Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5159 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 0845

FG Hamburg, Urteil vom 23.02.2023 - 5 K 190/22

1. Umzugskosten können beruflich veranlasst sein, wenn der Umzug zu einer wesentlichen Erleichterung der Arbeitsbedingungen führt (st. Rspr.).*)

2. Eine solche Erleichterung kann für das Streitjahr 2020 auch anzunehmen sein, wenn ein Umzug erfolgt, um für jeden Ehegatten in der neuen Wohnung ein Arbeitszimmer einzurichten, damit diese im Homeoffice wieder ungestört ihrer jeweiligen Tätigkeit nachgehen können (in Abgrenzung zu BFH, Urteil vom 16.10.1992 - VI R 132/88, BStBl II 1993, 610 zum Streitjahr 1982)*)

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IMRRS 2023, 0802

OLG Dresden, Beschluss vom 16.05.2023 - 4 U 2490/22

1. Ein Unterlassungsanspruch wegen des von einer Videokamera ausgehenden "Überwachungsdrucks" kommt im Verhältnis zwischen Mietern einer Wohnanlage regelmäßig in Betracht, wenn die Kamera den Terrassenbereich eines Mieters erfasst, ohne dass dies durch erhebliche Gründe im Einzelfall gerechtfertigt wäre.*)

2. Die rein vorsorgliche Überwachung zur Vorbeugung befürchteter Einbrüche stellt keinen erheblichen Grund dar.*)

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IMRRS 2023, 0767

OLG Hamm, Beschluss vom 03.01.2023 - 15 W 395/21

Zu den Voraussetzungen für die Erteilung eines neuen Grundpfandrechtsbriefs in dem Fall, dass der Brief vom Grundbuchamt abgesandt worden ist, aber ein Zugang beim Gläubiger nicht feststellbar ist*)

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IMRRS 2023, 0784

BGH, Beschluss vom 27.04.2023 - V ZB 58/22

Das dingliche Vorkaufsrecht genießt jedenfalls dann Vorrang vor dem Vorkaufsrecht des Mieters, wenn es von dem Eigentümer zu Gunsten eines Familienangehörigen i.S.v. § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB bestellt wurde.*)

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IMRRS 2023, 0773

LG Wuppertal, Urteil vom 03.03.2023 - 6 O 101/22

1. Die Parteien sind bis zum endgültigen Vertragsschluss grundsätzlich in ihren Entschließungen frei, und zwar auch dann, wenn der andere Teil in Erwartung des Vertrags bereits Aufwendungen gemacht hat. Jede Partei hat deshalb bis zum Vertragsabschluss das Recht, von dem in Aussicht genommenen Vertrag Abstand zu nehmen.

2. Eine Ersatzpflicht besteht nur, wenn eine Partei die Verhandlungen ohne triftigen Grund abbricht, nachdem sie in zurechenbarer Weise Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags erweckt hat.

3. Bei einem Grundstückskaufvertrag sind an die Verletzung vorvertraglicher Schutzpflichten noch strengere Anforderungen zu stellen. Bei einem solchen Vertrag löst die Verweigerung der Mitwirkung an der Beurkundung durch einen Verhandlungspartner nicht schon dann Schadensersatzansprüche aus, wenn es an einem triftigen Grund dafür fehlt, sondern nur, wenn eine besonders schwer wiegende, in der Regel vorsätzliche Treuepflichtverletzung vorliegt.

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IMRRS 2023, 0741

OLG Schleswig, Beschluss vom 22.02.2023 - 7 U 199/22

1. Der Keller eines im Jahr 1954 errichteten Einfamilienhauses weist zum Kaufzeitpunkt im Jahr 2019 trotz der baujahrtypisch und standzeitbedingt üblichen Feuchtigkeit eine Beschaffenheit auf, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Der damals übliche Schwarzanstrich der Kelleraußenwand hat nur eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 30 bis 40 Jahren. Nach Ablauf dieser Zeit ist bei einem unsanierten Haus regelmäßig von üblichen Durchfeuchtungen der Kellerwände auszugehen.*)

2. Arglistiges Verschweigen eines Mangels liegt jedenfalls nicht vor, wenn die Verkäufer die Immobilie im März 2019 geerbt und bereits im November 2019 weiter veräußert haben, ohne dass es nachweisbare Anhaltspunkte dafür gibt, dass sie von der Feuchtigkeitsproblematik positive Kenntnis hatten oder diese zumindest für möglich hielten.*)

3. Der Umstand, dass die Käufer vorab einen befreundeten Makler zum Besichtigungstermin mitgebracht haben und dieser Messungen mit einem Feuchtigkeitsmessgerät an den Kellerwänden vorgenommen hat, spricht bereits dafür, dass die Käufer mit entsprechenden Durchfeuchtungen der Kellerwände rechneten.*)

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IMRRS 2023, 0733

OLG Schleswig, Beschluss vom 16.03.2023 - 7 U 198/22

1. Die Keller-Außenwandabdichtung eines im Jahr 1951 errichteten Einfamilienhauses mit einem zweifachen Kaltbitumenanstrich oberhalb der untersten Steinschicht entspricht den zur Zeit der Errichtung geltenden allgemein anerkannten Regeln der Technik.*)

2. Gerichtsbekannt - bestätigt durch ein Sachverständigengutachten - verliert ein Bitumenanstrich bei älteren Häusern üblicherweise bereits nach 30 bis 40 Jahren seine abdichtende Eigenschaft. Bei 65 Jahre alten, unsanierten Häusern ist Feuchtigkeit im Keller nicht unüblich anzusehen und stellt für sich genommen keinen Sachmangel dar.*)

3. Eine Eignung des Kellers zum Wohnen entspricht bei einem unsanierten 65 Jahre alten Haus - sofern dies vertraglich nicht ausdrücklich vereinbart ist - weder der nach dem Vertrag vorausgesetzten noch der gewöhnlichen Verwendung.*)

4. Allein der bestehende Wurzeleinwuchs in älteren Abwasserleitungen - ohne nennenswerte Funktionsbeeinträchtigungen - stellt keinen Mangel dar. Es handelt sich vielmehr um eine Beschaffenheit, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann. Je älter ein Rohr ist und je länger es im Boden liegt, umso höher ist erfahrungsgemäß das ausgebildete Wurzelwerk. Bis zur Zerstörung oder Funktionsunfähigkeit des Abwasserrohres kann es 100 Jahre dauern.*)

5. Nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens im selbständigen Beweisverfahren und weiterer drei schriftlichen Ergänzungsgutachten kann der Antrag auf Einholung eines weiteren Ergänzungsgutachtens rechtsmissbräuchlich sein. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Antragssteller keine weiteren Fragen mehr hat als diejenigen, auf deren Unerheblichkeit das Gericht bereits hingewiesen hat.*)

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IMRRS 2023, 0716

OLG Koblenz, Urteil vom 17.05.2023 - 15 U 1098/22

1. Vereinbaren die Parteien eines notariellen Wohnungskaufvertrags, der Anteil an der "nach Angaben" in näher genannter Höhe bestehenden Instandhaltungsrücklage sei "im Kaufpreis enthalten", liegt darin keine Beschaffenheitsvereinbarung i.S.d. § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)

2. Der Umstand, dass die Instandhaltungsrücklage Vermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, spricht gegen die Annahme, der Verkäufer einer Eigentumswohnung wolle mit der Angabe einer bestimmten Höhe seines Anteils an der Instandhaltungsrücklage zu einem vor dem Beurkundungszeitpunkt liegenden Stichtag die Gewährleistung für das Vorhandensein der Rücklage bei Gefahrübergang übernehmen.*)

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IMRRS 2023, 0728

BVerwG, Beschluss vom 03.05.2023 - 6 B 30.22

Nur eine im Verkehr übliche Hofbezeichnung, die im örtlichen Umfeld etabliert ist und dort zur Identifizierung des Anwesens und damit auch der Familie des Eigentümers ausreicht, kann im Sinne einer notwendigen Voraussetzung Grundlage eines legitimen Interesses für eine Namensänderung durch Angleichung des Familiennamens an den Hofnamen sein.*)

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IMRRS 2023, 0714

KG, Beschluss vom 17.04.2023 - 5 W 44/23

Zur Haftung des Grundstücksverkäufers gem. § 22 Abs. 1 GNotKG für die Gerichtskosten einer zu Gunsten des Käufers eingetragenen Eigentumsverschaffungsvormerkung.*)

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IMRRS 2023, 0689

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.11.2022 - 20 W 68/22

1. Eine im Bestandsverzeichnis der Wohnungsgrundbücher eingetragene "Nutzungsregelung" kann im Einzelfall als Sondernutzungsrecht ausgelegt werden.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen es in Ansehung des § 5 Abs. 4 Satz 3 WEG a.F. der Zustimmung dinglich Berechtigter zur Aufhebung und Neubegründung von Sondernutzungsrechten bedarf.*)

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IMRRS 2023, 0727

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 12.04.2023 - 2 S 2005/22

Eine mit den Grundzügen der Planung nicht mehr zu vereinbarende Abweichung, die der Rechtmäßigkeit der Herstellung einer Erschließungsanlage nach § 125 Abs. 3 Nr. 1 BauGB entgegensteht, ist in der Regel anzunehmen, wenn die der Planung zugrundeliegende Zweckbestimmung einer Erschließungsanlage geändert und etwa statt einer durchgehenden Straße eine Stichstraße angelegt wird.*)

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IMRRS 2023, 0702

OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28.11.2022 - 5 S 26.22

1. Es besteht kein grundrechtlich geschützter Anspruch auf eine Veräußerung einer leer stehenden Wohnung an Selbstnutzer.

2. Die mit einer Vermietung einhergehenden Nachteile bei der Veräußerung rechtfertigen weder einen andauernden Leerstand der Wohnung noch die Erteilung einer zweckentfremdungsrechtlichen Genehmigung.

3. Art. 28 Abs. 1 VvB wirkt grundsätzlich nicht unmittelbar anspruchsbegründend.

4. Die in § 2 Abs. 2 ZwVbG normierten Ausnahmen sind von vorneherein keiner erweiternden Analogie zugänglich. Er regelt allein den Fall, dass ein zur Überlassung seines Wohnraums zu Wohnzwecken bereiter Vermieter diesen aus objektiven Gründen nicht zu vermieten vermag.

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IMRRS 2023, 0666

OLG Rostock, Beschluss vom 26.01.2021 - 3 U 3/20

1. Der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass der Beklagte für die Beeinträchtigung als Störer verantwortlich ist. Dazu reicht der bloße Umstand des Eigentums an demjenigen Grundstück, von dem die Einwirkung ausgeht, nicht aus. Die Beeinträchtigung muss vielmehr wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers zurückgehen.*)

2. Handlungsstörer ist, wer die Beeinträchtigung durch seine Handlung oder pflichtwidrige Unterlassung adäquat verursacht hat.*)

3. Zustandsstörer ist der Eigentümer/Besitzer oder Verfügungsbefugte einer Sache, von der eine Beeinträchtigung ausgeht, wenn die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf seinen Willen zurückgeht. Ausreichend ist, dass der das Eigentum beeinträchtigende Zustand durch den maßgebenden Willen des Eigentümers aufrechterhalten wird.*)

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IMRRS 2023, 0644

OLG München, Beschluss vom 31.10.2022 - 16 UF 907/22

1. Eine Entwidmung als Ehewohnung tritt ein, wenn die Ehegatten ausdrücklich oder konkludent und einvernehmlich die bisherige Eigenschaft einer Wohnung als Ehewohnung aufgehoben haben.

2. Für die Zuweisung nur eines Teil der früheren Ehewohnung bildet es keinen relevanten Unterschied, ob die übrigen Räume der Wohnung der andere Ehegatte für sich alleine nutzt, ob insoweit die Ehegatten die Räume weiterhin selbst gemeinschaftlich nutzen oder diese einer gemeinsamen Nutzung zuführen, indem sie gemeinschaftlich vermietet werden.

3. Die Bedeutung als Ehewohnung geht nicht dadurch verloren, dass ein Ehegatte auszieht, nicht beabsichtigt, in die Räume zurückzukehren, und einen Antrag auf Durchführung der Teilungsversteigerung stellt.

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IMRRS 2023, 0630

OLG Naumburg, Beschluss vom 26.07.2022 - 12 Wx 19/22

Ein Wohnungseigentümer einer WEG hat gegen das Grundbuchamt keinen Anspruch darauf, dass dieses ein Verzeichnis der Wohnungseigentümer führt, das deren Wohnanschriften enthält, und dass ihm ein solches Verzeichnis zugänglich gemacht wird.*)

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IMRRS 2023, 0586

OLG Naumburg, Urteil vom 21.09.2022 - 12 U 16/22

Das Gebot des § 23 NbG-SA, wonach eine Einfriedung an der Grenze ortsüblich zu sein hat, gilt nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht für jegliche Einfriedungen, sondern nur für solche, die auf Verlangen des Nachbarn und infolge einer Einfriedungspflicht nach § 22 Abs. 1 NbG-SA errichtet werden, weil sie zum Schutz des Grundstücks des Nachbarn vor nicht unwesentlichen Beeinträchtigungen erforderlich sind, die von dem Grundstück des Einfriedigungspflichtigen ausgehen.*)

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IMRRS 2023, 0595

BGH, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 113/22

1. Ist ein auf Lebzeiten eingeräumtes Recht, ein Gebäude oder ein Teil eines Gebäudes als Wohnung zu benutzen, im Grundbuch und in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung als "Wohnungsrecht" bezeichnet, handelt es sich im Zweifel nicht um ein Wohnnutzungsrecht, sondern um ein Wohnungsrecht i.S.d. § 1093 BGB.*)

2. Der Eigentümer, der die von dem Wohnungsrecht erfassten Räume anstelle des dort nicht wohnenden Berechtigten als Wohnung benutzt, wird durch den damit verbundenen Gebrauchsvorteil nicht auf Kosten des Wohnungsberechtigten bereichert. Der Wohnungsberechtigte kann von dem Eigentümer auch nicht über eine analoge Anwendung von § 1065 BGB Nutzungsersatz nach den §§ 987 ff. BGB verlangen (Fortführung von Senat, Urteil vom 13.07.2012 - V ZR 206/11, IMRRS 2012, 2378 = NJW 2012, 3572).*)

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IMRRS 2023, 0594

BGH, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 67/22

Die Vorschrift des § 281 BGB findet auf die Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB keine Anwendung.*)

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IMRRS 2023, 0579

BGH, Urteil vom 23.03.2023 - V ZR 97/21

Das Abprallen von Schnee an einer baurechtlich genehmigten Grenzwand stellt zwar wie eine von einer Grenzbebauung ausgehende Lichtreflexion eine positive Einwirkung auf das Nachbargrundstück dar, beeinträchtigt es aber regelmäßig nur unwesentlich i.S.v. § 906 Abs. 1 BGB. Eine andere Beurteilung ist nicht deshalb angezeigt, weil das Dach des auf dem Nachbargrundstück errichteten Gebäudes nach den maßgeblichen DIN-Normen erst infolge der Grenzbebauung einer statischen Ertüchtigung bedarf.*)

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IMRRS 2023, 0561

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.10.2022 - 26 U 3/22

1. Bei einem Streit über den Umfang des Gasverbrauchs obliegt dem Versorgungsunternehmen die Beweislast dafür, dass ein technisch einwandfrei funktionierender Zähler installiert war und ordnungsgemäß abgelesen wurde.*)

2. In den Fällen einer Zahlung aufgrund des Einwendungsausschlusses des § 17 Abs. 1 GasGVV liegt auch im Rückforderungsprozess des Kunden die Darlegungs- und Beweislast für die Richtigkeit der Abrechnung, insbesondere für den tatsächlichen Verbrauch der berechneten Gasmenge, beim Versorgungsunternehmen.*)

3. War der Gaszähler noch geeicht und ergab eine äußere und innere Befundprüfung durch die Eichbehörde oder eine staatlich anerkannte Prüfstelle keine Hinweise für eine Fehlfunktion, spricht der Beweis des ersten Anscheins dafür, dass dieser Gaszähler den Gasverbrauch richtig angezeigt hat.*)

4. Der Anscheinsbeweis für die Richtigkeit der Anzeige kann durch den Nachweis von Tatsachen erschüttert werden, aus denen sich die ernsthafte Möglichkeit ergibt, dass der Gaszähler dennoch falsch angezeigt hat. Hierfür reicht es nicht aus, dass sich aus der angezeigten Durchflussmenge eine ungewöhnlich hohe Verbrauchsmenge ergibt oder die rein theoretische Möglichkeit einer Fehlerquelle besteht.*)

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IMRRS 2023, 0566

VG Neustadt, Urteil vom 15.12.2022 - 4 K 488/22

1. Hat der Abfallbesitzer dem öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger Abfälle im Holsystem an einem geeigneten Ort zu überlassen, ist sein Grundstück nur dann ein geeigneter Abholort, wenn es ohne tatsächliche oder rechtliche Hindernisse von einem Sammelfahrzeug erreicht werden kann.*)

2. Kann ein Grundstück durch ein Sammelfahrzeug nur unter Missachtung einzuhaltender Unfallverhütungsvorschriften, insbesondere durch Rückwärtsfahren angefahren werden, gehört es zur Mitwirkungspflicht eines Abfallbesitzers, den Abfall an einem ohne eine Rückwärtsfahrt erreichbaren Abholort bereitzustellen.*)

3. Eine Rückwärtsfahrt auf einer Strecke von 50 m ist kein nach den für die Müllbeseitigung geltenden Unfallverhütungsvorschriften zulässiges kurzes Zurücksetzen des Fahrzeugs.*)

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IMRRS 2023, 0553

AG Freising, Urteil vom 02.12.2022 - 5 C 992/21

1. Weist der Eigentümer seine Hausverwaltung an, aufgrund des zu erwartenden baldigen Verkaufs nichts mehr in das Objekt zu investieren und lediglich noch Notreparaturen in dringenden Fällen bei einem drohenden größeren Schaden durchzuführen, so ist hiervon der Einkauf von Heizöl nicht betroffen.

2. Bei der Bestellung von Heizöl handelt es sich nämlich um einen Vorgang, der der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Gebäudes zuzuordnen ist, und daher weder als Investition noch als Instandsetzungs- oder Instandhaltungsmaßnahme qualifiziert werden kann.

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IMRRS 2023, 0548

BGH, Urteil vom 17.02.2023 - V ZR 22/22

1. Die rechtskräftige Entscheidung, mit der die Nichtigkeit eines Grundstückskaufvertrags festgestellt wird, hat präjudizielle Bedeutung für die Entscheidung über die Berichtigung des Grundbuchs wegen Erlöschens des durch Vormerkung gesicherten Anspruchs aus diesem Vertrag; mit Rechtskraft des Feststellungsurteils steht fest, dass die Auflassungsvormerkung nicht entstanden und das Grundbuch hinsichtlich deren Eintragung unrichtig ist.*)

2. Ist in einem Vorprozess eine Klage auf Bewilligung der Löschung einer Auflassungsvormerkung im Wege der Grundbuchberichtigung rechtskräftig abgewiesen worden, ist ein mit dem Klageantrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags verbundener erneuter Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich der Vormerkung nur dann zulässig, wenn die Klageanträge dergestalt in ein Eventualverhältnis gestellt werden, dass der auf Grundbuchberichtigung gerichtete Antrag nur hilfsweise für den Fall gestellt wird, dass der Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Kaufvertrags Erfolg hat.*)

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IMRRS 2023, 0535

FG Düsseldorf, Urteil vom 02.03.2023 - 14 K 1525/19

1. Die Veräußerung einer Eigentumswohnung, die unentgeltlich der Mutter des Steuerpflichtigen überlassen war, ist nicht von der Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft ausgenommen, da die Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

2. Es ist zwischen einkommensteuerlich zu berücksichtigenden Kindern und dritten, eventuell auch unterhaltsberechtigten Personen, zu differenzieren.

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IMRRS 2023, 0507

OLG Rostock, Urteil vom 06.04.2023 - 3 U 33/21

1. Der Befall eines Hauses mit Hausschwamm ist dem Käufer vom Verkäufer selbst dann mitzuteilen, wenn er diesen fachgerecht beseitigen lassen hat.*)

2. Die Mitteilungspflicht besteht auch dann, wenn der Schwammbefall für den Käufer möglicherweise erkennbar ist.*)

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IMRRS 2023, 0483

OLG München, Beschluss vom 06.02.2023 - 34 Wx 5/23 e

1. Die Entscheidung über die Abhilfe oder Nichtabhilfe gem. § 75 GBO hat stets in Form eines Beschlusses zu ergehen, der sämtlichen Beteiligten bekanntzugeben ist.*)

2. Das Beschwerdegericht ist auch bei erheblichen Mängeln des Abhilfeverfahrens nicht grundsätzlich gehindert, in der Sache selbst zu entscheiden.*)

3. Ein Grundstückskaufvertrag, der gem. § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG der behördlichen Genehmigung bedarf, ist bis zu deren Erteilung schwebend unwirksam; wird die Genehmigung bestandskräftig versagt, ist das Rechtsgeschäft endgültig nichtig.*)

4. Eine Auflassungsvormerkung sichert nicht einen im Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft entstandenen Verwendungsersatzanspruch des Vormerkungsberechtigten.*)

5. Selbst wenn der Vormerkungsberechtigte dem Anspruch auf Erteilung der Löschungsbewilligung aus § 894 ein Zurückbehaltungsrecht wegen eines solchen Verwendungsersatzanspruchs entgegensetzen könnte, würde dies die Löschung der Vormerkung ohne seine Bewilligung aufgrund von Grundbuchunrichtigkeit gem. § 22 Abs. 1 Satz 1 GBO nicht hindern.*)

6. Das Antragsrecht als öffentlich-rechtliche Position des Grundbuchverfahrens unterliegt nicht der Disposition der Parteien eines zivilrechtlichen Vertrags.*)

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IMRRS 2023, 0473

BGH, Beschluss vom 02.03.2023 - V ZB 64/21

1. Die Bestellung eines Wohnungsrechts am eigenen Grundstück ist zulässig.*)

2. Sind Grundstückseigentümer und Wohnungsberechtigter personenidentisch, sei es durch eine anfängliche Bestellung des Wohnungsrechts als Eigentümerrecht, sei es durch eine nachträgliche (Wieder-)Vereinigung von Wohnungsrecht und Eigentum in einer Person (§ 889 BGB), muss sich der Wohnungsberechtigte für die Pfändung so behandeln lassen, als habe er es gestattet, die Ausübung des Wohnungsrechts einem anderen zu überlassen; infolgedessen ist ein Eigentümerwohnungsrecht stets pfändbar (Fortführung von Senat, Urteil vom 11.03.1964 - V ZR 78/62, NJW 1964, 1226, insoweit in BGHZ 41, 209 nicht abgedruckt).*)

3. Aufgrund der Pfändbarkeit fällt das Eigentümerwohnungsrecht bei Insolvenz des wohnungsberechtigten Grundstückseigentümers in die Insolvenzmasse. Der Insolvenzverwalter ist befugt, im Rahmen der Verwertung die Löschung des Wohnungsrechts zu bewilligen.*)

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IMRRS 2023, 0459

VG Koblenz, Urteil vom 22.02.2023 - 2 K 947/22

1. Bei der Bereitstellung von Bauland handeln die Gemeinden im Bereich der kommunalen Selbstverwaltung. Es steht daher im gemeindlichen Ermessen, ob und inwieweit sie in ihrem Eigentum stehendes Bauland an Private vergibt.

2. Ein Rechtsanspruch auf Zuteilung gemeindlicher Grundstücke hat der Einzelne grundsätzlich nicht. Vielmehr besitzt er im Ausgangspunkt – soweit sich die Gemeinde zur Vergabe von Grundstücken entschließt – nur einen Anspruch auf ermessensfehlerfreie Entscheidung.

3. Zur Eingrenzung dieses weiten Vergabeermessens kann die Gemeinde Vergaberichtlinien aufstellen, anhand derer sie ihre Zuteilungsentscheidungen ausrichtet. Sie führen zu einer Selbstbindung der Verwaltung mit der Folge, dass die betreffenden Grundstücke nur nach Maßgabe dieser Richtlinien vergeben werden dürfen.

4. Auch die eine ursprüngliche Vergabeentscheidung abändernde Entscheidung des Gemeinderats muss sich an den von der Gemeinde aufgestellten Vergaberichtlinien messen lassen und diesen entsprechen.

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IMRRS 2023, 0411

OLG Zweibrücken, Urteil vom 12.05.2022 - 4 U 40/18

Zur Auslegung des materiell-rechtlichen Inhalts und zu der Bedeutung und Tragweite eines im Prozess über die Haftung für Sachmängel an einem Hausanwesen abgeschlossenen „Zwischenvergleichs“, in welchem sich die verklagte Verkäuferin gegenüber dem klagenden Käufer zur Einholung einer etwa erforderlichen Baugenehmigung verpflichtet hat.*)

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IMRRS 2023, 0389

OLG Rostock, Beschluss vom 16.03.2022 - 3 W 76/21

1. Bei der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek sind Zinsen und andere Nebenforderungen stets nur so einzutragen, wie sie tituliert sind.*)

2. Es ist nicht zulässig, als Nebenforderung titulierte Zinsen oder Säumniszuschläge kapitalisiert als Hauptforderung bzw. unter Hinzurechnung zu der Hauptforderung einzutragen.*)

3. Etwas Anderes gilt nur dann, wenn die Hauptforderung erloschen ist und nur noch Nebenforderungen offen sind.*)

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IMRRS 2023, 0384

OLG Frankfurt, Beschluss vom 25.10.2021 - 20 W 191/21

Das Grundbuchamt hat im Rahmen des § 20 GBO das der Auflassung zu Grunde liegende schuldrechtliche Grundgeschäft nicht zu überprüfen. Von daher darf das Grundbuchamt im Regelfall die Eigentumsumschreibung nicht deshalb ablehnen, weil die Auflassung nicht mit dem schuldrechtlichen Grundgeschäft übereinstimmt. Das Grundbuchamt hat mithin bei dem Vollzug einer Auflassung im Grundbuch auch eine im Rahmen des Kaufvertrags etwa zugesicherte Lastenfreiheit nicht zu prüfen.*)

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IMRRS 2023, 0398

BGH, Urteil vom 01.12.2022 - I ZR 28/22

1. Die Schutzwirkung der Gesetzlichkeitsfiktion gem. Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB kommt nur dem Unternehmer zugute, der die Muster-Widerrufsbelehrung nach Anlage 1 zu dieser Bestimmung unverändert verwendet und richtig ausfüllt.*)

2. Der Unternehmer kann seine Informationspflichten auch durch eine Belehrung erfüllen, die von der Musterbelehrung abweicht, aber inhaltlich den in § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB, Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB geregelten Anforderungen genügt. In einem solchen Fall trägt der Unternehmer allerdings das Risiko, dass seine Information den allgemeinen Anforderungen an eine umfassende, unmissverständliche und nach dem Verständnis eines normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbrauchers eindeutige Belehrung genügt.*)

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IMRRS 2023, 0392

AG München, Urteil vom 18.03.2022 - 142 C 12408/21

1. Der Hinweis "Bitte keine Werbung einwerfen" gibt erkennbar zu verstehen, dass der Einwurf von Werbeflyern in Hausbriefkästen nicht erwünscht ist.

2. Das umfasst auch das Ablegen von Werbematerial auf der Briefkastenanlage oder vor dem Hauseingang.

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IMRRS 2023, 0366

BGH, Urteil vom 20.01.2023 - V ZR 65/22

1. Mit der Verjährung des Beseitigungsanspruchs erlischt die Grunddienstbarkeit nach § 1028 Abs. 1 Satz 2 BGB nur dann insgesamt, wenn die Ausübung der durch sie gewährten Berechtigung aufgrund der Beeinträchtigung durch die Anlage gar nicht mehr möglich ist; wird die Dienstbarkeit durch die Anlage nur teilweise beeinträchtigt, dann erlischt sie nur hinsichtlich des von der Beeinträchtigung betroffenen Teils und bleibt im Übrigen bestehen.*)

2. Dies gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit ein Bauverbot zum Inhalt hat, gegen das durch die Errichtung eines Gebäudes verstoßen wurde. Verjährt der Anspruch auf Beseitigung des Gebäudes, erlischt die Dienstbarkeit grundsätzlich nur insoweit, als das Unterlassen der Bebauung mit einem Gebäude entsprechenden Ausmaßes nicht mehr verlangt werden kann.*)

3. Wird die Löschung einer Grunddienstbarkeit begehrt, die zu Gunsten eines in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstücks besteht, so ist die auf § 894 BGB gestützte Klage gegen die Wohnungseigentümer als (gemeinschaftlich) Berechtigte zu richten; nur wenn es sich um Verwaltungsvermögen, d. h. um ein im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stehendes Grundstück handelt, ist diese die richtige Beklagte.*)

IMRRS 2023, 0321

BGH, Urteil vom 27.01.2023 - V ZR 261/21

1. Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, kann zwischen den Eigentümern des dienenden und des herrschenden Grundstücks mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass die Pflicht zur Unterhaltung der Anlage zwischen ihnen aufgeteilt wird.*)

2. Möglich ist auch eine Vereinbarung, die sich auf die - anteilige - Verpflichtung zur Übernahme der zur Unterhaltung der Anlage erforderlichen Kosten beschränkt, ohne eine Pflicht zur tatsächlichen Unterhaltung zu begründen.*)

3. Wenn sich eine Anlage auf zwei Grundstücke erstrecken soll und beide Eigentümer zur Nutzung der Anlage (auch) auf dem jeweils anderen Grundstück berechtigt sein sollen (hier: Tiefgarage), können wechselseitige Grunddienstbarkeiten bestellt werden; die Grundstücke sind dann zugleich herrschendes und dienendes Grundstück. Auch in diesem Fall ist es möglich, die Unterhaltungskosten der Anlage unter den beteiligten Eigentümern durch eine dinglich wirkende Vereinbarung nach einer bestimmten Quote zu verteilen.*)

4. Auch wenn der Eigentümer des herrschenden Grundstücks zur (anteiligen) Unterhaltung der Anlage bzw. zur anteiligen Kostentragung verpflichtet ist, genügt für die dingliche Wirksamkeit der Vereinbarung die Eintragung in das Grundbuch des dienenden Grundstücks. Einer zusätzlichen Eintragung auf dem Grundbuchblatt des herrschenden Grundstücks bedarf es nicht.*)

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IMRRS 2023, 0289

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.01.2023 - 19 U 120/22

1. Es ist mit rechtsstaatlichen Geboten unvereinbar, wenn derjenige, der im guten Glauben eine Strafanzeige erstattet, Nachteile (z. B. in Form von Schadensersatzforderungen) dadurch erleidet, dass sich seine Behauptung nach behördlicher Prüfung als unrichtig oder nicht aufklärbar erweist.

2. Auch Rechtsanwaltskosten für die Vertretung in einem Ermittlungsverfahren gehören insoweit grundsätzlich zu den typischen, ersatzlos hinzunehmenden Folgen einer formal berechtigten Einleitung und Durchführung eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens.

3. Dem Verhalten eines Interessenten kommt immer dann bei der Prüfung des Zustandekommens eines Maklervertrags ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert im Sinne eines Vertragsangebots oder einer Vertragsannahme zu, wenn er aufgrund eindeutiger Hinweise von einer Entgeltpflicht der für ihn erbrachten Leistung ausgehen muss, was insbesondere dann gilt, wenn er weitere Maklerleistungen nachfragt oder deutlich erkennbar gegen Entgelt angebotene Dienste in Anspruch nimmt.

4. Aus der Tatsache, dass eine Partei sich die Mitwirkung des Maklers lediglich gefallen lässt, folgt noch nicht notwendigerweise, dass sie mit dem Makler in Vertragsbeziehungen treten will. Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen.

5. Wenn den Umständen nach mit der Möglichkeit zu rechnen ist, dass der Kaufinteressent ihn für den Makler des Verkäufers halten könnte, muss der Makler eindeutig zum Ausdruck bringen, dass er auch Makler des Käufers sein will. Das geeignete Mittel hierzu ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen.

6. An ein nachträgliches Provisionsversprechen sind strenge Anforderungen zu stellen, da sich der Maklerkunde damit trotz bereits erbrachter Maklerleistung zur Provisionszahlung verpflichtet.

7. Wenn ein Maklerkunde bereits Vorkenntnis von dem Objekt hat, steht dies dem Entstehen eines Provisionsanspruchs entgegen, da der Kaufvertrag in diesem Fall nicht "infolge" der Nachweistätigkeit des Maklers zu Stande gekommen ist.

8. Eine sog. Vorkenntnisklausel ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht zulässig.

9. Ein Makler kann zwar auch trotz Vorkenntnis seines Kunden die Maklerprovision verdienen, wenn der Makler zusätzliche Informationen geliefert hat, die eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung darstellen. Um eine wesentliche Maklerleistung annehmen zu können, ist erforderlich (und ausreichend), dass der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen hat, sich um das ihm bereits bekannte Objekt zu kümmern.

10. Soweit in der Durchführung eines Besichtigungstermins eine solche weitere, wesentliche Maklerleistung liegen kann, setzt dies voraus, dass das Objekt den Interessenten noch nicht bekannt gewesen ist, denn nur in diesem Fall wäre - wenn überhaupt - davon auszugehen, dass die durch die Besichtigung vermittelten Erkenntnisse über die Immobilie den Erwerb angestoßen haben.

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IMRRS 2023, 0178

OLG Karlsruhe, Urteil vom 25.11.2022 - 14 U 274/21

1. Ein von einem Erblasser zu Lebzeiten unentgeltlich gewährter Nießbrauch an einem Hausgrundstück zu Gunsten seiner Lebensgefährtin stellt sich nicht als beeinträchtigend i.S.d. § 2287 Abs. 1 BGB analog dar, wenn der Erblasser im erheblichen Eigeninteresse gehandelt hat, da er sich hierdurch (auch) der Unterstützung seiner Lebensgefährtin in alten und kranken Tagen versichern wollte, und der Nießbrauch sich nicht nur als bloße Versorgungsleistung zu Gunsten seiner Lebensgefährtin darstellt (Abgrenzung zu OLG Celle, BeckRS 2006, 9162, Rz. 3).*)

2. Die Erwartung einer gegenseitigen Unterstützung in alten, kranken und gebrechlichen Tagen beschränkt sich nicht nur auf Pflegeleistungen, sondern umfasst auch im Rahmen einer Lebensgemeinschaft übliche, alltägliche Unterstützungsleistungen außerhalb des pflegerischen Bereiches.*)

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IMRRS 2023, 0189

EuGH, Urteil vom 17.05.2022 - Rs. C-600/19

1. Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 93/13/EWG des Rates vom 05.04.1993 über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen sind dahin auszulegen, dass sie nationalen Rechtsvorschriften entgegenstehen, die in Anbetracht von Rechtskraft und Ausschlusswirkung weder dem Gericht erlauben, von Amts wegen die Missbräuchlichkeit von Vertragsklauseln im Rahmen eines Hypothekenvollstreckungsverfahrens zu prüfen, noch dem Verbraucher erlauben, nach dem Ablauf der Einspruchsfrist die Missbräuchlichkeit dieser Klauseln in diesem Verfahren oder einem späteren Erkenntnisverfahren geltend zu machen, wenn diese Klauseln bereits bei der Einleitung des Hypothekenvollstreckungsverfahrens von Amts wegen von dem Gericht auf ihre etwaige Missbräuchlichkeit hin geprüft wurden, die gerichtliche Entscheidung, mit der die Zwangsvollstreckung aus der Hypothek gestattet wird, aber keine - selbst summarische - Begründung enthält, die diese Prüfung belegt, und in dieser Entscheidung nicht darauf hingewiesen wird, dass die Beurteilung, zu der das Gericht am Ende dieser Prüfung gelangt ist, nicht mehr in Frage gestellt werden kann, wenn nicht fristgemäß Einspruch eingelegt wird.*)

2. Art. 6 Abs. 1 und Art. 7 Abs. 1 der Richtlinie 93/13 sind dahin auszulegen, dass sie nationalen Rechtsvorschriften nicht entgegenstehen, die einem nationalen Gericht weder von Amts wegen noch auf Antrag des Verbrauchers erlauben, die etwaige Missbräuchlichkeit von Vertragsklauseln zu prüfen, wenn die hypothekarische Sicherheit verwertet wurde, die mit einer Hypothek belastete Immobilie verkauft wurde und die Eigentumsrechte an der Immobilie auf einen Dritten übertragen wurden, sofern der Verbraucher, dessen Immobilie Gegenstand eines Hypothekenvollstreckungsverfahrens war, seine Rechte in einem nachfolgenden Verfahren geltend machen kann, um gemäß dieser Richtlinie Ersatz für die finanziellen Folgen zu erlangen, die sich aus der Anwendung missbräuchlicher Klauseln ergeben.*)

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IMRRS 2023, 0230

OLG Hamm, Beschluss vom 03.06.2022 - 20 U 173/22

Wird eine Gebäudewand dadurch beschädigt, dass ein Efeubewuchs durch einen Sturm von der Fassade abgerissen wird, wirkt der Sturm nicht unmittelbar auf das versicherte Gebäude ein. Der Efeubewuchs der Fassade ist im Streitfall nicht versichert; er wird insbesondere nicht "für die Instandhaltung des Gebäudes genutzt".

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IMRRS 2023, 0225

VG Köln, Beschluss vom 28.11.2022 - 22 L 1749/22

Eine ordnungsbehördliche Einweisung einer im Räumungsrechtsstreit unterlegenen Familie durch Beschlagnahme der bisherigen Wohnung ist unzulässig, wenn die Behörde über alternativen Wohnraum verfügt oder sich solchen mietweise kurzfristig beschaffen kann.

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IMRRS 2023, 0206

BGH, Urteil vom 11.11.2022 - V ZR 145/21

1. Wenn der aus einer Grunddienstbarkeit Berechtigte durch Bezeichnung des herrschenden Grundstücks im Grundbuch eindeutig bezeichnet ist, kommt eine abweichende Auslegung anhand der Eintragungsbewilligung und der tatsächlichen Verhältnisse nicht in Betracht. Dies gilt auch dann, wenn die Grunddienstbarkeit zugunsten einer noch wegzumessenden Teilfläche bestellt worden war (im Anschluss an Senat, Beschluss vom 23.09.1993 - V ZB 27/92, BGHZ 123, 297, 301).*)

2. Herrschendes Grundstück im Sinne von § 1018 BGB kann nur ein selbständiges Grundstück im Sinne der Grundbuchordnung, also eine räumlich abgegrenzte, auf einem besonderen Grundbuchblatt gebuchte Fläche sein. Ausreichend, aber auch erforderlich ist dabei, dass das Grundstück im Zeitpunkt der Eintragung der Dienstbarkeit rechtlich selbständig ist.*)

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IMRRS 2023, 0209

EuGH, Urteil vom 09.02.2023 - Rs. C-555/21

Art. 25 Abs. 1 Richtlinie 2014/17/EU ist dahin auszulegen, dass er einer nationalen Regelung, die vorsieht, dass das Recht des Verbrauchers auf Ermäßigung der Gesamtkosten des Kredits bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredits nur die Zinsen und die laufzeitabhängigen Kosten umfasst, nicht entgegensteht.*)

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IMRRS 2023, 0191

LG Lübeck, Urteil vom 07.12.2022 - 3 O 234/22

1. Ein Kaufvertrag über ein Grundstück, dessen Wert den Kaufpreis um das Vierfache übersteigt, ist als wucherähnliches Geschäft sittenwidrig.

2. Ein Käufer, der bei einem solchen Geschäft davon ausgeht, ein gutes Geschäft zu machen, hat Kenntnis davon, dass die Immobilie unter Wert erworben wird.

3. Der Verkäufer kann im Wege der einstweiligen Verfügung die Zustimmung zur Aussetzung der Vollziehung des Kaufvertrags verlangen.

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IMRRS 2023, 0113

OLG Rostock, Beschluss vom 24.10.2022 - 3 W 82/22

1. Das Sondereigentum gem. § 3 Abs. 2 WEG in der seit dem 01.12.2020 geltenden Fassung kann auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks, wie z. B. Gartenflächen, erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache.*)

2. Die Hauptsacheeigenschaft der Wohnung bzw. der Räume wird grundsätzlich vermutet, insbesondere bei - wie hier - Verbindung einer Wohnung mit einem Garten.*)

3. Eine Prüfung durch das Grundbuchamt hat nur bei konkreten anderweitigen Anhaltspunkten zu erfolgen.*)

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IMRRS 2023, 0016

OLG München, Beschluss vom 23.08.2022 - 8 U 1186/22

1. Dem Nießbraucher obliegt die gewöhnliche Unterhaltung der Sache. Dazu zählen solche Maßnahmen, die bei ordnungsmäßiger Bewirtschaftung regelmäßig, und zwar wiederkehrend innerhalb kürzerer Zeitabstände zu erwarten sind. Dazu gehört auch die gewöhnliche Unterhaltung der Heizung und Warmwasserbereitung.

2. Den Nießbraucher treffen die öffentlichen Lasten, die auf der Sache ruhen. Hierzu zählen neben den Gebühren für Kanalisation, Müllabfuhr, Kaminkehrer und Straßenreinigung insbesondere die Grund- und Gebäudesteuern. Dabei kommt es nicht darauf an, ob diese öffentlichen Lasten bereits bei der Bestellung des Nießbrauchs auf der Sache ruhten oder erst später entstanden sind.

3. Die Kostentragungspflicht für die Haftpflicht-, Gebäude- und Gebäudebrandversicherung folgt aus § 1045 Abs. 2 BGB.

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IMRRS 2023, 0149

BGH, Urteil vom 01.12.2022 - V ZR 91/21

1. Bei der Abtretung einer durch Vormerkung gesicherten Forderung gilt der Inhalt des Grundbuchs analog § 892 Abs. 1 Satz 1 BGB zu Gunsten des Zessionars im Hinblick auf den Grundbuchstand unter Einschluss des Rangs der Vormerkung sowie das Vorliegen ihrer sachenrechtlichen Entstehungsvoraussetzungen unter Einschluss der wirksamen Bewilligung als richtig; der Schutz des öffentlichen Glaubens erstreckt sich hingegen nicht auf den Bestand der gesicherten Forderung (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.06.1957 - V ZB 6/57, BGHZ 25, 16, 23 f.).*)

2. Bei einem abgeleiteten Erwerb der Vormerkung ist der Zeitpunkt der Abtretung der gesicherten Forderung entscheidend für die Gutgläubigkeit des Zessionars.*)

3. Tritt der Zedent seinen durch Vormerkung gesicherten, gegen den Erstverkäufer gerichteten Auflassungsanspruch an einen in Ansehung eines nicht eingetragenen vorrangigen Rechts gutgläubigen Zessionar ab und übereignet der Erstverkäufer das Grundstück sodann mit Zustimmung des Zessionars an den Zedenten als Zwischenerwerber, so kommen die Wirkungen der Vormerkung dem Zedenten zugute; dies gilt auch dann, wenn der Zedent seinerseits bei Erwerb der Vormerkung nicht gutgläubig i.S.v. § 892 BGB war (Fortführung von Senat, Urteil vom 17.06.1994 - V ZR 204/92, NJW 1994, 2947 f.).*)

4. Ziel des Anspruchs auf Grundbuchberichtigung kann auch ein Amtswiderspruch sein.*)

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IMRRS 2023, 0124

BGH, Urteil vom 16.12.2022 - V ZR 144/21

1. Bei einem Verkauf von Bauland an einen privaten Käufer im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages zu einem marktgerechten Preis stellt sich die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts der Gemeinde für den Fall, dass der Käufer das Grundstück nicht innerhalb von acht Jahren mit einem Wohngebäude bebaut oder ohne Zustimmung der Gemeinde unbebaut weiterveräußert, selbst dann nicht als unangemessen i.S.v. § 11 Abs. 2 Satz 1 BauGB dar, wenn eine Ausübungsfrist für das Wiederkaufsrecht nicht vereinbart ist und dieses somit innerhalb der in § 462 Satz 1 BGB geregelten Frist von 30 Jahren ausgeübt werden kann.*)

2. Rechtshandlungen, die der erste Bürgermeister einer bayerischen Gemeinde bis zum 31.03.2018 vorgenommen hat, waren und bleiben aufgrund seiner umfassenden und uneingeschränkten Vertretungsbefugnis nach Art. 38 Abs. 1 BayGO a.F. wirksam, ohne dass es hierzu eines Gemeinderatsbeschlusses bedarf oder bedurfte (Bestätigung von Senat, Urteil vom 18.11.2016 - V ZR 266/14, IBRRS 2017, 0357 = BGHZ 213, 30).*)

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IMRRS 2023, 0083

LG Hamburg, Urteil vom 04.08.2020 - 303 O 189/19

Es hängt von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls ab, ob und in welchem Umfang beziehungsweise mit welcher Kontrolldichte und in welchem Kontrollintervall ein Grundstückseigentümer im Rahmen seiner Verkehrssicherungspflicht für einen auf seinem Grundstück stehenden Baum geeignete und zumutbare Kontroll- und Überprüfungsmaßnahmen auch in Bezug auf die mögliche Verwurzelung eines Abwasserkanals durchführen muss.

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IMRRS 2023, 0117

OLG Hamm, Beschluss vom 29.11.2022 - 15 W 271/22

1. Miteigentumsanteile können isoliert innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Auflassung übertragen werden.*)

2. Bei einer Vergrößerung des Miteigentumsanteils erstrecken sich die auf dem Miteigentumsanteil lastenden Grundpfandrechte kraft Gesetzes auf den hinzukommenden Miteigentumsanteil (Anschluss an OLG Karlsruhe, Beschluss vom 18.09.2012 - 11 Wx 4/12).*)

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