

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IMRRS 2011, 1863

BGH, Urteil vom 01.06.2011 - VIII ZR 304/10

Infolge einer nach Inkrafttreten von § 566a BGB erfolgten Veräußerung vermieteten Wohnraums tritt der Erwerber auch dann in die durch die Zahlung der Kaution an den ursprünglichen Vermieter begründeten Rechte und Pflichten ein, wenn es zuvor - noch unter der Geltung des § 572 BGB a.F. - weitere Veräußerungsgeschäfte gegeben hat und die Kaution in der Kette der vorangegangenen Vermieter nicht weitergeleitet worden war (im Anschluss an Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 381/03, NZM 2005, 639 unter II 2b).*)

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IMRRS 2011, 1862

BGH, Urteil vom 01.06.2011 - VIII ZR 91/10

1. Zur fristlosen Kündigung wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlungen.*)

2. Soweit die vom Mieter einer Wohnung erbrachte Kaution drei Monatsmieten über- steigt, steht ihm - unabhängig von der Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Mietsache - ein Bereicherungsanspruch zu, der binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres verjährt, in dem der Mieter den überschießenden Betrag ge- zahlt hat.*)

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IMRRS 2011, 1856

AG Berlin-Tiergarten, Urteil vom 13.01.2011 - 8 C 66/10

1. Kündigt der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs, da seine Mutter momentan eine viel zu große und teure Wohnung bewohne, unter genauer Angabe der Flächen der betreffenden Wohnungen, so genügt dies den formellen Anforderungen des § 573 Abs. 3 ZPO, auch wenn weder der Name noch das Alter der Mutter im Kündigungsschreiben genannt wird.

2. Die Anbietpflicht des Vermieters umfasst nur vergleichbare Wohnungen in demselben Haus, in dem sich die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung befindet. Die erstreckt sich nicht auf andere Wohnungen des Vermieters.

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IMRRS 2011, 1853

OLG Hamm, Urteil vom 01.02.2011 - 7 U 27/10

1. Bei Erklärungen für eine (noch) nicht bestehende juristische Person gelten die Vorschriften der §§ 177 ff. BGB entsprechend. Eine Einigung ist wirksam zustande gekommen, auch wenn die eine Partei erst nach Unterzeichnung der Vertragsurkunde ihre Rechtsfähigkeit erlangt hat. Denn der vor der Erlangung der Rechtsfähigkeit in ihrem Namen unterzeichnete Vertrag ist nicht etwa nichtig, sondern war zunächst schwebend unwirksam und ist später genehmigt worden.

2. Die Frage der Rechtsfähigkeit juristischer Personen ist im EG-Bereich nach der Rechtsprechung des EuGH (grundlegend: EuGH, NJW 2002, 3614 - "Überseering"; NJW 2003, 3331 - "Inspire Art"), der sich der BGH in gefestigter Rechtsprechung angeschlossen hat (BGH, NJW 2003, 1461; NJW 2005, 1648; NJW-RR 2008, 551), nach dem Recht am Ort ihrer Gründung. Die englische Ltd. erlangt ihre Rechtsfähigkeit durch die Erteilung des "Certificate of Incorporation" (Section 13 Company Act 1985 in der bis zum 01.10.2009 geltenden Fassung).

3. Der Zwangsverwalter tritt gemäß § 152 Abs. 1 ZVG bezüglich der Rechtsposition an dem verwalteten Gegenstand an die Stelle des Schuldners und übt für diesen die Verwaltungs- und Nutzungsbefugnis aus. Er kann nicht mehr und nicht weniger Rechte geltend machen, als der Schuldner. An bestehende Mietverhältnisse ist er daher gebunden.

4. Da die Gebrauchsüberlassung eine unteilbare Leistung ist, ist die Teilkündigung eines einheitlichen Mietvertrages nach allgemeiner Ansicht grundsätzlich auch dann unzulässig, wenn mehrere selbständige Sachen Gegenstand des Vertrages sind.

IMRRS 2011, 1851

BGH, Urteil vom 08.06.2011 - VIII ZR 226/09

Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie.*)

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IMRRS 2011, 1847

AG Tiergarten, Urteil vom 22.12.2010 - 4 C 347/10

Soweit das Sondermerkmal "modernes Bad" gemäß dem Berliner Mietspiegel 2009 "neuzeitlichen Standard" voraussetzt, kann auch ein Bad, das bereits 20 Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens eingebaut wurde, "Neuzeitlichen Standard" haben, wenn es den heutigen Ansprüchen und Voraussetzungen an eine Mietwohnung entspricht.*)

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IMRRS 2011, 1840

AG Wedding, Urteil vom 06.01.2011 - 8b C 25/09

1. Der Vermieter kann eine Müllabwurfanlage einseitig stilllegen, sofern er sich im Mietvertrag vorbehalten hat, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlagen zu ändern.

2. Bei der Zumutbarkeit der Stilllegung ist nicht auf behinderte Menschen, sondern auf den "Durchschnittsmieter" abzustellen.

3. Dementsprechend kann ein gehbehinderter Mensch, der seinen Müll nicht selbständig außerhalb des Gebäudes entsorgen kann, nach der Stilllegung die Kosten für einen Pflegedienst, der die Müllentsorgung für ihn nun kostenpflichtig durchführt, nicht vom Vermieter ersetzt verlangen.

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IMRRS 2011, 1839

LG Berlin, Beschluss vom 20.06.2011 - 67 S 88/11

1. Der Vermieter kann eine Müllabwurfanlage einseitig stilllegen, sofern er sich im Mietvertrag vorbehalten hat, die Benutzung der gemeinschaftlichen Anlagen zu ändern.

2. Bei der Zumutbarkeit der Stilllegung ist nicht auf behinderte Menschen, sondern auf den "Durchschnittsmieter" abzustellen.

3. Dementsprechend kann ein gehbehinderter Mensch, der seinen Müll nicht selbständig außerhalb des Gebäudes entsorgen kann, nach der Stilllegung die Kosten für einen Pflegedienst, der die Müllentsorgung für ihn nun kostenpflichtig durchführt, nicht vom Vermieter ersetzt verlangen.

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IMRRS 2011, 1831

BGH, Urteil vom 18.05.2011 - VIII ZR 240/10

1. Die (vertragswidrige) Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen.*)

2. Das Gleiche gilt für in der Abrechnung zu hoch oder zu niedrig angesetzte Vorauszahlungen oder den Ansatz von Soll- statt Ist-Vorauszahlungen.*)

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IMRRS 2011, 1781

OLG Brandenburg, Urteil vom 08.06.2011 - 3 U 87/10

Die nur einseitige Vorstellung des Vermieters, die Zahlung eines Baukostenzuschusses werde durch die Einnahmen aus einem langfristigen Mietverhältnis kompensiert, wird nicht Geschäftsgrundlage. Das gilt jedenfalls dann, wenn es sich bei den Vertragsparteien nicht um die Parteien des Mietvertrages handelt und der Mietvertrag vorzeitig gekündigt werden kann.

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IMRRS 2011, 1736

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 16.02.2011 - 531 C 341/10

1. Der Mieter muss den Einbau von Rauchwarnmeldern gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB grundsätzlich dulden, d.h. nach vorheriger Ankündigung den Zutritt zur Wohnung und den vorgeschriebenen Einbauorten (Zimmern) gestatten und die Montage hinnehmen.

2. Der Mieter muss die Dispositionsbefugnis des Vermieters akzeptieren und kann nicht durch vorauseilenden Gehorsam und Einbau eigener Geräte letztlich in die Verwaltungspraxis des Vermieters eingreifen.

3. Der Vermieter ist auch berechtigt, alle - unabhängig von der derzeitigen Nutzung - als Schlaf- und Kinderzimmer nutzbaren Räume mit Rauchwarnmeldern auszustatten.

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IMRRS 2011, 1730

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.01.2011 - 24 U 138/10

1. Eine Nachfristsetzung ist regelmäßig entbehrlich, nachdem der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrages abgelehnt hat. *)

2. Hat der Leasingnehmer die Leasingrate vereinbarungsgemäß am Quartalsanfang zu zahlen, gilt für die Abrechnung die vorschüssige Rentenbarwertformel.*)

3. Der Vergleich des Veräußerungserlöses mit dem kalkulierten Restwert ist für die Abrechnung bedeutungslos, weil es sich bei dem Restwert lediglich um einen Kalkulationsfaktor handelt.*)

4. Die Kosten für die Begutachtung des Leasinggegenstands sind im Rahmen der Verwertung allenfalls ersatzfähig, wenn dies vertraglich vereinbart ist.*)

5. Die ersparten Vertragskosten schätzt der Senat regelmäßig auf 10,00 EUR pro Monat.*)

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IMRRS 2011, 1729

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 09.12.2010 - 24 U 108/10

1. Das Recht eines Dritten an der Mietsache stellt erst dann einen Rechtsmangel dar, wenn der Dritte sein Recht geltend macht und auf diese Weise den vertragsgemäßen Gebrauch stört oder dessen Verschaffung hindert.*)

2. Erfüllt der Vermieter seine vertragliche Verpflichtung, dem Mieter den Gebrauch an den vermieteten Räumen zu gewähren, nicht, so steht diesem, von Ausnahmen abgesehen, Schadensersatz statt der Leistung erst zu, nachdem er dem Vermieter erfolglos eine Frist zur Leistung gesetzt hat.*)

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IMRRS 2011, 1728

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2010 - 24 U 141/10

1. Stundet der Vermieter dem Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigende Mietrückstände und hält der Mieter die zugleich getroffene Vereinbarung einer geminderten, pünktlich und vollständig zu zahlenden Miete nicht ein, lebt das Recht zur fristlosen Kündigung ohne weitere Abmahnung wieder auf.*)

2. Die grundsätzlich nicht anfechtbare Entscheidung über die Trennung von Verfahren ist in das pflichtgebundene Ermessen des Gerichts gestellt und nur insoweit im Rahmen des Rechtsmittelverfahrens überprüfbar.*)

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IMRRS 2011, 1727

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2010 - 24 U 67/10

1. Ein unberechtigtes Räumungsverlangen des Vermieters, dass sich auf einen Teil der gemieteten Fläche bezieht, rechtfertigt nicht schon ohne Weiteres die Einstellung aller Mietzahlungen.*)

2. Öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen, die der vertragsgemäßen Nutzung entgegenstehen, stellen dann einen Fehler der Mietsache dar, wenn sie mit der Beschaffenheit der Mietsache zusammenhängen, nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben und mietvertraglich nichts Abweichendes vereinbart ist.*)

3. Eine erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch, die zu einer Minderung berechtigt, kommt nur dann in Betracht, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjektes in der erforderlichen Form untersagt hat oder ein behördliches Einschreiten als sicher zu erwarten ist.*)

4. Nutzungsentschädigung kann der Vermieter nicht beanspruchen, wenn trotz fehlender Räumung ein Vorenthalten der Mietsache nicht mehr gegeben ist, nachdem der Vermieter Schlösser zu einzelnen Mieträumen ausgetauscht und dem Mieter den entsprechenden Zugang versperrt hat.*)

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IMRRS 2011, 1718

LG Darmstadt, Beschluss vom 07.06.2011 - 7 T 5/11

Wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzugs des Mieters Räumungsklage erhebt und der Mieter nach Eingang der Klage bei Gericht, aber noch vor Zustellung der Klage an ihn, sämtlichen Rückstand ausgleicht und der Vermieter daraufhin die Klage zurücknimmt, muss der Mieter die Kosten der Räumungsklage tragen.

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IMRRS 2011, 1717

LG Lüneburg, Urteil vom 31.05.2011 - 9 S 75/10

1. Nachträgliche Anbauten (hier: Balkone im Innenhof) stellen eine Veränderung der Eigenart einer Wohnanlage dar und bedürfen des einstimmigen Beschlusses.

2. Eine Nutzungseinschränkung von 10% einer Gemeinschaftseigentumsfläche ist eine erhebliche Beeinträchtigung gemäß § 14 Nr. 1 WEG.

3. Der Anbau von Balkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme im Sinne von § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG i.V.m. § 559 Abs. 1 BGB dar.

4. Die Beurteilung der unbilligenden Benachteiligung im Sinne von § 22 Abs. 2 WEG erfolgt anhand einer Prognoseentscheidung zum Zeitpunkt der Beschlussfassung.

5. Das Risiko von Mietminderungen bei baulichen Maßnahmen ist ein Beurteilungskriterium für § 14 Nr. 1, § 22 Abs. 2 WEG.

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IMRRS 2011, 1716

AG Bad Oeynhausen, Urteil vom 30.03.2011 - 20 C 163/10

1. Im Rahmen der bestehenden Obhutspflichten ist es bei laufendem Mietvertrag trotz vorzeitigen Auszugs Aufgabe des Mieters, für ausreichenden Frostschutz zu sorgen.

2. Er hat jedenfalls bei extremer Kälte zumindest alle zwei Tage nach dem Rechten zu schauen oder sicherzustellen, dass nach dem Rechten geschaut wird.

3. Der Mieter kann sich nicht auf einen Mietminderungsanspruch berufen, wenn er selbst die Ursache dafür gesetzt hat, dass das gemietete Objekt nicht mehr bewohnbar ist.

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IMRRS 2011, 1715

AG Siegburg, Urteil vom 19.11.2010 - 101 C 263/10

Wird ein Mieterhöhungsverlangen gleichermaßen auf den Mietspiegel wie auf ein Sachverständigengutachten gestützt, kann es für den Mieter im Ergebnis möglicherweise weder anhand des einen noch anhand des anderen nachzuvollziehen sein. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist dann unzulässig.

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IMRRS 2011, 1710

LSG Sachsen, Urteil vom 25.10.2010 - L 7 AS 346/09

1. Tatsächliche Aufwendungen für umlagefähige Betriebskosten - auch die Kosten für einen Kabelanschluss und die Anschlussnutzungsgebühren - sind grundsätzlich nur dann erstattungsfähig , wenn die Verpflichtung zur Zahlung durch den Mietvertrag begründet worden ist. Übernimmt der Hilfebedürftige die Kosten "freiwillig", etwa um einen bestimmten "besseren" Standard zu erhalten, handelt es sich nicht um Kosten der Unterkunft i. S. von § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II. Nur die Aufwendungen, die mit der Unterkunft rechtlich und tatsächlich verknüpft sind, sind auch als Leistungen nach § 22 SGB II zu erbringen.

2. Die Gebühren für eine Gemeinschaftsantenne sind ihrer Art nach keine erstattungsfähigen Kosten der Unterkunft im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II, weil sie die Kläger nicht kraft Mietvertrags zu tragen haben. Denn nur für diesen Fall können die Aufwendungen für die Gemeinschaftsantenne unter § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) fallen.

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IMRRS 2011, 1709

BVerfG, Beschluss vom 24.03.2011 - 1 BvR 2493/10

In einem sozialgerichtlichen Verfahren kann die Bewilligung von Prozesskostenhilfe und Beiordnung eines Rechtsanwalts nicht allein mit der Begründung versagt werden, die wirtschaftliche Bedeutung der Angelegenheit liege im Bagatellbereich.

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IMRRS 2011, 1708

AG Bergheim, Urteil vom 12.04.2011 - 28 C 147/10

1. Bei Feuchteschäden in der Wohnung und den Kellerräumen ist eine Mietzinsminderung erforderlich.

2. Die Mietminderung bezieht sich nicht auf die Kaltmiete, sondern auf die Bruttomiete, so dass von den Nebenkosten ein Abschlag vorzunehmen ist.

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IMRRS 2011, 1707

LG Berlin, Urteil vom 11.03.2011 - 63 S 277/10

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der vermeintlich geschuldeten Schönheitsreparaturen aus § 812 Abs. 1 S. 1 BGB unterliegt im Fall einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel der kurzen Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.

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IMRRS 2011, 1706

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2010 - 67 S 382/09

Dem Vermieter ist ein Festhalten am Mietvertrag nicht zuzumuten, wenn nächtliche Streitigkeiten von Familienangehörigen die anderen Bewohner des Hauses erheblich beeinträchtigen.

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IMRRS 2011, 1703

LG Hamburg, Urteil vom 07.09.2010 - 333 S 35/10

Es kann vom Vermieter einer Eigentumswohnung nicht verlangt werden, dass er vor Einstellung einer Betriebskostenabrechnung zunächst die anderen Eigentümer um Auskunft über die Höhe der für die anderen Wohnungen festgesetzten Grundsteuer ersuchen muss, nur um dem eigenen Mieter die insgesamt im Gebäude anfallende Grundsteuer mitteilen zu können.

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IMRRS 2011, 1699

BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 227/10

1. Die Auslegung eines Mietspiegels (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, §§ 558c, 558d BGB) unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Nachprüfung.*)

2. Zur Auslegung des Mietspiegels 2007 der Stadt Regensburg.*)

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IMRRS 2011, 1680

BGH, Beschluss vom 04.05.2011 - VIII ZR 265/10

Sämtliche Ansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses im Hinblick auf eine später als unwirksam erkannte Renovierungsklausel vorgenommen hat, verjähren gemäß § 548 Abs. 2 BGB. Dies gilt für einen Bereicherungsanspruch ebenso wie für einen etwaigen Schadensersatzanspruch des Mieters.

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IMRRS 2011, 1620

LG Berlin, Urteil vom 15.03.2011 - 65 S 283/10

Rückgewährverpflichtung des Verkäufers gemäß § 566a S. 2 BGB trotz Rückzahlung der Kaution an den Mieter anlässlich der Veräußerung des Mietobjekts.*)

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IMRRS 2011, 1618

OLG Hamm, Beschluss vom 17.05.2011 - 7 W 13/11

Zum Gegenstandswert des Vergleichs; Räumung nur gegen Zahlung.*)

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IMRRS 2011, 1617

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.04.2011 - 4 U 169/07

Zu den Anforderungen an eine "erlaubte Maßnahme" nach dem VZOG bei der Vermietung von Grundstücken, die zum ehemals volkseigenem Vermögen gehörten.

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IMRRS 2011, 1611

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.01.2011 - 13 U 211/10

Zur deliktischen Haftung des Sicherungseigentümers bei Verletzung von Verkehrspflichten zum Schutz des vorrangigen Vermieterpfandrechts eines Dritten.*)

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IMRRS 2011, 1610

OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.02.2011 - 13 U 211/10

Zur deliktischen Haftung des Sicherungseigentümers bei Verletzung von Verkehrspflichten zum Schutz des vorrangigen Vermieterpfandrechts eines Dritten.*)

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IMRRS 2011, 1609

BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 146/10

Eine Klage des Vermieters auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO ist zulässig, wenn der Mieter einen Rückstand an Miete und Mietnebenkosten in einer die Bruttomiete mehrfach übersteigenden Höhe hat auflaufen lassen.*)

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IMRRS 2011, 1562

LG Marburg, Urteil vom 19.01.2011 - 5 S 127/10

1. Ein Mieter hat Modernisierungsarbeiten, die eine Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 S. 1 BGB darstellen, zu dulden. Dabei kann auch eine Umbaumaßnahme innerhalb der Wohnung, die mit einer Grundrissänderung verbunden ist, zu einer Verbesserung der Mietsache führen und als Modernisierungsmaßnahme zu dulden sein. Es kommt dabei entscheidend darauf an, ob der Wohnwert nach der allgemeinen Verkehrsanschauung verbessert wird.

2. Der Einbau eines WC und eines Bades in einer Wohnung führt zu einer Wohnwertverbesserung.

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IMRRS 2011, 1561

BGH, Urteil vom 04.05.2011 - VIII ZR 191/10

1. Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.*)

2. Zu den Voraussetzungen einer fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung.*)

IMRRS 2011, 1560

LG Gießen, Urteil vom 15.12.2010 - 1 S 210/10

1. Die Lärm- und Staubbelastung einer Mietwohnung durch die Bautätigkeit auf dem Nachbargrundstück stellt keinen Mangel der Mietsache dar. Es beseteht daher kein Recht des Mieters zur Mietminderung.

2. Gegenstand von Beschaffenheitsvereinbarungen können auch zukünftige Entwicklungen sein. Insoweit greifen Beschaffenheitsvereinbarungen weiter als der Gewährleistungsausschluss nach § 536a BGB.

3. Bei einem Grundstück, das in der Nähe eines Flusses liegt, muss mit permanentem Pumpeneinsatz während der Bauzeit gerechnet werden.

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IMRRS 2011, 1559

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 27.08.2010 - 532 C 140/10

1. Mietverhältnisse mit Verlängerungsoption sind als befristete Mietverträge i.S.d. § 564c BGB anzusehen, denn anderenfalls würde der Mieter schlechter als nach dem Gesetz stehen, zumal sein Verlängerungsanspruch alsdann disponibel werden würde.

2. Ein Vermieter kann nicht zur Umgehung des Fortsetzungsanspruchs die maximal gewollte Befristung in zwei Teile aufteilen - eine Grundlaufzeit und einen Verlängerungszeitraum.

3. Der Verlängerungsanspruch kann dem Räumungsverlangen einredeweise entgegengehalten werden.

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IMRRS 2011, 1555

OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 21.07.2009 - 3 M 92/09

Im Verfahren nach § 123 VwGO auf Zuweisung einer Notunterkunft ist prognostisch zu beurteilen, wie lange es voraussichtlich dauern wird, bis der unterzubringende Obdachlose bei Ausnutzung aller sich bietenden Möglichkeiten und Hilfen eine geeignete Unterkunft finden wird.

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IMRRS 2011, 1549

LG Itzehoe, Urteil vom 24.09.2010 - 9 S 73/09

1. Zur formellen Ordnungsmäßigkeit einer Heizkostenabrechnung.*)

2. Zur Frage einer analogen Anwendung des § 556a II BGB auf die Einstellung der Kostenpositionen Kaltwasser und Entwässerung in den Abrechnungskreis der Wärmekosten im Zuge einer Umstellung auf eine verbrauchsbezogene Umlage.*)

3. In die Heizkostenabrechnung dürfen auch die Kaltwasser- und Entwässerungskosten einbezogen werden.

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IMRRS 2011, 1533

BGH, Urteil vom 04.05.2011 - XII ZR 112/09

1. Die Umlegung von Verwaltungskosten ist bei der Geschäftsraummiete nicht ungewöhnlich.

2. Eine in einem gewerblichen Mietverhältnis vereinbarte Formularklausel zur Umlage der "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist nicht überraschend im Sinne von § 305c Abs. 1 BGB und benachteiligt den Mieter auch nicht im Sinne von § 307 BGB unangemessen.

3. Allein der Umstand, dass die vom gewerblichen Vermieter verlangten Betriebskostenvorauszahlungen die später entstandenen Kosten deutlich unterschreiten, begründet noch keinen Vertrauenstatbestand, der wegen unzureichender Aufklärung eine Schadensersatzpflicht des Vermieters auslösen oder den Mieter aufgrund § 242 BGB zu einer Leistungsverweigerung berechtigen könnte. Ein solcher Vertrauenstatbestand erfordert vielmehr das Vorliegen besonderer Umstände.

4. Durch die Platzierung der Klausel in Nr. 17 wird auch im Zusammenhang mit der fehlenden Bezifferung der Kosten nicht der Eindruck erweckt, dass es sich um eine vergleichsweise unbedeutende Position handle.

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IMRRS 2011, 1529

LG Deggendorf, Urteil vom 17.05.2011 - 33 O 622/10

1. Ein Gerüstbauvertrag beinhaltet sowohl werkvertragliche, wie auch mietvertragliche Elemente.

2. Ansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten, beginnend mit dem Zeitpunkt des Zurückerhaltens der Mietsache.

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IMRRS 2011, 1513

OLG Brandenburg, Urteil vom 26.05.2010 - 3 U 101/09

Zu Inhalt und Grenzen des vertragsimmanenten Konkurrenzschutzes.

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IMRRS 2011, 1512

FG Niedersachsen, Urteil vom 18.02.2011 - 4 K 237/08

Die Vermietung von Unterkünften an Prostituierte stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar.

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IMRRS 2011, 1510

LG Essen, Urteil vom 17.02.2011 - 10 S 344/10

Es stellt unabhängig davon, ob der Mieter wirksam zur Ausführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden ist, eine Vertragsverletzung dar, wenn er das Mietobjekt in einem farblichen Zustand zurückgibt, welcher die Grenzen des normalen Geschmacks überschreitet, so dass eine Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich ist.