Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2013, 2457

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06.08.2013 - 5 C 366/12

1. Eine finanzielle Härte kann nicht an einer festen prozentualen Grenze des Anteils der Monatsmiete am monatlichen Einkommen festgemacht werden, vielmehr sind die individuellen Verhältnisse des Mieters zu berücksichtigen. Dem Mieter soll nach Abzug der Miete jedenfalls ein Einkommen verbleiben, mit dem er an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann. Die Grenze der Zumutbarkeit ist jedoch nicht erst dort zu ziehen, wo der Mieter mit seinem verbleibenden Einkommen nur noch sein Existenzminimum bestreiten kann.

2. Es kommt für das Vorliegen einer finanziellen Härte auf die Einkommensverhältnisse des Mieters an und nicht darauf, ob sich ein Dritter verpflichtet hat, für entstehende Mietrückstände aufzukommen, eine Mietbürgschaft ist also unbeachtlich.

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IMRRS 2014, 0578

OLG Brandenburg, Urteil vom 01.04.2014 - 3 U 168/10

1. Das Vorbehaltslose Zahlen eines erhöhten Pachtzinses durch den Pächter kann zwar als eine nachträgliche Genehmigung einer Vertragsänderung angesehen werden. Dies gilt jedoch nicht, wenn die Zahlung durch einen Dritten - am Vertrag Unbeteiligten - erfolgt, auch wenn der Pächter Kenntnis davon hat.

2. Die Übertragung sämtlicher Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf einen Erwerber kann auch die Ermächtigung zur Ausübung des Kündigungsrechts beinhalten.

3. Es ist rechtsmissbräuchlich, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hat, den - weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. Nutzungsvertrag - unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zur Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert hat, kündigt.

4. Ein Mieter hat gegenüber seinem Untermieter Anspruch auf die Miete, bzw. Nutzungsentschädigung, solange er selbst aufgrund des Nutzungsvertrages zur Nutzung des Objektes berechtigt war. Dies gilt auch dann, wenn zwischenzeitlich der Untermieter Eigentümer des Grundstücks geworden ist.

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IMRRS 2013, 2449

LG Berlin, Beschluss vom 01.03.2013 - 67 S 340/12

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

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IMRRS 2013, 2448

LG Berlin, Urteil vom 11.07.2013 - 67 S 117/13

1. Ein formell rechtmäßiges Mieterhöhungsverlangen muss Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet.

2. Ein Erhöhungsverlangen ist materiell unbegründet, wenn die Miete nicht hinter der ortsüblichen Vergleichsmiete zurückbleibt.

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IMRRS 2014, 0576

BGH, Urteil vom 19.03.2014 - VIII ZR 203/13

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558a BGB zu stellen. Die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt nicht davon ab, dass die Ermächtigung offen gelegt wurde.*)

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IMRRS 2014, 0572

BGH, Beschluss vom 22.01.2014 - VIII ZR 135/13

Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet. Unter welchen Umständen diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss unter Berücksichtigung der beiderseitigen Parteiinteressen wertend ermittelt werden.

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IMRRS 2013, 2447

LG Berlin, Urteil vom 20.11.2013 - 65 S 152/13

Der Mieter darf den Vermieter an seinem Versehen nicht festhalten, wenn ihm bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Fehler unterlaufen ist, der für den Mieter auf den ersten Blick erkennbar ist und den er kurz nach Ablauf der Abrechnungsfrist korrigiert hat.

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IMRRS 2013, 2445

LG Berlin, Urteil vom 19.07.2013 - 63 S 362/11

1. Sind in einer im Jahr 2002 angemieteten Wohnung drei Stromkreise vorhanden - je einer für Herd und Durchlauferhitzer sowie ein dritter, an dem gleichzeitig eine Waschmaschine und ein Staubsauger mit höchstens 1.250 W betrieben werden können - entspricht dies dem Mindeststandard und stellt damit keinen Mietmangel dar.

2. Ist die gleichzeitige Nutzung aller vier Kochplatten eines Herds sowie des Backofens auf maximaler Leistungsstufe nicht möglich, ist dies zwar eine Nutzungseinschränkung, es liegt aber keine unter dem Mindeststandard liegende, unzumutbare Ausstattung vor. Das ist vor allem dann der Fall, wenn die Unzulänglichkeit erst offensichtlich wird, wenn der Mieter selbst einen leistungsstärkeren Herd anschafft und der vorher vorhandene Herd dem Mindeststandard genügte.

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IMRRS 2013, 2444

AG Köpenick, Urteil vom 17.09.2013 - 14 C 16/13

1. Um eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zu rechtfertigen ist es nötig, dass der Vermieter die Wohnung zur Vermeidung von anderweitigen Nachteilen braucht. Lediglich der Wunsch und Wille, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen genügt dagegen nicht.

2. Eine 18 Jahre junge Person, die über kein eigenes Einkommen verfügt und noch nicht einmal in Ausbildung steht, benötigt regelmäßig zu ihrer Lebensführung keine Wohnung von über 100 qm zuzüglich Terrasse und Garten, weil sie keinerlei Verpflichtungen hat, die diesen Wohnbereich erfordern.

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IMRRS 2013, 2443

AG Hannover, Urteil vom 06.11.2013 - 502 C 7971/13

1. Es ist für den berechtigen Besitz eines Kellerraums unerheblich, ob dieser in dem schriftlichen Mietvertrag aufgeführt war, sofern ihn der Hausmeister dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses zur Nutzung zugewiesen hatte.

2. Allein die Tatsache, dass ein Kellerraum nicht mehr durch ein Vorhängeschloss des Mieters gesichert ist, rechtfertigt nicht die Annahme, der Besitz sei aufgegeben worden und der Vermieter sei zur Inbesitznahme berechtigt, schließlich kann die Sicherung auch versehentlich unterbleiben.

3. Ein an der Kellertür angebrachter Zettel mit dem Hinweis, der Mieter solle sich beim Hausmeister melden, reicht nicht als Benachrichtigung für eine bevorstehende Räumung des Kellers aus.

4. Der Vermieter muss bei Inbesitznahme durch verbotene Eigenmacht die Interessen des Mieters wahren, in dem er ein hinsichtlich des Wertes der verwahrten Gegenstände aussagekräftiges Verzeichnis aufstellt. Unterbleibt dies gehen die Wertschätzungen zu seinen Lasten.

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IMRRS 2014, 0567

OLG Celle, Beschluss vom 03.01.2014 - 2 U 164/13

1. Eine Vertragsstrafenklausel kann auch stillschweigend das gesetzliche Leitbild - als selbstverständlich - voraussetzen.

2. Die vertragliche Abrede eines Vertragsstrafenversprechens, das die Zahlung einer täglichen Summe ohne Obergrenze vorsieht, verstößt im Fall der Nichtüberlassung einer (erst noch zu errichtenden) Gewerbeimmobilie nicht gegen § 307 Abs. 1 BGB.

3. Eine Grenze der Vertragsstrafe ergibt sich daraus, dass irgendwann eine zeitliche Grenze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Vertragsstrafe als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB erweisen wird. Dies ist aber bei einem Zeitraum von sieben Monaten ersichtlich noch nicht der Fall.

3. Das Verhältnis der Vertragsstrafe von 200,00 Euro/Tag ist nicht als unangemessen anzusehen, wenn die Vertragsstrafe 75% des vereinbarten täglichen Mietzinses ausmacht.

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IMRRS 2013, 2442

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 09.07.2013 - 925 C 9/13

1. Zwar mag es für Personen, die mit der Nutzung des Internets aufgewachsen sind, eine Normalität sein, Fernsehen über das Internet zu empfangen, aber Personen aus einer Generation, in der Internetfernsehen keine Normalität war, ist es nicht zuzumuten, über das Internet Fernsehprogramme zu empfangen.

2. Also ist das Anbringen einer Parabolantenne für den Fernsehempfang zu dulden, selbst wenn dies laut Mietvertrag ausgeschlossen wurde.

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IMRRS 2014, 0565

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - VIII ZR 147/13

Zur Duldung einer Modernisierungsmaßnahme nach § 554 BGB a.F. bei Vereinbarung einer Indexmiete gemäß § 557b BGB.*)

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IMRRS 2014, 0563

BGH, Urteil vom 12.03.2014 - XII ZR 108/13

Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem "bezugsfertigen Zustand" zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.*)

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IMRRS 2013, 2441

LG Berlin, Beschluss vom 16.07.2013 - 67 S 232/13

Hält der Mieter eine Person, die vom Vermieter mit der Überwachung von Sanierungsarbeiten beauftragt worden ist, gegen deren Willen in seiner Wohnung fest, so ist der Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung berechtigt. Das Festhalten in der Wohnung stellt einen so schweren und nachhaltigen Eingriff in die Freiheit dieser Person dar, dass dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, das Mietverhältnis fortzusetzen. Es spielt keinerlei Rolle, ob der Mieter die Person berührt hat.

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IMRRS 2014, 0551

OLG Jena, Urteil vom 30.09.2013 - 5 U 890/11

Bei Übergabe des Mietobjekts in 11/1999 und späterem Abschluss eines neuen Mietvertrags (2002) muss zur Erfüllung der Schriftform durch Auslegung eindeutig zu ermitteln sein, welches Datum (in 1999 oder 2002) den Vertragsbeginn darstellen soll.*)

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IMRRS 2014, 0545

LG München I, Urteil vom 11.09.2013 - 27 O 28133/12

1. Ist eine Person bereits nicht mehr als Geschäftsführer tätig, führt aber die gesamten vertraglichen Verhandlungen einschließlich des Abschlusses des Mietvertrages als auch der Aufhebungsvereinbarung und wird dies durch Umsetzung des Mietverhältnisses gebilligt, entsteht der Rechtsschein einer Vertretungsvollmacht.

2. Die Rückzahlung der Kaution ist an den Mieter zu erbringen, egal wer die Kaution geleistet hat.

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IMRRS 2014, 0537

OLG Saarbrücken, Urteil vom 19.03.2014 - 2 U 16/13

1. Zu den Voraussetzungen einer fristgemäßen Berufungsbegründung durch Einreichung eines Computerfaxes.*)

2. Zum Mieterwechsel nach sog. Asset-Deal.*)

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IMRRS 2014, 0533

AG Charlottenburg, Urteil vom 10.03.2014 - 237 C 375/13

1. Allein die Behauptung, die schweren Erkrankungen seien auf jahrelange Asbestbelastung zurückzuführen, rechtfertigt keine Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vermieter.

2. Fest gebundene Asbestplatten haben bei vertragsgemäßer Nutzung der Mietsache keine Belastung der Raumluft zur Folge.

3. Regelmäßig entsteht erst bei unsachgemäßer Entfernung von asbesthaltigen Fußbodenplatten die Gefahr, dass sich ungebundene Asbestfasern lösen und in die Atemluft gelangen.

4. Der Mieter muss eine konkrete Gesundheitsgefährdung in Form gelöster Fasern schlüssig darlegen, um zur Mietminderung berechtigt zu sein, wenn in der Wohnung asbesthaltige Fußbodenplatten verlegt sind. Dies gilt entsprechend, wenn Schmerzensgeld wegen Verletzung des Körpers oder der Gesundheit gefordert wird.

5. Der Vermieter muss den Mieter nicht darüber aufklären, dass asbesthaltige Fußbodenplatten verbaut sind. Denn Wohnungsmieter sind im Rahmen ihres Mietgebrauchs nicht zu mechanischen Einwirkungen auf überlassene Fußböden berechtigt, so dass der Vermieter wegen der Beschaffenheit der Bodenplatten mit fest gebundenem Asbest nicht befürchten muss, es könnte durch Bearbeitung von Fußböden zu Gesundheitsgefahren der Mieter kommen.

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IMRRS 2014, 0511

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.02.2014 - 3 U 154/11

1. Ob eine erhebliche Gefährdung der Gesundheit vorliegt, ist nach dem jeweils aktuellen Erkenntnisstand allein anhand objektiver Maßstäbe zu beurteilen. Es bedarf der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete, d.h. naheliegende, Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Es ist nicht ausreichend, lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen.

2. Die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund ist ausgeschlossen, wenn der Mieter trotzt Kenntnis der Mängel der Mietsache den bestehenden Mietvertrag vorbehaltslos verlängert.

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IMRRS 2014, 0490

LG Berlin, Beschluss vom 13.12.2012 - 67 S 340/12

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam, wenn in ihr die Erhöhung berechnet und erläutert ist. Der Berechnung der Kostenmiete ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder ein Auszug daraus beizufügen, der die Höhe der laufenden Aufwendungen erkennen lässt.

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IMRRS 2014, 0480

LG Freiburg, Urteil vom 07.01.2014 - 12 O 133/13

Die Zahlung auf die Miete für ein Grundstück, welches ein Gesellschafter oder eine einem Gesellschafter gleichzustellende Person an die Gesellschaft vermietet hat, stellt nicht per se eine Befriedigung einer gleichgestellten Forderung im Sinne von § 135 Abs. 1 InsO dar.*)

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IMRRS 2014, 0476

BGH, Urteil vom 12.02.2014 - XII ZR 76/13

Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 151, 53 = NJW 2002, 2383).*)

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IMRRS 2014, 0475

BGH, Urteil vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13

1. Es begegnet keinen rechtlichen Bedenken, wenn die Vertragsparteien bei der Gewerberaummiete in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbaren, dass der Vermieter im Anschluss an Nebenkostenabrechnungen die Höhe der Nebenkostenvorauszahlungen durch einseitige Erklärung anpassen darf (im Anschluss an Senatsurteil vom 26.09.2012 - XII ZR 112/10, NJW 2013, 41).*)

2. Die Ausübung dieses Anpassungsrechts unterliegt nicht dem Schriftformerfordernis des § 550 Satz 1 BGB, so dass sie nicht dazu führen kann, dass ein wirksam auf längere Zeit als ein Jahr geschlossener Mietvertrag über Gewerberaum ab der Anpassung der Vorauszahlungshöhe wegen Verstoßes gegen § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit gilt.*)

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IMRRS 2014, 1708

BGH, Beschluss vom 12.02.2014 - XII ZR 92/13

Hat der Mieter im ersten Rechtszug konkret Mängel dargelegt, darf das Berufungsgericht ergänzendes Vorbringen dazu nicht zurückweisen, wenn die erste Instanz den Mieter nicht darauf hingewiesen hat, dass es seinen Vortrag für unsubstantiiert halte.

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IMRRS 2014, 0461

LG München I, Urteil vom 19.02.2014 - 15 S 4624/13

1. Das Anbringen einer Parabolantenne stellt eine einmalige Verletzungshandlung dar und es handelt sich somit nicht um eine Dauerhandlung.

2. Der Beseitigungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB unterliegt grundsätzlich der Verjährung und diese beginnt mit dem Beginn der Beeinträchtigung durch Anbringung der Parabolantenne.

3. Auch der vertragliche Unterlassungsanspruch aus § 541 BGB verjährt nach drei Jahren und die Verjährung beginnt ebenfalls mit der Anbringung der Parabolantenne.

4. Es besteht allerdings keine Pflicht des Vermieters, die vom Mieter angebrachte Parabolantenne dauerhaft zu dulden und es ergibt sich deshalb ein Recht des Vermieters zur Beseitigung der Antenne auf eigene Kosten aus § 903 BGB, wenn der Mieter über das Breitbandkabel ausreichende Möglichkeiten zum Empfang ausländischer Sender in seiner Heimatsprache hat.

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IMRRS 2014, 0454

LG München I, Urteil vom 08.01.2014 - 14 S 25592/13

Für die Anwendung der Kappungsgrenzensenkungsverordnung für das Gebiet der Landeshauptstadt München kommt es maßgeblich auf den Zugang und nicht auf den Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens an. Ist das Mieterhöhungsverlangen vor dem 15.5.2013 zugegangen, kann der Vermieter die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB von 20 % ausschöpfen.*)

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IMRRS 2014, 0444

LG Berlin, Urteil vom 02.07.2013 - 63 S 467/12

Nach Kündigung des Mietverhältnisses hat auch der gutgläubige Mitbesitzer, der nicht Partei des Mietvertrages ist, im Falle der unentgeltlichen Besitzüberlassung dem Vermieter - neben dem gemäß § 546a Abs. 1 BGB auf Nutzungsentschädigung haftenden Mieter - bis zur Räumung und Herausgabe der Mietsache gemäß § 988 BGB Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwertes zu leisten.*)

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IMRRS 2014, 0425

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 27.02.2014 - 923 C 181/13

1. Werden sämtliche noch offene Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis aus den Erlösen der Pfand-Versteigerungen befriedigt, ist das Pfandrecht des Vermieters erloschen und er ist zur Rückgabe der verbliebenen Pfandsachen an den Mieter verpflichtet. Ist der Mieter verstorben, obliegt die Sicherung und Verwaltung des Nachlasses, insbesondere die Inbesitznahme des Nachlasses, den Erben, bzw. dem Nachlasspfleger.

2. Holen die Erben, bzw. der Nachlasspfleger die Sachen des verstorbenen Mieters nicht ab, befinden sie sich in Annahmeverzug. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Sachen in einen Keller zwischenlagert. Der Vermieter ist zur öffentlichen Versteigerung der Sachen am Leistungsort im Wege des Selbsthilfeverkaufs berechtigt.

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IMRRS 2014, 0423

BGH, Beschluss vom 13.02.2014 - III ZR 250/13

1. Unter den Kündigungstatbestand des § 9 Abs. 1 Nr. 5 BKleingG fallen auch alte, nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG a.F. übergeleitete Bebauungspläne.*)

2. Für den Kündigungsgrund nach § 9 Abs. 1 Nr. 5 Halbsatz 1 BKleingG hat der Verpächter darzulegen und gegebenenfalls nachzuweisen, dass erkennbare Vorbereitungen für die alsbaldige Inangriffnahme des Bauvorhabens getroffen worden sind und die im Bebauungsplan festgesetzte andere Nutzung konkret bevorsteht.*)

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IMRRS 2014, 0412

LG Berlin, Urteil vom 26.09.2013 - 67 S 251/13

1. Ein Ausschluss der Minderung kommt in Betracht, wenn bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses konkrete Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft vorgelegen haben, wie bei einer Lage in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet oder bei baufälligen Gebäuden, erneuerungsbedürftigen Fassaden oder bei nahe gelegenen Baulücken. Es reicht hierfür jedoch nicht aus, wenn einzelne Gebäude in der Nähe und auch das Haus, in welchem sich die Mietwohnung befindet, im Zeitpunkt des Einzugs frisch saniert waren.

2. Sind beim Vertragsschluss keine Anhaltspunkte für bevorstehende Bauarbeiten in unmittelbarer Nähe vorhanden, kann der Mieter die Miete entsprechend kürzen, wenn in einem Nachbargebäude Entkernungsarbeiten stattfinden, die zu einer das übliche Maß deutlich übersteigenden Zunahme der Lärm- und Schmutzemissionen führen.

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IMRRS 2014, 0406

LG Berlin, Urteil vom 17.10.2013 - 67 S 164/13

1. Der Mieter hat Anspruch auf die Einzelverbrauchsdaten, damit er prüfen kann, ob sie richtig addiert sind bzw. ob sie vom Gesamtverbrauch in einem nicht mehr hinzunehmenden Maße abweichen.

2. Gewährt der Vermieter nicht oder nicht hinreichend Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Unterlagen, so dass die Überprüfung der Abrechnung letztlich nicht möglich ist, so steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Nachforderung und den Betriebskostenvorauszahlungen zu. Das führt zum Hinausschieben der Fälligkeit der Nachforderung des Vermieters.

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IMRRS 2014, 0405

LG Berlin, Urteil vom 04.10.2013 - 63 S 421/12

Begleicht der Mieter wenige Tage nach Zugang der Kündigung den rückständigen Betrag vollständig, ist die Kündigung unwirksam. Dies gilt umso mehr, wenn das Mietverhältnis über 20 Jahre dauerte und sich der Mieter bis zu diesem Zeitpunkt in Hinblick auf seine Zahlungsverpflichtungen stets vertragstreu verhalten hat.

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IMRRS 2014, 0404

LG Berlin, Urteil vom 15.10.2013 - 63 S 268/13

Umfasst eine Modernisierungsmaßnahme mehrere Einzelmaßnahmen, muss eine entsprechende Aufschlüsselung der Modernisierungsumlage im Ankündigungsschreiben erfolgen. Es reicht nicht aus, wenn die voraussichtliche Mieterhöhung in der Modernisierungsankündigung als ein Pauschalbetrag angegeben wird.

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IMRRS 2014, 0402

OLG Düsseldorf, Urteil vom 21.11.2013 - 10 U 49/13

1. Steht auf der Vermieterseite eine Personenmehrheit und wird der Vertrag nicht von allen Mitgliedern unterzeichnet, sondern nur von einem "Vertreter", muss zu der vorhandenen Unterschrift deutlich zum Ausdruck gebracht werden, ob der Vertrag auch in Vertretung der Personenmehrheit unterzeichnet wurde oder ob es noch weiterer Unterschriften bedarf. Das ist nicht der Fall, wenn die Tatsache der Vertretung durch die unterzeichnende Person aufgrund anderer - auch außervertraglicher - Umstände hinreichend bestimmbar ist.

2. Steht in der Vertragsurkunde, dass der Mietvertrag auf Vermieterseite von der "Grundstücksgemeinschaft N.- K. vertreten durch Herrn O. K. ..." geschlossen ist, ist daraus eindeutig zu entnehmen, dass "Herr O. K." als Vertreter der Vermieterseite aufgetreten ist.

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IMRRS 2014, 0376

LG Karlsruhe, Beschluss vom 29.01.2014 - 9 S 258/13

1. Verhält sich ein Mieter - oder dessen Mitbewohner - nach einer Kündigung wegen nachhaltiger Hausfriedensstörung über einen Zeitraum von anderthalb Jahren wohl, so kann dem Festhalten des Vermieters am auf die Kündigung gestützten Räumungsanspruch der Einwand rechtsmissbräuchlichen Verhaltens erfolgreich entgegengehalten werden. Dies gilt auch dann, wenn der "Störenfried", dessen Verhalten der Kündigung zu Grunde lag, in der Wohnung verbleibt.

2. Wird der Rechtsstreit nach zulässiger Berufungseinlegung von beiden Parteien übereinstimmend für erledigt erklärt, muss das Berufungsgericht eine Entscheidung über die Kosten treffen. Dabei kommt es auf den ohne Erledigung zu erwartenden Verfahrensausgang an, wobei eine summarische Prüfung der Erfolgsaussichten genügt.

3. Verbleibt es nach der summarischen Prüfung beider Instanzen insgesamt bei offenen Erfolgsaussichten, sind die Kosten beider Instanzen gegeneinander aufzuheben.

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IMRRS 2014, 0377

LG Karlsruhe, Urteil vom 08.01.2014 - 9 S 294/13

Der Verteilerschlüssel "ME-Ant" in einer Betriebskostenabrechnung ist für einen durchschnittlichen und juristisch nicht vorgebildeten Mieter verständlich und nachvollziehbar. Dies gilt insbesondere dann, wenn im Mietvertrag als möglicher Verteilerschlüssel auch "Miteigentumsanteile" genannt sind.

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IMRRS 2014, 0375

AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.11.2013 - 3 C 1475/13

1. Steht auf Vermieterseite eine Personenmehrheit, muss das Erhöhungsverlangen von allen abgegeben werden, da eine nachträgliche Genehmigung ausscheidet.

2. Der Vermieter muss bei der Heranziehung eines Mietspiegels, der mit Spannen und Merkmalen arbeitet, die Merkmale, die nach seiner Ansicht gegeben sind und einen Auf- oder Abschlag rechtfertigen, exakt bezeichnen, damit der Mieter dies überprüfen kann und der Vermieter diese nicht später auswechselt.

3. Der Bezug auf einen Mietspiegel einer nahe liegenden Gemeinde ist unzulässig, wenn für das Gemeindegebiet, in der die streitgegenständliche Wohnung liegt, ein eigener Mietspiegel existiert.

4. Der Mietspiegel wird grundsätzlich alle zwei Jahre fortgeschrieben. Ist das ausnahmsweise nicht der Fall, darf der Vermieter trotzdem keinen Zuschlag zu den Werten des alten hinzurechnen. Vielmehr bleibt der alte weiterhin gültig.

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IMRRS 2014, 0350

LG Neubrandenburg, Beschluss vom 27.03.2013 - 1 S 75/12

Die Darlegungs- und Beweislast einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots wegen überhöhter Heizkosten trifft nach den allgemeinen Grundsätzen den Mieter. Es gelten jedoch einschränkend die Grundsätze der sekundären Darlegungslast, bei der der an sich Darlegungsbelastete außerhalb des für seinen Anspruch erheblichen Geschehensablaufs steht, der Gegner (hier: Vermieter) aber alle erheblichen Tatsachen kennt und ihm nähere Angaben zumutbar sind.

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IMRRS 2014, 0347

AG Schöneberg, Urteil vom 10.09.2013 - 3 C 95/13

1. Der Vermieter darf dem Mieter während des Laufes des Mietvertrages keine bestimmte Farbnutzung auferlegen. Vielmehr folgt aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht, dass ein Mieter die Farbe grundsätzlich frei bestimmen kann.

2. Dem Vermieter steht es frei, für den Zeitpunkt der Rückgabe eine eingeschränkte Farbauswahl zu vereinbaren. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, stellt eine "ungewöhnliche" oder "extravagante" Farbwahl keine Vertragsverletzung dar.

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IMRRS 2014, 0367

BGH, Urteil vom 22.01.2014 - XII ZR 68/10

Eine sogenannte mietvertragliche Schriftformheilungsklausel hindert den Grundstückserwerber für sich genommen nicht, einen Mietvertrag, in den er nach § 566 Abs. 1 BGB eingetreten ist, unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne zuvor von dem Mieter eine Heilung des Mangels verlangt zu haben.*)

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IMRRS 2014, 0333

LG Hamburg, Urteil vom 22.08.2013 - 307 S 25/13

1. Eine (bedingte) Mieterhöhung für den Fall der Unwirksamkeit einer (früheren) Kündigung ist jedenfalls dann zulässig, wenn vor Entscheidung über die Mieterhöhung die Unwirksamkeit der Kündigung feststeht und damit die "Bedingung" weggefallen ist (Abgrenzung zu LG Hamburg, ZMR 2005, 367 - ZK7 - vgl LG Hamburg, ZMR 2010, 363 - ZK11-).*)

2. Ein Anspruch auf Freigabe hinterlegten Geldes ist einem Zahlungsanspruch gleichartig und zur Aufrechnung geeignet.*)

3. Die gerichtlich ersetzte Bewilligungserklärung zur Freigabe des Hinterlegungsbetrags gilt erst mit Ablauf der Revisionsfrist als abgegeben; vorher kann mit diesem Anspruch nicht gegen eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung aufgerechnet werden.*)

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IMRRS 2014, 0335

AG Gelsenkirchen, Urteil vom 25.06.2013 - 3b C 333/12

1. Die Müllgebühren können auf die Mieter umgelegt werden. Hat der Vermieter einen Müllcontainer von 1.100 Litern aufgestellt, obwohl ein Müllgefäß mit 240 Litern ausreicht, kann er die Mehrkosten nicht auf die Mieter umlegen.

2. Kosten für Gartenpflege und Glasversicherung können auf die Mieter umgelegt werden, wenn das im Vertrag wirksam festgelegt wurde und die Rechnungen im Übrigen nachvollziehbar und die Leistungen wirtschaftlich sinnvoll sind.

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IMRRS 2014, 0330

AG Soest, Urteil vom 06.02.2013 - 12 C 280/12

1. Die Kosten für die Feuerstättenbescheide sind laufende öffentliche Lasten des Grundstücks.

2. Die Umlage der Abwasserkosten hat nach dem unterschiedlichen Verbrauch zu erfolgen. Dies muss aber dem Vermieter zumutbar sein. Es ist ihm jedoch nicht zuzumuten, mit der Abrechnung so lange zu warten, bis sämtliche Mieter ihre Abrechnungen eingereicht haben.

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IMRRS 2014, 0328

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.10.2013 - 2 Ss-OWi 470/12

1. Werden die Mieten durch den Träger der Sozialhilfe übernommen, steht dies für sich genommen noch nicht der Anwendung des § 5 WiStG entgegen. Allerdings kann in diesem Fall - in Ermangelung einer persönlichen Belastung - eine "Ausnutzung" des Mieters zweifelhaft sein.*)

2. Zur Frage, wann eine "Ausnutzung" des Mieters bei öffentlich-rechtlicher Kostenübernahme in Betracht kommt.*)

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IMRRS 2014, 0310

LG Berlin, Urteil vom 13.11.2013 - 18 S 99/13

1. Die Schaffung jeweils eines weiteren Balkons für in dem Haus befindliche Wohnungen stellt insgesamt eine Wertverbesserung für alle Wohnungen dar. Daher haben Mieter den Anbau eines Balkons im Stockwerk über ihrer Wohnung als Verbesserung der Mietsache zu dulden. Sie können jedoch eine Mietminderung wegen der verschlechterten Lichtverhältnisse verlangen.

2. Es verstößt gegen Treu und Glauben allein wegen möglicher formeller Mängel bei der Ankündigung den Abriss des Balkons aufzugeben, wenn dieser bei Einhaltung aller formellen Voraussetzungen umgehend erneut errichten werden könnte.

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IMRRS 2014, 0334

AG Dülmen, Urteil vom 15.11.2012 - 3 C 128/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0307

LG Berlin, Urteil vom 18.10.2013 - 63 S 87/13

Die Eigenbedarfskündigung ist nur zulässig, wenn der Vermieter plausibel nachweisen kann, dass er die Wohnung für sich oder seinen Verwandten nutzen will. Pauschale, unsubstanziierte Behauptungen vermögen eine Eigenbedarfskündigung dagegen nicht zu begründen.

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IMRRS 2014, 0315

OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.01.2014 - 6 W 148/13

1. Werden vom Mieter eingebrachte Sachen wegen Mängel des Mietobjekts beschädigt, muss der Vermieter den Schaden ersetzen. Bei Kunstwerken bemisst sich der Wert des Werkes ohne schädigendes Ereignis in der Regel nach dem durch den Verkauf erzielbaren Wert. Nicht maßgeblich für die Wertbemessung ist die Einschätzung durch den Künstler selbst oder durch Auktionshäuser, sondern es kommt auf die wirtschaftliche Bedeutung des Kunstwerkes am Markt an.

2. Wertbildende Faktoren bei Kunstwerken sind u. a. Marktgängigkeit, Sujet und Format sowie der Entstehungszeitpunkt der Werke. Wertbestimmende Anknüpfungspunkte wie Gestehungskosten oder Anschaffungspreis sind nicht maßgeblich. Ausschlaggebend für die Wertermittlung der Kunstwerke ist daher, welche Verkaufserlöse der Mieter zum Stichtag im Einzelnen in den zurückliegenden Jahren erzielt hat.

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IMRRS 2014, 0306

LG Berlin, Urteil vom 24.10.2013 - 67 S 100/13

1. Steht im Mietvertrag, dass das Mietverhältnis vermieterseits grundsätzlich nicht aufgelöst wird, es sei denn, es liegen nicht nur berechtigte, sondern wichtige berechtigte Interessen vor, die die Beendigung des Mietverhältnisses zudem notwendig machen, muss eine Eigenbedarfskündigung aufwändig begründet werden. Da reichen der Wunsch und der Wille allein, die Wohnung für sich oder andere berechtigte Personen zu nutzen, nicht aus; vielmehr müssen ein Nutzungsinteresse von hinreichendem Gewicht und ein nicht übermäßiger Bedarf hinzukommen.

2. Eine Eigenbedarfskündigung mit der Begründung, der Vermieter muss seinerseits höhere Miete als die eingenommene zahlen, begründet kein in besonderem Maße wichtiges berechtigtes Interesse, das die Beendigung des Mietverhältnisses notwendig erscheinen lässt. Das Gleiche gilt für eine geplante Zusammenlegung der Mietwohnung mit einer Eigentumswohnung des Vermieters, sowie der Wunsch, im vermieteten Haus zu wohnen, um die Hausverwaltung vor Ort erledigen zu können.

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