Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2015, 1392

LG Berlin, Urteil vom 30.09.2015 - 65 S 240/15

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist unwirksam, wenn sie auf einer doppelten Berücksichtigung der Modernisierung beruht (hier im Rahmen der Erhöhungserklärung und des Mieterhöhungsverlangens).

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IMRRS 2015, 0840

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 25.06.2014 - 8 C 99/14

Ausländische Mieter, die aufgrund ihrer schweren Behinderung ihre Wohnung kaum verlassen können, haben ein besonders hohes Informationsbedürfnis. Hierauf müssen Vermieter im Rahmen der Interessenabwägung Rücksicht nehmen.

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IMRRS 2015, 0813

AG Gießen, Urteil vom 21.08.2014 - 48 C 73/14

1. Eine Klausel im Mietvertrag über Schönheitsreparaturen kann trotz Verwendung von einer einschränkenden Formulierung wie "im Allgemeinen ..." eine unwirksame starre Fristenregelung darstellen.

2. Darüber hinaus sind Schönheitsreparaturklauseln unwirksam, die Renovierungsfristen von drei Jahren für Küchen, Bäder/Duschen, fünf Jahre für Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten sowie sieben Jahre für alle anderen Nebenräume vorsehen.

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IMRRS 2015, 1394

LG Halle, Urteil vom 03.03.2014 - 3 S 21/13

1. Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche des Vermieters gegen den Mieter gemäß § 541 BGB verjähren nicht in der kurzen Verjährungsfrist des § 548 BGB, sondern in der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB.

2. Nach Eintritt der Verjährung des Unterlassungsanspruchs muss der Mieter aber eine Beseitigung einer Parabolantenne durch den Vermieter auf dessen Kosten weiter dulden.

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IMRRS 2015, 1380

KG, Beschluss vom 03.08.2015 - 161 Ss 160/15

Strafantragsberechtigt zur Verfolgung des Hausfriedensbruchs an vermieteten Räumen ist in der Regel allein der Mieter.*)

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IMRRS 2015, 1374

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 16.01.2015 - 2-17 S 51/14

Täglich drei- bis viermaliges Stoßlüften belastet den Mieter nicht überobligatorisch.

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IMRRS 2015, 1390

LG Berlin, Urteil vom 08.02.2007 - 67 S 239/06

1. Als Kosten der Hausreinigung sind auch die Kosten für den Mattenreinigungsservice einer Dienstleistungsfirma umlegbar, da die im Hausflur ausgelegten Fußmatten die Verschmutzung des Treppenhauses verringern.

2. Die im Berliner Mietspiegel veröffentlichte Betriebskostenübersicht ist nicht geeignet, die Wirtschaftlichkeit angesetzter Betriebskosten zu widerlegen.

3. Die Kosten des Eichservice für die Wasserzähler sind nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen.

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IMRRS 2015, 1389

AG Spandau, Urteil vom 11.11.2014 - 12 C 133/14

1. Mieter dürfen in ihren Wohnungen nicht ohne Weiteres wilde Tiere (hier: Igel) halten.

2. Sofern diese Art der Tierhaltung nicht explizit im Mietvertrag vereinbart worden ist, hat der Vermieter das Recht, eine Abmahnung auszusprechen und bei Missachtung dieser eine sofortige und fristlose Kündigung geltend zu machen.

3. Igel sind keine Haus-, sondern Wildtiere.

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IMRRS 2015, 1376

OLG Dresden, Beschluss vom 25.08.2015 - 5 U 1057/15

1. Es stellt einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform gem. § 550 Satz 1, § 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB dar, wenn der Mieter vereinbarungsgemäß über die in der Vertragsurkunde genannten 320 qm im Gebäude hinaus mehr als 900 qm um das Gebäude herum nutzt, die für die Durchführung des Mietzweckes durch den Mieter von erheblicher Bedeutung sind.*)

2. Der Einwand der Treuwidrigkeit der Berufung auf den Schriftformmangel kann dem Grundstückserwerber gegenüber nicht erhoben werden, wenn die schwere Treuepflichtverletzung dem ursprünglichen Vertragspartner anzulasten ist. Die Kündigungsfrist aus § 314 Abs. 3 BGB beträgt bei Gewerberaummietverträgen regelmäßig mehrere Monate bis zu einem halben Jahr.*)

3. Der nicht bis zum Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung gestellte Schutzantrag nach § 712 ZPO kann wegen der Regelung in § 714 ZPO nicht im Berufungsverfahren nachgeholt werden.*)

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IMRRS 2015, 1367

BGH, Beschluss vom 24.06.2015 - XII ZR 78/14

Der Vermieter ist dann zu Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine Maßnahme zur Abwendung von Staubeinwirkungen von Großbaustelle unterlässt. In diesem Fall hat der Vermieter den dadurch eingetretenen Mangel zu vertreten.

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IMRRS 2015, 1349

LG Berlin, Urteil vom 10.03.2015 - 63 S 330/14

Eine Mieterhöhung nach vorausgegangenen Modernisierungen ist nur dann teilbar, wenn die Modernisierungsarbeiten trennbar sind und zu unterschiedlichen Zeitpunkten fertiggestellt wurden, da nur der Mieter, der von den Maßnahmen bereits profitiert, hierfür auch die anteilige Mieterhöhung schuldet.

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IMRRS 2015, 1351

LG Berlin, Urteil vom 06.03.2015 - 63 S 246/14

1. Bei Umstellung des Betriebs einer vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten ("Wärmecontracting") kann der Vermieter die zusätzlichen Kosten des Wärmecontractings nur umlegen, wenn der Mieter zustimmt oder die Umstellung im Mietvertrag vereinbart ist.

2. Der Vermieter darf nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist Betriebskosten aus einer erst später erfolgten inhaltlichen Korrektur nachfordern, soweit die Nachforderung aus einer fristgemäß vorgelegten - aber unwirksamen - Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschritten wird.

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IMRRS 2015, 1346

LG Berlin, Beschluss vom 23.12.2014 - 65 S 415/14

Ist die Form einer Kaution vertraglich vereinbart, muss der Vermieter keine andere Art der Sicherheitsleistung akzeptieren.

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IMRRS 2015, 1362

LG Dortmund, Beschluss vom 20.10.2015 - 11 S 124/14

1. Bei dem Dortmunder Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558d BGB.

2. Die Einordnung innerhalb der Spanne eines Mietspiegels ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Innerhalb der Eingruppierung muss der Tatrichter dann alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachten.

3. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt werden, wenn die Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als überdurchschnittlich eingeordnet werden können.

4. Wohnungen können in den Fällen, in denen der Vermieter im Rahmen von Wärme-Contracting die Heizung nicht selbst betreibt, entsprechend des im Mietspiegels für Fernwärme gemachten Abschlags oder unterhalb des Medians in die Mietspiegelspanne eingruppiert werden.

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IMRRS 2015, 1361

LG Dortmund, Beschluss vom 24.03.2015 - 11 S 124/14

1. Bei dem Dortmunder Mietspiegel 2013 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558d BGB.

2. Die Einordnung innerhalb der Spanne eines Mietspiegels ist eine normative Bewertung, die der Mietspiegel nicht vornehmen kann, da er eine abstrakte generelle Datenbasis darstellt, in die jede Wohnung eingeordnet werden muss. Innerhalb der Eingruppierung muss der Tatrichter dann alle wesentlichen Gesichtspunkte, die Erfahrungssätze und Denkgesetze beachten.

3. Ein im oberen Bereich des zulässigen Rahmens liegender Mietzins kann nur verlangt werden, wenn die Wohnwertmerkmale (Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) als überdurchschnittlich eingeordnet werden können.

4. Wohnungen können in den Fällen, in denen der Vermieter im Rahmen von Wärme-Contracting die Heizung nicht selbst betreibt, entsprechend des im Mietspiegels für Fernwärme gemachten Abschlags oder unterhalb des Medians in die Mietspiegelspanne eingruppiert werden.

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IMRRS 2015, 1347

LG Berlin, Urteil vom 03.02.2015 - 63 S 230/14

Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfahren können zur Kündigung berechtigen.

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IMRRS 2015, 1343

KG, Beschluss vom 13.07.2015 - 8 W 45/15

1. Die Klausel "Eine Minderung der Mietzahlungen .. ist nur möglich bei anerkannten oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen" ist nicht nach § 307 BGB unwirksam.*)

2. Die Beschränkung des Minderungsrechts wirkt nach Mietvertragsende fort.*)

3. Die Ausübung eines Vermieterpfandrechts an einer wegnehmbaren Einrichtung des Mieters beinhaltet nicht die Erklärung, dass der Vermieter die Wegnahme gegen Entschädigungszahlung abwenden will (§ 552 Abs. 1, § 539 Abs. 2 BGB).*)

4. Nach Ablauf der 6-monatigen Verjährungsfrist für das Wegnahmerecht des Mieters kommt ein gesetzlicher Zahlungsanspruch des Mieters wegen des Zurücklassens der Einrichtung nicht mehr in Betracht, da mit Verjährung des Wegnahmerechts ein dauerndes Besitzrecht des Vermieters entsteht.*)

5. Die materiellrechtlichen Wirkungen des Verjährungseintritts sind von Amts wegen zu berücksichtigen, so dass es nicht darauf ankommt, ob sich der Vermieter auf Verjährung berufen hat.*)

6. Die Verjährung beginnt mit dem tatsächlichen rechtlichen Ende des Mietverhältnisses. Sie wird weder durch einen Streit der Vertragsparteien über die Wirksamkeit einer Kündigung des Vermieters noch durch die Ausübung des Vermieterpfandrechts an der Einrichtung gehemmt.*)

7. Ein Bereicherungsanspruch des Mieters gegen den Vermieter unter dem Aspekt, dass dieser wegen vorzeitiger Vertragsbeendigung in den Genuss von wertsteigernden Investitionen des Mieters kommt, besteht nur in Höhe einer Ertragswertsteigerung. Diese setzt voraus, dass der Vermieter wegen der Investitionen eine höhere Miete als diejenige erlösen kann, die er nach dem bisherigen Vertrag erhalten hat. Die bloße Erhöhung des Ertragswerts durch die Investition begründet noch keinen Bereicherungsanspruch.*)

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IMRRS 2015, 1353

LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 - 65 S 476/14

1. Kann ein Mieter einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss nur nach Abschluss eines zusätzlichen Vertrages mit einem Dritten nutzen, liegt insoweit kein wohnwerterhöhendes Merkmal nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2013 vor.

2. Bei Lage der Wohnung im Seitenflügel oder Quergebäude und Randmaßen von 13,50 x 18,00 m eines rundherum geschlossenen Innenhofs liegt das Negativmerkmal einer verdichteten Bebauung vor.

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IMRRS 2015, 1342

KG, Beschluss vom 13.07.2015 - 8 U 15/15

1. Zur Frage eines Selbsthilferechts des Vermieters gemäß § 562b BGB durch Zuparken der Grundstückszufahrt.*)

2. Zur Unpfändbarkeit der Betriebsmittel einer Kfz-Werkstatt gemäß § 811 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.*)

3. Auch einfache Büromöbeln und sonstige Werkstatteinrichtungen, die für den Betrieb einer Kfz-Werkstatt unerlässlich sind, dürfen nicht vom Vermieter gepfändet werden.

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IMRRS 2015, 1352

LG Berlin, Urteil vom 26.06.2015 - 63 S 383/14

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die jeweils zulässige Kostenmiete zu zahlen habe, kann ein teilweiser Mietverzicht des Vermieters jedenfalls nach längerer Mietdauer einseitig widerrufen werden, da es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, dauerhaft an die Gewährung einer freiwilligen Subvention gebunden zu sein.

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IMRRS 2015, 1330

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2015 - 6 U 7/14

Der Anspruch auf Nutzungsersatz erfasst die bei Beendigung des Mietverhältnisses zu zahlende Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlung. Allerdings kann der Vermieter nach Eintritt der Abrechnungsreife Nutzungsentschädigung wegen der Betriebskosten nur aufgrund einer Betriebskostenabrechnung verlangen.

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IMRRS 2015, 1314

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.12.2014 - 2-11 S 240/14

1. Wenn in unmittelbarer Nachbarschaft zu der angemieteten Wohnung große Brachflächen vorhanden und zum Teil schon Baumaßnahmen erfolgt waren, muss der Mieter aufgrund der Gesamtumstände beim Vertragsabschluss mit weiteren Baumaßnahmen rechnen.

2. Die von einer Großbaustelle ausgehenden Lärm- und Staubbeeinträchtigungen sind dann kein Umweltmangel, sondern als vertragsgemäß hinzunehmen.

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IMRRS 2015, 1324

AG Charlottenburg, Urteil vom 05.10.2015 - 237 C 199/15

1. Eine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung muss die Mieter in die Lage versetzen zu erkennen, dass und weshalb es aufgrund der geplanten Maßnahmen tatsächlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung kommen soll. Dies ist nur möglich, wenn konkrete, nachvollziehbare Angaben zur derzeitigen energetischen Beschaffenheit des Gebäudes gemacht werden.

2. Die Energieeinsparung muss ferner nachhaltig, also nicht nur geringfügig, sein.

3. Die Unwirtschaftlichkeit einer beabsichtigten Maßnahme führt zu einer unzumutbaren Härte im Sinne des § 555d Abs. 2 BGB, so dass eine Duldungspflicht für die Mieter nicht besteht.

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IMRRS 2015, 1316

AG Charlottenburg, Urteil vom 04.06.2015 - 210 C 42/15

1. Gehört laut Mietvertrag eine Kammer zur Wohnung, besteht das wohnwerterhöhende Merkmal "Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung", selbst wenn der Abstellraum durch Umbaumaßnahmen des Mieters beseitigt worden sein sollte.

2. Gehen die Abnutzungserscheinungen im Treppenhaus über die üblichen Gebrauchsspuren nicht hinaus, so besteht bei entsprechender Ausstattung das wohnwerterhöhende Merkmal "repräsentativer/s oder hochwertig sanierter/s Eingangsbereich/Treppenhaus" weiter.

IMRRS 2015, 1322

BGH, Urteil vom 07.10.2015 - VIII ZR 247/14

Begehrt der Mieter, dem gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache zugewiesen ist, wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigen Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachmieter zu suchen, den Vermieter über dessen Person aufzuklären und ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.*)

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IMRRS 2015, 1313

LG Itzehoe, Urteil vom 27.02.2015 - 9 S 89/13

1. Die Einstellung bereinigter und damit unvollständiger Gesamtkosten in die Betriebskostenabrechnung stellt keinen formellen Abrechnungsmangel dar (Abweichung von BGH, IMR 2007, 105; Anlehnung an BGH, IMR 2014, 228).*)

2. Zur formellen Wirksamkeit der Abrechnung über die verbrauchsabhängigen "kalten" Betriebskostenarten, namentlich die Kosten des (Kalt-)Wassers, ist die Angabe der ermittelten Verbräuche nicht erforderlich.*)

3. Der Vermieter darf ein Umlageausfallwagnis als sonstige Nebenleistung (§ 12 Abs. 4 Nr. 2 SHWoFG) geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Erteilung der Förderzusage noch die Neubaumietenverordnung (NMV 1970) gegolten hat.*)

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IMRRS 2015, 1312

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2015 - 67 S 117/14

1. Bei einer abgewiesenen Räumungsklage unterfallen verfahrensfehlerhafte erstinstanzliche Tatsachenfeststellungen zu dem vom Vermieter behaupteten Eigenbedarf dem Verbot der reformatio in peius gemäß § 528 Satz 2 ZPO im Falle einer nur vom Vermieter eingelegten Berufung zumindest dann nicht, wenn die Klage sowohl im Tenor als auch in den Entscheidungsgründen des erstinstanzlichen Urteils einschränkungslos abgewiesen wurde.*)

2. Vom Mieter behauptete und dem Vermieter bestrittene gesundheitliche Härtegründe im Sinne des § 574 Abs. 1 BGB erfordern im Falle ihrer Erheblichkeit grundsätzlich die Einholung eines Sachverständigengutachtens, sofern das Gericht nicht über die - den Parteien vorab bekannt gemachte und im Urteil im Einzelnen darzulegende - medizinische Sachkunde verfügt.*)

3. Zur Abwägung der beiderseitigen Interessen gemäß § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB bei einer räumungsbedingten Suizidgefährdung des Mieters und nicht unerheblichen gesundheitlichen Beeinträchtigungen des Vermieters und seiner Familie bei Fortbestand ihrer derzeitigen Wohnverhältnisse.*)

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IMRRS 2015, 1318

BGH, Urteil vom 23.09.2015 - VIII ZR 300/14

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16.07.2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 = IMRRS 2003, 1103; vom 09.03.2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 = IMRRS 2005, 1688).*)

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IMRRS 2015, 1285

AG Hamburg, Urteil vom 20.08.2014 - 49 C 174/13

1. Bei einem 1978 geschlossenen Mietvertrag in Hamburg stand bei Mietvertragsabschluss keine ortsübliche Berechnungsmethode, welche nach Maßgabe der DIN 283 eine Anrechnung der Balkonfläche zu einem Viertel vorsah.*)

2. Für die Bestimmung der ortsüblichen Berechnungsmethode ist allein die bestehende örtliche Verkehrssitte maßgeblich. An einer solchen Verkehrssitte fehlt es auch dann, wenn eine Wohnflächenberechnung nach der 1983 ersatzlos aufgehobenen DIN 283 bei Abschluss des Mietvertrages nicht unüblich gewesen ist. Eine Verkehrssitte wäre allerdings dann anzunehmen, wenn bei Abschluss des Mietvertrages etwas die Wohnflächenberechnung nach dem Mietenspiegel auf Grundlage der DIN 283 erfolgt wäre.*)

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IMRRS 2015, 1283

OLG Braunschweig, Urteil vom 17.09.2015 - 9 U 196/14

1. Wird ein langfristiger Gewerberaummietvertrag, bei dem es noch auf keiner Seite eine Rechtsnachfolge durch Erwerb gegeben hat, wesentlich geändert und dabei die Schriftform nicht eingehalten, ist eine auf den Formmangel gestützte Kündigung treuwidrig, sofern die Parteien in dem insoweit schriftlich vorliegenden Gewerberaummietvertrag vereinbart haben, auf Verlangen die Handlungen vorzunehmen und die Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um der gesetzlichen Schriftform Genüge zu tun (Schriftformheilungsklausel); das gilt auch, wenn die Schriftformheilungsklausel durch allgemeine Geschäftsbedingung vereinbart worden ist (Anschluss an OLG Naumburg, Urteil vom 26. Juli 2012, 9 U 38/12; OLG Düsseldorf, IMR 2007, 1009; OLG Köln, IMR 2006, 1050; OLG Hamm, IMR 2013, 329 und KG, IMR 2007, 118; entgegen OLG Düsseldorf, IMR 2013, 105).*)

2. Die Schriftformheilungsklausel in langfristigen Gewerberaummietverträgen führt jedoch nicht zur Treuwidrigkeit einer auf einen Schriftformmangel (hier: einer wesentlichen Vertragsänderung) gestützten Kündigung, wenn diese durch einen in den Mietvertrag eingetretenen Grundstückserwerber oder nach dem Eintritt durch dessen Mietvertragspartner ausgesprochen wird.*)

3. Eine wesentliche Vertragsänderung eines langfristigen Gewerberaummietvertrages führt auch dann zu ihrer Schriftformbedürftigkeit, selbst wenn die Änderung nach ihrem Inhalt einen potentiellen Grundstückserwerber als neuem Vermieter nicht weitergehend als der Ursprungsvertrag verpflichten kann und er insoweit nicht schutzwürdig ist; auch in solchen Fällen gebietet der unabhängig vom Erwerberschutzzweck ebenfalls durch § 550 BGB geschützte Zweck der Beweisbarkeit, dass die Schriftform eingehalten wird.*)

4. Eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung (hier Niedrigtemperaturen wegen zu leistungsschwacher Heizung) ist erst möglich, wenn eine Frist zum Beheben des Mangels gesetzt wurde.

5. Ist zwischen der Mängelrüge und der außerordentlichen Kündigung mehr als ein Jahr vergangen und der Mangel in der Zwischenzeit trotz mehreren Möglichkeiten dazu nicht mehr thematisiert worden, muss eine erneute Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Unterbleibt dies, ist die Kündigung unwirksam.

6. Eine Schriftformheilungsklausel, die einen Grundstückserwerber nicht bindet, ist nicht notwendigerweise wegen Benachteiligung des Vertragspartners unwirksam, weil bei Eintritt des Grundstückerwerbs und dem Vorliegen eines Schriftformverstoßes der Vertragspartner auch die Möglichkeit zur Kündigung haben kann.

7. Weder die grundsätzliche Kenntnis des Schriftformerfordernisses noch eine allgemein vorhandene spezialisierte rechtliche Beratung eines geschäftserfahrenen Vertragspartners lassen dessen Schutzbedürfnis entfallen.

8. Wird anstatt einer vereinbarten leistungsstarken Torluftschleieranlage eine leistungsschwächere Anlage eingebaut, liegt darin eine dauerhafte Änderung der baulichen Gestaltung der Mietsache, mithin auch eine wesentliche und formbedürftige Änderung des Vertrages.

IMRRS 2015, 1272

KG, Beschluss vom 31.08.2015 - 12 U 55/14

Gewährt ein Hallenbetreiber seinem Vertragspartner entgeltlich und für die Vertragslaufzeit das Recht zur Teilnutzung einer Suite in der von ihm betriebenen Halle, so sind auf diesen gemischten Vertrag, wenn es um dessen Bestand im Ganzen geht, in der Regel mietvertragliche Vorschriften anzuwenden. Der Schwerpunkt eines solchen Vertrages liegt in der Regel in der Gebrauchsüberlassung der Suite und nicht in der Wahrnehmung bzw. dem Genuss der jeweiligen Veranstaltungen.*)

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IMRRS 2015, 1121

LG Aachen, Urteil vom 02.07.2015 - 2 S 327/14

Wenn ein Mieter seine Mietwohnung mehr als zweimal am Tag lüften muss, liegt gewöhnlich ein Mangel der Mietsache vor.

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IMRRS 2015, 1271

AG Köln, Urteil vom 21.11.2014 - 208 C 151/14

Bedroht ein Mieter den Hausmeister des Vermieters, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung des Wohnraummietverhältnisses.

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IMRRS 2015, 1263

BGH, Beschluss vom 01.10.2015 - V ZB 55/15

1. Beschlüsse, die der Rechtsbeschwerde unterliegen, müssen den für die Entscheidung maßgeblichen Sachverhalt wiedergeben. Dies gilt auch für einen Beschluss, durch den die Berufung mit der Begründung verworfen wird, die Berufungssumme sei nicht erreicht.

2. Nach §§ 559, 577 Abs. 2 Satz 4 hat das Rechtsbeschwerdegericht grundsätzlich von dem Sachverhalt auszugehen, den das Beschwerdegericht festgestellt hat. Fehlen tatsächliche Feststellungen, ist es zu einer rechtlichen Überprüfung nicht in der Lage.

3. Ausführungen des Beschwerdegerichts, die in Ermangelung tatsächlicher Feststellungen eine Überprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht nicht ermöglichen, sind keine Gründe im zivilprozessualen Sinne. Sie begründen einen Verfahrensmangel, der von Amts wegen zu berücksichtigen ist und die Aufhebung der Beschwerdeentscheidung nach sich zieht.

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IMRRS 2015, 1259

BFH, Urteil vom 13.01.2015 - IX R 13/14

Einnahmen aus außerhalb der Veräußerungsfrist getätigten Finanztermingeschäften i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 EStG a.F. sind einkommensteuerrechtlich mit Blick auf § 23 Abs. 2 Satz 1 EStG nicht schon deshalb den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, weil die den Einnahmen zu Grunde liegenden Geschäfte ursprünglich der Absicherung des Risikos steigender Zinsen im Zusammenhang mit der Finanzierung von Anschaffungskosten fremdvermieteter Immobilienobjekte dienten.*)

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IMRRS 2015, 1256

LG Saarbrücken, Urteil vom 17.07.2015 - 10 S 203/14

1. Ein aus § 320 BGB herzuleitendes Zurückbehaltungsrecht wegen eines Anspruchs auf Beseitigung eines Mangels findet im Prozess nur dann Berücksichtigung, wenn der Mieter hinreichenden Sachvortrag hält, der das Gericht in die Lage versetzt, den Einwand des Zurückbehaltungsrechts zu prüfen. Hierzu ist es im Regelfall erforderlich, die funktionale Konnexität von Anspruch und Gegenanspruch aufzuzeigen.*)

2. Schadensersatzansprüche des Mieters in der Fallgruppe des sog. Kündigungsfolgeschadens sind nur dann erstattungsfähig, wenn sich der Mieter durch eine Vertragsverletzung des Vermieters zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses herausgefordert fühlen durfte. Aufwendungen, die der Mieter bereits vor der Verwirklichung des Kündigungsgrundes veranlasst hat, werden im Rechtssinne nicht durch die Vertragsverletzung verursacht.*)

3. Der Zweck einer mietvertraglichen Bestimmung, wonach einer Mieterin (hier Profimusikerin) ein tägliches Musizieren von bis zu fünf Stunden erlaubt ist, impliziert keineswegs deren gewissermaßen spiegelbildliche Befugnis, die übrigen Nutzer des Hauses in deren Wohnverhalten zu beschränken, (nur) um selbst möglichst ungestört Klavier spielen zu können. Das gilt auch im Verhältnis zum im Haus wohnenden Vermieter und dessen Wohnverhalten, u.a. beim Abspielen von Musik, solange keine vorsätzlich verursachte "Gegenlärmentwicklung" stattfindet.

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IMRRS 2015, 1246

LG Berlin, Urteil vom 13.03.2015 - 65 S 396/14

1. Ein Recht zum Besitz an einer Räumlichkeit zur Mietwohnung kann sich auch aus einer bestehenden Stromanbindung ergeben.

2. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Unterlassung oder Rücknahme einer Abmahnung, anders als ein Arbeitnehmer gegenüber dem Arbeitgeber, da in Mietverhältnissen eine persönliche Pflichtenbildung fehlt. Die Zahlungspflicht aus dem Mietvertrag kann keine Fürsorgepflicht begründen.

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IMRRS 2015, 1250

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 17.12.2014 - 531 C 116/14

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann - auch nach interner vom Verkäufer erklärter Ermächtigung - vor Eigentumsumschreibung im Grundbuch im eigenen Namen keine wirksamen Vertragserklärungen - mit verdeckter Ermächtigung - abgeben.

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IMRRS 2015, 1245

LG Berlin, Urteil vom 23.02.2015 - 18 S 132/14

Die Anbringung eines Balkons stellt eine Besitzstörung an einer Wohnung dar, und zwar unabhängig davon, ob der Störer Besitzer oder Mitbesitzer der Außenfassade ist. Im Unterschied zur Wärmedämmung führt der Anbau eines Balkons zur optischen oder sonstigen Beeinträchtigung, die vom Mieter nicht zu dulden ist.

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IMRRS 2015, 1226

AG Schöneberg, Urteil vom 15.04.2015 - 11 C 340/14

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist nur dann formell wirksam, wenn der Verteilerschlüssel für den Mieter nachvollziehbar ist.

2. Ist der Schlüssel nicht selbsterklärend (hier: Angabe von Zahlenkombinationen), muss er erläutert werden. Ist dies im Vorjahr bereits geschehen, ist dem Mieter auch ein Rückgriff auf die Erläuterungen des Vorjahres zuzumuten.

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IMRRS 2015, 1237

AG Duisburg, Beschluss vom 29.04.2015 - 45 C 2556/14

1. Von der aufgrund eines Vollwartungsvertrags für einen Aufzug gezahlten Vergütung ist vor Umlage auf den Mieter ein Abzug für den in der Vergütung enthaltenen Instandsetzungsanteil vorzunehmen.

2. Bei einem einheitlichen Rechnungsbetrag für Wartung und Instandsetzung ist dieser Anteil durch das Gericht zu schätzen.

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IMRRS 2015, 1233

AG Köpenick, Urteil vom 26.05.2015 - 14 C 1001/15

Ist ein Wasserversorgungsvertrag bereits gekündigt und wird das entsprechende Grundstück schon nicht mehr mit Wasser beliefert, führt eine zeitweilige Außerbetriebnahme des Anschlusses zu keiner Zustandsverschlechterung. Ein Anspruch auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zur Verhinderung der Außerbetriebnahme besteht damit nicht.

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IMRRS 2015, 1214

LG Berlin, Urteil vom 03.03.2015 - 63 S 288/14

1. Die Umlage von Kosten, die durch ein nachträglich eingeführtes Wärmecontracting anfallen, setzt nachträgliche Zustimmung des Mieters oder eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus.

2. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass für den Mieter erkennbar ist, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kostenanteile vorab abgesetzt worden sind.

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IMRRS 2015, 1215

KG, Urteil vom 27.08.2015 - 8 U 192/14

1. Die Vertragsparteien können bei einem Mietvertrag, wonach dem Mieter (hier: gemeinnütziger Verein) die Räume zur Weitervermietung zu Wohnzwecken überlassen werden, die Anwendbarkeit von Wohnraummietrecht vereinbaren.*)

2. Zwar reicht hierfür nicht aus, dass der Formularmietvertrag mit "Mietvertrag für Wohnräume" überschrieben ist und Kündigungsfristen vereinbart sind, die dem § 573c BGB nachgebildet sind. Die Anwendung von Wohnungsmietrecht ist aber dann vereinbart, wenn der Mietvertrag auch vorsieht, dass die Kündigung schriftlich unter Angabe von Kündigungsgründen und unter Hinweis auf das Widerspruchsrecht erfolgen muss.*)

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IMRRS 2015, 1210

LG Berlin, Urteil vom 10.04.2015 - 63 S 318/14

1. Der Mieter hat nur dann einen Ersatzanspruch wegen rechtsgrundlos erbrachter Schönheitsreparaturen, wenn der herbeigeführte Dekorationserfolg dem entspricht, was der Vermieter im Zuge der Weitervermietung nutzen kann.

2. Ein Ersatzanspruch besteht außerdem nur dann, wenn der Mieter die Reparaturen am Ende des Mietverhältnisses durchführt und sie daher nicht ihm zu Gute kommen.

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IMRRS 2015, 1207

LG Lüneburg, Urteil vom 04.08.2015 - 5 O 353/14

Auch im Gewerbemietrecht ist die formularmäßige Überwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam, wenn die Räume dem Mieter bei Vertragsbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen werden.

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IMRRS 2015, 1224

OLG Hamburg, Urteil vom 05.10.2015 - 4 U 54/15

1. Ein Kündigungsausschluss für mehrere Jahre ist ein wesentlicher Vertragsinhalt, der den Mietvertrag in seinem Kern betrifft.

2. Das gilt auch im Falle eines einseitigen Verzichts des Vermieters.

3. Wenn eine solche Vereinbarung mündlich getroffen wird, führt dies dazu, dass das Mietverhältnis jederzeit ordentlich kündbar ist.

4. Für Ergebniskorrekturen über § 242 BGB ist allenfalls in krassen Ausnahmefällen Raum.

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IMRRS 2015, 1213

LG Berlin, Beschluss vom 29.07.2015 - 65 S 144/15

1. Der Einbau einer Gasetagenheizung als Ersatz für einzelne Kohleöfen ist schon allein durch den Wegfall der Notwendigkeit, Kohle beschaffen und Asche entsorgen zu müssen, eine Gebrauchswerterhöhung.

2. Ob der derzeitige Mieter die vorhandenen Kohleöfen behaglich findet, kommt es bei der Bewertung des Gebrauchswertes nicht an.

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IMRRS 2015, 1211

LG Berlin, Urteil vom 07.04.2015 - 63 S 362/14

Der Einbau eines Etagenfahrstuhls stellt eine vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahme dar - auch dann, wenn hierdurch der Flur der Wohnung um 1,60 m verkürzt wird.

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IMRRS 2015, 1209

LG Berlin, Beschluss vom 28.05.2015 - 63 T 62/15 Abl

1. Ein mit der Klage geltend gemachtes, aber unzulässiges Mieterhöhungsverlangen kann im Prozess nachgeholt oder verbessert werden.

2. Lehnt ein Richter die Vertagung des Prozesses allein unter Hinweis auf die Unzulässigkeit des ursprünglichen Antrags ab, so gilt er als befangen und kann abgelehnt werden.