Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1816 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2023

IMRRS 2023, 0497

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 08.03.2023 - 19 U 126/21

1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt in Betracht, wenn aus den Umständen der Schluss gezogen werden kann, der Vermieter wolle seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln. Dies kann etwa der Fall sein, wenn er dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.

2. Wird zwar im Exposé und einer vorvertraglichen eMail eine circa-Angabe zur Größe des Mietobjekts gemacht, im schriftlichen Vertrag jedoch auf die Angabe einer Größe verzichtet und vielmehr bestimmt, dass der Vermieter für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit keine Gewähr übernimmt, so wurde keine Flächengröße vereinbart.

3. Selbst wenn im Mietvertrag eine Deckenhöhe von 6 m bei einer tatsächlichen Höhe von 3 m zugesagt wäre, könnte der Mieter die Miete nicht mindern, da bei mehreren vorvertraglichen Ortsbesichtigungen dieser Höhenunterschied auffallen musste und ihm somit bei Vertragsschluss der Mangel bekannt war.

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IMRRS 2023, 0469

KG, Beschluss vom 16.03.2023 - 8 U 178/22

1. Zur Problematik der Rechtsmissbräuchlichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.*)

2. Zum Schriftformmangel eines Mietvertrags durch formlose Änderung der vertraglichen Regelungen zu Umbaumaßnahmen des Mieters.*)

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IMRRS 2023, 0682

LG Kleve, Urteil vom 24.06.2021 - 8 O 39/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0439

KG, Urteil vom 25.08.2022 - 8 U 36/21

1. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen.*)

2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt.*)

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IMRRS 2023, 0310

LG Köln, Urteil vom 28.11.2022 - 15 O 288/22

1. Bei Verträgen mit Unternehmern genügt es zur Einbindung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), wenn der Verwender erkennbar auf seine AGB verweist und der andere Teil ihrer Geltung nicht widerspricht.

2. Die Verweisung muss die AGB eindeutig bezeichnen, so dass der andere Teil sie in zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist etwa der Fall, wenn die AGB per Hyperlink abrufbar sind, so dass sich der Vertragspartner mit einem einfachen Klick Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen kann.

3. Sog. Preisnebenabreden, wie insbesondere Preis- und Zahlungsmodifikationen, die sich mittelbar auf den Preis auswirken, an deren Stelle aber bei Fehlen das dispositive Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der Inhaltskontrolle.

4. Eine Regelung, wonach sich der Mietzins bei ausbleibender Vorauszahlung von 13 auf 38 Euro pro Gast und Nacht erhöht, ist eine solche Preisnebenabrede. Sie regelt nicht unmittelbar die Vergütung, sondern die Folgen einer verspäteten Zahlung. Der Sache nach handelt es sich bei dieser Rabattverfallklausel um eine der Inhaltskontrolle unterliegende Vereinbarung einer Vertragsstrafe.

5. Solche Klauseln unterliegen jedenfalls dann als Vertragsstrafenregelungen der Inhaltskontrolle, wenn der rabattierte Preis kein Sonderpreis ist, sondern der von den Parteien gewollte Normalpreis, der für den Fall der verspäteten Zahlung zu erbringende Preis hingegen ein nur zum Zwecke der Abschreckung in den Vertrag aufgenommener "Mondpreis", der keinen Bezug mehr zu marktüblichen Preisen hat.

6. Im Gewerberaummietrecht ist von der grundsätzlichen Zulässigkeit von Vertragsstrafen - auch in AGB - auszugehen.

7. Dennoch kann eine Vertragsstrafe gegenüber Unternehmern unangemessen benachteiligend sein, etwa wenn sie unverhältnismäßig hoch ist.

8. Eine Vertragsstrafe ist unverhältnismäßig, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Die Höhe darf nicht außer Verhältnis zu dem möglichen Schaden stehen, der durch das sanktionierte Verhalten des Vertragspartners ausgelöst wird.

9. Ist ein bestimmter Betrag als pauschale Sanktion vorgesehen, ohne dass nach Art, Gewicht und Dauer der Vertragsverstöße differenziert wird, kann die Unangemessenheit schon daraus folgen.

10. Die Klausel ist zudem deshalb unwirksam, weil sie nicht an einen "Verzug" des Schuldners anknüpft, der nach § 286 Abs. 4 BGB ein Verschulden voraussetzt. Ausreichend ist eine objektiv nicht pünktliche Vorauszahlung, so dass selbst der schuldlos verspätetet zahlende Kunde einer Verdreifachung des Preises ausgesetzt sein soll.

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IMRRS 2023, 0404

LG Mannheim, Urteil vom 15.02.2023 - 4 O 109/22

1. Der Ausbau und die Erneuerung der gesamten Fensterfront sowie der Beleuchtung in der Decke der Mieträume stellt eine nicht unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache dar, so dass der Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB nicht greift.

2. Für einen Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB müssen beide der dort genannten Voraussetzungen (unerhebliche Einwirkung und unerhebliche Mieterhöhung) kumulativ gegeben sein.

3. Für das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen sowieso dulden muss oder nicht.

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IMRRS 2023, 0370

OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 - 4 U 59/22

1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvorvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d. h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit.

2. Der Mietvorvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann.

3. Eine nachträgliche Genehmigung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen einzelner Vorstandsmitglieder ist auch im Bereich des Genossenschaftsrechts ohne Weiteres möglich.

4. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvorvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der Vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden.

5. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen.

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IMRRS 2023, 0358

OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.08.2022 - 24 U 8/21

1. Mit Ablauf der Abrechnungsfristen der Betriebskosten tritt zugleich jeweils die sog. Abrechnungsreife ein und der Anspruch des Vermieters auf Zahlung (etwaig) rückständiger Vorauszahlungen für die fraglichen Abrechnungszeiträume geht damit unter.

2. Die Klausel "Soweit behördliche Auflagen oder Forderungen nach Übergabe des Mietobjektes oder die Aufrechterhaltung behördlicher Genehmigungen ihre Ursache in der konkreten Art der Nutzung der Mietsache durch den Mieter haben, obliegen die damit verbundenen Maßnahmen und Kosten allein dem Mieter." ist nicht dahin zu verstehen, dass der Mieter auch im Fall einer weltweiten Pandemie das alleinige Risiko dafür übernehmen wollte, die Mietsache nicht vertragsgemäß verwenden zu können.

3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus und rechtfertigt eine Vertragsanpassung.

4. Ob dem Mieter ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind. Deshalb kommt eine Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemie-bedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

5. Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich, um eine Vertragsanpassung vornehmen zu können.

6. Eine Allgemeine Geschäftsbedingung, wonach eine Aufrechnung durch den Mieter einen Monat vorher angekündigt werden muss, ist in gewerblichen Mietverträgen wirksam.

IMRRS 2023, 0331

KG, Urteil vom 21.11.2022 - 8 U 129/21

Im Rahmen des Kündigungsfolgeschadens ist zu berücksichtigen, dass der Betrieb des Mieters - so es nicht zur außerordentlichen Kündigung gekommen wäre - während der nach der außerordentlichen Kündigung verbleibenden Vertragslaufzeit durch hoheitliche Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beschränkt worden wäre.*)

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IMRRS 2023, 0329

LG Hagen, Urteil vom 08.02.2023 - 23 O 36/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0292

AG Passau, Beschluss vom 20.12.2022 - 4 M 3959/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0291

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 37/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0290

OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 53/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1592

OLG Dresden, Beschluss vom 22.11.2022 - 5 U 2804/21

1. Es begründet keinen Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 BGB und ist damit kein Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn es in einem Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien, Schuhen, Taschen und Accessoires im Februar 2021 durch den Publikumsverkehr zu einer Ansammlung von Aerosolen kam. Auch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB liegt in diesem Fall nicht vor.

2. Möglich wäre im Grundsatz eine Kündigung nach § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies setzt aber voraus, dass wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nicht nur das Festhalten am unveränderten Vertrag für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führte, sondern darüber hinaus eine Vertragsanpassung für die betroffene Partei nicht möglich oder nicht zumutbar wäre.

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IMRRS 2023, 0252

LG Trier, Urteil vom 11.01.2023 - 5 O 256/22

1. Ein Mietvertrag über Räume, die von einem Gewerbetreibenden (Schilderpräger) u. a. zur Herstellung von Kennzeichenschildern für Kraftfahrzeuge genutzt werden und die sich in demselben Gebäude befinden wie eine Kfz-Zulassungsstelle, verstößt nicht allein deshalb gegen die guten Sitten, weil die von dem Mieter selbst in einem Ausschreibungsverfahren angebotene Miete den Betrag um ein Mehrfaches übersteigt, den andere ortsansässige Gewerbetreibende für in derselben Gemeinde an anderer Stelle angemietete Räume bezahlen.*)

2. Der Mieter kann eine spätere Herabsetzung der vereinbarten Miete unter dem Gesichtspunkt einer wesentlichen Änderung der Geschäftsgrundlage nicht allein deshalb verlangen, weil seine tatsächlich in den gemieteten Räumen erzielten Umsätze deutlich hinter seinen Erwartungen zurückbleiben.*)

3. Statistische Werte, die der Vermieter über die Anzahl der in den Vorjahren in der Kfz-Zulassungsstelle bearbeiteten Verwaltungsvorgänge bekannt gegeben hatte, können zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gehören. Gibt es jedoch naheliegende Gründe für den ausbleibenden wirtschaftlichen Erfolg des Mieters, die seinem unternehmerischen Risiko zuzuordnen sind (hier insbesondere der zunehmende Wettbewerb durch Unternehmer, die vergleichbare Leistungen im Internet anbieten), so kann ihm das Festhalten an der Miete in unverminderter Höhe zugemutet werden.*)

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IMRRS 2023, 0197

OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2022 - 11 U 119/21

1. Scheitert der Abschluss eines Mietvertrags über eine Immobilie, begeht der Vermieter verbotene Eigenmacht, wenn er den Mietinteressenten, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, gegen seinen Willen aus dem Besitz setzt.*)

2. Diese vorsätzliche unerlaubte Handlung schließt eine Aufrechnung des Vermieters mit ihm zustehenden Schadensersatzansprüchen aus.*)

3. Zudem macht sich der Vermieter selbst schadensersatzfplichtig, wenn er zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mietinteressenten im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt.*)

4. Bei der Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch des Mietinteressenten ist das Urteil des BGH vom 14.07.2010 (IMR 2010, 416) zu berücksichtigen.*)

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IMRRS 2023, 0107

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022 - 3 U 132/21

Die Schönheitsreparatur-Klausel

"Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen"

ist auch im Gewerberaummietverhältnis unwirksam.

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IMRRS 2023, 0167

OLG Bremen, Urteil vom 09.12.2022 - 4 U 20/21

1. Eine Individualvereinbarung und keine Allgemeine Geschäftsbedingung liegt vor, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen stattgefunden haben, bei denen beide Parteien die Möglichkeit hatten, ihre Prioritäten deutlich zu machen, bei denen verschiedene Vertragsteile zueinander ins Verhältnis gesetzt wurden und die in Rede stehende vorformulierte Klausel letztlich abgeändert worden ist.*)

2. Ein Vertragsstrafeversprechen, das für den Fall des Verzugs der Übergabe einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie die Verwirkung einer täglichen Summe vorsieht, ist auch ohne Vereinbarung einer Obergrenze zulässig. Es muss jedoch im Einzelfall geprüft werden, ob eine zeitliche Grenze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Vertragsstrafe nach § 242 BGB als treuwidrig erweisen würde (im Anschluss an BGH, IBR 2003, 1112 - nur online).*)

3. Das Recht auf Herabsetzung der Vertragsstrafe setzt nach § 343 BGB voraus, dass die verfallene Vertragsstrafe unverhältnismäßig hoch ist. Für die Angemessenheit der Strafe sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere Schwere, Art und Ausmaß der Zuwiderhandlung, Grad des Verschuldens, die wirtschaftliche Lage des Schuldners, die Funktion der Strafe als Druck- und Sicherungsmittel und dass diese den Gläubiger im Falle der Zuwiderhandlung von der Notwendigkeit des Schadensnachweises entheben soll. Allein das Fehlen eines Schadens rechtfertigt die Herabsetzung der Strafe nicht. Entscheidend ist, welchen Schaden der Vertragsbruch hätte herbeiführen können.*)

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IMRRS 2023, 0110

LG Kiel, Urteil vom 28.10.2022 - 17 O 172/21

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0084

LG München I, Urteil vom 19.01.2021 - 31 O 17389/19

Anders als im Falle einer außerordentlichen Kündigung im Bereich des Wohnraummietrechts - dort greift § 573 Abs. 3 BGB - sind für den Vermieter bei der Abwägung im Rahmen von § 543 BGB nicht nur die im Kündigungsschreiben angeführten Gründe zu berücksichtigen.

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IMRRS 2023, 0106

LG Bonn, Urteil vom 14.12.2022 - 3 O 5/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0072

OLG Köln, Beschluss vom 25.04.2022 - 22 U 151/20

Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindestens zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Mieter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

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IMRRS 2023, 0051

OLG München, Beschluss vom 21.11.2022 - 34 Wx 459/22 Kost

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 0037

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2022 - 1 U 30/22

Die Anpassung der Zahlungsverpflichtungen kommt nicht in Betracht, wenn dem Mieter unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung ein unverändertes Festhalten am Vertrag zuzumuten ist (hier: betreffend den Fall, dass Vertragsgegenstand nicht nur die Überlassung einer Immobilie, sondern auch die Überlassung eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs ist).

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Online seit 2022

IMRRS 2022, 1663

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2022 - 24 W 39/22

Ein (gewerblicher) Mieter gibt seinem Vermieter noch keine Klageveranlassung i.S.v. § 93 ZPO, wenn er auf eine vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs erfolgende schriftliche Anfrage des Vermieters hin nicht seine Erfüllungsbereitschaft anzeigt, sondern bloß schweigt.*)

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IMRRS 2022, 1666

KG, Urteil vom 07.11.2022 - 8 U 157/21

Der bloße Umstand einer im Fall der Räumung zu erwartenden Insolvenzeröffnung über das Vermögen einer juristischen Person als Mieterin von Gewerberäumen genügt nicht, um dem Vermieter nach § 242 BGB eine Berufung auf einen Schriftformmangel i.S.v. § 550 BGB unter dem Gesichtspunkt einer "Existenzgefährdung" zu versagen.*)

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IMRRS 2022, 1653

OLG Dresden, Urteil vom 23.06.2021 - 5 U 2366/20

1. Grundsätzlich kann eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB nur auf vom Kündigungsgegner verschuldete Umstände gestützt werden. Steht aber fest, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, ohne dass die Ursache der Zerrüttung vollständig aufgeklärt werden kann, ist jede Partei zur fristlosen Kündigung berechtigt.*)

2. Ist die außerordentliche Kündigung - wie gegebenenfalls bei der Zerrüttung - durch einen kündigungsrelevanten Dauerzustand gerechtfertigt, beginnt die Kündigungsfrist aus § 314 Abs. 3 BGB grundsätzlich dann, wenn der Kündigende Kenntnis vom Kündigungsgrund, also vom kündigungsrelevanten Dauerzustand, erhält. Dies bedeutet aber nicht, dass im Falle eines kündigungsrelevanten Dauerzustandes nicht auch nach längerem Zeitablauf noch außerordentliche und fristlos gekündigt werden könnte. Vielmehr kann unter veränderten Umständen ein neuer Kündigungstatbestand entstehen, der eine neue Kündigungsfrist zu laufen beginnen lässt, wenn der andauernde Pflichtverstoß nicht ausgeräumt ist.*)

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IMRRS 2022, 1654

BGH, Urteil vom 23.11.2022 - XII ZR 96/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil IMR 2022, 65 = BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).*)

2. Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = NJW 2022, 1370).*)

3. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil von 13.07.2022 - XII ZR 75/21, IMR 2022, 400 ff. = NJW-RR 2022, 1303).*)

IMRRS 2022, 0805

OLG Hamm, Urteil vom 19.05.2022 - 18 U 43/21

1. Eine pandemie-bedingte Betriebsuntersagung stellt kein Gebrauchshindernis dar, das auf Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache beruht, sondern betrifft vielmehr allein das Verwendungsrisiko des Mieters. Auch lässt sich die Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht damit begründen, dass durch die behördliche Schließungsanordnung faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt gewesen ist, da die Zugangsbeeinträchtigung nicht auf einer konkreten baulichen Gegebenheit der Mietsache, sondern auf einer hoheitlichen Maßnahme beruht.

2. Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage.

IMRRS 2022, 1629

OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 - 4 W 44/22

1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben.

2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrags vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf.

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IMRRS 2022, 1548

OLG Dresden, Urteil vom 07.09.2022 - 5 U 816/22

1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit deren Leistung, ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Rückgabe des Mietobjekts und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte.

2. Der rechtliche Gehalt einer Bestandsaufnahme zum Zustand des Mietobjekts anlässlich von dessen Rückgabe vom Mieter an den Vermieter in einem Übergabeprotokoll ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB im Einzelfall zu ermitteln, wobei es entscheidend auf den Erklärungswert der Feststellungen auf der Grundlage des Empfängerhorizonts ankommt.

3. Enthält das Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, so kann das dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Der Sinn und Zweck der Aufnahme von Feststellungen in das Übergabeprotokoll besteht gerade darin, einen späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Wird also weitergehend vom Vermieter im Übergabeprotokoll bescheinigt, dass sich das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde, der Zustand also der vertraglichen Verpflichtung des Mieters entspreche, so kann das vom Empfängerhorizont des Mieters dahin verstanden werden, dass es mit der erfolgten Rückgabe des Mietobjekts sein Bewenden habe und etwaige Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts vom Vermieter nicht geltend gemacht werden, also im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses i.S.v. § 397 Abs. 2 BGB.

4. Verwendet die für einen anderen handelnde Person im Rahmen einer Erklärung den Zusatz "i. A.", ist im Rahmen einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB welche die Gesamtumstände berücksichtigt, festzustellen, ob der Handelnde wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm abgegebenen Erklärung übernehmen will oder nicht. Im allgemeinen nichtjuristischen Sprachgebrauch wird nicht immer hinreichend zwischen "Auftrag" und "Vertretung" unterschieden, so dass der Verwendung des Zusatzes "i. A." nicht die Erklärung zu entnehmen ist, der Handelnde werde nicht als Vertreter tätig. Es kommt auf die Gesamtumstände des Auftretens des Handelnden an.

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IMRRS 2022, 1523

OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20

1. Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234).*)

2. Einer Privatperson als Vermieter kann ein Kündigungsschreiben auch über den Briefkasten einer GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter ist, wirksam zugehen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist, dass die GmbH als Empfangsvertreterin (§ 164 Abs. 3 BGB) oder als Empfangsbotin des Vermieters fungiert.*)

3. Ansprüche des Vermieters auf Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB bzw. gem. §§ 812 ff. BGB, die in Anspruchskonkurrenz zu § 546a Abs. 1 BGB stehen, setzen voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich Nutzungen i.S.v. § 100 BGB gezogen hat (Anschluss an BGH, IMR 2017, 351).*)

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IMRRS 2022, 1495

AG Paderborn, Urteil vom 09.06.2022 - 51a C 32/22

Den Verpächter trifft keine einklagbare Pflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Dies gilt auch im Fall eigenmächtiger Räumung.

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IMRRS 2022, 1481

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21

1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.*)

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IMRRS 2022, 1470

OLG Hamm, Urteil vom 13.10.2022 - 18 U 205/21

Notrufendgeräte in einem - vermieteten - Altenheim ("Seniorenzentrum"), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" im Sinne des Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen.

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IMRRS 2022, 1391

OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2022 - 30 U 15/22

Der Mieter, der als Mietsicherheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen hat, genügt dieser Verpflichtung durch Abschluss einer Mietkautionsversicherung dann nicht, wenn die danach vereinbarte Bürgschaft hinter den im Mietvertrag verabredeten Anforderungen an die Bürgschaft zurück bleibt und zudem von laufenden (hier jährlichen) Zahlungen der Versicherungsprämie des Mieters abhängig ist.*)

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IMRRS 2022, 1165

OLG Schleswig, Urteil vom 22.06.2022 - 12 U 116/21

1. Eine pauschale Reduzierung auf die Hälfte der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verbietet sich bei einer corona-bedingten Schließung.

2. Der Mieter kann nicht stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen. Ob ihm ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar ist, bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.

3. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.

4. Zu der Frage, welche Umstände auf Seiten des Mieters und auf Seiten des Vermieters zu berücksichtigen sind.

5. Öffnet der Mieter das Geschäft nicht wieder, obwohl dies möglich wäre, geht dies voll zu seinen Lasten.

6. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach gegen die Miete nur aufgerechnet werden kann, wenn der Mieter seine Absicht einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.

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IMRRS 2022, 1267

OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 - 12 U 86/21

1. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr infrage stellen. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist.

2. Für die formgerechte Errichtung der Vertragsurkunde ist grundsätzlich die Partei beweisbelastet, die aus einem Mietvertrag, der der gesetzlichen Schriftform bedarf, Rechte herleitet.

3. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen.

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IMRRS 2022, 1317

OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.11.2020 - 8 W 63/20

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 1302

LG Osnabrück, Beschluss vom 07.02.2020 - 12 O 308/20

1. Voraussetzung für ein Vermieterpfandrecht sind Mietrückstände und Bezogenheit auf die Sachen des Mieters, § 562 Abs. 1 BGB.

2. Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Entstehung des Vermieterpfandrechts, insbesondere auch das Eigentum des Mieters, trägt der Vermieter.

3. Auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter nicht berufen, denn diese gilt nur zu Gunsten, nicht aber zu Lasten des Mieters.

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IMRRS 2022, 1294

OLG Brandenburg, Beschluss vom 21.06.2022 - 3 U 131/21

1. Sieht der Mietvertrag eine selbstständige Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils ein Jahr vor, sofern nicht ein Vertragspartner unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist widerspricht, so ist die Mitteilung des Vermieters, er werde das Mietverhältnis nur zu neuen Konditionen fortführen und ansonsten das Mietverhältnis zum aktuellen Vertragsende kündigen, dahin auszulegen, dass er einer Vertragsverlängerung über das aktuelle Vertragsende hinaus widerspricht und ein neues Vertragsangebot für die Zeit danach abgibt.

2. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Es spielt dabei keine Rolle, ob es dem Vermieter tatsächlich gelungen wäre, die konkret vorenthaltene Mietsache überhaupt oder zu dem marktüblichen Mietzins zu vermieten, entscheidend ist das herrschende Mietniveau.

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IMRRS 2022, 1268

OLG Brandenburg, Beschluss vom 31.05.2022 - 3 U 131/21

1. Sieht der Mietvertrag eine selbstständige Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils ein Jahr vor, sofern nicht ein Vertragspartner unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist widerspricht, so ist die Mitteilung des Vermieters, er werde das Mietverhältnis nur zu neuen Konditionen fortführen und ansonsten das Mietverhältnis zum aktuellen Vertragsende kündigen, dahin auszulegen, dass er einer Vertragsverlängerung über das aktuelle Vertragsende hinaus widerspricht und ein neues Vertragsangebot für die Zeit danach abgibt.

2. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Es spielt dabei keine Rolle, ob es dem Vermieter tatsächlich gelungen wäre, die konkret vorenthaltene Mietsache überhaupt oder zu dem marktüblichen Mietzins zu vermieten, entscheidend ist das herrschende Mietniveau.

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IMRRS 2022, 1224

LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2019 - 311 O 179/19

(ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2022, 1213

AG München, Urteil vom 15.12.2020 - 420 C 8432/20

1. Behördliche Schließungsanordnungen in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie begründen keinen Mietmangel.

2. Eine Anpassung nach den Grundsätzen der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls nicht in Betracht, wenn die Schließung weniger als drei Monate gedauert hat.

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IMRRS 2022, 1209

BGH, Beschluss vom 24.08.2022 - XII ZB 548/20

Zum Wert des Beschwerdegegenstands im Fall der Klage eines Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 10.01.2017 - VIII ZR 98/16, IMRRS 2017, 0300 = MDR 2017, 725).*)

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IMRRS 2022, 1091

KG, Urteil vom 13.01.2022 - 8 U 205/19

1. Ein befristeter Gewerberaummietvertrag ist gem. § 550 Satz 1 BGB ordentlich kündbar, wenn aus einem Nachtrag zum Mietvertrag die Vertretung eines Mitmieters nicht eindeutig hervorgeht.*)

2. An die Darlegung einer Existenzbedrohung des Mieters, deretwegen sich der Vermieter nach Treu und Glauben nicht auf den Formverstoß berufen darf, sind strenge Anforderungen zu stellen.*)

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IMRRS 2022, 1147

OLG München, Beschluss vom 05.04.2022 - 32 U 936/21

Lehnt der Mieter eines untervermieteten Grundstücks es wegen der Kurzfristigkeit des Termins ab, dem Vermieter Zutritt zum Grundstück zu gewähren, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung nicht, wenn außerdem keine besondere Dringlichkeit für die Begehung dargelegt wird.

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IMRRS 2022, 1142

OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2022 - 30 U 82/22

1. Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes in einem bestimmten Mietjahr ein, ohne dass insoweit Einschränkungen hinsichtlich des Grunds des Nichterreichens des Umsatzes verabredet sind, berechtigt dies den Mieter auch dann zur Kündigung, wenn er den Umsatz lediglich pandemie-bedingt verfehlt, in den Vorjahren hingegen erzielt hat (siehe schon LG Münster, Urteil vom 01.04.2022 - 10 O 2/22, ZMR 2022, 551).*)

2. Dem Vermieter steht dann hinsichtlich des Kündigungsrechts auch kein Recht auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage zu, da er das Risiko einer pandemie-bedingten Schließung des Mietlokals übernommen hat.*)

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IMRRS 2022, 1138

OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 - 5 U 743/22

1. Der Ausschluss von § 545 BGB ist nicht nur individualvertraglich, sondern auch formularvertraglich wirksam möglich.*)

2. Es ist unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf der Grundlage des beendeten Mietverhältnisses begründen, wenn sich nämlich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem zum Ausdruck gekommenen übereinstimmenden Willen der Parteien und deren Interesse entspricht. Eine solche konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum weiterhin "gelebt" wurde, also widerspruchslos zum einen dem Mieter die Räume überlassen wurden und zum anderen vom Vermieter die Miete entgegengenommen wurde, sowie die Annahme eines (fortbestehenden) Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entsprach. Die Zahlung des der Miete entsprechenden Entgeltes allein genügt dafür nicht, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB schuldet, wenn er das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt.*)

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IMRRS 2022, 1122

OLG Naumburg, Urteil vom 13.04.2021 - 1 U 252/20

Die jahrelange Praxis der Gewerbemietparteien führt ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nicht zu einem Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Form der Gebrauchsgewährung.*)

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