Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2011, 2661

LG Heidelberg, Urteil vom 15.04.2011 - 5 S 119/10

1. Einem Mieter, der infolge seiner psychischen Erkrankung in erheblichem Maße den Hausfrieden stört und auf die Mitmieter bedrohlich wirkt, kann trotz seiner Erkrankung fristlos aus wichtigem Grund gekündigt werden. Dabei hat eine umfassende Interessenabwägung die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietverhältnisses zu ergeben.

2. Das durch die fristlose Kündigung beendete Mietverhältnis lebt nicht dadurch wieder auf, dass der Kündigungsgrund nach dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses wegfällt oder im Rahmen einer Abwägung nunmehr anders zu gewichten ist, etwa weil eine Prognose hinsichtlich des zukünftigen Verhaltens des Mieters gestellt werden kann.

3. Eine im Räumungsrechtsstreit durch Schriftsatz erklärte Kündigung genügt der nach § BGB § 568 BGB erforderlichen Schriftform.

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IMRRS 2011, 2660

LG Hamburg, Beschluss vom 27.07.2011 - 333 T 43/11

1. Die Erhebung einer (negativen) Feststellungsklage führt nicht zur Unzulässigkeit eines bereits anhängigen selbständigen Beweisverfahrens.

2. Inwieweit der vertraglich vereinbarte Mietzins durch etwaige Mängel herabgesetzt ist, obliegt allein der Beurteilung durch das Gericht.

3. Zur Glaubhaftmachung kann es genügen, wenn in einer eidesstattlichen Versicherung auf einen anwaltlichen Schriftsatz Bezug genommen wird.

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IMRRS 2011, 2597

AG Rendsburg, Urteil vom 04.06.2010 - 3 C 85/10

1. Eine Heizkostenabrechnung ist nicht ordnungsgemäß, wenn unklar bleibt, aufgrund welcher Schätzgrundlage das Abrechnungsunternehmen einen Ablesewert geschätzt hat.

2. Die tatsächliche Ablesung eines Zählers muss sich im Wesentlichen mit dem Ablesezeitraum decken, wobei geringfügige Über- oder Unterschreitungen hinnehmbar sind. Ein Zeitpunkt von 10 Wochen nach dem Ende der Heizperiode ist nicht mehr ausreichend.

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IMRRS 2011, 2596

LG Düsseldorf, Beschluss vom 21.04.2010 - 17 S 178/09

Bei «einfachst» gelagerten Fällen einer außerordentlichen Kündigung sind bei einem gewerblichen Vermieter die Kosten für die Beauftragung eines Anwalts zur Abfassung des Kündigungsschreibens nicht erstattungsfähig.

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IMRRS 2011, 2552

KG, Urteil vom 12.09.2011 - 8 U 141/11

Zur Durchsetzung der Betriebspflicht durch einstweilige Verfügung.*)

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IMRRS 2011, 2540

LG Itzehoe, Urteil vom 27.05.2011 - 9 S 118/10

1. Ein Vermieter darf in der Abrechnung die Kosten für Wasser und Abwasserentsorgung jedenfalls dann auch mit den Kosten der Niederschlagswasserentsorgung zusammenfassen, wenn alle Kosten seiner Ansicht nach einem einheitlichen Schlüssel umzulegen sind.*)

2. Rechnet der Vermieter über die Wasserkosten nach einem nicht verbrauchsabhängigen Maßstab ab, obwohl ein verbrauchsabhängiger Maßstab geschuldet ist, steht der Berücksichtigung dieses inhaltlichen Fehlers steht nicht entgegen, dass der Mieter nicht darlegt, ob und inwieweit sein Wasserverbrauch unter dem Durchschnittsverbrauch in dieser Abrechnungseinheit liegt und dass und inwieweit ihm daher durch die nicht verbrauchsabhängige Verteilung der Kosten ein Nachteil entstanden ist. Vielmehr hat der Mieter entsprechend § 12 Abs. 1 HeizkostenV das Recht, den auf ihn entfallenden Anteil der Kosten um 15 vom Hundert zu kürzen.*)

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IMRRS 2011, 2537

LG Berlin, Urteil vom 21.05.2010 - 65 S 540/09

Das Füttern von Tauben durch andere Mieter stellt keinen Mietmangel dar, sondern vielmehr ein sozialadäquates, recht verbreitetes Verhalten. Etwas anderes gilt nur, wenn hierdurch starke Verschmutzungen, etwa von Balkonen, verursacht und in größerem Umfang Tauben angelockt würden.

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IMRRS 2011, 2534

LG Itzehoe, Urteil vom 27.05.2011 - 9 S 116/09

Eine formell wirksame Nebenkostenabrechnung erfordert auch unter dem Gesichtspunkt gedanklicher Nachvollziehbarkeit nicht, dass der Abrechnung entnommen werden kann, welche Gebäude zu der Abrechnungseinheit zusammengefasst sind, die der angegebenen Gesamtfläche zugrunde liegen.*)

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IMRRS 2011, 2531

AG Köln, Urteil vom 14.06.2011 - 223 C 26/11

1. Gemäß § 536 Abs. 1 S. 3 BGB ist für eine Minderung der Miete erforderlich, dass die Tauglichkeit des Mietobjekts erheblich eingeschränkt ist. Dies ist dann nicht der Fall, wenn der Zugang zu einer Straßenbahnhaltestelle über einen kurzen Umweg - der vorliegend über die am Rheinauhafen befindliche Drehbrücke möglich ist - gewährleistet ist. Bei einer auf einer Halbinsel gelegenen Wohnung handelt es sich dabei zwar um einen lästigen Zustand, jedenfalls aber nicht um eine gravierende Beeinträchtigung der Nutzung der vermieteten Räumlichkeiten als Wohnung.

2. Eine Minderung aufgrund des ruhenden und fließenden Schiffsverkehrs auf dem Rhein und der davon ausgehenden Lärm-, Geruchs- und Schadstoffemissionen tritt nicht ein. Wer eine unmittelbar am Rhein gelegene Wohnung besichtigt und anmietet, muss nämlich damit rechnen, dass es dort zu Immissionen von Frachtschiffen kommen kann, auch wenn vielleicht beim Besichtigungstermin keine Schiffe vor Anker lagen.

3. Trifft ein vom Vermieter eingeschalteter Makler im Vorfeld des Vertragsabschlusses dem Mieter gegenüber bestimmte telefonische Äußerungen bezüglich des Mietobjekts, so werden diese nur dann Bestandteil des Mietvertrages, wenn der Makler am Telefon eindeutig einen rechtsverbindlichen Willen äußert, der dem Vermieter zurechenbar ist.

4. Eine Parteivernehmung von Amts wegen nach § 448 ZPO kommt dann nicht in Betracht, wenn nach der erfolgten Beweisaufnahme für die Richtigkeit des Parteivortrages keine gewisse Wahrscheinlichkeit besteht.

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IMRRS 2011, 2529

KG, Beschluss vom 19.09.2011 - 8 W 57/11

1. Der Antrag auf Zahlung künftiger Nutzungsentschädigung bis zum Zeitpunkt der Herausgabe ist nach § 3 ZPO ausgehend von dem Zeitraum zu bemessen, der nach den im Zeitpunkt der Klageeinreichung ersichtlichen Umständen bis zu einer Vollstreckung der Räumungspflicht voraussichtlich vergehen wird.

2. Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, die eine längere oder kürzere Frist erwarten lassen, ist von einem Zeitraum von 12 Monaten auszugehen.

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IMRRS 2011, 2525

OLG Hamburg, Urteil vom 30.03.2011 - 4 U 100/07

1. Nach deutschem Prozessrecht ist eine Zuständigkeit deutscher Gerichte für Insolvenzanfechtungsklagen gegen einen in Dänemark wohnhaften Anfechtungsgegner nicht begründet.

2. Deutsche Gerichte sind im Geltungsbereich des EuGVÜ für die Entscheidung über eine gegenüber einer ausländischen Partei erklärten Prozessaufrechnung mit bestrittenen inkonnexen Gegenforderungen zuständig. Eine internationale Zuständigkeit für die Entscheidung über die Gegenforderungen muss dafür nicht gegeben sein.

3. Ein rechtlicher Zusammenhang im Sinne von § 33 ZPO liegt dann vor, wenn die geltend gemachten Forderungen auf ein gemeinsames Rechtsverhältnis zurückzuführen sind. Dies ist bei einem Anspruch des Vermieters auf Bezahlung und dem Anspruch des Insolvenzverwalters auf Rückzahlung der geleisteten Mieten des Schuldners nicht der Fall. Die Insolvenzanfechtungsansprüche haben ihre Grundlage im Insolvenzrecht mit ganz anderen Anknüpfungstatsachen - wie Zahlungsunfähigkeit und Kenntnis des Anfechtungsgegners hiervon - als die mietrechtlichen Zahlungsansprüche.

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IMRRS 2011, 2522

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.08.2011 - 3 U 112/10

1. Eine Leistung ist dann als unentgeltlich anzusehen, wenn nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts der Verfügung des Leistenden keine Leistung gegenübersteht, dem Verfügenden also keine dem von ihm aufgegebenen Vermögenswert entsprechende Gegenleistung zufließen soll, während Entgeltlichkeit vorliegt, wenn der Schuldner für seine Leistung eine ausgleichende Gegenleistung erhalten hat. Das ausgleichende Entgelt muss nicht eine Gegenleistung i.S.d. §§ 320 ff. BGB sein; vielmehr genügt jeder entsprechend werthaltige Vermögensvorteil, den der Schuldner durch die Rechtshandlung erlangt.

2. Tritt die Insolvenzschuldnerin in das zwischen der Vermieterin und der Vormieterin bestehende Mietverhältnis ein, so steht ihr als Gegenleistung die Pflicht der Vermieterin zur Einräumung des unmittelbaren Besitzes an der Mietsache gegenüber sowie alle diejenigen Leistungspflichten, die der Vermieterin zuvor gegenüber der Vormieterin oblagen.

3. Entlässt die Vermieterin die Vormieterin aus dem bestehenden Mietverhältnis, wobei sie auf die Geltendmachung bestehender Ansprüche gegenüber der Vormieterin verzichtet, so ist dieses Verhalten als eine entgeltliche Gegenleistung der Vermieterin anzusehen, auch wenn diese nicht der Insolvenzschuldnerin unmittelbar zugute kommt.

4. Eine objektive Gläubigerbenachteiligung liegt vor, wenn eine Rechtshandlung entweder die Schuldenmasse vermehrt oder die Aktivmasse verkürzt und dadurch den Zugriff auf das Schuldnervermögen vereitelt, erschwert oder verzögert hat, wenn sich also die Befriedigungsmöglichkeiten der Insolvenzgläubiger ohne die Handlung bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise günstiger gestaltet hätten. Durch den Eintritt der Insolvenzschuldnerin in den zwischen der Vermieterin und der Vormieterin bestehenden Mietvertrag ist weder das Aktivvermögen gemindert noch sind die Verbindlichkeiten der Insolvenzschuldnerin vermehrt worden.

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IMRRS 2011, 2521

OLG Stuttgart, Urteil vom 26.05.2011 - 13 U 23/11

1. Ist der Mieter oder Pächter zur weiteren entgeltlichen Überlassung der Miet(Pacht-)Sache berechtigt, so stehen grundsätzlich ihm die Erträge aus dem Untermiet(-Pacht-)Verhältnis zu, nicht dem Eigentümer. Eine Beschlagnahme des Grundstücks kann daher diese Forderungen nicht erfassen. Anders ist es aber, wenn die Miet- bzw. Pachterträge nur formell dem Hauptmieter (-Pächter) zugeordnet sind, wirtschaftlich hingegen dem Eigentümer zustehen. So liegt es, wenn der Hauptmiet(-Pacht-)Vertrag wegen Vereitelung der Gläubigerrechte - aufgrund des kollusiven Zusammenwirkens der Vertragsparteien zum Nachteil der Gläubiger - nichtig ist.

2. Folge der Nichtigkeit des Generalmietvertrages ist, dass die Beschlagnahme im Rahmen der Zwangsverwaltung die Untermietverhältnisse erfasst (§ 148 ZVG).

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IMRRS 2011, 2513

OLG München, Beschluss vom 22.07.2011 - 1 W 1193/11

1. Die Beschwerde gegen die Zurückweisung eines Antrags auf Erlass einer einstweiligen Verfügung durch ein Kollegialgericht unterliegt nicht dem Anwaltszwang.

2. Begehrt der Antragsteller die Feststellung der Rechtswidrigkeit eines Räumungsurteils, ist die einstweilige Verfügung nicht das geeignete Instrument, da sonst eine endgültige Regelung im Wege der einstweiligen Verfügung herbeigeführt würde.

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IMRRS 2011, 2485

BGH, Beschluss vom 17.08.2011 - XII ZR 153/09

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2467

BGH, Beschluss vom 17.08.2011 - VIII ZR 91/10

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2011, 2463

LG Essen, Urteil vom 02.08.2011 - 15 S 116/11

1. Ein Schadensersatzanspruch wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mietsache steht dem Vermieter erst nach erfolgloser Fristsetzung zur Nacherfüllung.

2. Ebenso wie den Vermieter im Fall der Inbesitznahme der Mietwohnung durch verbotene Eigenmacht eine Obhutspflicht für die eingebrachten Sachen des Mieters trifft (IMR 2010, 416), trifft den Mieter eine Obhutspflicht für das ihm vom Vermieter im Rahmen des Mietverhältnisses überlassene Inventar.

3. Zwar kommt eine Umkehr der Beweislast für den Bestand, den Zustand und die wertbildenden Merkmale der überlassenen Gegenstände im Normalfall nicht in Betracht. Anders jedoch, wenn die Verletzung der Obhutspflicht durch den Mieter feststeht - wie im umgekehrten Fall die Verletzung der Vertragspflicht des Vermieters feststehen muss - und diese Pflichtverletzung generell zur Verursachung des vom Vermieter behaupteten Schadens geeignet ist.

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IMRRS 2011, 2458

KG, Urteil vom 22.08.2011 - 4 U 152/08

Der Wegfall der sog. Anschlussförderung für die Errichtung von Wohngebäuden kann einen Anspruch auf Herabsetzung des Erbbauzinses zur Folge haben, wenn die Parteien beim Abschluss des Vertrages die weitere Gewährung der Anschlussförderung zweifellos "mitgedacht" haben.

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IMRRS 2011, 2422

OLG Koblenz, Beschluss vom 03.06.2011 - 2 U 793/10

Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung eines gewerblichen Mietverhältnisses liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Nichtzahlung einer vereinbarten Kaution kann eine schwerwiegende Störung des gewerblichen Mietverhältnisses sein, weil der Vermieter ein berechtigtes Sicherungsbedürfnis hat. Hierauf kann eine außerordentliche Kündigung jedoch nicht gestützt werden, wenn seit Kenntnis des Vorliegens des Kündigungsgrundes - Nichtzahlung der Kaution - 10 Monate vergangen sind.*)

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IMRRS 2011, 2409

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.02.2011 - 24 U 170/10

1. Da dem Vermieter die altersbedingte Abnutzung des PVC-Bodens in den Räumen einer Arztpraxis durch vertragsgemäßen Gebrauch zur Last fällt, hat er zur Haftung des Mieters zu beweisen, dass die Ursache der Schäden im Verantwortungsbereich des Mieters lag (unsachgemäße Reinigung).*)

2. Der Vermieter ist auch dafür beweisbelastet, dass eine von dem Mieter vorgenommene Erneuerung des Fußbodenbelages zu einem Schaden an der Mietsache geführt hat.*)

3. Ein fast 20 Jahre alter Fußbodenbelag in den Räumen einer Arztpraxis ist im Allgemeinen vollständig abgenutzt.*)

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IMRRS 2011, 2406

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.02.2011 - 24 U 121/10

1. Eine unter Mitwirkung des Mieters durch Rechtsgeschäft vereinbarte Auswechslung des Vermieters lässt die Bürgenhaftung für Verbindlichkeiten des Mieters unberührt.*)

2. Der bisherige Vermieter verliert durch den Eintritt des neuen Vermieters die Gläubigerstellung aus dem Bürgschaftsvertrag.*)

3. Tritt der neue Vermieter seine Bürgschaftsforderung erst im zweiten Rechtszug an den früheren Vermieter ab, so liegt eine an § 533 ZPO zu messende Klageänderung vor.*)

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IMRRS 2011, 2405

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2011 - 24 U 6/10

1. Da der Hauptvermieter keine Vertragsbeziehungen zu den Untermietern unterhält, bleibt die Beendigung des Hauptmietverhältnisses grundsätzlich ohne Einfluss auf den Bestand der Untermietverhältnisse.*)

2. Das Verfahren der Zurückweisung der Berufung ohne mündliche Verhandlung wird nicht dadurch beeinflusst, dass der Kläger und Berufungskläger kein Interesse mehr an einer sachlichen Entscheidung über seinen im Berufungsrechtszug zunächst weiterverfolgten Klageantrag hat und deshalb den Rechtsstreit in der Hauptsache einseitig für erledigt erklärt hat.*)

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IMRRS 2011, 2404

OLG Naumburg, Beschluss vom 19.05.2011 - 1 W 14/11

Der Senat schließt sich der Ansicht anderer Oberlandesgerichte an, wonach bei einer Klage auf künftige Nutzungsentschädigung weder § 41 GKG noch § 9 Satz 1 ZPO für die Streitwertbemessung maßgeblich sind, sondern § 3 ZPO. Diesen zugrunde gelegt, sind aber die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen, hier die durchschnittliche Dauer des Erkenntnisverfahrens und die voraussichtliche Dauer bis zur Räumung.*)

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IMRRS 2011, 2402

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.07.2011 - 10 U 26/10

Die Entschädigungsforderung aus § 546 a Abs. 1 BGB steht dem Vermieter auch für den Zeitraum zu, für den er eine Räumungsfrist gewährt hat oder in dem die Parteien in der Folgezeit bis zur Klageerhebung weiter über alternative Lösungen verhandeln.

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IMRRS 2011, 2397

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2010 - 24 U 109/10

Das Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist weder dafür bestimmt noch dazu geeignet, das Unternehmerrisiko des Mieters einseitig zu Lasten des Vermieters zu verändern (hier Umsatzrückgang im Ladenlokal des Mieters).*)

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IMRRS 2011, 2396

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 23.12.2010 - 24 U 65/10

1. Es stellt einen erheblichen Mangel einer vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden kann.*)

2. Der Vermieter kann ein etwaiges Recht, die Heizleistung wegen bestehender Mietrückstände zu verweigern, nicht nachträglich im Rechtsstreit erstmals mit Erfolg zu seiner Rechtfertigung geltend machen.*)

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IMRRS 2011, 2394

LG Köln, Urteil vom 30.08.2011 - 5 O 299/10

Ist hinreichend wahrscheinlich, dass der in einem Urkundenprozess geltend gemachte Zahlungsanspruch auf einem Vertrag beruht, der deshalb nichtig ist, weil es sich bei der versprochenen Leistung um eine rechtswidrige Beihilfe handelt, ist der Urkundenprozess nicht statthaft.

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IMRRS 2011, 2393

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2010 - 24 U 66/10

1. Feststellungen zur Sittenwidrigkeit des Mietzinses sind bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen.*)

2. Im gewerblichen Mietrecht ist ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet.*)

3. Im gewerblichen Mietrecht fehlt es regelmäßig an einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit, so dass der benachteiligte Vertragsteil zum wucherähnlichen Geschäft die Umstände darlegen und notfalls beweisen muss, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen muss, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat.*)

4. Es führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt.*)

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IMRRS 2011, 2392

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.03.2011 - 24 U 102/10

Täuscht der Mieter dem Vermieter einen von diesem zu verantwortenden Mangel der Mietsache vor, der zudem zur Verletzung eines Dritten geführt hat, obwohl der Mieter selbst oder mit seinem Wissen jener Dritte die Beschädigung verursacht haben kann, kann das Mietverhältnis nachhaltig zerrüttet werden und der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt sein.*)

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IMRRS 2011, 2389

BGH, Beschluss vom 07.07.2011 - V ZB 9/11

Die Erinnerung des Untermieters oder Unterpächters eines Mieters oder Pächters des Schuldners gegen die Anordnung der Zwangsverwaltung ist unzulässig, weil das erforderliche Rechtsschutzinteresse fehlt.*)

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IMRRS 2011, 2386

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 19.07.2011 - 24 W 59/11

1. In selbstständigen Nebenverfahren, zu denen auch das Verfahren der Streitwertbeschwerde zählt, besteht kein Anwaltszwang.*)

2. Das Jahresentgelt bestimmt den Gebührenstreitwert des eingeklagten Räumungsanspruchs.*)

3. Die Mehrwertsteuer ist als unselbstständiger Teil des Jahresentgelts Teil der Hauptforderung und bei der Wertberechnung zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2011, 2384

OLG Naumburg, Urteil vom 16.06.2011 - 2 U 110/10 (Lw)

Die Klausel eines Landpachtvertrages, wonach sich der Pächter verpflichtet, mit Beendigung des Pachtverhältnisses Zahlungsansprüche, die ihm aufgrund der Bewirtschaftung der Pachtflächen zugewiesen worden sind, unentgeltlich auf den Nachfolgepächter zu übertragen, hält einer AGB-rechtlichen Kontrolle nach § 307 BGB für die Gruppe derjenigen Landwirte stand, die für die von ihnen gepachteten und bewirtschafteten Flächen lediglich die Grundförderung und nicht auch einen betriebsindividuellen Prämienanteil erhalten haben.*)

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IMRRS 2011, 2377

BGH, Urteil vom 20.07.2011 - XII ZR 155/09

Hat der Fremdgeschäftsführer einer GmbH für diese eine persönliche Mietsicherheit begeben (hier: Schuldmitübernahme/Schuldbeitritt), stellt sein Ausscheiden aus dem Geschäftsführeramt zwei Monate, bevor die Miete bei der Gesellschaft uneinbringlich wird, keinen wichtigen Grund zur Kündigung der Sicherheit gegenüber dem Vermieter dar.*)

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IMRRS 2011, 2371

BGH, Urteil vom 13.07.2011 - VIII ZR 261/10

Darf der Vermieter nach den Bestimmungen eines ihn bindenden Fördervertrages von Mietern mit Wohnberechtigungsschein keine höhere Miete als die Durchschnittsmiete im sozialen Wohnungsbau verlangen, ist eine Regelung im Mietvertrag, nach der der Mieter bei Vorlage eines Wohnberechtigungsscheines die Verminderung der vereinbarten Miete auf die (niedrigere) Durchschnittsmiete verlangen kann und sich bei einer Erhöhung der Durchschnittsmiete der von ihm zu tragende Anteil an der vereinbarten Miete erhöht, wirksam.*)

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IMRRS 2011, 2370

BGH, Urteil vom 13.07.2011 - XII ZR 189/09

a) Das Rauchverbot in § 7 Abs. 1 Nichtraucherschutzgesetz Rheinland-Pfalz stellt keinen Mangel einer verpachteten Gaststätte dar.*)

b) Der Verpächter ist nicht verpflichtet, auf Verlangen des Pächters durch bauliche Maßnahmen die Voraussetzungen zu schaffen, dass dieser einen gesetzlich vorgesehen Raucherbereich einrichten kann.*)

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IMRRS 2011, 2368

OLG Naumburg, Urteil vom 11.08.2011 - 2 U 34/11

1. Entsteht ein Sachschaden an einem Pkw durch den Abgang einer Schneelawine von einem Hausdach bei anhaltendem Tauwetter, so hat die geschädigte Fahrzeugeigentümerin gegen die Hauseigentümerin keine vertraglichen Ansprüche, wenn sie den Stellplatz nicht von dieser, sondern von einer Mieterin im Wege der Untermiete zur Nutzung überlassen bekommen hat.*)

2. Eine Verletzung deliktischer Verkehrssicherungspflichten wegen der unterlassenen Anbringung von Schneefanggittern oder vergleichbaren Schutzmaßnahmen scheidet aus, wenn die Ortssatzung einschlägige Regelungen nicht enthält und die Anbringung nicht allgemein ortsüblich ist. Insoweit ist u.U. zu unterscheiden zwischen den zu öffentlichen Bereichen geneigten Dachflächen und solchen, die sich zu privaten Innenhöfen neigen.*)

3. Hat es die Haueigentümerin pflichtwidrig unterlassen, den Stellplatz mit einem warnenden Hinweis auf nicht vorhandene Schneefangvorrichtungen zu versehen, kann es am Nachweis der Schadensursächlichkeit dieser Pflichtverletzung fehlen, wenn die Gefahr der Geschädigten z.Zt. des Abstellens des Fahrzeugs ohnehin bekannt war.*)

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IMRRS 2011, 2343

KG, Beschluss vom 04.08.2011 - 8 W 48/11

Der Streitwert für eine Klage des Mieters auf Feststellung der Höhe der Minderung ist gemäß § 41 Abs. 5 GKG auf den Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen (ebenso OLG Hamburg, IMR 2010, 77; OLG Brandenburg, Urteil vom 10.06.2009 - 3 U 169/08, imr-online; OLG Düsseldorf, IMR 2010, 1006 - nur online).*)

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IMRRS 2011, 2331

BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 340/10

a) Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.*)

b) Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.*)

c) Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.*)

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IMRRS 2011, 2260

BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 337/10

Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.*)

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IMRRS 2011, 2259

BGH, Urteil vom 06.07.2011 - VIII ZR 317/10

Zu den an eine Eigenbedarfskündigung zu stellenden formellen Anforderungen.*)

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IMRRS 2011, 2205

LG Kiel, Beschluss vom 22.12.2010 - 1 S 210/10

1. Bei der Frage, ob ein formularmäßiger Kündigungsverzicht gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam ist, weil er den Mieter den Umständen nach entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligt, ist eine Interessenabwägung der Mietvertragsparteien vorzunehmen (vgl. BGH, IMR 2009, 372).

2. Für die Entscheidung, ob unangemessene Benachteiligung vorliegt, ist maßgeblich, ob der Vermieter, dem die "Zweckbindung" des Mietverhältnisses auf Seiten der Mieter - Anmietung der Wohnung zum Zwecke der Ausbildung ihrer Tochter zur PTA - bekannt ist, dennoch einseitig sein Interesse an einer mittel- bis langfristigen Kontinuität des Mietverhältnisses durchsetzen will.

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IMRRS 2011, 2204

LG Berlin, Beschluss vom 01.02.2011 - 51 T 80/11

1. Bis zum Räumungstermin kann ein Dritter, der Mitbesitz geltend macht, keine Erinnerung gegen die Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner einlegen. Vielmehr ist die Klärung der Besitzverhältnisse im Räumungstermin abzuwarten.

2. Für einen Mitbesitz reicht es nicht aus, einen Schlüssel zu besitzen oder persönliche Gegenstände eingebracht zu haben. Anders kann dies ggf. zu beurteilen sein, wenn der die Beschwerde führende Dritte sämtliche Räume tatsächlich nutzt bzw. mitnutzt und entsprechende Schlüsselgewalt ausübt. Andererseits ist nicht alleine ausreichend, dass ein Räumungsschuldner, der Besitz an den Räumen ausübt, Vereinsmitglied bei dem Dritten ist, um einen Mitbesitz des Dritten zu begründen.

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IMRRS 2011, 2203

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.04.2011 - 1 U 4/10

Ein Hotelbetreiber, der seinen Betrieb grundsätzlich für den allgemeinen Publikumsverkehr öffnet, ohne sich seine Gäste im Einzelnen auszusuchen, darf seiner privaten Freiheit, selbst zu entscheiden, wen er beherbergen will, nicht vollständig beraubt werden. Zur Rechtfertigung des mit dem ausgesprochenen Hausverbot verbundenen Eingriffs in die Rechte des Gastes muss jedoch ein sachlicher Grund vorliegen. Die vom Hotelbetreiber zur Rechtfertigung angeführte politische Überzeugung des Klägers, die dieser als Vorsitzender der NPD "außenwirksam" verkörpert, stellt im Zusammenhang mit der damit verbundenen Gefahr einer Beeinträchtigung des "Wohlfühlerlebnisses" der anderen Hotelgäste einen solchen sachlichen Grund dar.

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IMRRS 2011, 2199

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.06.2011 - 3 U 52/10

1. Auch nach Beendigung eines Vertrages können noch nachvertragliche Mitwirkungspflichten bestehen, die sich im Einzelfall aus der Eigenart und den besonderen Belangen der Parteien, etwa in Form eines durch eine Versorgungssperre drohenden besonders hohen Schadens, ergeben können.

2. Werden die angemieteten Räume zur Nutzung an einen Dritten überlassen, übernimmt dieser dem Vermieter gegenüber kraft Gesetzes gesamtschuldnerisch die Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache nach Ablauf des Mietvertrages und damit auch die in diesem Zusammenhang mit einer ordnungsgemäßen Rückgabe bestehenden Mitwirkungspflichten. Diese beinhalten die Verpflichtung, die streitgegenständlichen Mieträume nicht zur Unzeit zu räumen.

3. Auch eine unselbständige Nebenpflicht kann ausnahmsweise einklagbar sein, wenn für den Gläubiger der Nebenpflicht ein schutzwürdiges Interesse hieran besteht, was der Fall sein kann, wenn aufgrund eines eindeutigen Fehlverhaltens des Schuldners eine ernsthafte Gefährdung des Leistungserfolges droht, etwa weil dem Schuldner eine rechtzeitige Ersatzbeschaffung nicht möglich ist, und dem Gläubiger mit Geldersatz nicht gedient ist, so dass das ansonsten bestehende Ermessen des Schuldners, wie er die Leistung bewirken will, auf Null reduziert ist.

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IMRRS 2011, 2198

KG, Urteil vom 14.07.2011 - 12 U 149/10

1. Die vom BGH in seiner Entscheidung vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 45/09- dargestellten Grundsätze sind auch auf die eigenmächtiger Inbesitznahme einer Garage durch den Vermieter ohne gerichtlichen Titel anwendbar.*)

2. Die nicht durch einen gerichtlichen Titel gedeckte eigenmächtige Inbesitznahme einer u.a. mit Reifen, Motor- und Getriebeteilen und Werkzeug vollgestellten Garage und deren eigenmächtiges Ausräumen durch einen Vermieter stellt eine unerlaubte Selbsthilfe dar, für deren Folgen der Vermieter verschuldensunabhängig nach § 231 BGB haftet.*)

3. Der Vermieter, der eine Garage in Abwesenheit des Mieters ohne Vorliegen eines gerichtlichen Titels durch verbotene Eigenmacht in Besitz nimmt, hat sich aufgrund der ihn treffenden Obhutspflicht nicht nur zu entlasten, soweit ihm die Herausgabe nachweislich vorhandener Gegenstände unmöglich wird oder nachweislich eine Verschlechterung an herauszugebenden Gegenständen eintritt. Er muss aufgrund seiner Obhutspflicht die Interessen des an einer eigenen Interessenwahrnehmung verhinderten Mieters auch dadurch wahren, dass er bei der Inbesitznahme ein aussagekräftiges Verzeichnis der geräumten Gegenstände aufstellt und deren Wert schätzen lässt. Kommt er dem nicht nach, hat er zu beweisen, in welchem Umfang Bestand und Wert der der Schadensberechnung zugrunde gelegten Gegenstände von den Angaben des Mieters abweichen, soweit dessen Angaben plausibel sind.*)

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IMRRS 2011, 2186

BGH, Urteil vom 27.07.2011 - VIII ZR 316/10

§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen.*)

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IMRRS 2011, 2021

BFH, Urteil vom 06.05.2010 - V R 25/09

1. Grundsätzlich stellt die Veräußerung eines Gebäudes ohne Übergang eines Mietvertrages keine Geschäftsveräußerung dar.

2. Eine für die Geschäftsveräußerung erforderliche Fortführung einer Vermietungstätigkeit auch ohne Übergang eines Mietvertrages ist dann anzunehmen, wenn die Beendigung des alten und der Abschluss eines neuen Mietvertrages zur Fortsetzung der bisherigen Vermietungstätigkeit führten und die hierfür maßgeblichen Umstände den beiden an der Grundstücksübertragung beteiligten Personen bekannt waren.

3. Die Geschäftsveräußerung setzt nicht die Fortsetzung der nämlichen Tätigkeit, sondern nur voraus, dass sich die vor und nach der Übertragung ausgeübten Tätigkeiten hinreichend ähneln.

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IMRRS 2011, 2009

BGH, Urteil vom 29.06.2011 - VIII ZR 349/10

Auf Schadensersatzansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Mieter einer Eigentumswohnung wegen Beschädigung des Gemeinschaftseigentums findet die Verjährungsvorschrift des § 548 Abs. 1 BGB keine Anwendung.*)

IMRRS 2011, 1997

AG München, Urteil vom 25.06.2010 - 412 C 25702/09

1. Wer in einer Wohnanlage lebt, in der es auch ein Hotel gibt, muss mit Renovierungsarbeiten und Erweiterungen des Hotels rechnen.

2. Neue Geruchs- und Geräuschbelästigungen können allerdings einen Mangel darstellen.

3. Kinderlärm berechtigt nicht zur Minderung.

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IMRRS 2011, 1987

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 28.05.2010 - 6a S 126/09

Auch nach der Liberalisierung des Briefmarkts ab dem Jahr 2007 ist der Vermieter, der seinen Mietern bisher Briefkästen im Hausflur eines Mietobjekts zur Verfügung gestellt hat, nicht verpflichtet, nunmehr neue Briefkästen im Außenbereich eines Mietobjekts anzubringen.

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