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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2012, 3345

OLG Koblenz, Beschluss vom 11.12.2012 - 2 U 55/12

1. Hat der Nutzungsberechtigte eines Hausanwesens in erster Instanz mit einer konkreten Mietzinsforderung gegen die Hauptforderung die Aufrechnung erklärt, ist es ihm verwehrt, im Berufungsverfahren erfolgreich die hilfsweise Aufrechnung mit Mietzinsforderungen aus anderen Mietverhältnissen zu erklären, wenn weder der Gegner in die Aufrechnungserklärung einwilligt, noch das Prozessgericht diese für sachdienlich erachtet und die Aufrechnungserklärung auch nicht auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht bei seiner Verhandlung und Entscheidung ohnehin zu Grunde zu legen hat.*)

2. Ist eine beabsichtigte Nießbrauchsgewährung mangels Eintragung im Grundbuch nicht entstanden, kann der Eigentümer in entsprechender Anwendung mietrechtlicher Vorschriften die Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen.*)

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IMRRS 2012, 3344

OLG Koblenz, Beschluss vom 06.11.2012 - 2 U 55/12

1. Hat der Nutzungsberechtigte eines Hausanwesens in erster Instanz mit einer konkreten Mietzinsforderung gegen die Hauptforderung die Aufrechnung erklärt, ist es ihm verwehrt, im Berufungsverfahren erfolgreich die hilfsweise Aufrechnung mit Mietzinsforderungen aus anderen Mietverhältnissen zu erklären, wenn weder der Gegner in die Aufrechnungserklärung einwilligt, noch das Prozessgericht diese für sachdienlich erachtet und die Aufrechnungserklärung auch nicht auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht bei seiner Verhandlung und Entscheidung ohnehin zu Grunde zu legen hat.*)

2. Ist eine beabsichtigte Nießbrauchsgewährung mangels Eintragung im Grundbuch nicht entstanden, kann der Eigentümer in entsprechender Anwendung mietrechtlicher Vorschriften die Herausgabe der Räumlichkeiten verlangen.*)

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IMRRS 2012, 3340

LG München I, Urteil vom 16.05.2012 - 14 S 27322/11

1. Zur Anwendbarkeit des Münchener Mietspiegels.*)

2. Bei Mietwohnungen, die im sog. Dritten Förderweg nach § 88d WohnBauG errichtet und mit öffentlichen Darlehen gefördert wurden, handelt es sich auch dann nicht um frei finanzierten Wohnraum, wenn Mieterhöhungen nach §§ 558 ff. BGB ausdrücklich zulässig sind.*)

3. Bestimmt ein Mietspiegel, dass er für öffentlich geförderten Wohnraum nicht anwendbar ist, so führt dies zur formellen Unwirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, wenn der Vermieter gleichwohl zur Begründung seines Zustimmungsverlangens alleine auf den Mietspiegel Bezug nimmt.*)

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IMRRS 2012, 3337

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.08.2012 - 33 C 1839/12

In Frankfurt am Main stellt Fluglärm keinen Mietmangel dar; eine Minderung scheidet diesbezüglich demzufolge aus.

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IMRRS 2012, 3332

OLG Koblenz, Beschluss vom 30.11.2012 - 2 W 636/12

1. Entscheidet das Landgericht als Berufungsgericht, so ist eine Streitwertbeschwerde zum Oberlandesgericht als nächsthöheres Gericht statthaft (in Anknüpfung an Senatsbeschluss vom 18.04.2012 - 2 W 183/12 - und OLG Koblenz, Beschluss vom 12.02.2008 - 5 W 70/08 - MDR 2008, 405; OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.09.2006 - I-24 W 45/06, 24 W 45/06 - vom 04.09.2006, MDR 2007, 605 f.; OLG Stuttgart, Beschluss vom 12.01.2012 - 13 W 38/11 - ZMR 2012, 457 ff. ; OLG Zweibrücken, Beschluss vom 11.11.2008 - 4 W 88/08; OLG München, Beschluss vom 14.05.2009 - 32 W 1336/09 - OLGR München 2009, 533; OLG Celle, Beschluss vom 20.12.2006 - 2 W 501/06 - OLGR Celle 2007, 198, OLG Celle, Beschluss vom 17.11.2005 - 3 W 142/05 - OLGR Celle 2006, 270, Juris Rn. 12; a.A. OLG Celle, Beschluss vom 17.11.2005 - 3 W 142/05 - OLGR 2006, 191).*)

2. Bei einer Räumungsklage richtet sich der Streitwert auf der Grundlage des von den Beklagten zu zahlenden Entgelts für die Dauer eines Jahres. Dabei ist nur die Nettogrundmiete in Ansatz zu bringen, es sei denn die Nebenkosten sind als Pauschale vereinbart (in Anknüpfung an BGH, Beschluss vom 30.10.2007 - VIII ZR 163/07 - NZM 2007, 935).*)

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IMRRS 2012, 3329

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 19.04.2012 - 2-11 S 348/11

Weder die Ersetzung des früheren "Austritts" der Wohnung (0,9 m x 3,11 m, Gesamtfläche 2,80 qm) nebst Wellkunststoffüberdachung durch einen geräumigen "Balkon" (1,75 m x 5,75 m, Gesamtfläche von 10,06 qm) ohne Überdachung, noch die erstmalige Errichtung einer zweiten Zugangstür zum neuen "Balkon" (hier: auch aus der Küche statt wie bisher nur vom Schlaf-/Wohnzimmer aus) stellen Maßnahmen dar, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen.

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IMRRS 2012, 3328

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.06.2012 - 33 C 4614/11 (93)

1. Ausreichend für die Duldungspflicht des Mieters nach § 554 Abs. 2 S. 1 BGB ist, dass die Maßnahme, von der sich der Vermieter eine Verbesserung der Vermietbarkeit seiner Wohnung verspricht, nach der Verkehrsanschauung zumindest dazu geeignet erscheint, die Attraktivität der Wohnung für Mietinteressenten zu erhöhen.

2. Ein digitales Breitbandkabel stellt gegenüber dem analogen Breitbandkabel eine technische Verbesserung dar. Dies stellt eine deutliche Verbesserung dar, die in Mieterkreisen auch durchaus geschätzt wird.

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IMRRS 2012, 3304

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 19.06.2012 - 716b C 75/12

1. Die Mitgliedschaft in einer Wohnungsbaugenossenschaft und das Mietverhältnis sind voneinander losgelöst zu sehen, so dass es dem Mieter nicht verwehrt ist, die Mitgliedschaft in der Genossenschaft zu kündigen, das Mietverhältnis auf der anderen Seite aber aufrecht zu erhalten.

2. Der Wohnungsbaugenossenschaft ist es nicht verwehrt, die Kündigung der Mitgliedschaft unter Verweis auf die für diese bestehenden Kündigungsmodalitäten, abzulehnen, während sie auf der anderen Seite die Kündigung des Mietverhältnisses akzeptiert.

2. Ein Widerspruch im Sinne des § 545 BGB kann auch konkludent durch Zustellung einer Räumungsklage erklärt werden.

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IMRRS 2012, 3303

LG Berlin, Urteil vom 13.07.2012 - 65 S 116/12

1. Eine Entlüftungsanlage für das innenliegende Bad ist modern, wenn die Entlüftung durch eine Intervallschaltung gesteuert wird, die sich nach der Dauer der Nutzung des Bades richtet.

2. Der Bodenbelag einer Wohnung ist nicht überwiegend hochwertig, wenn neben zwei größeren Wohnräumen mit Parkett noch zwei nur mit Dielenboden ausgestattete kleinere Räume vorhanden sind.

3. Die Ausstattung mit Dielen stellt keinen hochwertigen Bodenbelag dar.

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IMRRS 2012, 3254

BGH, Urteil vom 07.11.2012 - VIII ZR 119/12

Eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, benachteiligt den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel eine Obergrenze für den Umlagebetrag nicht vorsieht (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 15.05.1991 - VIII ZR 38/90, WM 1991, 1306).*)

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IMRRS 2012, 3248

LG Berlin, Beschluss vom 14.08.2012 - 63 T 121/12

1. Richtet sich die Klage des Mieters auf Instandsetzung, soll aus sozialpolitischen Erwägungen vermieden werden, dass sich der Streitwert der Klage nach den Kosten der Instandsetzungsmaßnahme richtet. Richtet sich die Klage des Mieters jedoch nicht auf Instandsetzung, sondern auf Zahlung der Kosten der Instandsetzungsmaßnahme, so macht er gerade diese Kosten zum Streitgegenstand. Da der Mieter es als Kläger in der Hand hat, den Streitgegenstand zu bestimmen, treten sozialpolitische Erwägungen insoweit in den Hintergrund.

2. Es kann für die Höhe des Streitwerts keinen Unterschied machen, ob der Mieter zunächst einen Vorschuss einklagt, um mit diesem die Instandsetzung selber durchzuführen, oder ob er zuerst die Instandsetzung durchführt und anschließend die hierfür gemachten Aufwendungen erstattet verlangt.

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IMRRS 2012, 3247

LG Berlin, Urteil vom 18.09.2012 - 63 S 417/10

Ein auf die Entgelte für vergleichbare Wohnungen gestützte Erhöhungsverlangen ist gemäß § 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB formell ausreichend begründet, wenn der Vermieter die Vergleichswohnungen so bezeichnet, dass der Mieter diese ohne Schwierigkeiten auffinden und damit die behauptete Vergleichbarkeit überprüfen kann.

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IMRRS 2012, 3224

LG Berlin, Urteil vom 31.07.2012 - 63 S 576/11

Mieter können einen Kinderwagen im Hausflur abstellen, wenn ihnen unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und auch der Belange der anderen Mieter das Verbringen in ihre Wohnung nicht zumutbar ist.

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IMRRS 2012, 3223

LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012 - 63 S 423/11

1. Der Umstand, dass der Heizkörper nicht die erforderliche Heizleistung bringt, begründet für sich genommen noch keinen Mangel der Mietsache.

2. Ein sich auf den Wohngebrauch auswirkender Mangel liegt erst dann vor, wenn sich die Wohnräume nicht in ausreichendem Maße beheizen lassen.

3. Eine Unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Heizkörpers folgt nicht schon daraus, dass nach der Feststellung des Sachverständigen der Heizkörper nicht die nach der DIN 4701 erforderlichen Heizleistung abgibt.

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IMRRS 2012, 3216

LG Berlin, Beschluss vom 14.06.2012 - 67 S 244/12

1. Der Vermieter muss keinen konkreten Termin für eine Belegeinsicht vorschlagen. Der Mieter kann sich zu den üblichen Geschäftszeiten zur Hausverwaltung begeben, um die Belege einzusehen.

2. Das Schweigen auf eine Terminsanfrage stellt keine Verweigerung der Einsicht dar.

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IMRRS 2012, 3215

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012 - 63 S 13/12

Der Anspruch des Mieters auf Freigabe der durch Verpfändung eines Bankkontos geleisteten Kaution verjährt in der Regelverjährung von drei Jahren. Der Feststellungsanspruch, dass das Pfandrecht an dem Konto erloschen sei, ist unverjährbar.

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IMRRS 2012, 3212

BGH, Urteil vom 07.11.2012 - XII ZR 41/11

1. Haben die Parteien eines Gewerberaummietvertrags vereinbart, dass bei einer bestimmten prozentualen Veränderung des "Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Arbeitnehmerhaushaltes der mittleren Einkommensgruppe in der Bundesrepublik Deutschland" die Miete zu ändern ist, entsteht durch den Wegfall dieses Index eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden muss (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009 - XII ZR 141/07 - IMR 2009, 197).*)

2. Jedenfalls wenn der der Anpassung zugrunde liegende Zeitraum ab dem 1. Januar 2000 beginnt, entspricht es dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex bereits ab dem Basisjahr 2000 abzustellen (im Anschluss an Senatsurteil vom 4. März 2009 - XII ZR 141/07 - IMR 2009, 197).*)

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IMRRS 2012, 3211

BGH, Urteil vom 31.10.2012 - XII ZR 126/11

Zur Verpflichtung des Gewerberaummieters Modernisierungsarbeiten gemäß § 554 Abs. 2 BGB zu dulden.*)

IMRRS 2012, 3208

LG München I, Urteil vom 10.10.2012 - 14 S 9204/12

1. Die vor Ausspruch einer fristlosen Kündigung regelmäßig erforderliche Abmahnung ist ausnahmsweise entbehrlich, wenn die Hausfriedensstörung nachhaltig, das heißt schwerwiegend ist.

2. Für die Annahme einer nachhaltigen Hausfriedensstörung reicht eine einmalige Störung des Hausfriedens grundsätzlich nicht aus.

3. Etwas anderes gilt, wenn der einmalige Vorfall sich als so schwerwiegend darstellt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter unter Abwägung aller Interessen nicht zumutbar ist.

4. Das Aufhängen einer Tüte mit einer darin enthaltenen mit Ketchup verschmierten Klageschrift an der Türklinke eines anderen Mieters stellt einen solchen schwerwiegenden Vorgang dar, wenn der Eindruck erweckt wird, es handle sich um Blutspuren, die als Geste der Einschüchterung den anderen Mieter von einer Zeugenaussage im anhängigen Verfahren abhalten sollen.

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IMRRS 2012, 3207

LG Berlin, Urteil vom 14.05.2012 - 67 S 344/11

§ 556 Abs. 3 Satz 3 steht einer Nachforderung von Betriebskosten (hier: Grundsteuer) nicht entgegen, wenn deren Geltendmachung innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren erfolgt.

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IMRRS 2012, 3202

OLG Naumburg, Urteil vom 15.11.2012 - 9 U 98/12

1. Ein wirksames Untermietbegehren muss Angaben zu Name, Geburtsdatum und Adresse des Untermieters enthalten.

2. Nur auf Anfrage des Vermieters sind Bedingungen des Untermietvertrags, wie konkrete Nutzungsart, Miethöhe, Laufzeit des Vertrags und Übernahme der Betriebspflicht, mitzuteilen.

3. In der Regel reicht eine Überlegungsfrist für den Vermieter von zwei Wochen. Schweigen stellt eine Verweigerung der Untermieterlaubnis dar.

4. Bei verweigerter Untermieterlaubnis kann der Mieter nicht kündigen, wenn der Untermieterinteressent keinen ernst zu nehmenden Anmietungswillen hat.

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IMRRS 2012, 3200

LG Berlin, Urteil vom 03.07.2012 - 65 S 40/12

1. Die Nutzung des Balkons zur Aufzucht und zum Aufstellen von Pflanzen und Blumen gehört zum üblichen Mietgebrauch.

2. Das Anbringen von Blumenkästen an der Balkonaußenseite ist dann nicht mehr vom vertragsgemäßen Mietgebrauch gedeckt, wenn vernünftige Gründe dieser Nutzung entgegenstehen.

3. Die mit der Montage von Balkonkästen außerhalb der Balkonbrüstung verbundene Verkehrsgefährdung stellt einen solchen vernünftigen Grund dar, diese Nutzung zu untersagen, wenn die Fläche unter dem Balkon zum Abstellen von PKW genutzt wird.

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IMRRS 2012, 3173

AG Wedding, Beschluss vom 22.10.2012 - 19 C 215/12

1. Der Vermieter darf dem Mieter die Berechnungsunterlagen für die Nebenkosten auch in digitaler Form zur Verfügung stellen.

2. Jede Mietvertragspartei kann nach einer Abrechnung die Anpassung der Vorauszahlungen auf eine angemessene Höhe durch eine einseitige Erklärung vornehmen.

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IMRRS 2012, 3165

LG Neubrandenburg, Urteil vom 13.06.2012 - 1 S 139/11

1. Nur aus dem Umstand, dass sich eine gemietete Wohnung in einer Wohnanlage für betreutes Wohnen befindet, ist noch nicht ohne weiteres zu schließen, dass an den Mietvertrag auch eine Betreuungsvertrag gekoppelt ist.

2. Mieter im Alter von 85 und 86 Jahren, die eine gewisse Unterstützung im Alltag benötigen, entsprechen der Zielgruppe der Seniorenwohnanlage in jeder Hinsicht. Eine Fehlbelegung der Mietwohnung in einer solchen Anlage liegt daher nicht vor.

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IMRRS 2012, 3145

OLG Brandenburg, Urteil vom 23.10.2012 - 6 U 29/12

1. Handelt ein Gesellschafter allein, hat er entweder eine Vollmacht der übrigen Gesellschafter vorzulegen oder seine Vertretungsmacht durch Vorlage des Gesellschaftgsvertrages oder durch Vorlage einer Erklärung aller oder der übrigen Gesellschafter über die Regelung der Vertretung der Gesellschaft zu belegen.

2. Das Zurückweisungsrecht gemäß § 174 Satz 1 BGB besteht bei einseitigen Rechtsgeschäften.

3. Nebenabreden zum Mietvertrag unterliegen im Hinblick auf die Befristung eines Mietvertrages dem Erfordernis der Schriftform dann, wenn es sich nach dem Willen der Parteien um wesentliche Vertragsbestandteile handelt und nicht bei Nebensächlichkeiten.

4. Ein gerichtliches Geständnis im Sinne der §§ 288 ff ZPO ist das Zugestehen einer Tatsachenbehauptung.

IMRRS 2012, 3144

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.08.2012 - 212 C 56/12

1. Ein Bad ohne Fenster, welches lediglich durch einen automatischen Ventilator in einem Entlüftungsschacht entlüftet wird, erfüllt nicht die Voraussetzungen für ein "modernes Bad".

2. Im Unterschied zum Berliner Mietspiegel von 2005 stellt Laminat keinen hochwertigen Bodenbelag mehr dar.

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IMRRS 2012, 3133

BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 56/12

Für die Beurteilung der Frage, ob vom Vermieter geplante bauliche Maßnahmen des Vermieters als Verbesserung der Mietsache im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB anzusehen sind, auf den gegenwärtigen Zustand der Mietsache einschließlich der vom Mieter rechtmäßig vorgenommenen Verbesserungen an; lediglich vertragswidrig vorgenommene bauliche Maßnahmen des Mieters bleiben außer Betracht (im Anschluss an Senat, Urteil vom 20.06.2012 - VIII ZR 110/11, imr-online).

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IMRRS 2012, 3132

AG Bad Segeberg, Urteil vom 07.06.2012 - 17 C 21/12

Dem Mieter steht gegen den Vermieter weder ein Herausgabe- noch ein Auskunftsanspruch über die Ergebnisse einer von dem Vermieter auf seine Kosten wegen Schimmelbefalls in der Mietwohnung durchgeführten sog. Klimamessung zu.*)

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IMRRS 2012, 3113

AG Charlottenburg, Urteil vom 29.08.2012 - 231 C 156/12

1. Für die Annahme einer bevorzugten Citylage reicht es nach dem Berliner Mietspiegel 2011 aus, dass eine Wohnung nahe einem Gebiet mit "repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten" liegt. Eine Lage in dem Gebiet ist nicht mehr erforderlich.

2. Beruft sich der Mieter auf einen Vorwegabzug für ein Gewerbe bei der Abrechnung der Betriebskosten eines gemischt genutzten Objektes, so ist er für die Notwendigkeit eines solchen darlegungspflichtig.

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IMRRS 2012, 3078

AG Schöneberg, Urteil vom 21.06.2012 - 106 C 61/12

Die Kosten einer vorgerichtlichen Anwaltsmahnung sind auch für einen gewerblichen Großvermieter ersatzfähig, wenn der Mieter zuvor auf Mahnungen des Vermieters nicht reagiert hat.*)

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IMRRS 2012, 3074

LG Bonn, Urteil vom 09.07.2012 - 1 O 318/11

1. Enthält der Vertrag eine Klausel, die bestimmt, dass Mietminderung oder Zurückbehaltung vom Pächter einen Monat im Voraus schriftlich anzukündigen ist, so ist diese wirksam.

2. Ist ein doppeltes Schriftformerfordernis im Vertrag festgelegt, so steht dies einer mündlichen Mietreduzierung entgegen.

3. Ein Hausverwalter kann als Stellvertreter, und nicht nur als Bote, auftreten, sofern er den Mietvertrag für den Vermieter unterzeichnet hat.

4. Gewöhnlich wird über eine Kaution bei gewerblichen Mietverträgen innerhalb eines Jahres nach Vertragsende abgerechnet.

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IMRRS 2012, 3047

VerfGH Berlin, Beschluss vom 29.11.2011 - VerfGH 8/10

1. Eine Vereinbarung, mit der der Vermieter auf sein Recht zur Kündigung wegen Eigenbedarfs verzichtet als Gegenleistung zur Modernisierungsmaßnahmen durch die Mieter, bedarf der Schriftform. Sind mehrere Personen auf Miete - oder Vermieterseite betroffen, so müssen alle unterschreiben oder sich wirksam vertreten lassen.

2. Weicht ein Gericht von diesen Grundsätzen ohne eingehende Begründung ab, verstößt es gegen das Willkürverbot.

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IMRRS 2012, 3031

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 10.07.2012 - 409 C 192/11

1. Der Vermieter ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass er die Mietsache - die Wohnung - in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten hat. Er ist also darlegungspflichtig und damit auch beweispflichtig dafür, dass ein Mangel nicht vorliegt.

2. Der Kautionsrückzahlungsanspruch besteht bereits ab dem Zeitpunkt, ab dem die Kaution gezahlt ist, die Rückzahlung ist aber noch nicht fällig. Fällig wird sie, wenn das Mietverhältnis beendet ist.

3. Kann der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses nicht beweisen, dass er noch offene Forderungen gegenüber seinen Mietern hat, so darf er die Kaution nicht länger behalten - sein Sicherungsinteresse an der Kaution entfällt.

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IMRRS 2012, 3030

OLG Jena, Urteil vom 04.07.2012 - 7 U 48/12

Die vom Mieter gestellte vorformulierte Vertragsbedingung

"Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach Ablauf des Abrechnungszeitraums über die Betriebskosten abzurechnen. Die Parteien sind sich diesbezüglich einig, dass es sich hierbei darüber hinaus um eine Ausschlussfrist handelt. Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht ab, ist der Mieter zum Einbehalt der Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 4 Nr. 9 berechtigt."

hält, schon weil über die Ausschlussfrist eine Haftungsverschärfung des Vermieters ohne sein Vertretenmüssen vorgesehen und zudem die Verjährungsfrist verkürzt wird, der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 BGB nicht stand.

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IMRRS 2012, 3027

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10

1. Die formularmäßig vereinbarte Klausel eines Mietvertrages über Geschäftsräume, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten nicht näher aufgeschlüsselte Kosten des "Centermanagers" auferlegt, ist intransparent und daher unwirksam; die Wirksamkeit einer daneben ausdrücklich vereinbarten Übertragung von Kosten der "Verwaltung" wird dadurch allerdings nicht berührt (Fortführung des Senatsurteils vom 03.08.2011 - XII ZR 205/09 - IMR 2011, 410 f = NJW 2012, 54).*)

2. Zur Umlagefähigkeit von Hausmeisterkosten.*)

3. Gerät der Mieter mit Nebenkostenvorauszahlungen in Verzug, bleiben dem Vermieter die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten; ihm sind deshalb für die Zeit bis zur Abrechnungsreife auch dann noch Verzugszinsen auf rückständige Vorauszahlungen zuzusprechen, wenn die Betriebskostenvorauszahlungen selbst wegen eingetretener Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden können.*)

IMRRS 2012, 3025

BGH, Urteil vom 26.09.2012 - VIII ZR 330/11

Auch wenn der Vermieter, der eine andere Wohnung in demselben Haus bewohnt, die vermietete Wohnung nicht nur überwiegend, sondern ausschließlich für seine berufliche Tätigkeit nutzen will, ist das hierdurch begründete Interesse gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB an der Beendigung des Mietverhältnisses den in § 573 Abs. 2 BGB beispielhaft aufgeführten gesetzlichen Kündigungsgründen gleichwertig (Fortführung von BGH, Beschluss vom 5. Oktober 2005 - VIII ZR 127/05, NZM 2005, 943).*)

IMRRS 2012, 3023

BGH, Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12

1. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist auch unterhalb der für die fristlose Kündigung geltenden Grenze des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt jedoch nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt.*)

2. § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB findet keine entsprechende Anwendung auf die ordentliche Kündigung.*)

IMRRS 2012, 3007

OLG Brandenburg, Beschluss vom 25.07.2012 - 3 U 147/11

1. Kostenarten, die nicht ausdrücklich im Vertrag benannt sind, sind danach im Zweifel nicht gesondert mit dem Mieter abrechenbar.

2. Die Unklarheitenregel des § 305c BGB kann nur dort angewandt werden, wo die streitige AGB-Klausel tatsächlich unklar ist. Dies ist nicht der Fall, wenn aus dem Verhalten der Parteien zu entnehmen ist, dass die von ihnen im Vertrag getroffenen eindeutigen Regelungen (hier: Nebenkostenarten und Kostengruppen) richtig verstanden haben und sich daran hielten.

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IMRRS 2012, 2993

AG Charlottenburg, Urteil vom 22.03.2012 - 210 O 370/11

1. Der Untermieter des gekündigten Mieters schuldet dem Vermieter die zur Durchsetzung des Räumungsanspruchs aufgewendeten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten.

2. Er trägt auch die Kosten der nach Herausgabe zurückgenommenen Räumungsklage.

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IMRRS 2012, 2992

LG Wuppertal, Urteil vom 19.07.2012 - 9 S 212/11

1. Gelingt dem Vermieter der Beweis, dass die Ursache für einen Mietmangel (hier: schwarze Beläge) nicht seinem eigenen Gefahrsbereich entstammt, muss der Mieter den vollen Beweis dafür erbringen, dass er die Ursache des Mangels nicht zu vertreten hat. Dabei kann von dem Mieter aber nur verlangt werden, dass er solche Ursachen ausschließt, die ernsthaft in Betracht kommen und die darüber hinaus den Rahmen vertragsgemäßen Gebrauchs verlassen.

2. Es verlässt den Bereich vertragsgemäßen Gebrauchs im Sinne von § 538 BGB nicht, wenn ein Mieter Kerzen abbrennt, ohne auf die hierdurch verursachte Änderung der thermischen Verhältnisse Rücksicht zu nehmen.

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IMRRS 2012, 2982

AG Neuss, Urteil vom 04.10.2012 - 85 C 5151/11

Durch ein von einem Hilfsarbeiter des Hausmeisterservices unterzeichnetes Wohnungsübergabeprotokoll, das der Mieter selbst ausgefüllt hat, werden keine vertraglichen Verpflichtungen des Vermieters begründet, wenn dieser Mitarbeiter allenfalls für tatsächliches Tun (Wohnungsübergaben etc.) und nicht zur Vornahme vertraglicher Regelungen bevollmächtigt ist.

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IMRRS 2012, 2980

AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 28.02.2012 - 101 C 94/1

1. Mit der Anpassung der Vorauszahlungen nach einer Abrechnung soll erreicht werden, dass die vom Mieter zu leistenden Abschläge den tatsächlichen Kosten möglichst nahe kommen, so dass weder der Mieter dem Vermieter ein zinsloses Darlehen gewährt, noch der Vermieter die Nebenkosten teilweise vorfinanzieren muss.

2. Eine unangemessene Erhöhung der Vorauszahlungen ist zumindest in der Höhe nichtig, in der die angemessene Höhe der Vorauszahlung überschritten wird.

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IMRRS 2012, 2941

LG Hamburg, Urteil vom 15.06.2012 - 311 S 92/10

Dringt in die Wohnung wegen rauchender Nachbarn Zigarettenrauch ein, kann eine erheblich geminderte Gebrauchstauglichkeit der Wohnung vorliegen, die zu einer Mietminderung in Höhe von 5 % berechtigt.

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IMRRS 2012, 2940

AG Rudolstadt, Urteil vom 16.02.2012 - 1 C 529/11

Bezieht sich die Betriegskostenabrechnung auf eine Anlage der mit der Abrechnung beauftragten Firma, liegt diese aber dem Abrechnungsschreiben nicht bei, ist die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam.

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IMRRS 2012, 2931

BGH, Urteil vom 10.10.2012 - XII ZR 117/10

Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann.*)

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IMRRS 2012, 2928

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 21.03.2012 - 531 C 283/11

Auch bei sehr niedrigen Temperaturen ist es dem Mieter nicht zuzumuten, die Kontrollen der Mietsache so zu verdichten und auszurichten, dass der Eintritt eines Frostschadens vollständig vereitelt wird. Es reicht vollkommen aus, wenn der Mieter das Einfamilienhaus hier ordnungsgemäß beheizte und das ordnungsgemäße Funktionieren der Heizung in zumutbarer und verkehrsüblicher Weise "genügend häufig" überwachte oder überwachen ließ.

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IMRRS 2012, 2920

OLG Düsseldorf, Urteil vom 20.09.2012 - 10 U 33/12

1. § 540 BGB betrifft lediglich ein Informationsinteresse des Vermieters vor Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung; ihre anschließende Abwicklung ist von dieser Vorschrift nicht mehr erfasst.*)

2. Eine Informationspflicht des Mieters hinsichtlich der Konditionen bereits begründeter Untermietverhältnisse lässt sich allenfalls dann aus § 242 BGB herleiten, wenn besondere Umstände des Einzelfalles ein nachträglich entstandenes Informationsbedürfnis des Vermieters begründen.*)

3. Nach einvernehmlicher Herabsetzung der Miete wegen Mängeln des Mietobjekts findet § 286 Abs. 2 BGB keine Anwendung; zur Herbeiführung des Zahlungsverzugs nach Mängelbeseitigung bedarf es vielmehr einer erneuten Leistungsaufforderung nach § 286 Abs. 1 BGB.*)

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IMRRS 2012, 2919

AG Köln, Urteil vom 25.10.2011 - 224 C 100/11

Bei starkem Schimmelbefall und damit einhergehender starker Gebrauchseinschränkung der Wohnung ist eine Mietminderung in Höhe von 80 % gerechtfertigt.

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IMRRS 2012, 2913

BGH, Beschluss vom 16.10.2012 - VIII ZR 360/11

Kommt der Mieter mit der Zahlung von durch den Vermieter einseitig erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, scheitert eine darauf gestützte fristlose Kündigung des Vermieters nicht daran, dass der Vermieter den Mieter nicht vor Ausspruch der Kündigung auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten verklagt hat (Anschluss an BGH, Urteil vom 18.07.2012 - VIII ZR 1/11, IMR 2012, 361).

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IMRRS 2012, 2901

AG Brandenburg, Urteil vom 25.04.2012 - 34 C 45/11

Eine im Auftrag des Mieters erfolgte Reparatur der Heizung des Wohnhauses durch eine Heizungsbaufirma ist auch im Winter nicht immer eine "Notmaßnahme" i. S. des § 536a BGB.*)

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