Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1816 Entscheidungen insgesamt

Online seit 19. November

IMRRS 2024, 1434

OLG Schleswig, Urteil vom 25.09.2024 - 12 U 74/23

1. Nutzt der Mieter Außengastronomieflächen außerhalb der vereinbarten Fläche und außerhalb der durch die Baugenehmigung genehmigten Flächen, so kann der Vermieter nach entsprechender Abmahnung kündigen.

2. Baut der Miete eine nicht ausreichend dimensionierte Fettabluftanlage ein, kann der Vermieter ebenfalls nach vorheriger Abmahnung fristlos kündigen.

3. Auch eine fehlende, aber erforderliche Haftpflichtversicherung berechtigt den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung.

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Online seit 5. November

IMRRS 2024, 1350

OLG Frankfurt, Urteil vom 20.12.2023 - 3 U 129/23

Bei einer Bürgschaftserklärung für Verbindlichkeiten eines Gewerberaummieters richtet sich die Gläubigerstellung nach allgemeinen Auslegungsregeln (§§ 133, 157 BGB - objektiver Empfängerhorizont) im Zweifel nicht nach der Bezeichnung in der Bürgschaftsurkunde, sondern nach der Vermieterstellung, da die Bürgschaft regelmäßig Ansprüche des Vermieters sichern soll.

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Online seit 28. Oktober

IMRRS 2024, 1177

LG Bamberg, Urteil vom 28.03.2024 - 45 O 600/23 Miet

1. Die Kündigung wird nur unwirksam, wenn der Vermieter vor deren Zugang vollständig befriedigt wird (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

2. Die Zahlung einen Tag nach Zugang der Kündigung ist nicht mehr "rechtzeitig".

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Online seit 24. Oktober

IMRRS 2024, 1295

KG, Beschluss vom 18.09.2024 - 8 U 40/24

1. Wohnraummiete liegt nur vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen. Ob die vermieteten Räume tatsächlich zum Wohnen geeignet und letztlich auch (von Dritten) zu Wohnzwecken genutzt werden, spielt dagegen für die Einordnung als Wohnraummietverhältnis keine Rolle.

2. Ist die Vertragspartei auf Mieterseite eine juristische Person, liegt regelmäßig eine Gewerberaummiete vor, weil eine juristische Person schon begrifflich weder selbst wohnen noch nahe Angehörige haben kann, so dass auch der Vertragszweck nicht auf die Erfüllung eigener Wohnbedürfnisse gerichtet sein kann.

3. Mietet der Mieter die Räumlichkeiten an, um sie dann selbst zu Wohnzwecken weiterzuvermieten, liegt eine gewerbliche Miete vor.

4. Die Geltung von Wohnraummietrecht oder auch nur einzelner Mieterschutzvorschriften im Einzelfall kann - gegebenenfalls auch stillschweigend - von den Vertragsparteien des Gewerbemietverhältnisses vereinbart werden.

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Online seit 11. Oktober

IMRRS 2024, 1244

OLG Hamm, Beschluss vom 21.11.2023 - 10 W 133/22

1. Die Regelung des § 595 BGB berührt die verfassungsrechtlichen Gewährleistungen des Eigentums und der Privatautonomie und kann deshalb unter Berücksichtigung dieser nachhaltig zu schützenden Positionen nur in eng umrissenen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen.*)

2. Nur bei einem eindeutigen Überwiegen der Interessen des Pächters an der Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses kann eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Pächter vorliegen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der wechselseitigen Interessen ist derjenige der vertragsgemäßen Beendigung des Pachtverhältnisses durch Ablauf der Pachtzeit.*)

3. Selbst wenn ein eindeutig vorrangiges Verpächterinteresse nicht besteht, muss der Pächter besondere Umstände geltend machen, die eine Abweichung von dem Grundsatz der Vertragsbeendigung - also einen Fortsetzungsanspruch - begründen.*)

4. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine realistische Perspektive besteht, dass der Pächter in einem überschaubaren Zeitraum geeignete Ersatzflächen oder einen Ersatzbetrieb zu Bewirtschaftung erhalten wird und lediglich dieser Übergangszeitraum zu überbrücken ist. Auch wenn der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses kurz vor dem Eintritt in das Rentenalter steht, kann unter Umständen eine Aufgabe des Grundstücks dann eine Härte darstellen, wenn sich die Anpachtung eines anderen Grundstücks nur bei anschließender mehrjähriger Nutzung desselben lohnt. Auch die Möglichkeit, eine andere Beschäftigung zu finden oder ein anderes Grundstück in der näheren Umgebung anzupachten, sowie der Grad der nachbarschaftlichen Verwurzelung des Pächters in der Umgebung spielen bei der Frage nach der Härte eine Rolle.*)

5. Die Vorschrift des § 595 Abs. 1 BGB entbindet den Pächter nicht davon, sich auf den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer einzustellen. Nur wenn trotz aller Voraussicht und Planung Umstände eintreten, die eine vertragsgemäße Beendigung als unvertretbar hart erscheinen lassen, kann etwas anderes gelten.*)

6. Für die Frage, was die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters i.S.d. § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausmacht bzw. sie beeinflusst, kann es im Einzelfall geboten sein, nicht isoliert auf den konkreten Pachtgegenstand abzustellen, sondern vielmehr auf dessen tragende Bedeutung innerhalb des Gesamtbetriebs des Pächters. Dazu kann es erforderlich sein, den Gesamtbetrieb des Pächters mit Hilfe eines Sachverständigen zu analysieren.*)

7. Im Rahmen der gebotenen Abwägung nach § 595 Abs. 1 BGB ist zunächst zu berücksichtigen, dass das wirtschaftliche Interessen des Verpächters an einer möglichst gewinnbringenden Weiterverpachtung bereits durch die Möglichkeit, die Pacht zu erhöhen, angemessen gewürdigt wird.*)

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Online seit 7. Oktober

IMRRS 2024, 1232

OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)

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Online seit 4. Oktober

IMRRS 2024, 1224

OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23

1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.

2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.

3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.

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Online seit 2. Oktober

IMRRS 2024, 1225

OLG Stuttgart, Beschluss vom 15.04.2024 - 5 U 166/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 16. September

IMRRS 2024, 1023

OLG Hamm, Urteil vom 14.06.2024 - 30 U 99/22

1. Führt der Vermieter nicht selbst die Vertragsverhandlungen, sondern lässt wissentlich und willentlich einen Dritten diese führen und auch den Vertrag unterschreiben, so handelt dieser Dritte mit Duldungsvollmacht des Vermieters.

2. Nach § 311b Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu.

3. Eine Partei kann sich nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will. Der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen.

4. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.

5. Nicht erforderlich für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag und Ergänzungsvereinbarungen ergeben. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genügt es, wenn der potenzielle Erwerber aus den Mietvertragsunterlagen ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er gegebenenfalls eintritt.

6. Ein Mietvertrag entspricht der Schriftform, wenn er die Quadratmetermiete enthält und regelt, dass zunächst 190 qm als Mietfläche angenommen werden, diese später aber noch genau ermittelt wird.

7. Solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien nur unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht (mehr) binden, sind ausnahmsweise nicht formbedürftig. Dies erfasst Vereinbarungen, soweit sie einen Erwerber nach Eintritt in die Vermieterstellung nicht treffen, etwa weil sie durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt sind.

8. Eine Vereinbarung, durch die ein Vormietrecht begründet wird, unterliegt dem Schriftformgebot, wenn sie lediglich (unselbstständiger) Teil eines Mietvertrags ist, der seinerseits formbedürftig gem. § 550 Satz 1 BGB ist.

9. Mit der erfolgten Ausübung des Vormietrechts kommt grundsätzlich ein Vertrag zu den Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags zu Stande. Eine Gestaltungsfreiheit besteht hier nicht.

10. Die wirksame Ausübung des Vormietrechts setzt voraus, dass der Berechtigte sich ohne Vorbehalte zur Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Erstvertrag bereit erklärt. Daher liegt keine wirksame Ausübung des Vormietrechts vor, wenn der Berechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnt oder die Änderung des Mietvertrags verlangt.

11. Bei Bestimmungen im Referenzvertrag, die lediglich den Zweck verfolgen, das Vormietrecht zu umgehen oder zu vereiteln, findet § 138 BGB Anwendung mit der Folge, dass die betreffenden Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sind. Damit tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung.

Online seit August

IMRRS 2024, 1025

AG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 49 C 635/23

1. Sehen die AGB des Mieters vor, dass die Abrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt sein muss, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerungen nicht zu vertreten, sind sie zunächst wirksam. Sehen die AGB aber weiter vor, dass der Vermieter die Verzögerungsgründe innerhalb der Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen hat, sind sie unwirksam.

2. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, bei der es sich üblicherweise um eine Klimaanlage handelt, handelt es sich um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung, dort § 2 Ziff. 17.

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IMRRS 2024, 1063

LG Bielefeld, Urteil vom 28.11.2023 - 17 O 21/22

1. Gestiegene Umsätze aus dem Onlinehandel des Gesamtunternehmens stellen keine Kompensation für Umsatz-Verluste des einzelnen Ladenlokals dar.

2. Der Mieter hat keine Obliegenheit, vor Ausbruch einer Pandemie für etwaige Krisenzeiten vorzusorgen und Rücklagen zu bilden.

3. Er muss auch keine entsprechende Versicherung abschließen, wenn es eine solche für das spezifische Pandemierisiko gar nicht gibt.

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IMRRS 2024, 1000

OLG Dresden, Beschluss vom 08.04.2024 - 5 U 1855/23

1. Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre.*)

2. Aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter, nach welcher der Neumieter mit Wirkung für die Zukunft anstelle des Altmieters in den Mietvertrag mit dem Vermieter eintritt, erwächst regelmäßig kein unmittelbarer Anspruch des Neumieters gegen den Altmieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an den Neumieter.*)

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IMRRS 2024, 0865

AG Westerburg, Beschluss vom 30.01.2024 - 12 M 87/24

1. Räumungsgut ist vom Gerichtsvollzieher nach Ablauf der zweimonatigen Aufbewahrungsfrist grundsätzlich je nach Verwertbarkeit entweder zu verkaufen oder zu vernichten, wenn der Schuldner es nicht abfordert.

2. Von der Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher ausgeschlossen sind allerdings die anwaltlichen Handakten des Schuldners und dessen sonstige Geschäftsunterlagen, soweit für diese gesetzliche Aufbewahrungsfristen gelten und diese Fristen noch nicht abgelaufen sind.

3. Dem Vollstreckungsgericht obliegt die Entscheidung über die weitere Verwahrung der aufzubewahrenden Unterlagen nach Ablauf der Frist des § 885 Abs. 4 Satz 1 ZPO.

4. Die Verwahrung hat "auf Kosten der Staatskasse" bis zum Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen zu erfolgen, wenn der Schuldner die Unterlagen nicht abfordert.

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Online seit Juli

IMRRS 2024, 0954

LG Bochum, Urteil vom 10.04.2024 - 4 O 98/24

Ein schutzwürdiges Interesse des Mieters auf Eintragung einer Mieterdienstbarkeit besteht nicht erst mit Beginn des Geschäftsbetriebs oder "kurz davor". Vielmehr ist es gerade das Wesen der begehrten Dienstbarkeit Ansprüche auf künftige Rechtsänderungen zu sichern.

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IMRRS 2024, 0934

OLG Dresden, Urteil vom 08.05.2024 - 5 U 1856/23

1. An die konkludente Vereinbarung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag sind wegen des erheblichen Eingriffs in die Rechtsposition des Mieters strenge Anforderungen zu stellen, welche erfordern, dass ein tatsächliches Verhalten der Mietvertragsparteien vorliegen muss, das einen zweifelsfreien Schluss auf einen auf die Begründung einer Betriebspflicht gerichteten Rechtsbindungswillen zulässt.*)

2. Die Vereinbarung einer Umsatzmiete genügt für die Annahme der konkludenten Vereinbarung einer Betriebspflicht nicht.*)

3. Ob und gegebenenfalls in welcher Höhe der Vermieter im Falle der Vereinbarung einer Umsatzmiete vom Mieter die Zahlung fiktiver Umsatzmiete verlangen kann, wenn der Mieter keinen Umsatz erzielt hat, ist durch Auslegung des Mietvertrags gem. §§ 133, 157 BGB zu bestimmen.*)

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IMRRS 2024, 0882

OLG Brandenburg, Urteil vom 11.06.2024 - 3 U 23/23

1. Gewerberäume sind nur dann sachmangelfrei, wenn der Aufnahme des vertraglich vereinbarten Betriebs keine öffentlich-rechtlichen Beschränkungen, insbesondere eine fehlende behördliche Genehmigung, entgegenstehen.

2. Ein nachträglicher Mangel kann sich aufgrund gesetzgeberischer Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses ergeben.

3. Besteht der Nutzungszweck des Mietvertrags darin, eine Spielothek zu betreiben, reicht es nicht, dass der Mieter die Räume für Spielmöglichkeiten ohne Gewinnmöglichkeit nutzen kann. Es muss ihm, wenn er die Räume als solche nutzen will, vielmehr möglich sein, eine Spielhalle im eigentlichen Sinn zu betreiben, also auch Glücksspielautomaten aufzustellen.

4. Ein Mangel liegt bei Verstößen gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften regelmäßig erst dann vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder ein behördliches Einschreiten ernsthaft zu erwarten ist.

5. Die Versagung der Erlaubnis für eine Spielhalle ist einer Nutzungsuntersagungsverfügung gleichzusetzen.

6. Können die Räumlichkeiten nicht mehr zum Betrieb einer Spielothek genutzt werden, werden sie aber weiterhin als Lager- und Aufenthaltsräume für Angestellte genutzt, ist eine Minderung von 70% angemessen.

7. Geht der Mieter davon aus, dass eine Mietminderung nur mit Einverständnis des Vermieters möglich ist, und weiß er nicht, dass eine Minderung bereits kraft Gesetzes eintritt, greift § 814 BGB nicht.

8. Der Mieter ist nicht verpflichtet, in einer Situation, in der er das Objekt nicht mehr zum vertraglich genutzten Zweck nutzen kann, zu kündigen, um den Vermieter vor etwaigen Rückforderungsansprüchen zu schützen.

9. Entscheidet sich der Mieter zunächst bewusst dazu, einen Mietvertrag, der die Nutzung zum vertraglich vereinbarten Zweck nicht mehr gewährleistet, durch eine Verlängerungsoption (einseitig) zu verlängern, um dann im Nachhinein auch über diesen Zeitpunkt hinaus Rückforderungsrechte aus § 812 BGB wegen überzahlter Mieten geltend zu machen, ist dies mit Treu und Glauben nicht mehr zu vereinbaren.

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Online seit Juni

IMRRS 2024, 0811

LG Köln, Urteil vom 16.04.2024 - 14 O 89/23

Keine Anpassung der Miethöhe eines gewerblichen Mietvertrags wegen "Wegfalls der Geschäftsgrundlage" im Zuge des Ukraine-Krieges.*)

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IMRRS 2024, 0720

LG Hamburg, Urteil vom 22.11.2023 - 316 O 4/22

1. Zwar obliegt dem Vertragspartner des Verwenders die Beweislast für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen. Dieser wird er jedoch regelmäßig schon durch Hinweis auf die äußere Form der vorformulierten Vertragsbedingungen als Indiz für das Vorliegen von Allgemeinen Geschäftsbedingungen gerecht.

2. Von einem Aushandeln der einzelnen Klauseln kann nur dann gesprochen werden, wenn sich der Verwender deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklärt; die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen.

3. Nachträgliche Veränderungen des vorformulierten Textes können grundsätzlich nur ein Indiz dafür sein, dass der Vertrag insoweit im Einzelnen ausgehandelt wurde.

4. (Preis-)Nebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der AGB-Kontrolle.

5. Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden. Eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle jedoch nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern.

6. Eine Preisanpassungsklausel, die nur eine Richtung kennt - nämlich zu Gunsten des Verwenders nach oben -, ist unwirksam.

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Online seit Mai

IMRRS 2024, 0719

OLG Hamburg, Urteil vom 01.06.2023 - 4 U 10/22

1. Die Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht durch den Mieter ist zwar nicht vom Regelbeispiel des § 543 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB erfasst, kann aber im Rahmen de Generalklausel des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB den Vermieter zur Kündigung berechtigen. Voraussetzung dafür ist nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB, dass dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.*)

2. Grundsätzlich kommt eine Einschränkung der Betriebspflicht nach Maßgabe von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht. Der Vermieter, der auf Erfüllung der Betriebspflicht durch den Mieter besteht, handelt allerdings nicht schon allein deswegen treuwidrig, weil die Betriebsaufnahme oder deren Fortsetzung für den Mieter unrentabel ist. Denn das Risiko der Gewinnerzielung in einem angemieteten Objekt trägt der Mieter.*)

3. Bei der Abwägung der beiderseitigen Interessen im Rahmen des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB für den Fall der Verletzung von Betriebspflichten sind zu Gunsten des Gewerberaummieters die außergewöhnlichen Umstände der Corona-Pandemie zu berücksichtigen. Aufgrund der verschiedenen "Lockdowns" in den Jahren 2020 und 2021 erscheint die Nichtöffnung einer Mietfläche in einem Einkaufszentrum im Sommer 2021 vergleichsweise kurz nach Ende des weitreichenden sog. "zweiten Lockdowns" und der sog. "Bundesnotbremse" in deutlich milderem Licht als zu "normalen" Zeiten vor und nach der Pandemie.*)

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IMRRS 2024, 0714

KG, Urteil vom 01.06.2023 - 8 U 23/23

Allein aus dem Umstand, dass der (ursprüngliche) Vermieter von Mietbeginn an über neun Jahre nicht über die Betriebskosten abgerechnet hat, lässt sich nicht auf einen Willen des Vermieters schließen, ein ihm nachteiliges konkludentes Vertragsänderungsangebot dahingehend abzugeben, dass die vereinbarte Abrechnung der Betriebskosten für die Zukunft ausgeschlossen sein solle.

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IMRRS 2024, 0693

KG, Beschluss vom 30.01.2023 - 8 U 162/22

1. Die Kündigung per Fax genügt der gewillkürten Schriftform.

2. Ein treuwidriges Verhalten der Voreigentümer steht der Kündigungsbefugnis der Grundstückserwerber nicht entgegen.

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IMRRS 2024, 0399

OLG Brandenburg, Urteil vom 13.02.2024 - 3 U 96/23

1. Ob für die Zuständigkeit ein Wohnraum- oder ein Geschäftsraummietverhältnis zu Grunde zu legen ist, ist allein nach dem Antrag und dem schlüssigen Sachvortrag des Klägers - nicht hingegen nach dessen bloßer Rechtsauffassung - zu entscheiden, da sich hiernach der Streitgegenstand bestimmt.

2. Sofern die zuständigkeitsbegründende Tatsache eine doppelrelevante Tatsache - also die zuständigkeitsbegründende Tatsache zugleich Voraussetzung für die Begründetheit der Klage - ist, wird über das Vorliegen dieser Tatsache kein Beweis erhoben, sondern ist das Vorbringen des Klägers für die Entscheidung über die Zulässigkeit als wahr zu unterstellen.

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IMRRS 2024, 0647

OLG Dresden, Beschluss vom 27.02.2024 - 5 U 2077/23

Rechtsfolge des Verstoßes eines befristeten Mietvertrages über Geschäftsräume gegen die gesetzliche Schriftform aus §§ 550, 578 Abs. 1, 2 Satz 1 BGB ist nicht nur gem. § 550 Satz 1 BGB, dass das Mietverhältnis als für unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt. Vielmehr ist weiterhin eine in formunwirksamen Mietvertrag vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgeblich, wenn diese länger ist als die gesetzliche Kündigungsfrist aus § 580a Abs. 2 BGB (Anschluss BGH, Urteil vom 30.01.2013 - XII ZR 38/12, Rz. 28, IBRRS 2013, 0924 = IMRRS 2013, 0583).*)

IMRRS 2024, 0593

LG Mannheim, Urteil vom 03.04.2024 - 4 S 45/23

1. In die Nebenkostenabrechnung sind bei Gebäuden mit mehreren Einheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen.

2. Soweit die Abrechnung die Anforderungen des § 14 UStG in formeller Hinsicht nicht erfüllt, steht dem Mieter lediglich ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Aushändigung einer vollständigen Abrechnung zu.

3. Die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt.

4. Unabhängig von der umsatzsteuerlichen Vorbelastung der Nebenkosten entfällt auf die Nebenkosten mit der Nebenkostenabrechnung die jeweilige gesetzliche Umsatzsteuer. Der Mieter zahlt also auch auf nicht mit Vorsteuer belastete Beträge (bspw. die Grundsteuer) oder mit dem ermäßigten Steuersatz von 7% belastete Beträge (bspw. Wasser) den vollen Umsatzsteuersatz.

5. Der Vermieter darf dem Mieter auch auf Nebenkosten, die bereits mit Vorsteuern belastet sind, zusätzlich den vollen Umsatzsteuersatz in Rechnung stellen mit der Folge, dass das Finanzamt auf derartige Nebenkosten (zunächst) zweimal die Umsatzsteuer erhält.

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IMRRS 2024, 0592

AG Mannheim, Urteil vom 22.06.2023 - 18 C 1002/23

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2024, 0595

VG Köln, Urteil vom 19.04.2024 - 6 K 2961/22

1. Die Fluthilfe Nordrhein-Westfalen ist in ihrem Schwerpunkt auf die Beseitigung von unmittelbar durch die Flutkatastrophe entstandenen Sachschäden gerichtet.*)

2. Es ist sachlich gerechtfertigt, die Kompensation von Einkommenseinbußen bei Mietern von gewerblich genutzten Gebäuden oder Anlagen auf solche Fälle zu beschränken, in denen der Mieter zur Instandsetzung des Mietobjekts verpflichtet ist und insofern unmittelbar einen Sachschaden erlitten hat.*)

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IMRRS 2024, 0594

BFH, Urteil vom 19.12.2023 - IV R 5/21

1. Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, die eine originär gewerbliche Tätigkeit in Gestalt einer ‑‑eine Betriebsverpachtung überlagernden‑‑ Betriebsaufspaltung ausübt, unterliegt mit dem Ende der Betriebsaufspaltung als gewerblich geprägte Personengesellschaft weiterhin der Gewerbesteuer.*)

2. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar kein Grundbesitz, es ist jedoch für Zwecke des § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes dem Grundbesitz des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentümers zuzuordnen, dessen Inhalt es bestimmt.*)

3. Die Mitvermietung von Wohnungs- beziehungsweise Gebäudebestandteilen, die durch Teilungserklärung oder Gesetz dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet sind (zum Beispiel Fenster nebst Rahmen), stellt sich als zwingend notwendiger Teil der wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Überlassung eigenen Grundbesitzes dar und ist nicht kürzungsschädlich.*)

4. Eine Betriebsverpachtung ist nicht kürzungsschädlich, wenn die wesentlichen, dem Betrieb das Gepräge gebenden Betriebsgegenstände vermietet werden und es sich hierbei ausschließlich um eigenen (bebauten) Grundbesitz handelt.*)

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Online seit April

IMRRS 2024, 0551

OLG Rostock, Urteil vom 23.02.2023 - 3 U 76/21

1. Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB enthält nur eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters, sofern die Nichtleistung der vom Mieter geschuldeten Mietzahlung allein auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht.*)

2. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursachen haben, hat der Vermieter ohne anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen.*)

3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus.*)

4. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.*)

5. Bei Feststellung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist zur Beurteilung möglicher Nachteile einer konkreten Geschäftsschließung auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen.

6. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensation der Verluste führen darf, sind insoweit auch Nachholeffekte mit zu berücksichtigen.

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IMRRS 2024, 0552

OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/20

1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)

2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)

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IMRRS 2024, 0471

LG Hamburg, Urteil vom 15.08.2023 - 311 O 274/22

1. Miete bleibt unabhängig von etwaigen Einwendungen wegen corona-bedingter Nutzungsbeeinträchtigung/Untersagung geschuldet (§ 535 Abs. 2 BGB).

2. Die - ohne Urkundenbeweis - eingeführte GuV-Rechnung erlaubt eine Anpassung nach § 313 BGB allenfalls im Nachverfahren.

3. Zur Prima-facie-Liquidität des Anspruchs aus der (Mietvertrags-)Urkunde (ebenso schon BGH, Urteil vom 18.09.2007 - XI ZR 211/06, IMRRS 2007, 2442).

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Online seit März

IMRRS 2024, 0401

OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024 - 12 U 69/23

1. Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) ("wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist") als auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ("Bestimmung nicht klar und verständlich") ergeben. Der Prüfungsmaßstab ist für beide Vorschriften identisch.*)

2. Die Beurteilung des Inhalts einer Indexklausel ist aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rz. 21 f. m.w.N.).*)

3. Das Wort "eine" in der Formulierung "nach Ablauf eines Jahres" ist im Regelfall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen.*)

4. Soll die Anpassung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres "entsprechend" der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen, ist Bezugsgröße die jeweilige prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes, wobei die Veränderung des Verbraucherpreisindexes zu einer gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucher-preisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft.*)

5. Einer Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung bedarf es jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht. Anders ist dies bei einer sog. Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht (ebenso BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20, IBRRS 2021, 2073 = IMRRS 2021, 0744).*)

6. Auch durch die Angabe "nach Ablauf eines Vertragsjahres" ohne festen Ausgangswert für den Beginn der Berechnung wird eine Indexklausel nicht unverständlich (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39, zur Formulierung, wonach "der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert" bleibt). Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt die Frist für die Berechnung beginnen soll, macht diese ebenfalls nicht intransparent (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39).*)

7. Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Bis dahin ist sie wirksam.*)

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IMRRS 2024, 0403

KG, Beschluss vom 11.01.2024 - 8 U 24/22

Zur Haftung des Gewerbemieters für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen Akkus auf einem Holzregal des Büroraums entstanden ist.*)

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IMRRS 2024, 0337

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2024 - 3 U 207/22

1. Es ist zulässig, das für Mietverträge aller Art in § 543 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren. Materiell kann das außerordentliche Kündigungsrecht durch eine Spezifikation der wichtigen, zur Kündigung berechtigenden Gründe präzisiert werden. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen (BeckOGK BGB, § 314 Rz. 25). Auf die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es dann nicht mehr an.

2. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Die fristlose Kündigung ist für das Mietrecht abschließend - vom Gesetzgeber bewusst - in §§ 543, 569 BGB ohne Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB geregelt worden, so dass eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, IMR 2016, 402).

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IMRRS 2024, 0333

KG, Urteil vom 22.05.2023 - 8 U 47/22

Zur Frage, ob der Mieter von Ladenräumen im Erdgeschoss eines Einkaufszentrums ein Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 1 BGB oder § 313 Abs. 2 Satz 3 BGB hat, wenn der Vermieter abweichend von der ursprünglichen Konzeption ca. 80% der Einzelhandelsflächen im Obergeschoss in Büros umbaut.*)

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IMRRS 2024, 0262

LG Trier, Urteil vom 07.12.2022 - 5 O 214/22

Ein Vermieter kann von einem Mieter, der nach Durchführung eines Insolvenzverfahrens die Position eines Rechtsnachfolgers des vorhergehenden Mieters einnimmt, kein Schadensersatz wegen der Erbringung nur unzureichender Räumungspflichten verlangen.

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IMRRS 2024, 0300

LG Berlin, Urteil vom 09.05.2023 - 65 S 191/22

1. Wenn der Vermieter den Zwischenmieter als Hauptmieter nur deshalb einschaltet, um die zwingenden Vorschriften des Wohnraummietrechts zu umgehen und die - formal vom Zwischenmieter begründeten - (Unter-)Mietverhältnisse jederzeit faktisch dadurch nach eigenem Belieben zu beenden, dass er von diesen die an keine weitere Voraussetzung als die der Beendigung des Hauptmietverhältnisses geknüpfte Räumung nach § 546 Abs. 2 BGB verlangt, so handelt es sich um gewerbliche Weitervermietung und § 565 BGB greift.

2. Für eine gewerbliche Weitervermietung spricht auch, wenn der Mieter die Wohnung komplett dem Dritten überlässt und selbst keinen Gewahrsam begründet.

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Online seit Februar

IMRRS 2024, 0298

LG Berlin, Urteil vom 11.02.2021 - 52 O 20/20

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2024, 0230

OLG Hamburg, Urteil vom 31.01.2024 - 4 U 69/23

1. Ist der tatsächliche Wille des Erklärenden bei Abgabe einer empfangsbedürftigen Willenserklärung festgestellt und hat der Empfänger die Willenserklärung ebenfalls in diesem Sinne verstanden, dann bestimmt allein dieser tatsächliche Wille den Inhalt der Erklärung, ohne dass es auf Weiteres ankäme.

2. Bereits das Hinzufügen des Vertretungszusatzes "### Rechtsanwälte PartG mbB" in der Unterschriftszeile belegt, dass der Erklärende die Erklärung nach dem Wortlaut und nach seinem tatsächlichen Willen nicht im eigenen Namen, sondern im Namen der PartG mbB formulierte.

3. Verwendet er zudem deren Briefpapier und formuliert die Erklärung unter Verwendung des Personalpronomens "wir" statt "ich", spricht dies erst recht für eine Erklärung im Namen der PartG mbH.

4. Ein mutmaßlicher Irrtum bei der Willensbildung des Erklärenden erlaubt es nicht, einer Willenserklärung, deren Wortlaut den wahren Willen des Erklärenden bei der Abgabe der Erklärung zutreffend wiedergibt, in Wege der Auslegung nachträglich einen anderen Erklärungsinhalt beizumessen, den der Erklärende bei der Abgabe gar nicht wollte, nur weil ein anderer Erklärungsinhalt bei zutreffender Kenntnis der Vertragsverhältnisse der Interessenlage des Erklärenden objektiv besser entsprochen hätte und die von ihm bezweckte Rechtsfolge hätte auslösen können.

5. Die Erweiterung des Mietzwecks (hier: von "Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät" in "Betrieb einer Rechtsanwaltssozietät und verwandter Berufsausübung wie Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung und Vermögensberatung") bedarf der Schriftform.

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Online seit Januar

IMRRS 2024, 0136

OLG München, Urteil vom 26.01.2023 - 14 U 766/19

1. Auch wenn die Gebrauchsüberlassung an den Dritten nicht unmittelbar durch den Pächter, sondern durch dessen Unterpächter erfolgt ist, liegt ein Überlassen der Pachtsache durch den Pächter an einen Dritten i.S.v. § 546 Abs. 2 BGB vor. Der Anspruch richtet sich gegen jeden Dritten, der die Miet-/Pachtsache (dauerhaft) nutzt und sein Besitzrecht vom Mieter/Pächter ableitet.

2. Nach Sinn und Zweck des § 546 Abs. 2 BGB, dem Vermieter einen unmittelbar Zugriff auf einen besitzenden Dritten zu ermöglichen, ist ein Anspruch auch anzuerkennen, wenn mehrere Untermietverhältnisse hintereinander geschaltet sind. Gleiches gilt, wenn der Unterpächter die Sache einem Dritten zur Nutzung überlässt, ohne eine diesbezügliche vertragliche Regelung zu treffen.

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IMRRS 2024, 0127

FG Düsseldorf, Urteil vom 23.11.2023 - 14 K 1037/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2024, 0010

OLG Hamburg, Urteil vom 20.07.2023 - 4 U 16/23

Eine gewerbliche Weitervermietung setzt eine geschäftsmäßige, auf Dauer gerichtete, mit der Absicht der Gewinnerzielung oder im eigenen wirtschaftlichen Interesse ausgeübte Vermietungstätigkeit des Zwischenmieters voraus, ohne dass eine Absicht zur Gewinnerzielung aus der Vermietung selbst erforderlich wäre. Dabei reicht es aus, wenn die Anmietung und Weitervermietung einer Wohnung der Unterstützung der Geschäftsinteressen des Zwischenmieters und der Förderung seines Geschäftsbetriebs dient. Dies ist der Fall, wenn ein Arbeitgeber als Zwischenmieter Wohnungen anmietet um sie an seine Arbeitnehmer weiterzuvermieten, etwa in dem Bestreben, für das Unternehmen Arbeitnehmer an sich zu binden und sich Wettbewerbsvorteile gegenüber anderen Unternehmen zu verschaffen, die ihren Arbeitnehmern keine Werkswohnungen anbieten können.

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IMRRS 2024, 0106

LG Dortmund, Urteil vom 23.11.2023 - 18 O 45/23

1. Bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses kann die Mietsache vom Untermieter herausverlangt werden ohne Rücksicht auf die Vereinbarungen, die zwischen Hauptmieter und Untermieter bestehen.

2. "Beabsichtigen" die Parteien etwas, bedeutet dies lediglich eine Absichtserklärung und stellt keine Verpflichtung hierzu dar.

3. Wird die Pflicht zur Führung von Verhandlungen verletzt, würde ein etwaiger Schadensersatzanspruch nur darin bestehen, so gestellt zu werden, wie wenn Verhandlungen zu Stande gekommen wären. Nicht verlangt werden kann, so gestellt zu werden, wie wenn ein Mietvertrag zu Stande gekommen wäre, da kein Verhandlungserfolg geschuldet ist.

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IMRRS 2024, 0086

KG, Beschluss vom 26.10.2023 - 8 U 94/22

1. Gibt der Mieter/Pächter nach unwirksamer Kündigung des Vermieters/Verpächters die Räume vorzeitig an diesen zurück, sind Bereicherungsansprüche des Mieters/Pächters nach § 813 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Rückgabeanspruch nach § 546 BGB begründet eine betagte Verbindlichkeit. Er entsteht nicht aufschiebend bedingt oder aufschiebend befristet mit dem Ende des Miet-/Pachtverhältnisses, sondern bereits mit Abschluss des Vertrags und Übergabe an den Mieter/Pächter.*)

2. Zur Umdeutung der Kündigungserklärung des Verpächters in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags.*)

3. Zur Anwendung von § 814 BGB, wenn der Pächter sich entschließt, eine als unwirksam erkannte Kündigung des Verpächters zu befolgen.*)

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IMRRS 2024, 0107

LG Essen, Urteil vom 13.07.2023 - 6 O 276/22

1. Eine vertragswidrige Nutzung kann grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellen. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass im Mietvertrag auch ein konkreter Nutzungszweck vereinbart ist.

2. Wird in der Kündigung irrtümlich ein zu früher Endtermin genannt, so endet das Mietverhältnis zum nächstmöglichen Termin, wenn den Umständen nach erkennbar ist, dass der Kündigende den Vertrag jedenfalls zu diesem Termin beenden will.

3. Für den Herausgabeanspruch des Vermieters ist weder der unmittelbare noch der mittelbare Besitz der Sache durch den Mieter erforderlich.

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IMRRS 2024, 0038

LG Hamburg, Urteil vom 25.08.2022 - 334 O 42/22

1. Die Vereinbarung von Schlichtungs- oder Mediationsklauseln ist im unternehmerischen Geschäftsverkehr grundsätzlich zulässig, sofern das durch sie gewählte Verfahren bestimmten rechtsstaatlichen Grundsätzen genügt.

2. Sieht der Mietvertrag eine Schlichtungsklausel vor, wonach die Parteien bei Streitigkeiten zunächst einen Gütertermin vor der öffentlichen Rechtsauskunft und Vergleichsstelle in Hamburg zu unternehmen haben, ist eine Klage auf Auszahlung der Kaution ohne vorherigen Gütetermin nicht zulässig.

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IMRRS 2024, 0044

LG Hamburg, Urteil vom 06.10.2023 - 418 HKO 32/23

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietverhältnisses die entsprechende Anwendung von § 556 Abs. 3 Satz 3 bis 6 BGB gelten diese strengen wohnraummietrechtlichen Bestimmungen einschränkungslos.

2. Betriebskostennachforderungen sind dann auch im Gewerberaummietverhältnis ausgeschlossen, wenn der Vermieter die gem. § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB geltende Jahresfrist zunächst unverschuldet nicht einhält, sich mit der (Nach-)Berechnung jedoch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die für die Abrechnung nötigen Unterlagen vorliegen.

3. Mit erst nach vier Monaten erfolgten Nachforderungen ist der Vermieter ausgeschlossen.

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IMRRS 2024, 0036

LG Bamberg, Urteil vom 22.08.2022 - 22 O 223/21 Miet

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit 2023

IMRRS 2023, 1652

LG Düsseldorf, Urteil vom 11.05.2023 - 21 O 20/23

1. Sieht die Vereinssatzung vor, dass zwei Mitglieder des Vorstands unterschreiben müssen, weist die Vertragsurkunde allerdings bereits im Rubrum aus, dass nur eine Person handelt, und unterschreibt auch diese Person, weist die Vertragsurkunde insoweit keine Widersprüche auf und ist in Bezug auf die handelnden Personen in sich stimmig. Inwieweit eine Berechtigung zum Vertragsabschluss bestand, ist somit eine Frage der Vertretungsmacht, nicht aber des Schriftformerfordernisses.

2. Vereinbaren die Parteien allerdings mündlich, dass das vermietete Grundstück dem Vermieter einmal jährlich für 14 Tage zur Verfügung gestellt wird und sich die Miete entsprechend reduziert, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis vor.

3. Grundsätzlich kann sich jede Vertragspartei auch noch Jahre nach Abschluss des Mietvertrags darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist. Dies gilt selbst dann, wenn sich die betreffende Vertragspartei - wie in der Praxis üblich - nur von einem lästig gewordenen Mietvertrag lösen möchte.

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IMRRS 2023, 1459

LG Lübeck, Urteil vom 07.07.2023 - 3 O 125/22

1. Die Erbringung von Werbedienstleistungen bleibt auch im Falle der Pandemie sinnvoll und notwendig.

2. Dementsprechend muss ein Centerwerbung-Vertrag nicht im Pandemiefall nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage angepasst werden, wenn die Werbung erbracht wurde und das betreffende Geschäft nicht komplett schließen musste.

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IMRRS 2023, 1527

KG, Urteil vom 03.03.2023 - 9 U 27/21

Im Falle einer behördlichen Auskunft über die Nutzungsmöglichkeit von Räumlichkeiten als Vergnügungsstätte ist von der Amtspflicht zu richtiger Auskunftserteilung die allein um die Auskunft nachsuchende Nutzerin und Mieterin der Räumlichkeiten geschützt, nicht aber die Eigentümerin und Vermieterin der Räumlichkeiten. Diese ist insbesondere nicht bereits deswegen geschützte Dritte i.S.d. § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB, weil ihr eine noch fortwirkende Baugenehmigung mit der Nutzungsmöglichkeit als Vergnügungsstätte erteilt worden war.*)

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