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Volltexturteile nach Sachgebieten

1816 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2019, 1210

OLG Köln, Beschluss vom 02.10.2019 - 22 U 102/18

1. Ist in einem Vorprozess die Räumungsklage abgewiesen worden, weil dort von einer einvernehmlichen Fortsetzung des Mietvertrages ausgegangen wurde, steht dies einer Prüfung der Berechtigung der Kündigung im späteren neuen Räumungsprozess nicht entgegen.

2. Führt eine wirksame Kündigung zur Beendigung des Mietvertrages und setzen die Parteien den Mietvertrag mündlich zu abweichenden Bedingungen - hier zur Miethöhe - fort, ist die Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt.

IMRRS 2019, 1222

OLG Dresden, Beschluss vom 09.08.2019 - 5 U 936/19

1. Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. Mindestens sind in sie aufzunehmen eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zu Grunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilungsschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.*)

2. Gibt eine Betriebskostenabrechnung nicht den Umlageschlüssel an, genügt sie - im gewerblichen Mietrecht - nicht den dargestellten Mindestanforderungen und ist deshalb formell unwirksam. Dies gilt jedenfalls dann, wenn auch die Umlagevereinbarung im Mietvertrag einen Umlageschlüssel nicht bestimmt.*)

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IMRRS 2019, 1220

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.08.2019 - 2 U 148/18

1. Ist der Hauptmietvertrag beendet, muss auch der Untermieter räumen. Gegenüber dem Untermieter verletzt der Vermieter keine Pflicht, wenn er den Hauptmieter zur Aufhebung des Mietvertrages bewegt.

2. Gegen - hier ehrverletzende - Behauptungen, die der Rechtsverfolgung in einem Verfahren dienen, können Abwehransprüche grundsätzlich nicht mit Erfolg erhoben werden. Sind sie nicht in besonderer Weise ehrverletzend oder offensichtlich unwahr, sind sie von der Freiheit zum Sachvortrag in einem Rechtsstreit gedeckt.

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IMRRS 2019, 1203

BGH, Urteil vom 04.09.2019 - XII ZR 52/18

Ist dem Mieter gestattet, ein im Eigentum des Vermieters stehendes weiteres Grundstück zu benutzen, das nicht Gegenstand des Mietvertrags ist, tritt bei einer späteren Veräußerung dieses Grundstücks der Erwerber nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB in den Mietvertrag ein.*)

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IMRRS 2019, 1159

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.09.2019 - 2 U 61/19

1. Wenn die Voraussetzungen des für Wohnraum geltenden § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen (Vermieter hat Räumungstitel gegen Mieter, aber ein Dritter nutzt das Mietobjekt, was der Vermieter erst nach Erlass des Räumungsurteils erfährt), kann auch die Räumung von Gewerberaum per einstweiliger Verfügung angeordnet werden.

2. § 940a Abs. 2 ZPO ist zwar weder direkt noch analog auf Gewerberäume anwendbar. Die Wertung ist aber übertragbar.

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IMRRS 2019, 1088

OLG Jena, Urteil vom 30.08.2019 - 4 U 858/18

§ 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehört die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung grundsätzlich nicht. *)

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IMRRS 2019, 1010

BGH, Beschluss vom 09.04.2019 - II ZR 139/18

Es stellt eine unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Vermieter einer Sache, der kraft einer Vereinbarung zum Abschluss eines Mietvertrags über diese Sache mit der anderen Seite verpflichtet ist, von dieser die Herausgabe der Sache verlangt, wenn er damit etwas fordert, was er aufgrund einer bestehenden Verpflichtung sofort wieder zurückgeben müsste.

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IMRRS 2019, 1008

OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2019 - 24 U 104/18

1. Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand.*)

2. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn in solch einem Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. Dem Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird (vgl. BGH, IMR 2015, 220).*)

3. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z.B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert wird. Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, IBR 2005, 642).*)

4. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, muss der Mieter nicht rückgängig machen (§ 538 BGB). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind.*)

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IMRRS 2019, 1125

OLG Hamm, Urteil vom 16.07.2019 - 7 U 80/18

1. Zur Kreditgefährdung gem. § 824 BGB des Vermieters von Räumlichkeiten, in denen ein Pflegeheim betrieben wird, wenn der Mieter dieser Räumlichkeiten im Rahmen der außerordentlichen Kündigung der Heimverträge mit den Bewohnern des Pflegeheims die Gründe für seine außerordentliche Kündigung des Mietvertrags mit dem Vermieter mitteilt.*)

2. Die Widerlegung der tatsächlichen Vermutung für das Vorliegen einer Wiederholungsgefahr ist ausnahmsweise möglich, wenn der Eingriff durch eine einmalige, nicht wiederholbare Sondersituation veranlasst worden ist (vgl. BGH, NJOZ 2018, 134).*)

3. Eine Urteilsverfügung ist wirksam nach § 929 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 936 ZPO vollzogen, wenn dem Beklagten durch den Kläger innerhalb der Vollziehungsfrist eine einfache Abschrift des Urteils im Parteibetrieb von Anwalt zu Anwalt gegen Empfangsbekenntnis zugestellt worden ist, nachdem dem Beklagten schon zu diesem Zeitpunkt die von Amts wegen zugestellte Ausfertigung des Urteils vorlag.*)

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IMRRS 2019, 0924

LG Dortmund, Beschluss vom 18.03.2019 - 1 S 9/19

Die Mieter haben einen Anspruch darauf, die Namen und Adressen der Gesellschafter der vermietenden GbR zu erfahren.

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IMRRS 2019, 0922

OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.04.2019 - 2 U 11/19

1. Es kann durchaus plausibel sein, dass der Zeuge, der als Hausmeister üblicherweise auch mit der Zustellung von Schriftstücken befasst ist, sich nicht an jeden konkreten Einzelfall erinnert. Wenn er sich an den Einzelfall nicht erinnert, können von ihm weder eine "Detailqualität" noch "Realkennzeichen" noch eine "Tatsachenfundierung" erwartet werden.

2. Es kann ohne Weiteres ausreichend sein, aus einem allgemein geübten Verhalten eines Zeugen auf die gleiche Handhabung im konkreten Fall zu schließen.

3. Selbst wenn der Zeuge im Nachhinein versuchen sollte, sich konkrete Kenntnis zu verschaffen, so folgt hieraus nicht, dass er sich hierüber bei seiner Vernehmung nicht sicher gewesen ist.

4. Die für das Strafrecht entwickelte sog. "Nullhypothese" ist nicht geeignet, die dem Richter in § 286 Abs. 1 Satz 1 ZPO übertragene Freiheit der Beweiswürdigung im Sinne von festen Beweisregeln einzuschränken

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IMRRS 2019, 0856

AG Augsburg, Urteil vom 16.05.2019 - 23 C 4565/18

1. Nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung zum Wohnraummietrecht ist eine Betriebskostenabrechnung bereits dann formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

2. Diese höchstrichterlichen Vorgaben finden auch auf Abrechnungen, die im Rahmen von Gewerberaummietverhältnissen erteilt werden, Anwendung.

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IMRRS 2019, 0913

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.05.2019 - 2 U 39/19

Verbotene Eigenmacht gegenüber einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mieterin kann auch dann vorliegen, wenn ein nur gesamtvertretungsberechtigter Geschäftsführer allein ihren Besitz an den Mieträumen eigenmächtig an den Vermieter zurückgibt. Eine Notgeschäftsführungsmaßnahme kommt insoweit nur dann in Betracht, wenn die Besitzübergabe zur Abwendung einer akuten Gefahr für die Gesellschaft erforderlich ist und der andere Vertretungsberechtigte nicht rechtzeitig erreicht werden kann. An der für den Erlass einer einstweiligen Verfügung erforderlichen Eilbedürftigkeit fehlt es nicht schon dann, wenn der Vermieter den Besitz an einen Nachfolgemieter weitergegeben hat, der den Besitz aufgrund eines Mietvertrags nun berechtigt ausübt, wenn dem Nachfolgemieter die Umstände der Rückerlangung des Besitzes durch den Vermieter bekannt waren. *)

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IMRRS 2019, 0910

OLG Koblenz, Urteil vom 27.06.2019 - 1 U 1471/18

1. Vereinbaren die Gewerbe-Mietvertrags-Parteien für eine Präsenz-Apotheke eine Betriebspflicht, so hat der Apotheker diese grundsätzlich als Präsenz- und nicht als Versand-Apotheke weiter zu führen.*)

2. Ohne weitere Vereinbarungen trägt der Mieter das Verwendungsrisiko. Dies gilt auch für den Fall, dass die Apotheke nur unrentabel oder auch verlustbringend betrieben werden kann.*)

3. Ist nur die Betriebspflicht und nicht die Offenhaltungspflicht vertraglich geregelt, so sind die branchenüblichen Öffnungszeiten, die sich aus gesetzlichen Bestimmungen für Apotheken ergeben, über eine ergänzende Vertragsauslegung zu Grunde zu legen. *)

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IMRRS 2019, 0851

LG Hamburg, Urteil vom 20.03.2019 - 311 O 1/16

1. Eine Kostenverteilung nach der Verbrauchserfassung setzt neben einem ordnungsgemäßen Ablesen auch den einwandfreien Betrieb des Erfassungs- bzw. Messgerätes voraus. Der Ausfall einer von zwei Wärmemengenzählern führt zwingend dazu, dass eine ordnungsgemäße Erfassung des Wärmeverbrauchs für die streitgegenständliche Fläche nicht möglich ist. Grundsätzlich bleibt dem Vermieter dann die Möglichkeit, den Verbrauch des Mieters nach § 9a Abs. 1 HeizkostenV zu ermitteln.

2. Dies ist jedoch ausgeschlossen, wenn die von der Verbrauchsermittlung betroffene Nutzfläche 25 von Hundert der für die Kostenverteilung maßgeblichen Nutzfläche überschreitet. Der Heizkostenverbrauch muss dann flächenanteilig umgelegt werden. Dabei sind aber die zu verteilenden Gesamtkosten an der Heizungsanlage zu berücksichtigten.

3. Ein zusätzliches Kürzungsrecht nach § 12 Abs. 1 HeizkostenV besteht in beiden Fällen nicht.

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IMRRS 2019, 0838

OLG Dresden, Urteil vom 10.07.2019 - 5 U 151/19

1. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat, IMR 2014, 422).*)

2. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10% angenommen wird (Fortführung Senat, IMR 2014, 422).*)

3. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH, IBR 2005, 643).*)

IMRRS 2019, 0805

OLG München, Urteil vom 02.05.2019 - 32 U 1436/18

1. Ein Mieter ist dem Vermieter nach § 826 BGB zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er den Erlass eines Räumungsurteils gegen ihn vorhersehen kann und vertragswidrig untervermietet, um die Vollstreckung zu verhindern oder zu erschweren.*)

2. Ist die Mieterin eine GmbH kommt eine persönliche Haftung des Geschäftsführers wegen eines Missbrauchs der korporativen Haftungsbeschränkung in Betracht.*)

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IMRRS 2019, 0789

OLG Dresden, Beschluss vom 17.06.2019 - 5 U 880/19

Aus dem vertraglichen Recht des Mieters auf (Mit-)Benutzung einer Verkaufsfläche auf dem Mietgrundstück folgt nicht der (Mit-)Besitz des Mieters an der Verkaufsfläche (Anschluss KG, IMR 2013, 1046 - nur online).*)

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IMRRS 2019, 0772

OLG Brandenburg, Urteil vom 05.06.2019 - 11 U 109/15

Der Vermieter ist gehalten, die Besteuerungsgrundlagen der Grundsteuerbescheide zu prüfen. Wenn insoweit eine unzutreffende Nutzungsart der Besteuerung zu Grunde liegt, muss er auf eine Änderung hinwirken.

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IMRRS 2019, 0771

OLG Köln, Urteil vom 12.04.2019 - 1 U 82/18

1. Wird eine Kündigung "aus formellen und materiellen Gründen" zurückgewiesen, liegt ohne weitere Hinweise hierin keine Zurückweisung nach § 174 BGB wegen fehlender Vollmacht.

2. Eine Vertragsklausel, die den Versand der Kündigung durch eingeschriebenen Brief fordert, ist regelmäßig dahin auszulegen, dass der Zugang auch anderweitig nachgewiesen werden kann und der Versandart keine konstitutive Bedeutung zukommt.

3. Anders als im arbeitsrechtlichen Kündigungsschutzprozess nach § 4 KSchG kann bei einem Streit wegen der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses im Rahmen einer Feststellungsklage nach § 256 ZPO nur dessen (Fort-)Bestand zum Gegenstand der begehrten Feststellung gemacht werden, nicht aber die Wirksamkeit der Kündigung, die bloße Vorfrage hierzu ist.

4. Leistet der Schuldner unter Vorbehalt, um den Einwand des § 814 BGB auszuschließen, ist eine Feststellungsklage dahingehend, dass eine Verpflichtung zur vorbehaltlosen Zahlung besteht, bereits unzulässig.

IMRRS 2019, 0715

OLG Hamburg, Urteil vom 20.12.2018 - 4 U 60/18

1. Bei der Unterzeichnung einer Urkunde durch ein einzelnes Mitglied einer GbR ist die Schriftform nur dann gewahrt, wenn dies in der Urkunde durch einen das Vertretungsverhältnis anzeigenden Zusatz hinreichend deutlich zum Ausdruck kommt.

2. Allein aus dem Umstand, dass sowohl im Rubrum als auch in der Unterschriftszeile des Mietvertrags die GbR aufgeführt ist, ergibt sich nicht konkludent, dass der unterzeichnende Gesellschafter für seine Mitgesellschafter mit unterzeichnet hat.

3. Grundsätzlich darf sich jede Partei darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten. Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn sie sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

4. Das kommt insbesondere dann in Betracht, wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formwidrigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre.

5. Auch wenn die Gesellschafter der GbR als Anwälte den Schriftformverstoß kennen müssen, können sie sich dennoch auf den Formmangel berufen, da die schuldhafte, aber nicht arglistige Verursachung des Formmangels zur Anwendung des § 242 BGB nicht ausreicht.

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IMRRS 2019, 0679

FG Niedersachsen, Urteil vom 07.03.2019 - 11 K 266/16

Die Vermietung von möblierten Zimmern und Wohnungen zum Zwecke der Ausübung der Prostitution und gleichzeitig zum Wohnen ist gem. § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG von der Umsatzsteuer befreit, wenn nicht weitere Leistungen der Grundstücksüberlassung ein Gepräge geben, das eine umsatzsteuerfreie Vermietung ausschließt.*)

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IMRRS 2019, 0684

OLG Naumburg, Urteil vom 10.12.2018 - 1 U 25/18

Das Erlöschen der Rückgabepflicht des Mieters durch Aufgabe des Besitzes an der Mietsache verlangt keine Übergabe der Schlüssel an den Vermieter. Der Mieter muss sich nur auch der Schlüssel entledigen, wofür er die Darlegungs- und Beweislast trägt.*)

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IMRRS 2019, 0648

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.04.2019 - 3 U 33/18

1. Ist ein gesetzlicher Vertreter für unbekannte Erben nach § 11b VermG bestellt, so beschränkt sich die Prüfung seiner Legitimation auf Nichtigkeitsgründe.

2. Der für unbekannte Erben nach § 11b VermG bestellte gesetzliche Vertreter bleibt zur Geltendmachung von Herausgabeansprüchen für die Erbengemeinschaft legitimiert, solange auch nur ein Erbe weiterhin unbekannt ist.

3. Die Kündigung eines vom Erblasser abgeschlossenen Pachtvertrags gehört zu den Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie eine preisgünstigere Neuverpachtung ermöglicht.

4. Die Umwandlung eines wesentlichen Bestandteils eines Grundstücks in einen Scheinbestandteil setzt eine entsprechende dingliche Einigung voraus.

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IMRRS 2019, 0631

OLG Hamburg, Urteil vom 04.03.2019 - 8 U 131/17

1. Übernimmt der Vermieter eine Garantie für die Rechtzeitigkeit der Übergabe, so hat er eine nicht fristgemäße Übergabe i.S.d. § 286 Abs. 4 BGB auch dann zu vertreten, wenn weder ihm noch seinen Erfüllungsgehilfen Fahrlässigkeit oder Vorsatz vorzuwerfen sind.

2. Ist eine Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe vereinbart, so ist der Vermieter deshalb bei verspäteter Übergabe in Verzug, weshalb eine Vertragsstrafe auch i.S.d. § 339 BGB verwirkt wäre.

3. Auch eine verschuldensunabhängige Verwirkung der Vertragsstrafe bei verspäteter Übergabe benachteiligt den Vermieter nicht unangemessen.

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IMRRS 2019, 0627

KG, Urteil vom 11.04.2019 - 8 U 147/17

1. Werden in einem Rubrum eines Mietvertrags für eine GmbH die beiden gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführer bezeichnet und in den Unterschriftenzeilen beide Geschäftsführer aufgeführt, macht dies einen Hinweis erforderlich, dass die Unterzeichnung durch einen Geschäftsführer zugleich für den anderen erfolgt. Ein solcher Hinweis liegt in dem der Unterschrift beigefügten Firmenstempel (im Anschluss an OLG Rostock, IMR 2018, 373).*)

2. Der formularmäßige Ausschluss von Konkurrenzschutz-, Sortiments- und Branchenschutz in einem Einkaufszentrum stellt trotz Betriebspflicht und Sortimentsbindung keine unangemessene Benachteiligung im Sinne von § 307 Abs.1 BGB dar (im Anschluss an OLG Naumburg, IMR 2008, 339; a. A. OLG Schleswig, NZM 2000,1008).*)

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IMRRS 2019, 0570

OLG Brandenburg, Beschluss vom 04.04.2019 - 3 W 95/18

Eine Klausel, nach welcher der Verpächter für die Einhaltung der Voraussetzungen für den Betrieb des Gewerbes in der Mietsache keine Haftung übernimmt, ist als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, da sie auch die Befugnis des Mieters zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags unzulässigerweise ausschließt.

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IMRRS 2019, 0551

OLG Hamm, Beschluss vom 20.02.2019 - 30 W 5/19

1. Bei einer Klage auf künftige Leistung, der der mietrechtliche Nutzungsentschädigungsanspruch gemäß § 546a Abs. 1 BGB wegen nicht rechtzeitiger Räumung und Herausgabe zu Grunde liegt, bestimmt sich der Gebührenstreitwert nach § 3 ZPO und nicht nach § 9 ZPO.*)

2. Maßgeblich für die Bemessung des Gebührenstreitwerts ist danach der unter Berücksichtigung der voraussichtlichen Prozess- und Vollstreckungsdauer zu schätzende Zeitraum bis zum Vollzug der Räumung, wobei insoweit die jeweiligen Gegebenheiten des Bezirks zu berücksichtigen sind.*)

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IMRRS 2019, 0445

OLG Schleswig, Urteil vom 06.02.2019 - 12 U 19/18

1. Bei der Vornahme von Schweißarbeiten kann grobe Fahrlässigkeit vorliegen, wenn die Vorgaben der GUV-R 500 oder der GUV-R 133 nicht eingehalten werden.

2. Der Regressverzicht des Gebäudeversicherers auch gegenüber dem Mieter des Versicherten, aufgrund dessen Regressansprüche bei einfacher Fahrlässigkeit ausgeschossen sind, lässt sich nicht auf Ansprüche aus der gleichzeitig bestehenden Hausratsversicherung des Vermieters ausweiten, wenn der Hausratsschaden in einem anderen Gebäude entstanden ist, auf das der Brand übergegriffen hat.

3. Ein Regressverzicht des Versicherers auch gegenüber dem Mieter des Versicherten kommt nur insoweit in Betracht, als für den Versicherer erkennbar ist, dass es durch den Mieter zu Schäden an den versicherten Sachen kommen kann.

4. Ein Regressverzicht des Versicherers, der gleichzeitig Gebäudeversicherer und Versicherer für einen Betriebsunterbrechungsschaden ist, scheidet gegenüber einem schädigenden Mieter aus, wenn der Versicherte des Betriebsunterbrechungsschadens nicht personengleich mit dem Vermieter und Gebäudeeigentümer ist, sondern es sich nur um einen Mitmieter handelt.

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IMRRS 2019, 0489

OLG Zweibrücken, Urteil vom 10.04.2019 - 1 U 101/17

1. Ansprüche des Vermieters unbeweglicher Gegenstände stellen in der Zeit nach Insolvenzeröffnung Masseverbindlichkeiten dar. Mietschulden vor Anzeige der Masseunzulänglichkeit sind Altmasseschulden. Mietschulden danach sind Neumasseschulden mit Tilgungsvorrang, wenn ihre Entstehung dem Insolvenzverwalter zugerechnet werden kann, weil er von dem ihm zustehenden Kündigungsrecht nicht zum frühestmöglichen Zeitpunkt Gebrauch gemacht hat oder die Mietsache nutzt, obwohl er dies pflichtgemäß hätte verhindern können. Verbindlichkeiten, deren Entstehen der Verwalter nicht ausweichen kann, sind Altmasseverbindlichkeiten. Weist der Insolvenzverwalter nach, dass die Masse auch zur Begleichung der Neumasseverbindlichkeiten nicht ausreicht, werden sie wie Altmasseschulden behandelt.*)

2. Ein Grundstückseigentümer hat keinen Anspruch auf Ersatz der Wiederherstellungskosten bei Beschädigung eines Grundstücksbestandteils (hier eingebaute Verkaufstheke), sondern nur der Wertminderung des Grundstücks.*)

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IMRRS 2019, 0454

KG, Urteil vom 24.05.2018 - 8 U 112/16

Die Regelung in einem Gewerberaummietvertrag, wonach bei einer von dem Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses der Anspruch des Vermieters auf Ersatz der bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit geschuldeten Mieten zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung fällig wird, benachteiligt, wenn die Miete nach den vertraglichen Regelungen monatlich zu zahlen ist, den Mieter unangemessen.*)

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IMRRS 2019, 0447

OLG Rostock, Urteil vom 28.03.2019 - 3 U 76/17

1. Ein rechtliches Interesse des Nebenintervenienten folgt nicht daraus, dass er beim Unterliegen der unterstützten Partei im Hauptprozess von dieser in Anspruch genommen werden könnte.

2. Die Bindungswirkung des § 68 ZPO wirkt nie zu Lasten der unterstützten Partei.

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IMRRS 2019, 0479

BGH, Urteil vom 27.02.2019 - XII ZR 63/18

Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zu Gunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19.11.2003 - XII ZR 68/00, IBR 2004, 104 = NZM 2004, 98).*)

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IMRRS 2019, 0460

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 23.01.2019 - 19 A 681/17

1. Die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert i.S.d. § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW ist ohne einen Zuschlag zur Abgeltung von Umsatzsteueranteilen auf Baukosten zu ermitteln.*)

2. Die Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB, § 7 Satz 1 ImmoWertV ist bei der Mietwertermittlung durch den Gutachterausschuss nach § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW, § 5 Abs. 5 Buchstabe a) GAVO NRW entsprechend anwendbar.*)

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IMRRS 2019, 0443

OLG Dresden, Urteil vom 13.02.2019 - 5 U 1366/18

Der Herausgabeantrag in Bezug auf Gegenstände ist nur zulässig, wenn er hinreichend i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO bestimmt ist. Dafür muss er die Gegenstände konkret bezeichnen. Die Beschreibung muss einerseits so genau sein, dass das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abgewälzt wird und dass eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwartet werden kann. Andererseits führt nicht jede mögliche Unsicherheit bei der Zwangsvollstreckung zur Unbestimmtheit des Klageantrages. Welche Anforderungen an die Konkretisierung des Streitgegenstandes in einem Klageantrag zu stellen sind, hängt von den Besonderheiten des anzuwendenden materiellen Rechts und des Umständen des Einzelfalls ab (Anschluss BGH, NJW 2016, 317).*)

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IMRRS 2019, 0405

AG München, Urteil vom 07.03.2018 - 425 C 18488/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0444

OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18

1. Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend: BGH, IMR 2015, 220), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, IMR 2016, 415).*)

2. Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist. *)

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IMRRS 2019, 0437

OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019 - 5 U 1894/18

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstands auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Pachtvertrag, insbesondere anhand des Umfanges der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen (Anschluss BGH, NJW 1999, 3257; KG, ZMR 2013, 702; Senat, IMR 2017, 241).*)

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IMRRS 2019, 0427

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.02.2019 - 3 U 59/17

1. Eine Klausel im gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die von dem Verwender anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, hält einer Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie dahin auszulegen ist, dass die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Verwender abhängig gemacht und es in das Belieben des Verwenders gestellt wird, dem Mieter die Aufrechnung selbst mit unbestrittenen Gegenforderungen zu versagen und dessen Aufrechnungsbefugnis im Ergebnis auf rechtskräftig festgestellte Gegenrechte zu beschränken.

2. Es ist als fahrlässiges Verhalten des Vermieters zu werten, wenn er zwar nach einem Wasseraustritt aus einem in der Decke verlaufenden Rohr den Schaden sofort durch eine Fachfirma untersuchen, dann aber nicht sofort den festgestellten Riss am Abwasserrohr beseitigen lässt, sondern erst mehr als eine Woche später - nach dem erneuten Bruch des Rohres - tätig wird.

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IMRRS 2019, 0394

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.03.2019 - 2 U 3/19

Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich deren Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.*)

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IMRRS 2019, 0382

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2018 - 29 O 150/18

Zum kollusiven Zusammenwirken zwischen Haupt- und Untermieter zur Vollstreckungsvereitelung.

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IMRRS 2019, 0363

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.09.2018 - 2 U 55/18

Schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2019, 0334

LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 - 412 HKO 159/17

Wenn Laufkundschaft aufgrund verschiedener Baustellen - sowohl vor dem Geschäft als auch in den umliegenden Straßen - ausbleibt, kann der Mieter keine Mietminderung bei einem innerstädtischen Geschäft für Möbel und Wohnaccessoires verlangen, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt.

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IMRRS 2019, 0184

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17

1. Das Recht des Vermieters, über die Betriebskosten abzurechnen, verjährt drei Jahre nach Beginn der Abrechnungsreife (§ 195 BGB); vor Ablauf dieser Verjährungsfrist kommt eine Verwirkung äußerst selten in Betracht.

2. Der Einwand "Zu spät" - vor Verjährungseintritt - reicht nicht!

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IMRRS 2019, 0294

KG, Urteil vom 25.02.2019 - 8 U 6/18

1. Macht der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz des Mieters von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Mietgegenstands durch eigene Handlungen i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat.*)

2. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung i.S.v. § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist (hier: Entfernung einer Leichtbaumetallhalle ohne Beseitigung der Fundamente).*)

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IMRRS 2019, 0058

KG, Urteil vom 10.12.2018 - 8 U 55/18

1. Sind auf dem Mietobjekt vom Vormieter errichtete Baulichkeiten vorhanden, die nicht mitvermietet worden sind und die der Mieter vom Voreigentümer nicht "übernommen" hat, besteht aus § 546 BGB kein Rückbauanspruch bei Beendigung des Mietvertrags.

2. Eine Formularklausel, die vorsieht, dass der Mieter alle vorhandenen Baulichkeiten auf Verlangen des Vermieters bei Vertragsende zu beseitigen hat, benachteiligt den Mieter i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen.

3. Soll in einem Formularvertrag eine Übereignung von Baulichkeiten auf den Mieter erfolgen, muss dieses hinreichend transparent geschehen. Dies ist bei einer bloßen Eigentumsfiktion nicht der Fall.

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IMRRS 2019, 0263

OLG Köln, Urteil vom 29.01.2019 - 22 U 30/17

1. Ist in dem Mietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ein Kündigungsrecht des Mieters bei einem Leerstand von 30% der Handelsflächen eingeräumt, ist der Mieter für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig, wobei der Vermieter zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig ist.

2. Die Schriftform des Mietvertrags wird gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies ist auch dann der Fall, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mietvertrag mit der "Übergabe/Übernahme" beginnen soll.

3. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Laufzeit des Vertrags, die bestimmt, dass die 10-jährige Befristung des Mietvertrags mit der Übergabe beginnt, handelt es sich um eine selbstständige Regelung mit einem eigenen Regelungsinhalt, die auch dann wirksam bleibt, wenn der Mietvertrag weitere unwirksame Klauseln mit Regelungen zu der Frage enthält, zu welchem Zeitpunkt die Übergabe erfolgen soll und ob dem Mieter ein Anspruch auf einen bestimmten Termin bzw. bei einer Verzögerung der Übergabe Ansprüche/Rechte zustehen sollen.

IMRRS 2019, 0245

BGH, Urteil vom 30.01.2019 - XII ZR 46/18

1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.*)

2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.10.2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280).*)

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IMRRS 2019, 0200

KG, Urteil vom 04.02.2019 - 8 U 109/17

1. Im Falle des Todes einer Partei kann in der vorbehaltlosen Verhandlung zur Sache trotz Kenntnis der Voraussetzungen gemäß §§ 239, 246 ZPO ein Verzicht auf die Aussetzung des Verfahrens liegen.*)

2. Für die Stellung als Mietvertragspartei ist entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (vgl. Senatsurteil vom 18.04.2002 - 8 U 33/01, Grundeigentum 2002, 857).*)

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IMRRS 2019, 0187

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2018 - 4 U 106/15

1. Ebenso wie beim Bezug von Fernwärme bedarf es bei der Versorgung des Mietobjekts mittels Wärmecontracting für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht der Angabe der vom Wärmelieferanten bezogenen Gasmenge und schon gar nicht des von dem Wärmecontractor seinem Gaslieferanten gezahlten Gaspreises.

2. Der Vermieterin ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzuwerfen, wenn nicht erforderliche und unangemessene Kosten dadurch verursacht werden, dass in Wärmelieferungsverträgen mit dem Wärmecontractor überhöhte (Anfangs) Grundkosten vereinbart werden und in geschlossenen Änderungsverträgen sich auf nochmalige Erhöhungen der Grundkosten eingelassen wird, ohne dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und die hohen Grundpreise für die Wärmelieferungen durch günstige Arbeitspreise kompensiert werden.

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