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Volltexturteile nach Sachgebieten

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IMRRS 2004, 1560

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 189/03

1. Die im Verwaltervertrag vereinbarte Vergütung pro Wohneinheit kann von der Verteilung der Verwaltervergütung im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander abweichen.*)

2. Eine Jahresabrechnung oder ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil die Bestellung des Verwaltungsbeirats, dem die Prüfung der Pläne oblag, nichtig ist (siehe auch BayObLG Beschluss vom 23.12.2003, 2Z BR 185/03 und Beschluss vom 27.11.2003, 2Z BR 186/03).*)

3. Erledigt sich die Hauptsache im ersten Rechtszug, ohne dass übereinstimmend für erledigt erklärt oder der Antrag auf die Kosten beschränkt wird, hat das Landgericht eine unbeschränkte Beschwerde des Antragstellers als unzulässig zu verwerfen. Unterbleibt dies, so ist die sofortige weitere Beschwerde zwar zulässig; das Rechtsbeschwerdegericht hat jedoch die Entscheidung des Landgerichts nachzuholen und die sofortige Beschwerde zu verwerfen.*)

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IMRRS 2004, 1559

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 239/03

1. Zur Beurteilung einer baulichen Veränderung als optisch nachteilig können Lichtbildkopien nur dann herangezogen werden, wenn sie einen ausreichenden Gesamteindruck von den tatsächlichen Gegebenheiten vermitteln.*)

2. Die Gefahr einer Beeinträchtigung der Substanz des Gemeinschaftseigentums kann einen nicht nur erheblichen Nachteil im Sinn des § 14 WEG begründen. Die Tatsacheninstanzen müssen jedoch das Bestehen einer solchen Gefahr konkret feststellen.*)

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IMRRS 2004, 1558

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 185/03

1. Erledigt sich ein Eigentümerbeschluss durch Zeitablauf und tritt damit Erledigung der Hauptsache ein, ist ein Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit oder Fehlerhaftigkeit des Eigentümerbeschlusses in der Regel unzulässig.*)

2. Die Ordnungsmäßigkeit der Ermächtigung des Verwalters zur Verfahrensführung für die Wohnungseigentümer wird nicht dadurch in Frage gestellt, dass der Beschluss über die Verwalterbestellung angefochten ist und möglicherweise für ungültig erklärt wird.*)

3. Eine Jahresabrechnung oder ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von der inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil die Bestellung des Verwaltungsbeirats, dem die Prüfung der Pläne oblag, nichtig ist.*)

4. Es widerspricht nicht einer ordnungsmäßigen Gebrauchsregelung, wenn in einer Wohnanlage mit deutschsprachigen Bewohnern und Empfangsmöglichkeiten für neun Fernsehprogramme über eine Gemeinschaftsantenne das Anbringen einzelner Parabolantennen grundsätzlich untersagt wird.*)

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IMRRS 2004, 1557

BayObLG, Beschluss vom 23.12.2003 - 2Z BR 195/03

1. Die Anfechtung einer Jahresabrechnung oder eines Wirtschaftsplans wegen Anwendung eines unrichtigen Verteilungsmaßstabs ist in der Regel dann rechtsmissbräuchlich, wenn die übrigen Wohnungseigentümer mit dem Abrechnungsmaßstab einverstanden sind und der Antragsteller durch eine Änderung nur Nachteile erleiden würde.*)

2. Die Ermächtigung des Verwalters zur Führung gerichtlicher Verfahren kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.*)

3. Erledigt sich ein Eigentümerbeschluss durch Zeitablauf und tritt damit Erledigung der Hauptsache ein, ist ein Antrag auf Feststellung der Nichtigkeit des Eigentümerbeschlusses in der Regel unzulässig.*)

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IMRRS 2004, 1556

OLG Hamm, Beschluss vom 22.12.2003 - 15 W 396/03

1) Ein Mehrheitsbeschluß, durch den auf der Grundlage einer Öffnungsklausel der Kostenverteilungsschlüssel abgeändert wird, entspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn er zu der betreffenden Kostenposition die sachlich notwendigen Einzelregelungen umfaßt und inhaltlich hinreichend klar gefasst ist.*)

2) Ein Negativbeschluß, durch den die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund abgelehnt wird, unterliegt sowohl hinsichtlich der Feststellung eines wichtigen Grundes als auch einer daran anknüpfenden Ermessensentscheidung, ob von dem Abberufungsrecht Gebrauch gemacht werden soll, der gerichtlichen Nachprüfung im Verfahren nach dem WEG.*)

3). Ein nach einem Negativbeschluß innerhalb der Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG gestellter Leistungsantrag, der inhaltlich dem abgelehnten Beschlußantrag entspricht, kann dahin ausgelegt werden, daß er auch den nach der Rechtsprechung des BGH (NJW 2001, 3339) erforderlichen Beschlußanfechtungsantrag umfaßt.*)

4) Die Ablehnung der Geltendmachung von Ansprüchen gegen einen früheren Verwalter widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs schlüssig dargelegt sind und begründet erscheinen.*)

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IMRRS 2004, 1555

BayObLG, Beschluss vom 18.12.2003 - 2Z BR 203/03

1. Das Rechtsbeschwerdegericht kann die Gemeinschaftsordnung ohne Bindung an die Auslegung des Landgerichts selbständig auslegen. Bei der Auslegung ist auf den Wortlaut und den Sinn abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt.*)

2. Durch Vereinbarung kann die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht für das gemeinschaftliche Eigentum ganz oder teilweise einem Wohnungseigentümer übertragen werden. Dies gilt insbesondere für Bauteile, an denen ein Sondernutzungsrecht eingeräumt ist.*)

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IMRRS 2004, 1554

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.12.2003 - 3 Wx 118/03

1. Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft einer aus mehreren Häusern bestehenden Anlage über 20 Jahre lang einheitliche Instandhaltungsrücklagen nach Gebäudekomplexen (z.B. "Bauabschnitt I Gebäude 2 - 4") in Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne eingestellt und entsprechend erhoben, so kann hierin eine konkludent zustande gekommene schuldrechtliche Vereinbarung, so wie geschehen, abzurechnen bzw. die Wirtschaftspläne aufzustellen, jedenfalls dann liegen, wenn der jahrelangen Handhabung eine auf die Schaffung einer solchen dauerhaften Regelung abzielende Willensbildung der Gemeinschaft in Gestalt eines Eigentümerbeschlusses vorangegangen ist.*)

2. Die vorbezeichnete schuldrechtliche Vereinbarung schafft eine Basis für beschlossene Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne und legitimiert bis auf Weiteres die hierauf gegründeten Beschlussfassungen.*)

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IMRRS 2004, 1553

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.12.2003 - 20 W 297/01

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), z.B. auch die erstmalige mangelfreie Erstellung von Gemeinschaftseigentum (hier: Einbau einer fehlenden Dampfsperre bei einem Flachdach). Zur gerichtlichen Geltendmachung dieses Anspruch ist grundsätzlich die vorherige Herbeiführung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung erforderlich, es sei denn dass mit einer positiven Beschlussfassung nicht zu rechnen ist auf Grund der Umstände des Einzelfalles.*)

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IMRRS 2004, 1552

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 12.12.2003 - 3 Wx 323/03

1. Aus der Ordnungsfunktion der Sollvorschrift des § 7 Abs. 4 Nr. 1 Halbsatz 2 WEG, wonach Einzelräume (u.A. Keller, Speicher etc.), die zu einem Wohnungseigentum gehören, mit der gleichen Nummer des Aufteilungsplanes gekennzeichnet werden, was entsprechend auch für Sondernutzungsrechte gilt, folgt nicht umgekehrt, dass Einzelräume, die mit bestimmten Ziffern bezeichnet sind, jeweils den ziffernmäßig entsprechenden Wohnungseigentumseinheiten - über den Inhalt der Teilungserklärung hinaus - als Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrechte zuzuordnen sind.*)

2. Für den im gerichtlichen Verfahren vorgebrachten Antrag eines Wohnungseigentümers, auf Zuweisung eines ziffernmäßig seinem Wohnungseigentum entsprechenden Kellerraumes als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung fehlt ein Rechtsschutzbedürfnis solange er nicht zuvor erfolglos versucht hat, diesbezüglich eine mit Mehrheit zu beschließende Gebrauchsregelung herbeizuführen.*)

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IMRRS 2004, 1551

KG, Beschluss vom 11.12.2003 - 1 W 71/03

1. Gegen die Weigerung des Notars, das Versteigerungsverfahren nach §§ 53 ff. WEG fortzusetzen, ist die Beschwerde nach § 15 Abs. 2 S. 1 BNotO gegeben.*)

2. Der Notar darf die Fortsetzung des Versteigerungsverfahrens trotz freihändiger Übertragung des Wohnungseigentums durch den gemäß § 18 WEG Verurteilten auf einen Dritten nicht verweigern, wenn zwischen den Verfahrensbeteiligten Streit über die Erfüllungswirkung der Übertragung besteht. Der verurteilte Wohnungseigentümer kann den Erfüllungseinwand dann nur mit der Vollstreckungsgegenklage nach § 767 ZPO geltend machen und ggf. eine einstweilige Anordnung des Prozessgerichts nach § 769 Abs. 1 ZPO erwirken.*)

3. In dringenden Fällen kann der Notar das Versteigerungsverfahren entsprechend § 769 Abs. 2 ZPO unter Fristsetzung zur Beibringung einer Entscheidung des Prozessgerichts einstweilen einstellen.*)

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IMRRS 2004, 1550

BayObLG, Beschluss vom 10.12.2003 - 2Z BR 49/03

1. Ist der Verwalter nach der Gemeinschaftsordnung berechtigt, die Wohnungseigentümer beim Abschluss von Verträgen im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum umfassend zu vertreten, hat er hierbei die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung zu beachten.*)

2. Überlässt der Verwalter eine Gemeinschaftsfläche einem Dritten zur gewerblichen Nutzung als Bistro, so gebietet es eine ordnungsmäßige Verwaltung im Allgemeinen, dafür zugunsten der Gemeinschaft auch ein Entgelt (Miete) zu vereinbaren. Eine andere Beurteilung kann geboten sein, wenn das Interesse der Gemeinschaft an der Aufrechterhaltung des Betriebs den Mietwert für die Raumüberlassung vollständig überlagert.*)

3. Vermietet der Verwalter eine von ihm persönlich mit Inventar ausgestattete Gemeinschaftsfläche in eigenem Namen an einen Dritten zum Betrieb eines Bistros, widerspricht es regelmäßig ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die erlangte Miete allein dem Verwalter für die gewährte Inventarüberlassung zugute kommt und die Raumüberlassung mit Null bewertet wird.*)

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IMRRS 2004, 1549

BayObLG, Beschluss vom 10.12.2003 - 2Z BR 254/03

Das auch im Beschwerdeverfahren geltende Gebot der mündlichen Verhandlung mit den Beteiligten setzt voraus, dass die Beteiligten an der mündlichen Verhandlung teilnehmen, ihnen jedenfalls die Gelegenheit einer Teilnahme eröffnet wird. Dies ist nicht der Fall, wenn einem Antrag auf Terminsverlegung, der auf erhebliche Gründe gestützt ist, nicht stattgegeben wird.*)

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IMRRS 2004, 1548

OLG Köln, Beschluss vom 09.12.2003 - 16 Wx 232/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1547

OLG Frankfurt, Beschluss vom 05.12.2003 - 20 W 417/03

Weist das Landgericht im Beschwerdeverfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit einen Antrag auf Ablehnung eines Richters der Kammer wegen Besorgnis der Befangenheit zurück, so ist dagegen seit der Änderung der Zivilprozessordnung zum 01.01.2002 die sofortige weitere Beschwerde gegeben, sofern sie durch das Landgericht entsprechend § 574 ZPO zugelassen worden ist.*)

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IMRRS 2004, 1546

BayObLG, Beschluss vom 04.12.2003 - 2Z BR 214/03

Zur Auslegung einer Gemeinschaftsordnung für eine aus einem Vorder- und einem Rückgebäude bestehenden Wohnanlage, nach der hinsichtlich der Beschlusszuständigkeit und der Verpflichtung, die "Betriebs- und Renovierungskosten" zu tragen, streng nach den beiden Gebäudeteilen zu unterscheiden ist.*)

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IMRRS 2004, 1545

BayObLG, Beschluss vom 03.12.2003 - 2Z BR 164/03

1. Der Beschluss über eine Jahresabrechnung, die Rückstände aus vergangenen Jahren in den Abrechnungssaldo einbezieht, entspricht zwar nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, ist aber nicht nichtig. Der beschlossene Gesamtbetrag ist dann Grundlage für einen Zahlungsanspruch.*)

2. Befindet sich ein Wohnungseigentümer in Zahlungsverzug, so sind ihm in der Regel die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten aufzuerlegen.*)

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IMRRS 2004, 1544

BayObLG, Beschluss vom 03.12.2003 - 2Z BR 202/03

Die nicht fristgerechte Vorlegung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die unterlassene Einberufung von Eigentümerversammlungen können die außerordentliche Abberufung des Verwalters rechtfertigen, wenn aufgrund sonstiger Umstände der Schluss nahe liegt, der Verwalter werde zu einer ordnungsmäßigen Erfüllung seiner Verpflichtungen auch zukünftig nicht in der Lage sein.*)

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IMRRS 2004, 1543

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 28.11.2003 - 3 Wx 252/03

1. In der Teilungserklärung als "Speicherräume" oder "Abstellräume" bezeichnete Räumlichkeiten, die sich - im Spitzboden - über den im Dachgeschoss liegenden Wohnungen befinden, dürfen nicht ohne weiteres als Wohnräume genutzt werden.*)

2. Ist die Nutzung solcher Räume zu Wohnzwecken von allen Wohnungseigentümern über einen langen Zeitraum geduldet worden - hier mehr als 25 Jahre - und haben die Sondereigentümer der genannten Räume im Vertrauen auf die Zulässigkeit dieser Nutzung ihre Wohnung zu der die Räume gehören, mit erheblichem Aufwand erworben, so ist - auch für ein später der Wohnungseigentümergemeinschaft beitretendes Mitglied - ein etwaiger Unterlassungsanspruch verwirkt.*)

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IMRRS 2004, 1542

BayObLG, Beschluss vom 27.11.2003 - 2Z BR 186/03

1. Zu den Kosten der Verwaltung gehören auch die durch eine anwaltliche Beratung entstandenen Kosten, wenn die anwaltliche Beratung dazu geführt hat, dass die Wohnungseigentümer von der Veräußerungsklage Abstand nehmen.*)

2. Ein Wirtschaftsplan ist, unabhängig von seiner inhaltlichen Richtigkeit, nicht allein deshalb für ungültig zu erklären, weil der Verwaltungsbeirat von seinem Prüfungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat.*)

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IMRRS 2004, 1541

BayObLG, Beschluss vom 27.11.2003 - 2Z BR 183/03

1. Wird der Antrag, von einem Wohnungseigentümer die Veräußerung seiner Wohnung zu verlangen, abgelehnt, ist die Anfechtung dieses Negativbeschlusses durch den Wohnungseigentümer, um dessen Wohnung es geht, in der Regel rechtsmissbräuchlich.*)

2. Die Eigentümerbeschlüsse, die in einer von dem von den Wohnungseigentümern bestellten Verwalter einberufenen Versammlung gefasst wurden, sind nicht deshalb für ungültig zu erklären, weil der Bestellungsbeschluss angefochten wurde und möglicherweise für ungültig erklärt wird.*)

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IMRRS 2004, 1540

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.11.2003 - 3 Wx 123/03

1. Eine Jahresabrechnung ist nicht hinreichend transparent und deshalb nicht genehmigungsfähig, wenn*)

- nicht erkennbar ist, aus welchen Mitteln die Einnahmen übersteigende Ausgaben getätigt worden sind;*)

- sie unklare Positionen (hier: "Verbindlichkeiten/Abgrenzungen") enthält;*)

- in der Darstellung der Entwicklung der "planmäßigen" Instandhaltungsrückstellung Elemente aus einer Jahresabrechnung, einer Gewinn- und Verlustrechnung und einer Bilanz unzulässigerweise mit einander verbunden werden;*)

- Angaben über die Entwicklung der Gemeinschaftskonten, insbesondere die Stände am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraums, fehlen.*)

2. Ein Eigentümerbeschluss, dem die Einladung "Antrag der Stadt N. bezüglich diverser Umbauarbeiten" zugrunde liegt, entspricht wegen unzulänglicher Bezeichnung des Beschlussgegenstandes nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

3. Die Beschlussfassung "Die Gemeinschaft genehmigt die Anbringung von außenliegenden Sonnenschutzblenden bzw. die Umgestaltung des Eingangsbereichs des Block 17. ..." ist inhaltlich zu unbestimmt und genügt deshalb nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.*)

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IMRRS 2004, 1539

OLG Hamm, Beschluss vom 24.11.2003 - 15 W 342/03

1) Die Haftung des Zwangsverwalters für die während der Beschlagnahme fällig werdenden Wohngeldansprüche (§§ 16 Abs. 2 WEG, 155 Abs. 1 ZVG) erstreckt sich auch auf die von ihm anteilig zu tragende Vergütung des Wohnungseigentumsverwalters.*)

2) Die Haftung des Zwangsverwalters für Wohngeldansprüche nach § 155 Abs. 1 ZVG wird nicht durch die Vorschrift des § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG beschränkt, die sich nur auf die Erlösverteilung bezieht.*)

3) Die Haftung des Zwangsverwalters für Wohngeldansprüche wird nicht dadurch berührt, daß er nicht in der Lage ist, diese vollständig aus den Nutzungen des Objekts zu erwirtschaften. In einem solchen Fall ist ggf. nach § 161 Abs. 3 ZVG zu verfahren.*)

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IMRRS 2004, 1538

BayObLG, Beschluss vom 20.11.2003 - 2Z BR 168/03

1. Es widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn bei einem bekannt zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Beitreibung von Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen und eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wird. In einem solchen Fall verstößt es auch nicht gegen den Grundsatz der Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, wenn gegen zahlungsfähige Wohnungseigentümer gerichtliche Schritte eingeleitet werden.*)

2. Der Antrag auf Ungültigerklärung eines Wirtschaftsplans erledigt sich nicht dadurch, dass der Zeitraum, für den der Wirtschaftsplan beschlossen wurde, abgelaufen ist.*)

3. Ein Beschluss, durch den die Erstellung und Aushändigung von Kopien aus den Verwaltungsunterlagen nur gegen Vorkasse erfolgt, widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn eine Vereinbarung über die Erteilung von Fotokopien nicht besteht.*)

4. Ein Beschluss über die Erhebung von Sonderumlagen zur Schaffung von Liquidität widerspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

5. Die Ablehnung eines Antrags auf Entfernung von Einrichtungen zur Wäschepflege widerspricht grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die mangelnde Wirtschaftlichkeit auch durch eine Erhöhung der Benutzungsentgelte behoben werden kann.*)

6. Sind in der Niederschrift über eine Versammlung der Wohnungseigentümer behauptete Zahlungsrückstände eines Wohnungseigentümers angegeben, so hat dieser grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass auch der Grund für seine Nichtzahlung in der Niederschrift vermerkt wird, wenn aus der Niederschrift erkennbar ist, dass die Forderungen bestritten sind.*)

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IMRRS 2004, 1537

BayObLG, Beschluss vom 20.11.2003 - 2Z BR 133/03

Wird der Antrag eines Wohnungseigentümers, gegen eine vereinbarungswidrige Nutzung der Gartensondernutzungsfläche einzuschreiten, von den Eigentümern abgelehnt, besteht in der Regel ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses. Ein derartiger Beschluss entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist deshalb für ungültig zu erklären.*)

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IMRRS 2004, 1536

BayObLG, Beschluss vom 13.11.2003 - 2Z BR 109/03

1. Sind im Wohnungsgrundbuch natürliche Personen als BGB-Gesellschafter eingetragen, kommt eine Verfahrensstandschaft der BGB-Gesellschaft bei der Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer in Betracht (siehe auch BayObLG Beschluss vom 7.8.2003, 2Z BR 47/03).*)

2. Gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümer, (nur) gegen einen Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft Wohngeldrückstände gerichtlich geltend zu machen, bestehen grundsätzlich keine Bedenken.*)

3. Beschließen die Wohnungseigentümer mit Rücksicht darauf, dass ein Verwalter bestellt ist, keinen neuen Verwalter zu bestellen, tritt im Beschlussanfechtungsverfahren Erledigung der Hauptsache jedenfalls mit Ablauf des Zeitraums ein, für den der damalige Verwalter bestellt war.*)

4. Der Beschluss der Wohnungseigentümer, zu bestimmten Punkten der Tagesordnung keinen Beschluss zu fassen, erschöpft sich im Allgemeinen darin, von einer gemeinsamen Willensbildung abzusehen. Für die Anfechtung seines solchen Beschlusses fehlt es in der Regel am Rechtsschutzbedürfnis, weil seine Existenz einem Verpflichtungsantrag nicht entgegensteht.*)

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IMRRS 2004, 1535

BayObLG, Beschluss vom 13.11.2003 - 2Z BR 159/03

1. Ermöglicht die Teilungserklärung durch eine Öffnungsklausel eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels, so muss die neue Regelung hinreichend bestimmt sein. Einen Wohnungseigentümer über Alternativen für die Kostentragung seines Wohnungseigentums entscheiden zu lassen, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

2. Die pauschale Festsetzung von Vorauszahlungsbeträgen nach Wohnungen bzw. Gewerbeeinheiten entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die endgültige Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen oder anderen Verteilungsschlüsseln vorzunehmen ist.*)

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IMRRS 2004, 1534

BayObLG, Beschluss vom 13.11.2003 - 2Z BR 165/03

1. Ein Eigentümerbeschluss, der für eine Sonderumlage einen von der Gemeinschaftsordnung abweichenden Kostenverteilungsschlüssel festsetzt, ist anfechtbar, jedoch nicht nichtig.*)

2. Der Grundsatz, dass Eigentümerbeschlüsse "aus sich heraus", objektiv und normativ, auszulegen sind, steht einer Beweiserhebung über den Beschlussinhalt nicht entgegen, wenn unter den Beteiligten strittig ist, ob das im Protokoll Verlautbarte mit dem tatsächlich Beschlossenen übereinstimmt.*)

3. Einem in der Eigentümerversammlung persönlich anwesenden Wohnungseigentümer kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Beschlussanfechtung im allgemeinen nicht deshalb bewilligt werden, weil innerhalb der Anfechtungsfrist das Protokoll über die Eigentümerversammlung noch nicht fertig gestellt ist oder dem Wohnungseigentümer eine Einsichtnahme nicht ermöglicht wird (Ergänzung zu BayObLG Beschluss vom 17.1.2003, 2Z BR 130/02 = ZMR 2003, 435).*)

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IMRRS 2004, 1533

OLG Celle, Beschluss vom 10.11.2003 - 4 W 184/03

Kommt eine mit einem Überbau geringen Ausmaßes verbundene bauliche Maßnahme an der Grenzwand auf dem Nachbargrundstück in ihren Auswirkungen einer baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 22 I 1 WEG gleich, ist die Wirksamkeit eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer, mit dem dem Nachbarn die Zustimmung zu dem beabsichtigten Überbau erteilt wird, nach § 22 I 2 WEG zu beurteilen.*)

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IMRRS 2004, 1532

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003 - 3 Wx 235/03

1. Die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes - wie z. B. das Dach - gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum, auch wenn die Garagen dem Sondereigentum nur eines Wohnungseigentümers zugeordnet sind und unabhängig davon, ob die Garagen freistehend oder im Anschluss an das Wohngebäude errichtet worden sind.*)

2. Die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der tragenden Teile des Garagengebäudes sind insoweit - mangels anderweitiger Bestimmung in der Teilungserklärung oder späterer Vereinbarung - gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern zu tragen, auch wenn in der Teilungserklärung bestimmt ist, für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums müssten die jeweiligen Eigentümer aufkommen.*)

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IMRRS 2004, 1531

BayObLG, Beschluss vom 30.10.2003 - 2Z BR 132/03

1. Ermächtigt die Gemeinschaftsordnung den Verwalter, bei gewerblicher oder beruflicher Nutzung von Wohnungen die Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten abweichend von dem sonst vorgegebenen Maßstab nach den Miteigentumsanteilen höher oder niedriger festzusetzen, ist diese Klausel dahin auszulegen, dass der Verwalter vorbehaltlich der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung im Einzelfall einen abweichenden Verteilungsmaßstab anlegen kann. Dieser steht ähnlich einer Öffnungsklausel unter dem Vorbehalt, dass dafür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Wohnungseigentümer gegenüber dem üblichen Verteilungsschlüssel nicht unbillig benachteiligt werden. Das Vorliegen der Voraussetzungen hat das Gericht im Beschlussanfechtungsverfahren zu überprüfen.*)

2. Bei Fehlen jeglicher Anhaltspunkte für eine Pflichtverletzung des amtierenden Verwalters und für Schadensersatzansprüche gegen diesen widerspricht ein Entlastungsbeschluss der Wohnungseigentümer nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung (siehe BGH Beschluss vom 17. Juli 2003, V ZB 11/03 = ZMR 2003, 570; a.A. noch BayObLGZ 2002, 417; 2003, 53/56).*)

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IMRRS 2004, 1530

OLG Hamm, Beschluss vom 28.10.2003 - 15 W 203/02

1) Ein Beschluß der Eigentümerversammlung, durch den der Verwalter ohne inhaltliche Vorgaben ermächtigt wird, in Absprache mit dem Beiratsvorsitzenden für die Rechtsberatung der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Eigentümerversammlung einen Rechtsanwalt zu beauftragen, entspricht auch in einer zerstrittenen Eigentümergemeinschaft nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.*)

2) Zu den Voraussetzungen, unter denen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung ein Generalschlüssel, der auch den Zugang zum Sondereigentum eröffnet, an einen Hausmeister überlassen werden darf.*)

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IMRRS 2004, 1529

OLG Köln, Beschluss vom 20.10.2003 - 16 Wx 75/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1528

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 17.10.2003 - 3 Wx 227/03

Die Kosten der Beseitigung eines auf einer "Sondernutzungsfläche" stehenden Baumes, der ein angrenzendes Garagengebäude beeinträchtigt bzw. beschädigt, muss der Sondernutzungsberechtigte nicht allein tragen, auch wenn die Teilungserklärung bestimmt, dass er die "Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten" der Sondernutzungsfläche tragen soll.*)

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IMRRS 2004, 1527

BayObLG, Beschluss vom 16.10.2003 - 2Z BR 201/03

Der Beschwerdewert richtet sich nach der in der angegriffenen Entscheidung liegenden Beschwer und dem Änderungsinteresse des Beschwerdeführers. Der Beschwerdewert kann nicht über die durch die angefochtene Entscheidung tatsächlich bewirkte Beschwer hinausgehen.*)

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IMRRS 2004, 1526

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.10.2003 - 3 Wx 225/03

1. Ein einzelner Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann nicht durch Mehrheitsbeschluss zur "tätigen Mithilfe" herangezogen werden, wenn er die ihm "aufgegebene" Arbeit nicht sachgerecht oder nur mit nicht vertretbarem Aufwand ausführen kann.*)

2. Bei einer Wohnungseigentumsanlage mit zwei Wohnungen, von denen eine von ihrem Eigentümer vermietet ist und die andere von dem Eigentümer bewohnt wird, besteht eine Pflicht zur Verbrauchserfassung nach den Vorschriften der HeizkostenV § 2 dieser Verordnung findet insoweit keine Anwendung.*)

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IMRRS 2004, 1525

OLG Köln, Beschluss vom 13.10.2003 - 19 W 50/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1524

OLG Hamm, Beschluss vom 09.10.2003 - 15 W 14/02

1. Eine Vertrag, durch den die Miteigentümer zweier selbstständiger Wohnungseigentumsgemeinschaft ein gemeinsames Verwaltungs- und Wirtschaftswesen unter Verdrängung der gesetzlichen Verwaltungsbefugnisse der einzelnen Gemeinschaft vereinbaren, ist wegen Verstoß gegen zwingende Vorschriften des Wohnungseigentumsrechts und Umgehung des sachenrechtlichen Typenzwangs nichtig.*)

2. Die auf der Grundlage eines solchen Vertrages gefassten Beschlüsse einer Versammlung von Miteigentümern beider Gemeinschaften sind als Gesamtakte zu Lasten Dritter nichtig.*)

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IMRRS 2004, 1523

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2003 - 2Z BR 131/03

Dem Antrag, einen Wohnungseigentümer zur Beseitigung einer baulichen Veränderung zu verpflichten, steht grundsätzlich ein Eigentümerbeschluss entgegen, durch den der Antrag auf Verpflichtung dieses Wohnungseigentümers zur Beseitigung abgelehnt wurde. Die Grundsätze von Treu und Glauben können es aber verbieten, dass dem Wohnungseigentümer, der die Beseitigung verlangt, die Bestandskraft eines solchen Eigentümerbeschlusses entgegengehalten wird, wenn dieser vor dem Bekanntwerden der Entscheidung des BGH vom 23.8.2001 (FGPrax 2001, 231) gefasst wurde.*)

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IMRRS 2004, 1522

BayObLG, Beschluss vom 09.10.2003 - 2Z BR 169/03

1. Grundsätzlich kann zwar dann von der Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten abgesehen werden, wenn ein Rechtsmittel auf Grund der vom Gericht vermittelten Einsicht in die Erfolglosigkeit zurückgenommen wird. Dies gilt aber nicht, wenn die Erfolglosigkeit offensichtlich ist. Davon ist regelmäßig bei einem wegen Fristversäumung unzulässigen Rechtsmittel auszugehen.*)

2. Legt ein gewerbsmäßig tätiger Hausverwalter als Bevollmächtigter von Wohnungseigentümern ein wegen Fristversäumung unzulässiges Rechtsmittel ein und nimmt es auf gerichtlichen Hinweis wieder zurück, sind ihm wegen des in Betracht kommenden materiell-rechtlichen Kostenerstattungsanspruchs regelmäßig allein die dadurch verursachten Kosten zu erstatten.*)

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IMRRS 2004, 1521

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 08.10.2003 - 3 Wx 204/03

1. Der neu bestellte WEG-Verwalter ist durch eine Entscheidung, mit der ein Eigentümerbeschluss über die vorzeitige Abberufung seines Vorgängers für ungültig erklärt wird, in seinen Rechten betroffen und daher beschwerdebefugt.*)

2. Ein wichtiger Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters liegt regelmäßig nicht darin, dass*)

a) er eine Forderung gegen einen Wohnungseigentümer ("Mehrheitseigentümer") erhebt, die nicht die Verwalterpflichten gegenüber den Wohnungseigentümern berührt (hier: Streitige Honorarforderungen aus angeblicher Beratungstätigkeit im Zusammenhang mit der Verwaltung anderer Wohnungseigentumseinheiten gegen einen Wohnungseigentümer);*)

b) er die Gebäudeversicherung kündigt, ohne dass die Wohnungseigentümer hierdurch nachteilig betroffen sind;*)

c) er einem Einberufungsverlangen nach § 24 Abs. 2 WEG nicht Folge leistet, das eine andere Eigentümergemeinschaft, die er ebenfalls verwaltet, an ihn stellt.*)

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IMRRS 2004, 1520

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 01.10.2003 - 3 Wx 393/02

1. Ein Wohnungseigentümer kann die Festschreibung einer bestimmten von ihm favorisierten Lärmschutzmaßnahme in der Hausordnung (hier: Geschlossenhalten des Kellerfensters) von der Gemeinschaft nicht verlangen.*)

2. Eine Hausordnung, wonach "das sichtbare Aufhängen und Auslegen von Wäsche, Betten usw. auf Balkonen, Terrasse, im Gartenbereich und in den Fenstern usw. für unzulässig erklärt wird", kann nicht als Regelung des ordnungsgemäßen Gebrauchs mit Stimmenmehrheit wirksam beschlossen werden.*)

3. Den Wohnungseigentümern können Regelungen, wonach die jeweiligen Eigentümer für das Bereitstellen der Abfallbehältnisse sowie für den Winterdienst im wöchentlichen Wechsel verantwortlich sind und die Gartenarbeit Aufgabe aller Wohnungseigentümer ist, durch Hausordnung im Wege eines Mehrheitsbeschlusses nicht rechtsverbindlich auferlegt werden.*)

4. Der Mehrheitsbeschluss, der einem Wohnungseigentümer eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums in Gestalt der Abtrennung einer von ihm sondergenutzten Teilfläche eines Spitzbodens von der übrigen seitens der Gemeinschaft genutzten restlichen Fläche gestattet, kann von einem anderen Eigentümer mangels eines in der Maßnahme zu sehenden erheblichen Nachteils nicht erfolgreich angefochten werden.*)

5. Die Regelung in der mehrheitlich beschlossenen Hausordnung, wonach die Gestaltung (incl. Aufstellen von Möbeln) des Treppenabsatzes eine Etage tiefer unter Ausschluss der übrigen Miteigentümer - den Bewohnern der jeweiligen Etage obliegt, unterfällt nicht der Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft für Gebrauchsregelungen und ist daher unwirksam.*)

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IMRRS 2004, 1519

OLG Frankfurt, Beschluss vom 29.09.2003 - 20 W 231/02

Das Recht des Sondernutzungsberechtigten wird grundsätzlich durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das gemeinschaftliche Eigentum aus anderen Gründen, insbesondere auf Grund des Rechts zum Mitgebrauch bestehen. Das Sondernutzungsrecht berechtigt nicht ohne weiteres zur Vornahme von baulichen Änderungen.*)

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IMRRS 2004, 1518

BayObLG, Beschluss vom 26.09.2003 - 2Z BR 25/03

1. Zum Rechtsschutzbedürfnis bei der Anfechtung von Beschlüssen, durch die der Antrag eines Wohnungseigentümers abgelehnt wird.*)

2. Der Beschluss, von der rechtlichen Prüfung und etwaigen Geltendmachung eines Schadensersatz-/Bereicherungsanspruchs gegen einen Wohnungseigentümer abzusehen, entspricht in der Regel ordnungsmäßiger Verwaltung nur, wenn ein derartiger Anspruch offensichtlich nicht besteht.*)

3. Im Allgemeinen besteht kein eigenständiger materiell-rechtlicher Anspruch eines Wohnungseigentümers gegen die übrigen Wohnungseigentümer, ihm im Hinblick auf mögliche Schädigungen seines Sondereigentums durch Baumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine Sicherheit zu stellen.*)

4. Ein einzelner Wohnungseigentümer ist auch ohne ermächtigenden Beschluss der Eigentümerversammlung befugt, einen Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit einzelner Klauseln des mit dem Verwalter geschlossenen Geschäftsbesorgungsvertrags zu stellen. ./.*)

5. Die Klausel in einem Verwaltervertrag, dass der Verwalter, neben der Pauschalvergütung, für die Vergabe von Aufträgen je Auftragssumme ab 5.000 DM 4,5 % der Rechnungsendsumme je Auftragssumme unter 5.000 DM 8 % der Rechnungsendsumme erhält, entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.*)

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IMRRS 2004, 1517

BayObLG, Beschluss vom 25.09.2003 - 2Z BR 161/03

1. Auch dann, wenn die Wohnungseigentümer über eine bauliche Veränderung beschließen, die einem Wohnungseigentümer überwiegend oder gar ausschließlich zu Gute kommt, ist dieser grundsätzlich nicht von seinem Stimmrecht ausgeschlossen.*)

2. Der Einbau eines Treppenlifts stellt im allgemeinen eine bauliche Veränderung dar. Die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer kann entbehrlich sein, wenn die bauordnungsrechtlichen Belange gewahrt sind und die Gebrauchsmöglichkeiten des Treppenhauses für die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden. In diesem Rahmen kann es auch hinnehmbar sein, dass für den Einbau des Treppenlifts der vorhandene zweite Handlauf abmontiert werden muss.*)

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IMRRS 2004, 1516

OLG Köln, Beschluss vom 24.09.2003 - 2 Wx 28/03

Das Verwalteramt einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist an die Person des Verwalters gebunden. Ob der Wohnungseigentümerverwalter eine natürliche oder juristische Person ist, spielt hierfür keine Rolle. Wenn deshalb infolge einer Anteilsübertragung der Verwalter eine andere Rechtpersönlichkeit wäre, scheidet ein Übergang der Verwalterstellung im Interesse des Wohnungseigentums aus.*)

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IMRRS 2004, 1515

OLG Jena, Beschluss vom 23.09.2003 - 6 W 88/03

1. Die Anordnung einer Zwangsverwaltung über eine Wohnung hat zur Folge, dass dem Wohnungseigentümer die Verfügungsbefugnis sowie die Verwaltung seiner Wohnung entzogen wird Diese Prozessführungsbefugnis ist Verfahrensvoraussetzung und in jeder Lage des Verfahrens von Amts wegen zu prüfen.*)

2. Der abberufene Verwalter kann auch nach Ablauf seiner Amtszeit gegen die Abberufung noch vorgehen, wenn er zur Wahrung etwaiger Vergütungsansprüche die Ungültigkeitserklärung des Abberufungsbeschlusses erstrebt.*)

3. Die Fünf-Jahresfrist des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG berechnet sich mangels anderer Bestimmung von der Bestellung zum Verwalter an. In Rechtsprechung und Literatur ist umstritten, welcher Zeitpunkt dann für den Beginn der Amtszeit maßgebend ist. Der maßgebliche Zeitpunkt kann der Bestellungsakt bzw. der Zeitpunkt der Annahme der Bestellung durch den Verwalter sein (so LG Bremen, Rpfleger 1997, 199 und Münchner Kommentar/Röll zu § 26 Rn. 6 b). Eine andere Meinung verlegt den Fristbeginn gemäß § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG in den Zeitpunkt, an dem der Verwalter seine Tätigkeit aufzunehmen verpflichtet ist (Staudinger/Bub, § 26 Rn. 28 m.w.N.).*)

4. Die Abberufungsentscheidung der Wohnungseigentümerversammlung kann nur dann als Kündigung ausgelegt werden, wenn sich aus den Umständen des Einzelfalls ergibt, dass mit ihr und ohne weiteres das Vertragsverhältnis zum Verwalter beendet sein soll.*)

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IMRRS 2004, 1514

OLG Saarbrücken, Beschluss vom 18.09.2003 - 5 W 152/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2004, 1513

BayObLG, Beschluss vom 17.09.2003 - 2Z BR 179/03

1. Ein Eigentümerbeschluss, durch den einem Wohnungseigentümer der Anbau eines Balkons gestattet wird, ist nicht nichtig.*)

2. Das ausschließliche Nutzungsrecht des Wohnungseigentümers, zu dessen Wohnung ein Balkon gehört, folgt nicht aus der Einräumung eines Sondernutzungsrechts, sondern bei nachträglichem Anbau aus der Natur der Sache.*)

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IMRRS 2004, 1512

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.09.2003 - 20 W 319/03

Gegen einen Beschluss des Landgerichts, der über eine sofortige Beschwerde gegen eine isolierte Kostenentscheidung des Amtsgerichts in einem WEG-Verfahren nach übereinstimmender Erledigung befindet, ist die sofortige weitere Beschwerde nicht gegeben. Auch in FGG-Verfahren und insbesondere in den sog. echten Streitverfahren des WEG ist davon auszugehen, dass eine außerordentliche Beschwerde nicht mehr eröffnet ist, nachdem sich mehrere Obergerichte der neuen Rechtsprechung des BGH zum Wegfall der außerordentlichen Beschwerde nach der ZPO auch für andere Verfahrensordnungen angeschlossen haben.*)

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IMRRS 2004, 1511

OLG Köln, Beschluss vom 12.09.2003 - 16 Wx 156/03

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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