Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2014, 0760

KG, Beschluss vom 20.01.2014 - 8 U 168/13

Eine AGB-Klausel, die ohne Weiteres die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses ausschließt, ist im Gegensatz zur Wohnraummiete gerade beim Vorliegen eines Gewerberaummietverhältnisses wirksam.

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IMRRS 2014, 0776

OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.05.2014 - 12 U 170/13

Dem Mieter von Gewerberäumen steht gegen den Eigentümer eines Nachbargrundstücks ein Anspruch auf Nutzung der diesem Grundstück dienenden Versorgungsanschlüsse zum Zwecke der Versorgung der Gewerberäume mit Wasser und Strom nicht zu.*)

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IMRRS 2014, 0714

LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2014 - 67 S 476/13

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

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IMRRS 2014, 0779

LG Berlin, Beschluss vom 15.04.2014 - 67 S 81/14

1. Zur Abgrenzung einer von dem Vermieter ausgesprochenen Tat- von einer Verdachtskündigung.*)

2. Die Verwendung einer als Fotokopie erkennbaren Mietervollmacht stellt unabhängig von der Urheberschaft der darauf wiedergegebenen Unterschriften keine Urkundenfälschung i. S. d. § 267 StGB dar.*)

3. Leugnet der Mieter im Räumungsprozess wahrheitswidrig den vom Vermieter behaupteten Kündigungssachverhalt, kann das unredliche Prozessverhalten des Mieters den Ausspruch einer gesonderten Kündigung rechtfertigen. Dies gilt grundsätzlich aber nur dann, wenn die Räumungsklage des Vermieters schlüssig war und das wahrheitswidrig in Abrede gestellte Vorbringen des Vermieters für die Schlüssigkeit der Räumungsklage unerlässlich ist und nicht hinweggedacht werden kann.*)

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IMRRS 2014, 0778

AG Lichtenfels, Urteil vom 14.05.2014 - 2 C 24/14

Bei Miete, die für den Zeitraum nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters geschuldet ist, handelt es sich um eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO. Ergeht der Eröffnungsbeschluss im Laufe eines Bemessungszeitraums, so ist die Miete für diesen Bemessungszeitraum bis zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens Insolvenzforderung und ab Eröffnung des Insolvenzverfahrens Masseverbindlichkeit.*)

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IMRRS 2014, 1710

BGH, Beschluss vom 30.04.2014 - XII ZR 124/12

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0750

LG Koblenz, Urteil vom 06.05.2014 - 6 S 45/14

Dem Vermieter steht auch bei erlaubter Tierhaltung ein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn der Mieter seine Obhutspflichten verletzt.

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IMRRS 2014, 0738

OLG Oldenburg, Urteil vom 07.11.2013 - 1 U 62/13

1. Wird in einem Nutzungsvertrag über Betrieb von Windkraftanlagen eine Vergütung vereinbart, ohne eine Differenzierung darüber, ob die Brutto- oder Nettoeinspeisevergütung als Berechnungsgrundlage zugrunde gelegt werden sollte, muss der Vertrag nach den allgemeinen Grundsätzen ausgelegt werden.

2. Ein Indiz für die Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung ergibt sich daraus, dass die "gesamte Einspeisevergütung" zugrunde gelegt werden sollte. Ein objektiver Dritter kann dem entnehmen, dass der Gesamtbetrag, der an den Windkraftanlagenbetreiber vom Abnehmer überwiesen wird, als Berechnungsgrundlage gelten soll.

3. Als weiteres Indiz für die Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung ist die Verkehrssitte zu berücksichtigen, wonach Zahlungsbeträge bei Privatpersonen grundsätzlich als Bruttobeträge verstanden werden. Somit ist bei einem Nutzungsvertrag über Windkraftanlagen auf einem privaten Grundstück von einer Berechnung nach der Bruttoeinspeisevergütung auszugehen.

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IMRRS 2014, 0727

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.11.2013 - 10 U 112/13

1. Bei der Miete von Räumen stellt die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Fläche um mehr als 10% einen Mangel der Mietsache dar. Diese Flächenabweichung hat der Mieter dazulegen und zu beweisen.

2. Die Begriffe "Bruttogeschossfläche", "innenliegende Technikflächen" und "anteilige Gemeinschaftsflächen" sind als "Bruttogrundfläche", "technische Funktionsflächen" und "Verkehrsflächen" gemäß DIN 277 auszulegen.

3. Die Anwendbarkeit der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB setzt eine auch durch Auslegung nicht zu beseitigende Mehrdeutigkeit (mindestens zwei unterschiedliche Auslegungsergebnisse) voraus (hier verneint).

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IMRRS 2014, 0749

LG Hanau, Urteil vom 20.03.2014 - 2 S 248/13

1. Eine Eigenbedarfskündigung ist wirksam, wenn die gekündigte Wohnung für den Sohn vorgesehen ist. Hierfür ist nicht erforderlich, dass der Sohn von der Kündigung weiß. Wichtig ist nur, dass er in die Wohnung auch tatsächlich einziehen will.

2. Dass der Vermieter dann eine höhere Miete erhält, ist unbeachtlich. Entscheidend ist, dass die Gründe für die Eigenbedarfskündigung vorliegen. Wirtschaftliche Interessen sind ein für den Vermieter (angenehmer) Beieffekt.

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IMRRS 2014, 0735

AG Düsseldorf, Urteil vom 31.07.2013 - 24 C 1355/13

Ein Mieter, der derart in seiner Wohnung raucht, dass seit längerer Zeit eine intensive, nicht mehr hinnehmbare, unzumutbare und unerträgliche Geruchsbelästigung von dort ausgeht und erhebliche Mengen an Zigarettenqualm aus dieser Wohnung in das Treppenhaus ziehen mit der Folge, dass es im gesamten Gebäude stark nach Zigarettenrauch riecht, verletzt seine mietvertraglichen Pflichten nachhaltig. Diese nachhaltige Störung des Hausfriedens stellt ein Kündigungsgrund dar.

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IMRRS 2014, 0732

AG Dortmund, Urteil vom 26.11.2013 - 425 C 7773/12

1. Die Angabe eine Wohnfläche in einem Wohnraummietvertrag stellt regelmäßig eine Beschaffenheitsvereinbarung dar.*)

2. Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10% besteht eine tatsächliche unwiderlegliche Vermutung für eine Gebrauchsbeeinträchtigung.*)

3. Die Grenze ist starr, so dass bei einer Flächenabweichung von bis zu 10% keine tatsächliche Vermutung besteht. In diesen Fällen muss der Mieter eine konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen.*)

4. Es besteht kein Anlass dafür, anders als der Bundesgerichtshof und die ganz herrschende Meinung, von der 10%-Grenze nach unten abzuweichen.*)

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IMRRS 2014, 0742

LG Hanau, Urteil vom 17.05.2014 - 2 S 206/12

1. Der Vermieter von Wohnräumen schuldet neben der Überlassung der Mietsache in der Regel auch die Erbringung von den Leistungen, die klassischerweise unter den Begriff der Betriebskosten fallen. Der Vermieter ist also regelmäßig verpflichtet, die mitvermietete Heizungsanlage in betriebsbereiten Zustand zu halten und für ausreichendes Heizmaterial zu sorgen.

2. In Einzelfällen besteht jedoch keine allgemeine Verpflichtung des Vermieters für ausreichendes Heizmaterial zu sorgen. Der typische Ausnahmefall ist die Vermietung eines Einfamilienhauses, bei der sogar üblicherweise davon ausgegangen wird, dass das Heizmaterial vom Mieter selbst beschafft werden muss

3. Die Heizkostenverordnung geht im Rahmen ihres Geltungsbereichs etwaigen entgegenstehenden Vereinbarungen der Parteien vor.

4. Mieter eines Einfamilienhauses mit einer eigenständigen Heizungsanlage und letztlich eigenständiger Energieversorgung fallen bereits nicht unter den Begriff des Nutzers im Sinne der Heizkostenverordnung.

5. Verhindert der Mieter eine frühzeitige und vollständige Mangelbeseitigung ohne sachlichen Grund bzw. erschwert dies, ist ein Recht zur Minderung ausgeschlossen.

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IMRRS 2014, 0716

OLG Hamm, Urteil vom 24.05.2013 - 30 U 66/11

1. Zu den Anforderungen in Bezug auf die bei Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages einzuhaltende Schriftform; insb. zur Bestimmbarkeit des Objekts.*)

2. Zur Frage, unter welchen Umständen es dem Verpächter nach § 242 BGB verwehrt ist, sich auf die Schriftformwidrigkeit des Pachtvertrages zu berufen.*)

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IMRRS 2014, 0725

BGH, Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 404/12

1. Der Begriff der Allgemeinen Geschäftsbedingung setzt eine Erklärung des Verwenders voraus, die den Vertragsinhalt regeln soll. Für die Unterscheidung von allgemeinen (verbindlichen) Vertragsbedingungen und (unverbindlichen) Bitten, Empfehlungen oder tatsächlichen Hinweisen ist auf den Empfängerhorizont abzustellen, wobei von einem rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden und den typischerweise gegebenen Verhältnissen auszugehen ist (im Anschluss an Senatsurteile vom 3. Juli 1996 - VIII ZR 221/95, BGHZ 133, 184, 187 ff. mwN; vom 4. Februar 2009 - VIII ZR 32/08, NJW 2009, 1337 Rn. 11, 17, 19).*)

2. Die bei der Prüfung des Vorliegens einer Allgemeinen Geschäftsbedingung festgestellte Rechtsverbindlichkeit kann nicht nochmals an dem auf eine Inhaltskontrolle ausgelegten Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB (Transparenzkontrolle) gemessen und so wieder in Frage gestellt werden.*)

3. Bei zwischen Leasinggesellschaft und Vertragshändlern verbindlich vereinbarten formularmäßigen "Abwicklungsrichtlinien für das Leasinggeschäft" handelt es sich um eine Rahmenvereinbarung, die ein Dauerschuldverhältnis eigener Art begründet, gerichtet auf Festlegung eines durch die Allgemeinen Geschäftsbedingungen konkretisierten Vertragsrahmens für künftig zwischen den Parteien abzuschließende Einzelgeschäfte.*)

4. Die dem Vertragshändler in einem Rahmenvertrag mit der Leasinggesellschaft formularmäßig auferlegte Verpflichtung, Leasingfahrzeuge nach Ablauf des Leasingvertrags zu einem vorab festgelegten Restwert zurückzukaufen, sowie die in Ausfüllung des Rahmenvertrags hinsichtlich eines konkreten Leasingfahrzeugs formularmäßig eingegangene Rückkaufverpflichtung zum vorab festgesetzten Restwert ("Ankaufsgarantie") sind als Hauptleistungsabreden einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB entzogen.*)

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IMRRS 2014, 0796

OLG Naumburg, Urteil vom 27.02.2014 - 2 U 77/13

1. Obliegt mehreren Mietern eines Mehrfamilienhauses die gemeinschaftliche Pflicht zur Durchführung des Winterdienstes und erleidet einer der Mieter auf dem bei Eisglätte nicht gestreuten bzw. sonst abgestumpften Privatweg auf dem Grundstück einen Unfall, so kommt ein Schadenersatzanspruch unter den Mitverpflichteten nicht in Betracht. Etwas Anderes gilt dann, wenn die Gemeinschaft eine klare Aufgabenteilung, z. B. durch Aufstellung eines Winterdienstplans, aufgestellt hat.*)

2. Die Verkehrssicherheit eines Fußweges ist ab dem Zeitpunkt sicherzustellen, ab dem seine gewöhnliche Benutzung einsetzt (hier: ab 7:00 Uhr). Sie kann unter besonderen Umständen zeitlich früher einsetzen; insoweit ist dem Verpflichteten jedoch eine angemessene Reaktionsfrist auf unerwartete Ereignisse zuzubilligen.*)

3. Zum (überwiegenden) Mitverschulden eines Mieters, der in Kenntnis der Nichtdurchführung des Winterdienstes einen eisglatten Privatweg ohne vorherige Prüfung der Begehbarkeit und ohne Vorkehrungen gegen eine Rutschgefahr nutzt.*)

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IMRRS 2014, 0703

AG München, Urteil vom 15.10.2013 - 422 C 13968/13

1. Die Absicht Wohnkosten zu reduzieren reicht dafür aus, ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung zu haben, insbesondere dann, wenn dies durch eine Verschlechterung der Einkommensverhältnisse notwendig geworden ist.

2. Der Wunsch des Mieters in seiner gewohnten Umgebung zu bleiben, ist als Ausdruck seiner privaten Lebensgestaltung zu respektieren, daher kann er auch nicht darauf verwiesen werden, eine billigere Wohnung anzumieten.

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IMRRS 2014, 0702

KG, Urteil vom 06.01.2014 - 8 U 83/13

Der Umstand, dass der Zwischenmieter - der nach seiner Satzung ein gemeinnütziger Verein ist, welcher den Wohnraum an von ihm betreute Personen mit geringen Chancen auf dem Wohnungsmarkt weiter vermieten soll - bei der Weitervermietung sodann tatsächlich unter Missachtung seines Vereinszwecks in eigener Gewinnerzielungsabsicht und damit gewerblich handelt, rechtfertigt weder eine direkte noch analoge Anwendung von § 565 BGB.*)

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IMRRS 2014, 0713

LG Berlin, Beschluss vom 27.02.2014 - 67 S 476/13

Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Eine vermietete Wohnung entspricht dem vom Vermieter geschuldeten Mindeststandard, wenn sie frei von erheblichen (Bau-)Immissionen ist.

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IMRRS 2014, 0700

AG München, Urteil vom 09.08.2013 - 411 C 8027/13

Eine Beleidigung nicht nur durch Gesten, sondern durch Worte als massive Ehrverletzung, wie z. B. "Schwein", ist neben einer Straftat auch eine erhebliche Vertragsverletzung, die zur Kündigung berechtigt.

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IMRRS 2014, 0694

LG Berlin, Urteil vom 22.01.2014 - 65 S 268/13

Lässt der Mieter die unbeheizte Wohnung in den Wintermonaten auf längere Zeit mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad, obwohl er nach dem Mietvertrag verpflichtet ist, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen, stellt das eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung dar, die eine Kündigung rechtfertigt.

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IMRRS 2014, 0706

AG Köln, Urteil vom 07.09.2011 - 201 C 188/11

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2014, 0704

BGH, Urteil vom 09.04.2014 - VIII ZR 107/13

1. Die Vorlage einer "frei erfundenen" Vorvermieterbescheinigung stellt eine erhebliche Verletzung (vor)vertraglicher Pflichten dar, die eine Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar machen und somit eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann.*)

2. Mit dem Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Treuhänders gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ("Freigabeerklärung") erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über seine Wohnung zurück. Eine Kündigung des Vermieters ist ab diesem Zeitpunkt dem Mieter gegenüber auszusprechen (im Anschluss an Senatsurteil vom 09.05.2012 - VIII ZR 327/11, NJW 2012, 2270 Rn. 32).*)

IMRRS 2014, 0693

LG Berlin, Urteil vom 08.01.2014 - 65 S 213/13

Zahlt ein Mieter anfangs die Miete immer wieder zu spät und kriegt er konsequent auch Abmahnungen vom Vermieter, darf er berechtigterweise davon ausgehen, dass verspätete Mietzahlungen doch zulässig sind, wenn der Vermieter von dem bisherigen Verhalten ersichtlich Abstand nimmt und die Verspätungen über mehrere Jahre hinweg konsequenzlos hingenommen werden. An so ein Vertrauenstatbestand ist auch der Rechtsnachfolger des Vermieters zunächst gebunden. Er kann den Mietvertrag wegen verspäteter Mietzinszahlung nicht ohne Weiteres kündigen.

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IMRRS 2014, 0675

KG, Beschluss vom 17.04.2014 - 8 U 197/13

1. Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung muss eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthalten, insbesondere müssen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen aufgeführt sein.

2. Im Mietvertrag nicht ausreichend bestimmte Betriebskosten können durch Korrespondenz zwischen den Parteien und jahrelange Übung konkretisiert werden.

3. Eine in den AGB zum Mietvertrag festgelegte Glasversicherung ist regelmäßig keine überraschende Klausel, insbesondere dann nicht, wenn sie im Zusammenhang mit der Haftung des Mieters für Schäden an der Mietsache aufgenommen worden ist.

4. Bei Mietminderung wegen Mangels an der Mietsache muss der Mieter zwar nicht das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung darlegen, wohl aber die zur Ermittlung erforderlichen Tatsachen und die maßgebliche Auswirkung des Mangels auf seinen Gewerbebetrieb. Eine pauschale Behauptung, durch ein Fenster dringe Wasser ein, reicht auch damit nicht aus.

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IMRRS 2014, 0667

VG Neustadt, Urteil vom 21.03.2013 - 4 K 866/12

Zahlen die Mieter einer Wohnung die fälligen Abfallbeseitigungsgebühren nicht, so kann die Behörde die ausstehenden Gebühren nachträglich vom Hauseigentümer fordern. Entscheidet sich der Eigentümer, die für sein Anwesen anfallenden Abfallgebühren nicht selbst zu entrichten, sondern seine Mieter direkt vom Einrichtungsträger veranlagen zu lassen, so ist die Behörde nicht verpflichtet, den Eigentümer zeitnah über etwaige Gebührenrückstände zu informieren. Es ist vielmehr die Obliegenheit des Eigentümers, sich - insbesondere auch im Falle der Beendigung eines Mietverhältnisses - beim Einrichtungsträger über etwaige Gebührenrückstände seines Mieters zu informieren.*)

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IMRRS 2014, 0665

LG Arnsberg, Urteil vom 25.02.2014 - 3 S 11/14

Der Verkäufer eines Grundstücks, auf dem der ihm gegenüber zum Besitz berechtigte Erwerber Wohnraum an einen Dritten vermietet und der an dessen Stelle in die Mieträume einzieht, nachdem der Verkäufer einen Räumungstitel gegen den Dritten erwirkt hat, kann im Streit um die Wirksamkeit des Grundstückskaufvertrags gegen den Erwerber nicht den Erlass einer Räumungsverfügung nach § ZPO § 940 a ZPO verlangen, schon weil eine solche Verfügung im Ergebnis den Ausgang des Erwerbsrechtsstreits vorwegnehmen würde.

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IMRRS 2014, 0679

OLG Koblenz, Beschluss vom 21.10.2013 - 5 U 507/13

1. Haben die Vertragsparteien keinen nach Ende des Pachtverhältnisses liegenden gemeinsamen Besichtigungs- und Rückgabetermin vereinbart, ist bei einem nicht eingefriedeten und damit ohne weiteres zugänglichen Grundstück davon auszugehen, dass der Verpächter die Pachtsache mit Ablauf des Pachtvertrages zurückerhalten hat. Mit der Möglichkeit des ungehinderten Zutritts beginnt die 6 - monatige Verjährungsfrist der §§ 581 Abs. 2, 548 Abs. 1 BGB.

2. Grundsätzlich kann die kurze 6 - monatige Verjährungsfrist (§ 548 Abs. 1 Satz 1 BGB) nicht durch die Behauptung des Verpächters unterlaufen werden, in den vom Pächter zu verantwortenden Veränderungen oder Verschlechterungen liege eine Verletzung des Eigentums des Verpächters mit daran anknüpfenden Schadensersatzansprüchen aus § 823 Abs. 1 BGB.

3. Hat der derzeitige Eigentümer die Grundstücke vom ursprünglichen Verpächter gekauft, ist die Behauptung, der Verkäufer habe dem Erwerber die Existenz der Pachtverträge verschwiegen, gegenüber dem Pächter unerheblich.

4. Verhandlungen zwischen der Genehmigungsbehörde und dem Pächter über die Rekultivierungsmaßnahmen nach der Kiesausbeutung der Pachtgrundstücke sind grundsätzlich nicht geeignet, zu Gunsten des Verpächters die Verjährung der zivilrechtlichen Ersatzansprüche zu hemmen.

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IMRRS 2014, 0670

AG Stuttgart-Bad Cannstatt, Urteil vom 15.10.2013 - 2 C 1438/13

1. Die Kleinstreparaturklausel ist wirksam, wenn die Höhe jeder Einzelreparatur auf einen zumutbaren Höchstbetrag begrenzt ist und die jährliche Gesamtbelastung nach oben hin angemessen gedeckelt ist.

2. Die Kleinstreparaturklausel kommt nur dann zum Tragen, wenn notwendige Reparaturen an Gegenständen verlangt werden, welche dem häufigen und unmittelbaren Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.

3. Die Gesamtbelastung der jährlichen Kleinstreparatur darf 6 % der Jahresbruttokaltmiete nicht überschreiten.

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IMRRS 2014, 0677

BGH, Urteil vom 14.03.2014 - V ZR 218/13

1. Der Eigentümer kann, von einem - bösgläubigen bzw. auf Herausgabe verklagten - Untermieter, der lediglich einen Teil des dem Hauptmieter überlassenen Hauses in Besitz hat(te), nur die auf diesen Teil entfallenden Nutzungen herausverlangen.*)

2. Nimmt der Eigentümer sowohl den mittelbaren als auch den unmittelbaren Besitzer auf Herausgabe von Nutzungen in Anspruch, finden die Vorschriften über die Gesamtschuld entsprechende Anwendung (Fortführung von Senat, Urteil vom 6. November 1968 - V ZR 85/65, WM 1968, 1370).*)

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IMRRS 2014, 0674

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 282/13

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (BGB § 558a Abs. 1) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: durch die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

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IMRRS 2014, 0664

LG Potsdam, Urteil vom 14.03.2014 - 13 S 86/13

1. Gemäß § 558a Abs. 4 BGB ist der Mietspiegel einer anderen Gemeinde nur unter der Voraussetzung ein taugliches Mittel zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens, dass es sich um einen Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt.

2. Eine Hochschulstadt mit ca. 170.000 Einwohnern ist mit einer Kleinstadt mit 11.700 Einwohnern nicht vergleichbar.

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IMRRS 2014, 0655

AG Dresden, Urteil vom 11.11.2013 - 148 C 5353/13

Legionellen in der Wasserversorgungsanlage stellen einen Mangel dar, der zu einer nicht unerheblichen Tauglichkeitsminderung der Wohnung führt. Die betroffenen Mieter können die Miete um 25% kürzen.

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IMRRS 2014, 0652

LG Karlsruhe, Urteil vom 08.04.2014 - 9 S 399/13

Die Frage der Umdeutung bezüglich einer Vereinbarung eines beidseitigen Kündigungsausschlusses richtet sich nach der Interessenlage der Parteien und den Umständen des Einzelfalls. Ein Kündigungsausschluss ist anzunehmen, wenn die Interessenbewertung ergibt, dass sich die Parteien für eine gewisse Zeit an den Vertrag binden wollten

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IMRRS 2014, 0632

AG München, Urteil vom 18.10.2012 - 423 C 14869/12

Der Abbruch der Vertragsverhandlungen durch einen Partner kann grundsätzlich nur dann einen Schadensersatzanspruch des anderen begründen, wenn das Verhalten des Abbrechenden einen schweren Verstoß gegen die Verpflichtung zu redlichem Verhalten bei den Vertragsverhandlungen darstellt. Dies erfordert in der Regel die Feststellung eines vorsätzlichen pflichtwidrigen Verhaltens.

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IMRRS 2014, 0631

AG Düsseldorf, Urteil vom 17.04.2013 - 23 C 10824/12

Für einen "gemeinsamen Haushalt" ist erforderlich, dass die Wohnung den gemeinsamen Lebensmittelpunkt bildet. Das ist auch dann der Fall bei vorübergehender Trennung wie z. B. einem beruflichen Auslandsaufenthalt, Wochenendbeziehung, Krankenhausaufenthalt, Freiheitsstrafe, selbst wenn diese länger dauert, solange nur der Wille zur Rückkehr besteht.

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IMRRS 2014, 0651

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 231/13

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.*)

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IMRRS 2014, 0630

LG Itzehoe, Beschluss vom 20.12.2013 - 9 S 31/13

Der in die Vermietung eingetretene Erwerber der Mietwohnung darf die vom Veräußerer ausgesprochene Eigenbedarfskündigung weiter verfolgen, wenn der bisherige Kündigungsgrund in seiner Person fortbesteht.*)

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IMRRS 2014, 0645

LG Berlin, Urteil vom 03.08.2012 - 63 S 359/10

1. Eine gegenüber einem Dritten erklärte Verpflichtung zur Klagerücknahme bindet den Kläger gegenüber dem Beklagten nicht.*)

2. Verweigert der Mieter dem gerichtlich bestellten Sachverständigen den Zutritt zu der zu begutachtenden Mietsache, kann das Gericht die vom Vermieter aufgestellte Beweisbehauptung als wahr unterstellen.*)

3. Auch Ansprüche des Vermieters auf Wertersatz gegenüber dem rechtsgrundlosen Besitzer der Mietsache können unter den Voraussetzungen des § 259 ZPO als künftige Ansprüche geltend gemacht werden.*)

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IMRRS 2014, 0629

AG München, Urteil vom 07.06.2013 - 411 C 4836/13

Ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung zur Montage einer Markise folgt daraus, dass der Schutz vor Sonneneinstrahlung als sozial übliches Verhalten vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache umfasst wird. Zudem ist in der Anbringung der Markise keine optische Beeinträchtigung der Gebäudefassade zu sehen, die den Mieter auf das alleinige Aufstellen eines Sonnenschirms verweisen könnte.

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IMRRS 2014, 0638

BGH, Urteil vom 02.04.2014 - VIII ZR 201/13

Ermittelt der Vermieter die auf das abzurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten aus kalenderübergreifenden Rechnungen des Versorgers, ist die Abrechnung nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter die insoweit erforderlichen Zwischenschritte nicht offengelegt hat.*)

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IMRRS 2014, 0628

AG Münster, Urteil vom 19.02.2014 - 8 C 2524/13

Der Vermieter einer Wohnung darf seinem Mieter nicht ohne Weiteres die Nutzung sowie das Halten eines Autos untersagen. Eine derartige AGB-Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Dies gilt auch im Rahmen von autofreien Wohnprojekten.

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IMRRS 2014, 0618

BGH, Urteil vom 05.03.2014 - VIII ZR 205/13

Zum Umfang des Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter wegen eines verlorenen Wohnungsschlüssels (hier: Austausch der Schließanlage einer Wohnungseigentumsanlage).*)

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IMRRS 2014, 0600

AG Hamburg-Harburg, Urteil vom 11.04.2013 - 650 C 356/12

1. Dauerhaft in Deutschland lebende Ausländer haben ein anerkennenswertes Interesse, die Programme ihres Heimatlandes zu empfangen, um sich über das dortige Geschehen zu unterrichten und die kulturelle und sprachliche Verbindung aufrecht erhalten zu können.

2. Dabei ist es ihnen jedoch regelmäßig zumutbar, die Kabelanlage statt einer Satellitenempfangsanlage zu nutzen. Besteht dazu noch die Empfangsmöglichkeit über einen Breitband-Internetzugang, tritt das Interesse, die Programme komfortabel über den Fernseher sehen zu können, hinter dem Interesse des Vermieters zurück, zur Gleichbehandlung aller Mieter das Aufstellen von Parabolantennen auch auf dem Grundstück zu unterbinden.

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IMRRS 2014, 0616

LG Berlin, Beschluss vom 27.03.2014 - 67 S 475/13

1. Es handelt sich um eine unzulässige Vorratskündigung, wenn der Vermieter dem Mieter den Kauf der an ihn vermieteten Räume auf Grundlage eines Verkehrswerts von 115.000 Euro anbietet und gleichzeitig eine vorsorglich ausgesprochene Verwertungskündigung damit begründet, eine angemessene Verwertung sei nur durch Veräußerung an Dritte in unvermietetem Zustand möglich.*)

2. Ein erheblicher Nachteil im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB liegt nicht vor, wenn sich der Verkehrswert der Mietsache in unvermietetem Zustand auf 150.000 Euro beläuft und der Vermieter ein Angebot des Mieters zum Erwerb der Mietsache über 115.000 Euro nicht annimmt.*)

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IMRRS 2014, 0615

AG Bad Segeberg, Beschluss vom 07.04.2014 - 17 C 268/13

1. Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche in einem Mietvertragsformular kann zwischen Mietvertragsparteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung getroffen werden, wenn die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer bestimmten Größe ausgegangen sind (Anschluss an BGH, NJW 2010, NJW Jahr 2010 Seite 2648 f. = NZM 2010, NZM Jahr 2010 Seite 614).*)

2. Stellt der Vermieter nach Abschluss eines Mietvertrages eine sog. Vermieterbescheinigung aus und gibt er in dieser eine konkrete Wohnfläche an, folgt allein hieraus nicht, dass die Parteien eine konkludente Wohnflächenvereinbarung getroffen haben.*)

3. Ist in einem Mietvertrag über eine Wohnung, die von dem Mieter bereits vor Vertragsschluss über einen längeren Zeitraum hinweg bewohnt worden ist, eine Wohnflächenangabe enthalten und soll die tatsächliche Wohnfläche (hier: 21,01 m²) erheblich geringer sein als die vertraglich vereinbarte Wohnfläche (hier: 50 m²), ist davon auszugehen, dass dem Mieter die Wohnflächenabweichung jedenfalls infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist und ein Minderungsrecht gemäß § 536b Satz 2 BGB nicht besteht.*)

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IMRRS 2014, 0597

AG Offenbach, Urteil vom 26.04.2013 - 330 C 47/13

1. Wird durch ein Urteil ein Erbbaumitberechtigter ermächtigt, eine Versammlung einzuberufen, darf er dies nicht vor Rechtskraft des fraglichen Urteils in die Wege leiten. Eine mögliche, sich aus dem Tenor des Urteils ergebende vorläufige Vollstreckbarkeit mit Sicherheitsleistung bezieht sich nur auf die Kostentragung, weil eine Sicherheitsleistung hinsichtlich der mit dem Urteil erfolgten Ermächtigung zur Einberufung einer Erbbauberechtigtenversammlung nicht bezifferbar ist.

2. Die Einberufung einer Erbbauberechtigtenversammlung kann per einstweiligen Beschluss untersagt werden, wenn die in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse aus formalen Gründe aufgehoben werden könnten und der Eigentümergemeinschaft dadurch gegebenenfalls hohe Schadensersatzansprüche und finanzielle Belastungen drohen würden.

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IMRRS 2014, 0596

AG Offenbach, Urteil vom 06.06.2013 - 330 C 74/13

1. Jeder Erbbauberechtigte kann im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung verlangen, dass eine abgebrochene Erbbauberechtigtenversammlung, auf der nicht über alle Punkte der Tagesordnung Beschluss gefasst wurde, fortgesetzt wird, unabhängig davon, aus welchen Gründen die Versammlung abgebrochen war.

2. Ein irreparabler Schaden für die Gemeinschaft liegt vor, wenn mögliche Schadensersatzansprüche gegen Miterbbauberechtigte zu verjähren drohen, wenn die Gemeinschaft keine rechtlichen Schritte gegen den Betroffenen unternimmt. Ist hierzu ein Beschluss der Gemeinschaft erforderlich, kann jeder Mitberechtigte eine Versammlung einberufen. Weigern sich die anderen Mitberechtigten eine Versammlung durchzuführen, kann auf Antrag eine Versammlungseinberufung vom Gericht angeordnet werden.

3. Der Miterbbauberechtigte, der die einstweilige Anordnung des Gerichts beantragt, kann sich auf Dringlichkeit nicht berufen, wenn ihm die Gefährdung der Rechtsstellung zunächst bekannt oder aus grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen ist und dadurch nichts unternommen worden ist. In solchen Fällen liegt eine Selbstwiderlegung der Dringlichkeit vor, es sei denn es liegen achtenswerte Motive für die verzögerte Beantragung des einstweiligen Rechtsschutzes vor.

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IMRRS 2014, 0598

LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 17.12.2013 - 16 S 138/13

Wird ein Mehrfamilienhaus (Plattenbau) im Hinblick auf den beabsichtigten Gebäudeabriss vom Vermieter "leergewohnt", so dass der Fixkostenanteil der Warmwasserkosten für die wenigen verbliebenen Mieter den in § 8 Abs. 1 HeizkostenV vorgesehenen Höchstwert von 50% deutlich übersteigt, ist für die Aufteilung zwischen den verbrauchsbezogenen und den flächenbezogenen Warmwasserkosten § 9a Abs. 1 HeizkostenV analog anzuwenden.*)

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IMRRS 2013, 2460

LG München I, Urteil vom 28.01.2013 - 15 O 8703/10

1. Erfolgt nach angemessener Fristsetzung mit Kündigungsandrohung durch den Mieter immer noch keine Übergabe des Mietobjekts, kann der Mieter aus wichtigem Grund kündigen, insbesondere wenn der Vermieter einen weiteren vereinbarten Übergabetermin nicht wahrnimmt. Bei fehlender Übergabe ist der Vertrag noch nicht vollzogen worden, sodass auch ein Rücktritt in Betracht kommt.

2. Der Rücktritt hat zur Folge, dass der Mieter auch für die Zeit vor Zugang der Kündigung keine Miete schuldet, letztlich kann aber die vergeblich gezahlte Miete auch als frustrierte Aufwendung nach der Kündigung ersetzt werden.

3. Kommt es wegen des Vermieters nicht zur Besitzverschaffung, muss dieser auch die aufgewandten Maklerkosten erstatten.

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