Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2020, 0978

LG Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020 - 5 O 66/20

Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.

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IMRRS 2020, 0890

OLG Stuttgart, Beschluss vom 06.03.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 S. 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind. Sie dürfen nicht lediglich in einer Summe zusammengefasst werden. Einzelne Mängel, auch wenn sie aus ein und demselben Vertragsverhältnis resultieren, sind keine Rechnungsposten eines einheitlichen Anspruchs, sondern Gegenstand verschiedener, aus dem Vertrag abgeleiteter Einzelansprüche. Sie müssen individualisiert werden.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

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IMRRS 2020, 0832

OLG Stuttgart, Beschluss vom 30.04.2020 - 5 U 540/19

1. Ansprüche des Vermieters, die auf die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands des Mietobjekts, auf die Erfüllung einer vom Mieter übernommenen Instandhaltungspflicht bzw. auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung gerichtet sind, fallen in den gegenständlichen Anwendungsbereich von § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB.

2. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere prozessuale Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die jeweiligen Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein, um den in § 690 Abs. 1 Nr. 3 ZPO aufgestellten Anforderungen an eine Individualisierung des im Mahnbescheid bezeichneten Anspruchs zu genügen. Macht der Anspruchsteller demgegenüber eine einheitliche Schadensersatzforderung geltend, die sich lediglich aus mehreren unselbstständigen Rechnungsposten zusammensetzt, so bedarf es einer Aufschlüsselung der einzelnen Rechnungsposten im Mahnantrag nicht, solange der Schadensersatzanspruch selbst hinreichend individualisiert ist.

3. Verfolgt der Anspruchsteller Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, so dass, um dem Erfordernis der Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind.

4. Sollen unterschiedliche Mängel beseitigt, ein Serverschrank sowie eine Küchenzeile entfernt werden, handelt es sich um Einzelansprüche.

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IMRRS 2020, 0844

LG Regensburg, Urteil vom 07.04.2020 - 62 O 806/19

Ist Vermieterin laut Mietvertrag explizit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, so muss auch diese klagen. Deren Gesellschafter haben keine Prozessführungsbefugnis.

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IMRRS 2020, 0826

VG Berlin, Beschluss vom 17.06.2020 - 4 L 171/20

1. Behauptet der Mieter eines Marktstandes, neben dem … zwischenzeitlich gekündigten … zivilrechtlichen Vertragsverhältnis hierüber bestehe wegen einer fortbestehenden Widmung einer Markthalle für öffentliche Zwecke ein öffentlich-rechtliches Nutzungsverhältnis, aus dem der Antragsgegner verpflichtet sei, auf den Vermieter zum Zwecke der Rückgängigmachung der Kündigung einzuwirken, handelt es sich um eine öffentlich-rechtliche Streitigkeit, für die der Verwaltungsrechtsweg nach § 40 Satz 1 VwGO gegeben ist.*)

2. Die Markthalle XI (Marheineke-Halle) in Berlin-Kreuzberg hat ihre Eigenschaft als öffentliche Einrichtung durch Entwidmung im Jahre 1970 verloren.*)

3. Die Beschränkungen, die das BVerwG für die Privatisierung öffentlicher Einrichtungen in der sog. "Weihnachtsmarkt-Entscheidung" (Urteil vom 27. Mai 2009 - BVerwG 8 C 10.08) aufgestellt hat, galten nicht für die Entwidmung der Markthalle XI (Marheineke-Halle) in Berlin-Kreuzberg im Jahre 1970.*)

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IMRRS 2020, 0822

OLG Dresden, Urteil vom 24.06.2020 - 5 U 653/20

1. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -hindernisse können Mängel des Mietobjektes i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB sein, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit oder Lage des Mietobjekts beruhen und nicht in den persönlichen und betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.*)

2. Danach ist im Falle der Vereinbarung des Betriebs einer Spielhalle als Mietzweck im Mietvertrag die Nutzungsuntersagung für den Betrieb einer Spielhalle durch die zuständige Behörde ein Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB, wenn sie auf der Unterschreitung des landesrechtlich geregelten Mindestabstands zwischen Spielhallen und geschützten Einrichtungen für Minderjährige (hier allgemeinbildenden Schulen nach § 18a Abs. 4 Satz 1 SächsGlüStVAG) in Bezug auf das Mietobjekt beruht.*)

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IMRRS 2020, 0691

LG Stuttgart, Urteil vom 11.10.2019 - 17 O 557/19

1. § 548 BGB findet auch auf Gewerberaummietverträge Anwendung.

2. Von § 548 BGB sind insbesondere Schadensersatzansprüche des Vermieters umfasst, die darauf gestützt werden, dass der Mieter die Mietsache zwar zurückgibt, diese sich aber nicht in dem vertraglich geschuldeten Zustand befindet.

3. Ein Zurückerhalten der Mietsache i.S.v. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB ist schon dann gegeben, wenn der Vermieter eine Art von Sachherrschaft erlangt, die ihn in die Lage versetzt, die Mietsache auf etwaige Mängel oder Veränderungen zu untersuchen. Auf das Ende des Mietvertrags kommt es nicht an.

4. Lehnt der Mieter nach einem ersten Aufforderungsschreiben zur Mängelbeseitigung seine Einstandspflicht ab, so endet die Hemmung der Verjährung wegen Verhandlungen nach fruchtlosem Ablauf einer in einem zweiten Aufforderungsschreiben gesetzten Frist.

5. Ein im Mahnverfahren geltend gemachter Anspruch ist dann hinreichend individualisiert, wenn er durch seine Kennzeichnung von anderen Ansprüchen so unterschieden und abgegrenzt werden kann, dass er Grundlage eines der materiellen Rechtskraft fähigen Vollstreckungstitels sein kann und dem Schuldner die Beurteilung ermöglicht, ob er sich gegen den Anspruch zur Wehr setzen will.

6. Werden mit einem Mahnbescheid mehrere Einzelansprüche unter Zusammenfassung in einer Summe geltend gemacht, müssen die Einzelforderungen nach Individualisierungsmerkmalen und Betrag bestimmt sein. Für den Antragsgegner muss erkennbar sein, in welcher Höhe wegen welcher Mängel Ansprüche gegen ihn geltend gemacht werden.

7. Die Verjährung der Ansprüche des Vermieters nach § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für konkurrierende Ansprüche des Vermieters außerhalb des Mietrechts.

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IMRRS 2020, 0798

OLG Hamm, Urteil vom 25.11.2019 - 18 U 19/19

Nimmt der Vermieter entgegen § 112 Nr. 1 InsO eine Kündigung vor, ist diese nichtig; eine vom Insolvenzverwalter auf diese Kündigung erklärte "Bestätigung" führt nicht ohne Weiteres zur Beendigung des Mietverhältnisses ex nunc oder gar rückwirkend auf den Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung, sondern nur dann, wenn diese Bestätigung als Angebot an den Vermieter auf Abschluss einer Aufhebungsvereinbarung anzusehen und wenn diese durch den Vermieter angenommen worden ist.*)

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IMRRS 2020, 0761

OLG Hamm, Urteil vom 05.06.2020 - 30 U 163/19

1. Auch formbedürftige Vertragsklauseln sind grundsätzlich der Auslegung zugänglich, wenn sie sich als unklar oder lückenhaft erweisen. Selbst wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäfts brauchen daher nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und ihr Inhalt bestimmbar bleibt.

2. Wird ein konkretes Datum für den Mietbeendigungszeitpunkt neben einem Verlängerungszeitraum angeführt, kann dem jedenfalls dann, wenn sich aus beiden nur eine geringfügige Abweichung ergibt, allein der Bedeutungsgehalt beigemessen werden, dass der konkret angeführte Zeitpunkt der maßgebliche Tag sein soll. Anderenfalls wäre seine Angabe - offenkundig - schlicht überflüssig.

3. Auch bei der Auslegung formbedürftiger Verträge darf auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden.

4. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunktes ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Dies schließt die Heranziehung erst später errichteter Urkunden für die Auslegung aber jedenfalls dann nicht aus, wenn die andere Urkunde im Mietvertrag bzw. in der Ergänzungsvereinbarung ausdrücklich in Bezug genommen und die Wirksamkeit des Mietvertrags/der Ergänzungsvereinbarung sogar von dem Abschluss des anderen Vertrags abhängig gemacht wird.

5. Sieht eine Mietanpassungsregel vor, dass als Vergleichsmaßstab auf den Preisindex eines bestimmten Monats abgestellt und die vereinbarte monatliche Miete ab dem der Veränderung folgenden Monat angepasst werden soll, ist auf den Monatswert des Verbraucherpreisindex, nicht auf den Jahresdurchschnittswert abzustellen.

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IMRRS 2020, 0694

AG Hamburg, Urteil vom 23.12.2019 - 25a C 155/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0621

BGH, Beschluss vom 07.04.2020 - VIII ZR 383/18

Der Wert der Beschwer einer Verurteilung des Vermieters zum Rückbau begonnener und den Mietgebrauch des Mieters beeinträchtigender Bauarbeiten bemisst sich nicht nach den Kosten des Rückbaus, sondern gem. §§ 2, 3 und 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der aufgrund des Mangels gegebenen Mietminderung.

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IMRRS 2020, 0604

OLG Hamm, Urteil vom 08.04.2020 - 30 U 107/19

1. Die auf § 25 Abs. 2 GlüStV gestützte behördliche Untersagung des Betriebs mehrerer Spielhallen in einem Gebäude stellt einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn der Betrieb von mehreren Spielhallen als einer von mehreren Zwecken im Mietvertrag bestimmt worden ist (im Anschluss an KG, Urteil vom 14.07.2014 - 8 U 140/13, NJOZ 2014, 1688 ff.). Denn die Ursache des behördlichen Verbots liegt in der Beschaffenheit oder der Lage des Mietobjekts.*)

2. Ist in dem Mietvertrag das Risiko gewerberechtlicher Genehmigungen auf den Mieter vereinbart, führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung. Denn damit ist für gewöhnlich nicht die Überwälzung des Risikos der baulichen Beschaffenheit des Mietobjektes für den vereinbarten Vertragszweck vom Vermieter auf den Mieter gewollt.*)

3. Der Mieter kann sich auf ein Minderungsrecht wegen treuwidrigen Verhaltens nicht berufen (§ 242 BGB), wenn er durch Ausübung einer ihm vertraglich eingeräumten Verlängerungsoption einen auf einer ihm bekannten Gesetzesänderung beruhenden (unbehebbaren) Sachmangel erst herbeiführt. Eine direkte oder analoge Anwendung von § 536b BGB kommt insoweit aber nicht in Betracht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12, IMR 2015, 24 = NJW 2015, 402 ff.).*)

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IMRRS 2020, 0582

OLG Bamberg, Beschluss vom 18.02.2020 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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IMRRS 2020, 0578

OLG Bamberg, Beschluss vom 06.11.2019 - 4 U 191/19

1. Der Vermieter kann sich durch eine schuldhaft unberechtigte Kündigung nach § 280 Abs. 1 BGB schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

2. Durch den Abschluss eines Zeitmietvertrags ist das Erlangungsinteresse des Vermieters ausreichend gesichert. Eine ordentliche Kündigung ist daher nicht möglich.

3. Der Mieter kann Ersatz des durch die Anmietung und Renovierung von Ersatzräumlichkeiten entstandenen Schadens verlangen.

4. Dem Mieter ist auch kein Mitverschulden vorzuwerfen, wenn er auf die Wirksamkeit der Kündigung vertraut, statt sich auf eine rechtliche Auseinandersetzung einzulassen.

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IMRRS 2020, 0575

LG Hamburg, Urteil vom 30.04.2020 - 418 HKO 117/18

1. Im Rahmen der Belegeinsicht erstreckt sich das Einsichtsrecht des Mieters grundsätzlich auf die Originalunterlagen; er muss sich grundsätzlich nicht auf die Vorlage von Kopien verweisen lassen.

2. Sollten Originalbelege nicht mehr umfassend vorhanden sein, so muss der Vermieter jedenfalls im Einzelnen darlegen und benennen, wo solche noch vorhanden sind und diese vorlegen.

3. Der Mieter muss sich auf eingescannte Daten verweisen lassen, wenn das vom Vermieter gewählte Scanverfahren zur Dokumentenspeicherung und -verwaltung fälschungssicher ist.

4. Zu den vom Vermieter vorzulegenden Abrechnungsunterlagen gehören grundsätzlich auch Verträge des Vermieters mit Dritten, soweit deren Heranziehung zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung und zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erforderlich ist.

5. Kein Einsichtsrecht hat der Mieter nur in solche Belege, die sich ausschließlich auf nicht umlagefähige Kosten beziehen.

6. Ein Mieter kann im Übrigen auch die Einsichtnahme in die vom Vermieter erhobenen Einzelverbrauchsdaten anderer Nutzer eines gemeinsam versorgten Mietobjekts beanspruchen, um sich über die Richtigkeit der Kostenverteilung Klarheit zu verschaffen.

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IMRRS 2020, 0558

OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.09.2017 - 24 U 216/16

Wird ein Gewerbeobjekt zum Zwecke des Betriebs eines Wettbüros für Sportwetten vermietet, so liegt ein zu einer Minderung des Mietzinses auf Null führender Mangel vor, wenn aufgrund der Lage der Mindestabstand zu geschützten Einrichtungen gem. § 22 Abs. 1 GlücksspielVO NRW nicht eingehalten wird. Dieser Mangel fällt in den Verantwortungs- und Risikobereich des Vermieters, denn die Gebrauchsbeschränkung beruht auf der konkreten Beschaffenheit, nämlich der Lage der Mietsache. Jedenfalls in einem Formularmietvertrag kann der Vermieter dieses Risiko nicht dem Mieter überbürden. Ein Mangel liegt bereits vor, wenn die zuständige Behörde noch nicht eingeschritten ist, allerdings in einem Vorbescheid bereits die Versagung der Nutzungsänderungsgenehmigung angekündigt hat.*)

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IMRRS 2020, 0533

KG, Urteil vom 15.08.2019 - 8 U 209/16

1. Sieht der Mietvertrag die Mietzahlung ab Übergabe der Räume an den Mieter (zum Zweck des Eigenausbaus) in einem noch nicht eröffneten Einkaufszentrum vor, liegt nach Ablauf der vorausgesetzten Ausbauzeit ein zur Minderung auf Null führender Sachmangel vor, wenn das Center nicht eröffnet wird. Verlangt der Vermieter trotz der Minderung auf Null Mietzahlung unter Berufung auf eine (der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhaltende) Klausel, die den Miete bei Vorliegen eines streitigen Sachmangels auf einen Rückzahlungsanspruch nach § 812 BGB verweist, so kann dem entgegenstehen, dass die Berufung des Verwenders auf eine wirksame Klausel unter den besonderen Umständen des Einzelfalls gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen kann. Jedenfalls wenn der Sachmangel (die fehlende Eröffnung des Centers und die daraus folgende Gebrauchsuntauglichkeit der Mieträume) unstreitig ist, wegen der gänzlichen Gebrauchsuntauglichkeit keine Feststellungen zum Maß der Minderung erforderlich sind und die Rechtsauffassung zur Minderung auf Null bereits durch höchstrichterliche Rechtsprechung zum selben Objekt gesichert ist, ist es nicht gerechtfertigt, den Mieter - unter Inkaufnahme einer Existenzbedrohung - zur Zahlung der nach Auffassung des erkennenden Gerichts sogleich zurückzugewährenden Miete zu verurteilen.*)

2. Eine formularmäßige, vom Vermieter gestellte Betriebskostenumlageklausel, welche die Flächen von Großmietern nur bis zur Größe von 1.000 qm und bei zweigeschossigen Mietflächen mit 50% der tatsächlichen Fläche berücksichtigt, verzerrt den flächenbezogenen Abrechnungsmaßstab zu Gunsten dieser Großmieter und ist wegen unangemessener Benachteiligung der Kleinmieter nach § 307 BGB unwirksam.*)

3. Folge der Unwirksamkeit ist eine Umlage nach dem Verhältnis der tatsächlichen Gesamtmietfläche des Einkaufszentrums zu den tatsächlichen Einzelmietflächen.*)

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IMRRS 2020, 0529

BGH, Urteil vom 08.04.2020 - XII ZR 120/18

1. Wie jede schuldrechtliche Vereinbarung muss diejenige über eine Betriebskostenumlage bestimmt oder zumindest bestimmbar sein, um wirksam zu sein. Weitergehende Anforderungen an die Transparenz einer individualvertraglichen Betriebskostenvereinbarung bestehen hingegen anders als bei Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 02.05.2012 - XII ZR 88/10, IMR 2012, 273 = NJW-RR 2012, 1034).*)

2. Der in einem Gewerberaummietvertrag verwendete Begriff "Betriebskosten" erfasst dann, wenn sich kein übereinstimmendes abweichendes Begriffsverständnis der Vertragsparteien feststellen lässt, auch ohne weitere Erläuterungen alle zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in die gesetzliche Definition nach § 556 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB i.V.m. § 2 BetrKV einbezogenen Kostenarten (Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141 = NJW 2016, 1308).*)

3. Einer einzelvertraglichen Vereinbarung, wonach der Mieter sämtliche Betriebskosten zu tragen hat, fehlt es im Bereich der Gewerberaummiete nicht an der für eine Vertragsauslegung erforderlichen Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit.*)

4. Eine solche Regelung erfasst auch dann alle von der Betriebskostenverordnung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses aufgelisteten Kostenarten, wenn sich ihr eine mit "insbesondere" eingeleitete Aufzählung einzelner Kostenarten aus dem Katalog anschließt.*)

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IMRRS 2020, 0519

OLG Brandenburg, Urteil vom 18.02.2020 - 3 U 65/19

1. Grundsätzlich gilt, dass dann, wenn der Mieter die Räumlichkeiten vereinbarungsgemäß sowohl zu Wohn- als auch zu Gewerbezwecken nutzen kann, ein Mischraummietverhältnis vorliegt. Es kommt dabei nicht darauf an, ob der Mieter einen bestimmten Teil der Räumlichkeiten ausschließlich gewerblich nutzt und im anderen ausschließlich wohnt oder ob er die Räume in ihrer Gesamtheit sowohl zum Wohnen als auch zu Gewerbezwecken nutzt.

2. Auch wenn die Parteien getrennte Verträge über die Wohn- und Geschäftsräume geschlossen haben, kann der zu ermittelnde Parteiwille ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, dies z. B. dann, wenn die Parteien beide Vereinbarungen inhaltlich aufeinander abstimmen und als Einheit bezeichnen oder aber, wenn sie den Bestand des einen Vertrags vom anderen abhängig machen. Folge eines solchen einheitlichen Rechtsverhältnisses ist, dass dieses auch nur insgesamt gekündigt werden kann.

3. Der schuldhaft eine materiell unbegründete Kündigung aussprechende Vermieter haftet dem Mieter aus vertraglicher Nebenpflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten, die dieser zur Abwehr der Kündigung aufwendet. Beim Vorwurf einer fahrlässig begangenen positiven Vertragsverletzung sind strenge Maßstäbe anzulegen; das Risiko eines Rechtsirrtums trägt grundsätzlich der Schuldner, also der die unberechtigte Kündigung aussprechende Vermieter, es sei denn, er ist unverschuldet zu der irrtümlichen Beurteilung des Kündigungsrechts gelangt.

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IMRRS 2020, 0514

OLG Brandenburg, Beschluss vom 03.02.2020 - 3 W 125/19

1. Ein Anspruch aus § 546a BGB setzt voraus, dass die Mietsache dem Vermieter vorenthalten wird, d. h. der Mieter dem Vermieter - in Widerspruch zu dessen Willen - die Mietsache nicht zurückgibt. In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass allein darin, dass der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann. Dementsprechend ist eine Vorenthaltung der Mietsache zu verneinen, wenn ein Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne die ihm obliegenden Schönheitsreparaturen auszuführen.

2. Die Vorenthaltung der Mietsache endet erst mit der Erfüllung der Rückgabepflicht. Hierzu gehört neben der Übertragung des unmittelbaren Besitzes die Räumung der Mietsache. Zwar ist die Pflicht zur Rückgabe auch erfüllt, wenn nur noch einzelne Gegenstände in den Räumen zurückbleiben. Hinsichtlich der zurückgelassenen Gegenstände ist jedoch darauf abzustellen, ob der Vermieter bei wertender Betrachtung den Besitz an der gesamten Mietsache sofort ausüben kann. Das ist nicht der Fall, wenn schwer transportable Gegenstände zurückbleiben.

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IMRRS 2020, 0471

OLG Brandenburg, Beschluss vom 17.03.2020 - 3 U 53/19

Zahlt ein eigentlich zur Zahlung verpflichteter Mieter nicht, kommt er mangels Verschulden nicht in Verzug, wenn eine Ungewissheit über Bestehen und Umfang der Schuld etwa deshalb besteht, weil der zu Grunde liegende Sachverhalt unklar ist.

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IMRRS 2020, 0502

OLG Koblenz, Urteil vom 23.04.2020 - 1 U 1852/19

1. Zurückbehaltungsrechte gegen den Rückgabeanspruch des Vermieters stehen weder dem Mieter noch den weiteren nach § 546 Abs. 2 BGB zur Rückgabe verpflichteten Dritten zu; § 570 BGB.*)

2. Dieser Ausschluss betrifft auch Zurückbehaltungsrechte aus § 1000 BGB.*)

3. Einen Verwendungsersatz nach §§ 994, 996 BGB kann der (durch Miet- oder Pachtvertrag) berechtigte Besitzer auch dann nicht geltend machen, wenn im Zeitpunkt der Geltendmachung seine Berechtigung beendet war. Dies gilt vor allem für Verwendungen, die er in der Zeit seiner Berechtigung vorgenommen hat.*)

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IMRRS 2020, 0407

KG, Beschluss vom 18.12.2019 - 8 U 93/19

1. Die Zurückweisung der Kündigung eines Mietvertrags ist gem. § 174 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn der vollmachtgebende Vermieter den Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat. Hierfür ist keine Form vorgeschrieben.*)

2. Der Vermieter kann sich auf die Treuwidrigkeit seiner eigenen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht berufen.*)

3. Bei Neuabschluss eines längerfristigen Mietvertrags nach wirksamer fristloser Kündigung eines inhaltsgleichen Mietverhältnisses ist die Schriftform des § 550 BGB zu wahren (vgl. BGH, NJW 1998, 2664).*)

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IMRRS 2020, 0164

LG Duisburg, Urteil vom 30.09.2019 - 4 O 76/19

Für eine Bestimmbarkeit des Mietbeginns genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Mietbeginn zu ermitteln. Ausreichend, aber auch erforderlich ist, dass der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien den Vertragsbeginn knüpfen, so genau bestimmbar ist, dass bei einer Verwirklichung keine Zweifel am Vertragsbeginn verbleiben. Dem genügt die Formulierung "Tag der Eröffnung" regelmäßig.

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IMRRS 2020, 0344

VG Schleswig, Urteil vom 20.02.2020 - 12 A 376/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 0346

OLG Brandenburg, Urteil vom 04.02.2020 - 3 U 34/19

Die Klausel in einem Gewerbemietvertrag

"Der Mieter ist nicht berechtigt, die Miete zu mindern. Das Recht des Mieters, dadurch zu viel gezahlte Miete nach Bereicherungsrecht vom Vermieter zurück zu fordern, bleibt davon unberührt. Mieter ist nicht berechtigt, gegenüber Forderungen des Vermieters aus diesem Vertrag mit Gegenforderungen aufzurechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht geltend zu machen, es sei denn, die Gegenforderung oder das Zurückbehaltungsrecht wären rechtskräftig festgestellt oder nach Grund und Höhe unbestritten."

hält sowohl im Hinblick auf den Minderungsausschluss als auch das Zurückbehaltungsrecht und den Gewährleistungsausschluss einer Inhaltskontrolle stand.

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IMRRS 2020, 0340

BGH, Urteil vom 26.02.2020 - XII ZR 51/19

1. Das Hinzusetzen eines (Firmen-)Stempels zu der Unterschrift eines von mehreren gesamtvertretungsberechtigten Geschäftsführern weist denjenigen, der die Unterschrift geleistet hat, dann nicht als allein unterschriftsberechtigt für die Gesellschaft aus, wenn die Urkunde aufgrund ihres sonstigen Erscheinungsbilds nicht den Eindruck der Vollständigkeit erweckt (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 23.01.2013 - XII ZR 35/11, IMR 2013, 144 = NJW 2013, 1082).*)

2. Ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz kann grundsätzlich auch für Mieter in einem Einkaufszentrum bestehen.*)

3. Der formularmäßige Ausschluss des Konkurrenzschutzes in einem Einkaufszentrum bei gleichzeitiger Festlegung einer Betriebspflicht mit Sortimentsbindung benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam.*)

IMRRS 2020, 0337

OLG Dresden, Urteil vom 18.12.2019 - 5 U 2121/19

Soweit ausnahmsweise entgegen der gesetzlichen Reglung in § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB eine Pflicht zur Abmahnung nach Treu und Glauben aus § 242 BGB vor einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges (§ 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB) bejaht werden kann, betrifft dies (seltene) Ausnahmefälle, in denen eine Unsicherheit bezüglich des Empfängers der Miete oder des Zahlungsweges besteht.*)

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IMRRS 2020, 0327

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.12.2019 - 3 U 25/19

1. Eine Formular-Klausel in einem Gewerberaummietvertrag, nach der der Mieter gegenüber Mietforderungen mit Gegenforderungen nur aufrechnen oder ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn die Gegenforderung unbestritten oder rechtskräftig festgestellt ist, ist wirksam (Anschluss an BGH, Urteil vom 15.12.2010 - XII ZR 132/09, Rz. 21, IMRRS 2011, 0096).

2. Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass nach der Klausel nicht auch entscheidungsreife Gegenforderungen von dem Aufrechnungsverbot ausgenommen sind (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2016 - 30 U 14/16, IMRRS 2017, 0124).

3. Ein mietvertraglich vereinbartes Aufrechnungsverbot wirkt auch nach Beendigung des Vertrages fort (Anschluss an BGH, Beschluss vom 12.01.2000 - XII ZA 21/99, IMRRS 2000, 0416; OLG Hamm, Urteil vom 09.12.2016 - 30 U 14/16, IMRRS 2017, 0124).

4. Der Übergang von der Nebenkostenvorauszahlungsklage auf die Abrechnungsklage nach Eintritt der Abrechnungsreife ist kein Fall der Klageänderung, sondern einer gemäß § 264 Nr. 3 zulässigen Klageumstellung. Sofern eine solche Klageumstellung ohne Anschlussberufung erst in der Berufungsinstanz erfolgt, ist sie zulässig, soweit der nach Klageumstellung begehrte Betrag den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag nicht übersteigt (Anschluss an OLG Düsseldorf, IMR 2014, 87).

IMRRS 2020, 0290

KG, Beschluss vom 02.12.2019 - 8 U 104/17

1. Erklärt der Vermieter gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch des Mieters die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache, so setzt dies voraus, dass sich die Ansprüche vor Eintritt der Verjährung des Schadensersatzanspruchs nach § 548 Abs. 1 BGB aufrechenbar gegenüberstanden (§§ 215, 387 BGB). Wegen der erforderlichen Gleichartigkeit der Ansprüche muss somit vor Eintritt der Verjährung ein Schadensersatzanspruch auf Zahlung bestanden haben.*)

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Verletzung des Integritätsinteresses des Vermieters durch Beschädigungen oder vertragswidrige Veränderungen der Mietsache während der Mietzeit erfordert zwar keine Fristsetzung nach § 281 BGB, da es sich nicht um einen vertraglichen Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, sondern um einen Anspruch nach §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1 BGB und § 823 BGB handelt (s. BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMR 2018, 185, und Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17, IMR 2018, 372).*)

3. Jedoch ist der Schadensersatzanspruch aus §§ 241 Abs. 2, 280 Abs. 1, 823 BGB zunächst auf Wiederherstellung der Sache gerichtet (§ 249 Abs. 1 BGB), so dass es auch insoweit an einer Aufrechnungslage fehlt, bis der Vermieter seine Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB ausübt und statt der Herstellung den dafür erforderlichen Geldbetrag verlangt.*)

4. Eine mündliche Verhandlung ist nach § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 ZPO nicht bei jeder Abweichung von der Begründung des erstinstanzlichen Urteils geboten, sondern nur dann, wenn die Entscheidung des Berufungsgerichts auf eine umfassend neue rechtliche Würdigung gestützt wird und diese mit den Parteien im schriftlichen Verfahren nicht sachgerecht erörtert werden kann.*)

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IMRRS 2020, 0230

OLG Dresden, Urteil vom 19.09.2018 - 5 U 423/18

1. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört, dass in erster Linie der vorn den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille zu berücksichtigen sind (vgl. BGH, Urteil vom 15.01.2013 - XI ZR 22/12, IMRRS 2018, 0346 = NJW 2013, 1519). Danach ist der Formulierung einer vertraglichen Bestimmung, welche mit der Einleitung "Dazu gehören insbesondere" beginnt, zu entnehmen, dass es sich um eine Konkretisierung der vorangehenden Regelung, nicht aber um eine Ausnahme davon handelt. Aus der Einleitung folgt nämlich zum einen eine Verbindung zur vorangehenden Regelung ("Dazu gehören") und zum anderen der Verweis auf den beispielhaften Charakter der nach folgenden Auflistung ("insbesondere"). Über das Wort "insbesondere" wird klargestellt, dass eine nicht abschließende Aufzählung folgt, welche sich aber innerhalb des Anwendungsbereiches des vorangegangenen Satzes bewegt (vgl. BGH, Beschluss vom 28.09.2011 - XII ZB 2/11, IMRRS 2011, 3931 = NJW 2011, 3654).*)

2. Der Annahme einer Konkretisierung steht nicht der Einwand entgegen, dass ein Konkretisierungsbedürfnis nicht bestehe. Jeder Form von Konkretisierung und beispielhafter Aufzählung ist immanent, dass sie rein systematisch überflüssig ist, ohne dass im konkreten Fall bezweifelt werden könnte, dass eine beispielhafte Auflistung den Blick für den Inhalt einer Regelung schärfen und die Anwendung im praktischen Fall vereinfachen kann. So gilt etwa im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der Grundsatz, dass Beispiele den Regelungsgehalt einer Klausel erläutern und verständlich machen können (vgl. BGH, Urteil vom 22.11.2016 - XI ZR 434/15, IMRRS 2017, 0306 = NJW 2017, 1306).*)

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IMRRS 2020, 0231

OLG Hamm, Urteil vom 28.09.2018 - 30 U 90/17

1. Regeln Vertragsparteien eines bereits bestehenden gewerblichen Mietverhältnisses ihre Rechte und Pflichten durch Abschluss eines neuen Mietvertrages neu und stellt sich dieser neue Mietvertrag nicht nur als bloße Verlängerung des vorherigen dar, richten sich die Rechte und Pflichten eines erst danach gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis auf Vermieterseite eintretenden Erwerbers ausschließlich nach dem neuen Mietvertrag, soweit in diesem nichts anderes bestimmt ist.*)

2. Für die Frage des Bestehens von Mängeln oder Schadensersatzansprüchen des Erwerbers wegen Beschädigung des Mietobjekts ist dann der Zustand des Mietobjekts bei Abschluss des neuen Mietvertrags maßgeblich.*)

3. Eine Haftung des Mieters für von ihm während der Dauer des vorherigen Mietvertrags verursachte Schäden besteht dann gegenüber dem Erwerber nicht.*)

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IMRRS 2020, 0208

LG Berlin, Beschluss vom 13.02.2020 - 67 O 78/19

1. Erhebt der Vermieter Klage gegen den Mieter, ist für die Beurteilung der ausschließlichen amtsgerichtlichen Zuständigkeit für Wohnraummietsachen gem. § 23 Nr. 2a GVG nicht nur auf den schlüssigen Vortrag des Klägers, sondern auch auf das erhebliche Gegenvorbringen des Beklagten abzustellen.*)

2. Die sachliche Zuständigkeit des Amtsgerichts für Wohnraummietsachen hängt nicht von der zufälligen Verteilung der Parteirollen ab. Es reicht aus, dass zwischen den Parteien eine "Streitigkeit" über den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses besteht. Die Zuständigkeit des Amtsgerichts wird deshalb auch dann begründet, wenn der beklagte Mieter das Bestehen eines Wohnraummietverhältnisses einwendet, selbst wenn ein solches vom klagenden Vermieter bestritten wird.*)

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IMRRS 2020, 0156

OLG Köln, Urteil vom 14.01.2020 - 9 U 54/19

1. Für die zeitliche Einordnung des Rechtsschutzfalls ist auch im Passivprozess des Versicherungsnehmers nur auf denjenigen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften abzustellen, den der Versicherungsnehmer seinem Gegner im Ausgangsrechtsstreit anlastet (BGH, Urteil vom 03.07.2019 - IV ZR 111/18, IMRRS 2019, 1536).*)

2. Erhebt der Vermieter Räumungsklage nach fristloser Kündigung des Mietverhältnisses gegen seinen rechtsschutzversicherten Mieter wegen rückständigen Mietzinses, kommt es für die zeitliche Einordnung des Versicherungsfalls in diesem Passivprozess nicht auf den vom Vermieter gegenüber dem Mieter geltend gemachten Kündigungsgrund an, sondern allein auf den Ausspruch der nach Ansicht des Mieters unberechtigten Kündigung.*)

3. Macht der rechtsschutzversicherte Mieter gegen seinen Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Wasserschäden geltend, die auf einem Mangel in der Dachabdeckung beruhen, liegt der für die Bestimmung des Rechtsschutzfalls maßgebliche Vorwurf des Versicherungsnehmers darin, dass der Vermieter trotz Aufforderung zur Mängelbeseitigung untätig geblieben ist und nicht erst im Zeitpunkt des Schadenseintritts. Der Rechtsschutzfall erstreckt sich über einen Zeitraum i.S.d. § 4 Abs. 2 ARB 2010, so dass dessen Beginn maßgeblich ist.*)

IMRRS 2020, 0117

BGH, Urteil vom 15.01.2020 - XII ZR 46/19

Zur Wahrung der Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB bei einem Stellplatzmietvertrag (Abgrenzung zu Senatsurteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13, IMR 2015, 328 = NJW 2015, 2648).*)

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IMRRS 2020, 0016

OLG Stuttgart, Urteil vom 07.11.2019 - 13 U 215/19

1. Auch wenn das Vormietrecht nicht am Anfang des Formular-Mietvertrags bei den Regelungen zu Laufzeit, Optionsrecht und Vertragsverlängerung geregelt ist, sondern am Ende des Vertrags, ist es dennoch wirksam vereinbart - zumindest wenn es in einem eigenen Paragraphen geregelt ist.

2. Die Formulierung "Der Vermieter räumt dem Mieter für den ersten Vermietungsfall nach Vertragsablauf in sinngemäßer Anwendung der gesetzlichen Bestimmungen über das Vorkaufsrecht ein Vormietrecht ein." ist auch hinreichend transparent.

3. Eine Bindung der Vermieterseite durch das Vormietrecht quasi auf unbegrenzte Zeit durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ist nicht unangemessen benachteiligend.

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IMRRS 2019, 1464

KG, Beschluss vom 11.04.2019 - 12 U 138/17

1. Durch die wiederholte Übersendung von Nutzungsvereinbarungsentwürfen mit jeweiliger Verlängerung der Nutzungsdauer und gleichbleibender Höhe der Nutzungsentschädigung gibt der Vermieter zu erkennen, mit der Fortsetzung der Nutzung durch den Mieter einverstanden zu sein.

2. Dies gilt insbesondere, wenn der Mieter weder die vorangegangenen Vereinbarungen unterschrieben zurückgesandt noch die in den vorangegangenen Vereinbarungen vorgesehene Bedingung erfüllt hat und der Vermieter dennoch die Weiternutzung nicht in Frage stellt oder auch nur die Konditionen, insbesondere die zu leistende Nutzungsentschädigung ändert.

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IMRRS 2020, 0006

OLG Koblenz, Urteil vom 14.11.2019 - 1 U 325/19

1. Sind die Mieter einer keramischen Werkstatt, einer zu den Räumlichkeiten gehörenden Wohnung sowie weiterer gewerbliche Räume aufgrund eines rechtskräftigen Urteils zur Herausgabe der Räumlichkeiten verurteilt worden, und nutzen diese weiterhin, sind sie gem. § 546a BGB zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete verpflichtet.*)

2. Ein zur Aufrechnung gestellter Mietminderungsanspruch wegen einer behaupteter Undichtigkeit des Daches kommt nicht in Betracht, wenn die Mieter den Mietzins für das Gewerbeobjekt für eine geraume Zeit vorbehaltlos an den Vermieter gezahlt haben.*)

3. Die Voraussetzungen der Verwirkung der zur Aufrechnung gestellten Mietminderungsansprüche liegen vor, wenn die Mieter über mehrere Jahre vorbehaltlos den Mietzins für die gemietete Immobilie gezahlt haben. Sie können sich nicht nach Treu und Glauben im Nachhinein darauf berufen, das Mietobjekt habe Mängel aufgewiesen (in Anknüpfung an BGH, IBR 1998, 40; OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.07.2002 - 24 U 200/01, NJW-RR 2003, 153 f.).*)

4. Bezüglich der zur Aufrechnung gestellten Verwendungen bzw. Investitionen ist in materieller Hinsicht zudem abzugrenzen, welche Einbauten, Investitionen wieder vom Mieter rückgängig bzw. ausbaubar sind und somit der Mieter die eingebauten Teile wieder mitnehmen könnte. Erfolgten Investitionen des Mieters ohne Absprache mit dem Vermieter, kommt eine aufgedrängte Bereicherung in Betracht.*)

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Online seit 2019

IMRRS 2019, 1463

LG München I, Beschluss vom 17.09.2019 - 8 O 12440/19

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1441

LG Düsseldorf, Urteil vom 24.06.2019 - 21 O 361/18

1. Die Schriftform des § 550 BGB ist grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, den Mietzins sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses aus einer von beiden Vertragsparteien unterzeichneten Urkunde ergibt.

2. Nehmen die Vertragsparteien wesentliche vertragliche Vereinbarungen nicht in die Vertragsurkunde auf, genügt es, dass sich der Gesamtinhalt der mietvertraglichen Vereinbarungen aus dem Zusammenspiel verschiedener Urkunden ergibt, wenn sie zur Wahrung der Urkundeneinheit ihre Zusammengehörigkeit in geeigneter Weise zweifelsfrei kenntlich machen.

3. Ergibt sich der Zusammenhang mehrerer Schriftstücke aus einer Bezugnahme, so ist es erforderlich, dass vom aktuellen Vertrag auf den Ausgangsvertrag und auf alle ergänzenden Urkunden verwiesen wird, mit denen die der Schriftform unterliegenden vertraglichen Vereinbarungen vollständig erfasst sind.

4. Bei Mietverträgen beträgt die Annahmefrist typischerweise 2 bis 3 Wochen.

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IMRRS 2019, 1468

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.09.2019 - 24 U 197/18

Wird bei hohen Außentemperaturen eine zu hohe Temperatur der Innenräume festgestellt, dann erfordert die substanziierte Darlegung des Mangels der Mieträume nicht nur die genaue Angabe der Raumtemperaturen, sondern auch der damit korrespondierenden Außentemperaturen. Ansonsten würde im Hinblick auf die Klimaerwärmung und den damit einhergehend prognostizierten Temperaturanstieg das Risiko der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit allein dem Vermieter überbürdet, der allgemein herrschende Umweltbedingungen naturgemäß nicht beeinflussen kann.*)

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IMRRS 2019, 1437

AG Hamburg, Urteil vom 28.03.2019 - 44 C 275/18

1. Im Allgemeinen besteht bei einem Gewerberaummietverhältnis die (nachvertragliche) Pflicht des Vermieters, ein Hinweisschild an der Hauswand mit der neuen Geschäftsadresse des (ehemaligen) Mieters zu dulden.

2. Das gilt aber nicht, wenn die Parteien ausdrückliche und abschließende Vereinbarungen über die zulässige Werbung im Außenbereich getroffen haben.

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IMRRS 2019, 1431

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.09.2019 - 3 U 73/18

Die Frage, ob ein Rückforderungsanspruch nach §§ 812 ff. BGB wegen Kenntnis der Nichtschuld ausgeschlossen ist, ist nach gefestigter höchstrichterlicher Rechtsprechung anhand der in erster Linie vom Tatrichter zu würdigenden konkreten Umstände des Einzelfalls zu beantworten. Die übliche Rechtskenntnis in einschlägigen Kreisen kann dabei zu einem Anscheinsbeweis führen. Im Regelfall ist beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten (Mieter-)Kreise von deren Rechtskenntnis einer Minderungsbefugnis auszugehen und damit die Vorschrift des § 814 BGB anzuwenden.

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IMRRS 2019, 1189

LG Karlsruhe, Urteil vom 23.09.2019 - 9 O 155/19

1. Enthält der Pachtvertrag Regelungen, die dem Pächter ein umfassendes Recht einräumen, an der gesamten Entwicklung des Projekts aktiv mitzuwirken, besteht eine ebenso umfassende Verpflichtung des Verpächters, dem Pächter sämtliche Informationen zukommen zu lassen, damit dieser überhaupt in die Lage versetzt wird, seine Mitwirkungsrechte ausüben zu können.

2. Werden dem Pächter Sonderwünsche zugestanden, dann darf der Verpächter ihm dieses Recht nicht durch Vorenthalten von Unterlagen erschweren.

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IMRRS 2019, 0626

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 18.04.2019 - 2-28 O 74/19

1. Wenn die Voraussetzungen des für Wohnraum geltenden § 940a Abs. 2 ZPO vorliegen (Vermieter hat Räumungstitel gegen Mieter, aber ein Dritter nutzt das Mietobjekt, was der Vermieter erst später erfährt), kann auch die Räumung von Gewerberaum per einstweiliger Verfügung angeordnet werden.

2. § 940a Abs. 2 ZPO ist zwar weder direkt noch analog auf Gewerberäume anwendbar, die Wertung ist aber übertragbar.

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IMRRS 2019, 1397

OLG Hamm, Urteil vom 08.03.2019 - 30 U 78/18

(kein amtlicher Leitsatz)

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IMRRS 2019, 1388

OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18

1. Ein für länger als ein Jahr geschlossener Ergänzungsmietvertrag, mit dem die Vertragsparteien die mit dem Ursprungsvertrag vermietete Fläche erweitern, genügt dem Schriftformerfordernis gem. § 550 Satz 1 i.V.m. § 126 BGB nicht, wenn sich die maßgeblichen "Unterschriften" der Vertragsparteien über und nicht unter den getroffenenen ergänzenden Vereinbarungen befinden.

2. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt grundsätzlich dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt (Anschluss an BGH NJW 1968, 1229; NJW 1975, 1653; OLG Köln, Urteil vom 04.10.2019 - 1 U 83/18, IMRRS 2019, 1388).

3. Obsiegt eine Partei im Berufungsverfahren aufgrund einer erst im Berufungsrechtszug erklärten Kündigung, die bereits während des ersten Rechtszugs möglich gewesen wäre, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens in entsprechender Anwendung von § 97 Abs. 2 ZPO aufzuerlegen.

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IMRRS 2019, 1389

OLG München, Beschluss vom 21.10.2019 - 7 U 3659/19

1. Schließt der vom Verkäufer hierzu Bevollmächtigte einen Grundstückskaufvertrag ab, in dem der Käufer bevollmächtigt wird, vor Eigentumsübergang das Grundstück betreffende Mietverträge zu kündigen, so ist die vom Käufer ausgesprochene Kündigung eines solchen Mietvertrags, der lediglich die notarielle Ausfertigung des Kaufvertrags und eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht des von dem Verkäufer Bevollmächtigten beigefügt ist, unwirksam, wenn der Kündigungsempfänger die Kündigung aus diesem Grund unverzüglich zurückweist.

2. Dem Schutzzweck des § 174 BGB wird nicht dadurch genüge getan, dass die von dem Verkäufer dem Bevollmächtigten erteilte Vollmacht dem Notar bei Beurkundung des Vertrags vorlag und von diesem überprüft worden ist.

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IMRRS 2019, 1392

BGH, Urteil vom 23.10.2019 - XII ZR 125/18

1. Ein Mietvertrag, den eine Gemeinde abgeschlossen hat, um in dem Mietobjekt ihr zugewiesene Flüchtlinge unterbringen zu können, ist unbeschadet seiner Bezeichnung kein Wohnraummietvertrag i.S.v. § 549 Abs. 1 BGB (Fortführung von BGHZ 94, 11 = NJW 1985, 1772).*)

2. Eine in diesem Vertrag enthaltene formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.*)

IMRRS 2019, 1338

OLG Hamm, Urteil vom 19.08.2019 - 18 U 145/16

1. Behördliche Verfügungen stellen nur dann einen Mangel der Miet- oder Pachtsache dar, wenn sie nicht auf der Person des Mieters oder Pächters beruhen, sondern ihren Grund in dem Objekt haben, der Mieter/Pächter in seinem vertragsgemäßen Gebrauch tatsächlich eingeschränkt und die Verfügung bestandskräftig ist; insoweit ist es dem Mieter regelmäßig zuzumuten, die Rechtmäßigkeit zu überprüfen.

2. Eine behördliche Verfügung ist ein nachträglicher Mangel, wenn nicht schon bei Gefahrübergang mit ihr zu rechnen gewesen war.

3. Bei einem derartigen nachträglichen Mangel, obliegt dem Mieter bzw. Pächter der Nachweis, dass ihn der Vermieter bzw. Verpächter zu verschulden hat, es sei denn, es stehe fest, dass der Mangel aus dem Herrschaftsbereich des Vermieters bzw. Verpächters stammt.

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