Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5159 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2017, 0440

LG Darmstadt, Urteil vom 22.02.2017 - 3 O 1/17

1. Ein Haus hat nicht deshalb einen Mangel, weil es in Fachwerkbauweise errichtet worden ist. Ein solches Haus ist zum Bewohnen geeignet.

2. Der Käufer eines Hauses älteren Baujahrs kann nicht erwarten, dass das Haus komplett in Massivbauweise errichtet worden ist.

3. Ein Fachwerkhaus ist im Vergleich zu einem in Massiv-oder Fertigbauweise errichteten Haus kein Gebäude mit einem von vornherein minderen Gebrauchs- oder Verkehrswert.

5. Haben die Verkäufer eines sehr alten Hauses dieses zuvor auch nur selbst erworben und wissen dies die jetzigen Käufer, so ist die Angabe des Baujahres im Kaufvertrag keine Beschaffenheitsvereinbarung, sondern eine reine Wissenerklärung der Verkäufer (im Anschluss an BGH, IMR 2017, 72).

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IMRRS 2017, 0377

OLG Köln, Beschluss vom 24.10.2016 - 2 Wx 403/16

1. Werden dreizehn Grundstücke aus der Mithaft entlassen, fällt die entsprechende Gebühr für das Grundbuchamt dreizehnmal an.

2. Gebühren werden für jede Eintragung in das Grundbuch (oder Löschung, Veränderung oder Entlassung aus der Mithaft) gesondert erhoben, soweit nicht ein anderes bestimmt ist.

3. Die Regelung in der Vorbemerkung des Kostenverzeichnisses, nach der Gebühren in bestimmten Fällen nur einmal erhoben werden, betrifft nur Eintragungen, Löschungen und Veränderungen des Eigentümers oder desselben Rechts ins Grundbuch. Die Eintragung der Entlassung aus der Mithaft fällt nicht darunter.

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IMRRS 2017, 0385

OLG Frankfurt, Beschluss vom 15.12.2016 - 20 W 74/16

Besteht bezüglich eines Grundstücks zwischen zwei Personen für die zurückliegenden 30 Jahre ein gemeinschaftlicher Eigenbesitz, so kann der Antrag zur Durchführung eines Aufgebotsverfahrens zur Ausschließung des oder der im Grundbuch noch eingetragenen Eigentümer von diesen beiden Mitbesitzern nur gemeinschaftlich gestellt werden.*)

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IMRRS 2017, 0378

BGH, Urteil vom 10.11.2016 - III ZR 235/15

1. Ein geschädigter Darlehensgeber muss sich gegenüber einem ihm aus § 826 BGB haftenden Schädiger das schuldhafte Verhalten seiner Mitarbeiter bei der Kreditprüfung zurechnen lassen, wenn der Schädiger zum Zeitpunkt des Mitverschuldens die Schadensentwicklung auf den Weg gebracht hat, der Schaden mithin bereits ursächlich gesetzt war. In einem solchen Fall ist eine im Rahmen von § 254 Abs. 2 Satz 2, § 278 BGB erforderliche Sonderverbindung zwischen Schädiger und Geschädigtem gegeben (Bestätigung von BGH, Urteile vom 12.11.1991 - VI ZR 7/91, BGHZ 116, 60; vom 01.03.1988 - VI ZR 190/87, BGHZ 103, 388 und vom 28.04.1952 - III ZR 118/51, BGHZ 5, 378).*)

2. Bei sittenwidriger Schädigung und direktem Schädigungsvorsatz kommt die anspruchsmindernde Berücksichtigung eines fahrlässigen Verhaltens des Geschädigten gem. § 254 BGB nicht in Betracht (Bestätigung von BGH, Urteil vom 9.10.1991 - VIII ZR 19/91, NJW 1992, 310).*)

3. Handeln die Schädiger als Mittäter oder Gehilfen, sind im Rahmen der Prüfung eines Mitverschuldens des Geschädigten gem. § 254 BGB ihre Verursachungs- und Schuldbeiträge in einer Gesamtschau dem Beitrag des Geschädigten gegenüberzustellen (Fortführung von BGH, Urteil vom 16.06.1959 - VI ZR 95/58, BGHZ 30, 203).*)

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IMRRS 2017, 0376

KG, Beschluss vom 02.02.2017 - 21 U 124/16

Sind Bruchteilseigentümer verpflichtet, einem Dritten ein Erbbaurecht an einem Grundstück einzuräumen, spricht Einiges dafür, dass sie dies nicht durch gebündelte Einzelverfügungen, sondern nur in einem einheitlichen gemeinschaftlichen Rechtsgeschäft tun können (§ 747 Satz 2 BGB). Bei der Verpflichtung der Miteigentümer, als Voraussetzung für die Eintragung des Erbbaurechts die Lastenfreiheit des Grundstücks sicherzustellen, handelt es sich hingegen im Zweifel um eine Teilschuld, die ein jeder Miteigentümer nur hinsichtlich seines Anteils erfüllen muss.*)

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IMRRS 2017, 0363

KG, Urteil vom 20.02.2017 - 8 U 31/16

1. Auf einen Vertrag über ein Darlehen, das durch eine Grundschuld an einer Eigentumswohnung und eine Mietabtretung gesichert wurde, ist das Verbraucherwiderrufsrecht anzuwenden.

2. Die Bank gerät, auch wenn sie dem Widerruf des Darlehensvertrages entgegen getreten ist, nicht in Verzug mit der Freigabe einer dinglichen Sicherheit bzw. in Annahmeverzug hinsichtlich einer Rückzahlung des Darlehensnehmers, wenn die ihr angebotene Zahlung zu niedrig und der Fehlbetrag nicht absolut wie relativ geringfügig ist.*)

3. Der Anspruch des Darlehensnehmers auf Nutzungswertersatz unterliegt der Kapitalertragsteuer und kann insoweit gegenüber Ansprüchen der Bank nicht zur Aufrechnung gestellt werden (Bestätigung des Senatsurteils vom 06.10.2016 - 8 U 228/15, IBRRS 2017, 0153 = IMRRS 2017, 0059).*)

4. Wird der Text der Musterwiderrufsbelehrung nicht unverändert übernommen, kann sich der Verwender nicht auf die Schutzwirkung berufen (§ 14 Abs. 1 BGB InfoV).

5. Es ist nicht rechtsmissbräuchlich, das Widerrufsrecht aus wirtschaftlichen Gründen auszuüben.

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IMRRS 2017, 0361

OLG Hamm, Beschluss vom 13.02.2017 - 22 U 104/16

1. Der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern stellt einen Sachmangel im Sinne des §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB dar, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung den Kaufinteressenten aufzuklären hat.*)

2. Dagegen wird ein Sachmangel nicht (auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Mangelverdachts) allein dadurch begründet, dass in der weiter zurückliegenden Vergangenheit ein Marderbefall des Gebäudes zu verzeichnen war. Infolgedessen muss der Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle nicht aufklären.*)

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IMRRS 2017, 0355

BGH, Urteil vom 23.09.2016 - V ZR 110/15

1. Ein nachträglich angebauter Wintergarten ist im Regelfall als wesentlicher Bestandteil des Gebäudes anzusehen.

2. § 95 BGB stellt eine Ausnahme gegenüber den §§ 93 und 94 BGB dar. Sind die Voraussetzungen des § 95 BGB erfüllt, ist es daher unerheblich, dass auch die Tatbestandsmerkmale der §§ 93 oder 94 BGB vorliegen.

3. Scheinbestandteile bleiben, obwohl mit einem Grundstück verbunden oder in ein Gebäude eingefügt, rechtlich selbstständige bewegliche Sachen.

4. Die Verbindung erfolgt dann zu einem vorübergehenden Zweck, wenn ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist.

5. Verbindet ein Mieter oder Pächter Sachen mit dem Grund und Boden, so spricht regelmäßig eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse für die Dauer des Vertragsverhältnisses und damit zu einem vorübergehenden Zweck geschieht.

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IMRRS 2017, 0360

BGH, Urteil vom 27.01.2017 - V ZR 130/15

1. Als Verwender einer Allgemeinen Geschäftsbedingung ist derjenige anzusehen, auf dessen Veranlassung die Einbeziehung der Formularklausel in den Vertrag zurückgeht.

2. Sind Formularklauseln von einem Dritten formuliert, ist entscheidend, ob eine der Vertragsparteien sie sich zurechnen lassen muss. Eine solche Zurechnung kann zu Lasten derjenigen Vertragspartei erfolgen, die den Dritten vorab mit der Formulierung der Vertragsklausel beauftragt hatte, auf dessen Veranlassung die Klausel später in die Verträge aufgenommen wurde.

3. Bei Bedingungen, die von einem neutralen Dritten formuliert worden sind, kann eine Zurechnung zu Lasten einer der Vertragsparteien ganz entfallen.

4. Ein Treuhänder kann Verwender sein, wenn er über eine Vermittlungstätigkeit hinaus eigene Interessen verfolgt und damit "echter" Vertragsbeteiligter ist.

5. Die Anforderungen an einen städtebaulichen Vertrag gelten auch dann, wenn eine Kommune sich eines von ihr beauftragten Zwischenerwerbers bedient hat. Die Kommune kann sich nicht dadurch der Beachtung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften entziehen, dass sie nicht selbst als Vertragspartner auftritt.

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IMRRS 2017, 0332

OLG München, Urteil vom 01.03.2017 - 7 U 1146/16

1. Eine Objektgesellschaft (hier: Immobilie, die als Hochschule genutzt wird) kann Verwaltungs-, Finanzbuchhaltungs- und Hausmeisterbetreuungsverträge aus wichtigem Grund fristlos kündigen.

2. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn das Vertrauensverhältnis der Vertragsparteien zerstört ist, sodass ein Festhalten an den Verträgen bis zum vorgesehenen Ablaufdatum nicht mehr möglich ist.

3. Eine Herabwürdigung des Vertragspartners ("Er sei kein Manager, sondern ein Mitläufer, ein reiner Verwalter des Elends, die ungeeignetste Person...") betrifft den Vertrauensbereich und macht es für den Vertragspartner unzumutbar, an den Verträgen festzuhalten.

4. Ein wichtiger Grund ist auch, wenn eine Partei kategorisch ablehnt, noch Weisungen entgegenzunehmen. Das ist ein vertragswidriges Verhalten, dass die Umsetzung der Verträge fundamental in Frage stellt.

5. Der Hausmeisterbetreuungsvertrag stellt einen Werkvertrag dar, sodass eine Kündigung innerhalb angemessener Frist erfolgen kann (§ 314 BGB).

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IMRRS 2017, 0327

AG Saarbrücken, Urteil vom 25.01.2017 - 4 C 418/16

1. Gewöhnliche Unterhaltungsmaßnahmen obliegen dem Nießbraucher. Gewöhnlich sind Maßnahmen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung regelmäßig in kürzeren Abständen wiederkehrend zu erwarten sind.

2. Zu den außergewöhnlichen Maßnahmen gehören weitergehende, den wirtschaftlichen Bestand des Eigentums verbessernde Maßnahmen. Hierzu gehören größere Instandsetzungsmaßnahmen, die den Wert des Hauses erheblich erhöhen können, zum Beispiel die Instandsetzung und Erneuerung der elektrischen Anlage eines Hauses.

3. Bezüglich außergewöhnlicher Maßnahmen besteht keine Vornahme-Kostentragungsverpflichtung des Nießbrauchers.

4. Bei einem Totalausfall der Gastherme und der Rohrverstopfung im gemeinsam genutzten Abwasserrohr handelt es sich um außergewöhnliche Maßnahmen in diesem Sinn.

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IMRRS 2017, 0326

OLG Nürnberg, Urteil vom 30.01.2017 - 14 U 2612/15

Die Vorschriften des Bauordnungsrechts entfalten ihre Schutzwirkung auch im Nachbarverhältnis, so dass bei der Verletzung der Abstandsflächen ein zivilrechtlicher Anspruch eines Nachbarn auf Beseitigung einer Luftwärmepumpe begründet sein kann.

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IMRRS 2017, 0325

OLG Nürnberg, Beschluss vom 22.02.2017 - 8 W 2496/16

Zu den Voraussetzungen eines von der Kommune betriebenen Aufgebotsverfahrens zur Ausschließung eines Eigentümers an einer Gehwegfläche entlang einer innerstädtischen Straße.*)

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IMRRS 2017, 0318

LG Düsseldorf, Urteil vom 14.09.2016 - 5 O 77/16

1. Eine Regelung über die Betriebskostenabrechnung in einem Kaufvertrag ist nicht an ihrem reinem Wortsinn festzuhalten, sondern es ist eine Auslegung vorzunehmen, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Belangen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt.

2. Heizöl ist regelmäßig Zubehör im Sinne des § 97 BGB.

3. Bei einer Grundstücksveräußerung spricht gem. § 926 Abs. 1 Satz 2 BGB die Vermutung dafür, dass das im Eigentum des Veräußerers stehende Zubehör mit veräußert werden sollte.

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IMRRS 2017, 0292

BGH, Beschluss vom 14.12.2016 - V ZB 88/16

Ein lediglich drucktechnisch erzeugtes Behördensiegel genügt den im Grundbuchverfahren geltenden Formanforderungen des § 29 Abs. 3 GBO für ein Behördenersuchen nicht. Erforderlich ist vielmehr eine individuelle Siegelung mit einem Prägesiegel oder einem Farbdruckstempel.*)

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IMRRS 2017, 0297

AG Marburg, Urteil vom 16.02.2017 - 9 C 757/16

Der Stromversorger ist nicht gemäß § 19 Abs. 2 StromGVV zur Unterbrechung der Grundversorgung wegen Zahlungsverzugs berechtigt, wenn der Kunde die Forderung schlüssig beanstandet hat und die ordnungsgemäße Funktion des Messgerätes nicht festgestellt wurde.*)

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IMRRS 2017, 1113

BGH, Beschluss vom 08.12.2016 - V ZB 41/14

EuInsVO Art. 5 Abs. 1; Öffentliche Lasten des Grundstücks (hier: Grundsteuerforderungen) sind als dingliche Rechte im Sinne von Art. 5 Abs. 1 der Europäischen Insolvenzverordnung anzusehen (vgl. EuGH, Urteil vom 26. Oktober 2016, Senior Home, C-195/15, EU:C:2016:804).

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IMRRS 2017, 0280

OLG München, Beschluss vom 24.02.2014 - 8 U 5057/13

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2017, 0279

OLG München, Beschluss vom 01.04.2014 - 8 U 5057/13

1. Wird ein Auftrag für ein Immobilien-Wertgutachten erteilt, ohne dass für den Gutachter erkennbar ist, dass das Gutachten nicht dem Auftraggeber, sondern einem Dritten als Grundlage für die Entscheidung über den ins Auge gefassten Kauf dienen soll (hier: der Ehefrau), ist diese dritte Person nicht in die Schutzwirkung des Begutachtungsvertrags einbezogen und kann keinen Schadensersatz geltend machen.

2. Das Erfordernis der Erkennbarkeit des Dritteinbeziehungsinteresses dient nicht nur dazu, eine Vervielfältigung der Haftung des Schuldners zu verhindern, also eine Ausweitung auch auf nicht bestimmbare Dritte. Vielmehr besteht grundsätzlich auch ein berechtigtes Interesse des Schuldners daran zu wissen, wem gegenüber durch ein Geschäft eine vertragliche Haftung begründet wird.

3. Eine Immobilienwertauskunft führt nicht unmittelbar zu einem Schaden bei dem Dritten, vielmehr hat dieser selbständig Vermögensdispositionen getroffen. Entscheiden Eheleute aus steuerlichen Gründen, dass die Ehefrau die Immobilie erwirbt, sodass der Schaden bei der Ehefrau und nicht beim Ehemann eintritt, liegt deshalb keine typische Schadensverlagerung vor.

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IMRRS 2017, 0231

BGH, Urteil vom 15.07.2016 - V ZR 168/15

1. Die Vermutung der Ursächlichkeit eines Beratungsfehlers des Verkäufers für den Entschluss des Käufers zum Erwerb einer als Kapitalanlage angebotenen Immobilie (Kausalitätsvermutung) ist auch anzuwenden, wenn sich der Käufer bei richtiger Information in einem Entscheidungskonflikt befunden hätte (Aufgabe der entgegenstehenden Rechtsprechung des Senats u.a. in den Urteilen vom 06.04.2001 - V ZR 402/99, NJW 2001, 2021, 2022; vom 30.11.2007 - V ZR 284/06, NJW 2008, 649 Rn. 10; vom 01.03.2013 - V ZR 279/11, NJW 2013, 1873 Rn. 20 und vom 25.10.2013 - V ZR 9/13, Grundeigentum 2014, 118 Rn. 17).*)

2. Die Annahme einer nach durchgeführter Beratung des Käufers über die mit dem Erwerb einer Immobilie verbundenen Belastungen konkludent vereinbarten Haftungsfreizeichnung setzt konkrete Anhaltspunkte für einen Willen des Käufers voraus, auf Schadensersatzansprüche wegen eines Beratungsfehlers zu verzichten.*)

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IMRRS 2017, 0215

LG Landshut, Urteil vom 18.01.2017 - 13 S 2208/15

1. Wird direkt hinter dem Maschendrahtzaun zum Nachbargrundstück auf dem eigenen Grundstück ein zusätzlicher Holzflechtzaun als Sichtschutz errichtet, handelt es sich um eine zulässige optische Veränderung des Erscheinungsbildes der gemeinsamen Grenzanlage durch eine Veränderung der Umgebung.

2. Ein Verbot der Errichtung eines (zusätzlichen) Sichtschutzzaunes würde Eigentümer oder Nutzer eines Wohngrundstücks erheblich in ihrem Recht beschränken, ihr Grundstück - innerhalb der gesetzlichen Grenzen - nach eigenen Vorstellungen zu gestalten.

3. Ein Beseitigungsanspruch der Grundstücksnachbarn ist nur dann gerechtfertigt, wenn sich beide Parteien durch eine Vereinbarung ausdrücklich oder jedenfalls konkludent auf ein bestimmtes Erscheinungsbild der Grenzanlage geeinigt haben.

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IMRRS 2016, 1922

BGH, Urteil vom 21.10.2016 - V ZR 230/15

Erhebt der Schuldner während eines laufenden, aufgrund einer Sicherungsgrundschuld betriebenen Zwangsversteigerungsverfahrens eine Vollstreckungsabwehrklage, die er auf die Verjährung eines Teils der Grundschuldzinsen stützt, kann das Rechtsschutzbedürfnis ausnahmsweise zu verneinen sein. Dies setzt voraus, dass der Gläubiger nicht wegen der verjährten Zinsen vollstreckt; ferner müssen Indizien vorliegen, die in einer Gesamtwürdigung den sicheren Schluss erlauben, dass die Vollstreckungsabwehrklage ausschließlich prozesszweckfremden Zielen dient.*)

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IMRRS 2017, 0248

BGH, Urteil vom 09.12.2016 - V ZR 231/15

1. Die Duldungspflicht des § 12 Abs. 1 NAV besteht nicht nur hinsichtlich solcher Leitungen, die der eigenen Versorgung dienen, sondern auch insoweit, als die Versorgung Dritter eine Leitungsführung über das in Anspruch genommene Grundstück erforderlich macht.*)

2. § 12 Abs. 5 NAV erfasst nur die im Eigentum der öffentlichen Hand stehenden, dem öffentlichen Verkehr eröffneten Verkehrswege und Verkehrsflächen, nicht dagegen im Privateigentum stehende Wege, die dem öffentlichen Verkehr gewidmet sind.*)

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IMRRS 2017, 0172

AG Brandenburg, Urteil vom 07.12.2016 - 31 C 160/14

1. Zum Anspruch eines Grundstückseigentümers auf Beseitigung bzw. Herausgabe eines in den Luftraum seines Grundstücks ragenden Dachüberstands des Nachbarn (§§ 195, 903, 912, 922, 985, 986, 1004 BGB in Verbindung mit §§ 4, 19, 19a Bbg NRG).*)

2. Zur Höhe des Streitwerts bei Beantragung der Beseitigung bzw. Herausgabe eines Überbaus.*)

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IMRRS 2017, 0194

BGH, Beschluss vom 14.12.2016 - V ZR 254/15

Der Kaufpreis ist nach Maßgabe der Vorschriften über den Rücktritt zurückzuzahlen, wenn der Verkäufer die Kaufsache nicht mehr zu liefern und zu übereignen braucht und der Käufer dafür nicht verantwortlich ist.

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IMRRS 2017, 0162

AG Wesel, Urteil vom 05.01.2017 - 5 C 101/15

1. Kommt es infolge eines heftigen Gewitters zu einem Blitzeinschlag im Nachbarhaus und dadurch zu einem Überspannungsschaden, der zu einem irreparablen Defekt der Alarmanlage führt, sind im Rahmen einer "Rund ums Eigentum" Versicherung, die Blitz- und Überspannungsschäden umfasst, die notwendigen Reparaturkosten zu übernehmen.

2. Zu den notwendigen Reparaturkosten gehören auch die Kosten für die Feststellung der Reparaturwürdigkeit und die Kosten für erfolglose Reparaturversuche (hier: Notdienst-Einsatz). Im Versicherungsrecht hat die Versicherung das Prognoserisiko zu tragen.

3. Kosten für ein vorgerichtlich eingeholtes Privatgutachten sind keine notwendigen Reparaturkosten.

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IMRRS 2017, 0147

OLG Hamm, Beschluss vom 21.12.2016 - 15 W 590/15

1. Die folgenden Klauseln einer Gemeinschaftsordnung sind offensichtlich unwirksam und können deshalb nicht in das Grundbuch eingetragen werden:

a) "Sind Ehegatten oder Lebenspartner nach dem LPartG an einem Wohnungseigentum beteiligt, so sind diese gegenseitig ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen."

b) "Wechseln die Inhaber eines Wohnungseigentums auf andere Weise als durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung, so gilt der bisherige Wohnungseigentümer so lange als ermächtigt, alle aus dem Wohnungseigentum herrührenden Rechte wahrzunehmen, insbesondere auch Zustellungen entgegenzunehmen, bis dem Verwalter der Eigentumswechsel durch öffentliche Urkunden nachgewiesen ist."

2. Hingegen sind folgende Klauseln einer Gemeinschaftsordnung eintragungsfähig:

a) "Zustellungen sind stets wirksam, wenn sie an die dem Verwalter zuletzt mitgeteilte Adresse erfolgen."

b) "Der Verwalter ist auch berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

1. Wohnungs- und Teileigentum innerhalb der Gemeinschaft zu erwerben;

2. Wohnungs- und Teileigentum außerhalb der Gemeinschaft zu erwerben.

Im Innenverhältnis bedürfen Maßnahmen nach Ziffer 1 und 2 eines vorherigen Beschlusses der Eigentümerversammlung. Das Grundbuchamt ist insoweit von jeder Prüfungspflicht befreit."

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IMRRS 2017, 0153

VG Hamburg, Urteil vom 12.11.2015 - 7 K 2387/12

1. Gegen die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks durch Überbauten schützen allein die zivilrechtlichen Regelungen zu Grenzüberbauten. Diese stellen Sonderregelungen dar, die den öffentlich-rechtlichen Baunachbarrechtsregelungen vorgehen.

2. Dies gilt nicht nur für den Überbau als solchen, sondern auch für dessen Nutzung und spätere Änderungen am Überbau.

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IMRRS 2017, 0149

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.01.2017 - 3 Wx 270/16

Ein Makler, der Veräußerer und Erwerber eines Grundstücks jeweils auf Zahlung einer Provision in Anspruch nimmt, kann nicht zum Zwecke der Überprüfung der Frage der Kongruenz des Hauptvertrages und des Ursachenzusammenhangs zwischen Maklerleistung und Vertragsschluss - seinem durch Auslegung ermittelten Begehren entsprechend - "erweiterte Grundbucheinsicht" in Bezug auf die der Eigentumsübertragung zugrunde liegenden schuldrechtlichen Vorgänge verlangen.*)

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IMRRS 2017, 0146

OLG Dresden, Urteil vom 25.10.2016 - 4 U 453/16

Enthält ein notarieller Kaufvertrag über einen Hotelbetrieb die Klausel, wonach der Verkäufer "zusichert, dass alle Genehmigungen für den Hotelbetrieb vorliegen", fehlt eine vereinbarte Beschaffenheit auch dann, wenn der Hotelbetrieb aufgrund einer tatsächlichen Duldung der Baubehörde vollumfänglich aufrechterhalten bleibt. Allerdings kann hier ein Minderungsverlangen nach § 242 BGB ausgeschlossen sein.*)

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IMRRS 2017, 0126

OLG Schleswig, Urteil vom 08.12.2016 - 7 U 47/15

1. Als "Miete.. ohne Präjudiz abzüglich 25 %" gekennzeichnete Zahlungen, lassen nicht erkennen, dass es sich um Nießbrauchsentgelt handeln könnte. Die Bezeichnung Miete spricht ebenso dagegen, wie die unklare Grundlage für einen Einbehalt, bei einem etwaigen Nießbrauchsrecht. Ein Miet-/Pachtvertrag und ein vereinbarter Nießbrauch können nebeneinander bestehen.

2. Wird ein entgeltlicher Sicherungsnießbrauch zeitlich nach Abschluss eines Pachtvertrages zwischen anderen Vertragspartnern vereinbart, stehen sich beim Pachtvertrag andere Vertragspartner mit anderen Rechten und Pflichten gegenüber, als beim Nießbrauch, sodass diese Verträge nebeneinander bestehen.

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IMRRS 2017, 0121

BGH, Urteil vom 18.10.2016 - XI ZR 145/14

1. Die Kenntnis einer Bank von einem groben Missverhältnis zwischen Kaufpreis und Verkehrswert einer von ihr finanzierten Immobilie ergibt sich nicht aus ihrer Kenntnis von der für die Immobilie erzielten Jahresnettomiete im Wege eines auf schlichter Vervielfältigung der Nettomiete mit einem frei gegriffenen Faktor beruhenden "vereinfachten Ertragswertverfahrens".*)

2. Die Rechtskraft eines die Vollstreckungsgegenklage gegen eine vollstreckbare Urkunde abweisenden Urteils steht der Begründetheit einer Klage des Schuldners entgegen, die auf Tatsachen gestützt ist, die schon zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung im Vollstreckungsabwehrprozess vorgelegen haben, und die im Ergebnis einer Vollstreckung aus diesem Titel zuwider liefe (im Anschluss an BGH, Urteil vom 30. Mai 1960·II ZR 207/58).*)

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IMRRS 2017, 0120

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.10.2016 - 3 U 31/15

Zur Klage des früheren Miteigentümers eines teilungsversteigerten Grundstücks auf Zustimmung zur Auszahlung eines, zum Zwecke der Ablösung einer Grundschuld gezahlten, jedoch nicht in vollem Umfang zur Befriedigung der dadurch gesicherten Forderung benötigten nach Abzug der Kosten verbliebenen, beim Amtsgericht hinterlegten Betrages (Übererlöses) an ihn sowie an zwei weitere der insgesamt aus fünf früheren Miteigentümern mit gleich hohen Anteilen bestehenden Bruchteilsgemeinschaft (insoweit unzulässig mit Blick auf eine weder aus gesetzlicher noch aus gewillkürter Prozessstandschaft sich ergebende Prozessführungsbefugnis).*)

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IMRRS 2017, 0118

OLG Brandenburg, Urteil vom 15.12.2016 - 5 U 44/14

1. Es ist zulässig, ein Grundstück an die Stadt zu verschenken, um der Bevölkerung eine Badestelle zugänglich zu machen und gleichzeitig auszuschließen, dass aus einem Vorkaufsrecht aus der Zeit des Nationalsozialismus noch Rechte hergeleitet werden.

2. Die Schenkung eines Grundstücks löst keinen Vorkaufsfall aus. Ein Vorkaufsfall wird nur bei einer entgeltlichen Eigentumsübertragung des vorkaufsbelasteten Gegenstandes ausgelöst. Entscheidend ist dabei nicht die Vertragsgestaltung, sondern der Wille der Vertragsschließenden.

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IMRRS 2017, 0098

LG Hamburg, Urteil vom 16.12.2015 - 309 O 202/12

Akzeptiert ein Käufer einen Immobilienkaufvertrag zu einem aus seiner Sicht überteuerten Preis, hat er keinen Rückzahlungsanspruch für einen Teil des Kaufpreises, wenn er mit dem Verkäufer gleichzeitig ein Schuldanerkenntnis vereinbart, mit dem dieser sich verpflichtet, einen "Betrag als Darlehen" zu schulden. Eine solche Vereinbarung, mit der der Käufer beabsichtigt, den Kaufpreis nachträglich durch eine teilweise Erstattung zu reduzieren, ist mangels Gegenleistung eine Schenkung, die ohne notarielle Beurkundung formunwirksam ist.

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IMRRS 2017, 0090

LG Düsseldorf, Urteil vom 02.12.2015 - 5 O 124/15

1. Durch die Ausübung eines Vorkaufsrechts wird zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten ein selbständiger Kaufvertrag begründet, zu den gleichen Bedingungen, die dem Erstkäufer nach dem Kauvertrag oblegen hätten.

2. Wird eine Vertragsgestaltung nur wegen der drohenden Ausübung des Vorkaufsrechtes gewählt (hier: höherer Kaufpreis und Maklerklausel), ohne dass diese im Rahmen des Erstvertrages irgendwelche Vorteile für den Erstkäufer mit sich bringt, ist dies ein Hinweis darauf, dass beabsichtigt wurde zum Nachteil des Vorkaufsberechtigten zu handeln und diesem die Ausübung des Vorkaufsrechts zu verleiden. Solche Vertragsbedingungen sind für den Vorkaufsberechtigten unverbindlich.

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IMRRS 2017, 0089

LG Heidelberg, Urteil vom 07.03.2014 - 1 O 98/13

1. Wird die Feuerwehr wegen eines Rauchmelderalarms zu einem Wohnhaus gerufen, dessen Bewohner im Urlaub sind, muss sie von einem Brand ausgehen und Maßnahmen zur Bekämpfung eines Brandes ergreifen. Auch wenn kein offenes Feuer oder Rauch wahrnehmbar sind, besteht die Möglichkeit eines Schwelbrandes.

2. Auch wenn sich der Alarm als Fehlalarm herausstellt, besteht kein Schadensersatzanspruch für Schäden, die durch von der Feuerwehr ergriffene verhältnismäßige Maßnahmen (hier: Hochschieben eines elektrischen Rolladens, Einschlagen eines Kellerfensters) entstanden sind.

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IMRRS 2017, 0033

LG Köln, Urteil vom 22.11.2016 - 5 O 219/16

Hat der Verkäufer einer Immobilie keine Anhaltspunkte dafür, dass die bisherige, langjährige Nutzung nicht genehmigt ist, muss er den Käufer nicht aktiv darauf hinweisen, dass ihm keine schriftliche Baugenehmigung vorliegt.

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IMRRS 2016, 1863

BGH, Beschluss vom 12.10.2016 - V ZB 198/15

1. § 878 BGB ist auf die Teilungserklärung des Grundstückseigentümers nach § 8 Abs. 1 WEG entsprechend anwendbar. Nach Eingang des Vollzugsantrags bei dem Grundbuchamt eingetretene Verfügungsbeschränkungen sind deshalb unbeachtlich.*)

2. Dies gilt mangels abweichender Regelung auch für die sich aus dem Genehmigungserfordernis auf Grund einer Rechtsverordnung nach § 172 Abs. 1 Satz 4 BauGB ergebende Verfügungsbeschränkung des teilenden Grundstückseigentümers.*)

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IMRRS 2017, 0059

KG, Urteil vom 06.10.2016 - 8 U 228/15

1. Zur Abrechnung eines wirksam widerrufenen Verbraucherkreditvertrages.*)

2. Die Rechte aus einem Darlehensvertrag und auch das Widerrufsrecht können durch Vereinbarung der Vertragsparteien auf nur einen Darlehensnehmer übertragen werden (hier: Schuldhaftentlassung des anderen Darlehensnehmers).*)

3. Der Darlehensnehmer eines durch Grundpfandrecht gesicherten Kredits kann Herausgabe von Nutzungswertersatz in Höhe von 2,5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz verlangen.*)

4. Der Nutzungswertersatzanspruch des Darlehensnehmers kann gegenüber Ansprüchen der Bank nicht aufgerechnet werden, soweit die Bank hierauf Kapitalertragsteuer (zzgl. Solidaritätszuschlag) an das Finanzamt abzuführen hat.*)

5. Der Darlehensnehmer schuldet der Bank Herausgabe von Wertersatz in Höhe des vereinbarten Zinssatzes, es sei denn der Darlehensnehmer weist einen niedrigeren Marktzins nach. Die Bank kommt durch die Weigerung, den Widerruf anzuerkennen, jedenfalls dann nicht in Annahmeverzug, wenn der Darlehensnehmer keine konkrete Restschuldzahlung anbietet. Der Anspruch auf Nutzungswertersatz in Höhe des Vertragszinses besteht in diesem Falle über den Zeitpunkt der Widerrufserklärung hinaus bis zur Rückzahlung der Darlehensvaluta fort. *)

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IMRRS 2017, 0049

EuGH, Urteil vom 26.10.2016 - Rs. C-195/15

Art. 5 EuInsVO ist dahin auszulegen, dass eine Sicherheit, die gemäß einer Vorschrift des nationalen Rechts wie der im Ausgangsverfahren in Rede stehenden bestellt wurde, nach der auf dem Grundstück des Grundsteuerschuldners kraft Gesetzes eine öffentliche Last ruht und dieser Eigentümer die Zwangsvollstreckung aus dem Steuertitel in den Grundbesitz dulden muss, ein "dingliches Recht" im Sinne dieses Artikels darstellt.*)

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IMRRS 2017, 0055

LG Frankenthal, Urteil vom 11.08.2016 - 2 HKO 7/16

Vereinbaren Parteien für die Vermittlung zweier Grundstücke einen Provisionsanspruch in Höhe von 5 % netto auf den vollen Verkaufspreis laut Exposé, müssen die Verkäufer diese Provision in voller Höhe zahlen. Sie können sich nicht darauf berufen, dass sie auf dem Grundstück mit Abrissobjekt zwei Doppelhaushälften errichten und verkaufen wollten und deshalb "nur" Partner eines Werkvertrages geworden seien, für den die vereinbarte Provision für Verkäufe nicht gilt.

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Online seit 2016

IMRRS 2016, 1930

BGH, Urteil vom 24.11.2016 - IX ZR 278/14

Die formularmäßige Erweiterung des Sicherungszwecks einer zwei Jahre zuvor zur Sicherung einer bestimmten Drittverbindlichkeit bestellten Grundschuld auf bestehende und künftige Verbindlichkeiten mehrerer Dritter ist nicht schon deshalb überraschend, weil sie nicht durch eine konkrete Darlehensgewährung veranlasst ist.

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IMRRS 2016, 1870

BGH, Urteil vom 04.12.2015 - V ZR 22/15

1. Haben der Grundstückseigentümer und der Berechtigte die Verlegung des durch eine Grunddienstbarkeit gewährten Wegerechts auf ein anderes Grundstück vereinbart, kann der Berechtigte von dem Grundstückseigentümer in der Regel die Bestellung einer seinem Recht inhaltsgleichen Grunddienstbarkeit an dem bisher nicht belasteten Grundstück verlangen (Fortführung von Senat, Urteil vom 07.10.2005 - V ZR 140/04, IBRRS 2005, 3457 = IMRRS 2005, 1810).*)

2. Ist eine Vereinbarung zwischen dem Berechtigten und dem Grundstückseigentümer über die Verlegung einer als Inhalt der Grunddienstbarkeit bestimmten Ausübungsstelle eines Wegerechts tatsächlich vollzogen worden, steht dem Berechtigten ein schuldrechtlicher Anspruch auf Duldung der Ausübung an der neuen Stelle bis zum Vollzug der Vereinbarung durch Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch zu.*)

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IMRRS 2016, 1868

OLG Frankfurt, Beschluss vom 21.03.2016 - 4 UF 26/16

1. Das Herüberlehnen zum Nachbarn über die hüfthohe Brüstung zwischen zwei Balkonen ist kein Hausfriedensbruch.

2. Ein Eindringen in ein befriedetes Besitztum setzt bei einem Hineinlehnen des Täters in den Luftraum oberhalb des Besitztums voraus, dass der Täter zumindest beabsichtigte, das Besitztum auch zu betreten.*)

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IMRRS 2016, 1869

BGH, Urteil vom 22.01.2016 - V ZR 27/14

1. Ein Erbbaurechtsvertrag bedarf als kreditähnliches Rechtsgeschäft der Genehmigung durch die Kommunalaufsichtsbehörde, wenn er eine Verpflichtung der Gemeinde begründet, einen Erbbauzins zu zahlen.*)

2. Der Erwerb durch Ersitzung trägt seinen Rechtsgrund in sich und schließt Ansprüche gegen den Erwerber aus ungerechtfertigter Bereicherung aus.*)

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IMRRS 2016, 1827

OLG Dresden, Beschluss vom 23.08.2016 - 8 U 964/16

1. Eine Reservierungsvereinbarung zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten bedarf der notariellen Form, wenn sie eine einem Vorkaufsrecht gleichkommende verbindliche Verpflichtung der Verkäuferin zum Abschluss eines Immobiliarkaufvertrages enthält.*)

2. Ein Reservierungsentgelt in Höhe von mehr als 10% bis 15% des üblichen Maklerlohns bedarf auch bei Vereinbarungen zwischen gewerblichen Immobilienhändlern ohne Beteiligung eines Maklers der notariellen Form. Es kommt in Betracht, bei derartigen Vereinbarungen zwischen Verkaufs- und Kaufinteressenten statt an die Höhe des üblichen Maklerlohns an einen Grenzwert von 1% des in Aussicht genommenen Kaufpreises anzuknüpfen.*)

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IMRRS 2016, 1825

OLG Frankfurt, Beschluss vom 22.07.2016 - 8 W 38/16

§ 12 Abs. 1 des Wohn- und Betreuungsvertragsgesetzes - WBVG - ist für die vertragliche Normierung einzelner Tatbestände für eine Kündigung aus wichtigem Grund grundsätzlich offen, solange und soweit die vertraglich geregelten Kündigungsgründe jeweils zugleich auch einen "wichtigen Grund" im Sinne des § 12 Abs. 1 Satz 3 WBVG darstellen.*)

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IMRRS 2016, 1806

BFH, Urteil vom 03.08.2016 - IX R 14/15

1. Aufwendungen für die vollständige Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in einem vermieteten Immobilienobjekt sind nicht --als sog. Erhaltungsaufwand-- sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar (Änderung der Rechtsprechung).*)

2. Bei einer Einbauküche mit ihren einzelnen Elementen handelt es sich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das auf zehn Jahre abzuschreiben ist (Änderung der Rechtsprechung).*)

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IMRRS 2016, 1803

BGH, Urteil vom 11.03.2016 - V ZR 102/15

Wird ein Fahrzeug, das unbefugt auf einem Privatgrundstück in verbotener Eigenmacht abgestellt wird, im Auftrag des Grundstücksbesitzers im Wege der berechtigten Selbsthilfe entfernt, entspricht dies dem objektiven Interesse und dem mutmaßlichen Willen des Fahrzeughalters. Er ist deshalb nach den Grundsätzen einer berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag zum Ersatz der für die Entfernung erforderlichen Aufwendungen verpflichtet.*)

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