Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

5140 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2018, 0312

VG Mainz, Urteil vom 21.02.2018 - 3 K 363/17

1. Der Eigentümer eines Grundstücks innerhalb einer geschlossenen Ortslage ist verpflichtet, den von seinem Grundstück auf öffentliche Straßen ragenden Bewuchs auf eigene Kosten zu beseitigen.

2. Erfüllt der Grundstückseigentümer diese Verpflichtung nicht, kann die Straßenbaubehörde von ihm die Erstattung der Kosten verlangen, die ihr durch Beauftragung eines Unternehmens mit dieser Beseitigung entstanden sind.

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IMRRS 2018, 0290

LG Marburg, Urteil vom 13.10.2017 - 5 S 13/17

Das unberechtigte Abstellen von Altkleidercontainern begründet einen Anspruch auf Herausgabe gezogener Nutzungen bzw. Gebrauchsvorteile aus bestehendem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis.*)

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IMRRS 2018, 0282

OLG München, Urteil vom 14.01.2015 - 13 U 1188/14

1. § 13 Abs. 1 S. 3 BeurkG enthält eine widerlegbare Tatsachenvermutung.

2. Ein Verstoß gegen die Vorschrift des § 13a Abs. 2 S. 2 BeurkG führt nicht zur Formunwirksamkeit des notariellen Vertrages (§ 125 BGB), weil es sich dabei nur um eine Sollvorschrift handelt.

3. Eine teleologische Reduktion des § 196 BGB kommt jedenfalls dann nicht in Betracht, wenn die Grundstücksübertragung bereits vollzogen ist.

4. Die private Vermögensverwaltung ist eine unternehmerische Tätigkeit, wenn der mit der Vermögensverwaltung verbundene organisatorische und zeitliche Aufwand insgesamt nach den Umständen des Einzelfalls das Bild eines planmäßigen Geschäftsbetriebs vermittelt.

5. Eine Vorteilsausgleichung setzt ua voraus, dass zwischen allen nachteiligen und allen vorteilhaften Vermögensveränderungen ein innerer, qualifizierter Zusammenhang besteht.

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IMRRS 2018, 0274

OLG Celle, Beschluss vom 30.01.2018 - 18 W 3/18

Die Anwendung von § 48 Abs. 1 GNotKG ist nicht davon abhängig, dass für den übertragenen Grundbesitz im Grundbuch ein Hofvermerk eingetragen ist.*)

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IMRRS 2018, 0273

OLG Celle, Beschluss vom 31.01.2018 - 6 W 8/18

1. Formelhafte "Begründungen" bei Festsetzung der Nachlasspflegervergütung, die ungeprüft die Angaben im Festsetzungsantrag übernehmen, genügen nicht den Anforderungen des § 38 Abs. 3 Satz 1 FamFG.*)

2. Ein Stundensatz für einen Rechtsanwalt in Höhe von 130 Euro kann allenfalls ganz ausnahmsweise in Betracht kommen.*)

3. In einem Fall ungenügender Begründung kann eine Aufhebung und Zurückverweisung nach § 69 Abs. 1 Satz 2 FamFG erfolgen.*)

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IMRRS 2018, 0253

OLG München, Beschluss vom 11.01.2018 - 34 Wx 201/17

1. Das Grundbuch darf nur in der Weise berichtigt werden, dass es den geänderten Rechtszustand insgesamt richtig wiedergibt. Stirbt der Erbe des im Grundbuch als Berechtigter eingetragenen Erblassers nach wirksamer Stellung eines Berichtigungsantrags, kann der Antrag - wenn er von den Erbeserben nicht zurückgenommen oder für erledigt erklärt wird - keinen Erfolg haben.*)

2. Die Frage, ob ein grundbuchrechtliches Verfahren bei Versterben des nicht anwaltlich oder notariell vertretenen Antragstellers entsprechend den zivilprozessualen Vorschriften unterbrochen wird, bleibt offen.*)

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IMRRS 2018, 0252

OLG München, Beschluss vom 04.12.2017 - 34 Wx 95/17

Zur Auslegung einer hinter den schuldrechtlichen Bestellungspflichten zurückbleibenden Bewilligung zur Eintragung von Grunddienstbarkeiten sowie zur Auslegung einer dem Urkundsnotar erteilten Vollmacht, sämtliche zum Urkundsvollzug erforderlichen Erklärungen, Bewilligungen und Anträge abzugeben.*)

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IMRRS 2018, 0244

BFH, Urteil vom 23.08.2017 - X R 7/15

1. Die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke ist dann als Zählobjekt der sog. Drei-Objekt-Grenze zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige erhebliche Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten entfaltet hat (Bestätigung des BFH-Urteils vom 20.04.2006 - III R 1/05).*)

2. Hinsichtlich der Frage des Überschreitens der sog. Drei-Objekt-Grenze kommt die Einbeziehung einer dem Ehegatten geschenkten Eigentumswohnung dann in Betracht, wenn der übertragende Steuerpflichtige --bevor er den Schenkungsentschluss fasst-- die (zumindest bedingte) Absicht hatte, auch dieses Objekt am Markt zu verwerten (Bestätigung des Senatsurteils vom 18.09.2002 - X R 183/96).*)

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IMRRS 2018, 0118

LG Hamburg, Urteil vom 13.12.2017 - 321 S 65/16

1. Für die Beurteilung der Frage, ob eine unzumutbare Lärmbelästigung i.S.d. § 906 BGB vorliegt, können öffentlich-rechtliche Grenzwerte Entscheidungshilfe sein und Indizwirkung haben.

2. Der Grenzwert von 35 db(A) für nächtlichen Lärm im reinen Wohngebiet aus der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) ist danach geeignet, Lärmbeeinträchtigungen zu beschreiben, die die Zumutbarkeitsschwelle gem. § 906 BGB überschreiten.

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IMRRS 2018, 0224

FG Köln, Urteil vom 01.12.2017 - 3 K 625/17

Aufwendungen für die Errichtung einer Bibersperre und zur Beseitigung von Biberschäden im Garten sind keine steuermindernden außergewöhnlichen Belastungen.

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IMRRS 2018, 0205

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 02.11.2017 - 13 U 75/17

1. Gemäß § 1 Abs. 5 WEG sind alle Wohnungseigentümer gemeinschaftliche Eigentümer des Grundstücks.

2. Nur diese und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Reallast verpflichten, so dass sich eine Auslegung, wonach die Lieferverpflichtung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht, verbietet. Durch die Entgegennahme der gelieferten Heizenergie kommt kein Vertrag mit der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Stande.

3. Die Situation desjenigen, der aufgrund einer Reallast Energie liefert, ist nicht mit der eines öffentlichen Energieversorgungsunternehmens vergleichbar.

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IMRRS 2018, 0204

LG Freiburg, Urteil vom 28.04.2017 - 1 O 374/15

Besteht aufgrund eingetragenen Reallasten die Verpflichtung zur Abnahme von Heizenergie, ist nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband passivlegitimiert, sondern deren einzelne Mitglieder (Wohnungseigentümer) sind Vertragspartner und zur Zahlung der Heizenergie verpflichtet.

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IMRRS 2018, 0180

OLG Brandenburg, Beschluss vom 16.08.2017 - 5 W 6/17

1. Eine Berichtigung des Namens eines eingetragenen Berechtigten betrifft dessen fehlerhafte Bezeichnung und lässt als Richtigstellung tatsächlicher Angaben seine Identität unberührt. Eine solche Berichtigung erfolgt von Amts wegen, wobei der Freibeweis zulässig und ein Nachweis in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nicht erforderlich ist.*)

2. Ein gutgläubiger Erwerb nach § 892 Abs. 1 BGB kann nicht auf eine Vermutung der Identität von eingetragenem Berechtigten und Verfügenden gestützt werden, weil sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs nicht auf eine solche tatsächliche Angabe erstreckt.*)

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IMRRS 2018, 0190

OLG Nürnberg, Beschluss vom 06.02.2018 - 15 W 1753/17

1. Allein daraus, dass ein unter der aufschiebenden Bedingung der Zuweisung bestelltes Sondernutzungsrecht weit gefasst ist, also große Teile des Gemeinschaftseigentums umfasst, folgt noch nicht seine Unbestimmtheit. Dem Bestimmtheitsgrundsatz ist genügt, wenn zweifelsfrei feststeht, welche Teile der Gemeinschaftsfläche zur Begründung von Sondernutzungsrechten herangezogen werden können.*)

2. Der Umstand, dass sich die Bereiche des Gemeinschaftseigentums, in denen der Ausschluss der übrigen Miteigentümer vom Mitgebrauch infolge von entsprechenden Zuweisungen letztlich zum Tragen kommt, weder aus der Teilungserklärung noch aus den darin in Bezug genommenen Plänen entnehmen lassen, steht der Eintragung eines Sondernutzungsrechts nicht entgegen, wenn die Zuweisungsentscheidung die betroffene Fläche nach Lage und Umfang eindeutig bestimmt.*)

3. Bei der Eintragung eines Sondernutzungsrechts kann - jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 7 Abs. 3 WEG - auf die Zuweisungsentscheidung Bezug genommen werden.*)

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IMRRS 2018, 0185

OLG Celle, Beschluss vom 18.09.2017 - 18 W 38/17

Stellt ein durch den Gläubiger bevollmächtigtes Inkassounternehmen für diesen einen nicht im Sinne von § 29 Abs. 1 GBO formgerechten Antrag auf Eintragung einer Zwangshypothek, kann das Grundbuchamt das Inkassounternehmen für das weitere Verfahren als nicht vertretungsbefugt nach § 10 Abs. 3 Satz 1 FamFG zurückweisen; wegen § 10 Abs. 3 Satz 2 FamFG kann es jedoch nicht den Eintragungsantrag gemäß § 18 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 GBO mit der Begründung ablehnen, das Inkassounternehmen sei nicht vertretungsbefugt.*)

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IMRRS 2018, 0179

LG München II, Beschluss vom 31.07.2017 - 7 T 504/17

1. Der Zuschlag hätte nicht erteilt werden dürfen, da zum Zeitpunkt des Zuschlagbeschlusses die Fortsetzung des Verfahrens unzulässig war (§ 100 Abs. 1, § 83 Nr. 6 ZVG), da sie gegen die Grundsätze des "fairen Verfahrens" verstieß.

2. Erlangt das Versteigerungsgericht vor Zuschlagerteilung Kenntnis von einer prozessualen Manipulation der Teilungsversteigerung, kann sich unmittelbar aus Art. 14 GG die Pflicht ergeben, zur Gewährung effektiven Rechtsschutzes und einer fairen Verhandlungsführung von einer sofortigen Zuschlagerteilung abzusehen und die Beteiligten auf die Möglichkeit des Rechtsschutzes gem. § 765a ZPO bzw. § 180 Abs. 2 ZVG hinzuweisen.

3. Die Fortsetzung des Verfahrens ist zulässig. Die Versagung des Zuschlags wirkt wie eine einstweilige Einstellung des Verfahrens (§ 86 Alt. 1 ZVG), was in der Beschlussformel aufzunehmen war.

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IMRRS 2018, 0177

OLG Hamburg, Beschluss vom 28.07.2017 - 12 UF 163/16

1. Aus den Grundsätzen von Treu und Glauben ergibt sich ein Schutz des räumlich-gegenständlichen Bereichs der Ehe, so dass während der Trennungszeit der Ehegatten die Herausgabe einer Ehewohnung aus Eigentum nicht betrieben werden kann. Die Regelungen über die Zuweisung der Ehewohnung während des Getrenntlebens entfalten unter den getrennt lebenden Eheleuten eine Sperrwirkung gegenüber Herausgabeansprüchen aus anderem Rechtsgrund.

2. Dies gilt gleichermaßen, wenn es nicht um eine Herausgabe bzw. Veräußerung der Ehewohnung aus Alleineigentum geht, sondern um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung des gemeinschaftlichen Eigentums der Ehegatten an der Ehewohnung.

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IMRRS 2018, 0176

BGH, Beschluss vom 13.07.2017 - V ZB 186/15

1. Ein mit der Bestellung eines Erbbaurechts verfolgter Zweck im Sinne Abs. 1 Satz 1 ErbbauRG kann auch die Erzielung eines wertgesicherten
Erbbauzinses sein.*)

2. Ist bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu übernehmen, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erlöschen einer Erbbauzinsreallast geführt hat (Abgrenzung zu Senat, Beschluss vom 26.02.1987 - V ZB 10/86, BGHZ 100, 107).*)

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IMRRS 2018, 0155

VG München, Urteil vom 17.01.2018 - M 9 K 17.3111

1. Eine Wohneinheit wird auch dann von zweckentfremdungsrechtlichen Vorschriften erfasst, wenn der Voreigentümer sie selbst bewohnt hat. Dass die Wohneinheit in diesem Fall nie dem allgemeinen Mietmarkt zur Verfügung gestanden hat, ist irrelevant.

2. Das Zweckentfremdungsrecht ist grundsätzlich nicht gesamtobjektbezogen, sondern stellt auf die einzelne Wohneinheit ab. Der Komplettabriss eines Geschosses und eine Wiedererrichtung dieses Geschosses nebst eines weiteren Geschosses als Maisonettewohnung ist zweckentfremdungsrechtlich als Neubau zu werten; es handelt sich nicht um eine Wohneinheit, die aus (bestehenden) Räumen geschaffen worden, die also als "Änderung" oder "Umbau" zu werten ist.

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IMRRS 2018, 0137

OLG München, Urteil vom 08.11.2017 - 20 U 2048/17

1. Im Rahmen des § 684 BGB gelten zu Gunsten des Geschäftsherrn die Grundsätze der aufgedrängten Bereicherung.

2. Rechtsverfolgungskosten, die durch die Geltendmachung eines nicht auf Schadensersatz gerichteten Anspruchs entstehen, können nur unter den Voraussetzungen des Verzugs, einer Pflichtverletzung, einer unerlaubten Handlung oder der Geschäftsführung ohne Auftrag ersetzt werden.

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IMRRS 2018, 0100

KG, Beschluss vom 16.01.2018 - 1 W 204/17

1. Das Grundbuchamt darf eine gem. § 19 GBO, §§ 8, 5 Abs. 4 WEG zur Eintragung bewilligte Bestimmung der Gemeinschaftsordnung nur beanstanden, wenn zweifelsfrei feststeht, dass das Grundbuch durch die Eintragung unrichtig würde, weil die Bestimmung unwirksam oder unbeachtlich ist. Als Prüfungsmaßstab kommen dabei die §§ 134, 138 BGB sowie § 242 BGB in Betracht.

2. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer gehört zum Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte, das nur ausnahmsweise und lediglich unter eng begrenzten Voraussetzungen eingeschränkt werden darf. Ein allgemeiner Ausschluss des Wohnungseigentümers vom Stimmrecht verbietet sich ohnehin.

4. Eine Regelung, die diejenigen, denen ein Miteigentumsanteil gemeinschaftlich zusteht, zur Bestellung eines Bevollmächtigten verpflichtet und das Ruhen des Stimmrechts bis dahin anordnet, ist wirksam.

5. Durch eine Regelung, dass abstimmungs- und teilnahmeberechtigt an einer Eigentümerversammlung der jeweils im Zeitpunkt der Einladung im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist, wird in bestimmten Fallkonstellation entgegen § 25 Abs. 2 WEG das Stimmrecht des zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung eingetragenen Eigentümers beschränkt, so dass diese Regelung unwirksam ist.

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IMRRS 2018, 0109

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 10.11.2017 - 32 C 365/17

Hauseigentümer haften nicht für Schäden durch Walnussbäume, die über die Grundstücksgrenze des Nachbarn ragen.

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IMRRS 2018, 0098

BFH, Beschluss vom 27.11.2017 - IX B 144/16

1. Ob bei der Aufteilung des Gesamtkaufpreises einer Immobilie der Bodenwert und Gebäudewert mit Hilfe des Vergleichswertverfahrens, des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens zu ermitteln ist, ist nach den tatsächlichen Gegebenheiten des jeweiligen Einzelfalls zu entscheiden.*)

2. Die Wahl des Wertermittlungsverfahrens ist vom FG zu begründen.*)

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IMRRS 2018, 0097

KG, Beschluss vom 28.11.2017 - 1 W 400/15

Die società semplice (einfache Gesellschaft) italienischen Rechts ist (im Grundbuchverfahren) rechtsfähig.*)

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IMRRS 2018, 0090

OLG Stuttgart, Urteil vom 26.09.2017 - 10 U 140/16

1. Änderungen eines Grundstücksübertragungsvertrags bedürfen auch dann gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB der notariellen Beurkundung, wenn der Änderungsvertrag nach Auflassung, aber noch vor Eigentumsumschreibung geschlossen wird (entgegen BGH, Urteil vom 14.05.1971 - V ZR 25/69, m.w.N.; Urteil vom 25.02.1972 - V ZR 74/69; Urteil vom 27.10.1972 - V ZR 37/71; Urteil vom 23.031973 - V ZR 166/70; Urteil vom 09.11.1979 - V ZR 38/78; Urteil vom 28.09.1984 - V ZR 43/83, NJW 1985, 266; Urteil vom 06.05.1988 - V ZR 50/87, BGHZ 104, 276; Urteil vom 28.10.2011 - V ZR 212/10, NJW-RR 2012, 18, Rn. 15).*)

2. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Vertragsparteien im ursprünglichen Vertrag die Auflassung erklären und der Erwerber die Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch beantragt, die Parteien den Notar aber anweisen, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung der Urkunde erst zu erteilen, wenn ihm die Zahlung des geschuldeten Kaufpreises nachgewiesen worden ist.*)

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IMRRS 2018, 0083

BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 8/17

Dem Nachbarn, der von dem Eigentümer von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist nicht mehr verlangen kann, kann für den erhöhten Reinigungsaufwand infolge des Abfallens von Laub, Nadeln, Blüten und Zapfen dieser Bäume ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB analog zustehen (Bestätigung von Senat, Urteil vom 14.11.2003 - V ZR 102/03, BGHZ 157, 33).*)

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IMRRS 2018, 0072

BGH, Urteil vom 29.09.2017 - V ZR 19/16

1. Die Erweiterung der subjektiven Grenzen der Rechtskraft eines Urteils gegenüber dem Rechtsnachfolger gemäß § 325 Abs. 1 Fall 1 ZPO führt nicht zu einer Erweiterung der objektiven Grenzen der Rechtskraft.*)

2. Die auf ein schuldrechtliches Recht zum Besitz gestützte Abweisung einer Vindikationsklage im Vorprozess hindert den Rechtsnachfolger nicht an einer eigenen Vindikationsklage, wenn er weder rechtsgeschäftlich noch kraft Gesetzes in das Schuldverhältnis mit dem Besitzer eingetreten ist.*)

3. § 265 ZPO ist auch anzuwenden, wenn die Ansprüche aus dem Eigentum an der in Streit befangenen Sache aufgrund einer Ermächtigung durch den Rechtsinhaber von einem Dritten im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend gemacht werden.*)

4. Das Besitzrecht eines Käufers, dem der Verkäufer die Kaufsache übergeben hat, entfällt, wenn der Eigentumsverschaffungsanspruch aus dem Kaufvertrag, etwa infolge Rücktritts oder aufgrund eines Verlangens von Schadensersatz statt der ganzen Leistung, nicht (mehr) besteht.*)

5. Das Revisionsgericht kann über die sachliche Berechtigung der Klage auch nach deren Abweisung als unzulässig entscheiden, wenn das Berufungsurteil einen Sachverhalt ergibt, der für die rechtliche Beurteilung eine verwertbare tatsächliche Grundlage bietet, und bei Zurückverweisung der Sache ein anderes Ergebnis nicht möglich erscheint (Anschluss an BGH, Urteile vom 05.12.1975 - I ZR 122/74, WM 1976, 164, 165 und vom 10.10.1991 - IX ZR 38/91, NJW 1992, 436, 438).*)

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IMRRS 2018, 0046

OLG München, Beschluss vom 22.12.2017 - 34 Wx 139/17

1. Ein Sondernutzungsrecht für einen Wohnungs- oder Teileigentümer ist eine vereinbarte Gebrauchsregelung, die einem bestimmten Wohnungseigentümer hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums das ausschließliche Recht zum Gebrauch einräumt, den anderen Wohnungseigentümern also insoweit ihr Recht zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nimmt.

2. Ein Sondernutzungsrecht ist auch ohne Eintragung im Grundbuch wirksam. Eine Eintragung ist nur erforderlich, wenn das Sondernutzungsrecht auch gegenüber Sondernachfolgern gelten soll.

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IMRRS 2017, 1748

OLG Hamm, Urteil vom 25.09.2017 - 6 U 191/15

1. In der Gebäudeversicherung ist davon auszugehen, dass ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer die Regelung in § 8 Nr. 2 b VGB 88 dahin versteht, dass jedenfalls dann ein versicherter Sturmschaden vorliegt, wenn ein Sturm die maßgebliche Ursache dafür gesetzt hat, dass Gebäudeteile, Bäume oder andere Gegenstände auf eine versicherte Sache fallen und hierdurch einen Schaden verursachen.

2. Nicht entscheidend ist, ob die Gegenstände zeitlich unmittelbar durch den Sturm auf das versicherte Gebäude geworfen werden, wenn jedenfalls zwischen das Kausalereignis "Sturm" und den Erfolg "auf das Gebäude geworfen werden" keine weitere Ursache tritt, d. h. wenn der Sturm die zeitlich letzte Ursache des versicherten Ereignisses ist.

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IMRRS 2018, 0035

OLG Stuttgart, Urteil vom 23.11.2016 - 4 U 97/16

1. Hat ein Bauwerk Mängel (hier: abgelöste Dachziegel), die nach dem natürlichen Verlauf der Dinge und nach der Erfahrung des Lebens besonders geeignet sind, Schaden zu verursachen, und tritt ein solcher Schaden ein, so ist - wenn keine andere Ursache des Schadens feststellbar ist - bis zum Beweis des Gegenteils anzunehmen, dass der Bauwerksmangel zum schädigenden Erfolg mindestens als eine der Ursachen beigetragen hat.

2. Naturereignisse oder Witterungseinflüsse besonderer Art (hier: Sturmtief "Niklas") können nur die Annahme ausschließen, dass die Ablösung von Teilen eines Bauwerks auf fehlerhafter Errichtung oder mangelhafter Unterhaltung beruht, wenn auch ein fehlerfrei errichtetes oder mit der erforderlichen Sorgfalt unterhaltenes Bauwerk dem Naturereignis nicht standgehalten hätte.

3. Der für die Gebäudesicherheit Verantwortliche hat die Pflicht, den Zustand des Gebäudes regelmäßig zu überprüfen und im gebotenen Umfang auch zuverlässig Fachkundige mit der Nachprüfung zu betrauen.

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IMRRS 2018, 0011

OLG Saarbrücken, Urteil vom 09.05.2017 - 1 U 81/16

1. Allein eine jahrelange bloßen Duldung des Betretens bzw. Befahrens eines Grundstücks führt nicht zu einem Wegerecht.

2. Sind die Voraussetzungen des § 917 BGB nicht gegeben, begründet eine stillschweigende Duldung der unentgeltlichen Zufahrt lediglich ein Leihverhältnis nach den §§ 598 ff. BGB.

3. Ist ein Weg offen, steht jedermann zur Benutzung de facto frei und dient sämtlichen Eigentümern als Durchfahrtsweg, ist in dieser Gestattung ein Angebot an jedermann zur öffentlichen Benutzung zu sehen.

4. Führt der Weg über das Anwesen sämtlicher Grundstückseigentümer, bilden diese eine Art Schicksalsgemeinschaft. Es stellt dann ein widersprüchliches Verhalten dar, wenn ein Anlieger seinerseits nach jahrelanger Duldung den anderen Anrainern die Überfahrt untersagt.

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IMRRS 2017, 1726

OLG Koblenz, Urteil vom 13.09.2017 - 5 U 363/17

1. Der subjektive Tatbestand der Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus. Eine leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt folglich nicht.

2. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

3. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Folglich kann ein bewusstes Sichverschließen nicht den Anforderungen genügen, die an die Arglist zu stellen sind.

4. Die erforderliche Kenntnis muss tatrichterlich festgestellt werden und kann nicht durch wertende Überlegungen ersetzt werden.

5. Bei den Mängeln, die einer Besichtigung zugänglich und damit ohne Weiteres erkennbar sind, besteht keine Offenbarungspflicht, da der Käufer diese Mängel bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann.

6. Über Mängel, von denen bei einer Besichtigung zwar Spuren zu erkennen sind, die aber keinen tragfähigen Rückschluss auf Art und Umfang des Mangels erlauben, muss der Verkäufer gemäß seinem Kenntnisstand aufklären und darf sein konkretes Wissen nicht zurückhalten. Die Offenbarungspflicht erstreckt sich jedoch nicht darauf, den Käufer auch darüber aufzuklären, dass die Schadensursache unklar und nähere Untersuchungen dazu nicht angestellt worden sind.

7. Derjenige, der gutgläubig falsche Angaben macht, handelt nicht arglistig, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder Leichtfertigkeit beruhen.

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IMRRS 2018, 0120

BFH, Urteil vom 17.05.2017 - II R 35/15

1. Ein Gesellschafter ist neu i.S. des § 1 Abs. 2a Satz 1 GrEStG, wenn er zivilrechtlich erstmals ein Mitgliedschaftsrecht an einer bestehenden grundbesitzenden Personengesellschaft erwirbt oder wenn er innerhalb von fünf Jahren nach dem erstmaligen Erwerb des Mitgliedschaftsrechts seine Beteiligung durch den Erwerb weiterer Anteile am Gesellschaftsvermögen aufstockt. Er verliert grunderwerbsteuerrechtlich die Eigenschaft als neuer Gesellschafter erst mit Ablauf von fünf Jahren.*)

2. Die Anzeigepflicht nach § 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3a GrEStG erfasst auch die Aufstockung der Beteiligungsquote eines neuen Gesellschafters.*)

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Online seit 2017

IMRRS 2017, 1764

LG Halle, Beschluss vom 05.09.2017 - 4 OH 21/16

1. Ein Kaufvertragsentwurf, der noch nicht die zahlreichen Änderungswünsche des Käufers berücksichtigt und noch erhebliche rechtliche Problemstellungen beinhaltet, ist unvollständig.

2. Die Unvollständigkeit des Kaufvertragsentwurfs führt jedoch nicht dazu, dass die Käufer geringere Notarkosten zu zahlen haben, denn für die Wertbestimmung kommt es allein auf den Kaufpreis an.

3. Die Bewertungsvorschrift des § 47 GNotKG ist für alle mit einem Kaufvertrag in Zusammenhang stehenden Geschäfte anzuwenden und geht als speziellere Vorschrift - nur für Kaufverträge - der allgemeinen Regelung des § 96 GNotKG vor.

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IMRRS 2017, 1697

VG Berlin, Urteil vom 15.11.2017 - 6 K 594.17

1. Wohnraum im Land Berlin oder in einzelnen Bezirken darf nur mit Genehmigung des zuständigen Bezirksamts zweckentfremdet werden, soweit die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

2. Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung kann erteilt werden, wenn in besonderen Ausnahmefällen durch die Schaffung von angemessenem Ersatzwohnraum der durch die Zweckentfremdung eintretende Wohnraumverlust ausgeglichen wird.

3. Ein Ersatzwohnraumangebot ist unter sechs Voraussetzungen beachtlich: Erstens muss der Ersatzwohnraum im Gebiet der Gemeinde geschaffen werden, in deren Gebiet der zweckentfremdete Wohnraum verloren geht. Zweitens muss er im zeitlichen Zusammenhang mit der Zweckentfremdung geschaffen werden oder geschaffen worden sein. Drittens muss in der Verfügungsberechtigung über den zweckentfremdeten Wohnraum und über den Ersatzwohnraum Übereinstimmung bestehen. Viertens muss er in Größe und baulichem Standard mindestens dem zweckentfremdeten Raum entsprechen. Fünftens muss er die einer Überschreitung des Standards des zweckentfremdeten Raumes gezogene obere Grenze einhalten. Sechstens muss er dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung stehen wie zuvor der zweckentfremdete Wohnraum muss sechs Kriterien erfüllen.

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IMRRS 2017, 1660

AG Gemünden, Urteil vom 28.07.2017 - 11 C 187/17

1. Grundstücksnachbarn können einen Anspruch auf Unterlassung geltend machen, wenn deren Grundstück rechtswidrig von Kameras des Nachbargrundstücks erfasst wird.

2. Maßgeblich ist, ob von der Ausrichtung der Kameras das Nachbargrundstück erfasst wird.

3. Bei nicht ohne weiteres verstellbaren Kameras ist ein "Überwachungsdruck" auch dann nicht gegeben wenn die Kameras sichtbar sind.

4. Die Entscheidung im Einzelfall erfolgt durch freie Überzeugung des Gerichts, in der Regel durch Inaugenscheinnahme.

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IMRRS 2017, 1653

OLG Koblenz, Beschluss vom 15.09.2017 - 5 U 694/17

1. Zum Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag mit der Gegenleistungsverpflichtung einer Übereignung bestimmter Wohnungseigentumseinheiten/Stellplätze bereits vor Eintritt der Fälligkeit der Leistung der Rücktritt, wenn nicht mehr mit einer nach Maßgabe der vertraglich vereinbarten Fristen/Fertigstellungszeitpunkte rechtzeitigen Herstellung des Gebäudes zu rechnen ist.*)

2. Vertraglich vereinbarte Fristen/Fertigstellungszeitpunkte für ein Immobilienprojekt werden nicht dadurch aufgehoben, dass der Vertragspartner über den Fortgang der Entwicklung nach Abschluss des Kaufvertrages in Kenntnis war und (zu Beginn) fehlenden zeitlichen Druck signalisiert hat.*)

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IMRRS 2017, 1645

LG Köln, Urteil vom 20.09.2017 - 13 S 50/17

1. Der Wohnungsberechtigte hat verbrauchsabhängige Kosten wie Gas, Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr und Abwasser zu tragen, weil es sich dabei nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung handelt.

2. Der Wohnungsberechtigte hat sich als Folge einer sachgerechten Abwägung seiner Interessen mit denjenigen des Eigentümers außerdem an den Kosten zu beteiligen, die dem Eigentümer durch die gewöhnliche Unterhaltung der zum gemeinschaftlichen Gebrauch der Bewohner bestimmten Anlagen und Einrichtungen entstehen.

3. Die Formulierung "Betriebs- und Nebenkosten, die auch von einem Mieter zu tragen wären" ist so zu verstehen, dass hiermit die von dem Wohnungsberechtigten zu tragenden Betriebs- und Nebenkosten unter Bezugnahme auf die diesbezügliche mietrechtliche Regelung definiert werden. Durch die vertragliche Regelung wird klargestellt, dass alle nach dem Mietrecht umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten gemeint sind.

4. Wird bei der Bestellung eines dinglichen Wohnungsrechts schuldrechtlich vereinbart, dass der Berechtigte bestimmte Betriebskosten anteilig zu tragen und Vorauszahlungen zu leisten hat, gelten für die Abrechnung über die Vorauszahlungen die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend.

5. Die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gilt auch dann, wenn ein Wohnungsberechtigter nach der vertraglichen Vereinbarung zwar die Betriebs- und Nebenkosten zu tragen hat, aber keine Vorauszahlungen zu leisten hat.

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IMRRS 2017, 1644

OLG Bremen, Beschluss vom 22.08.2017 - 5 WF 62/17

1. Ein Ehegatte, der das im Miteigentum stehende Hausgrundstück endgültig verlassen hat, hat kein Recht auf Gewährung von Zutritt zu der Immobilie für sich oder Dritte ohne Vorliegen eines besonderen Grundes.*)

2. Der Wunsch nach Besichtigung durch einen Makler und weitere Personen mit dem Ziel des freihändigen Verkaufs der Immobilie stellt keinen besonderen Grund in diesem Sinne dar, wenn der in der Immobilie verbliebene Ehegatte einen freihändigen Verkauf ablehnt und stattdessen die Teilungsversteigerung betreibt.*)

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IMRRS 2017, 1641

BGH, Urteil vom 13.10.2017 - V ZR 11/17

1. Es stellt keine besonders schwer wiegende Treuepflichtverletzung des (potentiellen) Verkäufers eines Grundstücks dar, wenn er - bei wahrheitsgemäßer Erklärung seiner Abschlussbereitschaft - dem Kaufinteressenten nicht offenbart, dass er sich vorbehält, den Kaufpreis zu erhöhen. Eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen scheidet deshalb aus.*)

2. Der (potentielle) Verkäufer haftet auch dann nicht auf Schadensersatz, wenn er zu einem Zeitpunkt Abstand von dem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages nimmt, zu dem er weiß, dass der Kaufinteressent im Vertrauen auf das Zustandekommen des Vertrags bereits einen Finanzierungsvertrag abgeschlossen hat.*)

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IMRRS 2017, 1625

OLG Hamm, Beschluss vom 28.03.2017 - 15 W 109/17

Ein schuldrechtliches Vorkaufsrecht, das ursprünglich für eine BGB-Gesellschaft begründet worden ist, besteht bei Übertragung sämtlicher Gesellschaftsanteile auf einen Gesellschafter für diesen als alleinigen Berechtigten fort.*)

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IMRRS 2017, 1624

OLG Hamm, Beschluss vom 31.03.2017 - 15 W 75/17

Eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Bestellung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit kann nicht zugunsten eines noch zu benennenden Dritten im Grundbuch eingetragen werden, dessen Person nur dadurch bestimmt werden kann, dass er künftig auf Veranlassung der eine Windenergieanlage finanzierenden Bank in den schuldrechtlichen Nutzungsvertrag eintreten wird.*)

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IMRRS 2017, 1612

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.09.2017 - 3 Wx 64/16

Zu den Voraussetzungen der Einsicht einer gerichtlich als Versorgungsunternehmen für die Teilnahme am automatisierten Grundbuchabrufverfahren zugelassenen Tochtergesellschaft eines großen deutschen Telekommunikationsunternehmens in das Grundbuch in allgemeiner Form für sämtliche Grundstücke des Bezirks eines Grundbuchamts (hier versagt in Bezug auf 180.000 Grundbücher zur Überprüfung von 11.000 Dienstbarkeiten zum Zwecke der Aufnahme von Verhandlungen mit den jeweiligen Eigentümern über die Rechte zum Verlegen bzw. des Verbleibs von Telekommunikationslinien).*)

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IMRRS 2017, 1613

KG, Urteil vom 08.09.2017 - 4 U 57/16

1. Ist Winterdienst in einem verkehrsberuhigten Bereich nach Zeichen 325.1 und 325.2 der Anlage 3 zu § 42 Abs. 2 StVO zu leisten, bei dem Fahrbahnbereich und Gehwegsbereich nicht durch bauliche Maßnahmen, Verkehrseinrichtungen oder Verkehrszeichenregelung voneinander abgegrenzt sind, ist gemäß § 3 Abs. 4 StrReinG Bln derjenige Bereich wie ein Gehweg winterdienstlich zu behandeln, der bevorzugt dem Fußgängerverkehr dient. Die winterdienstliche Behandlung an anderer Stelle (etwa in der Mitte des verkehrsberuhigten Bereichs) ist nicht ausreichend, wenn nicht gerade dieser Bereich bevorzugt dem Fußgängerverkehr dient.*)

2. Welcher Bereich im Sinne des § 3 Abs. 4 StrReinG Bln bevorzugt dem Fußgängerverkehr dient, ist grundsätzlich im Einzelfall anhand der konkreten Nutzung vor Ort zu bestimmen.*)

3. Besteht der Unterschied zur klassischen Verkehrsraumgestaltung allein darin, dass der vorhandene Bordstein keine erhabene Kante bildet und der Gehweg nach klassischen Maßstäben etwas zu schmal bemessen wäre, bietet dieser "Gehwegsbereich" für den Fußgänger nach der Lebenserfahrung Vorteile, die insbesondere darin bestehen, dass sich Fußgänger auf diesem Teil der Fläche unbedrängt fühlen können. Dies sowie der Umstand, dass sich Fußgänger nicht ohne Not in die Situation setzen werden, auf Kraftfahrzeuge Rücksicht zu nehmen und diesen ausweichen zu müssen, kann bei der Ermittlung des Bereichs, der im Sinne des § 3 Abs. 4 StrReinG Bln bevorzugt dem Fußgängerverkehr dient, berücksichtigt werden.*)

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IMRRS 2017, 1606

KG, Urteil vom 19.10.2017 - 23 U 154/16

1. Im Rahmen von Reservierungsverträgen ist die Vereinbarung einer Reservierungsgebühr eine Hauptpreisabrede und keine Nebenentgeltvereinbarung und unterliegt somit nicht der Inhaltskontrolle.

2. Auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann somit eine Reservierungsgebühr im Zusammenhang mit dem Vertrieb von Immobilien wirksam als Hauptpreisabrede vereinbart werden. Dies ist dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr nicht im Rahmen eines Maklervertrags, sondern unabhängig hiervon im Rahmen eines Reservierungsvertrags vereinbart wird.

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IMRRS 2017, 1547

LG Berlin, Urteil vom 26.04.2017 - O 2/15 Baul

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen (§ 26 Nr. 4 BauGB), wenn das Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt.

2. Das Gleiche gilt, wenn der vertraglich vereinbarte Kaufpreis dem Verkehrswert entspricht.

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IMRRS 2017, 1577

BGH, Urteil vom 19.10.2017 - IX ZR 79/16

Wird der Erwerber eines mit einem Grundpfandrecht belasteten Grundstücks aus der Grundschuld in Anspruch genommen, ist er nicht befugt, Einreden aus dem Sicherungsvertrag zu erheben, wenn der Rückgewähranspruch nicht auf ihn übertragen worden ist.*)

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IMRRS 2017, 1549

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 20.07.2017 - 2 UF 52/17

Wenn ohne eine Löschung der nicht valutierten Grundschulden (Eigentümergrundschulden) eine Teilungsversteigerung wesentlich erschwert oder sogar vereitelt werden würde, kann jeder Ehegatte als Teilhaber die Zustimmung zur Löschung dieser Grundschulden verlangen.*)

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IMRRS 2017, 1562

BGH, Urteil vom 12.10.2017 - IX ZR 288/14

1. Ein in einem Grundstückskaufvertrag zu Gunsten des Verkäufers vereinbartes Rücktrittsrecht für den Insolvenzfall ist nicht gläubigerbenachteiligend, wenn das Rücktrittsrecht von vornherein Bestandteil des gegenseitigen Vertrags ist, der Schuldner Rechte an der Sache ausschließlich aufgrund dieses Vertrags erworben hat, die Rücktrittsklausel den Berechtigten in den Stand setzt, einen Zugriff der Gläubiger auf die Sache jederzeit abwehren zu können, und die Rücktrittsklausel freie Verfügungen des Schuldners zu Gunsten einzelner Gläubiger ausschließt.*)

2. Die Verpflichtung des Schuldners in einem Grundstückskaufvertrag zur unentgeltlichen Rückübertragung im Fall des Rücktritts ist gläubigerbenachteiligend. Der Verwalter kann in diesem Fall verlangen, dass die Masse so gestellt wird, wie wenn dem Schuldner die gesetzlichen Ansprüche aus dem Rückgewährschuldverhältnis zustünden.*)

IMRRS 2017, 1544

BGH, Urteil vom 21.07.2017 - V ZR 250/15

1. Begründet die frühere Nutzung eines Grundstücks einen Altlastenverdacht, weist dieses einen Sachmangel i.S.v. § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB auf, ohne dass weitere Umstände hinzutreten müssen. Insbesondere bedarf es für die Annahme eines Sachmangels keiner zusätzlichen Tatsachen, die auf das Vorhandensein von Altlasten hindeuten.*)

2. Verschweigt der Verkäufer eine ihm bekannte frühere Nutzung des Grundstücks, die einen Altlastenverdacht begründet, so handelt er objektiv arglistig i.S.v. § 444 BGB.*)

3. Bezogen auf den subjektiven Tatbestand der Arglist hält der Verkäufer einen Sachmangel mindestens für möglich, wenn er die frühere Nutzung des Grundstücks kannte und es zumindest für möglich hielt, dass diese einen Altlastenverdacht begründet. Auch insoweit müssen keine konkreten - dem Verkäufer bekannten - Tatsachen hinzutreten, die den Altlastenverdacht erhärten.*)

4. Macht der Verkäufer, der aus der ihm bekannten früheren gefahrenträchtigen Nutzung des Grundstücks den Schluss auf einen möglichen Altlastenverdacht gezogen hat, geltend, er habe bei Vertragsschluss angenommen, der Altlastenverdacht sei ausgeräumt gewesen, muss er dies anhand objektiver Umstände plausibel machen. Für entsprechende Umstände trifft ihn eine sekundäre Darlegungslast.*)

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