Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

4707 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2014

IMRRS 2014, 0013

AG Pinneberg, Urteil vom 17.10.2013 - 83 C 207/12

1. Aus dem vom Wohnungsvermieter zu beachtenden Grundsatz der Wirtschaftlichkeit folgt, dass der Vermieter grundsätzlich unberechtigte Forderungen eines Versorgungsunternehmens oder eines Dienstleisters jedenfalls dann nicht begleichen darf und unberechtigte Zahlungen - soweit rechtlich möglich - wieder zurück verlangen muss, wenn die Rechtslage hinreichend geklärt ist. Unterlässt der Vermieter dies, kann er Betriebskosten in dieser Höhe nicht auf die Mieter umlegen.*)

2. Dies gilt auch für Kosten, die ein Energieversorgungsunternehmen von dem Vermieter verlangt, nachdem er den Arbeitspreis aufgrund einer unwirksamen Preisanpassungsklausel einseitig erhöht hat, wenn der Vermieter hiergegen keinen Widerspruch erhebt, obwohl die Unwirksamkeit der Klausel für den juristisch nicht vorgebildeten Durchschnittsvermieter nahe liegt und das Risiko, in einem möglichen Prozess mit dem Versorger zu unterliegen, minimal ist.*)

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IMRRS 2014, 0008

LG Bonn, Urteil vom 25.07.2013 - 6 S 9/13

Die Rechtsfolge aus §§ 987, 990 Abs. 1 Satz 2 BGB ist auf Nutzungswertersatz bezogen auf den tatsächlichen Besitz beschränkt.*)2. Bei Teilbesitz an einem Gesamtobjekt schuldet der Besitzer keinen Nutzungswertersatz bezogen auf das Gesamtobjekt.*)

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IMRRS 2014, 0005

LG Berlin, Urteil vom 27.09.2013 - 63 S 127/13

1. Im Falle der Doppelvermietung kann nicht nur der Mieter selbst Ersatz nach § 536a Abs. 1 2. Alt. BGB verlangen, sondern bei gegebener Leistungsnähe und für den Vermieter erkennbarem Einbeziehungsinteresse auch der nichteheliche Lebensgefährte des Mieters.*)

2. § 284 BGB ist im Rahmen des § 536a Abs. 1 BGB anwendbar.*)

3. Aufwendungsersatz für frustrierte Aufwendungen (hier: Rücktrittskosten für eine Einbauküche) und Schadensersatz (hier: Kosten für die Anmietung einer weiteren Wohnung zusätzlich zur vom Mieter vor Anmietung der doppelt vermieteten Wohnung bewohnten Mietwohnung) schließen sich nicht gegenseitig aus, sofern mit ihnen nicht der identische Vermögensnachteil kompensiert wird.*)

4. Zum - verneinten - Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des geschädigten Mieters gemäß § 254 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Begleichung von Forderungen Dritter und bei der Anmietung einer Ersatzwohnung.*)

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Online seit 2013

IMRRS 2013, 2436

AG Offenbach, Beschluss vom 04.12.2013 - 37 C 180/13

Das unerlaubte Parken auf dem Gründstück stellt zumindest dann keine erhebliche, eine fristlose Kündigung rechtfertigende Vertragsverletzung des Mieters dar, wenn zuvor das Parken längere Zeit geduldet oder gestattet wurde.*)

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IMRRS 2013, 2431

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.12.2012 - 10 U 63/12

1. Die ohne Beachtung der Schriftform geschlossene Nachtragsvereinbarung (lediglich) über den Beitritt zweier weiterer Personen zum Mietvertrag, lässt die Bindung des bisherigen Mieters an die vereinbarte Befristung des formwirksamen Ausgangsmietvertrags unberührt.*)

2. Haben sich die Parteien über die Mitverpachtung des gesamten Inventars geeinigt, ist die Form des § 550 BGB auch ohne Beifügung einer Inventarliste gewahrt.*)

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IMRRS 2013, 2428

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 386/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2427

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 361/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2426

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 360/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2425

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 359/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2424

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 387/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

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IMRRS 2013, 2423

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 446/12

1. Je länger die zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsmaßnahmen sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen.

2. Die vorübergehende vollständige Räumung einzelner Zimmer, ein Zwischenumzug oder ein Ausweichen kommt ausnahmsweise nur in Betracht, wenn ganz besonders schwerwiegende Gründe für die Modernisierung sprechen.

3. Eine Modernisierungsmaßnahme verbunden mit einem 14-monatigen Auszug des Mieters ist für den Mieter nicht nur hart, sondern geht insbesondere vor dem Hintergrund der mit den angekündigten Maßnahmen verbundenen mehr als einjährigen Wohnungsaufgabe weit über das Maß des Erträglichen und Zumutbaren hinaus.

4. Haben die Allgemeinflächen im Verhältnis zur Nutzung der eigentlich gemieteten Räume, an denen ein ausschließliches Nutzungsrecht des Mieters besteht, eine deutlich untergeordnete Bedeutung, wirken sich Gebrauchseinschränkungen hier nur in entsprechend geringfügigen Umfang aus, so dass insbesondere bei lediglich optischen Beeinträchtigungen die Erheblichkeitsschwelle im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel nicht erreicht wird und aus diesem Grund eine Minderung nur in besonders gelagerten Fällen in Betracht kommt.

5. Dies kann der Fall sein bei einer Häufung der Mängel im unmittelbaren Eingangsbereich, deren Zusammenwirken und dem daraus folgenden prägenden Eindruck beim Betreten.

6. Der Mieter kann im Allgemeinen nicht davon ausgehen, dass der Vermieter ihm gegenüber dafür einstehen will, dass der bei Vertragsbeginn vorhandene Zustand während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses erhalten bleibt. Erforderlich ist jedenfalls, dass der Vermieter auf die Vorstellungen des Mieters in irgendeiner Form zustimmend reagiert und damit zu erkennen gibt, dass er diese Vorstellungen als vertragsgemäßen Zustand akzeptiert und hierfür für die Dauer des Vertrags auch einstehen will.

7. Es ist anerkannt, dass eine Mietminderung nicht gerechtfertigt ist, wenn schon bei Abschluss des Mietvertrags erkennbar ist, dass mit Bautätigkeiten in der weiteren räumlichen Umgebung des Mietobjekts gerechnet werden muss.

8. Bei vorhandenen Baulücken ist mit deren Schließung und damit einhergehenden Baumaßnahmen während der Mietzeit zu rechnen, auch wenn die Lücke gärtnerisch angelegt ist.

9. Bei Mietwohnung in der Berliner Innenstadt ist grundsätzlich mit Bauarbeiten größeren Umfangs und längerer Dauer zu rechnen.

IMRRS 2013, 2414

AG Ludwigsburg, Urteil vom 21.06.2013 - 5 C 625/13

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn der Erwerber zum Zeitpunkt des Zugangs noch nicht Eigentümer der Immobilie war und somit noch nicht als Vermieter in das Mietverhältnis eintreten konnte.

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IMRRS 2013, 2388

BGH, Urteil vom 26.09.2013 - IX ZR 3/13

Nach dem Tod des Schuldners richtet sich der Anspruch des Neugläubigers auf Ausgleich einer Nachlassverbindlichkeit gegen den Erben.*)

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IMRRS 2013, 2387

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.07.2013 - 10 U 52/13

1. Eine wirksame Betriebskostenabrechnung muss die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen enthalten.

2. Liegt der Abrechnung ein dreistufig differenzierender Flächenschlüssel zugrunde und ist der Gehalt der in der Rubrik "Gesamt Bemessung" eingestellten Beträge weder dort noch in den Anschreiben näher erläutert worden, ist die Abrechnung unwirksam.

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IMRRS 2013, 2367

AG Köpenick, Beschluss vom 09.10.2013 - 15 C 64/13

1. Die Mietsicherheiten dürfen gemäß § 551 BGB das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Mieten ohne Nebenkosten nicht übersteigen; dies gilt auch bei Stellung mehrerer Sicherheiten.

2. Etwas anderes gilt nur, wenn eine Bürgschaft unaufgefordert vom Mieter zusätzlich als Sicherheit geboten wird.

3. Dies ist nicht der Fall, wenn die Bürgschaft vom Bürgen zwar freiwillig geleistet wird, der Vermieter dies allerdings vom Bürgen auch gefordert hat (Abkehr von IMR 2013, 282).

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IMRRS 2013, 2364

AG Ludwigslust, Urteil vom 31.05.2013 - 5 C 324/13

1. Eine Versorgungssperre durch den Vermieter ist mangels der Anwendbarkeit von Besitzschutzvorschriften auch im Rahmen eines ungekündigten Wohnraummietverhältnisses nach vertragsrechtlichen Regelungen gemäß § 273 BGB zulässig (Fortführung von BGH, WuM 2009, 469).*)

2. Ein Verfügungsgrund für den Erlass einer auf Wiederaufnahme von Versorgungsleistungen gerichteten einstweiligen Verfügung zu Gunsten der Mieter besteht nicht, soweit diese die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts nach § 273 Abs. 3 BGB durch Sicherheitsleistung abwenden können.*)

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IMRRS 2013, 2358

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.03.2011 - 10 U 158/10

1. Zum Umfang der Bürgenhaftung, wenn die Bürgenerklärung integrierter Bestandteil des wirtschaftlichen Mietvertrages ist.*)

2. Wird das Mietverhältnis mit dem Hauptschuldner durch fristlose Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB wirksam beendet und einigen sich die Parteien über eine "Rücknahme" der Kündigungswirkungen, scheidet eine Fortsetzung des früheren Vertragsverhältnisses aus, kann der aufgelöste Vertrag ebenso wie eine hierfür erteilte Bürgschaft nicht wieder aufleben. Die Einigung der Parteien führt unter diesen Umständen zur Begründung eines neuen - nunmehr ungesicherten - Mietverhältnisses, wenn auch i. d. R. mit dem Inhalt des früheren.*)

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IMRRS 2013, 2354

BGH, Urteil vom 20.11.2013 - XII ZR 77/12

Allein die anlässlich einer Anhörung gemäß § 28 VwVfG erfolgte Mitteilung der Behörde an den Mieter, dass die beantragte Nutzungsänderung nicht genehmigungsfähig sei, vermag einen Mangel des Mietobjektes im Sinne des § 536 BGB nicht zu begründen und damit auch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht zu rechtfertigen; dem Mieter ist es grundsätzlich zuzumuten, eine Bescheidung seines Nutzungsänderungsantrages abzuwarten.*)

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IMRRS 2013, 2349

AG Köln, Urteil vom 18.06.2013 - 221 C 365/12

1. Die Nebenkostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der angefallenen Gesamtkosten enthalten, ferner die erforderlichen Angaben zum Verteilungsschlüssel, die Berechnung der anteiligen Kosten der Mieter und den Abzug der durch diese geleisteten Vorauszahlungen. Die muss klar und aus sich selbst heraus verständlich sein, so dass ein durchschnittlich gebildeter, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulter Mieter den Anspruch des Vermieters nachprüfen und gedanklich und rechnerisch nachvollziehen kann.

2. Eine Nebenkostenabrechnung, in der eine Wohnfläche zugrunde gelegt wurde, die so aus dem geltenden Mietvertrag nicht zu entnehmen ist, ist falsch.

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IMRRS 2013, 2345

BGH, Urteil vom 13.11.2013 - VIII ZR 413/12

Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist unzulässig, wenn ihr kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorausgegangen ist.*)

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IMRRS 2013, 2335

AG Erfurt, Urteil vom 14.08.2013 - 5 C (WEG) 51/12

Der Umstand, dass eine wohnungseigentumsrechtliche Jahresabrechnung nicht als mietvertragliche Nebenkostenabrechnung in Rechnung gestellt werden kann, führt zu keinem Schadensersatzanspruch des vermietenden Wohnungsgeigentümers gegen die Gemeinschaft.

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IMRRS 2013, 2334

AG München, Urteil vom 05.11.2013 - 422 C 17314/13

Das Anheften der für andere Personen lesbaren Schreiben an den Türen des Mietshauses sowie das Anbringen von Videokameras zur Überwachung der Mülltrennung im Eingangsbereich stellen eine Verletzung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts dar.

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IMRRS 2013, 2331

BGH, Urteil vom 22.10.2013 - II ZR 394/12

Ein Vermieter, der dem Mieter vor Insolvenzreife Räume überlassen hat, ist regelmäßig Altgläubiger und erleidet keinen Neugläubigerschaden infolge der Insolvenzverschleppung, weil er sich bei Insolvenzreife nicht von dem Mietvertrag hätte lösen können.*)

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IMRRS 2013, 2320

KG, Urteil vom 28.10.2013 - 8 U 181/12

1. Vereinbaren die Parteien in Abänderung des ursprünglichen Mietvertrags, die Miete statt wie bislang spätestens zum dritten Werktag zukünftig erst zum Ende des jeweiligen Monats zu zahlen, so ist diese Änderung des Mietvertrags wesentlich und bedarf der Schriftform des § 550 BGB.

2. Eine auf einen Schriftformmangel gestützte Kündigung des Mietverhältnisses ist nur in Ausnahmefällen treuwidrig. Die Tatsache allein, dass die Kündbarkeit einem der Vertragspartner "gelegen kommt", genügt indes nicht, den Einwand der Treuwidrigkeit zu begründen.

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IMRRS 2013, 2315

AG Saarbrücken, Urteil vom 01.03.2013 - 37 C 378/12

1. Umlagefähige Kosten sind nur diejenigen, die dem Vermieter als nachweisbarer laufender Aufwand entstanden sind. Pauschale Ansätze sind unzulässig. Der Vermieter kann daher nicht pauschal 120 Euro für die SAT-Anlage verlangen.

2. Eine von dem Vermieter gesetzte Zahlungsfrist von nur 11 Tagen ab Übergabe der Rechnung für die Zahlung der Nebenkosten ist zu kurz bemessen und kann keinen Anspruch auf Verzugszinsen mit sich bringen.

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IMRRS 2013, 2306

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 416/12

Der Mieter ist gemäß §§ 535, 241 Abs. 2, § 280 Abs. 1 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er eine in neutraler Dekoration übernommene Wohnung bei Mietende in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, der von vielen Mietinteressenten nicht akzeptiert wird.*)

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IMRRS 2013, 2303

AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 18.06.2013 - 409 C 169/12

Parabolantenne auf einem Betonfuß auf dem Balkon einer Mietwohnung ist zulässig.

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IMRRS 2013, 2289

LG Düsseldorf, Urteil vom 05.06.2013 - 23 S 246/12

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Wiederherstellung der im Zuge einer durchgeführten Wärmedämmung der Fassade abmontierten Außenrolläden und der Abluftöffnung für die Dunstabzugshaube, weil sein Interesse an einer funktionsfähigen Wärmedämmfassade das Interesse des Mieters an der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes überwiegt. Das liegt daran, dass die Wärmedämmung nur dann ihre bestimmungsgemäße Wirkung entfalten kann, wenn die Funktionalität nicht durch Öffnungen oder Beschädigungen durch erforderliche Befestigungen o.ä. unterbrochen wird.

2. Der Umstand, dass der Mieter aufgrund der Abwägung der widerstreitenden Interessen keinen Anspruch auf Wiederherstellung des vorherigen Zustandes hat, führt nicht dazu, dass er die Verschlechterung kompensationslos hinzunehmen hat. Er hat z.B. einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Anbringung von Innenjalousien.

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IMRRS 2013, 2278

LG Stuttgart, Urteil vom 20.11.2013 - 13 S 120/13

Wenn sich bei einem Verkauf von Wohnungen der Käufer gegenüber dem Verkäufer in einer "Sozialcharta" verpflichtet, Mieterhöhungen im Durchschnitt über alle betroffenen Wohnungen in Zukunft nur in einem bestimmten Umfang vorzunehmen, können sich die Mieter der verkauften Wohnungen bei Mieterhöhungen nicht selbst auf die Kappungsgrenze der Sozialcharta berufen, und es berührt nicht die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn die Vermieterin darin den einzelnen Mietern keine Auskunft über die Mieten aller anderen Wohnungen erteilt. Auch anhand der Grundsätze von Treu und Glauben lässt sich kein anderes Ergebnis ableiten, wenn in der Öffentlichkeit wegen einer mehrdeutig auslegbaren Medienerklärung der Eindruck entstanden sein sollte, die Mieter könnten sich insoweit selbst auf die Sozialcharta berufen, obwohl das Gegenteil von Verkäufer und Käufer ausdrücklich vereinbart wurde.*)

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IMRRS 2013, 2277

OLG Koblenz, Urteil vom 22.08.2013 - 1 U 1314/12

1. Die Schriftform eines Mietvertrags über einen festen Zeitraum ist gewahrt, wenn die Vertragsparteien eine die mietvertraglichen Regelungen abschließende Anlage zum Mietvertrag unterschrieben haben, der Mietvertrag einen eindeutigen Hinweis auf diese Anlage enthält und ersichtlich auch für beide Mietvertragsparteien ein einheitliches Vertragswerk vorgelegen hat.

2. Die Schriftformvorsorgeklausel "Den Mietparteien sind die besonderen gesetzlichen Schriftformerfordernisse der § 566 Satz 1, § 126 BGB bekannt. Sie verpflichten sich hiermit gegenseitig auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um dem gesetzlichen Schriftformerfordernis Genüge zu tun und den Mietvertrag nicht unter Berufung auf die Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform vorzeitig zu kündigen." ist wirksam.

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IMRRS 2013, 2274

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2013 - 24 U 136/12

1. Endet ein befristetes Mietverhältnis vorzeitig durch fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus vom Mieter zu vertretenden Umständen (hier wegen Zahlungsverzugs), hat der Mieter dem Vermieter grundsätzlich den Schaden zu ersetzen, der diesem in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgehenden Miete entsteht.

2. Im Rahmen des Schadensersatzanspruchs ist der Vermieter allerdings gemäß § 254 Abs. 2 BGB verpflichtet, sich um die anderweitige Vermietung zu bemühen. Die ein Mitverschulden des Vermieters begründenden Umständen hat der Mieter darzulegen und zu beweisen.

3. Auch bei der Vermietung von Gewerberaum ist innerhalb einer angemessenen Frist Abrechnung zu erteilen; die angemessene Frist endet in der Regel spätestens ein Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben oder der Vermieter eine verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat.

4. Eine zulässige Klageerweiterung in der Berufungsinstanz setzt ein zulässiges Rechtsmittel voraus. Nur wenn dieses eingelegt ist, kann die Klage um einen Anspruch erweitert werden, mit dem das erstinstanzliche Gericht nicht befasst war.

5. Die Kenntnis einschlägiger und gefestigter Rechtsprechung ist bei einer anwaltlich vertretenen Partei vorauszusetzen.

IMRRS 2013, 2266

BVerwG, Beschluss vom 18.06.2013 - 5 B 28.13

Eine "bedingt" für den Fall einer Außenputzerneuerung bestehende Fassadendämmungspflicht ist vom Vermieter nicht zu vertreten.

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IMRRS 2013, 2263

BGH, Urteil vom 06.11.2013 - VIII ZR 346/12

Zu den Anforderungen an das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels (Bestätigung des Senatsurteils vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12, IMR 2013, 49 = NJW 2013, 775).*)

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IMRRS 2013, 2258

AG Schöneberg, Urteil vom 29.01.2013 - 15 C 552/11

1. Ein Bad ohne überwiegend geflieste Wände, Küche ohne Spüle und Kochmöglichkeit sowie ein fehlender Waschmaschinenanschluss und unzureichende Elektroinstallation sind wohnwertmindernde Merkmale einer Mietwohnung.

2. Dagegen sind ein Einbauschrank und große Balkone wohnwerterhöhende Merkmale.

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IMRRS 2013, 2254

BGH, Urteil vom 13.11.2013 - XII ZR 142/12

Durch das Inkrafttreten des Preisklauselgesetzes am 14.09.2007 wurden Wertsicherungsklauseln, die bis dahin weder genehmigungsfrei noch genehmigt waren und für die bis dahin keine Genehmigung beantragt war, mit Wirkung für die Zukunft auflösend bedingt wirksam.*)

IMRRS 2013, 2252

AG Flensburg, Urteil vom 01.08.2013 - 64 C 12/13

Kann der Vermieter bei nicht konkret auf das Mietobjekt abgestimmten Pauschalverträgen für Winterdienst, Hausmeister und Gartenpflege keine Tätigkeitsnachweise vorlegen, so hat der Mieter einen Freistellungsanspruch.

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IMRRS 2013, 2251

AG Ahaus, Urteil vom 15.11.2012 - 15 C 33/12

1. Der Vermieter darf die Mietnebenkosten erst ab Beginn des Mietverhältnisses abrechnen, auch wenn die Mieter den Wohnungsschlüssel vorher bekommen haben.

2. Ein Kündigungsverzicht in den AGB, der einen Zeitraum von 4 Jahren - gerechnet vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bis zum Zeitpunkt, zu dem der Mieter den Vertrag erstmals beenden kann - überschreitet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist daher unwirksam.

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IMRRS 2013, 2245

BGH, Urteil vom 30.10.2013 - XII ZR 113/12

1. Dem Ersteher einer Wohnungseigentumseinheit steht das Sonderkündigungsrecht des § 57a ZVG gegenüber dem Mieter auch dann zu, wenn das versteigerte Wohnungseigentum Teil eines aus mehreren Wohnungseinheiten bestehenden und insgesamt für einen einheitlichen Zweck (hier: betreutes Wohnen) vermieteten Objekts ist.*)

2. Der Ersteher kann von einem Mieter, der die Eigentumswohnung im Rahmen einer gewerblichen Weitervermietung an einen Endmieter zu Wohnzwecken vermietet hat, trotz Wirksamkeit der auf § 57a ZVG beruhenden Kündigung nicht Räumung und Herausgabe verlangen, weil der Endmieter wegen § 565 BGB unbeschadet dieser Kündigung zu Besitz und Nutzung berechtigt bleibt.*)

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IMRRS 2013, 2243

AG Neukölln, Urteil vom 21.05.2013 - 8 C 304/12

Kennt der Mitnutzer einer Wohnung die Verpflichtung zur Räumung, so haftet er als bösgläubiger Mitbesitzer aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.

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IMRRS 2013, 2237

AG Köln, Urteil vom 01.03.2013 - 208 C 99/09

Der Mieter ist darlegungs- und beweispflichtig, wenn es um die Feststellung eines Mietmangels geht, der auf die Rohrinnensanierung mit Epoxidharz und den damit einhergehenden Trinkwasserverunreinigungen zurückzuführen sein soll.

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IMRRS 2013, 2221

OLG München, Urteil vom 25.01.2013 - 10 U 2974/12

Das Mitverschulden einer verunfallten Person ersetzt die Haftung der Verkehrssicherungspflichtigen vollständig dann, wenn im Treppenhaus der deutlich wahrnehmbare Geruch von Putzmitteln und der feuchte Bodenbelag den Rückschluss auf die Rutschgefahr ohne eines eigens angebrachten "Warnschildes" zu lassen.

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IMRRS 2013, 2217

LG Gießen, Urteil vom 21.11.2012 - 1 S 208/12

1. Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

2. Eine Rückgabe liegt dann nicht vor, wenn infolge des Zurücklassens von Einrichtungen und/oder Gegenständen nur eine unzulässige Teilräumung gegeben ist. Teilleistungen sind unzulässig mit der Folge, dass dem Vermieter die gesamte Mietsache vorenthalten. Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann allerdings im Einzelfall anzunehmen sein, dass der Mieter seine Räumungspflicht erfüllt hat.

3. Hinterlässt der Mieter eine Waschmaschine und eine Einbauküche in der Mietwohnung, hat er die Wohnung nicht wirksam geräumt. Zwar handelt es sich dabei nur um wenige Gegenstände. Allerdings sind diese nicht mehr mit einem nur unerheblichen Aufwand an Mühe, Transport und Kosten zu entfernen. Der Vermieter kann damit für den gesamten Zeitraum bis zur kompletten Räumung die Zahlung der vereinbarten Miete als Nutzungsentschädigung verlangen.

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IMRRS 2013, 2210

BGH, Urteil vom 09.10.2013 - VIII ZR 22/13

Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen einer Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht.*)

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IMRRS 2013, 2209

BGH, Urteil vom 23.10.2013 - VIII ZR 402/12

Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.*)

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IMRRS 2013, 2199

LG Berlin, Urteil vom 22.08.2013 - 67 S 121/12

1. Die beabsichtigte Nutzung einer Wohnung als Zweitwohnung, nur um gelegentliche Besuche bei der unehelichen Tochter in einer anderen Stadt zu ermöglichen, stellt ein hinreichendes berechtigtes Interesse dar, um die Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen.

2. Der Annahme einer Härte wegen starker sozialer Bindung an das Wohnumfeld aufgrund langer Mietdauer steht es entgegen, wenn sich der Mieter nicht vergeblich um Ersatzwohnraum im vertrauten Wohnumfeld bemüht hat.

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IMRRS 2013, 2179

OLG Braunschweig, Beschluss vom 12.03.2013 - 2 W 14/13

Auf die Unterwerfungserklärung nach §§ 800 Abs. 1, 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO ist § 185 Abs. 2, Satz 1, Var. 1 BGB entsprechend anzuwenden.*)

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IMRRS 2013, 2177

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.10.2013 - 2 U 168/12

1. Eine Urkunde, die ausdrücklich als "Entwurf" bezeichnet ist, steht der Annahme eines bindenden Pachtvertrages entgegen.

2. Eine notarielle Vereinbarung kann rechtliche Grundlage für eine zwischenzeitliche Nutzung eines Grundstücks nach Ende des alten Erbbaurechts bis zum Zeitpunkt eines neuen Nutzungsvertrages mit dem Eigentümer sein.

3. Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts setzt voraus, dass die Leistung noch zurückbehalten werden kann. Nach einer Zwangsräumung kann kein Zurückbehaltungsrecht mehr ausgeübt werden.

4. Die über die gesetzlichen Rechtsanwaltsgebühren hinausgehenden Anwaltskosten für außergerichtliche Tätigkeit, die auf einer Zeithonorarvereinbarung beruhen, sind nicht erstattungsfähig.

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IMRRS 2013, 2176

LG Berlin, Beschluss vom 21.03.2013 - 18 T 45/13

Die Durchsetzung des Kautionsrückzahlungsanspruchs des Mieters nach Mietvertragsende kann nur im ordentlichen Rechtsweg erfolgen. Für eine einstweilige Verfügung fehlt es an einem Verfügungsgrund.

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IMRRS 2013, 2171

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 06.09.2013 - 2-11 S 183/13

1. Die Geltendmachung von Mietforderungen im Urkundenprozess ist statthaft.

2. Für die Geltendmachung von Mietforderungen reicht es aus, wenn der Vermieter den Mietvertrag vorlegt. Die Voraussetzungen für eine Mietminderung müssen dagegen die Mieter beweisen.

3. Die Rechnung einer Fachfirma für Schädlingsbekämpfung allein kann die Voraussetzungen für eine Mietminderung wegen Schädlingsbefalls nicht beweisen.

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IMRRS 2013, 2170

LG Berlin, Urteil vom 26.02.2013 - 63 S 199/12

1. Treffen eine individuell vereinbarte Anfangsrenovierungsklausel und eine Überwälzungsklausel für Schönheitsreparaturen für den Mieter zusammen, so ist letztere aufgrund des Summierungseffekts unwirksam.

2. Auf der Grundlage einer unwirksamen Klausel des Mietvertrages durchgeführte Schönheitsreparaturen sind bei mangelhafter Durchführung nicht schadensersatzfähig.

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