Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2015, 0838

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.06.2015 - 6 U 28/14

1. Der Herausgabeanspruch des Vermieters für die Zeit nach Beendigung des Mietvertrages entsteht bereits mit Abschluss des Mietvertrages aufschiebend bedingt durch die Vertragsbeendigung. Wird der Mietvertrag vor Insolvenzeröffnung abgeschlossen, ist der Rückgabeanspruch deshalb Insolvenzforderung.

2. Zu Masseverbindlichkeiten aus gegenseitigen Verträgen zählen Miet- oder Pachtzinsen, die nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens fällig werden, nicht jedoch Ansprüche auf Rückgabe nach insolvenzbedingter Kündigung, weil der Anspruchsgrund für die Rückgabe aus der Zeit vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens stammt.

3. Der mit Abschluss des Mietvertrages - vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründete - mietvertragliche Rückgewähranspruch gilt bereits mit der Eröffnung des Insolvenzverfahrens als fällig.

4. Dies gilt auch für den Wiederherstellungsanspruch des Vermieters, denn der Insolvenzschuldner, der den Mietvertrag fortsetzen will, ist nicht gehalten, vor dem mietvertraglich bestimmten Zeitpunkt den bei Beginn des Mietverhältnisses bestehenden Zustand wiederherzustellen.

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IMRRS 2015, 1537

BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13

1. Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen (Fortführung von BGH Urteil vom 07.12.1960 - VIII ZR 16/60, NJW 1961, 916).*)

2. Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.*)

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IMRRS 2015, 0832

BGH, Urteil vom 17.06.2015 - XII ZR 98/13

Entspricht der Vertragsschluss nicht den Anforderungen des § 126 Abs. 2 BGB, ist aber eine von beiden Parteien unterzeichnete Mietvertragsurkunde vorhanden, die inhaltlich vollständig die Bedingungen eines später mündlich oder konkludent abgeschlossenen Mietvertrags enthält, ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB gewahrt (im Anschluss an Senatsurteil vom 24.02.2010 - XII ZR 120/06, IMR 2010, 180 = NJW 2010, 1518).*)

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IMRRS 2015, 0815

OLG Frankfurt, Urteil vom 11.02.2015 - 2 U 174/14

Beeinträchtigungen, die im Zusammenhang mit einer Großbaustelle eintreten, können auch im Innenstadtbereich einer Großstadt nach den Umständen des Einzelfalls einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen. Das Aufstellen zahlreicher Baucontainer und weiterer Baustelleneinrichtungen auf einem Parkplatzbereich sowie das Anfahren von Lkw und Baufahrenzeugen auf der in unmittelbarer Nähe zu einer Großbaustelle gelegenen kleinen Nebenstraße können insbesondere dann einen Mangel eines benachbarten gewerblichen Mietobjekts begründen, wenn das darin vertragsgemäß betriebene Geschäft in besonderem Maße auf Laufkundschaft angewiesen ist.*)

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IMRRS 2015, 0795

BGH, Urteil vom 13.05.2015 - XII ZR 65/14

1. Verhindert der Mieter - etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht - unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen.*)

2. Bei der infolge einer Erhaltungsmaßnahme erlittenen Umsatzeinbuße handelt es sich nicht um eine Aufwendung im Sinn von § 555 a Abs. 3 BGB.*)

3. Der Vermieter haftet für Schäden des Mieters aufgrund einer Erhaltungsmaßnahme (hier: Umsatzausfall) nicht allein deshalb, weil er die Maßnahme veranlasst hat.*)

4. Ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete ist bei gewerblichen Mietverhältnissen erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 23.07.2008 - XII ZR 134/06 - NJW 2008, 3210 = IMR 2008, 371).*)

5. Bei Mietverhältnissen, die nicht Wohnraum betreffen, kann ein Rückstand von einer Monatsmiete oder weniger auch - und nur dann - erheblich im Sinn des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB sein, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen in der Gewerberaummiete neben der Kreditwürdigkeit des Mieters insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters und die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf diese in Betracht.*)

IMRRS 2015, 0758

BFH, Urteil vom 17.12.2014 - XI R 16/11

Die entgeltliche Überlassung möblierter Zimmer an Prostituierte ist keine umsatzsteuerfreie Vermietung, wenn zusätzliche Leistungen der Gesamtleistung ein anderes Gepräge geben als einer Vermietung.*)

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IMRRS 2015, 0745

OLG Frankfurt, Beschluss vom 02.06.2015 - 2 W 26/15

Der Streitwert bei Klage auf Räumung eines Gebäudeteils bemisst sich nach dem für die Dauer eines Jahres zu zahlenden Entgelt. Etwas anderes gilt nur, wenn das Bestehen oder die Dauer eines Mietverhältnisses streitig ist. In diesem Fall ist der Betrag des auf die streitige Zeit entfallenden Entgelts und, wenn das einjährige Entgelt geringer ist, dieser Betrag für die Wertberechnung maßgebend.

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IMRRS 2015, 0714

BGH, vom 13.11.2014 - IX ZR 267/13

1. Verlangt der Kläger im Wege der Stufenklage Zahlung von Mieten, liegt in dem späteren Hilfsantrag auf Nutzungsentschädigung für den gleichen Zeitraum auch dann keine Klageänderung, wenn der Hauptantrag noch nicht beziffert war.*)

2. Die Bestimmung im Mietvertrag über eine Rechtsanwaltskanzlei, dass sich die Höhe der Miete nach dem erzielten Umsatz richtet, ist auch dann nicht wegen Gebührenunterschreitung nichtig, wenn der Mieter den Vermieter anwaltlich vertritt.*)

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IMRRS 2015, 0711

LG Hamburg, Urteil vom 09.01.2015 - 311 O 7/13

Die Vereinbarung in einem Gewerbemietvertrag "eine Mieterhöhung wird für den Zeitraum der ersten fünf Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen" ist dahingehend auszulegen, dass eine Anpassung der Miete durch den Vermieter nach Ablauf der ersten 5-Jahres-Mietperiode verlangt werden kann. Einer ausdrücklichen Mietanpassungsvereinbarung im Vertrag bedarf es sodann nicht.

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IMRRS 2015, 0684

KG, Beschluss vom 26.03.2015 - 8 U 19/15

Dem Mieter noch herzustellender Räume steht gegen den Vermieter grundsätzlich kein Anspruch auf Zutritt zur Baustelle zwecks Überwachung der ordnungsgemäßen Bauausführung zu.)*

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IMRRS 2015, 0683

KG, Urteil vom 30.03.2015 - 8 U 43/14

1. Ob der Mieter sämtliche bei Vertragsbeginn vorhandenen Ein- und Ausgänge einer Ladenfläche offen halten muss, ist im Wege der Vertragsauslegung zu ermitteln.)*

2. Zur Annahme eines Anspruchs des Vermieters auf Offenhaltung, wenn die dem Mietvertrag beigefügten Pläne die Ein- und Ausgänge ausweisen, der Mietvertrag dem Mieter eine umfassende Betriebspflicht auferlegt und der Vermieter bei den Vertragsverhandlungen den zweiten Ein- und Ausgangsbereich verlangt hat.)*

3. Die Abrede über die Offenhaltung der Ein- und Ausgänge wahrt die (vertraglich vereinbarte) Schriftform, wenn der Parteiwille in der Urkunde durch die ausdrückliche Betriebspflicht in Verbindung mit der Zustandsbeschreibung der Räume einen - wenn auch unvollkommenen - Ausdruck gefunden hat.)*

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IMRRS 2015, 0685

BGH, Urteil vom 22.04.2015 - XII ZR 55/14

Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat (Abgrenzung zu Senatsurteil BGHZ 183, 67 = IMR 2010, 9 = NJW 2010, 1453).*)

IMRRS 2015, 0644

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 29.04.2014 - 10 U 159/13

Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, welche die Aufrechnungsmöglichkeit bzw. ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei noch nicht rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen ausschließt, ist wirksam und gilt auch nach Rückgabe der Mietsache sowie nach Beendigung des Mietvertrags.

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IMRRS 2015, 0643

OLG Hamburg, Beschluss vom 20.03.2015 - 8 U 120/14

1. Das im Wege einer summarischen Prüfung zu entscheidende Verfahren nach § 91a ZPO dient nicht der Klärung schwieriger Rechtsfragen grundsätzlicher Art.

2. Bei nicht hinreichend geklärter Rechtslage sind die Kosten gegeneinander aufzuheben.

3. Die Frage, ob die in § 940a Abs. 2 ZPO für die Wohnraummiete getroffene Regelung auch auf Gewerberaummietverhältnisse ausgeweitet werden kann, ist in oben dargestelltem Sinne nicht hinreichend geklärt.

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IMRRS 2015, 0666

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 04.03.2014 - 10 U 159/13

Eine Klausel in einem gewerblichen Mietvertrag, welche die Aufrechnungsmöglichkeit bzw. ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters bei noch nicht rechtskräftig festgestellten Gegenansprüchen ausschließt, ist wirksam und gilt auch nach Rückgabe der Mietsache sowie nach Beendigung des Mietvertrags.

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IMRRS 2015, 0611

OLG Koblenz, Urteil vom 05.06.2013 - 5 U 1349/12

1. Ist das Aufrechnungsverbot eines Formularmietvertrages im Exemplar des Mieters teilweise gestrichen, kann es für die Beweiswürdigung, welches der beiden Schriftstücke authentisch ist, darauf ankommen, wie der Vermieter andere Verträge gestaltet hat, die dasselbe Objekt betreffen und ob die teilweise Streichung des Aufrechnungsverbots im Vertragsformular des Mieters der Sache nach sinnlos ist (hier: Manipulation durch den Mieter bejaht).

2. Ein Versäumnisurteil, das den Vermieter zur Mangelbeseitigung verpflichtet, hat hinsichtlich der gerügten Mängel dieselbe Rechtskraftwirkung wie ein streitiges Urteil. Etwaige Lücken oder Unklarheiten des Tenors des Versäumnisurteils sind aufgrund des zugrunde liegenden Klagevorbringens zu klären.

3. Hat der Mieter einen Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung erlangt (§ 887 Abs. 2 ZPO), muss er damit alsbald für Abhilfe sorgen. Versäumt er dies, ist die Miete nach Verstreichen der angemessenen Abhilfefrist nicht mehr gemindert. Muss der Mieter den Vorschuss wegen seiner Säumigkeit dem Vermieter zurückerstatten, lebt das Recht zur Mietminderung hiernach wieder auf.

4. Die Rechtsprechung zu den Mieterrechten bei Schimmelbefall von Wohnräumen ist nicht auf Verkaufsräume eines Ladenlokals übertragbar, sofern keine konkrete Beeinträchtigung oder Gefährdung der Geschäftstätigkeit und/oder der Gesundheit von Personal oder Kunden aufgezeigt wird.

IMRRS 2015, 0580

LG Berlin, Urteil vom 14.02.2014 - 12 O 213/13

Selbst wenn die vermieteten Gewerberäumlichkeiten Gegenstand häufiger Demonstrationen und damit verbundener Unruhen seien, die letztlich sogar zu einer Beschädigung des Gewerbeobjekts durch Dritte führen, reicht dieses als Kündigungsgrund nicht aus. Die Mieter der Räumlichkeiten sind nicht für das Verhalten fremder Dritter, die nicht ihrer Einflusssphäre unterliegen und keine Gäste ihrer Lokalität waren, verantwortlich.

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IMRRS 2015, 0593

OLG Düsseldorf, Urteil vom 04.02.2015 - U (Kart) 14/14

1. Bei gewerblichen Mietverhältnissen liegt ein - unter den weiteren Voraussetzungen des § 138 BGB zur Vertragsnichtigkeit führendes - auffälliges Missverhältnis dann vor, wenn die vereinbarte Miete um 100% höher ist als der objektive Marktwert der Gebrauchsüberlassung.

2. Bei der Ermittlung des objektiven Marktwerts ist die Miete maßgeblich, die für vergleichbare Objekte erzielt wird.

3. Im Rahmen der Vergleichbarkeit ist insbesondere auch ein Standortvorteil der angemieteten Räumlichkeiten zu beachten.

4. Dementsprechend kann für Räume für einen Kfz-Schilderprägerbetrieb, die in dem Gebäude, in dem sich auch die Kfz-Zulassungsstelle befindet, liegen, eine höhere Vergleichsmiete verlangt werden, wenn andere Schilderpräger weder in dem Gebäude noch auf dem Gelände der Kfz-Zulassungsstelle tätig, sondern erst nach einem beträchtlichen Fußweg zu erreichen sind.

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IMRRS 2015, 0575

LG München I, Urteil vom 26.02.2014 - 8 HK O 2417/14

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2015, 0491

LVerfG Brandenburg, Beschluss vom 16.01.2015 - VfGBbg 47/13

Eine unwirksame Kündigung kann grundsätzlich nicht in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags umgedeutet werden bzw. nur dann, wenn vom Erklärungsempfänger mit der Kündigung hilfsweise (für den Fall von deren Unwirksamkeit) die Zustimmung zur Vertragsbeendigung eingefordert wird.

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IMRRS 2015, 0515

OLG Frankfurt, Urteil vom 27.02.2015 - 2 U 144/14

1. Nicht in den Schutzbereich des § 550 BGB einzubeziehen ist ein in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Mietvertragspartei neu eintretender Gesellschafter. Hierin liegt kein Wechsel der Vertragspartei selbst. Im Verhältnis zu der anderen Partei des Mietvertrages werden ihm die Kenntnisse seiner Mitgesellschafter zugerechnet.*)

2. Eine Schriftformheilungsklausel in einem Gewerberaummietvertrag ist wirksam ungeachtet des Umstandes, dass ein Grundstückserwerber durch diese Klausel nicht an einer ordentlichen Kündigung wegen Nichteinhaltung der gesetzlichen Schriftform gehindert wäre. Eine solche Klausel benachteiligt den Vertragspartner des Verwenders nicht, sondern entspricht im Hinblick auf die Regelung des § 550 BGB zum - relevanten - Zeitpunkt des Vertragsschlusses einem berechtigten Bedürfnis beider Mietvertragsparteien. Sofern ein zukünftiger Grundstückserwerber in den Schutzbereich einzubeziehen sein sollte, so ist er doch regelmäßig Rechtsnachfolger des Verwenders der Allgemeinen Geschäftsbedingungen selbst.*)

IMRRS 2015, 0461

LG Memmingen, Urteil vom 27.05.2014 - 21 O 711/13

Die mietvertragliche Vereinbarung eines Rücktritts- oder eines Sonderkündigungsrechts für den Fall des nicht rechtzeitigen Beginns mit Erdbauarbeiten ist dahingehend auszulegen, dass die Rücktritts- bzw. Kündigungsvoraussetzungen nur dann nicht mehr vorliegen, wenn mit unmittelbar der Erstellung des Gebäudes dienenden Maßnahmen des Erdbaus begonnen wurde.

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IMRRS 2015, 0480

LG Berlin, Beschluss vom 24.09.2014 - 32 O 59/14

Wird in einem Nutzungsvertrag über Gewerberäume lediglich die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung durch den Vermieter geregelt, hat das nicht zur Folge, dass die ordentliche Kündigung durch den Vermieter per se ausgeschlossen ist. In diesem Fall greifen die gesetzlichen, mietrechtlichen Vorschriften.

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IMRRS 2015, 0367

OLG München, Urteil vom 10.04.2014 - 23 U 773/14

1. Die Regelung des § 940a ZPO findet auf Gewerberaummiete keine Anwendung.

2. Der Erlass einer Räumungsverfügung ist zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig, wenn über die bloße Herausgabeverweigerung und fortgesetzte Nutzung der Sache hinaus Rechtsnachteile für die Mietsache drohen.

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IMRRS 2015, 0317

LG Hamburg, Beschluss vom 10.12.2014 - 334 O 251/14

1. Die Regelung des § 940a ZPO ist im Gewerberaummietrecht nicht anwendbar.

2. Eine Räumungsverfügung nach §§ 935, 940 ZPO kommt nur im Ausnahmefall in Betracht.

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IMRRS 2015, 0371

KG, Urteil vom 23.02.2015 - 8 U 52/14

1. Im Falle der Doppelvermietung und Überlassung der Mietsache an den einen Mieter kann der andere Mieter Schadensersatz verlangen, wenn feststeht, dass der Vermieter die Mietsache nicht mehr vom besitzenden Mieter zurückerlangen kann (im Anschluss an BGH, 12.03.2003 - XII ZR 18/00, IBRRS 2003, 1251; vgl. Beschluss des KG, 25.09.2008 - 8 U 44/08, IBRRS 2009, 0314).*)

2. Der Schadensersatzanspruch wegen Rechtsmangels verjährt in der dreijährigen regelmäßigen Verjährungsfrist. Der für den Beginn der Verjährungsfrist maßgebliche Zeitpunkt der Entstehung des Anspruchs im Sinne von § 199 Abs. 1 BGB ist mit Eintritt der Unmöglichkeit und eines ersten (Teil-) Schadens anzunehmen. Die Unmöglichkeit tritt nicht erst nach einzelnen Zeitabschnitten ein.*)

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IMRRS 2015, 0339

BGH, Urteil vom 29.01.2015 - IX ZR 279/13

1. Nach Wegfall des Eigenkapitalersatzrechts besteht kein Anspruch des Insolvenzverwalters auf unentgeltliche Nutzung von Betriebsanlagen, die der Gesellschafter seiner Gesellschaft vermietet hat.*)

2. Eine Aussonderungssperre kann in der Insolvenz einer Gesellschaft auch gegenüber einem mittelbaren Gesellschafter geltend gemacht werden. Das hierfür zu entrichtende Nutzungsentgelt bemisst sich nach dem Durchschnitt des im letzten Jahr vor Stellung des Insolvenzantrages anfechtungsfrei tatsächlich Geleisteten. Eine Aussonderungssperre scheidet aus, wenn der Überlassungsvertrag fortwirkt und der Gesellschafter gegenüber dem Insolvenzverwalter keine Aussonderung verlangen kann.*)

3. Die Zahlung eines Nutzungsentgelts kann gegenüber dem Gesellschafter nicht als Befriedigung eines Darlehens, sondern nur als Befriedigung einer darlehensgleichen Forderung angefochten werden.*)

4. Weist der Vermieter bei einem nach Verfahrenseröffnung beendeten Mietverhältnis die Rücknahme der Mietsache wegen eines ungeräumten oder vertragswidrigen Zustands zurück, besteht kein Entschädigungsanspruch gegen den Insolvenzverwalter wegen Vorenthaltung der Mietsache, wenn dieser nach Verfahrenseröffnung keine Veränderungen an der Mietsache vorgenommen hat.*)

5. Ein Mietvertrag, der die Nutzung unbeweglicher und beweglicher Gegenstände umfasst, dauert nach Insolvenzeröffnung fort, wenn die Vermietung unbeweglicher Gegenstände den Schwerpunkt des Vertrages bildet.*)

6. Weist ein schriftlicher Mietvertrag die beiden Eigentümer eines Grundstücks als Vermieter aus, kommt der Vertrag mit einer von den Eigentümern gebildeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Vermieterin zu Stande, wenn dies dem wirklichen Willen aller am Vertragsschluss auf Vermieter- und Mieterseite Vertretungsberechtigten entspricht (falsa demonstratio).*)

IMRRS 2015, 0312

OLG Celle, Urteil vom 27.06.2013 - 2 U 3/13

1. Der Pächter eines Unternehmens ist grundsätzlich berechtigt, während der Pachtdauer Änderungen an dem Unternehmen vorzunehmen. Diese Befugnis umfasst auch die Eröffnung und Schließung von Betriebsstätten und gewisse Veränderungen am Unternehmensgegenstand, solange der Kern des gepachteten Unternehmens davon unberührt bleibt und der Pachtvertrag keine Regelungen enthält, welche die unternehmerische Freiheit des Pächters einschränken.*)

2. Eine Pflichtverletzung des Pächters liegt nur dann vor, wenn durch das Herauslösen von neu geschaffenen Unternehmensteilen die wirtschaftliche Existenz des gepachteten Unternehmens in dem weiter vorhandenen Kernbestand gefährdet würde, das Herauslösen also unter kaufmännischen Erwägungen nicht vertretbar ist. Dies könnte etwa dann der Fall sein, wenn sich die Produktpalette eines gepachteten Unternehmens während der Pachtzeit beispielsweise aufgrund der technischen Entwicklung in einer Weise verändert hat, dass nach Rückgabe des Unternehmens allein mit den ursprünglichen Produktlinien eine Unternehmensfortführung aus betriebswirtschaftlicher Sicht nicht mehr vernünftig ist.*)

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IMRRS 2015, 0291

OLG Koblenz, Beschluss vom 26.02.2015 - 3 U 1209/14

1. Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei, diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält.*)

2. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen.*)

3. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn die Klausel ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (in Anknüpfung an BGH, 22.02.2012 - VIII ZR 205/11, IBRRS 2012, 1092).

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IMRRS 2015, 0290

OLG Koblenz, Beschluss vom 29.01.2015 - 3 U 1209/14

1. Werden Räumlichkeiten zum Betrieb einer Bar vermietet, steht es dem Mieter frei, diese rot zu streichen, wenn der Mietvertrag keine Farbwahlklausel enthält.*)

2. Die in einer Klausel des Mietvertrags enthaltene Verpflichtung, während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durchzuführen, führt nicht zu einer Verpflichtung des Mieters bei Auszug die Wände wieder weiß zu streichen.*)

3. Enthält der Mietvertrag eine Farbwahlklausel dahin, dass der Mieter die Räumlichkeiten mit einer bestimmten Farbe zu streichen hat, liegt nur dann keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe der Mietsache Geltung beansprucht und dem Mieter noch einen gewissen Spielraum lässt (in Anknüpfung an BGH, 22.02.2012 - VIII ZR 205/11, IBRRS 2012, 1092, NJW 2012, 1280 f.).

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IMRRS 2015, 0203

OLG Celle, Beschluss vom 14.11.2014 - 2 U 111/14

Scheitert die Überlassung einer Gewerbeimmobilie an den Mieter daran, dass der Vermieter kein Eigentum an der Immobilie erwirbt, so schuldet er die einer mietvertraglichen Abrede zugrundeliegende Vertragsstrafe auch dann, wenn diese keine Obergrenze vorsieht.

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IMRRS 2015, 0231

OLG Koblenz, Beschluss vom 05.04.2012 - 5 U 1498/11

1. Enthält der Mietvertrag über einen SB-Discountmarkt eine Veränderungsklausel, kann deren Auslegung ergeben, dass sie sich auch auf Außenwände erstreckt und der Vermieter daher einem Wanddurchbruch zum Nachbargrundstück zustimmen muss.*)

2. Für die insoweit bestehenden Vertragspflichten des Vermieters ist es grundsätzlich ohne Belang, ob Dritte den vom Mieter beabsichtigten baulichen Veränderungen zustimmen müssen oder öffentlich-rechtliche Genehmigungen erforderlich sind.*)

3. Dass der Vermieter wegen gesteigerten Andienungsverkehrs Abwehransprüche des Grundstücksnachbarn befürchtet, auf dessen Parzelle die Zufahrt durch eine Grunddienstbarkeit gesichert ist, erlaubt es ohne das Hinzutreten weiterer Umstände ebenfalls nicht, dem Mieter die Zustimmung zu versagen.*)

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IMRRS 2015, 0208

BFH, Urteil vom 04.06.2014 - I R 21/13

Die Besteuerungsfolgen, die aus der Hinzurechnung der Mieten und Pachten für weitervermietete oder -verpachtete Immobilien zum Gewinn aus Gewerbebetrieb gemäß § 8 Nr. 1 Buchst. e GewStG 2002 i.d.F. des UntStRefG 2008 resultieren, entsprechen im Regelfall den gesetzgeberischen Wertungen und rechtfertigen daher grundsätzlich keinen Erlass der Gewerbesteuer wegen sachlicher Unbilligkeit.*)

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IMRRS 2015, 0182

OLG Dresden, Beschluss vom 15.07.2014 - 5 U 52/14

1. Wird ein im Wortlaut einer Vereinbarung verwendeter Begriff in den beteiligten Verkehrskreisen in einer bestimmten Weise verstanden, verstößt es in aller Regel gegen §§ 133, 157 BGB, ihn in einem davon abweichenden Sinne zu verstehen (Anschluss BGH, 12.12.2000 - XI ZR 72/00, IMRRS 2015, 0181).*)

2. Der Begriff "verlorener Baukostenzuschuss" wird in den am gewerblichen Mietmarkt beteiligten Kreisen dahin verstanden, dass damit eine Geld- oder Sachleistung gemeint ist, welche der Mieter als Sonderleistung neben der Miete zugunsten des Vermieters zum Neu- oder Ausbau, zur Erweiterung, Wiederherstellung oder Instandsetzung von Räumen erbringt, ohne dass der Vermieter zur vollen oder teilweisen Rückerstattung dieser Leistung vertraglich verpflichtet ist.*)

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IMRRS 2015, 0169

OLG München, Urteil vom 29.01.2015 - 32 U 1185/14

1. Mieträume im Bereich einer historisch gewachsenen Stadt, die wegen ihrer Lage grundsätzlich einer erhöhten Hochwassergefahr ausgesetzt ist, müssen, wenn sie bei Hochwasser nicht mehr geräumt werden können, so beschaffen sein, dass sie gegen solche Hochwasser geschützt sind, die voraussehbar sind und für deren Eintritt tatsächliche Anhaltspunkte bestehen. In der Zeit des Klimawandels bedeutet dies, dass die Mieträume nach den baulichen Verhältnissen nicht nur gegen ein Hochwasser gesichert sein müssen, das den bisherigen bekannten höchsten Wasserstand aus zurückliegenden Jahren erreicht, sondern dass beim Hochwasserschutz des Gebäudes ein gewisser "Sicherheitszuschlag" zu berücksichtigen ist.*)

2. Ein Tiefgaragenstellplatz, der nach den baulichen Verhältnissen gegen ein Hochwasser gesichert ist, das den bis dahin verzeichneten höchsten Wasserstand von 10,80 m noch um knapp 80 cm übertreffen darf, ohne dass es zu einem Eindringen von Wasser kommt, ist nach diesen Kriterien nicht mangelhaft im Sinne von § 536 BGB.*)

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IMRRS 2015, 0150

OLG Brandenburg, Urteil vom 06.01.2015 - 6 U 134/13

1. Sieht ein Mietvertrag die Nutzung der Mieträume zum Betrieb einer Physiotherapie vor, bedeutet das nicht automatisch, dass der Vermieter für die nach dem Gesetz erforderliche Barrierefreiheit einzustehen hat. Ohne eine konkrete Vereinbarung diesbezüglich kann der Mieter nicht erwarten, dass der Vermieter barrierefreien Zugang zu allen Räumen herstellt. Das Fehlen der Barrierefreiheit kann keinen Kündigungsgrund darstellen.

2. Die Flächenangabe des Mietvertrages stellt keine zugesicherte Eigenschaft des Mietobjekts dar. Unterschreitet die im Vertrag bezeichnete Fläche die tatsächliche um mehr als 10%, kann der Mieter Mietminderung verlangen.

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IMRRS 2015, 0109

BGH, Urteil vom 09.10.2014 - IX ZR 69/14

Dauert ein Gewerbemietverhältnis mit dem Schuldner als Mieter nach Insolvenzeröffnung fort, ist der Insolvenzverwalter nicht berechtigt, den Erlös aus der Verwertung dem Vermieterpfandrecht unterliegender Gegenstände mit der Tilgungsbestimmung an den Vermieter auszukehren, die Zahlung vorrangig auf die nach Verfahrenseröffnung als Masseverbindlichkeiten begründeten Mietforderungen und erst sodann auf die vor Verfahrenseröffnung als Insolvenzforderungen entstandenen Mietforderungen anzurechnen.

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IMRRS 2015, 0107

BGH, Urteil vom 16.10.2014 - IX ZR 282/13

Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks kann eine Räumungsklage auch nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Vermieters nicht auf die insolvenzrechtliche Anfechtbarkeit des Mietvertrages stützen.*)

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IMRRS 2015, 0115

BGH, Urteil vom 26.11.2014 - XII ZR 120/13

1. Zur Abgrenzung zwischen einem Mietvertrag über Geschäftsräume und einem Immobilienleasingvertrag.*)

2. In einem Immobilienleasingvertrag wird der Leasingnehmer durch eine in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Regelung, mit der ihm die Instandhaltungspflicht für das von ihm genutzte Gebäude übertragen wird, nicht unangemessen benachteiligt.*)

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IMRRS 2015, 0114

BGH, Urteil vom 17.12.2014 - XII ZR 170/13

Zur Darlegung eines Verstoßes des Vermieters gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot bei der Vergabe von Verwalterleistungen.*)

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IMRRS 2015, 0051

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.06.2014 - 10 U 21/12

1. Der Vermieter ist nach mangelfreier Übergabe der Mieträumlichkeiten nicht verpflichtet dafür zu sorgen, dass möglicherweise von Dritten ausgehende Störungen des Mietgegenstands unterbleiben. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, Maßnahmen gegen Staubeinwirkungen von einer Baustelle in der Nähe des Mietobjekts zu ergreifen.

2. Eine Klausel im Mietvertrag, wonach Ausverkäufe, Saisonschlussverkäufe und Sonderaktionen nur nach vorheriger schriftlicher Zustimmung des Vermieters zulässig sind, ist unwirksam, wenn der Vermieter ohne nähere Bindung das Recht einer Entscheidung hinsichtlich des Geschäftsbetriebs des Mieters erhält, ohne dass hinreichend bestimmt festgelegt ist, für welchen Anlass dies konkret gilt und nach welchen Kriterien die Entscheidung über die (Nicht-)Erteilung der Zustimmung erfolgt.

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IMRRS 2015, 0014

OLG Celle, Beschluss vom 17.11.2014 - 2 U 133/14

Nimmt der Vermieter von Gewerberaum nach der erstmaligen Erteilung einer Betriebskostenabrechnung eine Nachberechnung von Betriebskosten vor, beginnt die Verjährung des Nachzahlungsanspruchs des Vermieters erst mit dem Schluss des Jahres, der auf die Erteilung der korrigierten Nebenkostenabrechnung und den Zugang dieser Abrechnung bei dem Mieter folgt.*)

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IMRRS 2015, 0678

LG Hannover, Urteil vom 23.10.2013 - 6 O 208/12

Begehen die (zukünftigen) Mietvertragsparteien vor der Unterzeichnung des Mietvertrags das Objekt gemeinsam und erkennt der Mieter im Mietvertrag den Zustand als vertragsgerecht an, kann er nicht nachträglich Minderungsansprüche geltend machen für bei der Begehung nicht festgestellte Mängel.

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Online seit 2014

IMRRS 2014, 1682

LG Lübeck, Urteil vom 13.11.2014 - 17 O 75/14

Mieter und Untermieter eines Gewerbeobjekts geben beide auch dann Anlass zur Klageerhebung, wenn die Räumungsverpflichtung gegenüber der Vermieterin unstreitig ist und im Zuge eines Vergleiches zwischen Mieter und Untermieter geregelt wird. Die bloße Aussicht der Vermieterin auf eine Räumung und Rückgabe reicht nicht aus, entscheidend ist der zeitliche Ablauf des Hauptmietverhältnisses ohne Rückgabe.

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IMRRS 2014, 1669

KG, Beschluss vom 17.11.2014 - 8 U 114/14

Führt der Mieter von Gewerberäumen nach dem Erlass einer gegen ihn ergangenen einstweiligen Verfügung - entgegen seiner zuvor erfolgten Ankündigung - den Betrieb fort und erklärt er darüber hinaus, den Betrieb bis zur rechtskräftigen Entscheidung über die Betriebspflicht und über die Wirksamkeit der Kündigung fortsetzen zu wollen, ist der Verfügungsgrund mangels Dringlichkeit entfallen.*)

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IMRRS 2014, 1655

OLG Brandenburg, Urteil vom 25.11.2014 - 6 U 117/13

1. Der Vermieter gewerblich zu nutzender Räume hat auch ohne Bestehen einer vertraglichen Regelung die Pflicht, den Mieter gegen Konkurrenz im selben Hause zu schützen. Der Vermieter ist aber nicht gehalten, dem Mieter jeden fühlbaren oder unliebsamen Wettbewerber fernzuhalten.

2. Der Vermieter darf keinen Stehimbiss in unmittelbarer Nähe des Mietobjekts selbst betreiben, wenn sein Mieter seit Jahren neben seinem SB-Warenhaus auch ein Restaurant mit Außer-Haus-Verkauf unterhält.

3. Der formularmäßige Ausschluss eines Konkurrenzschutzes des Mieters einer Gewerbefläche in einem Supermarkt ist wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn dem Mieter zugleich in dem Formularmietvertrag durch Allgemeine Geschäftsbedingungen eine Betriebspflicht, eine Sortimentsbindung und eine Preisgestaltung entsprechend dem Preisniveau des Supermarktes auferlegt werden.*)

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IMRRS 2014, 1628

OLG Frankfurt, Urteil vom 17.10.2014 - 2 U 43/14

Die kurze Verjährung aus § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB gilt auch für Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Verletzung der vertraglich vereinbarten Betriebspflicht.*)

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IMRRS 2014, 1585

LG Hamburg, Urteil vom 25.04.2014 - 311 O 27/14

Zertrümmert der Mieter Einrichtungsgegenstände und droht er in den Mieträumen Dritten mit Gewalt, liegt regelmäßig ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vor.

IMRRS 2014, 1582

KG, Urteil vom 23.10.2014 - 8 U 178/14

Der Vermieter von Gewerberaum ist während des laufenden Mietverhältnisses nicht berechtigt, zur Durchsetzung seiner Ansprüche - wie etwa der Zahlung der Kaution - seine Leistung aus der Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser zurückzuhalten, denn es handelt sich um eine nicht nachholbare Leistung. Auch nach Beendigung des Mietvertrages kann sich aus Treu und Glauben eine nachvertragliche Verpflichtung zur Versorgung mit Wärme, Energie und Wasser ergeben.*)

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IMRRS 2014, 1581

KG, Beschluss vom 09.10.2014 - 8 U 131/14

Vereinbaren die Parteien eines Mietvertrages über Gewerberäume, dass der Mieter berechtigt ist, die vermieteten Räume zum Betrieb eines "Tele-Cafes mit Internetangeboten" zu nutzen, so berechtigt diese Vereinbarung den Mieter nicht, die Räume - auch - zum Betrieb eines Spätkaufs zu nutzen.*)

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