Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2013, 1275

OLG Rostock, Urteil vom 27.09.2012 - 3 U 65/11

1. Die vertragliche Nebenpflicht des Vermieters besteht darin, bei der Abrechnung über Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzenverhältnis Rücksicht zu nehmen.*)

2. Eine Verletzung dieser Pflicht durch den Vermieter kann zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters führen.*)

3. Der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, trägt die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters und den Eintritt eines Schadens.*)

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IMRRS 2013, 1270

OLG Hamm, Urteil vom 26.04.2013 - 30 U 82/12

1. Zu den Anforderungen in Bezug auf die bei Abschluss eines langfristigen Mietvertrages einzuhaltende Schriftform bei Vermietung einer noch herzustellenden Hotelanlage.*)

2. Zum Umfang der Heilung von Schriftformverstößen durch Abschluss von Nachträgen zum Mietvertrag.*)

3. Zur Wirksamkeit einer sog. Schriftformvorsorgeklausel.*)

4. Zum Anspruch des Erwerbers auf Abschluss eines formgültigen Mietvertrages aufgrund einer Schriftformvorsorgeklausel.*)

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IMRRS 2013, 1260

ArbG Nürnberg, Urteil vom 11.10.2012 - 9 Ca 663/12

1. Ist ein Betrieb oder Betriebsteil durch Rechtsgeschäft übergegangen, so bestimmt § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB, dass der neue Inhaber in die Rechte und Pflichten aus den im Zeitpunkt des Übergangs bestehenden Arbeitsverhältnissen eintritt. Das Arbeitsverhältnis zum bisherigen Betriebsinhaber erlischt.

2. Zu den Rechtsbeziehungen, die als Bestandteil des Arbeitsverhältnisses nach § 613a Abs. 1 Satz 1 BGB auf den neuen Betriebsinhaber übergehen, gehört insbesondere die Pflicht zur Überlassung einer Werkdienstwohnung gemäß § 576b BGB.

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IMRRS 2013, 1259

AG Leonberg, Urteil vom 14.12.2012 - 7 C 676/12

Ist im Rückgabeprotokoll vom Vermieter bestätigt, dass infolge Rauchens des Mieters keine Beschädigungen feststellbar sind, liegt ein negatives Schuldanerkenntnis i. S. des § 397 Abs. 2 BGB vor.

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IMRRS 2013, 1258

LG Lüneburg, Urteil vom 14.11.2012 - 6 S 80/12

Eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen wird, kann eine außerordentliche Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen. Das Entfernen einer Wand stellt einen hinreichenden erheblichen Eingriff in die Bausubstanz dar, um von einer Pflichtverletzung des Mieters ausgehen zu können.

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IMRRS 2013, 1247

BFH, Urteil vom 22.01.2013 - IX R 13/12

Tritt der Erwerber eines Mietobjekts in einen bestehenden Mietvertrag ein, so wird seine Einkünfteerzielungsabsicht auf der Grundlage der Auslegung dieses Mietvertrags durch den Umgang des Erwerbers mit ihm, insbesondere auch mit einer noch laufenden Befristung und/oder Eigenbedarfsklausel, indiziert.*)

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IMRRS 2013, 1243

AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 02.10.2012 - 51 C 1344/11

1. Die Klausel "der Pächter trägt die Kosten (für) allen anfallenden Ersatz und Reparaturen an Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör" ist unwirksam, da sie den Pächter unangemessen benachteiligt.

2. Ein Aushandeln von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist mehr als die Wahl zwischen zwei Alternativen.

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IMRRS 2013, 1242

LG Hannover, Beschluss vom 11.02.2013 - 9 S 43/12

1. Die Klausel "der Pächter trägt die Kosten (für) allen anfallenden Ersatz und Reparaturen an Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör" ist unwirksam, da sie den Pächter unangemessen benachteiligt.

2. Ein Aushandeln von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist mehr als die Wahl zwischen zwei Alternativen.

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IMRRS 2013, 1241

LG Hannover, Beschluss vom 29.04.2013 - 9 S 43/12

1. Die Klausel "der Pächter trägt die Kosten (für) allen anfallenden Ersatz und Reparaturen an Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör" ist unwirksam, da sie den Pächter unangemessen benachteiligt.

2. Ein Aushandeln von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) ist mehr als die Wahl zwischen zwei Alternativen.

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IMRRS 2013, 1236

EuGH, Urteil vom 30.05.2013 - Rs. C-488/11

1. Die Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 5. April 1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen ist dahin auszulegen, dass sie - vorbehaltlich missbräuchlicher Klauseln, die auf bindenden Rechtsvorschriften des nationalen Rechts beruhen, was zu prüfen Sache des nationalen Gerichts ist - auf einen Vertrag über die Vermietung von Wohnraum anwendbar ist, der zwischen einem Vermieter, der im Rahmen seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit handelt, und einem Mieter, der zu einem Zweck handelt, der nicht seiner gewerblichen oder beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann, geschlossen wird.*)

2. Die Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass

- das mit der Klage eines Gewerbetreibenden gegen einen Verbraucher wegen Vertragserfüllung befasste nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen zu prüfen, ob die Klausel, auf die der Antrag gestützt ist, gegen zwingende nationale Bestimmungen verstößt, auf die gleiche Weise von Amts wegen anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien zu prüfen hat, ob die Klausel missbräuchlich ist, wenn es festgestellt hat, dass sie in den Anwendungsbereich der Richtlinie fällt;

- das nationale Gericht, wenn es nach innerstaatlichem Prozessrecht befugt ist, von Amts wegen eine Klausel für nichtig zu erklären, die gegen die öffentliche Ordnung oder eine zwingende gesetzliche Bestimmung, die ihrer Bedeutung nach eine solche Sanktion rechtfertigt, verstößt, eine Vertragsklausel, deren Missbräuchlichkeit es anhand der in der Richtlinie aufgestellten Kriterien festgestellt hat, grundsätzlich - nachdem es den Parteien Gelegenheit zu einer kontradiktorischen Erörterung gegeben hat - von Amts wegen für nichtig erklären muss.*)

3. Art. 6 Abs. 1 Richtlinie 93/13/EWG ist dahin auszulegen, dass er einem nationalen Gericht, wenn es die Missbräuchlichkeit einer Vertragsstrafeklausel in einem Vertrag zwischen einem Gewerbetreibenden und einem Verbraucher festgestellt hat, nicht erlaubt, die in dieser Klausel dem Verbraucher auferlegte Vertragsstrafe, wie es nach dem betreffenden nationalen Recht zulässig ist, lediglich herabzusetzen, sondern es verpflichtet, die Klausel gegenüber dem Verbraucher schlicht unangewendet zu lassen.*)

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IMRRS 2013, 1227

AG Halle/Westfalen, Urteil vom 07.05.2013 - 2 C 992/11

Der Vermieter kann Heizkosten nach Verbrauch in voller Höhe abrechnen, auch wenn der Wärmemengenzähler nicht mehr geeicht ist, sofern er nachweist, dass der Zähler trotz nicht mehr gültiger Eichung den korrekten Verbrauch erfasst hat.

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IMRRS 2013, 1225

AG Aachen, Urteil vom 13.11.2012 - 100 C 200/12

Haben sich bereits Schneeüberhänge gebildet, so ist der Vermieter im Rahmen der bestehenden Verkehrssicherungspflicht verpflichtet, mit einem Generalschlüssel die Mietwohnung im Dachgeschoss zu betreten, um den Schneeüberhang zu entfernen.

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IMRRS 2013, 1223

BGH, Urteil vom 24.04.2013 - XII ZR 10/10

Die Anwendbarkeit von Art. 15 Abs. 1 lit. c EuGVVO setzt nicht voraus, dass der Vertrag zwischen Verbraucher und Unternehmer mit Mitteln des Fernabsatzes geschlossen wurde (im Anschluss an EuGH Urteil vom 6. September 2012 C190/11 - ABl EU 2012, Nr. C 355, 6 = NJW 2012, 3225).*)

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IMRRS 2013, 1221

AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 14.02.2013 - 8 C 192/12

1. Nach vorangegangener Abmahnung durch den Vermieter rechtfertigt eine weitere Zahlungsunpünktlichkeit des Mieters eine fristlose Kündigung nicht, wenn zwischen der erneuten Vertragsverletzung und dem Ausspruch der Kündigung ein Zeitraum von zumindest drei Monaten liegt.

2. Die hilfsweise ordentliche Kündigung ist auch nach vorangegangener Abmahnung nicht gerechtfertigt, wenn der weitere Zahlungsverzug ledig-lich einen Tag beträgt.

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IMRRS 2013, 1216

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2013 - 24 U 103/12

1. Zur Wahrung der Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich erforderlich, dass sich die wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietvertrages aus der Vertragsurkunde ergeben. Für Abänderungen gelten dieselben Grundsätze wie für den Ursprungsvertrag, so dass sie ebenfalls der Schriftform bedürfen, es sei denn, es handelt sich um unwesentliche Abänderungen.

2. Sind im Mietvertrag Mieterhöhungen erst vorgesehen, wenn sich der Verbraucherpreis- bzw. Lebenshaltungsindex um mehr als 10 Punkte verändert hat, verlangt der Vermieter aber schon vorher eine Mieterhöhung und leistet der Mieter diese, kann von einer konkludenten Einigung der Mietvertragsparteien über die Höhe des künftigen Mietzinses ausgegangen werden.

3. Die Frage der Wesentlichkeit von Vertragsänderungen beurteilt sich nach der wirtschaftlichen Bedeutung der Änderung im Einzelfall und danach, ob sie im Verhältnis zum ganzen Mietgegenstand und zur ganzen Vertragsdauer nach vernünftiger Beurteilung der Parteien und des Erwerbers eine Rolle spielen. Unwesentlich sind danach Mietzinssenkungen, wenn ihre Geltungsdauer ein Jahr nicht übersteigt oder wenn der Vermieter aufgrund eines Widerrufsvorbehaltes hieran nicht länger als ein Jahr gebunden ist.

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IMRRS 2013, 1212

AG Montabaur, Urteil vom 23.04.2013 - 5 C 309/12

1. Keine Aufrechnung mit verjährter Schadensersatzforderung wegen nicht vertragsgemäßer Rückgabe der Mietsache, wenn zum Zeitpunkt des Verjährungseintritts, z. B. mangels Entstehung der Schadensersatzforderung, noch keine Aufrechnungslage bestand (im Anschluss an: OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.10.2001 - 24 U 77/01, imr-online).*)

2. Mit dem Schadenersatzverlangen geht der Erfüllungsanspruch (Primärleistungsanspruch) unter. Bis dahin besteht nach Ablauf der Nacherfüllungsfrist eine elektive Anspruchskonkurrenz zwischen dem Erfüllungsanspruch auf Rückgabe der Wohnung im vertragsgemäßen Zustand (Primärleistungsanspruch) und dem Zahlungsanspruch auf Ersatz der zur Herstellung eines vertragsgemäßen Zustands erforderlichen Kosten (Sekundärleistungsanspruch).*)

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IMRRS 2013, 1206

AG München, Urteil vom 15.11.2012 - 461 C 1668/12

Ein Mieter, der nach einer wirksamen Modernisierungsankündigung einen Fensteraustausch in der Mietwohnung verweigert, der unzweifelhaft zu einer Modernisierung des Gebäudes führen würde, haftet dem Vermieter für den daraus entstandenen Schaden.

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IMRRS 2013, 1194

LG Hamburg, Urteil vom 28.03.2013 - 307 S 105/12

1. Bei Überlassung von Mieträumen für "Büronutzung und eingerichtete Telekommunikationsmittel" handelt es sich um einen gemischten Vertrag, bei dem das mietvertragliche Element im Vordergrund steht.

2. Zur einschlägigen Kündigungsfrist des Mieters.

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IMRRS 2013, 1190

LG Itzehoe, Urteil vom 30.11.2012 - 9 S 30/12

Ein Mieterhöhungsverlangen, bei dem die Anforderung einer Zustimmung zur Anhebung der Miete mit dem Angebot einer anderweitigen Vertragsänderung inhaltlich dergestalt verknüpft ist, dass der Mieter keinen hinreichend sicheren Aufschluss darüber erhält, in welchem Umfang das Erhöhungsverlangen auf die anderweitige Vertragsänderung gerichtet ist und inwiefern es sich auf § 558 BGB stützt, ist unwirksam.*)

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IMRRS 2013, 1185

LG Hannover, Beschluss vom 22.02.2013 - 14 S 58/12

1. Eine Mietsicherheit kann nur innerhalb einer angemessenen Frist nach Beendigung des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden. Macht der Vermieter keine Ansprüche geltend, ist er nach Ablauf der Prüfungs- und Überlegungsfrist schon deshalb zur Freigabe und Herausgabe verpflichtet.

2. Eine Aufrechnung mit Zahlungsansprüchen gegen den Leistungsantrag auf Freigabe und Herausgabe eines Sparbuchs ist nicht zulässig. Gemäß § 387 BGB müssen die geschuldeten Leistungen gleichartig sein. Dies ist bei beiderseitigen Geldforderungen der Fall. Bei einem Freigabeanspruch und einem Zahlungsanspruch fehlt die Gleichartigkeit.

3. Ein Zurückbehaltungsrecht ist bei Ansprüchen auf Rückgabe von Sicherheiten grundsätzlich ausgeschlossen.

IMRRS 2013, 1179

LG Freiburg, Urteil vom 05.07.2012 - 3 S 48/12

1. Der beharrliche Verstoß gegen das in einem Heimvertrag festgelegte Rauchverbot kann ein Kündigungsgrund i. S. des § 12 I 3 Nr. 3 WBVG auch bei eingeschränkter Steuerungs- und Einsichtsfähigkeit des Heimbewohners sein.*)

2. Vorgänge wie das Ausspucken oder Werfen von Essensresten sind in einem Pflegeheim nicht so ungewöhnlich, dass einzelne Vorfälle ohne Hinzutreten weiterer Umstände einen Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG darstellen könnten.*)

3. Betteln in der Umgebung eines Heimes ist kein Kündigungsgrund nach § 12I 3 Nr. 3 WBVG.*)

4. Wird aufgrund jeweils getrennter Heimverträge an Eheleute ein Doppelzimmer vermietet, kann die Pflichtverletzung nur eines der beiden dem jeweils Anderen nicht zugerechnet werden. Die Rechtsprechung, wonach es bei einer Mehrheit von Mietern genügt, wenn nur einer die Vertragswidrigkeit begeht, ist nicht entsprechend anwendbar.*)

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IMRRS 2013, 1168

VerfGH Bayern, Entscheidung vom 22.03.2012 - Vf. 50-VI-11

1. Dass ein Gericht strengere Anforderungen angelegt hat als der BGH in seiner neueren Rechtsprechung zu den Begründungserfordernissen bei einer auf die speziellen Kündigungsgründe des § 543 II 1 Nr. 3 BGB gestützten Kündigung, begründet keinen Verstoß gegen Art. 118 I bay.Verf.*)

2. Zwar werden zu der Frage, ob die Unwirksamkeit der Kündigung nach § 569 III Nr. 2 BGB ex nunc oder rückwirkend eintritt, verschiedene Auffassungen vertreten. Es entspricht aber allgemeiner Meinung, dass die Kündigung mit der nachträglichen Befriedigung endgültig wirkungslos wird und das Mietverhältnis unverändert fortbesteht bzw. wieder auflebt.*)

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IMRRS 2013, 1160

LG Berlin, Urteil vom 21.12.2012 - 65 S 200/12

Werden Vinylasbestplatten im Flurbereich einer Mietwohnung ohne besondere Staubschutzvorkehrungen entfernt, indem weder eine Absicherung gegen Staub (Befeuchtung und Sicherung von Nachbarbereichen) noch ein Aufsaugen der Reste und ein Binden ggf. vorhandener Reste durch Aufbringen einer Haftdispersion vorgenommen wurde, muss der Vermieter als Auftraggeber der Renovierung für die dem Mieter daraus erwachsenden Gesundheitsschäden einstehen und diesbezügliche Schäden ersetzen.

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IMRRS 2013, 1156

AG Hannover, Urteil vom 21.06.2012 - 503 C 13525/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 1153

LG Berlin, Urteil vom 16.01.2013 - 65 S 419/10

1. Asbesthaltige Fußbodenfliesen stellen einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache dar, wenn eine Gesundheitsgefährdung durch gelöste Fasern besteht. Ein neben der allgemeinen Belastung vorhandenes zusätzliches Gefahrenpotential durch Asbestfasern freisetzende, gerissene oder gebrochene Fußbodenfliesen muss der Mieter nicht hinnehmen.

2. Selbst wenn anzunehmen ist, dass eine beschädigte Bodenfliese aufgrund der Belastung durch ein darauf stehendes Regal gerissen ist, führt dies nicht dazu, dass der Mangel pflichtwidrig als vom Mieter verursacht anzusehen ist. Das Aufstellen eines Regals stellt einen üblichen Mietgebrauch der Wohnung dar. Bodenfliesen müssen so beschaffen sein, dass auch ein Regal aufgestellt werden kann, ohne dass die Fußbodenfliesen brechen.

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IMRRS 2013, 1152

LG Berlin, Urteil vom 27.11.2012 - 63 S 177/12

1. Für die Wahrung der Textform des § 558a Abs. 1 Satz BGB genügt die Angabe des Namens der juristischen Person; der Nennung der natürlichen Person, die die Erklärung abgefasst oder veranlasst hat, bedarf es nicht.

2. Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

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IMRRS 2013, 1138

LG Berlin, Urteil vom 19.03.2013 - 63 S 557/12

1. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann das Gericht den Berliner Mietspiegel 2011 gemäß § 287 ZPO selbst dann heranziehen, wenn es sich bei diesem um keinen qualifizierten Mietspiegel i. S. d. § 558d BGB handelt. Der Einholung eines Sachverständigengutachtens bedarf es grundsätzlich nicht.*)

2. Die im Geviert der Chaussee-, Tor-, Berg- und Invalidenstraße gelegenen Wohnungen befinden sich nicht in "bevorzugter Citylage".*)

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IMRRS 2013, 1133

AG Hamburg, Urteil vom 24.08.2012 - 41 C 51/12

1. Wird in einem älteren Mietvertrag vereinbart, dass eine beim Vertragsschluss zu zahlende "Mietevorauszahlung" bei Rückgabe der Wohnung im ordnungsgemäßen Zustand zurück gezahlt werden soll, liegt die Annahme nahe, dass ungeachtet des Wortlautes "Mietvorauszahlung" technisch die Zahlung einer Mietkaution gemeint war und von den Parteien auch so verstanden wurde.

2. Mietkautionen sind seit 01.01.1983 zu verzinsen. Diese Verzinsungspflicht gilt auch für Altverträge, es sei denn die Verzinsung ist ausdrücklich ausgeschlossen worden.

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IMRRS 2013, 1117

LG Freiburg, Urteil vom 07.03.2013 - 3 S 7/13

1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen.*)

2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem Verzicht des Vermieters auf eine Vollstreckung aus diesem Vergleich für den Fall der jeweils vollständigen und pünktlichen Mietzahlung (für einen Zeitraum von vier Jahren), so kann eine Vollstreckung wegen eines geringen Fehlbetrages im Einzelfall treuwidrig sein (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 14.10.2009 - VIII ZR 272/08 -).*)

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IMRRS 2013, 1111

BVerfG, Beschluss vom 31.03.2013 - 1 BvR 1314/11

Die Zivilgerichte haben bei Streitigkeiten über die Anbringung von Parabolantennen durch Mieter eine fallbezogene Abwägung vorzunehmen, in die die Eigentümerinteressen des Vermieters an der - auch optisch - ungeschmälerten Erhaltung des Wohnhauses und die Informationsinteressen des Mieters an der Nutzung allgemein zugänglicher Informationsquellen einzustellen sind. Zu berücksichtigen ist auch das Interesse ausländischer Mieter am Empfang von Rundfunkprogrammen aus ihrer Heimat, einschließlich der besonderen Situation sprachlicher und kultureller Minderheiten.

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IMRRS 2013, 1106

LG Stendal, Urteil vom 18.07.2000 - 31 O 28/00

1. Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die für den Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht einräumt, verstößt gegen § 108 Abs. 1 Satz 1 InsO. In der Folge ist sie nach § 119 InsO unwirksam.

2. Wegen des umfassenden Charakters des § 119 InsO gilt dies auch für Sonderkündigungsrechte des Vermieters für den Fall der Insolvenzeröffnung seitens des Mieters.

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IMRRS 2013, 1103

AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2013 - 51 C 180/12

Der Wohnungsmieter hat einen Anspruch auf Entfernung eines im Treppenhaus eingebauten Zauns, der den Mieter am Zugang zu den Gemeinschaftsflächen und den Fenstern bzw. Lüftungsklappen im Treppenhaus hindert.*)

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IMRRS 2013, 1102

OLG Koblenz, Urteil vom 12.04.2013 - 10 U 832/12

1. Der Vermieter kann Geldersatz für die vom Mieter geschuldeten Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen verlangen, wenn der Mieter bei Auszug die von ihm geschuldeten Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen nicht ausführt, weil der Vermieter die Mieträume anschließend umbauen will und deshalb auch an einer Sachleistung des Mieters nicht mehr interessiert ist und wenn der Mietvertrag für diesen Fall keine ausdrückliche Regelung enthält.

2. Der Zahlungsanspruch des Vermieters entsteht sobald der Mieter von der Absicht des Vermieters, die Mieträume umzubauen, Kenntnis erlangt und wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Mieter in Kenntnis der Umbauabsichten des Vermieters vor Rückgabe renoviert oder sich zur Renovierung nach dem Umbau bereit erklärt.

3. Die Forderung des Vermieters umfasst den Betrag, den der Mieter hätte aufwenden müssen, wenn er seiner Vertragspflicht nachgekommen wäre.

4. Ein Mieter, der Schönheitsreparaturen in Eigenarbeiten ausgeführt hätte oder durch Bekannte hätte ausführen lassen, schuldet grundsätzlich nur die Materialkosten und einen Betrag, den er für deren Arbeitsleistung hätte aufwenden müssen. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn er erfüllungsbereit ist. Bestreitet der Mieter dagegen die Wirksamkeit der Renovierungsklausel und lehnt er die Durchführung von Schönheitsreparaturen ab, so kann der Vermieter den Betrag verlangen, den er zur Ersatzvornahme hätte aufwenden müssen.

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IMRRS 2013, 1092

LG Berlin, Beschluss vom 22.03.2013 - 63 S 568/12

1. Die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung soll lediglich gewährleisten, dass der Mieter die Gesamtkosten ersehen kann. Für die materiell-rechtliche Kontrolle ist der Mieter auf die Belegeinsicht zu verweisen, so dass in der Abrechnung selbst die Gesamtkosten keiner näheren Erläuterung bedürfen.*)

2. Der Vermieter genügt seiner Abrechungspflicht, wenn im Mietvertrag wörtlich ein "Heizkostenvorschuss" vereinbart ist und er in der Abrechnung unter der Abrechnungsposition "Heizkosten" die im Abrechnungszeitraum angefallenen Heiz- und Warmwasserkosten ohne nähere Aufgliederung und Erläuterung zusammenfasst.*)

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IMRRS 2013, 1086

BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 213/12

1. Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmenden Begriff des "Wohnens" fallen nur solche berufliche Tätigkeiten des Mieters, die in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausgeübt werden. Geschäftliche Aktivitäten des Mieters, die der Mieter in ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen ausübt und die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter nicht ohne vorherige Vereinbarung dulden.*)

2. Eine Verpflichtung des Vermieters, eine vertragswidrige Nutzung der Mieträume zu gestatten, kommt nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit - was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat - keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung (Bestätigung von BGH, Urteil vom 14. Juli 2009 - VIII ZR 165/08, NJW 2009, 3157).*)

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IMRRS 2013, 1084

BFH, Urteil vom 19.02.2013 - IX R 7/10

1. Bei Gewerbeimmobilien ist stets im Einzelfall festzustellen, ob der Steuerpflichtige beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen.*)

2. Aufwendungen für ein nach Anmietung leerstehendes Gewerbeobjekt können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige --als gewerblicher Zwischenmieter-- die Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich dieses Objekts erkennbar aufgenommen und sie später nicht aufgegeben hat.*)

3. Ist dem Steuerpflichtigen von Anfang an bekannt oder zeigt sich später aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für ein seit Jahren leerstehendes Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und es deshalb nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige --will er die Aufnahme oder Fortdauer seiner Vermietungsabsicht belegen-- zielgerichtet darauf hinwirken, u.U. auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.*)

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IMRRS 2013, 1077

LG Koblenz, Urteil vom 27.06.2012 - 6 O 39/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 1071

LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 13.03.2013 - L 2 AS 842/13 ER-B

Die wiederholte zweckwidrige Mittelverwendung (hier für Mietzahlungen) spricht dafür, dass der Leistungsempfänger bewusst die Miete nicht zahlt im Vertrauen darauf, dass Rückstände später übernommen werden. In einem solchen Fall sozialwidrigen Herbeiführens von Mietrückständen trotz ausreichender Mittel erscheint eine Hilfegewährung nicht gerechtfertigt (Anschluss an LSG Baden-Württemberg, Beschluss vom 1. März 2011 - L 12 AS 622/11 ER-B m. Hinweis auf LSG Rheinland-Pfalz, Beschluss vom 27. Dezember 2010 - L 3 AS 557/10 B ER -).*)

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IMRRS 2013, 1070

OLG Schleswig, Beschluss vom 27.03.2013 - 4 U 29/12

1. Bei der Beurteilung eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 BGB für eine außerordentliche Kündigung wegen einer angeblichen Bedrohung durch die andere Vertragspartei ist eine umfassende Gesamtwürdigung des Vorfalls selbst wie auch des anschließenden Verhaltens der Mietvertragsparteien maßgeblich.

2. Ein Mieter, der seine Vertragspflichten verletzt hat und sich im Zahlungsverzug befindet, muss es hinnehmen, wenn der Vermieter in dem vertragsgegenständlichen Geschäftslokal aufsucht und mahnt.

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IMRRS 2013, 1068

OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2012 - 9 U 38/12

Voraussetzung für eine wirksame Delegation der Räum- und Streupflicht seitens des pflichtigen Eigentümers und Vermieters auf die Mieter eines Mehrfamilienhauses ist eine klare und eindeutige Vereinbarung, die eine Ausschaltung von Gefahren zuverlässig sicherstellt. Das bloße Aufstellen und Einwerfen eines so genannten "Schneeräumplans" in die Briefkästen der Mieter reicht insoweit nicht aus.*)

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IMRRS 2013, 1067

LG Berlin, Beschluss vom 24.01.2013 - 63 T 8/13

Beantragt der Vermieter den Erlass eines Mahnscheides oder erhebt Klage, obwohl die streitige Zahlung bereits 6 Tage vor Antrags- oder Klageeingang dem Konto der Hausverwaltung gutgeschrieben wurde, hat er im Falle der Antrags- oder Klagerücknahme gemäß § 269 Abs. 3 ZPO die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.*)

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IMRRS 2013, 1064

OLG Schleswig, Urteil vom 22.03.2013 - 6 U 27/12

1. Die Werbung für die Vermietung einer Ferienwohnung ist wettbewerbswidrig, wenn als Mietpreis nicht ein Preis angegeben wird, der alle Kosten umfasst, die obligatorisch vom Verbraucher für die angebotene Leistung zu entrichten sind (Endpreis).*)

2. Neben dem Entgelt für die Nutzungsüberlassung gehören hierzu auch die Kosten für eine Endreinigung, sofern diese Kosten obligatorisch zu zahlen sind, die Inanspruchnahme einer Endreinigung also nicht freigestellt ist.*)

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IMRRS 2013, 1054

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 27.11.2012 - 33 C 3517/12

1. Befindet sich eine Mietwohnung schon beim Vertragsschluss in der Flugschneise eines großen Flughafens, stellt der Fluglärm auch dann kein Mietmangel dar, wenn erst nach Vertragschluss eine zusätzliche Landebahn eröffnet wird, die, die - ohnehin schon vorhandene - Lärmbelästigung erheblich erhöht. Der Mieter einer Wohnung in der Nähe eines Flughafens muss damit rechnen, dass der Flughafen erweitert und/oder Flugrouten geändert werden können.

2. Es stellt auch kein arglistiges Verhalten des Vermieters dar, wenn er beim Vertragsschluss den Mieter auf die ihm bekannte zukünftige Erweiterung des Flughafens nicht hinweist.

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IMRRS 2013, 1043

VerfGH Berlin, Beschluss vom 23.01.2013 - VerfGH 11/12

1. Ein Mieter, der wegen eines Mangels Mietminderung geltend macht, muss nur den konkreten Sachmangel darlegen, nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung.

2. Das Gericht ist verpflichtet, die Ausführungen der Verfahrensbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Wird der schon als Beweisangebot substantiiert dargelegte Mangel (hier: eingeschränkte Nutzbarkeit einer Dachterasse) als unerhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung abgetan und die Berechtigung, Miete zu mindern, verneint, ist der Anspruch auf rechtliches Gehör verletzt worden.

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IMRRS 2013, 1037

BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 379/12

Auf eine Sicherheit, die dem Vermieter zur Abwendung einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs gewährt wird, findet § 551 Abs. 1, 4 BGB keine Anwendung (Fortführung von BGH, Urteil vom 7. Juni 1990 - IX ZR 16/90, BGHZ 111, 361, 363).*)

IMRRS 2013, 1036

BGH, Urteil vom 20.03.2013 - VIII ZR 233/12

Eine Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs für einen Familienangehörigen ist nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf zwar nur kurze Zeit nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist, bei Abschluss des Mietvertrages aber noch nicht absehbar war.*)

IMRRS 2013, 1035

LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 - 61 S 21/12

Vom Mieter kann - vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen - nicht verlangt werden, dass er mehr als 3 Mal täglich lüftet und alle Räumlichkeiten der Mietwohnungen durchgängig so beheizt, dass in den Räumen die Temperatur mindestens 20°C beträgt. Die übliche Temperatur für das Schlafzimmer beträgt 16°C - 18°C.

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IMRRS 2013, 1030

AG Wedding, Urteil vom 20.11.2012 - 16 C 418/12

Zahlt der Mieter die Miete über einen Zeitraum von mindestens zwei Monaten nicht, so ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Nichts anderes kann gelten, wenn es sich bei dem Mieter um eine gemeinnützige Bürgerinitiative handelt, die sich um die Unterbringung von Obdachlosen kümmert.

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IMRRS 2013, 1029

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2012 - 2-11 S 115/12

Trotz getrennt abgeschlossenen Mietverträgen, welche für die Vermutung einer rechtlichen Selbstständigkeit der jeweiligen Vereinbarungen sprechen, ist jedenfalls dann von einer rechtlichen Einheit der Mietverhältnisse über Wohnung und Tiefgaragenstellplatz auszugehen, wenn diese auf demselben Grundstück liegen. Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über den Tiefgaragenstellplatz bei einem einheitlichen Mietverhältnis ist unzulässig.

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IMRRS 2013, 1025

AG Neukölln, Urteil vom 15.06.2012 - 2 C 340/11

Der Vermieter ist zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter ohne die nach dem Vertrag erforderliche Zustimmung des Vermieters in der Wohnung drei Frettchen hält und die Miete über einen längeren Zeitraum unpünktlich gezahlt worden ist sowie ohne Genehmigung ein Elektrokabel ohne Hinzuziehung eines Elektroinstallateurs in seiner Wohnung verlegt hat. Auf die mündliche Genehmigung des Hausverwalters kann sich der Mieter bei einer vereinbarten Schriftformklausel nicht berufen.

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