Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5159 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2016, 1785

OLG Braunschweig, Urteil vom 24.08.2016 - 3 U 44/15

1. Der Anspruch auf Ersatz von Abbruchkosten entsteht jedenfalls dem Grunde nach bereits mit dem Brandereignis (Anschluss an BGH 19.06.2013 - IV ZR 228/12, IBRRS 2013, 2897).*)

2. Die Freigabe eines bebauten Grundstücks durch den Insolvenzverwalter umfasst auch die konkludente Freigabe von Ansprüchen auf Ersatz von Abbruchkosten aus einer Gebäude-Feuerversicherung für das auf dem Grundstück befindliche Gebäude.*)

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IMRRS 2016, 1781

VG Münster, Beschluss vom 24.08.2016 - 7 L 1222/16

Die Lagerung von Abfall auf einem Grundstück kann eine Gefahr für die Allgemeinheit darstellen, wenn durch die organischen Stoffe Schädlinge angelockt werden und giftige Gase entstehen könnten.

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IMRRS 2016, 1752

OLG München, Beschluss vom 07.10.2016 - 34 Wx 256/16

1. Die nur unter Bezugnahme auf die Bewilligung vorgenommene Eintragung eines auflösend bedingt vereinbarten Rechts führt materiell-rechtlich nicht zum Wegfall der Bedingung, sondern zur Unrichtigkeit des Grundbuchs insoweit, als dieses im Widerspruch zur materiellrechtlichen Einigung ein unbedingtes Recht verlautbart.*)

2. Bezeugende Urkunden einer Gemeinde können zum Nachweis der Grundbuchunrichtigkeit (nur) herangezogen werden, wenn die Darlegung der in ihr bezeugten Umstände in der amtlichen Zuständigkeit der Gemeinde liegt. Eine beurkundete Sachverhaltsfeststellung kann daher nichts zu der Frage bezeugen, ob ein Grundstück durch eine Straße tatsächlich eine Zufahrt erhalten hat.*)

3. Das Grundbuch ist unrichtig, wenn formelle und materielle Rechtslage voneinander abweichen. Wurde ein Geh- und Fahrtrecht unter einer Bedingung eingeräumt und ist durch Eintritt der Bedingung erloschen, kann bei Nachweis eine Grundbuchberichtigung erfolgen.

4. Für den Nachweis des Eintritts dieser Bedingung muss eine öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde vorgelegt werden.

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IMRRS 2016, 1758

BFH, Urteil vom 14.07.2016 - IX R 25/14

1. Unter Instandsetzung und Modernisierung eines Gebäudes sind bauliche Maßnahmen zu verstehen, durch die Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.*)

2. Zu den Aufwendungen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht nach Satz 2 der Vorschrift ausdrücklich ausgenommen sind.*)

3. Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.*)

4. Werden Aufwendungen für Material und Fertigungsleistungen von dritter Seite erstattet, sind die Aufwendungen grundsätzlich nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwand und dem von dritter Seite erstatteten Aufwand in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen.*)

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IMRRS 2016, 1748

OLG München, Beschluss vom 08.09.2016 - 34 Wx 64/16 Kost

1. Für die Wertfestsetzung eines Grundstücks ist nicht der vereinbarte Kaufpreis, sondern der Verkehrswert zu ermitteln.

2. Besteht eine Erschließungsbeitragspflicht, ist dies ein wertbeeinflussendes Grundstücksmerkmal. Bei der Wertermittlung für baureifes Land ist deshalb der Bodenrichtwert für erschließungsbeitragspflichtiges Bauland zugrunde zu legen. Liegen keine Richtwerte vor, sind glaubhaft gemachte Erschließungskosten in Abzug zu bringen.

3. Zur Berücksichtigung von Erschließungskosten bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines erschließungsbeitragspflichtigen Grundstücks aus dem Bodenrichtwert für erschließungsbeitragsfreies Bauland.*)

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IMRRS 2016, 1742

OLG Brandenburg, Urteil vom 16.06.2016 - 5 U 5/14

1. Soll nach dem Gegenstand des Kaufvertrages auf dem verkauften Grundstück dessen vorhandene Bebauung abgerissen und es sodann neu bebaut werden, stellt ein nicht erkennbarer Bunker, mit dem nicht zu rechnen ist, einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB dar.

2. Der Käufer ist darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass das Vorhandensein des Bunkers bewusst verschwiegen wurde.

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IMRRS 2016, 1734

OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 - 8 U 123/13

1. Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet.

2. Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen.

3. Sind Bau- und Grundstückskaufvertrag wechselseitig nicht voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt.

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IMRRS 2016, 1730

BFH, Urteil vom 12.05.2016 - II R 39/14

Der teilweise Ausfall der Kaufpreisforderung und der vereinbarten Stundungszinsen aufgrund Insolvenz des Käufers führt nicht zu einer Änderung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer für den Grundstückskauf.*)

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IMRRS 2016, 1725

OLG Hamm, Urteil vom 02.05.2016 - 5 U 102/15

Wenn - wie hier- das gesamte Flurstück mit einem Wegerecht belastet ist, kann gleichwohl die Ausübung auf einen begrenzten Bereich des Grundstücks infolge rechtsgeschäftllicher Festlegung oder tatsächlicher Ausübung beschränkt worden sein. Dieser Bereich muss zunächst festgestellt werden, um sodann beurteilen zu können, ob die Ausübung des Wegerechts ganz oder teilweise im Sinne von § 1028 Abs. 1 Satz 1 BGB beeinträchtigt worden ist.*)

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IMRRS 2016, 1723

LG Saarbrücken, Urteil vom 20.05.2016 - 10 S 13/16

Wird in einem Mehrparteienhaus die Energieversorgung über eine hausinterne Unterverteilung über Zwischenzähler vorgenommen, so richtet sich die Realofferte nach § 2 Abs. 1 StromGVVO/GasGVVO grundsätzlich an den Hauseigentümer, der die Verfügungsgewalt am Übergabepunkt - dem Hausanschluss als Schnittstelle zwischen dem öffentlichen Leitungsnetz und dem zu versorgenden Grundstück - innehat.*)

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IMRRS 2016, 1735

BGH, Urteil vom 12.10.2016 - XII ZR 9/15

Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks tritt nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht ein (im Anschluss an Senatsurteil vom 25.07.2012 - XII ZR 22/11, IMR 2012, 451 = NJW 2012, 3032).*)

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IMRRS 2016, 1693

BFH, Urteil vom 17.02.2016 - X R 26/13

Aufwendungen für Küche, Bad und Flur, die in die häusliche Sphäre eingebunden sind und zu einem nicht unerheblichen Teil privat genutzt werden, können auch dann nicht als Betriebsausgaben/Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein berücksichtigungsfähiges häusliches Arbeitszimmer existiert.*)

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IMRRS 2016, 1590

OLG Celle, Beschluss vom 15.08.2016 - 4 U 55/16

1. Eine zunächst wirksam begründete Grunddienstbarkeit erlischt gem. § 1025 Satz 2, § 1019 BGB, wenn infolge grundlegender Veränderung der tatsächlichen Verhältnisse oder der rechtlichen Grundlage der Vorteil, den sie dem herrschenden Grundstück zunächst bot, objektiv und endgültig wegfällt.

2. Das Erlöschen einer Grunddienstbarkeit wird nur durch solche möglichen künftigen Vorteile verhindert, mit denen nach objektiven Anhaltspunkten bei normalem und regelmäßigem Verlauf der Dinge gerechnet werden kann.

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IMRRS 2016, 1630

OLG Hamm, Beschluss vom 29.02.2016 - 31 U 175/15

Eine Bausparkasse kann einen Bausparvertrag mit einem festen Zinssatz, der seit 10 Jahren zuteilungsreif ist, bei dem der Bausparer keine weiteren Sparleistungen erbringt und auch das Darlehen nicht abruft, gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kündigen und so der Verpflichtung zur Zahlung der im Bausparvertrag vereinbarten Zinsen entgehen.*)

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IMRRS 2016, 1629

OLG Stuttgart, Urteil vom 04.05.2016 - 9 U 230/15

Die Bestimmung des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB findet auf Kündigungen von Bausparverträgen durch Bausparkassen keine Anwendung.*)

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IMRRS 2016, 1623

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.06.2016 - 5 U 34/14

1. Ein Gebäude weist einen Mangel auf, wenn der Verkäufer bei der Errichtung von der Baugenehmigung abgewichen ist und den Käufer hierauf bei Abschluss des Kaufvertrages nicht hinweist.

2. Das Fehlen einer Baugenehmigung stellt regelmäßig einen Mangel dar, weil die Baubehörde die Nutzung jedenfalls bis zur Erteilung der erforderlichen Genehmigung untersagen kann, unabhängig von der Frage, ob eine Genehmigung unter Zulassung einer Ausnahme hätte erteilt werden können.

3. Auf die Genehmigungsbedürftigkeit kommt es nur dann nicht an, wenn die Behörde zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs bereits eine rechtsverbindliche Entscheidung darüber getroffen hat, ob der beabsichtigten Nutzung öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen.

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IMRRS 2016, 1612

OLG München, Urteil vom 26.07.2016 - 28 W 1460/16 Bau

1. Wohnungskäufer aus einem Bauträgervertrag müssen sich nicht darauf vertrösten lassen, beim Bestehen von Schallmängeln sogenannte biegeweiche Vorsatzschalen einbauen zu lassen, die zugleich auch zu einer Wohnflächenminderung führen. Sie können stattdessen das Herausreißen der nicht ausreichend schalldämmenden massiven Wohnungstrennwände verlangen.*)

2. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, muss durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden.

3. Erwerber von Wohnungen, die mit gehobenem Standard angepriesen werden, können nach den Gesamtumständen erwarten, dass die Wohnung den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht. Der Verkäufer muss deshalb deutlich über die Folgen der geplanten Bauweise aufklären - ein Hinweis auf Schalldämmung nach DIN 4109 genügt dazu nicht.

4. Verweist eine in allen Verträgen verwendete Klausel auf die Schallschutznorm DIN 4109, verstößt diese AGB gegen das Transparenzgebot. Für den Erwerber ist im Gesamtkontext des Vertrags nämlich nicht erkennbar, dass es sich bei dieser Klausel nur um das Mindestmaß an möglichem Schallschutz handelt. Der Verbraucher nimmt vielmehr an, dass DIN-Normen einen allgemein hohen Standard gewährleisten.

5. Wird ein Verkündungstermin verschoben und die Ladung geht den Parteien erst im Laufe des Tages der (vorverlegten) Verkündung zu, stellt dies einen Verfahrensfehler dar. Die Parteien müssen die Möglichkeit haben, am Verkündungstermin teilzunehmen.

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IMRRS 2016, 1610

LG Stade, Urteil vom 17.03.2016 - 5 O 420/15

1. Eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit (hier: Wegerecht) für ein herrschendes Grundstück besteht bei Teilung des Grundstücks grundsätzlich für die einzelnen Grundstücksteile fort.

2. Ist allerdings das entsprechende Flurstück derart mit Büschen und Bäumen zugewachsen und das Begehen oder Befahren faktisch unmöglich, sind die Eigentümer aller Grundstücke daran gehindert, das Wegerecht auszuüben.

3. Die Grunddienstbarkeit erlischt mit Eintritt der Verjährung, weil das Wegerecht in keiner Weise mehr ausgeübt werden kann, sodass ein Anspruch auf Löschung aus dem Grundbuch besteht.

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IMRRS 2016, 1535

BGH, Urteil vom 10.06.2016 - V ZR 295/14

Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit eines notariellen Vertrages wird nicht durch die Vorlage eines inhaltlich abweichenden Vertragsentwurfs widerlegt.*)

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IMRRS 2016, 1534

BGH, Urteil vom 10.06.2016 - V ZR 125/15

Macht eine Partei den Unterlassungsanspruch eines Grundstückseigentümers aus § 1004 BGB bzw. aus § 862 BGB im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend, muss sich das schutzwürdige Eigeninteresse auf die Beseitigung der Beeinträchtigung des Eigentums bzw. des Besitzes an dem Grundstück beziehen.*)

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IMRRS 2016, 1525

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.09.2016 - 4 U 171/10

1. Wird eine Immobilie "wie besichtigt und ohne Gewähr" verkauft, setzt eine Haftung des Verkäufers wegen Feuchtigkeitsproblemen sowohl unter dem Gesichtspunkt der Sachmängelgewährleistung als auch aufgrund vorvertraglichen Aufklärungsverschuldens voraus, dass er dem Käufer die Probleme bei Abschluss des Kaufvertrags arglistig verschwiegen hat.

2. Ein arglistiges Verschweigen kommt bereits dann in Betracht, wenn der Verkäufer einen aufklärungspflichtigen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält, wobei es genügt, dass er die den Mangel begründenden Umstände kennt.

3. Eine Aufklärungspflicht besteht - auch ungefragt - über besonders wichtige Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Dazu gehört bei dem Verkauf eines Hausgrundstücks u.a. erhebliche Feuchtigkeit im Keller.

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IMRRS 2016, 1430

OLG Naumburg, Urteil vom 19.10.2015 - 1 U 34/15

1. Auch das Betreten einer erkannt glatten Eisfläche führt für sich betrachtet nicht notwendig über § 254 Abs. 1 BGB zu einem die Haftung des Verkehrssicherungspflichtigen ausschließenden Mitverschulden des zu Fall gekommenen Geschädigten. Dem Handeln des Fußgängers können anzuerkennende Gründe zu Grunde gelegen oder den Verkehrssicherungspflichtigen eine gesteigerte Sorgfalt getroffen haben.*)

2. Ist aufgrund der konkreten Umstände des Einzelfalls, insbesondere nach Lage und Ausdehnung der Gefahrenstelle, bereits das Bestehen einer Räum- und Streupflicht zweifelhaft, trägt der sich der Gefahr leichtsinnig aussetzende Geschädigte seinen Schaden allein.*)

3. Neuer Sachvortrag des Klägers zum Mitverschulden und zur Abwägung der Verursachungsbeiträge ist im Berufungsrechtszug nicht mehr zuzulassen, wenn dieser rechtliche Gesichtspunkt Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens und der angefochtenen Entscheidung war.*)

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IMRRS 2016, 1435

BGH, Urteil vom 08.07.2016 - V ZR 35/15

Begründet die frühere Nutzung des verkauften Grundstücks die Gefahr von erheblichen Schadstoffbelastungen, weist es unabhängig von dem mit dem Kauf verfolgten Zweck in aller Regel nicht die übliche Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf.*)

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IMRRS 2016, 1444

BGH, Beschluss vom 28.06.2016 - 3 StR 120/16

Heimtückisches Handeln erfordert kein "heimliches" Vorgehen. Vielmehr kann das Opfer auch dann arg- und infolgedessen wehrlos sein, wenn der Täter ihm zwar offen feindselig entgegentritt, die Zeitspanne zwischen dem Erkennen der Gefahr und dem unmittelbaren Angriff aber so kurz ist, dass keine Möglichkeit bleibt, dem Angriff etwas Wirkungsvolles entgegen zu setzen. Maßgebend für die Beurteilung ist die Lage bei Beginn des ersten mit Tötungsvorsatz geführten Angriffs.

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IMRRS 2016, 1415

KG, Beschluss vom 19.07.2016 - 1 W 280/16

Beim Vertrag zu Gunsten Dritter besteht zwischen dem Versprechensempfänger und dem Dritten kein Gemeinschaftsverhältnis im Sinne von § 428 BGB. Hat sich der Eigentümer eines Grundstücks im Rahmen eines solchen Vertrags zur Belastung des Grundstücks mit einer Grunddienstbarkeit verpflichtet und sollen die Ansprüche sowohl des Versprechensempfängers als auch des Dritten durch eine Vormerkung gesichert werden, müssen zwei Vormerkungen im Grundbuch eingetragen werden.*)

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IMRRS 2016, 1355

OLG Celle, Urteil vom 21.04.2016 - 16 U 140/15

1. Auch wenn der Verkäufer für die Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes in einem Exposé grundsätzlich nicht haftet, wenn sie im notariellen Kaufvertrag keine Erwähnung finden, haftet er trotzdem, wenn die Beschreibung eine Beschaffenheit des Grundstücks betrifft, deren Vorhandensein der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 3 bei Abschluss des Kaufvertrags erwarten konnte.

2. Für den Begriff "Wohnfläche" hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch keine bestimmte Berechnungsart entwickelt, weshalb der Begriff grundsätzlich auslegungsbedürftig ist.

3. Für das Mietrecht gilt grundsätzlich, dass die Wohnfläche nach der WoFIV - bzw. wenn diese nach ihrem Geltungszeitraum in Betracht kommt nach der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) - zu berechnen ist, es sei denn, die Parteien haben dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen oder ein anderer Berechnungsmodus ist ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender. Dieser Grundsatz ist zumindest entsprechend auch im Kaufrecht anzuwenden.

4. Auch wenn für das Kaufrecht keine der für das Mietrecht geltenden Vorschrift in § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vergleichbare Bestimmung existiert, lässt sich die dazu ergangene Rechtsprechung des BGH, dass ein Wohnungsmangel dann vorliegt, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10% unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt, zumindest als Maßstab für die Feststellung heranziehen, dass die Kaufsache die aufgrund der Angaben im Exposé erwartete Beschaffenheit jedenfalls dann nicht aufweist, wenn die Wohnfläche um mehr als 10% kleiner ist, als diese im Exposé ausgewiesen wird.

5. Arglistig handelt der Verkäufer, wenn er den betreffenden Umstand verschweigt, obwohl er ihn kennt oder ihn jedenfalls für möglich hält und dies ebenso in Kauf nimmt wie die Möglichkeit, dass der Käufer bei Kenntnis des Mangels den Vertrag nicht oder nicht zu denselben Bedingungen geschlossen hätte.

6. Ein Verkäufer handelt bereits dann arglistig, wenn er zu Fragen, deren Beantwortung erkennbar maßgebliche Bedeutung für den Kaufentschluss seines Kontrahenten hat, ohne tatsächliche Grundlagen ins Blaue hinein unrichtige Angaben macht.

7. Setzt sich das Gericht über die verbliebenen Einwendungen gegen ein Gutachten hinweg und räumt diese in den Entscheidungsgründen nicht aus, liegt eine unzulässige Beweisantizipation vor.

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IMRRS 2016, 1403

BGH, Urteil vom 22.04.2016 - V ZR 23/15

Der in einem Grundstückskaufvertrag vereinbarte umfassende Haftungsausschluss für Sachmängel erfasst auch die nach öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks oder des aufstehenden Gebäudes.*)

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IMRRS 2016, 1392

VG Berlin, Urteil vom 06.04.2016 - 24 K 302.14

1. Die Widmung eines Grundstücks als Grün- und Erholungsanlage kann zum einen dann erfolgen, wenn der Eigentümer im Zeitpunkt der Widmung zustimmt. Zum anderen kann das Grundstück als bereits gewidmet gelten, wenn es in Bestandunterlagen bei den Bezirken geführt worden ist.

2. Die Zustimmungsfiktion eines früheren Eigentümers wird allerdings nicht gestattet. Es ist mit dem Schutz des Eigentums nach Art. 14 GG nicht vereinbar, die Nutzungsbefugnis eines privaten Grundstücks ohne Zustimmung des Eigentümers allein unter Hinweis auf die von einem früheren Eigentümer vor Jahren abgegebene Erklärung durch Widmung als öffentliche Grün- und Erholungsanlage zu entziehen.

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IMRRS 2016, 1380

OLG München, Beschluss vom 19.07.2016 - 34 Wx 118/16

Die nachträgliche Eintragung eines altrechtlichen Forstrechts im Grundbuch setzt den Nachweis der privatrechtlichen Natur des Rechts voraus; dieser Nachweis ist nicht mit der Tatsache der Eintragung im Grundsteuerkataster und der dortigen Bezeichnung als "Gemeinderecht zu einem Nutzungsanteil an den noch unverteilten Gemeindebesitzungen" geführt.*)

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IMRRS 2016, 1382

KG, Urteil vom 17.09.2014 - 26 U 136/12

Ein offensichtlicher Abrechnungsfehler (hier: in der Entgeltberechnung für die Entsorgung von Niederschlagswasser) liegt nur dann vor, wenn er für jede unbefangene, mit den näheren Umständen vertraute Person ohne weiteres erkennbar ist und zumindest so eindeutig ist, dass er sich bei objektiver Betrachtungsweise auch ohne nähere Prüfung aufdrängt und keinen vernünftigen Zweifel an der Fehlerhaftigkeit zulässt, wenn also die im Zeitpunkt der Zahlungsverweigerung zutage tretenden Umständen das Vorliegen eines objektiv leicht erkennbaren, ins Auge fallenden Fehlers ergeben.

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IMRRS 2016, 1373

OLG Saarbrücken, Urteil vom 28.07.2016 - 4 U 14/15

Zur Formbedürftigkeit einer Honorarvereinbarung für die Übertragung einer Ankaufsoption.*)

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IMRRS 2016, 1367

VG Berlin, Urteil vom 09.08.2016 - 6 K 112.16

Für die zeitweise Vermietung von Zweitwohnungen zu Ferienzwecken muss eine Ausnahmegenehmigungen nach dem Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz erteilt werden, denn durch die Vermietung als Ferienwohnung während der Abwesenheit der Eigentümer tritt kein Wohnraumverlust ein.

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IMRRS 2016, 1361

OLG Düsseldorf, Urteil vom 16.06.2015 - 21 U 175/14

Hat der Verkäufer einer Immobilie hinreichenden Anlass für Zweifel daran, dass vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführte Sanierungsmaßnahmen gegen von außen eindringende Feuchtigkeit erfolgreich gewesen sind, stellt die nicht erfolgte Offenbarung dieser Umstände ein arglistiges Verschweigen im Sinne des § 444 BGB dar (Abgrenzung zu BGH, NJW-RR 2012, 1078 = IMR 2012, 1122 - nur online).*)

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IMRRS 2016, 1359

OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.01.2016 - 21 U 109/15

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen eine in einem Immobilienerwerbsvertrag enthaltene Überlassungsverpflichtung des Erwerbers gegenüber Dritten bei Ausübung eines Vorkaufsrechts auch den Vorkaufsberechtigten bindet.*)

2. Für das Vorliegen einer Rechtsnachfolge im Sinne des § 266 Abs. 1 Satz 1 ZPO bedarf es eines abgeschlossenen Rechtsübergang; das Vorliegen eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts allein genügt nicht.*)

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IMRRS 2016, 1351

OLG München, Urteil vom 31.08.2016 - 3 U 4850/15

1. Zum Umfang der Aufklärungspflicht eines Immobilienmaklers über einen ihm bekannten Wasserschaden.

2. Ein Verkäufer, der einen Feuchtigkeitsschaden nicht sach- und fachgerecht beseitigen lässt, muss dies offenbaren, wenn zweifelhaft erscheint, ob der Käufer deshalb mit weiteren Feuchtigkeitsschäden rechnen muss.

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IMRRS 2016, 1349

OLG Hamm, Urteil vom 18.07.2016 - 22 U 161/15

1. Der Verkäufer eines Wohnhauses, dessen Keller im Jahre 1938 gebaut worden ist, muss den Kaufinteressenten darüber aufklären, dass Wasser in flüssiger Form breitflächig in den Keller bei starken Regenfällen eindringt.*)

2. Bei arglistigem Verschweigen des Wassereinbruchs durch den Verkäufer kann der im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss wirkungslos sein.*)

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IMRRS 2016, 1337

OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.02.2016 - 21 U 35/15

1. Zur Auslegung des Inhalts und der Reichweite eines außergerichtlichen Vergleichs über die Beseitigung von nach Abschluss eines notariellen Immobilienkaufvertrages festgestellten Feuchtigkeitsmängeln auf der Grundlage einer gutachterlichen Stellungnahme.*)

2. Eine vergleichsweise Vereinbarung über die Beseitigung nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages bemerkter Feuchtigkeitsmängel unterliegt zur ihrer Wirksamkeit nicht dem Formerfordernis des § 313b BGB.*)

3. Zu den Voraussetzungen, unter denen die Bindungswirkung eines außergerichtlichen Vergleichs nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB entfällt.*)

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IMRRS 2016, 1336

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.03.2015 - 21 U 137/14

1. Zu den Voraussetzungen, unter denen einer juristischen Person das Wissen eines Mitarbeiters (z.B. im Zusammenhang mit dem vom Vertragspartner erhobenen Arglistvorwurf nach § 444 BGB) zugerechnet wird, auch wenn dieser am Abschluss des Vertrags nicht beteiligt gewesen ist.*)

2. Ein von der Prozesspartei in Bezug genommenes Privatgutachten kann als qualifizierter Parteivortrag verwertet werden und eine eigene Beweisaufnahme des Gerichts entbehrlich machen, wenn die Beweisfrage allein schon aufgrund dieses substantiierten Parteivortrags zuverlässig beantwortet werden kann. Das Gericht hat jedoch zuvor die Gegenpartei auf die beabsichtigte Verwertung des Gutachtens als alleinige Grundlage der Entscheidungsfindung hinzuweisen.*)

3. Die Berufung darauf, das Erstgericht habe Ergebnisse einer Beweisaufnahme verwertet, die nach dem Sach- und Streitstand nicht erforderlich gewesen war, stellt keinen tauglichen Berufungsangriff dar. Beruht die Tatsachenfeststellung des Erstgerichts auf einem prozessual unzulässigen, aber erstinstanzlich durchgeführten Ausforschungsbeweis ist das Berufungsgericht im Rahmen des § 529 ZPO hieran gebunden, da die Voraussetzungen für ein Beweisverwertungsverbot nicht vorliegen.*)

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IMRRS 2016, 1328

OLG Schleswig, Urteil vom 01.07.2016 - 1 U 173/13

1. Der Eigentümer eines Grundstücks, von dem ein Überbau ausgeht, wird nur dann Eigentümer des Gesamtgebäudes, wenn er das Gebäude selbst errichtet. Der Mieter oder Pächter steht dem Eigentümer nicht gleich.

2. Vom Mieter errichtete Gebäude sind in der Regel nur vorübergehend Bestandteil des Grundstücks, weil davon ausgegangen wird, dass dieser die Gebäudeteile mit Mietende entfernt.

3. Der Eigentümer kann den Überbau auch nicht billigen und ihn sich so zu eigen machen, wenn er seit Jahren dessen Beseitigung verlangt.

4. Das Eigentumsrecht führt nicht dazu, dass der Vermieter dem Eigentümer angrenzender Grundstücke Maßnahmen verbieten könnte, die dazu führen, dass ein vormals bestehender Gewässerzugang nicht mehr gegeben ist.

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IMRRS 2016, 1272

VGH Hessen, Beschluss vom 20.07.2016 - 5 A 461/16

Ist in einer Erschließungsbeitragssatzung als Merkmal der endgültigen Herstellung die Fahrbahn mit Unterbau und Decke genannt, gehört zur endgültigen Herstellung der Fahrbahndecke auch die abschließende Feinschicht.*)

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IMRRS 2016, 1273

OLG Koblenz, Urteil vom 04.08.2016 - 1 U 136/16

1. Da der Energieausweis keinen unmittelbaren Rückschluss auf den tatsächlichen Energieverbrauch des Gebäudes erlaubt, muss der Aussteller ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht mit einer Drittbezogenheit seiner Leistung rechnen. Damit kann ein Dritter (Hauskäufer) bei Fehlangaben in dem Ausweis keine Rechte gegen den Aussteller geltend machen.*)

2. Verkauft der Auftraggeber des Energieausweises ein Wohnhaus mit vereinbartem Haftungsausschluss, so ist es dem Käufer unter Berücksichtigung von Treu und Glauben verwehrt, den von ihm nicht beauftragten Aussteller des fehlerhaften Energieausweises in Anspruch zu nehmen. Dessen Haftung geht nicht weiter als die des Verkäufers.*)

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IMRRS 2016, 1271

OVG Saarland, Urteil vom 26.07.2016 - 1 A 112/15

Zur Erschließungsbeitragsfähigkeit der Kosten der Beseitigung provisorischer Anlagenteile.*)

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IMRRS 2016, 1265

BGH, Urteil vom 14.06.2016 - XI ZR 189/14

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2016, 1251

OLG München, Beschluss vom 22.06.2016 - 34 Wx 40/16

Zu den Anforderungen an den Unrichtigkeitsnachweis, wenn geltend gemacht wird, ein Leibgeding sei im Hinblick auf die dauernde Unbenutzbarkeit des Vertragsobjekts erloschen.*)

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IMRRS 2016, 1240

BFH, Urteil vom 10.03.2016 - IV R 41/13

Der Steuerpflichtige kann die Rücklage nach § 6c Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 6b Abs. 3 EStG rückwirkend bilden, wenn sich der Veräußerungspreis in einem späteren Veranlagungszeitraum erhöht und dadurch erstmals ein Veräußerungsgewinn entsteht.*)

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IMRRS 2016, 1238

BVerwG, Beschluss vom 28.07.2016 - 4 B 12.16

Die Privatnützigkeit des Eigentums an einem Baudenkmal wird nahezu vollständig beseitigt, wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch auch nicht veräußern kann (wie BVerfG, Beschluss vom 02.03.1999 - 1 BvL 7/91 - BVerfGE 100, 226, 243 = IBR 1999, 430). Es ist mit Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG vereinbar, dem Eigentümer eines Denkmals die Darlegungslast für das Vorliegen dieser Voraussetzungen aufzubürden. Dies gilt auch für die praktische Möglichkeit einer Veräußerung.*)

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IMRRS 2016, 1225

LG Berlin, Urteil vom 21.07.2016 - 67 S 82/16

1. Der Verkäufer, der sich im notariellen Kaufvertrag zur Löschung eingetragener Grundpfandrechte verpflichtet hat, haftet dem Käufer einer Wohnung gemäß § 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen schuldhafter Verzögerung des Nutzen-Lasten-Wechsels, wenn er nicht mit hinreichendem Nachdruck auf den Grundpfandgläubiger zur Übermittlung der für die Löschungsbewilligung erforderlichen Unterlagen einwirkt.*)

2. War es dem Verkäufer im Kaufvertrag gestattet, den beurkunden Notar damit zu beauftragen, die Löschungsvoraussetzungen herbeizuführen, handelt der beauftragte Notar als Erfüllungsgehilfe des Verkäufers. Sein Verschulden ist dem Verkäufer gemäß § 278 Satz 1 BGB zuzurechnen.*)

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IMRRS 2016, 1200

OLG München, Beschluss vom 15.06.2016 - 34 Wx 210/16

Das auf die Vollstreckung in bewegliche Sachen zugeschnittene Verbot der Überpfändung findet in der Immobiliarvollstreckung weder direkt noch entsprechend Anwendung.*)

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IMRRS 2016, 1205

LG Berlin, Urteil vom 01.06.2016 - 101 O 13/16

1. Die Bestimmungen des § 16a EnEV hinsichtlich der Pflichtangaben in Immobilienanzeigen gelten auch für den Objektverwalter.

2. Der Verwalter ist Sachwalter des Eigentümers und steht damit dem Vermieter gleich.

3. Ob den Makler dieselben Pflichten treffen, bleibt offen.

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IMRRS 2016, 1198

OVG Mecklenburg-Vorpommern, Beschluss vom 10.05.2016 - 3 M 396/15

Die Nutzungsuntersagung einer Ferienwohnnutzung (Vermietung zu Ferienwohnzwecken) kann rechtmäßig sein, wenn ein Sonderfall - Legalisierung durch Änderung des Bebauungsplans in absehbarer Zeit - nicht (mehr) vorliegt.*)

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