Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1834 Entscheidungen insgesamt

Online seit 2019

IMRRS 2019, 0460

OVG Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 23.01.2019 - 19 A 681/17

1. Die ortsübliche gewerbliche Nettokaltmiete bei Büronutzung mit mittlerem Nutzungswert i.S.d. § 109 Abs. 2 Satz 2 SchulG NRW ist ohne einen Zuschlag zur Abgeltung von Umsatzsteueranteilen auf Baukosten zu ermitteln.*)

2. Die Verkehrswertdefinition in § 194 BauGB, § 7 Satz 1 ImmoWertV ist bei der Mietwertermittlung durch den Gutachterausschuss nach § 6 Abs. 2 Satz 1 FESchVO NRW, § 5 Abs. 5 Buchstabe a) GAVO NRW entsprechend anwendbar.*)

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IMRRS 2019, 0443

OLG Dresden, Urteil vom 13.02.2019 - 5 U 1366/18

Der Herausgabeantrag in Bezug auf Gegenstände ist nur zulässig, wenn er hinreichend i.S.v. § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO bestimmt ist. Dafür muss er die Gegenstände konkret bezeichnen. Die Beschreibung muss einerseits so genau sein, dass das Risiko eines Unterliegens des Klägers nicht durch vermeidbare Ungenauigkeit auf den Beklagten abgewälzt wird und dass eine Zwangsvollstreckung aus dem Urteil ohne eine Fortsetzung des Streits im Vollstreckungsverfahren erwartet werden kann. Andererseits führt nicht jede mögliche Unsicherheit bei der Zwangsvollstreckung zur Unbestimmtheit des Klageantrages. Welche Anforderungen an die Konkretisierung des Streitgegenstandes in einem Klageantrag zu stellen sind, hängt von den Besonderheiten des anzuwendenden materiellen Rechts und des Umständen des Einzelfalls ab (Anschluss BGH, NJW 2016, 317).*)

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IMRRS 2019, 0405

AG München, Urteil vom 07.03.2018 - 425 C 18488/17

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0444

OLG Dresden, Beschluss vom 06.03.2019 - 5 U 1613/18

1. Die zu Wohnraummietverträgen ergangene höchstrichterliche Rechtsprechung (grundlegend: BGH, IMR 2015, 220), wonach die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung in § 535 Abs. 1 Satz 2, § 538 BGB den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen bei einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält, ist auf gewerbliche Mietverhältnisse zu übertragen (Anschluss OLG Celle, IMR 2016, 415).*)

2. Es handelt sich um einen gewerblichen Mietvertrag, wenn zwar Wohnungen angemietet werden, dies aber nicht zu eigenen Wohnzwecken der Mieterin, bei welcher dies als juristische Person schon begrifflich ausgeschlossen ist. *)

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IMRRS 2019, 0437

OLG Dresden, Beschluss vom 26.02.2019 - 5 U 1894/18

Der Pachtgegenstand muss zur Wahrung der gesetzlichen Schriftform aus § 550 BGB so hinreichend bestimmt sein, dass es dem Grundstückserwerber im maßgeblichen Zeitpunkt des Vertragsschlusses möglich ist, den Gegenstand zu identifizieren und seinen Umfang festzustellen. Dafür genügt es, wenn sich etwaige Zweifel an der exakten Lage des Pachtgegenstands auch ohne Zuhilfenahme von Anlagen zum Pachtvertrag, insbesondere anhand des Umfanges der tatsächlichen, bis zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses währenden Nutzung durch die Parteien im Rahmen des vorausgegangenen Pachtverhältnisses, auf das der Hauptvertrag hinweist, beseitigen lassen (Anschluss BGH, NJW 1999, 3257; KG, ZMR 2013, 702; Senat, IMR 2017, 241).*)

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IMRRS 2019, 0427

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.02.2019 - 3 U 59/17

1. Eine Klausel im gewerblichen Mietvertrag, nach der die Aufrechnung nur mit solchen Forderungen zulässig sein soll, die von dem Verwender anerkannt oder rechtskräftig festgestellt worden sind, hält einer Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie dahin auszulegen ist, dass die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Verwender abhängig gemacht und es in das Belieben des Verwenders gestellt wird, dem Mieter die Aufrechnung selbst mit unbestrittenen Gegenforderungen zu versagen und dessen Aufrechnungsbefugnis im Ergebnis auf rechtskräftig festgestellte Gegenrechte zu beschränken.

2. Es ist als fahrlässiges Verhalten des Vermieters zu werten, wenn er zwar nach einem Wasseraustritt aus einem in der Decke verlaufenden Rohr den Schaden sofort durch eine Fachfirma untersuchen, dann aber nicht sofort den festgestellten Riss am Abwasserrohr beseitigen lässt, sondern erst mehr als eine Woche später - nach dem erneuten Bruch des Rohres - tätig wird.

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IMRRS 2019, 0394

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.03.2019 - 2 U 3/19

Ein Vermieter kann mit der Durchführung umfangreicher Umbaumaßnahmen im Gebäude, die mit ganz erheblichen Beeinträchtigungen des Mieters durch Lärm, Erschütterungen, Staub und sonstigen Immissionen verbunden sind, das Recht des Mieters zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache verletzen und zugleich deren Besitz an der Mietsache durch verbotene Eigenmacht stören. Weitreichende Umbaumaßnahmen, die allein auf einer beabsichtigten Änderung des Nutzungszwecks seitens des Vermieters beruhen, aber nicht einer Modernisierung oder nach objektiven Kriterien zu beurteilenden Verbesserung des Gebäudes dienen, muss ein Mieter auch nach den Grundsätzen von Treu und Glauben nur dann hinnehmen, wenn für den Vermieter anderenfalls die Wirtschaftlichkeit des Grundbesitzes gefährdet wäre. Seinen Unterlassungsanspruch kann der Mieter auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen.*)

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IMRRS 2019, 0382

LG Berlin, Urteil vom 05.09.2018 - 29 O 150/18

Zum kollusiven Zusammenwirken zwischen Haupt- und Untermieter zur Vollstreckungsvereitelung.

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IMRRS 2019, 0363

OLG Frankfurt, Beschluss vom 11.09.2018 - 2 U 55/18

Schwere Pflichtverletzungen des Sohnes eines Mieters können dem Mieter nicht per se zugerechnet werden und rechtfertigen allein keine fristlose Kündigung.

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IMRRS 2019, 0334

LG Hamburg, Urteil vom 16.11.2018 - 412 HKO 159/17

Wenn Laufkundschaft aufgrund verschiedener Baustellen - sowohl vor dem Geschäft als auch in den umliegenden Straßen - ausbleibt, kann der Mieter keine Mietminderung bei einem innerstädtischen Geschäft für Möbel und Wohnaccessoires verlangen, sofern der unmittelbare Zugang zu dem Geschäft unbeeinträchtigt ist und keine "Einkapselung" vorliegt.

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IMRRS 2019, 0184

OLG Frankfurt, Urteil vom 10.01.2019 - 2 U 109/17

1. Das Recht des Vermieters, über die Betriebskosten abzurechnen, verjährt drei Jahre nach Beginn der Abrechnungsreife (§ 195 BGB); vor Ablauf dieser Verjährungsfrist kommt eine Verwirkung äußerst selten in Betracht.

2. Der Einwand "Zu spät" - vor Verjährungseintritt - reicht nicht!

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IMRRS 2019, 0294

KG, Urteil vom 25.02.2019 - 8 U 6/18

1. Macht der Insolvenzverwalter nach Eintritt der Insolvenz des Mieters von der Ausübung des Wegnahmerechts des Mieters gemäß § 539 BGB Gebrauch, so ist die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Mietsache Masseverbindlichkeit, da der Insolvenzverwalter den Zustand des Mietgegenstands durch eigene Handlungen i.S.v. § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO verändert hat.*)

2. Der Umstand, dass der Mieter Einrichtungen in der Mietsache nicht entfernt, kann der Annahme einer Rückgabe dann entgegenstehen und damit eine Vorenthaltung i.S.v. § 546a BGB begründen, wenn wegen des Belassens der Einrichtungen nur eine teilweise Räumung des Mietobjekts anzunehmen ist (hier: Entfernung einer Leichtbaumetallhalle ohne Beseitigung der Fundamente).*)

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IMRRS 2019, 0058

KG, Urteil vom 10.12.2018 - 8 U 55/18

1. Sind auf dem Mietobjekt vom Vormieter errichtete Baulichkeiten vorhanden, die nicht mitvermietet worden sind und die der Mieter vom Voreigentümer nicht "übernommen" hat, besteht aus § 546 BGB kein Rückbauanspruch bei Beendigung des Mietvertrags.

2. Eine Formularklausel, die vorsieht, dass der Mieter alle vorhandenen Baulichkeiten auf Verlangen des Vermieters bei Vertragsende zu beseitigen hat, benachteiligt den Mieter i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen.

3. Soll in einem Formularvertrag eine Übereignung von Baulichkeiten auf den Mieter erfolgen, muss dieses hinreichend transparent geschehen. Dies ist bei einer bloßen Eigentumsfiktion nicht der Fall.

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IMRRS 2019, 0263

OLG Köln, Urteil vom 29.01.2019 - 22 U 30/17

1. Ist in dem Mietvertrag über Ladenflächen in einem Einkaufszentrum ein Kündigungsrecht des Mieters bei einem Leerstand von 30% der Handelsflächen eingeräumt, ist der Mieter für das Vorliegen der Voraussetzungen des Kündigungsrechts darlegungs- und beweispflichtig, wobei der Vermieter zumindest für die Flächengröße der gesamten und der einzelnen anderweitig vermieteten Handelsflächen sekundär darlegungspflichtig ist.

2. Die Schriftform des Mietvertrags wird gewahrt, wenn sich Beginn und Ende der Mietzeit im Zeitpunkt des Vertragsschlusses in hinreichender Weise aus der Vertragsurkunde ergeben. Dies ist auch dann der Fall, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mietvertrag mit der "Übergabe/Übernahme" beginnen soll.

3. Enthält der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Laufzeit des Vertrags, die bestimmt, dass die 10-jährige Befristung des Mietvertrags mit der Übergabe beginnt, handelt es sich um eine selbstständige Regelung mit einem eigenen Regelungsinhalt, die auch dann wirksam bleibt, wenn der Mietvertrag weitere unwirksame Klauseln mit Regelungen zu der Frage enthält, zu welchem Zeitpunkt die Übergabe erfolgen soll und ob dem Mieter ein Anspruch auf einen bestimmten Termin bzw. bei einer Verzögerung der Übergabe Ansprüche/Rechte zustehen sollen.

IMRRS 2019, 0245

BGH, Urteil vom 30.01.2019 - XII ZR 46/18

1. Nach § 10 HeizkostenV können in einem Mietvertrag über Gewerberäume auch rein verbrauchsabhängige Kostenverteilungen vereinbart werden.*)

2. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt nur bei einem Vertrag in Betracht, der wegen einer planwidrigen Unvollständigkeit eine Regelungslücke aufweist (im Anschluss an Senatsurteil vom 15.10.2014 - XII ZR 111/12, WM 2014, 2280).*)

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IMRRS 2019, 0200

KG, Urteil vom 04.02.2019 - 8 U 109/17

1. Im Falle des Todes einer Partei kann in der vorbehaltlosen Verhandlung zur Sache trotz Kenntnis der Voraussetzungen gemäß §§ 239, 246 ZPO ein Verzicht auf die Aussetzung des Verfahrens liegen.*)

2. Für die Stellung als Mietvertragspartei ist entscheidend, wer als Mieter im Vertrag aufgeführt ist und den Mietvertrag unterzeichnet hat. Daran ändert sich nichts dadurch, dass der Unterschrift der Stempelaufdruck einer Firma beigefügt ist. Daraus folgt nicht zwingend, dass der Vertragsschließende den Vertrag ausschließlich im Namen der Gesellschaft geschlossen hat (vgl. Senatsurteil vom 18.04.2002 - 8 U 33/01, Grundeigentum 2002, 857).*)

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IMRRS 2019, 0187

OLG Brandenburg, Urteil vom 29.08.2018 - 4 U 106/15

1. Ebenso wie beim Bezug von Fernwärme bedarf es bei der Versorgung des Mietobjekts mittels Wärmecontracting für die formelle Wirksamkeit der Abrechnung nicht der Angabe der vom Wärmelieferanten bezogenen Gasmenge und schon gar nicht des von dem Wärmecontractor seinem Gaslieferanten gezahlten Gaspreises.

2. Der Vermieterin ist ein Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot vorzuwerfen, wenn nicht erforderliche und unangemessene Kosten dadurch verursacht werden, dass in Wärmelieferungsverträgen mit dem Wärmecontractor überhöhte (Anfangs) Grundkosten vereinbart werden und in geschlossenen Änderungsverträgen sich auf nochmalige Erhöhungen der Grundkosten eingelassen wird, ohne dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und die hohen Grundpreise für die Wärmelieferungen durch günstige Arbeitspreise kompensiert werden.

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IMRRS 2019, 0167

LG Limburg, Urteil vom 27.04.2018 - 1 O 303/17

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2019, 0091

LG Berlin, Urteil vom 07.11.2018 - 26 O 66/18

Wird auf Seiten einer Partei der Mietvertrag mit dem Zusatz "i.A." unterschrieben, so ist die Schriftform nach § 550 BGB nicht eingehalten, da die Erklärung nur als die eines Erklärungsboten verstanden werden kann.

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IMRRS 2019, 0131

BGH, Urteil vom 19.12.2018 - XII ZR 5/18

Der aus § 541 BGB folgende Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache verjährt während des laufenden Mietverhältnisses nicht, solange die zweckwidrige Nutzung andauert.*)

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IMRRS 2019, 0102

AG Düsseldorf, Urteil vom 10.01.2019 - 47 C 128/17

1. Ein Vorenthalten der Mietsache kann zwar auch bei einer unvollständigen Räumung anzusehen sein, wenn diese mietvertraglich nicht gestattet ist, doch ist im Einzelfall zu entscheiden, ob das Zurücklassen einzelner Gegenstände eine Nichterfüllung der Räumungspflicht darstellt.

2. Durch das Zurücklassen von Kartons in der gemeinsamen Büroküche wird weder die Nutzbarkeit der Büroräume im Ganzen noch deren Vermietbarkeit mehr als unerheblich beeinträchtigt.

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IMRRS 2019, 0069

BGH, Urteil vom 21.11.2018 - XII ZR 78/17

1. Eine Option zur Verlängerung eines Mietvertrags ist während der für das vermietete Grundstück bestehenden Zwangsverwaltung gegenüber dem Zwangsverwalter auszuüben.*)

2. Die Ausübung einer Verlängerungsoption ist nicht schriftformbedürftig im Sinne des § 550 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsurteile vom 11.04.2018 - XII ZR 43/17,IMR 2018, 242 = NZM 2018, 515 und vom 05.02.2014 - XII ZR 65/13, IMR 2014, 154 = NJW 2014, 1300).*)

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IMRRS 2019, 0018

KG, Beschluss vom 26.11.2018 - 8 W 58/18

1. Die Gebrauchsgewährpflicht des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB begründet auch ohne ausdrückliche mietvertragliche Regelung die Pflicht zur Fernhaltung von unzumutbarer Konkurrenz. Diese liegt dann vor, wenn sich die Leistungen des Mieters und des Konkurrenten im "Hauptsortiment" überschneiden und an den selben Verbraucherkreis richten.

2. In einem Verfügungsverfahren ist der Antrag mit seinem Eingang bei Gericht nicht nur anhängig, sondern auch rechtshängig.

3. Hat der Antragsgegner aus Sicht des Antragstellers Anlass zur Rechtsverfolgung gegeben und dieser deshalb eine einstweilige Verfügung beantragt, die jedoch von Anfang an unbegründet war, ist dies so zu behandeln, als wäre der Anlass zur Klageerhebung vor Rechtshängigkeit weggefallen (§ 269 Abs. 3 Satz 3 ZPO

IMRRS 2019, 0019

OLG München, Urteil vom 22.11.2018 - 32 U 1376/18

1. Der Vermieter verletzt seine Rücksichtnahmepflicht gegenüber dem Mieter, wenn er in einem Rechtsstreit mit dem Mieter - hier über die Wirksamkeit der Ausübung einer Option durch den Mieter - willkürlich Behauptungen ins Blaue hinein aufstellt oder die Sachverhalte keinen Bezug mehr zum Mietverhältnis haben. Diese Pflichtverletzung kann den Mieter zur Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen und zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens führen.*)

2. Treffen die Mietvertragsparteien gleichzeitig mit dem Mietvertrag eine Zusatzvereinbarung mit wesentlichen Inhalten (hier: Wertsicherungsklausel), auf die im Mietvertrag nicht verwiesen wird, ist die Zusatzvereinbarung als Nachtrag und nicht als Anlage anzusehen. Die in § 550 Satz 1 BGB vorgeschriebene Schriftform ist bei einem späteren Nachtrag nur gewahrt, wenn auch auf die Zusatzvereinbarung Bezug genommen wird.*)

3. Der Schadensersatzanspruch des Mieters in Form des Kündigungsfolgeschadens ist unter dem Gesichtspunkt des rechtmäßigen Alternativverhaltens ausgeschlossen, wenn der Vermieter wegen eines Formmangels hätte kündigen können und auch tatsächlich gekündigt hätte. Die Rechtskraft eines Urteils, in dem festgestellt wird, dass sich das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung durch Ausübung der Option verlängert hat, steht der Geltendmachung des Einwandes des rechtmäßigen Alternativverhaltens entgegen.*)

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Online seit 2018

IMRRS 2018, 1444

OLG Karlsruhe, Urteil vom 22.05.2018 - 9 U 111/16

1. Eine Regelung im Mietvertrag zu den Nebenkosten, wonach "Einwendungen gegen die Richtigkeit der Abrechnung nur innerhalb von vierzehn Tagen nach Zugang" der Abrechnung geltend gemacht werden können, enthält eine Ausschlussfrist. Bei einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung kann der Mieter die von ihm bezahlten Nebenkosten nicht zurückverlangen, wenn er später, nach Fristablauf, inhaltliche Fehler bemerkt.*)

2. Für den Bereich der Geschäftsraummiete bestehen keine rechtlichen Bedenken, für Einwendungen des Mieters gegen Nebenkostenabrechnungen individualvertraglich eine kurze Ausschlussfrist von zwei Wochen zu vereinbaren.*)

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IMRRS 2018, 1437

KG, Urteil vom 27.09.2018 - 8 U 145/14

1. Der Schaden liegt, ungeachtet der noch fehlenden Fertigstellung des Gebäudes, bereits in dem kündigungsbedingten Wegfall des vertraglichen Anspruchs des Vermieters. Er entsteht jedoch nicht sogleich in Höhe aller Mieten während der Grundmietzeit, sondern sukzessive mit Fälligkeit der jeweils entgangenen Mietzahlung.*)

2. Der Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens verringert sich im Wege des Vorteilsausgleichs nicht nur um anderweitig eingenommene Miete, sondern auch um Baukosten, die der Vermieter wegen einer Qualitätsminderung (zwischen tatsächlicher Bauausführung und der dem Schädiger geschuldeten Ausführung) erspart hat. Abgesehen von einer sekundären Darlegungslast des Vermieters, die jedoch keine erstmalige Erstellung von Kostenermittlungen umfasst, trifft den Mieter die Darlegungs- und Beweislast für solche Einsparungen.

Die Gegenüberstellung grober Kostenschätzungen aus frühen Planungsphasen mit den tatsächlichen Baukosten ist zur Darlegung grundsätzlich nicht geeignet.*)

3. Mehrkosten der Bauausführung sind nicht per se mit einem Vorteil zu saldieren. Sie wären vom Mieter nur zu ersetzen, wenn sie eine adäquate Folge des Schadensereignisses darstellen würden. Insoweit handelt es sich gegenüber dem Mietausfallschaden um einen andersartigen Anspruch, der einen anderen Streitgegenstand betrifft.*)

4. Der monatliche Mietdifferenzschaden ist in Höhe aller Beträge, die bis Schluss der mündlichen Verhandlung fällig geworden sind, zu berücksichtigen. Die Monatsbeträge sind unselbstständige und austauschbare Faktoren des identischen und einheitlichen, sich lediglich ständig erhöhenden, Schadens. Der Teilklage kann in der Hauptsache daher aus beliebigen Zeiträumen stattgegeben werden. Eine Festlegung ist nur erforderlich, soweit es für den Zinsanspruch darauf ankommt.*)

5. Die ersparten Baukosten waren im vorliegenden Fall vollständig auf den Zeitraum des Mietausfallschadens (Festmietzeit von 20 Jahren) gutzubringen, und hierbei erststellig mit den ältesten Mietausfallbeträgen zu verrechnen, so dass ein Schaden erst anzunehmen war, nachdem die Ersparnis "aufgezehrt" war.*)

IMRRS 2017, 1564

LG Magdeburg, Urteil vom 31.08.2017 - 9 O 615/17

Der Mieter kann gegenüber dem Empfangsboten kündigen, wenn der gesamte Mietvertrag durch ihn abgewickelt wird.

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IMRRS 2018, 1402

OLG Dresden, Urteil vom 24.09.2018 - 5 U 1055/18

1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 193/16, IMRRS 2017, 1466).*)

2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.*)

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IMRRS 2018, 1399

KG, Urteil vom 08.10.2018 - 8 U 111/18

1. Überträgt ein Vermieter bei Vermietermehrheit seinen Eigentumsanteil an den weiteren Vermieter, so erfolgt keine Eigentumsübertragung an einen Dritten im Sinne des § 566 Abs. 1 BGB. Der Übertragende bleibt daher aus dem Mietvertrag weiter verpflichtet.

2. Da der ursprüngliche Bruchteilseigentümer weiter Vermieter bleibt, würde der Mieter bei Anwendung des § 566 Abs. 1 BGB schlechter gestellt, da er den Veräußernden als Vertragspartner verlieren würde. Es widerspricht daher der Schutzrichtung des § 566 Abs. 1 BGB, die Vorschrift hier analog anzuwenden.

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IMRRS 2018, 1395

OLG Celle, Urteil vom 09.11.2018 - 2 U 81/18

Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene Regelung über die Umlage von Betriebskosten:

"Sämtliche Betriebskosten werden von dem Mieter getragen. Hierunter fallen insbesondere die Kosten der Be- und Entwässerung sowie der Heizung - einschließlich Zählermiete und Wartungskosten"

genügt mit Ausnahme der aufgeführten Regelbeispiele nicht dem Bestimmtheitsgebot.*)

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IMRRS 2018, 1294

LG Bremen, Urteil vom 16.10.2018 - 1 O 26/18

Eine offenbare Unrichtigkeit eines Schiedsgutachtens über die angemessene Miethöhe liegt vor, wenn der Sachverständige in seine Berechnung auch solche Flächen mit einbezieht, die nicht Teil des Mietvertrags sind, sondern für die lediglich gegen Gebühr die Sondernutzung beantragt werden kann.*)

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IMRRS 2018, 1204

LG Berlin, Urteil vom 31.08.2016 - 29 O 9/16

(ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2018, 1157

KG, Urteil vom 27.08.2018 - 8 U 193/16

1. Kündigt der Mieter wegen der Einrüstung der Fassade eine Mietminderung in Höhe von 10% an und vollzieht sie anschließend, ohne einen weiteren Vorbehalt zu erklären, so kann der Mieter nachträglich die Miete nicht noch weiter mindern, dem steht § 814 BGB entgegen.

2. Die Einrüstung der Fassade kann eine Mietminderung i.H.v. 20% rechtfertigen.

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IMRRS 2018, 0577

OLG Frankfurt, Urteil vom 13.04.2018 - 8 U 243/16

Weicht der Wortlaut des schließlich abgeschlossenen Vertrages von früheren Entwürfen ab, darf nicht ohne Weiteres unterstellt werden, die Bedingungen der alten Vertragsentwürfe seien in dem schließlich abgeschlossenen Vertrag unverändert aufgenommen worden.*)

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IMRRS 2018, 1082

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 24.01.2018 - 9 U 89/15

1. Schon aus logischen Gründen ist ausgeschlossen, dass aus einer Baugenehmigung aus dem Jahr 2002 und den mit der Genehmigung verbundenen Auflagen Schlüsse darauf gezogen werden können, in welchem Zustand sich das Objekt im Jahr 2011 befand.

2. Zur Auslegung eines Mietvertrags, wer die baurechtlichen Risiken zu tragen hat (hier allerdings nur Verweis auf vorangegangenen Hinweisbeschluss).

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IMRRS 2018, 1162

OLG Frankfurt, Beschluss vom 14.02.2018 - 2 U 142/17

1. Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrags - auch formularmäßig -, dass der Mieter "die Nebenkosten" oder "die umlagefähigen Nebenkosten" zu tragen hat, so liegt hierin auch ohne nähere Bestimmung der einzelnen Kostenarten oder eine Bezugnahme auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV/Anlage 3 zu § 27 II. BV eine wirksame Umlage jedenfalls der in dem Betriebskostenkatalog zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses konkret aufgeführten Betriebskosten (Anschluss und Fortführung von BGH, Urteil vom 10.02.2016 - VIII ZR 137/15, IMR 2016, 141).*)

2. Die Unwirksamkeit einer Umlagevereinbarung hinsichtlich der Betriebskosten bzw. Nebenkosten führt nicht dazu, dass die hierfür angesetzten Vorauszahlungen gänzlich aus der Miete (§ 535 Abs. 2 BGB) entfallen. Es liegt insoweit vielmehr eine Inklusivmiete oder eine Nebenkostenpauschale vor.*)

3. Hat der Vermieter eine formell ordnungsgemäße Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung erstellt, steht dem Mieter bei inhaltlichen Fehlern grundsätzlich kein Anspruch auf Neuabrechnung zu, solange er die zutreffende Kostenumlage aufgrund der Abrechnung unter Hinzuziehung der Belege selbst errechnen kann und er kein ausnahmsweise zu berücksichtigendes Interesse an dem Erhalt einer inhaltlich richtigen Abrechnung geltend machen kann.*)

4. Die Erhebung einer Stufenklage auf Erstellung der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung und Auszahlung des sich hieraus ergebenden Guthabens hemmt nicht die Verjährung einer später erhobenen Leistungsklage auf Rückforderung der gesamten Vorauszahlungen für diesen Zeitraum aufgrund der Nichtabrechnung.*)

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IMRRS 2018, 1094

FG Niedersachsen, Urteil vom 22.08.2018 - 11 K 18/18

Die entgeltliche Überlassung von Wohnräumen an Prostituierte zur Ausübung ihrer Dienstleistungen ist nach § 4 Nr. 12 Satz 1 a UStG steuerbefreit (entgegen BFH, Urteil vom 17.12.2014 - XI R 16/11, BStBl. II 2015, 427).*)

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IMRRS 2018, 1054

OLG Frankfurt, Urteil vom 09.08.2018 - 2 U 9/18

Einem Mieter kann fristlos gekündigt werden, wenn er ohne Einverständnis des Vermieters ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Der Mieter ist zudem zum Rückbau verpflichtet.

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IMRRS 2018, 0998

OLG Dresden, Urteil vom 15.08.2018 - 5 U 539/18

Treffen in einem Gewerberaummietvertrag eine Verlängerungsklausel und eine Verlängerungsoption für den Mieter aufeinander und hat der Vermieter der Verlängerung widersprochen, kann der Mieter regelmäßig durch Erklären der Option das Auslaufen des Mietvertrags verhindern.*)

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IMRRS 2018, 0999

LG Fulda, Urteil vom 07.07.2017 - 1 S 34/17

1. Die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen Beschädigungen der Mietsache durch den Mieter setzt voraus, dass der Vermieter den Mieter zuvor unter Fristsetzung zur Wiederherstellung des ordnungsgemäßen Zustands aufgefordert hat.

2. Sind die Schäden durch den vertraglichen Gebrauch der Mietsache entstanden sind, sind die vertraglichen Haftungsregelungen maßgeblich. Ein "Ausweichen" auf deliktsrechtliche Vorschriften scheidet insoweit aus.

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IMRRS 2018, 0989

OLG Naumburg, Urteil vom 18.09.2017 - 1 U 82/17

1. Neben der außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann sich der Mieter auch auf das aus § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB folgende Recht zur Kündigung stützen, wenn die Geschäftsgrundlage des Mietverhältnisses gestört und eine Anpassung des Vertrages ihm nicht zuzumuten ist.*)

2. Befinden sich die nach einer Ausschreibung zu weit über dem ortsüblichen Preis zum Zwecke des Betreibens einer Prägestelle für Kfz-Kennzeichen vermieteten Räume in der Nähe einer Kfz-Zulassungsstelle, dann führt der Wegzug der Behörde zu einer Störung der Geschäftsgrundlage, die in der Annahme der Vertragsparteien zu erblicken ist, die Zulassungsstelle werde ihren Standort beibehalten. Der Mieter kann in diesem Fall den Vertrag im Zeitpunkt der Schließung der Zulassungsstelle durch Kündigung beenden.*)

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IMRRS 2018, 0943

OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.11.2017 - 8 U 87/15

1. Zu den Rechtsfolgen bei jahrelanger Nichtgeltendmachung von Spitzenbeträgen bei "automatischen" Mieterhöhungen durch vereinbarte Gleitklauseln.*)

2. Hat der Mieter dem Vermieter eine Einzugsermächtigung erteilt und ist vereinbart, dass der Vermieter die Miete vom Konto des Mieters durch Lastschrift einzieht, gerät der Mieter nicht in Schuldnerverzug nach § 286 BGB, soweit der Vermieter von der Einzugsermächtigung keinen Gebrauch macht. Das gilt jedenfalls dann, wenn keinerlei Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass das Konto des Mieters keine genügende Deckung aufweist, und der Mieter auch im Übrigen nicht (mit-)veranlasst, dass der Vermieter die Einziehung unterlässt.*)

3. Eine in einem Mietverhältnis dem Vermieter erteilte Einzugsermächtigung bezieht sich nur auf unbestrittene Forderungen.*)

4. Ein Bestreiten des in einer mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung enthaltenen Kostenansatzes ist nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter vorher die Berechnungsunterlagen eingesehen oder erfolglos Einsicht verlangt hat. Erscheint der Mieter nach einer entsprechenden Ankündigung in den Geschäftsräumen des Vermieters zu den üblichen Geschäftszeiten oder im Falle eines privaten Kleinvermieters werktags in den frühen Abendstunden, muss der Vermieter sofort Belegeinsicht gewähren, weil der Anspruch auf Belegeinsicht nach Zugang der Abrechnung sofort fällig ist.*)

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IMRRS 2018, 0876

BGH, Urteil vom 27.06.2018 - XII ZR 79/17

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17, IMR 2018, 185 = NZM 2018, 320).*)

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IMRRS 2018, 0862

OLG Rostock, Beschluss vom 12.07.2018 - 3 U 23/18

Werden im Rubrum eines Mietvertrages für einen wirtschaftlichen Verein drei Vertretungsberechtigte aufgezählt, unterschreiben aber nur zwei von diesen den Vertrag, ist dem Schriftformerfordernis gleichwohl genügt, wenn neben diesen Unterschriften ein Betriebsstempel aufgebracht wird.*)

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IMRRS 2018, 0853

LG Mainz, Urteil vom 06.06.2018 - 3 S 103/17

1. Bei Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Auf die Bezeichnung des Vertrags kommt es nicht an.

2. Besteht der Zweck des konkreten Vertrags darin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten, obgleich auch zu Wohnzwecken, überlässt, sind die Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar.

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IMRRS 2018, 0614

OLG Frankfurt, Urteil vom 12.04.2018 - 2 U 111/17

Sieht eine Konkurrenzschutzklausel vor, dass keine Praxisflächen an weitere Zahnärzte oder einen Kieferchirurgen vermietet werden dürfen, umfasst diese Klausel auch Kieferorthopäden.

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IMRRS 2018, 0818

OLG Brandenburg, Urteil vom 19.06.2018 - 3 U 72/17

1. Bereits der Annahmeverzug mit der Rücknahme der Mietsache löst den Beginn der kurzen Verjährungsfrist gem. § 548 Abs. 1 BGB aus.

2. Eine vollständige Rückgabe bzw. Räumung der Mietsache ist nicht Voraussetzung für den Fristbeginn.

3. Bietet der Mieter die Rücknahme des streitgegenständlichen Mietobjekts an und räumt dem Vermieter die Möglichkeit jederzeitiger Entgegennahme der Zugangscodes zu der Schließeinrichtung des Gebäudes an, ist dieser Sachverhalt demjenigen der Schlüsselübergabe durch Mieter ohne Weiteres vergleichbar.

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IMRRS 2018, 0769

AG Köln, Urteil vom 02.03.2018 - 213 C 136/17

1. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch einen Gutachter neu festgelegt werden soll, handelt sich im Ergebnis um eine sog. "Schiedsgutachtenabrede im engeren Sinne", da sie lediglich auf eine tatbestandliche Feststellung gerichtet ist, nämlich eine Wertfeststellung.

2. Ist dieses Drittbestimmungsrecht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, so unterfällt eine solche Klausel der Inhaltskontrolle der §§ 307 ff. BGB.

3. Ist dieses Wertbestimmungsrecht für den Fall vorgesehen, dass sich die Parteien auf einen neuen Mietzins nicht einigen können, besteht gegen die Klausel keine Bedenken.

4. Haben die Parteien eines Mietvertrags vereinbart, dass der Mietzins unter gewissen Voraussetzungen durch ein Schiedsgutachten neu festgesetzt werden soll, so ergibt mangels besonderer Abrede die ergänzende Vertragsauslegung, dass Vermieter und Mieter die Kosten des Schiedsgutachters je zur Hälfte zu tragen haben.

5. Hat dieses Schiedsgutachten die "marktübliche" und "angemessene Miete" festzustellen, ist dies dahin auszulegen, dass der ortsübliche und marktübliche Mietzins maßgeblich sein soll.

6. Deshalb kann es im Rahmen von § 319 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht auf Unbilligkeit, sondern nur auf Unrichtigkeit ankommen.

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IMRRS 2018, 0678

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 21.07.2017 - 33 C 767/17

1. Nach § 541 BGB kann der Vermieter auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt. Maßstab ist der dem Mieter zustehende Mietgebrauch, der sich primär aus dem Inhalt und Zweck des Mietvertrags ergibt.

2. Selbst eine langwährende Duldung der unentgeltlichen tatsächlichen Nutzung führt weder zu einer Einbeziehung in den Mietvertrag noch zur Annahme einer unwiderruflichen Gestattung.

3. Der Mieter kann ohne besondere Umstände nicht davon ausgehen, dass die Duldung der unentgeltlichen Nutzung den Pflichtenkreis des Vermieters und den Rechtskreis des Mieters dauerhaft erweitert.

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IMRRS 2018, 0578

OLG Frankfurt, Beschluss vom 03.04.2018 - 2 U 7/18

1. Vollstreckungsschutz (§§ 712, 719 ZPO) kann auch in der Berufung erfolgen.

2. Der Schutzzweck des § 550 BGB ist wegen des zusätzlichen Erwerberschutzes mit dem auf Beweisbarkeit und Übereilungsschutz beschränkten § 311b Abs. 1 BGB nicht deckungsgleich.

3. Treuewidrigkeit bei Schriftformmangelkündigung erfordert neben Existenzbeeinträchtigung eine besondere Vertrauensgrundlage.

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