Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

112 Entscheidungen insgesamt

Online seit 15. November

IMRRS 2024, 1395

OLG Rostock, Urteil vom 26.09.2024 - 3 U 56/24

1. § 708 Nr. 7 ZPO ist allein auf Mietverhältnisse, nicht jedoch analog auch auf Pachtverhältnisse anwendbar.*)

2. Wird der Beklagte neben einer Verurteilung zur Räumung und Herausgabe auch zur Zahlung verurteilt, ist die Sicherheitsleistung für beide Verurteilungen gesondert zu bestimmen (hier: für die Räumung und Herausgabe gem. § 709 Satz 1 ZPO und für die Zahlung gem. § 709 Satz 2 ZPO).*)

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Online seit 11. Oktober

IMRRS 2024, 1244

OLG Hamm, Beschluss vom 21.11.2023 - 10 W 133/22

1. Die Regelung des § 595 BGB berührt die verfassungsrechtlichen Gewährleistungen des Eigentums und der Privatautonomie und kann deshalb unter Berücksichtigung dieser nachhaltig zu schützenden Positionen nur in eng umrissenen Ausnahmefällen zur Anwendung gelangen.*)

2. Nur bei einem eindeutigen Überwiegen der Interessen des Pächters an der Aufrechterhaltung des Pachtverhältnisses kann eine nicht zu rechtfertigende Härte für den Pächter vorliegen. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der wechselseitigen Interessen ist derjenige der vertragsgemäßen Beendigung des Pachtverhältnisses durch Ablauf der Pachtzeit.*)

3. Selbst wenn ein eindeutig vorrangiges Verpächterinteresse nicht besteht, muss der Pächter besondere Umstände geltend machen, die eine Abweichung von dem Grundsatz der Vertragsbeendigung - also einen Fortsetzungsanspruch - begründen.*)

4. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn eine realistische Perspektive besteht, dass der Pächter in einem überschaubaren Zeitraum geeignete Ersatzflächen oder einen Ersatzbetrieb zu Bewirtschaftung erhalten wird und lediglich dieser Übergangszeitraum zu überbrücken ist. Auch wenn der Pächter bei Beendigung des Pachtverhältnisses kurz vor dem Eintritt in das Rentenalter steht, kann unter Umständen eine Aufgabe des Grundstücks dann eine Härte darstellen, wenn sich die Anpachtung eines anderen Grundstücks nur bei anschließender mehrjähriger Nutzung desselben lohnt. Auch die Möglichkeit, eine andere Beschäftigung zu finden oder ein anderes Grundstück in der näheren Umgebung anzupachten, sowie der Grad der nachbarschaftlichen Verwurzelung des Pächters in der Umgebung spielen bei der Frage nach der Härte eine Rolle.*)

5. Die Vorschrift des § 595 Abs. 1 BGB entbindet den Pächter nicht davon, sich auf den Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer einzustellen. Nur wenn trotz aller Voraussicht und Planung Umstände eintreten, die eine vertragsgemäße Beendigung als unvertretbar hart erscheinen lassen, kann etwas anderes gelten.*)

6. Für die Frage, was die wirtschaftliche Lebensgrundlage des Pächters i.S.d. § 595 Abs. 1 Nr. 1 BGB ausmacht bzw. sie beeinflusst, kann es im Einzelfall geboten sein, nicht isoliert auf den konkreten Pachtgegenstand abzustellen, sondern vielmehr auf dessen tragende Bedeutung innerhalb des Gesamtbetriebs des Pächters. Dazu kann es erforderlich sein, den Gesamtbetrieb des Pächters mit Hilfe eines Sachverständigen zu analysieren.*)

7. Im Rahmen der gebotenen Abwägung nach § 595 Abs. 1 BGB ist zunächst zu berücksichtigen, dass das wirtschaftliche Interessen des Verpächters an einer möglichst gewinnbringenden Weiterverpachtung bereits durch die Möglichkeit, die Pacht zu erhöhen, angemessen gewürdigt wird.*)

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Online seit 7. Oktober

IMRRS 2024, 0614

OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2024 - 24 U 233/22

1. Eine noch vor Fälligkeit der Leistung erfolgte ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann als Verletzung der Leistungstreuepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB gem. § 282 BGB oder gem. § 281 Abs. 1, 2 analog BGB zum Schadensersatz statt der Leistung verpflichten; die Anforderungen sind indes ebenso strikt wie im Rahmen des § 281 Abs. 2 BGB für eine entsprechende Leistungsverweigerung nach Fälligkeit der Leistung.*)

2. Zu den Kriterien für die Bestimmung der Frist für die Abrechnung einer gewerblichen Miet- bzw. Pachtkaution.*)

3. Vereinbaren die Parteien eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags, dass die mit einem als Kaution hinterlegten Betrag erwirtschafteten Zinsen dem Pächter zustehen, ergibt sich daraus regelmäßig eine Nebenpflicht des Vermieters bzw. Verpächters zur Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto.*)

4. Im Rahmen gewerblicher Mietverträge können die Parteien die Höhe der Kaution - bis zur Grenze des § 138 BGB - sowie die Verzinsungspflicht frei vereinbaren.

5. An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Es darf für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB darf nur noch als leere Formalität erscheinen.

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Online seit 26. September

IMRRS 2024, 1206

BGH, Urteil vom 07.08.2024 - XII ZR 113/22

Zu den Ansprüchen des Verpächters und Eigentümers einer Eisenbahninfrastruktureinrichtung gegen den Pächter und Inhaber der zum Betrieb dieser Eisenbahninfrastruktur erforderlichen Unternehmensgenehmigung nach Beendigung des Pachtvertrags.*)

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Online seit 6. September

IMRRS 2024, 1058

OLG Hamm, Beschluss vom 04.04.2022 - 22 U 191/21

1. Der Verpächter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthalten die zuletzt vereinbarte Pacht stets ungeachtet des Verhältnisses, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen, als Mindestentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB verlangen.*)

2. Eine Anpassung der seitens des Pächters nach § 584b Satz 1 BGB zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls dann von vorneherein nicht in Betracht, wenn sich die zur Grundlage des Vertrags gewordenen Umstände erst nach der Beendigung des Pachtvertrags schwer wiegend verändert haben.*)

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Online seit 4. September

IMRRS 2024, 1028

LG Köln, Urteil vom 18.07.2024 - 6 S 99/23

1. Ein Dauerkleingarten kann nie nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG gekündigt werden, denn aufgrund der Festsetzung im Bebauungsplan als Nutzung für Kleingarten ist eine andere Nutzung gerade planungsrechtlich nicht zulässig.

2. Fiktive Dauerkleingärten werden wie Verträge über Dauerkleingärten behandelt. Dementsprechend muss für diese auch die Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG ausgeschlossen sein.

3. Vor Inkrafttreten des BKleingG geschlossene Pachtverträge über Kleingärten, die bei Inkrafttreten dieses Gesetzes keine Dauerkleingärten sind, sind wie Verträge über Dauerkleingärten zu behandeln, wenn die Gemeinde Eigentümerin der Grundstücke ist.

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Online seit 2. September

IMRRS 2024, 1091

OLG Braunschweig, Urteil vom 05.07.2024 - 1 U 13/21

1. Eine vorvertraglich erstellte Wirtschaftlichkeitsberechnung kann eine geeignete Grundlage für die Schätzung eines entgangenen Gewinns gem. § 287 ZPO sein.*)

2. Im Rahmen der Schadensschätzung kann der Richter im Unterschied zu den Anforderungen des § 286 Abs. 1 ZPO von einer weiteren Beweisaufnahme absehen, wenn ihm bereits hinreichende Grundlagen für ein Wahrscheinlichkeitsurteil zur Verfügung stehen (Anschluss an BGH, Urteil vom 28.01.2020 - KZR 24/17, IBRRS 2020, 0714).*)

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Online seit 27. August

IMRRS 2024, 1106

OLG Schleswig, Beschluss vom 31.05.2024 - 12 U 19/24

(Ohne amtliche Leitsätze)

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Online seit Mai

IMRRS 2024, 0695

LG Frankenthal, Urteil vom 26.07.2023 - 3 O 62/23

Sofort anerkennen setzt in der Regel voraus, dass die erste sich bietende prozessuale Möglichkeit gegenüber Gericht und Prozessgegner wahrgenommen wird, wobei es ausreicht, wenn trotz anfänglicher Rechtsverteidigung eine erst im späteren Prozessverlauf fällig gewordene Geldforderung oder nachträglich schlüssig gemachte Klage, dann allerdings unverzüglich, anerkannt wird.

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IMRRS 2024, 0594

BFH, Urteil vom 19.12.2023 - IV R 5/21

1. Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, die eine originär gewerbliche Tätigkeit in Gestalt einer ‑‑eine Betriebsverpachtung überlagernden‑‑ Betriebsaufspaltung ausübt, unterliegt mit dem Ende der Betriebsaufspaltung als gewerblich geprägte Personengesellschaft weiterhin der Gewerbesteuer.*)

2. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar kein Grundbesitz, es ist jedoch für Zwecke des § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes dem Grundbesitz des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentümers zuzuordnen, dessen Inhalt es bestimmt.*)

3. Die Mitvermietung von Wohnungs- beziehungsweise Gebäudebestandteilen, die durch Teilungserklärung oder Gesetz dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet sind (zum Beispiel Fenster nebst Rahmen), stellt sich als zwingend notwendiger Teil der wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Überlassung eigenen Grundbesitzes dar und ist nicht kürzungsschädlich.*)

4. Eine Betriebsverpachtung ist nicht kürzungsschädlich, wenn die wesentlichen, dem Betrieb das Gepräge gebenden Betriebsgegenstände vermietet werden und es sich hierbei ausschließlich um eigenen (bebauten) Grundbesitz handelt.*)

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Online seit April

IMRRS 2024, 0550

OLG Celle, Urteil vom 25.01.2023 - 7 U 304/22

1. Ist ein Pachtvertrag zwischen Eheleuten geschlossen worden, führt die Trennung nicht zu einem Grund im Sinne von § 594e Abs. 1 BGB, durch die Scheidung kann aber die Geschäftsgrundlage entfallen.

2. Die Verpflichtung zur Pachtzahlung entfällt nicht deshalb, weil der Pächter den Besitz nicht mehr dem Verpächter sondern einem Dritten mittelt, an welchen der Verpächter die Pachtsache ebenfalls verpachtet hat.

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IMRRS 2024, 0547

OLG Köln, Urteil vom 10.11.2023 - 1 U 24/22

1. Zu Inhalt und Umfang eines Auskunftsanspruchs des Vermieters gegen den Mieter über das Bestehen von Untermiet- und/oder Nutzungsverhältnissen an den vermieteten Flächen.

2. Die Verletzung der Pflicht zur Auskunftserteilung über das Bestehen von Untermiet- und/oder Nutzungsverhältnissen an den vermieteten Flächen durch den Mieter kann geeignet sein, eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, sofern die potentielle Wirkung der Auskunftserteilung auf das gesamte Vertragsverhältnis für den Vermieter von elementarer Bedeutung ist.

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IMRRS 2024, 0467

AG Köln, Urteil vom 01.03.2024 - 211 C 137/23

ohne amtlichen Leitsatz

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Online seit März

IMRRS 2024, 0337

OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2024 - 3 U 207/22

1. Es ist zulässig, das für Mietverträge aller Art in § 543 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren. Materiell kann das außerordentliche Kündigungsrecht durch eine Spezifikation der wichtigen, zur Kündigung berechtigenden Gründe präzisiert werden. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen (BeckOGK BGB, § 314 Rz. 25). Auf die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es dann nicht mehr an.

2. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Die fristlose Kündigung ist für das Mietrecht abschließend - vom Gesetzgeber bewusst - in §§ 543, 569 BGB ohne Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB geregelt worden, so dass eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, IMR 2016, 402).

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IMRRS 2024, 0332

OLG Celle, Urteil vom 16.05.2023 - 2 U 37/23

§ 708 Nr. 7 ZPO ist im Wege richterlicher Rechtsfortbildung auch auf Pachtverhältnisse anzuwenden.*)

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Online seit Januar

IMRRS 2024, 0136

OLG München, Urteil vom 26.01.2023 - 14 U 766/19

1. Auch wenn die Gebrauchsüberlassung an den Dritten nicht unmittelbar durch den Pächter, sondern durch dessen Unterpächter erfolgt ist, liegt ein Überlassen der Pachtsache durch den Pächter an einen Dritten i.S.v. § 546 Abs. 2 BGB vor. Der Anspruch richtet sich gegen jeden Dritten, der die Miet-/Pachtsache (dauerhaft) nutzt und sein Besitzrecht vom Mieter/Pächter ableitet.

2. Nach Sinn und Zweck des § 546 Abs. 2 BGB, dem Vermieter einen unmittelbar Zugriff auf einen besitzenden Dritten zu ermöglichen, ist ein Anspruch auch anzuerkennen, wenn mehrere Untermietverhältnisse hintereinander geschaltet sind. Gleiches gilt, wenn der Unterpächter die Sache einem Dritten zur Nutzung überlässt, ohne eine diesbezügliche vertragliche Regelung zu treffen.

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IMRRS 2024, 0132

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.11.2023 - 3 U 120/22

ohne amtliche Leitsätze

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IMRRS 2024, 0086

KG, Beschluss vom 26.10.2023 - 8 U 94/22

1. Gibt der Mieter/Pächter nach unwirksamer Kündigung des Vermieters/Verpächters die Räume vorzeitig an diesen zurück, sind Bereicherungsansprüche des Mieters/Pächters nach § 813 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Rückgabeanspruch nach § 546 BGB begründet eine betagte Verbindlichkeit. Er entsteht nicht aufschiebend bedingt oder aufschiebend befristet mit dem Ende des Miet-/Pachtverhältnisses, sondern bereits mit Abschluss des Vertrags und Übergabe an den Mieter/Pächter.*)

2. Zur Umdeutung der Kündigungserklärung des Verpächters in ein Angebot auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags.*)

3. Zur Anwendung von § 814 BGB, wenn der Pächter sich entschließt, eine als unwirksam erkannte Kündigung des Verpächters zu befolgen.*)

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Online seit 2023

IMRRS 2023, 1573

VG Düsseldorf, Urteil vom 31.08.2023 - 28 K 744/22

(Ohne amtliche Leitsätze)

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IMRRS 2023, 1523

LG München I, Urteil vom 11.08.2023 - 34 O 7322/20

1. Bruchteilseigentümer können ein Pachtverhältnis über das gemeinschaftliche Grundstück wirksam mit Stimmenmehrheit kündigen, wenn sich die Kündigung als Maßnahme einer ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 745 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt (vgl. BGH BeckRS 2010, 28445 Rn. 20).

2. Die Ordnungsmäßigkeit einer Maßnahme ist aus objektiver Sicht zu beurteilen. Dabei ist der Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers entscheidend.

3. Liegt ein gültiger Mehrheitsbeschluss (§ 745 Abs. 1 S. 2 BGB) vor, verleiht dieser den im Außenverhältnis tätigen Gemeinschaftern die notwendige Vertretungsmacht, um den Beschluss zu vollziehen (vgl. BGH BeckRS 2010, 28445 Rn. 20 aE).

4. Die Kündigung des Pachtvertrags über ein Kino führt zu keiner – der einstimmigen Beschlussfassung vorbehaltenen – wesentlichen Veränderung des gemeinschaftlichen Grundstücks gem. § 745 Abs. 3 S. 1 BGB, da es den Gemeinschaftern unbenommen bleibt, lediglich den Betreiber des Kinos zu wechseln, sodass die betreffenden Räume wieder so verpachtet werden können, dass das Grundstück nicht wesentlich verändert wird.

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IMRRS 2023, 1458

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2023 - 13 W 2/23

Werden von einem (Vor-)Mieter/Pächter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen in seinem Interesse nur für die Dauer des Miet- bzw. Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße "Scheinbestandteile" nicht gem. §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern im Eigentum des Mieters oder Pächters verbleiben.

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IMRRS 2023, 1446

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.08.2023 - 24 U 64/22

1. Die Grundsätze zur Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB sind bei einem Jagdpachtvertrag (§§ 581 ff. BGB) nicht anwendbar, wenn das Revier als eine Eigenschaft bestimmte Wildarten aufweisen soll.*)

2. Ein Jagdpachtvertrag umfasst das Jagdausübungsrecht als Rechtspacht, für welche die mietrechtlichen Gewährleistungsregelungen entsprechend gelten (Anschluss an BGH, Urteil vom 20.02.2008 - III ZR 200/07, Rz. 9, IMRRS 2008, 0552).*)

3. Ein Jagdpachtvertrag ist gem. § 11 Abs. 4 Satz 1 BJagdG schriftlich abzuschließen. Die Schriftform bezieht sich auf den gesamten Vertragsinhalt einschließlich aller Nebenabreden.*)

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IMRRS 2023, 1370

OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.05.2023 - 2 U 97/22

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2023, 1116

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.07.2023 - 11 U 71/22 (Kart)

1. Aus § 19 Abs. 2 Nr. 1, § 20 Abs. 1 GWB folgt weder ein Anspruch auf Fortsetzung des bisherigen Vertragsverhältnisses zu unveränderten Konditionen noch ein Anspruch auf ein Angebot zum Abschluss eines Folgevertrages zu nichtdiskriminierenden Bedingungen (Anschluss an BGH, Beschluss vom 27.09.2022 - KZB 75/21, IBRRS 2022, 3690 = IMRRS 2022, 1631).*)

2. Im Falle der diskriminierungsfrei oder Abhängigkeit folgt aus § 33 Abs. 1, 2 i.V.m. § 19 Abs. 2 Nr. 1, § 20 Abs. 1 GWB jedoch ein Anspruch, an der Neuvergabe diskriminierungsfrei, d. h. zu fairen und objektiven Bedingungen, beteiligt zu werden.*)

3. Bei Prüfung einer unternehmensbedingten Abhängigkeit ist nur auf die heutigen Gegebenheiten abzustellen. Andere Erwägungen können nur im Rahmen der Prüfung einer unbilligen Behinderung oder einer ohne sachlichen Grund erfolgenden Andersbehandlung gleichartiger Unternehmen Berücksichtigung finden.*)

4. Es verstößt gegen § 1 GWB, den Folgevertrag mit demjenigen Bewerber abzuschließen, der aufgrund seiner durch den Vertragsschluss weiter gestärkten Marktstellung gegenüber Dritten höhere Preise durchsetzen wird, als andere Bewerber.*)

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IMRRS 2023, 0803

OLG Rostock, Urteil vom 09.02.2023 - 3 U 22/21

1. Die Kündigungstatbestände des § 543 Abs. 2 BGB sowie das Mahnungserfordernis nach § 543 Abs. 3 BGB können vertraglich modifiziert werden.*)

2. Die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB kann nicht auf den Verzug mit Betriebskostennachzahlungen oder der Zahlung der Kaution gestützt werden.*)

3. In die Berechnung des der Kündigung zu Grunde gelegten Zahlungsrückstandes werden nicht nur rückständige Nettomieten, sondern auch Betriebskostenvorauszahlungen sowie die zu zahlende Umsatzsteuer einbezogen.*)

4. Bei der Bestimmung des die Kündigung begründenden Zahlungsverzuges bleiben Betriebkostenvorauszahlungen, waren sie bei Entstehung des kündigungsbegründenden Zahlungsverzuges vorhanden, zu berücksichtigen, auch wenn zwischenzeitlich Abrechnungsreife eingetreten ist. Die aus dem Schuldnerverzug folgenden Rechte bleiben dem Vermieter grundsätzlich auch nach dem Eintritt der Abrechnungsreife erhalten. Etwas Anderes kann nur dann gelten, wenn der Verzug sich allein auf Betriebskostenvorauszahlungen stützt, für welche bei Erreichen des erforderlichen Zahlungsrückstandes bereits Abrechnungsreife eingetreten ist.*)

5. Zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung muss der eine Kündigung begründende Zahlungsverzug vollständig beseitigt werden. Es genügt nicht, dass durch entsprechende Zahlungen der Rückstand der Gestalt verkürzt wird, dass nunmehr eine fristlose Kündigung nicht mehr gerechtfertigt wäre. Die einmal zum Zeitpunkt des Vorliegens der Kündigungsvoraussetzungen gerechtfertigte Kündigung verliert ihre Wirkung nur in den im Gesetz vorgesehenen Fällen. § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB verlangt den vollständigen Ausgleich des Rückstandes vor Zugang.*)

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IMRRS 2022, 1655

LG München I, Beschluss vom 03.07.2022 - 14 T 7020/22

1. Eine Straftat kann hinreichenden Bezug zum Mietverhältnis haben, wenn sie innerhalb des Mietobjekts begangen wird, was insbesondere bei der Aufbewahrung von Betäubungsmitteln zu bejahen ist.

2. Ein hinreichender Bezug zum Mietverhältnis kann nicht nur dann bestehen, wenn eine der Mietvertragsparteien der Straftäter ist. Vielmehr kann das Mietverhältnis ebenso betroffen sein, wenn die Straftat von einem Familienangehörigen, (engen) Freund, Untermieter oder Hausbewohner verwirklicht wird.

3. Demnach kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Sohn des Mieters aus der Wohnung heraus in erheblichem Maße Handel mit Marihuana betreibt.

4. Allein für die Stellung eines Antrags auf Gewährung einer Räumungsfrist nach § 721 Abs. 1 ZPO kann Prozesskostenhilfe nicht bewilligt werden.

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IMRRS 2023, 0443

LG Stuttgart, Urteil vom 16.12.2022 - 20 O 256/21

1. Die Ausübung einer Kündigung ist, auch wenn vertraglich festgelegt ist, dass eine Kündigung jederzeit ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von drei Monaten erfolgen kann, anhand der allgemeinen Vorschriften, insbesondere anhand §§ 241 Abs. 1, 242 BGB überprüfbar.

2. Einer ausgesprochenen Kündigung kann daher die Einwendung des Rechtsmissbrauches entgegengehalten werden, was deren Wirksamkeit entgegensteht. Die Rechtsausübung ist dabei missbräuchlich, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde liegt.

3. Der Eintritt einer dritten Person in ein Vertragsverhältnis erfordert die Zustimmung der Vertragsparteien.

4. Der Mieter darf sich Hilfspersonen bedienen. Es obliegt dem Mieter, ob er dazu dritte Personen im Sinne eines Arbeitsverhältnisses anstellt oder mit diesen dritten Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründet.

5. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Diese kann auch konkludent erteilt werden.

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IMRRS 2023, 0373

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.02.2023 - 3 U 90/21

1. Wird eine positive Feststellungsklage als unbegründet abgewiesen, dann wird damit das Nichtbestehen des Rechtsverhältnisses festgestellt, auf das sie sich bezieht.

2. Werden Baulichkeiten von einem Pächter auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen nur in seinem Interesse und für die Dauer des Pachtvertrags und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck geschehen sollte mit der Folge, dass diese eingebrachten Sachen als bloße Scheinbestandteile nicht in das Eigentum des Grundstückseigentümers übergehen, sondern als bewegliche Sachen im Eigentum des Pächters verbleiben.

3. Grundsätzlich umfasst die Rückgabe der Pachtparzelle neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter übernommen werden.

4. Haben die Parteien die Verpflichtung des Unterpächters zum Rückbau der Laube und dem Abriss der weiteren Baulichkeiten als Auflage zum Unterpachtvertrag - also als eine Nebenbestimmung zum Unterpachtvertrag - vereinbart und die Nichterfüllung dieser Verpflichtung mit einer auflösenden Bedingung für den Unterpachtvertrag sanktioniert, so ist mit der Beendigung des Unterpachtvertrags der Anspruch auf Rückbau und Abriss aus der Zusatzvereinbarung entfallen.

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IMRRS 2023, 0371

KG, Urteil vom 23.02.2023 - 8 U 39/21

1. Ein Bestreiten mit Nichtwissen kann erfolglose Nachforschungen bei einem früheren gesetzlichen Vertreter voraussetzen (wie BGH, Urteil vom 19.04.2001 - I ZR 238/98, IBRRS 2001, 0205 = IMRRS 2001, 0141).*)

2. Eine zweitinstanzlich vorgetragene Tatsache, die zur Überzeugung des Berufungsgerichts urkundlich belegt ist, ist ebenso wie eine unstreitige Tatsache über die Fallgruppen des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO hinaus zu berücksichtigen.*)

3. § 9 Abs. 1 Nr. 4 BKleingG berechtigt nicht zu Vorratskündigungen.*)

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IMRRS 2022, 1233

OLG Zweibrücken, Urteil vom 02.09.2022 - 7 U 57/21

1. Ein Nachlassgläubiger hat bis zur Teilung des Nachlasses die Wahl, ob er die Miterben als Gesamtschuldner (§ 2058 BGB) in Anspruch nimmt oder ob er von ihnen (lediglich) die Befriedigung aus dem ungeteilten Nachlass in Form der Gesamthandsklage (§ 2059 Abs. 2 BGB) verlangt.

2. Ein Pachtvertrag kann vom Pächter nicht wegen seines schlechten Gesundheitszustandes außerordentlich gekündigt werden.

3. Auch die Corona-Pandemie und die damit zusammenhängenden behördlichen Einschränkungen bieten keinen Grund für eine außerordentlichen Grund eines Gaststättenpachtvertrags.

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IMRRS 2023, 0074

LG Heidelberg, Urteil vom 04.08.2022 - 5 S 72/21

1. Es genügt für das Tatbestandsmerkmal "Soll" in § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn der Vermieter mit der möglichen Weitervermietung als Wohnung einverstanden ist und deshalb mit einem Vertragseintritt gem. § 565 BGB rechnen muss.

2. Der Erwerber muss zumindest versuchen, sich die erforderliche Kenntnis über Art, Umfang und Rechtsgrundlage der bestehenden Nutzungsverhältnisse bezüglich des zu erwerbenden bzw. des erworbenen Objekts beim Verkäufer zu verschaffen.

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IMRRS 2023, 0090

LG Berlin, Urteil vom 07.09.2022 - 64 S 99/21

1. Der Berliner Mietspiegel 2021 durfte gemäß Art. 229 § 50 Abs. 1 Satz 2 EGBGB als Fortschreibung des am 31. Dezember 2019 existierenden Mietspiegel 2019 in entsprechender Anwendung von § 558d Abs. 2 BGB auf den Vierjahreszeitraum des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a. F. bezogen werden und darf gemäß Art. 229 § 50 Abs. 2 Satz 1 EGBGB vom Zeitpunkt seiner Veröffentlichung an bis zu zwei Jahre lang angewendet werden (Anschluss LG Berlin - 65 S 189/21 -, Urt. v. 24.05.2022, GE 2022, 690 ff. und LG Berlin - 66 S 47/22 -, Urt. v. 20.07.2022, GE 2022, 842 ff.).*)

2. Einer Erklärungsfrist nach § 283 ZPO bedarf es nicht, wenn die darlegungspflichtige Partei rechtzeitig vor der mündlichen Verhandlung auf ihre Darlegungslast hingewiesen worden ist und sich im Termin ungeachtet ihrer persönlichen Ladung deswegen nicht im erforderlichen Detail zu den tatsächlichen Vorgängen erklären kann, weil sie ihre Prozessbevollmächtigten nach § 141 Abs. 3 ZPO bevollmächtigt hat, statt selbst an den Vorgängen beteiligte Mitarbeiter als informierte und bevollmächtigte Vertreter zu entsenden.*)

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IMRRS 2023, 0037

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2022 - 1 U 30/22

Die Anpassung der Zahlungsverpflichtungen kommt nicht in Betracht, wenn dem Mieter unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung ein unverändertes Festhalten am Vertrag zuzumuten ist (hier: betreffend den Fall, dass Vertragsgegenstand nicht nur die Überlassung einer Immobilie, sondern auch die Überlassung eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs ist).

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IMRRS 2023, 0012

LG Berlin, Urteil vom 13.10.2022 - 65 S 151/21

Auch die Bezeichnung als Wohngemeinschaft besagt allein nichts darüber, ob nach dem - dem Vermieter zur Kenntnis gelangten - Willen der Mieter die Mitbewohner jederzeit austauschbar sein sollen und hiermit auch zu rechnen ist.

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Online seit 2022

IMRRS 2022, 1157

OLG Schleswig, Urteil vom 29.06.2022 - 12 U 137/21

1. Vorstandsmitglieder eines Vereins bleiben im Regelfall nach der Satzung auch nach Ablauf ihrer Amtszeit solange im Amt, bis ein neuer Vorstand durch eine Mitgliederversammlung ordnungsgemäß gewählt ist und das Amt angenommen hat.*)

2. Nach der Lehre von der fehlerhaften Organstellung bleibt auch eine eventuell satzungswidrige Bestellung eines Vorstandsmitglieds eines Vereins wirksam vom Beginn der tatsächlichen Amtsausübung bis zur Geltendmachung des Mangels, zu der ein Widerruf der Bestellung oder eine Amtsniederlegung durch das Vorstandsmitglied erforderlich ist. Bis zur Beendigung des fehlerhaften Organverhältnisses ist das Vorstandsmitglied als wirksam bestellt anzusehen. Die von ihm vorgenommenen Rechtshandlungen wirken für und gegen den Verein.*)

3. Die rechtliche Wirksamkeit von Vereinsmaßnahmen muss innerhalb angemessener, jedenfalls aber beschränkter Zeit einer Klärung zugeführt werden (vgl. BGH, NJW 1973, 235; KG, OLGZ 1971, 480). Die Treuepflicht des Mitglieds gebietet ihm, eine beabsichtigte Klage gegen Vereinsmaßnahmen mit zumutbarer Beschleunigung zu erheben. Unterlässt das Mitglied dies, kann der Verein annehmen, dass das Mitglied die Vereinsmaßnahme akzeptieren und nicht mehr dagegen vorgehen wolle. Einer gleichwohl später erhobenen Klage steht dann der Einwand der Verwirkung des Klagerechts entgegen (vgl. OLG Saarbrücken, Urteil vom 02.04.2008 - 1 U 450/07).*)

4. Die ohne Genehmigung erfolgte Erhöhung des Daches einer Kleingartenlaube von 2,50 m auf 5 m widerspricht den kleingärtnerischen Zwecken und rechtfertigt damit nach Abmahnung eine Kündigung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG wegen einer "nicht unerheblichen Pflichtverletzung". Die Höhe der Laube ist zwar im Gesetz nicht geregelt; Höhenbegrenzungen ergeben sich aber bereits aus der (kleingärtnerischen) Funktion der Laube im Zusammenhang mit den baurechtlichen Zulässigkeitsbestimmungen. Lauben dürfen keine Höhe haben, die sie nach landesrechtlichen Vorschriften dazu geeignet macht, zum dauernden Wohnen genutzt zu werden (BVerwG, DÖV 1984, 855; OLG Hamm, BeckRS 2008, 5436).*)

5. Der Pächter kann sich demgegenüber auch nicht auf Bestandsschutz seiner bereits im Hinblick auf die Grundfläche zu großen Laube berufen. Ein Bestandsschutz - sei es gem. § 18 BKleingG oder gem. § 242 BGB aus Treu und Glauben - deckt keinen Umbau des Daches von 2,50 m auf 5 m Höhe. Entscheidend zur Wahrung des Bestandsschutzes bei Umbauarbeiten ist, dass die Identität der vorhandenen Laube erhalten bleibt. Kennzeichen dieser Identität sind u. a. Standort, Bauvolumen, Zweckrichtung und ein adäquates Verhältnis zwischen dem ursprünglichen Gebäude und den Instandhaltungsmaßnahmen dergestalt, dass das ursprüngliche Gebäude als die Hauptsache erscheint (vgl. Mainczyk/Nessler, Bundeskleingartengesetz, 12. Aufl., § 18, Rz. 4).*)

6. Einen Anspruch auf einer Laube in der gewünschten Höhe kann ein Pächter gegebenenfalls. aus dem sog. vereinsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz haben (OLG Hamm, Urteil vom 13.11.2007 - 7 U 22/07). Diesbezüglich kann sich ein Pächter darauf berufen, dass er Gleichbehandlung mit anderen Pächtern beanspruchen kann, die ebenfalls "höhere Häuser" haben. Der Grundsatz hindert den Verpächter aber nicht daran, seine Grundsätze zur Gestattung übergroßer Lauben zu einem bestimmten Zeitpunkt zu ändern und von da an alle Laubenbesitzer dahingehend gleichzubehandeln, dass neue Umbauanträge mit Überschreitung des Flächenmaßes/Verfehlung der kleingärtnerischen Nutzung nicht mehr geduldet werden.*)

7. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG verlangt keine Abwägung, wenn die sachlichen Voraussetzungen der Vorschriften ("Verstoß gegen Verbot baulicher Anlagen ohne Genehmigung", "Fortsetzung einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung trotz Abmahnung") vorliegen. Dies hat seinen Grund darin, dass es sich nicht - wie bei § 543 BGB, § 594e BGB, § 8 Nr. 2 BKleingG - um eine fristlose Kündigung handelt. Dementsprechend benötigt die von einem Verpächter ausgesprochene ordentliche Kündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG weder eine nachhaltige Störung der Kleingärtnergemeinschaft noch die Unzumutbarkeit der Fortsetzung der Vertragsverhältnisse für den Verpächter (so auch Mainczyk/Nessler, a.a.O., § 9 Rz. 6).*)

8. Die Kündigung ist gem. § 9 Abs. 2 BKleingG nur für den 30. November eines Jahres zulässig und hat im Fall des hier gegebenen § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG spätestens am dritten Werktag im August des entsprechenden Jahres zu erfolgen.*)

9. Die Rückgabe der Pachtparzelle gem. §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB i.V.m. § 4 Abs. 1 BKleingG umfasst nach der Rechtsprechung grundsätzlich - wenn nicht der Pachtvertrag etwas anderes regelt - neben der Übergabe des unmittelbaren Besitzes an dem Grundstück auch die Entfernung von Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen, die der Pächter eingebracht oder von seinem Vorpächter übernommen hat, soweit diese nicht vereinbarungsgemäß vom Verpächter oder vom nachfolgenden Pächter übernommen werden (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2013 - III ZR 249/12; NJW 1981, 2569; NJW-RR 1994, 847 m.w.N.). Darauf, ob die Baulichkeiten, Anlagen, Einrichtungen und Anpflanzungen der kleingärtnerischen Nutzung dienen oder nicht, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an (vgl. BGH, Urteil vom 01.04.2013 - III ZR 249/12).*)

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IMRRS 2022, 1495

AG Paderborn, Urteil vom 09.06.2022 - 51a C 32/22

Den Verpächter trifft keine einklagbare Pflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Dies gilt auch im Fall eigenmächtiger Räumung.

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IMRRS 2022, 1391

OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2022 - 30 U 15/22

Der Mieter, der als Mietsicherheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen hat, genügt dieser Verpflichtung durch Abschluss einer Mietkautionsversicherung dann nicht, wenn die danach vereinbarte Bürgschaft hinter den im Mietvertrag verabredeten Anforderungen an die Bürgschaft zurück bleibt und zudem von laufenden (hier jährlichen) Zahlungen der Versicherungsprämie des Mieters abhängig ist.*)

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IMRRS 2022, 1382

OLG Naumburg, Beschluss vom 19.02.2020 - 2 U 129/19

Da gemäß § 589 Abs. 1 der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nicht berechtigt ist, die Nutzung der Pachtsache einem Dritten zu überlassen, ist eine Vertragsklausel, wonach der Pächter berechtigt ist, die Pachtsache in Einzelunternehmen, Personengesellschaften oder Juristische Personen zur Bewirtschaftung einzubringen, dahin auszulegen, dass der Pächter selbst hieran beteiligt sein muss.

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IMRRS 2022, 1070

OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.05.2022 - 2 W 45/21

1. Die Vermietung von Wohnraum "pro Matratze" ist sittenwidrig und damit nichtig.

2. Das Pachtverhältnis kann wegen Verwahrlosung der Pachtsache wirksam fristlos gekündigt werden.

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IMRRS 2022, 1042

OLG Schleswig, Beschluss vom 11.08.2022 - 5 W 20/22

Für die Höhe des Streitwerts einer Klage auf Berichtigung des Grundbuchs ist die Höhe des Interesses des Klägers und nicht der Wert des Grundstücks entscheidend.

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IMRRS 2022, 0831

LG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.2021 - 21 O 124/21

Betriebsbeschränkungen durch die hoheitlichen Maßnahmen im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie sind kein Sachmangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 BGB.

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IMRRS 2022, 0825

AG Schwerin, Urteil vom 03.09.2021 - 19 XV 5/21

Die Formulierung „nach jeweils zwei Pachtjahren“ ist nicht so auszulegen, dass nur alle zwei Jahre eine Erhöhung erfolgen kann. Einer solchen Auslegung steht § 593 Abs. 5 BGB entgegen.

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IMRRS 2022, 0791

OLG München, Urteil vom 19.08.2021 - 32 U 3372/17

1. Erfasst ein einheitlicher Pachtvertrag mehrere rechtlich selbstständige Grundstücke und werden diese Grundstücke sodann an mehrere Personen veräußert, so bilden die mehreren Erwerber eine Verpächtergemeinschaft. Für eine spätere Kündigung des Pachtverhältnisses gilt der Grundsatz der Einheitlichkeit des Pachtverhältnisses, so dass die Kündigung durch alle Erwerber erklärt werden muss.

2. Eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses muss binnen angemessener Frist erfolgen. Diese Frist muss auch bei einer Kündigung eines Kleingartens innerhalb von drei Monaten erfolgen (Anschluss an BGH, IMR 2010, 1031 - nur online).

3. Es liegt i.d.R. nicht mehr die nach § 1 BKleingG geschützte Kleingartennutzung vor, wenn mehr als 2/3 der Fläche mit Zierpflanzen bepflanzt sind.

4. Gemäß § 3 Abs. 2 BKleingG ist im Kleingarten eine Laube in einfacher Ausführung mit höchstens 24 Quadratmetern Grundfläche zulässig, die Herstellung und Unterhaltung von Ver- und Entsorgungsanlagen und -einrichtungen (Anschluss an das Elektrizitäts-, Gas- und Fernwärmenetz; Abwasserbeseitigungsanlagen; Telefonanschluss etc.) und das Anbringen ortsfester Heizvorrichtungen (Kamin, Schornstein) sind dabei nicht erlaubt, eine Wasserversorgung ist demgegenüber zulässig.

5. Eine Unterkellerung von Lauben ist nur zulässig, wenn dieser nicht dem Aufenthalt von Menschen dient, sondern der Lagerung von Gartenfrüchten.

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IMRRS 2022, 0479

LG Itzehoe, Urteil vom 19.02.2021 - 7 O 217/20

Wer behauptet, ihm sei der Geist der Mutter des Vermieters erschienen und habe ihm gesagt, dass dieser sie ermordet habe, und dies auch noch der Polizei meldet, dem kann fristlos gekündigt werden.

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IMRRS 2022, 0706

OLG München, Urteil vom 10.03.2022 - 14 U 4154/19

ohne amtlichen Leitsatz

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IMRRS 2022, 0677

OLG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 101 U 2/20 Lw

1. Ein öffentlich-rechtlicher Ackerstatus, der dadurch entstanden ist, dass der Pächter während der Pachtzeit Grünland in Ackerland umgebrochen und sodann als Ackerland genutzt hat, steht jedenfalls dann nach Beendigung des Pachtverhältnisses dem Verpächter zu, wenn der Pächter bei Begründung des Ackerstatus keine eigenen Flächen in Dauergrünland umgewandelt hatte.*)

2. Der Pächter kann unter diesen Umständen vom Verpächter die Übertragung des Ackerstatus bzw. die Verpflichtung gegenüber der Landwirtschaftsbehörde zur Umwandlung von Ackerflächen des Verpächters in Dauergrünland nicht verlangen, weil der auf einer Änderung öffentlich-rechtlicher Vorschriften beruhende Ackerstatus als Mehrwert der Pachtflächen grundsätzlich dem Verpächter zugewiesen ist.*)

3. In derartigen Fällen ist ohne besondere zusätzliche Anhaltspunkte für eine ergänzende Vertragsauslegung in Bezug auf den Ackerstatus kein Raum.*)

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IMRRS 2022, 0602

OLG Köln, Beschluss vom 04.04.2022 - 22 U 191/21

1. Der Verpächter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses für die Dauer der Vorenthalten die zuletzt vereinbarte Pacht stets ungeachtet des Verhältnisses, in dem die gezogenen oder ziehbaren Nutzungen zu denen des Gesamtjahres stehen, als Mindestentschädigung nach § 584b Satz 1 BGB verlangen.*)

2. Eine Anpassung der seitens des Pächters nach § 584b Satz 1 BGB zu leistenden Nutzungsentschädigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls dann von vorneherein nicht in Betracht, wenn sich die zur Grundlage des Vertrags gewordenen Umstände erst nach der Beendigung des Pachtvertrags schwer wiegend verändert haben.*)

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IMRRS 2022, 0555

OLG Rostock, Urteil vom 26.04.2022 - 14 U XV 7/21

Eine Pachtzinsanpassungsklausel, nach der jeder Vertragspartner "nach jeweils zwei Pachtjahren" eine Pachtzinsanpassung verlangen kann, ist unter Berücksichtigung einer vorrangigen Interessenlage der Parteien an einer (rechts-)wirksamen Vereinbarung in Übereinstimmung mit den in § 593 BGB normierten Anforderungen dahingehend auszulegen, dass "nach frühestens zwei Jahren" ein Anpassungsbegehren geltend gemacht werden kann.*)

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IMRRS 2022, 0489

LG Landshut, Beschluss vom 03.03.2021 - 53 O 3087/20

Eine Sicherungsanordnung ist begründet, wenn die Klage hohe Aussicht auf Erfolg hat. Die erforderlichen besonderen Nachteile können auch darin liegen, dass es dem Vermieter nicht möglich ist, ohne die Zahlungen für das Grundstück aufgenommene Darlehen zu befriedigen.

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IMRRS 2022, 0389

LG Augsburg, Urteil vom 13.10.2021 - 95 O 2323/20

1. Während allgemein unter Instandhaltungs- bzw. Wartungskosten die Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen und sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen, verstanden werden, umfassen die Instandsetzungskosten bzw. die Kosten der Ersatzbeschaffung die Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung.

2. Die Verpflichtung zur Instandhaltung und auch zur Instandsetzung einer Pachtsache ist im Grundsatz Teil der Gebrauchsgewährungspflicht des Verpächters. Durch eindeutige Regelungen in einem Individualvertrag kann diese Pflicht jedoch auf den Pächter übertragen werden, dies insbesondere im gewerblichen Bereich.

3. Pachtet der Pächter die gesamte Anlage alleine, ist es ebenfalls zulässig, Instandsetzungspflichten und die daraus resultierenden Kosten formularmäßig auf den Pächter zu übertragen.

4. Nicht mit § 307 BGB zu vereinbaren wäre eine Übertragung der Erhaltungslast an "Dach und Fach". Die Begrifflichkeit "Dach und Fach" ist gesetzlich nicht definiert. Gemeint ist damit die Erhaltung der Dachsubstanz der tragenden Gebäudeteile, also der äußeren Hülle des Pachtobjekts. Klassischerweise sind mit der Bezeichnung "Dach und Fach" alle Arbeiten am Mauerwerk des Gebäudes gemeint. Die Heizanlage gehört nicht zu den tragenden Teilen eines Gebäudes.

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