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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2013, 2164

LG Berlin, Urteil vom 16.08.2013 - 63 S 615/12

1. Für die Einheit einer Mieterhöhungserklärung reicht aus, wenn die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung, einheitliche grafische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale gewährleistet ist. Besteht die Erklärung aus einem Hauptteil und Anlagen, müssen die Anlagen in der Haupturkunde genau bezeichnet sein.

2. Der Mieter einer Sozialwohnung muss über die Gründe einer Mieterhöhung informiert werden. Es reicht hierfür aus, wenn ihm der Vermieter eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder einem die laufenden Aufwendungen des Vermieters für den preisgebundenen Wohnraum ausweisenden Auszug vorlegt, aus den ersichtlich ist, dass sich der Vermieter auch mit der erhöhten Miete noch im Rahmen der Verpflichtung hält, die Wohnung nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch zu überlassen, als zur Deckung seiner laufenden Aufwendungen erforderlich ist.

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IMRRS 2013, 2161

LG Berlin, Urteil vom 19.06.2013 - 65 S 449/12

1. Die Vermietung einer Mietwohnung als Ferienwohnung durch einen Mieter, der eine Untermieterlaubnis durch den Vermieter erhalten hat, stellt nicht in jedem Fall einen Kündigungsgrund dar. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob hiermit konkrete Beeinträchtigungen der Mietsache oder anderer Mieter des Hauses verbunden sind.

2. Eine Untermieterlaubnis, die weder Einschränkungen in Bezug auf den in Betracht kommenden potentiellen Kreis der Personen regelt, welche die Wohnung vorübergehend zu Wohnzwecken nutzen können, noch Angaben über die Häufigkeit des Wechsels der Untervermietung bzw. zur absoluten Anzahl der Untervermietungen in einem bestimmten Zeitraum oder zum Umfang des hierbei zu erzielenden Untermietzinses enthält, erfasst auch die entgeltliche Überlassung der Wohnung an Feriengäste.

3. Im Fall einer unberechtigten Untervermietung entgehen dem Vermieter selbst keine Verwertungs- oder Gebrauchsmöglichkeiten, weil er die Mietsache einem Dritten nicht mehr überlassen kann.

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IMRRS 2013, 2160

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 08.08.2013 - 121 C 135/13

Der Mieter hat bei bestehender Renovierungsverpflichtung des Vermieters einen Anspruch auf Herstellung des Anfangszustandes. Was die Ausführung der Schönheitsreparaturen selbst betrifft, muss der Vermieter fachgerecht renovieren. Er darf sich auf dezente Anstriche und/ oder Tapeten beschränken, mithin auf eine Dekoration, die umgekehrt vom Mieter bei wirksamer Abwälzung der Schönheitsreparaturen erwartet wird, wenn er zum Mietende renoviert. Er ist aber nicht berechtigt, die Schönheitsreparaturen in eigenwilliger Weise auszuführen, etwa durch die Farbgebung oder die Auswahl von Tapetenmustern.

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IMRRS 2013, 2155

AG Köpenick, Urteil vom 15.08.2013 - 13 C 66/13

Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen berechtigen allenfalls zu einer ordentlichen, nicht zur fristlosen Kündigung.

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IMRRS 2013, 2150

AG Wedding, Urteil vom 25.06.2013 - 7 C 148/12

Eine fristlose Kündigung ist auch dann gerechtfertigt, wenn eine von einem schuldunfähigen Mieter ausgehende nachhaltige Störung des Hausfriedens zu einem unzumutbaren Verlust an Lebensqualität der anderen Mieter führt.

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IMRRS 2013, 2145

LG Karlsruhe, Urteil vom 30.05.2006 - 2 O 324/06

Grundsätzlich ist die Räum- und Streupflicht Sache des Vermieters. Allerdings ist er nicht gehindert, diese Pflicht vertraglich auf den Mieter zu übertragen, der das Grundstück tatsächlich nutzt und der auf Grund seiner tatsächlichen Nähe zu dem Mietobjekt ohne weiteres in der Lage ist, Gefahren, die von dem Grundstück bzw. der dort herrschenden Glätte ausgehen, zu erkennen und für Abhilfe zu sorgen.

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IMRRS 2013, 2144

OLG Düsseldorf, Urteil vom 29.01.2004 - 10 U 105/03

Zur Frage, ob ein Wohnraum- oder ein Gewerberaummietverhältnis anzunehmen ist, wenn Vermieter und Mieter in Kenntnis eines beabsichtigten Umbaus zu Wohnzwecken eine als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" bezeichnete Vereinbarung treffen und dabei als Vertragszweck den Betrieb "einer Werkstatt-Einrichtungen" angeben.*)

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IMRRS 2013, 2143

BGH, Urteil vom 25.09.2013 - VIII ZR 280/12

1. Der Vermieter ist nicht gehindert, eine Mieterhöhung erst mit Wirkung zu einem späteren als dem in § 558b Abs. 1 BGB bestimmten Zeitraum geltend zu machen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 8. Juni 2011 - VIII ZR 204/10, IMR 2011, 312 = NJW-RR 2011, 1382 Rn. 11).*)

2. Geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, in dem der Vermieter einen späteren als den sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Wirksamkeitszeitpunkt benennt, kann sich der Mieter bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung vom Mietverhältnis durch außerordentliche Kündigung nach § 561 Abs. 1 Satz 1 BGB zum Ende des übernächsten Monats lösen mit der sich anschließenden Rechtsfolge, dass dem Mieter bis zum Ende des Mietverhältnisses die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung gegen Zahlung der nicht erhöhten Miete verbleibt (§ 561 Abs. 1 Satz 2 BGB).*)

IMRRS 2013, 2141

LG Berlin, Urteil vom 07.05.2013 - 63 S 387/12

1. Wird durch einen Neubau des Vermieters eine bereits vermietete Wohnung verdunkelt, handelt es sich um einen Mietmangel, wenn sich die Mietparteien auf Veränderungen der Mietsache nicht geeinigt haben.

2. Der Vermieter ist grundsätzlich zur Beseitigung des Mietmangels verpflichtet, es sei denn, es ist die sog. "Opfergrenze" überschritten. Das ist der Fall, wenn unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen die Sanierungskosten in krassem Missverhältnis zum Verkehrswert der Mietsache stehen, wobei etwaiges Mitverschulden des Vermieters zu berücksichtigen ist.

3. Auch wenn dem Vermieter eine vertragswidrige Errichtung eines mehrstöckigen Nachbargebäudes zu unterstellen ist, ist ihm nicht zuzumuten, das Nachbargebäude abzureißen, da die voraussichtlichen Kosten, die sich auf einen sechsstelligen Betrag belaufen, unter Berücksichtigung der Interessen der Mietparteien in keinem Verhältnis zu einer Nettokaltmiete von 334 Euro für die betroffene Mietwohnung stehen.

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IMRRS 2013, 2139

KG, Urteil vom 09.09.2013 - 8 U 254/12

Der Geschäftsraumvermieter ist ebenso wie der Wohnungsvermieter verpflichtet, die vom Mieter geleistete Barkaution von seinem Vermögen getrennt und insolvenzsicher anzulegen. Diese Verpflichtung endet nicht, bevor er über die Kaution abgerechnet hat. Hat der Mieter eine Bürgschaftskaution geleistet, hat diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr nur Sicherungs-, sondern auch Verwertungsfunktion. Ebenso wie bei der Barkaution darf der Vermieter - bei beendetem Mietverhältnis - grundsätzlich auf die verpfändete Forderung zugreifen. Voraussetzung ist allerdings, dass der Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses eine Abrechnung über seine noch offenen Forderungen aufstellt und diese von der Kaution abzieht.*)

IMRRS 2013, 2136

KG, Urteil vom 12.08.2013 - 8 U 3/13

Bei einem Mischmietverhältnis kommt es für die Einordnung als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis maßgeblich darauf an, ob der Mieter in den Räumen seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet.

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IMRRS 2013, 2134

AG Wetzlar, Urteil vom 08.01.2013 - 38 C 1389/12

Weiteres Festhalten am Mietvertrag ist für den Vermieter unzumutbar, wenn ein Mieter seine Wohnung in einen derart unhygienischen Zustand versetzt, dass unzumutbarer Gestank in das Treppenhaus und in andere Wohnungen dringt und die Mitmieter beeinträchtigt.

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IMRRS 2013, 2127

LG Konstanz, Urteil vom 20.12.2012 - 61 S 28/12 C

1. Befinden sich die Mieter noch in der Ausbildung und wollen sie aufgrund dessen kein langes Mietverhältnis, muss der Vermieter, der einen Kündigungsverzicht für 3,5 Jahre vereinbaren will, ihre ausdrückliche Zustimmung einholen. Eine einseitige Abänderung im Formular-Mietvertrag bezüglich des Kündigungsverzichtes ist daher unwirksam, wenn die Mieter nur von einer Vertragsergänzung ausgehen und nicht von einem Kündigungsverzicht.

2. Rechnet der Vermieter die Nebenkosten vorsätzlich falsch und überhöht ab, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mieters.

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IMRRS 2013, 2124

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 31.01.2013 - 2-32 O 176/12

1. Für die Abgrenzung ist zunächst auf den Vertragswortlaut abzustellen, ein entgegenstehender, vorgetäuschter Wille bleibt unbeachtlich.

2. Dem Mietwert des Objekts kommt nur untergeordnete Bedeutung zu, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Objekts Geldmittel erwirbt, hieraus seinen Lebensunterhalt bestreitet und die Miete zahlt.

3. Auch überwiegende wohnliche Nutzung ist nicht entscheidungserheblich, solange der gewerbliche Nutzungszweck nicht einvernehmlich geändert wird.

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IMRRS 2013, 2119

BGH, Urteil vom 16.10.2013 - VIII ZR 57/13

Durch eine mietvertragliche Bestimmung, der zu Folge der Vermieter das Mietverhältnis "nur in besonderen Ausnahmefällen unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündigen kann, wenn wichtige berechtigte Interessen des Vermieters eine Beendigung des Mietverhältnisses notwendig machen", wird dem Mieter ein gegenüber den gesetzlichen Vorschriften erhöhter Bestandsschutz eingeräumt. Für eine Kündigung genügt dann das in § 573 Abs. 2 BGB genannte berechtigte Interesse des Vermieters nicht.*)

IMRRS 2013, 2097

KG, Urteil vom 02.09.2013 - 12 U 101/12

1. Jedenfalls bei einem Mietvertrag mit dem vereinbarten Nutzungszweck "chirurgische Praxis" aus dem Jahr 2004 liegt kein Verstoß gegen eine mietvertragliche Konkurrenzschutzklausel vor, wenn ein anderes Mietobjekt im selben Haus zum Betrieb einer "orthopädischen Praxis" vermietet wird.

2. Abgrenzung zur Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.10.2012 - XII ZR 117/10, imr-online), in der ein Konkurrenzschutzverstoß bei gleichzeitiger Vermietung an Chirurgen und Orthopäden angenommen wurde.

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IMRRS 2013, 2094

LG Itzehoe, Beschluss vom 25.03.2013 - 11 S 88/12

Wegen der mangelnden Verfügbarkeit einer Ferienwohnung kann der Eigentümer eine Nutzungsausfallentschädigung nicht verlangen.*)

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IMRRS 2013, 2090

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 28.03.2013 - 15 S 132/11

Eine Saldoklage wird durch Darlegung des gesamten Betrags der für den streitigen Zeitraum offenen Mieten abzüglich der hierauf erhaltenen Zahlungen durch den Mieter oder das Sozialamt hinreichend bestimmt. Eine Aufschlüsselung in einzelne Monate ist nicht erforderlich, weil sie weder für den Entscheidungsumfang des Gerichts noch zur Ermittlung der Rechtskraft einer späteren gerichtlichen Entscheidung oder eine Zwangsvollstreckung von Bedeutung ist.

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IMRRS 2013, 2084

LG Berlin, Urteil vom 10.01.2013 - 67 S 523/11

Sind Vermieter und veräußernder Eigentümer eines Grundstücks nicht identisch, kann sich aufgrund konkludenter Vereinbarung und der Zustimmung des vorherigen Vermieters eine Fortführung des Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber und dem Mieter ergeben, wenn die Parteien eindeutig zum Ausdruck gebracht haben, dass dies ihrem übereinstimmenden Willen entspricht.

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IMRRS 2013, 2083

LG Aachen, Urteil vom 14.02.2013 - 2 S 348/12

Ein Mietzahlungsrückstand von knapp einer Monatsmiete kann im Zusammenhang mit bereits in den Vormonaten verspäteten Zahlungen einen Kündigungsgrund darstellen, wenn durch diese Pflichtverletzung die Interessen des Vermieters an einem möglichst reibungsfreien Ablauf des Mietverhältnisses deutlich geschädigt werden.

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IMRRS 2013, 2072

AG Saarbrücken, Urteil vom 02.05.2013 - 36 C 306/12

1. Eine Nebenkostenabrechnung, die keinen Verteilerschlüssel ausweist, ist nicht nachvollziehbar, so dass hierauf keine Nachforderung gestützt werden kann.

2. Die Nutzung einer bereits zu Mietbeginn montierten Duschabtrennung gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch der zur Verfügung gestellten Badewanne. Wenn sich im Laufe der Zeit (15 Jahren) aus dieser Duschabtrennung Teile lösen oder lockern und unmittelbar zu einer Beschädigung führen, liegt hierin keine schuldhafte Substanzverletzung.

IMRRS 2013, 2062

BGH, Urteil vom 16.05.2013 - IX ZR 224/12

1. Nutzt die Ehefrau des Schuldners als Mieterin eine Wohnung in einem zwangsverwalteten Anwesen, in welcher auch der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme seinen Hausstand unterhält, richtet sich die Rechtsstellung des Schuldners und seiner Ehefrau gegenüber dem Zwangsverwalter nach dem wirksamen Mietvertrag; auf die Entbehrlichkeit von Räumen der gemieteten Wohnung kommt es nicht an.*)

2. Nutzt die Ehefrau des Schuldners eine Wohnung in dem zwangsverwalteten Anwesen aufgrund eines vor der Beschlagnahme abgeschlossenen Mietvertrages, nach welchem sie nur Nebenkosten zu erstatten hat, ist der Vertrag auch dem Zwangsverwalter gegenüber wirksam, obwohl keine Miete geschuldet wird. Ein solcher Vertrag kann jedoch von einem Titelgläubiger des Schuldners nach Maßgabe des Anfechtungsgesetzes angefochten werden. Der Zwangsverwalter ist dazu kraft Gesetzes nicht befugt.*)

3. Nur solange der Schuldner in dem zwangsverwalteten Anwesen seinen zur Zeit der Beschlagnahme dort unterhaltenen Hausstand fortführt, hat der Zwangsverwalter auch dessen mitwohnenden Familienangehörigen die für den Hausstand unentbehrlichen Räume unentgeltlich zu belassen. Der Begriff des Hausstandes ist in der Zwangsverwaltung nach allgemeinem Recht auszulegen.*)

4. Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück und umfasst die Wohnung Räume, die für seinen Hausstand entbehrlich sind, aber mangels baulicher Trennung nicht selbständig vermietet werden können, kann der Zwangsverwalter verlangen, dass der Schuldner in eine andere Wohnung umzieht, die ihm vom Zwangsverwalter mietfrei überlassen wird, wenn dem Schuldner und seinen mitwohnenden Angehörigen ein Umzug zuzumuten ist. Der Schuldner kann den zumutbaren Umzug abwenden, wenn er für die Nutzung der entbehrlichen Räume seiner Wohnung dem Zwangsverwalter einen angemessenen Wertersatz zahlt.*)

IMRRS 2013, 2058

LG Hamburg, Urteil vom 20.09.2013 - 311 S 13/13

1. Die Aufzählung der Begründungsmittel für eine Mieterhöhung in § 558a Abs. 2 BGB ist nicht abschließend.

2. Neben den Regelbegründungsmitteln gibt es "sonstige Bgründungsmittel".

3. Welche Anforderungen an ein sonstiges Begründungsmittel zu richten sind, ergibt sich einerseits aus dem Zweck des Begründungserfordernisses selbst, andererseits aus einem Abgleich mit den benannten Begründungsmitteln.

4. Ein gerichtliches Urteil kann ein sonstiges Begründungsmittel sein.

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IMRRS 2013, 2052

AG Ansbach, Urteil vom 05.02.2013 - 2 C 2268/11

1. Macht der Mieter einen Mangel hinsichtlich der Bausubstanz geltend, ist darauf abzustellen, welche baulichen Anforderungen er bei Vertragsschluss erwarten darf, wobei grundsätzlich der Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich ist.

2. Der Mieter einer Altbauwohnung kann nicht ohne weiteres erwarten, dass der zur Wohnung gehörende Keller trocken und zur Lagerung feuchtigkeitsempfindlicher Gegenstände geeignet ist.

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IMRRS 2013, 2051

AG Starnberg, Urteil vom 25.06.2013 - 2 C 281/13

1. Eine Nebenkostenabrechnung muss mindestens eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilungsschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und den Abzug der Vorauszahlungen enthalten. Dabei muss sie in den Einzelangaben und insgesamt so klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sein, dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlicher nicht geschulter Mieter sie nachvollziehen und den Saldo überprüfen kann.

2. Ist ein Verteilungsschlüssel unverständlich, hier der der Kaltverdunstungsvorgabe, so ist die Abrechnung formell unwirksam.

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IMRRS 2013, 2048

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.02.2013 - 6 U 194/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2013, 2044

BSG, Urteil vom 22.08.2012 - B 14 AS 13/12 R

1. Wohnraumförderungsrechtliche Sonderregelungen, die auf persönliche Lebensverhältnisse des Hilfebedürftigen Bezug nehmen (hier: Alleinerziehung), sind bei Bestimmung der Wohnflächen als Teil der Ermittlung einer abstrakt angemessenen Referenzmiete im Vergleichsraum nicht zu berücksichtigen.*)

2. Umstände, die eine besondere Bindung an das nähere soziale Umfeld begründen, können die Obliegenheiten der Leistungsempfänger einschränken, die Kosten der Unterkunft zu senken.*)

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IMRRS 2013, 2043

LG Berlin, Urteil vom 09.04.2013 - 63 S 286/12

1. Es ist davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte eines qualifizierten Mietspiegels die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne erfolgt durch eine Schätzung.

2. Gutachterkosten zur Ermittlung der ortsüblichen Miete sind dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht.

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IMRRS 2013, 2034

LG Berlin, Urteil vom 28.05.2013 - 63 S 347/12

Eine Klausel, die dem Mieter ein Übermaß von nicht dem Schönheitsreparaturkatalog unterfallenden Reparaturpflichten aufwälzt, etwa das Abschleifen und Versiegeln von Parkettfußböden, ist als Ganzes unwirksam. Der Vermieter hat daraufhin keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.

IMRRS 2013, 2033

AG Neukölln, Urteil vom 11.07.2013 - 6 C 540/12

1. Bei undichten Fenstern ist eine Minderungsquote von 10% angemessen. Bei einem defekten Warmwasserboiler ist die Miete um 15% zu kürzen.

2. Eine defekte Heizung in den Monaten Mai bis September wirkt sich nicht aus und stellt keinen Grund zur Mietminderung dar.

3. Schuldet der Mieter fast Euro 800 Miete, obwohl ihm nur eine Mietminderung um 80 Euro monatlich zusteht, kann der Vermieter fristlos kündigen.

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IMRRS 2013, 2017

LG Berlin, Urteil vom 12.07.2013 - 65 S 141/12

1. Die Angabe unterschiedlicher Gesamtwohnflächen in einer Betriebskostenabrechnung beeinträchtigt grundsätzlich auch nicht deren Nachvollziehbarkeit, da sich die Verteilung der Betriebskostenarten auch in einem solchen Fall regelmäßig ohne gedankliche und rechnerische Schwierigkeiten aufgrund der in der Abrechnung angegebenen Werte nachvollziehen lässt.

2. Ist in der Heizkostenabrechnung der Umrechnungsfaktor für die von Einheitsskalen abgelesenen Wärmeverbrauchswerte unter Hinweis auf die DIN EN 834/835 ausgewiesen, so ist die Abrechnung formell wirksam.

3. Die Verbrauchszahlen der übrigen Mieter können für die Prüfung der eigenen Nebenkostenabrechnung relevant sein, so z.B. um nachvollziehen zu können, ob die Summe der Einzelverbräuche den angegebenen Gesamtverbrauch ergibt. In solchen Fällen hat der betroffene Mieter gegen den Vermieter einen Anspruch auf Einsichtnahme in entsprechende Unterlagen, aus denen sich der Einzelverbrauch der übrigen Mieter ergibt.

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IMRRS 2013, 2016

AG Rheine, Urteil vom 29.05.2013 - 4 C 39/13

Die während der Preisbindung praktizierte Abrechnungsstruktur bleibt auch nach Wegfall der Förderung verbindlich, bis die Parteien aufgrund einer ausdrücklichen Vereinbarung eine Veränderung vorgenommen haben.

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IMRRS 2013, 2011

LG Berlin, Beschluss vom 19.04.2013 - 65 S 377/12

Ergibt sich aus den Umständen des Vertragsschlusses, dass der Vermieter bei Vertragsschluss wusste, dass er nicht einen Vertrag mit mehreren Einzelmietern, sondern einer Wohngemeinschaft geschlossen hat, besteht bei Mietereigenschaft aller Mitglieder ein Anspruch der Wohngemeinschaft gegen den Vermieter, einer Auswechselung von Mietern zuzustimmen, d.h. der Entlassung eines ausscheidenden Mitglieds und der Aufnahme eines neuen Mitglieds

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IMRRS 2013, 2010

AG Zweibrücken, Urteil vom 26.06.2013 - 2 C 71/13

1. Der Mieter hat die Sache nach Ende des Mietverhältnisses im ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben. Ist die Mietsache oder Teile von ihr beschädigt, muss der Vermieter dem Mieter zunächst eine Nachfrist setzen, bevor er Schadensersatz verlangt.

2. Bei Gegenständen, die täglich mehrfach in Gebrauch sind, ist es normal, dass diese auch über Jahre hinweg beschädigt werden. Ein verkalkter Duschkopf und kleinere Beschädigungen am Kühlschrank sind daher vom Mieter nicht zu ersetzen, wenn diese auf den normalen Gebrauch zurückzuführen sind.

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IMRRS 2013, 2002

LG Köln, Urteil vom 28.03.2013 - 1 S 232/11

1. Unterlässt der Vermieter den gesetzlich vorgeschriebenen Vorwegabzug für Gewerbe, führt dies nicht dazu, dass die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist. Das gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung für eine preisgebundene Wohnung in einem gemischt genutzten Gebäudekomplex.

2. Kann in einem gemischten Mietobjekt nicht festgestellt werden, ob Betriebskosten auf Wohnraum oder Geschäftsraum entfallen, hat eine Aufteilung der Kosten nach Wohn- und Nutzfläche bzw. umbautem Raum zu erfolgen.

3. Es liegt ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vor, wenn der Vermieter die von der Stadt angebotenen kostenlosen Wertstofftonnen nicht anfordert und aufstellt. Die hierdurch entstandenen Mehrkosten kann er nicht auf die Mieter umlegen.

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IMRRS 2013, 1994

OLG Saarbrücken, Urteil vom 08.05.2013 - 2 U 3/13

1. Der Umstand, dass die Beheizung des Mietobjekts einen vergleichsweise hohen Kostenaufwand erfordert, begründet für sich genommen keinen Mietmangel.

2. Die Ausführung der Fensterscheiben als Einfachverglasung verstößt nicht gegen das einschlägige technische Regelwerk. Anzulegen ist der bei der Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab Auch wenn sich zu diesem Zeitpunkt (die 80er Jahre des letzten Jahrhunderts) eine Einfachverglasung bereits als unüblich erweist, stellt dies trotzdem keinen Mangel dar, wenn sie durch die seinerzeit gültige Wärmeschutzverordnung gedeckt ist.

3. Wenn keine besonderen vertraglichen Abreden zur Form der Abrechnung getroffen sind, muss diese bei Gebäuden mit mehreren Wohn- bzw. Geschäftseinheiten rechnerisch nachvollziehbar sein und regelmäßig folgende Mindestangaben enthalten: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des zu Grunde gelegten Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

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IMRRS 2013, 1985

LG Halle, Urteil vom 19.03.2013 - 2 S 263/12

1. Die Angabe der Wohnfläche in einem Mietvertrag stellt im Allgemeinen keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.

2. Überschreitet die tatsächliche Wohnfläche die vertraglich vereinbarte um mehr als 10%, ist bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten die tatsächliche Wohnungsgröße zu Grunde zu legen, weil es für den Vermieter nicht zumutbar ist, für die Dauer des Mietverhältnisses an der vereinbarten Wohnfläche festgehalten zu werden.

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IMRRS 2013, 1974

LG Karlsruhe, Urteil vom 13.09.2013 - 9 S 572/11

Eine isolierte Erhöhung der Wohnraummiete ist im Rahmen eines einheitlichen Mischmietverhältnisses (hier: Wohnhaus und zwei Stellplätze) jedenfalls dann zulässig, wenn der Mietvertrag keine dem entgegenstehende Regelung enthält, die Mieten getrennt im Mietvertrag ausgewiesen sind und der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen klarstellt, dass er lediglich die Zustimmung zur Erhöhung der Wohnraummiete vom Mieter begehrt.

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IMRRS 2013, 1972

BGH, Urteil vom 17.07.2013 - VIII ZR 334/12

1. Dem Anspruch des Leasinggebers auf Minderwertausgleich bei einem Leasingvertrag mit Kilometerabrechnung kann der Leasingnehmer schadensrechtliche Einwände nicht entgegenhalten (im Anschluss an die Senatsurteile vom 24. April 2013 - VIII ZR 265/12, NJW 2013, 1420; vom 14. November 2012 - VIII ZR 22/12, DAR 2013, 143).*)

2. Die Wirksamkeit einer Klausel in einem vom Leasinggeber vorformulierten Leasingvertrag mit Kilometerabrechnung, die den Leasingnehmer zum Minderwertausgleich verpflichtet, wenn er das Leasingfahrzeug nicht in einem dem Alter und der vertragsgemäßen Fahrleistung entsprechenden Erhaltungszustand, frei von Schäden sowie verkehrs- und betriebssicher zurückgibt, scheitert nicht daran, dass die Klausel dem Leasingnehmer kein Recht zur Nacherfüllung einräumt und die Pflicht zum Minderwertausgleich nicht analog § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB von einer erfolglosen Fristsetzung hierzu abhängig macht.*)

3. Der Anspruch des Leasinggebers auf Minderwertausgleich bei einem Leasingvertrag mit Kilometerabrechnung ist keine Entgeltforderung im Sinne des § 288 Abs. 2 BGB.*)

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IMRRS 2013, 1968

LG Berlin, Urteil vom 12.03.2013 - 63 S 261/12

1. Dass Fliesen in der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel als "hochwertig" gelten können, muss sich aus der Beschaffenheit der Fliesen selbst ergeben und im Einzelnen durch den Vermieter dargelegt werden.

2. Die Schlossstraße in Steglitz liegt nicht zentral in Berlin und ist damit keine bevorzugte Citylage.

3. Für ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld bedarf es einer über das übliche Maß hinausgehenden Gestaltung, lediglich das Vorhandensein von Ruhebänken oder eines Spielplatzes führt nicht automatisch zu einer Wohnwerterhöhung.

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IMRRS 2013, 1962

OLG Düsseldorf, Urteil vom 28.03.2013 - 10 U 72/12

1. Ist eine Endreinigungspauschale im Rahmen eines "TENANCY AGREEMENT FOR CORPORATE HOUSING" vereinbart, so umfasst diese auch die Kosten für verschmutzte Möbelstücke wie Stuhlpolster, Sofatisch oder Baumwollgardinen.

2. Eigentumsbeschädigungen und das Abhandenkommen von Inventargegenständen übersteigen die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht nur unerheblich.

3. Wird ein Wohnungs- und Hausschlüssel verspätet zurückgegeben, aber ein gemeinsames Rückgabeprotokoll in Kenntnis des Fehlens erstellt und hat der Vermieter die Räume tatsächlich zurückerhalten und sogar Reparaturen vorgenommen, liegt ausnahmsweise keine Vorenthaltung der Mietsache vor.

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IMRRS 2013, 1960

AG Köpenick, Urteil vom 02.05.2013 - 17 C 3/13

1. Laminat ist nicht als "hochwertiger Bodenbelag" anzusehen.

2. Bei einem nach vorn offenen Balkon, begrenzt auf der einen Seite vom Außenmauerwerk des Gebäudes und auf der anderen Seite durch eine Glasfläche, handelt es sich nicht um eine Loggia, die nämlich dadurch gekennzeichnet ist, dass sie nach allen Außenseiten verschlossen werden kann.

3. Eine alte, schon bei der Errichtung des Gebäudes eingefügte Holztür, die lediglich mit zwei modernen Schlössern gesichert ist, ist keine einbruchshemmende Wohnungseingangstür.

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IMRRS 2013, 1957

OLG Köln, Urteil vom 26.04.2013 - 1 U 101/12

Die ordentliche Kündigung eines Pachtvertrags über ein Kleingartengrundstück ist in einem Planungsgebiet zulässig, wenn die Kleingartenfläche durch Bebauungsplan überplant worden ist. Ein übergeleiteter Bebauungsplan ist hierfür ausreichend.

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IMRRS 2013, 1955

LG Berlin, Urteil vom 30.04.2013 - 67 S 307/12

1. Bei massiven Zigarettenrauch, der während der Sommermonate zwei- bis dreimal pro Stunde vom Nachbarbalkon des Mieters in dessen (Oberlieger-)Wohnung zieht, wenn Türen und/oder Fenster nicht geschlossen gehalten werden, ist die Miete selbst in einer Großstadt um 10% gemindert, wenn die Wohnung praktisch über keine andere ausreichende Belüftungsmöglichkeit verfügt.

2. Der Mieter darf in einem solchen Fall sein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Mängelbeseitigung durch den Vermieter in Höhe des dreifachen Minderungsbetrags ansetzen.

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IMRRS 2013, 1954

KG, Urteil vom 11.07.2013 - 8 U 243/12

Die Klausel:

Macht ein Mieter Minderungsrechte geltend, so ist er verpflichtet, den Betrag auf ein Notaranderkonto oder bei der Vermieterin zu hinterlegen."

ist wirksam und verstößt nicht gegen § 307 BGB.

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IMRRS 2013, 1948

OLG Koblenz, Urteil vom 01.10.2013 - 3 U 328/13

1. Die Vorschrift des § 624 BGB, wonach ein Dienstverhältnis von dem Verpflichteten nach Ablauf von fünf Jahren gekündigt werden, wenn das Dienstverhältnis für die Lebenszeit einer Person oder für längere Zeit als fünf Jahre eingegangen wurde, stellt ein außerordentliches Kündigungsrecht dar. Die Vorschrift hat den Schutz des Dienstverpflichteten vor übermäßigen Beschränkungen seiner persönlichen Freiheit zum Zweck (in Anknüpfung an BAG, Urteil vom 24.10.1996 - 2 AZR 845/95 - NZA 1997, 597). Auf gemischte Verträge ist das Kündigungsrecht nach § 624 BGB nur anwendbar, wenn das dienstvertragliche Element überwiegt. Das ist insbesondere der Fall, wenn das Vertragsverhältnis mehr personen- und weniger unternehmensbezogen ist (in Anknüpfung an BGH, Urteil vom 25.05.1993 - X ZR 79/92 - NJW-RR 1993, 1460).

2. Enthält der Nutzungs- und Organisationsvertrag zwischen einem Golfclub und der Betreibergesellschaft eine Aufteilung der Aufgaben dahingehend, dass der Golfclub für die Organisation und Durchführung der Golfturniere verantwortlich ist, während der Betreibergesellschaft die Instandhaltung des Golfplatzes und der Anlage obliegt, liegt der Schwerpunkt des Nutzungs- und Organisationsvertrages im miet- und pachtvertraglichen Bereich.

3. Eine außerordentliche Kündigung des Nutzungs- und Organisationsvertrages kann nicht erfolgreich darauf gestützt werden, dass die Mitgliederversammlung eines Golfplatzes beschließt, dass ein Gesellschafter der Betreibergesellschaft nicht im Vereinsvorstand des Golfclubs sein darf.

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IMRRS 2013, 1945

LG München I, Beschluss vom 17.09.2013 - 14 O 15811/13

Unter § 29a ZPO unterfallen ausdrücklich auch Mobilfunksendeanlagen, die auf dem Dach eines mit dem Erdboden fest verbundenen Gebäudes angebracht sind.

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IMRRS 2013, 1942

KG, Beschluss vom 05.09.2013 - 8 W 64/13

§ 940a Abs. 2 ZPO findet auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung.*)

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IMRRS 2013, 1940

AG Grünstadt, Urteil vom 19.04.2013 - 3 C 273/12

Den Vermieter, der seinen zukünftigen Mietern einen Mietvertrag auf unbestimmte Zeit anbietet, obwohl er weiß oder in Erwägung ziehen müsste, dass er die Mietsache in absehbarer Zeit wieder benötigt trifft die Pflicht, die zukünftigen Mieter auf die voraussichtlich kurze Dauer des Mietverhältnisses hinzuweisen.

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IMRRS 2013, 1938

AG Idstein, Urteil vom 18.03.2013 - 32 C 22/12

1. Ein Mietvertrag für Heizkostenverteiler und die Vergütung für deren Ablesung ist mangels Einigung unwirksam, wenn die Angaben im Vertrag die tatsächliche Hauptleistung, den Einbau von Heizkostenverteiler, um das Dreifache übersteigen. Eine solche Differenz ist mit einer ca-Angabe nicht zu erklären.

2. Eine Klausel, wonach die Grundlage einer künftigen Gebührenrechnung "die dann gültige Preisliste" ist, ist der Sache nach eine Preisänderungsvorbehaltsklausel, die unwirksam ist.

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