Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1816 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2021

IMRRS 2021, 0183

LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20

1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.*)

2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.*)

IMRRS 2021, 0163

LG München I, Urteil vom 21.12.2020 - 31 O 5646/18

1. Das Absetzen eines Kommentars "Entmieten durch Vergasen.... die 2." auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe durch einen Mieter stellt (auch) im Mietverhältnis über Gewerberäume einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, denn es sticht der Bezug zur NS-Herrschaft ohne Zweifel - jedenfalls spätestens auf den zweiten Blick - heraus.

2. Subjektive Erklärungsmotive können den objektiven Erklärungsgehalt nicht beseitigen, weshalb es maßgeblich auf letzteren (in seinen denkbaren verschiedenen Facetten) anzukommen hat.

3. Die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche richterliche Überzeugung muss nicht das Maß der im Strafprozess erforderlichen Überzeugung erreichen, allerdings die Schwelle zum hinreichenden Tatverdacht deutlich überschreiten.

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IMRRS 2021, 0162

AG Bielefeld, Urteil vom 20.10.2020 - 404 C 56/20

1. Bestimmungen, die die Abwicklung des Vertragsverhältnisses bei höherer Gewalt regeln, sind in Gewerberaummietverträgen in keiner Weise unüblich, so dass entsprechende Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen auch nicht überraschend sind.

2. Eine Klausel, die das Risiko der höheren Gewalt auf beide Vertragsparteien im Rahmen einer Staffelung dergestalt verteilt, dass sich das Risiko sukzessive auf den Mieter verschiebt, je näher die Eröffnung der Veranstaltung zeitlich naht, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.

3. Sieht eine Regelung vor, dass der Vermieter sämtliche Kosten trägt, wenn die Messe auf behördliche Anordnung geschlossen werden muss, greift diese Regelung nur, wenn die Messe zuvor bereits eröffnet war.

4. Eine corona-bedingte Schließung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

5. Auch ein Fall der Unmöglichkeit ist dann nicht gegeben.

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IMRRS 2021, 0047

LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 - 1 O 264/19

1. Für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.

2. Ein bürgerlich-rechtlicher Verein, also eine juristische Person, hat keinen eigenen Wohnbedarf.

3. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können (auch konkludent) vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.

4. Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag mit "Wohnraummietvertrag" überschrieben ist, in der Beschreibung des Mietgegenstands im Vertrag die Vermietung einer 13-Zimmer-Wohnung zu Wohnzwecken vorgesehen ist und der Vertrag ausschließlich Bezug auf die Nutzung der Räume als Wohnung und auf Vorschriften zum Wohnraummietrecht nimmt.

5. Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln, was sich darin zeigt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.

6. Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann.

7. Dass der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojekts aufmerksam machen will, stellt eine freie Meinungsäußerung dar. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.

8. Handlungen Dritter muss sich der Mieter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Es ist vielmehr eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Allein eine "Stimmungsmache" reicht für die Zurechnung von Handlungen Dritter nicht aus.

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IMRRS 2021, 0104

OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2020 - 3 U 67/20

1. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.

2. Die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde muss entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht werden. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.

3. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.

4. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.

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IMRRS 2021, 0057

LG Bonn, Urteil vom 11.12.2020 - 1 O 194/19

Die Dokumentation der Geschäftsvorfälle in den Handelsbüchern ist zwar kein Anscheinsbeweis für die inhaltliche Richtigkeit der Handelsbücher als Privaturkunde, es spricht aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der dort vorgenommenen Einträge.

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IMRRS 2021, 0091

LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20

1. Eine corona-bedingte Schließung der Büroräume stellt keinen Mietmangel dar.

2. Der Mieter kann aber aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung verlangen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.

3. Dies ist zu verneinen, wenn die entsprechende Landesverordnung nicht die Schließung der Büroräume verlangt.

3. Auch Umsatzeinbußen von lediglich 10 bis 15% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.

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IMRRS 2021, 0090

LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20

1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)

2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)

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IMRRS 2020, 1482

AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20

Die gesetzgeberische Maßnahme der zeitweisen Schließung von Gaststätten bewirkt eine Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck "Gastronomiebetrieb" auswirkt. Dadurch ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben und ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor.

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IMRRS 2021, 0058

LG Kempten, Urteil vom 07.12.2020 - 23 O 753/20

1. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns stellt einen Mangel der Mietsache dar.

2. Weder dem Mieter noch dem Vermieter kann das Risiko, das sich in den staatlich angeordneten Lockdown-Maßnahmen verwirklicht hat, zugeschrieben werden, so dass eine Minderung in Höhe von 50% gerechtfertigt ist.

3. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er auch nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

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IMRRS 2021, 0048

BGH, Urteil vom 06.11.2020 - LwZR 5/19

Ist im Rubrum eines für längere Zeit als zwei Jahre abgeschlossenen Landpachtvertrags als Vertragspartei eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Angabe zu den Vertretungsverhältnissen aufgeführt und unterzeichnet für diese ein Gesellschafter ohne einen die alleinige Vertretung der Gesellschaft anzeigenden Zusatz wie etwa einen Firmenstempel, ist die in § 585a BGB vorgesehene Schriftform nicht gewahrt (Anschluss an BGH, IMR 2013, 144).*)

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IMRRS 2021, 0029

BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19

1. Die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten durch die dem Mieter vom Vermieter tatsächlich überlassenen Fläche stellt auch dann einen Sachmangel der Mietsache dar, wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.*)

2. Weist bei der Miete von Geschäftsräumen die Mietfläche eine Größe auf, die um weniger als 10% unter der im Mietvertrag vereinbarten Fläche zurückbleibt, ist eine Mietminderung zwar nicht grundsätzlich ausgeschlossen. Der Mieter hat in diesem Fall jedoch konkret darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, dass durch die Flächenabweichung der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird (Fortführung von Senatsurteil, IMR 2012, 410).*)

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IMRRS 2021, 0026

OLG Nürnberg, Beschluss vom 11.11.2020 - 3 U 3284/20

1. Bei einer Klage und Widerklage muss ein (zunächst) unzulässiges Teilurteil nicht aufgehoben werden, wenn sich die prozessuale Situation so entwickelt hat, dass es nicht mehr zu widersprüchlichen Entscheidungen im Teilurteil und Schlussurteil kommen kann. Eine derartige Heilung kann auch dann angenommen werden, wenn das Berufungsgericht die Rechtsauffassung des Erstgerichts teilt, wonach der mit der Klage geltend gemachte Anspruch unabhängig von dem mit der Widerklage geltend gemachten Anspruch der Beklagten besteht, weil bei mehreren in der Klage vorgebrachten Kündigungsgründen bereits die Gründe die (dem Räumungsanspruch zu Grunde liegende) Kündigung rechtfertigen, die für den Widerklageanspruch nicht maßgeblich sind.*)

2. Zu den Anforderungen der Erklärung einer außerordentlichen Kündigung binnen angemessener Frist nach Kenntniserlangung vom Kündigungsgrund im Bereich der Gewerberaummiete.*)

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Online seit 2020

IMRRS 2020, 1511

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.10.2020 - 3 U 191/19

1. In der vertragswidrigen Überlassung der Mietsache an einen Dritten liegt eine erhebliche Pflichtverletzung, die für sich allein genommen nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

2. Ist bezüglich eines Nachmieters vereinbart, dass dieser geeignet ist, wenn "seine finanziellen Verhältnisse sowie die Aufrechterhaltung seines Betriebs als gesichert gelten können", darf der Vermieter die Zustimmung zu dem Mieterwechsel von der Erteilung einer Selbstauskunft und einem Bonitätsnachweis des Mieters abhängig machen.

3. Anders als der mietvertragliche Rückgabeanspruch gem. § 546 Abs. 1 BGB beinhaltet der Herausgabeanspruch des § 985 BGB nicht die Pflicht des Mieters, bei Vertragsende den Mietgegenstand zu räumen - mithin den Mietgegenstand auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben.

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IMRRS 2020, 1514

OLG Rostock, Beschluss vom 24.08.2020 - 3 U 18/19

1. Erklären die Parteien eines Rechtsstreits diesen in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt, ist das erstinstanzliche Urteil durch das Berufungsgericht im Beschlusswege aufzuheben.*)

2. Zugegangen ist eine Kündigungserklärung im Sinne des § 130 BGB erst, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.*)

3. Eine Abtretung zu Gunsten Dritter ist nicht möglich.*)

IMRRS 2020, 1526

BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 4/20

Zur Bestimmbarkeit eines Mietgegenstands, der zum Zeitpunkt des Abschlusses einer der Schriftform unterliegenden Nachtragsvereinbarung an einen Dritten untervermietet ist und von diesem genutzt wird (Abgrenzung zu den Senatsurteilen vom 29.09.1999 - XII ZR 313/98, IMRRS 1999, 0004 = NJW 2000, 354, und vom 07.07.1999 - XII ZR 15/97, IMRRS 2006, 1452 = NJW 1999, 3257).*)

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IMRRS 2020, 1486

AG Köln, Urteil vom 04.11.2020 - 206 C 76/20

1. Der Vermieter trägt nicht das Risiko solcher Umstände, die allein in der Art des Betriebs ihre Ursache haben. Das gilt auch in Fällen, in denen es durch nachträgliche gesetzgeberische oder behördliche Maßnahmen zu einer Beeinträchtigung des Gewerbebetriebs des Gewerbemieters kommt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB als normierte Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben kommt nicht alleine deshalb in Betracht, weil aufgrund behördlicher Verfügung eine Verkaufsuntersagung bzw. -beschränkung besteht. Zusätzlich bedürfte es der Darlegung einer existentiellen Notlage des Mieters.

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IMRRS 2020, 1496

LG München II, Urteil vom 22.09.2020 - 13 O 1657/20

1. Das Auftreten der SARS-CoV-2 Pandemie und die in der Folge der Pandemie durch Allgemeinverfügung bedingte Schließung des Ladengeschäfts führen nicht zu einer Mangelhaftigkeit der Mietsache.

2. Die Verpflichtung zur Mietzinszahlung ist auch nicht nach §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB entfallen.

3. Auch eine Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist nicht vorzunehmen. Dies käme allenfalls in Frage, wenn durch unvorhergesehene Umstände der Geschäftsbetrieb dauerhaft nicht aufrechterhalten werden kann und dadurch der Mieter in eine wirtschaftliche Notlage gerät.

4. Allerdings stellt das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19 Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht eine abschließende Regelung dar und entfaltet Sperrwirkung für mögliche Ansprüche aus einer Störung der Geschäftsgrundlage.

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IMRRS 2020, 1489

LG München II, Urteil vom 06.10.2020 - 13 O 2044/20

1. Sind gewerbliche Mieter im Bereich des Einzelhandels während des ersten Lockdowns von Betriebsschließungen betroffen, steht ihnen unter keinem Rechtsgrund ein Anspruch auf eine Reduzierung der Miete zu.

2. Das COVID-19-Pandemie-Gesetz, insbesondere § 240 EGBGB, stellt eine abschließende Regelung dar, die gegenüber möglichen Ansprüchen aus einer Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB eine Sperrwirkung entfaltet (im Anschluss an Klimesch/Walther, ZMR 2020, 556; Illies, IMR 2020, 223).

3. Die Grundsätze über die Störung der Geschäftsgrundlage sind im Übrigen auch deshalb nicht anwendbar, weil es im Hinblick auf den in zeitlicher Hinsicht auf wenige Wochen begrenzten Lockdown schon an der gravierenden Verschiebung der wirtschaftlichen Äquivalenz fehlt. Dabei ist im Hinblick auf den Umsatzausfall die mehrjährige wirtschaftliche Entwicklung in den Blick zu nehmen und gleichzeitig die durch ein Filialsystem bedingte besondere wirtschaftliche Belastung auszublenden.

4. Die Annahme einer Unmöglichkeit nach den §§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB verbietet sich ebenso von vorneherein wie die Annahme eines Mietmangels (im Anschluss an BGH, IMR 2011, 455; a. A. LG München I, IMR 2020, 500).

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IMRRS 2020, 1484

LG Wiesbaden, Urteil vom 05.11.2020 - 9 O 852/20

1. In der landesrechtlich angeordneten Schließung von Gastronomiebetrieben und Verkaufsstätten des Einzelhandels liegt kein Mangel der Mietsache.

2. Es kann auch keine Vertragsanpassung aufgrund Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangt werden, schon gar nicht, wenn eine existentielle Not nicht dargelegt wird.

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IMRRS 2020, 1481

KG, Urteil vom 30.11.2020 - 8 U 1042/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 1468

OLG Bamberg, Beschluss vom 20.07.2020 - 8 U 356/19

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2020, 1461

LG Stuttgart, Urteil vom 19.11.2020 - 11 O 215/20

1. Corona-bedingte hoheitliche Maßnahmen (hier: Schließung von Verkaufsstellen des Einzelhandels) knüpfen nicht an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache selbst an, sondern allgemein an die Nutzungsart sowie den Umstand, dass in den betroffenen Flächen Publikumsverkehr stattfindet und dadurch Infektionen begünstigt werden, so dass kein Mietmangel vorliegt.

2. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.

3. Ohne Darlegung existentiell bedeutsamer Folgen der Schließung ist auch eine Vertragsanpassung unter dem Gesichtspunkt der Störung der Geschäftsgrundlage ausgeschlossen.

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IMRRS 2020, 1413

OLG Hamburg, Urteil vom 04.11.2020 - 4 U 40/20

1. Trotz verspäteter Annahme kann sich eine Partei nicht auf das Nichtzustandekommen des Mietvertrags berufen, wenn sie aus dem Vertrag jahrelang Vorteile gezogen hat, der Vertragspartner im Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrags Dispositionen getroffen hat und der Partei die verzögerte Geltendmachung der verspäteten Annahme vorwerfbar ist.

2. Wenn eine salvatorische Erhaltungsklausel vereinbart worden ist, trifft die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Teilnichtigkeit zur Gesamtnichtigkeit des Vertrags führen soll, diejenige Vertragspartei, die den ganzen Vertrag verwerfen will.

3. Eine vorformulierte salvatorische Erhaltungsklausel ist wirksam, auch bei Verwendung in gewerbemietrechtlichen Allgemeinen Geschäftsbedingungen.

4. Eine zulässige Erhaltungsklausel bleibt auch dann wirksam, wenn zusätzlich eine unzulässige Ersetzungsklausel vereinbart worden ist.

5. Es kann rechtsmissbräuchlich sein, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen.

6. Dies ist bei einer Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlungen zu bejahen.

7. Die Änderung einer Vereinbarung, wonach statt der bisherigen Abrechnung des umlagefähigen Verbrauchs von Wasser und Abwasser nunmehr nach dem Durchschnitt des vorangegangenen Abrechnungszeitraums abgerechnet werden soll, stellt sich nicht als wesentlich dar und kann somit auch mündlich geschlossen werden.

8. Nicht schriftformkonforme Vereinbarungen über wesentliche Punkte des Mietvertrags, die sich bereits erledigt haben und dementsprechend keine rechtliche Bedeutung mehr haben, können die Schriftform nicht mehr beeinträchtigen.

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IMRRS 2020, 1337

OLG Bamberg, Beschluss vom 03.06.2020 - 8 U 356/19

1. Grundsätzlich erlischt ein Optionsrecht in einem Mietvertrag, sobald dieses ausgeübt und damit verbraucht worden ist. Aber auch ein bestehendes, noch nicht ausgeübtes Optionsrecht kommt zum Erlöschen, wenn die Vertragsparteien das Mietverhältnis durch eine Vereinbarung um einen größeren Zeitraum verlängern als das Mietverhältnis durch die Ausübung des Optionsrechts verlängert hätte werden können. Soll in einem derartigen Fall das Optionsrecht weiter fortbestehen, so bedarf dies einer unmissverständlichen Vereinbarung der Vertragsparteien.

2. Dies ist zu bejahen, wenn eine Zusatzvereinbarung nur explizit genannte Punkte des ursprünglichen Mietvertrags abändern will, die übrigen Vereinbarungen - hierunter auch die Optionsrechte - ausdrücklich unverändert bleiben sollen.

3. Die Vorschrift des § 544 BGB findet keine Anwendung bei Kettenverträgen, d. h. bei Verträgen, die so ineinander greifen, dass insgesamt die Vertragsdauer dreißig Jahre übersteigt.

4. Bei einer Verlängerung des alten Mietvertrags wird die Frist des § 544 BGB erst von der Verlängerung oder dem Abschluss des neuen Vertrags an gerechnet. Zeiträume vor einer derartigen Vertragsergänzung bzw. Vertragsänderung bleiben bei der Fristberechnung unberücksichtigt.

5. Das Berufungsgericht ist an die Tatsachenfeststellungen des erstinstanzlichen Gerichts gebunden, soweit nicht konkrete Anhaltspunkte Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen und deshalb erneute Feststellungen durch das Berufungsgericht gebieten. Zweifel liegen nur dann vor, wenn aus der Sicht des Berufungsgerichts eine gewisse - nicht notwendig überwiegende - Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass im Falle erneuter Tatsachenfeststellungen die erstinstanzlichen Feststellungen keinen Bestand haben werden, sich also deren Unrichtigkeit herausstellt.

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IMRRS 2020, 1412

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.11.2020 - 45 C 245/20

1. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mietmangel dar, da die Maßnahmen nicht unmittelbar an die konkrete Beschaffenheit der Mietsache, sondern allein an den Betrieb des jeweiligen Mieters anknüpfen.

2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.d. § 275 BGB vor, da dem Vermieter die Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand, nicht unmöglich ist.

3. Legt der Mieter eine Existenzgefährdung oder eine vergleichbare, zur Unzumutbarkeit führende, wirtschaftliche Beeinträchtigung nicht dar, ist ihm ein festhalten am Mietvertrag nicht unzumutbar, mithin kann er keine Vertragsanpassung aufgrund einer Störung der Geschäftsgrundlage verlangen. Dies gilt erst recht, wenn die Betriebsschließung gerade einmal 26 Arbeitstage dauerte.

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IMRRS 2020, 1379

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.11.2020 - 2 U 47/20

1. Erlegt eine allgemeine Vertragsklausel dem Mieter auch Instandhaltungsaufwand auf, der nicht ausschließlich durch seinen Mietgebrauch veranlasst ist, und fehlt es auch an einer Begrenzung der Kostentragungspflicht der Höhe nach, so ist sie unwirksam.

2. Dies gilt auch dann, wenn die Klausel ausdrücklich darauf Bezug nimmt, dass die Instandhaltungspflicht nur den Bereich innerhalb der Mietsache sowie Einrichtungen betrifft, die ausschließlich dem Mieter zur Verfügung stehen oder ausschließlich von ihm genutzt werden. Mit dieser Begrenzung ist nämlich noch nicht hinreichend ein Instandhaltungsaufwand ausgenommen, der auf der Nutzung durch die Vormieter der gebrauchten Immobilie beruht, also etwa auf einem Instandhaltungsstau.

3. Auch eine allgemeine Regelung des Mietvertrags, nach der der Mieter Glasbruchschäden auf eigene Kosten zu beseitigen hat, ist unwirksam, wenn eine Begrenzung auf eine Verursachung der Schäden durch den Mieter und auf sein Vertretenmüssen fehlt.

4. Eine Individualvereinbarung setzt nicht voraus, dass der Verwender einer Klausel diese vollständig aufgibt und dass sich insoweit einseitig die Position des Vertragspartners durchsetzt. Vielmehr kann es auch ausreichen, dass der Verwender einer Vertragsklausel von dieser abrückt und sich mit einer anderen, für den Vertragspartner weniger belastenden Regelung einverstanden erklärt.

5. Gibt der Vermieter ein Gutachten in Auftrag, um die bestehenden Mängel festzustellen, so hat der Mieter nur dessen Kosten zu tragen, soweit es Mängel betrifft, für die er schadensersatzpflichtig ist.

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IMRRS 2020, 1400

BGH, Urteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20

Hat der Vermieter einer Gewerbeimmobilie zur Umsatzbesteuerung optiert und haben die Parteien hinsichtlich der monatlichen Grundmiete vereinbart, dass diese zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer zu leisten ist, so ist eine tatrichterliche Vertragsauslegung, wonach auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu leisten sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.*)

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IMRRS 2020, 1390

FG Münster, Urteil vom 29.09.2020 - 15 K 2680/18

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2020, 1381

LG Mönchengladbach, Urteil vom 02.11.2020 - 12 O 154/20

1. Die Miete kann im Wege des Urkundenprozesses eingeklagt werden. Das Vorliegen eines Sachmangels hat nicht zur Folge, dass deshalb die Höhe der Miete vom Vermieter nicht mehr durch Urkunden bewiesen werden könnte.

2. Durch hoheitliche Maßnahmen aufgrund der Corona-Pandemie bewirkte Gebrauchsbeschränkungen stellen keinen Mangel der Mietsache dar.

3. Allerdings hat der Mieter im Fall der vollständigen Schließung seines Geschäfts einen Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage. In diesem Fall ist eine Anpassung auf die Hälfte des Mietzinses angemessen.

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IMRRS 2020, 1383

BGH, Urteil vom 23.09.2020 - XII ZR 86/18

1. Eine wesentliche Änderung der Prozesslage, die entsprechend § 128 Abs. 2 Satz 1 ZPO den Widerruf des Einverständnisses mit der Entscheidung durch den Einzelrichter in der Berufungsinstanz rechtfertigt, kann auch durch einen Hinweis nach § 139 Abs. 2 ZPO herbeigeführt werden, wenn der Einzelrichter auf bestimmte, bislang von den Parteien nicht erkannte rechtliche Gesichtspunkte hinweist oder zu erkennen gibt, dass er entscheidungserhebliche Sach- oder Rechtsfragen anders beurteilen will als beide Parteien (Fortführung von Senatsurteil BGHZ 105, 270 = FamRZ 1989, 164).*)

2. Zu den Voraussetzungen, unter denen Maßnahmen des Vermieters zur Mangelerforschung und Mangelbeseitigung die Annahme eines "tatsächlichen" Anerkenntnisses der vom Mieter behaupteten Mängel der Mietsache rechtfertigen können.*)

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IMRRS 2020, 1355

LG München I, Urteil vom 05.10.2020 - 34 O 6013/20

1. Muss der Mieter aufgrund einer Allgemeinverfügung infolge der Corona-Pandemie sein Geschäft schließen, so hat er nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Anpassung des Mietvertrags.

2. Muss das Geschäft vollständig geschlossen werden, so beträgt die Miete in dieser Zeit die Hälfte des regulären Mietzinses.

3. Im Passivprozess kann § 313 BGB einredeweise geltend gemacht werden. Dies bedeutet, dass das Gericht den zutreffenden Anspruch auf der Grundlage der Anwendung des § 313 Abs. 1 BGB direkt festlegen kann.

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IMRRS 2020, 1368

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.10.2020 - 2 W 50/20

Ob bei willensgetragener Herausgabe eines Mietobjekts auf die Aufforderung des Vermieters und der von diesem hinzugezogenen Polizeibeamten hin verbotene Eigenmacht des Vermieters vorliegt mit der Folge der Begründung fehlerhaften Besitzes, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der Art des Auftretens der Polizeibeamten und dem Maß des durch sie auf den Mieter ausgeübten Drucks.*)

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IMRRS 2020, 1360

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.10.2019 - 12 U 145/19

Zur Vereinbarung eines erneuten Optionsrechtes zur Mietvertragsverlängerung nach Ablauf des ursprünglichen Optionsrechts bedarf es einer ausdrücklichen, erneuten Vereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien. Die pauschale Bezugnahme auf den ursprünglichen Mietvertrag ist dafür nicht ausreichend.

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IMRRS 2020, 1358

OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 78/19

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.*)

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.*)

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.*)

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.*)

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IMRRS 2020, 1334

OLG Nürnberg, Beschluss vom 19.10.2020 - 13 U 3078/20

Vorläufige Einstellung der Zwangsvollstreckung aus einem erstinstanzlich erfolgreichen Räumungsurteil für Gewerberäume in der Berufungsinstanz, wenn das Räumungsurteil auf die Nichtzahlung von Miete für Mai und Juni 2020 gestützt wurde.*)

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IMRRS 2020, 1330

OLG München, Urteil vom 28.10.2020 - 7 U 6561/19

1. Auch die Beeinträchtigung des Zugangs zu gemieteten Gewerbeflächen kann einen Sachmangel und damit eine Gebrauchsentziehung i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB darstellen, wenn die Beeinträchtigung nicht unerheblich ist.

2. Wird durch den Umbau für mehr als die Hälfte der das Einkaufscenter Betretenden der Zugang zum Ladenlokal des Mieters deutlich erschwert, liegt eine solche nicht unerhebliche Beeinträchtigung vor.

3. Bei der Zugangsbeschränkung handelt es sich nicht lediglich um eine mittelbare Beeinträchtigung. Denn es geht gerade nicht um "fehlgeschlagene Erwartungen" des Mieters hinsichtlich der Kundenfrequenz oder aufgrund einer ungenügenden infrastrukturellen Erschließung des Centers, sondern um bauliche Veränderungen von Seiten des Vermieters, die selbst und unmittelbar zu einer Verschlechterung der Zugangsmöglichkeiten zu den Geschäftsräumen des Mieters führen.

4. Bei Vorliegen eines der Tatbestände des § 543 Abs. 2 BGB ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich, ohne dass die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, zusätzlich vorliegen müssen.

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IMRRS 2020, 1317

OLG Dresden, Urteil vom 21.10.2020 - 5 U 1257/20

Die Rechtsprechung des BGH (IBR 2005, 1021 - nur online zur Wohnraummiete und IBR 2005, 643 zur Geschäftsraummiete), wonach bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Mietfläche von der vertraglich vereinbarten Mietfläche zu Lasten des Mieters, für welche bei einer Flächenabweichung von 10% eine tatsächliche Vermutung spreche, ein Mietmangel i.S.v. § 536 BGB besteht, findet nur dann Anwendung, wenn die Angabe der Mietfläche im Vertrag der Festlegung der Sollbeschaffenheit des Mietobjekts dient und nicht lediglich dessen Beschreibung.*)

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IMRRS 2020, 1316

OLG Dresden, Beschluss vom 30.09.2020 - 5 U 1572/20

Zu den Voraussetzungen des konkludenten Abschlusses eines Mietvertrage über Gewerberäume.*)

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IMRRS 2020, 1302

LG München I, Urteil vom 22.09.2020 - 3 O 4495/20

1. Kann das Mietobjekt corona-bedingt aufgrund staatlicher Anordnungen nicht oder nur eingeschränkt genutzt werden, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

2. Muss das Geschäftslokal aufgrund der staatlichen Anordnungen geschlossen bleiben, kann die Miete um 80% gemindert werden.

3. Darf nur ein geringer Teil (hier 25% der Gesamtfläche) für den Publikumsverkehr geöffnet werden und ist dieser weiter beschränkt, kann die Miete um 50% gekürzt werden.

4. Kann die gesamte Fläche wieder geöffnet werden, bleiben allerdings die Beschränkungen des Publikumsverkehrs (1 Person pro 20 qm) bestehen, ist eine Mietminderung von 15% gerechtfertigt.

5. Zudem liegt auch eine Störung der Geschäftsgrundlage vor, deren Rechtsfolge eine Reduzierung der Miete ist, wie sie der gesetzlichen Mietminderung entspricht.

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IMRRS 2020, 1245

KG, Urteil vom 17.09.2020 - 8 U 1006/20

Lärm und Erschütterungen von einer benachbarten Baustelle können im Hinblick auf den mietvertraglich vereinbarten Nutzungszweck einen Mangel der Mietsache begründen, ohne dass es auf Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Bauherren nach § 906 BGB ankommt (Abgrenzung zum Urteil des BGH, IMR 2020, 274).*)

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IMRRS 2020, 1214

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 02.10.2020 - 2-15 O 23/20

Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätte wegen COVID-19 ist weder ein Mietmangel, noch Teil der Unmöglichkeit. Solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können, führen befristete Schließungen nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage.

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IMRRS 2020, 1169

AG Köln, Urteil vom 18.12.2019 - 201 C 193/18

1. Kann ein im Mietvertrag genau bezeichneter Stellplatz nicht zur Verfügung gestellt werden, stellt dies lediglich eine unerhebliche Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache dar, aufgrund derer eine Minderung außer Betracht bleibt, wenn dieser Stellplatz durch einen adäquaten, insbesondere ebenfalls noch in der Nähe liegenden Stellplatz kompensiert worden ist.

2. Der Zweck, den Erklärenden vor "Übertölpelung" zu schützen, wird voll erreicht, wenn ein inhaltlich eindeutiger Text unter die Vertragsunterschriften gesetzt wird und dem Unterschreibenden dadurch ermöglicht und nahegelegt wird, Kenntnis davon zu nehmen. Dies ist erst recht zu bejahen, wenn der Text auch noch mit rotfarbiger Absetzung und Unterstreichung der Bürgschaftserklärung besonders hervorgehoben wird.

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IMRRS 2020, 1147

LG Zweibrücken, Urteil vom 11.09.2020 - HK O 17/20

Ein gewerblicher Mieter ist zur Weiterzahlung der Miete auch für die Zeiträume verpflichtet, in denen seine Filiale aufgrund behördlicher Anordnung zeitweise schließen musste.

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IMRRS 2020, 1028

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 07.08.2020 - 2-05 O 160/20

Die Kostenlast bei verspäteter Mietzahlung im Prozess folgt dem Verwendungsrisiko des Mieters.

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IMRRS 2020, 1072

OLG Koblenz, Urteil vom 16.06.2020 - 12 U 2229/19

1. Ist ein Pachtverhältnis über ein Gemeindegrundstück durch die Ortsgemeinde begründet worden, ist diese, vertreten durch den Bürgermeister, - und nicht die Verbandsgemeindeverwaltung - auch für den Ausspruch einer Kündigung des Pachtverhältnisses zuständig.

2. Interne Zuständigkeitsregelungen schränken zwar möglicherweise die Befugnis des Bürgermeisters, nicht aber dessen Macht zur Außenvertretung ein (hier: Beauftragung eines Rechtsanwalts mit Ausspruch der Kündigung ohne vorherige Zustimmung des Gemeinderats).

3. Ein zwischen den Parteien begründetes Pachtverhältnis ist durch ehrverletzende rechtswidrige Eingriffe in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Vertragspartners in einem Maße beschädigt, das es auf dessen Seite nicht mehr als tragbar erscheinen lässt, dieses Vertragsverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist fortzusetzen, wenn der Kündigungsempfänger in einer E-Mail zum Ausdruck gebracht hat, dass der Vertragspartner bei der Regelung der Angelegenheiten um das Pachtverhältnis mit Methoden vorgehe, die denjenigen des NS-Terrorsystems glichen.

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IMRRS 2020, 1057

OLG Rostock, Urteil vom 09.07.2020 - 3 U 79/19

1. Das Recht zur fristlosen Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB kann vertraglich nicht abbedungen werden.*)

2. Die Interessenabwägung des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB muss sich an dem gesetzlichen Leitbild des Mietrechts ausrichten.*)

3. Jedenfalls in einem Gewerberaummietverhältnis rechtfertigt die Erkrankung des Mieters nicht dessen fristlose Kündigung.*)

4. Besteht Unklarheit, ob die Parteien tatsächlich im Vertrag eine Regelung getroffen haben, etwa, weil er sprachliche Unklarheiten enthält, ist der Vertrag zunächst auszulegen. Kann so festgestellt werden, was die Parteien geregelt haben, liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht vor.*)

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IMRRS 2020, 1036

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.07.2020 - 3 U 82/19

1. Auch bei mehrfachem Wassereintritt in ein Mietobjekt ist eine Abmahnung vor einer fristlosen Kündigung nicht in jedem Fall entbehrlich.

2. Treffen die Parteien eine Vereinbarung über die Verringerung der Nebenkostenvorauszahlungen, die den Voraussetzungen des § 550 BGB nicht genügt, ist der Mietvertrag ordentlich kündbar.

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IMRRS 2020, 1027

OLG München, Urteil vom 06.08.2020 - 32 U 4004/18

1. Grundsätzlich unterliegen auch Nebenabreden zu Mietverträgen mit einer längeren Laufzeit als einem Jahr der Schriftform, wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben.

2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so kann diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommen. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann nicht nur bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen. Lediglich in Fällen, in denen es sich um eine bloße Ausgestaltung bereits getroffener Vereinbarungen handelt, durch welche die zunächst in allgemeinerer Form getroffenen Vereinbarungen konkretisiert, inhaltlich aber nicht verändert werden, wird eine vertragsunwesentliche Nebenabrede zu sehen sein, die dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB nicht genügen muss.

3. Eine Parteiänderung, die zu einer subjektiven Klagehäufung führt, kann wirksam nicht bedingt erfolgen. Es ist deshalb unzulässig, die Klage gegen einen der Beklagten von dem negativen Ausgang des Verfahrens gegen einen anderen Beklagten abhängig zu machen (Anschluss an OLG Hamm, Urteil vom 22.09.2004 - 31 U 56/04; siehe auch BGH, Urteil vom 21.01.2004 - VIII ZR 209/03, IMRRS 2004, 0179).

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IMRRS 2020, 1026

OLG Rostock, Urteil vom 03.08.2020 - 3 U 91/18

1. Der Mängelbeseitigungsanspruch wird bereits mit Entstehung des Mangels fällig.*)

2. Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels setzt in der Regel eine Mängelanzeige voraus.*)

3. Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.*)

4. Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, ist nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.*)

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