Immobilien- und Mietrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
2888 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2023
IMRRS 2023, 1515![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Dresden, Urteil vom 31.03.2023 - 147 C 3768/22
1. Wird in der Nebenkostenabrechnung des Vermieters für die Heizkosten nur der zu zahlende Betrag genannt, ohne dass dem Mieter die verbrauchsabhängige Heizkostenabrechnung beigereicht wird, ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam. Wird dem Mieter nicht binnen Jahresfrist eine formell wirksame Heizkostenabrechnung ausgereicht, ist der Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB mit Nachforderungen auf die Heizkosten ausgeschlossen.
2. Erfolgt die Nebenkostenabrechnung in einem Abrechnungsschreiben über allgemeine Betriebskosten und Heizkosten und ist die Heizkostenabrechnung formell unwirksam, führt dies nicht auch zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung über die sonstigen Betriebskosten, zumindest dann nicht, wenn mietvertraglich getrennte Vorauszahlungen für Betriebs- und für Heizkosten vereinbart sind und auch im Abrechnungsschreiben selbst zwischen Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlungen differenziert wird und die Höhe der jeweiligen Kostenanteile getrennt angegeben sind, da es dann keine einheitliche Zweckbestimmung für die Leistung von Vorauszahlungen bezüglich aller Betriebskosten gibt. Insbesondere wird hierdurch auch nicht die Prüfbarkeit der Abrechnung beeinträchtigt.
3. Die Zweckbestimmung der erfolgten Vorauszahlungen einerseits auf Heizkosten, andererseits auf sonstige Betriebskosten, wird nicht nachträglich dadurch aufgehoben, dass der Vermieter bei der Abrechnung der auf den Mieter entfallenden Heizkosten und der auf ihn entfallenden sonstigen Betriebskosten aufaddiert und von dieser Summe den Gesamtbetrag der auf Heizkosten und auf sonstige Betriebskosten geleisteten Vorauszahlungen abgesetzt hat.
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IMRRS 2023, 1482
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG München, Urteil vom 06.09.2022 - 461 C 4815/22
1. Der Anspruch auf Mieterhöhung rechtfertigt die Änderung der Mietstruktur (hier Umwandlung einer Gesamtmiete für Wohnung und Garage in eine Einheitsmiete) nicht.
2. Der Vermieter kann den Mietanteil für die Garage nicht erhöhen, wenn in einem einheitlichen Mietvertrag für Wohnung und Garage getrennte Mietanteile ausgewiesen sind, denn § 558 BGB sieht nur eine Erhöhung der Miete für Wohnraummiete vor.
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IMRRS 2023, 1504
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 21 C 50/23
Das Tatbestandsmerkmal "benötigt" in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB setzt begrifflich zunächst voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen oder diese einem Hausstands- oder Familienangehörigen zu überlassen. Fehlt in den Fällen der behaupteten Eigennutzungsabsicht ein ernsthafter Nutzungswille, so ist die Kündigung bereits aus diesem Grunde unwirksam.
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IMRRS 2023, 1483
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG München, Urteil vom 21.07.2022 - 463 C 20434/21
Hat der Mieter mehr als 14 Std. zugewartet, um der Hausverwaltung einen Wasserschaden zu melden, und hat er das Wasser im Bad stundenlang austreten lassen, stellt dieses Verhalten eine schwere Sorgfaltspflichtverletzung dar.
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IMRRS 2023, 1267
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Torgau, Urteil vom 29.09.2023 - 6 C 52/23
1. Die bisherigen Grundstücke in einem Flurbereinigungsgebiet gehen im Rechtssinne unter; an ihre Stelle treten die durch den Flurbereinigungsplan neu gebildeten Grundstücke. Eigentümer der neuen Grundstücke werden kraft Gesetzes die im Flurbereinigungsplan genannten Personen; es vollzieht sich eine konstitutive Rechtsänderung außerhalb des Grundbuchs.
2. Eine Vereinbarung, bei der die Gegenleistung neben der Verpflichtung zur Tragung von Betriebskosten in der Erbringung nicht unerheblicher Pflegeleistungen besteht, ist als atypische Miete einzuordnen.
3. Der Schuldner, dem ein Teil der von ihm zu erbringenden Leistung (hier: Pflegeleistungen) unmöglich wird, kann nicht weiter kompensationslos die gesamte Gegenleistung (hier: Überlassung des Grundstücks) beanspruchen.
4. Weigert sich der Schuldner, statt der entfallenen (Pflege-)Leistung eine Nutzungsentschädigung zu zahlen, hat er keinen Anspruch mehr auf die Gegenleistung (hier: Überlassung des Grundstücks).
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IMRRS 2023, 1507
![Steuerrecht Steuerrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BFH, Urteil vom 17.08.2023 - III R 59/20
1. Die Hinzurechnung von Aufwendungen eines Anbieters von Ferienimmobilien für die vorübergehende Überlassung der Ferienobjekte nach § 8 Nr. 1 Buchst. e des Gewerbesteuergesetzes setzt voraus, dass das Vertragsverhältnis zwischen dem Anbieter und dem Eigentümer des Objekts seinem wesentlichen rechtlichen Gehalt nach ein Mietverhältnis ist.*)
2. Ob das Vertragsverhältnis zwischen dem Ferienimmobilienanbieter und dem Objekteigentümer einen Mietvertrag oder einen Vermittlungsvertrag mit Geschäftsbesorgungscharakter darstellt, hängt vom Inhalt und der Durchführung des geschlossenen Vertrags ab. Für die Einordnung als Mietvertragsverhältnis spricht insbesondere, dass der Anbieter die Objekte im eigenen Namen vermarktet und vom Eigentümer keine Vermittlungsprovision erhält, sondern diesem ein Entgelt für die Gebrauchsüberlassung zahlt.*)
3. Eine Zuordnung der im fiktiven Eigentum des Ferienimmobilienanbieters stehenden Objekte zu dessen Anlagevermögen kommt insbesondere dann in Betracht, wenn er die Objekte langfristig anmietet und nach seinem Geschäftsmodell bestrebt ist, einen weitgehend unveränderten Bestand an Objekten zu erhalten und den Reisekunden anzubieten.*)
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IMRRS 2023, 1475
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Friedberg, Urteil vom 24.03.2023 - 2 C 790/22
Bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen muss die Angabe der Vergleichswohnungen hinsichtlich Anschrift, Etage und Lage auf der Etage (links, rechts usw.) so genau erfolgen, dass der Mieter sie ohne Probleme und ohne eigenständige Nachforschungen gleich finden kann.
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IMRRS 2023, 1476
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 13.01.2023 - 49 C 299/22
Wenn zur Begründung einer Mieterhöhung ein veralteter Mietenspiegel verwendet wird, hat das noch nicht zwingend die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zur Folge. Ändert sich jedoch im Rahmen der danach veröffentlichten Mietenspiegel die Struktur und Kategorisierung zum vorherigen Mietenspiegel grundlegend, entspricht das Mieterhöhungsverlangen unter Bezugnahme auf den vorgelegten Mietenspiegel nicht den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Begründung der Erhöhungserklärung.
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IMRRS 2023, 1472
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Saarbrücken, Beschluss vom 12.05.2023 - 10 S 3/23
1. Aus dem Gebot der wechselseitigen Rücksichtnahme innerhalb der Hausgemeinschaft können sich Grenzen für die Nutzung der Mietsache durch den Einzelnen ergeben. Welche konkreten Verhaltensweisen dabei noch sozialüblich sind oder die Grenze des dem anderen zumutbaren Mietgebrauchs überschreiten und deshalb den Hausfrieden zu beeinträchtigen geeignet sind, bestimmt sich entweder nach den vertraglichen Vereinbarungen - insbesondere der Hausordnung - oder, sofern solche fehlen, nach der Verkehrssitte.
2. Eine Störung des Hausfriedens liegt demnach in einem Verhalten, das das Zusammenleben über das in einer Hausgemeinschaft als sozialüblich hinzunehmende Maß beeinträchtigt.
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IMRRS 2023, 1461
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Schwabach, Urteil vom 11.04.2023 - 2 C 17/23
1. Bei geringer Nutzung eines Mietwagens erfüllt der Schädiger seine Ersatzpflicht für den Fahrzeugausfallschaden durch eine Zahlung in Höhe des Nutzungsausfalls.
2. Die Nutzung eines Mietwagens ist gering, wenn Mietkosten bei 8 Euro pro Kilometer liegen und die Kosten eines Taxis zwischen 2 Euro und 4,20 Euro pro Kilometer.
3. Hat der Mieter vor Abschluss des Mietvertrags keine Vergleichsangebote eingeholt, stellt das einen Verstoß gegen die Schadenminderungspflicht dar.
4. Klagt die Autovermietung aus abgetretenen Recht, ist die darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass sich der mit der Klage geltend gemachte Mietzins aus dem Mietvertrag ergibt.
5. Das Preisniveau für eine Anmietung in der Region kann von der Beklagten durch einen Auszug aus dem F. Marktpreisspiegel und zwei regional eingeholte Mietangebote nachgewiesen werden. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die beiden Angebote am Tag der Anmietung zur Verfügung standen, da es nur um die Schätzung des Preisniveaus geht.
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IMRRS 2023, 1458
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.06.2023 - 13 W 2/23
Werden von einem (Vor-)Mieter/Pächter Baulichkeiten auf dem von ihm genutzten Grundstück eingebracht und mit diesem fest verbunden, so spricht eine Vermutung dafür, dass dies mangels besonderer Vereinbarungen in seinem Interesse nur für die Dauer des Miet- bzw. Pachtverhältnisses und damit nur zu einem vorübergehenden Zweck i.S.v. § 95 BGB geschehen sollte mit der Folge, dass diese Sachen als bloße "Scheinbestandteile" nicht gem. §§ 93, 94 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern im Eigentum des Mieters oder Pächters verbleiben.
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IMRRS 2023, 1477
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG München, Urteil vom 19.08.2022 - 414 C 10005/21
Liegen bei den im Mieterhöhungsgesuch genannten Vergleichswohnungen drei Wohnwertmerkmale vor, die mit dem Mietobjekt im Wesentlichen übereinstimmen, etwa Art, Größe und Lage, kommt es auf die Frage der Ausstattung (renoviert oder unrenoviert) sowie der Beschaffenheit (Zuschnitt) bei der vorzunehmenden Gesamtschau nicht mehr an.
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IMRRS 2023, 1057
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Essen, Urteil vom 04.07.2023 - 15 S 145/22
1. Der Vermieter preisfreien Wohnraums ist, sofern vertragliche Abreden dem nicht entgegen stehen, bei der Abrechnung der umlagefähigen Betriebskosten berechtigt, mehrere von ihm verwaltete und der Wohnnutzung dienende zusammenhängende Gebäude zu einer Abrechnungseinheit zusammenzufassen, wenn diese eine vergleichbare Bauweise, Ausstattung und Größe aufweisen.
2. Dies ist nicht der Fall, wenn an einem Gebäude überall Balkone vorhanden sind, beim anderen aber nur vereinzelt, wenn nur eines der Gebäude Parkflächen hat und nur eines Grünflächen besitzt und wenn in dem einen Gebäude zwei Wohnung je Etage liegen, im anderen aber nur eine viel größere Wohnung je Etage.
3. Die unzulässige Bildung einer Abrechnungseinheit führt nicht zwingend zur formellen Unwirksamkeit der Abrechnung, sondern stellt für sich genommen nur einen inhaltlichen Fehler dar.
4. Daher ist für jede Kostenposition zu prüfen, ob in der Abrechnung die erforderlichen Mindestangaben enthalten sind (formelle Anforderungen) und ob diese auch in materieller Hinsicht zutreffend sind.
5. Allerdings ist eine für sich genommen nachvollziehbare (und den Mindestanforderungen genügende) Abrechnung, die Angaben zu den Gesamtkosten der Abrechnungseinheit, dem Verteilerschlüssel und dem Anteil des Mieters enthält, im Nachhinein als aus formellen Gründen unwirksam zu behandeln, wenn offenbar wird, dass der Vermieter Vorwegabzüge oder andere Rechenschritte vorgenommen hat, die aus der Abrechnung nicht ersichtlich oder darin nicht ausreichend erläutert sind.
6. Ein Mieter kann hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.
7. Nur in Ausnahmefällen kann es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet.
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IMRRS 2023, 1479
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 88/22
Zur Untervermietung bei einer aus beruflichen Gründen genutzten Nebenwohnung (im Anschluss an Senatsurteile vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, IBRRS 2006, 0632 = IMRRS 2006, 0387; vom 11.06.2014 - VIII ZR 349/13, IBRRS 2014, 1888 = IMR 2014, 319; vom 31.01.2018 - VIII ZR 105/17, IBRRS 2018, 0817 = IMR 2018, 141).*)
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IMRRS 2023, 1474
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 16.02.2023 - 63 S 249/22
Vereinbarungen über die Abwälzung der Instandhaltungspflicht des Vermieters sind im Zweifel eng auszulegen, so dass die Auferlegung des Betriebs und der Wartung einer vom Vormieter übernommenen Gasetagenheizung nicht bedeutet, dass der Mieter auch die Kosten des Einbaus einer neuen Heizung zu übernehmen hat. Das gilt auch dann, wenn die Etagenheizung nicht Gegenstand des Mietvertrags sein soll.
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IMRRS 2023, 1473
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Wedding, Urteil vom 30.08.2022 - 20 C 133/20
Fehlt es an einer konkreten Zustandsvereinbarung, schuldet der Vermieter gem. der §§ 133,157 BGB basierend auf der Verkehrssitte die nach dem Vertragszweck einerseits und der Art der Mietsache andererseits zu erwartende Beschaffenheit der Mietsache.
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IMRRS 2023, 1450
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hanau, Urteil vom 25.10.2022 - 94 C 21/22
Da der Vermieter in der Regel keine Möglichkeit hat, die Verunreinigung von Balkonen mit Taubenkot zu verhindern, kann der Mieter in diesem Fall weder die Miete mindern, noch von dem Vermieter die Reinigung des Balkons verlangen.*)
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IMRRS 2023, 1400
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Zossen, Beschluss vom 02.06.2023 - 2 C 81/23
Besteht zu Lasten eines Untermieters ein Räumungsanspruch nach Beendigung eines Gewerberaummietvertrags zwischen Hauptvermieter und Hauptmieter, hat der Untermieter keinen Anspruch auf Versorgungsgüter.
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IMRRS 2023, 1457
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Charlottenburg, Urteil vom 09.06.2023 - 209 C 29/22
1. Nach Modernisierungsarbeiten vor Mietbeginn kann der Vermieter eine die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 10% übersteigende Miete vereinbaren; das Bestreiten des Mieters zu den Maßnahmen ist unbeachtlich, wenn der Vermieter eine substanziierte Berechnung vorgelegt und Einsicht in sämtliche Unterlagen angeboten hat.
2. Der Streitwert einer Klage auf Feststellung der zulässigen Miethöhe ist analog § 41 Abs. 5 GKG nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.
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IMRRS 2023, 1452
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Wedding, Urteil vom 25.07.2023 - 16 C 315/22
1. Der Wohnraummieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Antrag auf Gestattung muss konkret angeben, welcher abgrenzbare Bereich der Wohnung in seinem Gewahrsam verbleiben soll (Anschluss an LG Berlin, IMR 2022, 58).
2. Eine teilweise Überlassung liegt nicht schon dann vor, wenn der Mieter persönliche Sachen in einem Schrank lagert und einen Wohnungsschlüssel behält (gegen LG Berlin, IMR 2022, 305).
3. Ein Anspruch auf Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung kann nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben bestehen, wobei die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters darzulegen und die Höhe der Untermiete sowie die Bereitschaft zur Zahlung eines Untermietzuschlags zu berücksichtigen sind.
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IMRRS 2023, 1447
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Dresden, Urteil vom 30.08.2023 - 5 U 547/23
Sowohl der Anspruch auf Rückzahlung der gesamten Betriebskostenvorauszahlung wegen unterbliebener Abrechnung als auch der Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens sind keine Entgeltforderungen i.S.v. § 286 Abs. 3 Satz 1, § 288 Abs. 2 BGB.*)
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IMRRS 2023, 1443
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Hanau, Beschluss vom 28.09.2023 - 2 S 94/22
1. Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache vertragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zustand.*)
2. Veränderungen der Mietsache hat der Mieter spätestens bei Mietende auch dann zu beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Mietbeginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war.*)
3. Das Begleichen der Rechnung ist für die gerichtliche Schadensschätzung gem. § 287 ZPO keine Voraussetzung, wenn sich der Geschädigte dieser Verpflichtung nicht sogleich durch Anspruchsabtretung entledigt und die Kosten nicht offensichtlich erkennbar überhöht sind. In diesem Fall kann der Schädiger der Erforderlichkeit der Aufwendungen nicht durch einfaches Bestreiten entgegentreten.*)
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IMRRS 2023, 1442
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Hanau, Beschluss vom 11.09.2023 - 2 S 94/22
1. Mangels abweichender Abreden der Parteien ist derjenige Zustand der Mietsache vertragsgemäß, der bei Übergabe besteht. Das erfasst auch einen objektiv schlechten Zustand.*)
2. Der Mieter hat die Mietsache bei Mietende abgesehen von vertragsgemäßen Verschlechterungen in demjenigen Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Veränderungen hat er spätestens bei Mietende auch dann zu beseitigen, wenn der Vermieter mit deren Vornahme einverstanden war. Hierunter fällt auch die Behebung eines bei Mietbeginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war.*)
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IMRRS 2023, 1428
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 67 S 15/22
Im Vormietverhältnis vereinbarte Staffelmieterhöhungen, die wegen Beendigung des Vormietverhältnisses in zeitlicher Hinsicht nicht mehr wirksam geworden sind, sind im Rahmen des § 556e BGB nicht zu berücksichtigen.*)
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IMRRS 2023, 1433
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 03.11.2022 - III ZR 71/22
1. Der Wortlaut von § 12 Abs. 1 Satz 2 WBVG stellt keine besonderen Anforderungen an den Inhalt der Begründung einer Kündigung durch den Unternehmer aus wichtigem Grund. Der Bewohner muss lediglich in die Lage versetzt werden, die Berechtigung der Kündigung zu überprüfen, wobei es ausreicht, dass in der Kündigungserklärung die maßgebenden Elemente angesprochen werden.
2. Fehlen greifbare Anhaltspunkte für eine relevante Beeinträchtigung des pflegebedürftigen Heimbewohners i.S.v. § 276 Abs. 1 Satz 2, § 827 BGB durch die ihm verordneten Medikamente, ist die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht geboten, auch nicht nach § 144 Abs. 1 ZPO.
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IMRRS 2023, 1280
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.05.2023 - 926 C 248/22
1. Auf einen im Mai 2021 abgeschlossen Mietvertrag, wo nur der Hamburger Mietspiegel 2019 veröffentlicht war, ist dennoch der erst im Dezember 2021 veröffentlichte Hamburger Mietspiegel 2021 mit Erhebungsstichtag 01.04.2021 anzuwenden.
2. Mithin muss es ein Vermieter hinnehmen, dass die "vereinbarte" Miete nicht der ortsüblichen Miete entspricht, dieser Mangel aber erst mit der späteren Veröffentlichung des Mietenspiegels - dessen Erhebungsstichtag wie hier vor dem Abschluss des Vertrags lag - offenbar wird.
3. Da es sich bei einem Mietenspiegel auch nicht um ein Gesetz oder eine (Rechts-)Verordnung handelt, greifen die (verfassungs-)rechtlichen Grundsätze für eine unzulässige Rückwirkung nicht.
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IMRRS 2023, 1416
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Köln, Urteil vom 26.09.2023 - 222 C 150/23
Die Versagung der Genehmigung eines sog. "Balkonkraftwerks" mit außenliegenden Solarpaneelen durch den Vermieter ist nach derzeitiger Rechtslage nicht rechtsmissbräuchlich, wohingegen die Zustimmung zu einer optisch nicht beeinträchtigenden, auf dem Boden ohne Substanzbeeinträchtigung des Mietobjekts aufgestellten Solaranlage nicht versagt werden darf.*)
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IMRRS 2023, 1284
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 15.06.2023 - 64 S 40/23
1. Der i.S.d. § 575 Abs. 1 BGB wohl noch ausreichend bestimmte Befristungsgrund "Komplettumbau der Wohnung und Zusammenlegung mit der Nachbarwohnung" kann nicht dahin ausgelegt werden, dass der Vermieter zwei selbstständige Bauvorhaben habe skizzieren wollen, die jeweils für sich die Befristung rechtfertigen könnten. Die unbestimmte Angabe "Komplettumbau" der Wohnung ist für eine wirksame Mietvertragsbefristung ungenügend; denn die Vorsilbe "Komplett" vor dem Wort "Umbau" lässt zwar die Wertung des Vermieters erkennen, dass eine umfassende Umgestaltung der Wohnung angestrebt sei, ermöglicht dem Mieter aber mangels konkreter Angabe der geplanten Baumaßnahmen keine eigene informierte Abschätzung, ob diese Maßnahmen die Beendung des Mietverhältnisses erfordern und rechtfertigen können.*)
2. Eine Befristung nach § 575 BGB ist nur zulässig, "wenn der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags die ernsthafte Absicht hat, das Mietobjekt einer der in § 575 BGB bezeichneten Verwendungen zuzuführen." Ob dies der Fall war, kann und muss in einem späteren Räumungsrechtsstreit selbstverständlich überprüft werden, so dass der Vermieter zu Inhalt und Stand seiner Planungen im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags vortragen muss. Der Umstand, dass der Vermieter aktuell Baumaßnahmen plant, die sich als "Komplettumbau" der Wohnung umschreiben lassen, lässt einen Rückschluss auf seine konkreten Pläne und ernsthaften Absichten im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses offensichtlich nicht zu.*)
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IMRRS 2023, 1398
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG München, Urteil vom 10.03.2023 - 461 C 1702/21
Die Härtegründe müssen auch noch bei Schluss der mündlichen Verhandlung vorliegen, denn die Fortsetzung des Mietverhältnisses erfolgt durch richterliches Gestaltungsurteil (vgl. § 574a Abs. 2 Satz 1 BGB).
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IMRRS 2023, 1395
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
VG Berlin, Beschluss vom 12.10.2023 - 6 L 166/23
(Ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2023, 1391
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Fürstenfeldbruck, Urteil vom 21.04.2023 - 2 C 175/23
Es besteht keine allgemeine Vermutung dafür, dass der Mieter die Betriebskosten zusätzlich zur Miete zu entrichten hat.
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IMRRS 2023, 1387
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG München, Beschluss vom 11.10.2023 - 7 U 3195/22
(Ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2023, 1370
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Frankfurt, Beschluss vom 17.05.2023 - 2 U 97/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 1360
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 27.09.2023 - 64 S 270/22
1. Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf das Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst in Folge und in Verbindung mit der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vorneherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist. (Festhaltung LG Berlin, Urteil vom 21.08.2019 - 64 S 266/18; Anschluss LG Berlin, IMR 2022, 487).*)
2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, so dass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an (Anschluss/Abgrenzung BGH, IMR 2011, 135).*)
IMRRS 2023, 1383
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BGH, Urteil vom 13.09.2023 - VIII ZR 109/22
1. Von einer Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte im Sinne der Vorschrift des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt (Bestätigung von Senatsurteil vom 11.07.2014 - VIII ZR 349/13, Rz. 25, 30, IMR 2014, 319 = NJW 2014, 2717).*)
2. Danach kann ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte grundsätzlich auch bei einer Einzimmerwohnung gegeben sein.*)
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IMRRS 2023, 1369
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LG München I, Beschluss vom 08.02.2023 - 14 S 7769/22
Unerlaubte Handlungen rechtfertigen nur dann eine Kündigung, wenn sie zugleich eine Vertragsverletzung darstellen. Dies ist bei Beleidigungen beispielsweise dann der Fall, wenn diese ihren Ursprung im Mietverhältnis selbst haben. Wenn innerhalb des verfahrensgegenständlichen Anwesens zumal gegenüber Mitmietern, Nachbarn oder Besuchern zum Nachteil der Hausverwalterin des Vermieters eine Beleidigung erfolgt, ist der notwendige innere Zusammenhang offenkundig zu bejahen.
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IMRRS 2023, 1343
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LG Bonn, Beschluss vom 19.04.2023 - 6 T 11/23
1. Ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung liegt insbesondere dann vor, wenn die Durchführung des Vertrags durch Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage durch das Verhalten eines Vertragsteils derart gefährdet ist, dass sie dem Kündigenden auch bei strenger Prüfung nicht mehr zuzumuten ist.
2. Täuschungshandlungen einer Vertragspartei während der Mietzeit können jedenfalls zur Kündigung durch die andere Partei berechtigen, wenn sie gehäuft auftreten und das Vertrauensverhältnis hierdurch zerstört wird. Bei einer vereinzelten Vertragswidrigkeit ist zu fragen, ob die Belange einer Vertragspartei hierdurch erheblich verletzt oder gefährdet werden. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Vertragspartei durch die Täuschung der Gegenpartei einen Schaden erleidet oder von der Wahrung ihrer Interessen abgehalten wird.
3. Macht der Mieter in einem Lärmprotokoll wissentlich falsche Angaben zu vermeintlichen Lärmbelästigungen eines Mitmieters, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung.
4. Eine Abmahnung ist entbehrlich, da eine solche bei der nachhaltigen Zerrüttung des Vertrauensverhältnisses nicht geeignet ist, das Vertrauensverhältnis wieder herzustellen.
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IMRRS 2023, 1160
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LG Berlin, Urteil vom 21.03.2023 - 65 S 159/22
Die Vorschriften über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten (sog. Mietpreisbremse) sind auf ein vor Inkrafttreten begründetes Vertragsverhältnis nicht anwendbar, wenn auf Wunsch des Mieters ein Austausch des Mietobjekts stattgefunden hat; der Umstand, dass neben dem Austausch des Mietobjekts eine - der Ausstattung und Größe geschuldete - Anpassung der Miete vereinbart wurde, steht der Annahme einer einvernehmlichen Vertragsänderung nicht entgegen.
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IMRRS 2023, 1368
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BGH, Urteil vom 27.09.2023 - VIII ZR 117/22
Zum Begriff der "Türnische" im Sinne der Vorschrift des § 3 Abs. 3 Nr. 3 WoFlV.*)
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IMRRS 2023, 1329
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AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 06.03.2023 - 713 C 106/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 1328
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LG Köln, Urteil vom 10.10.2023 - 27 O 186/20
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 1184
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LG Berlin, Urteil vom 20.09.2022 - 65 S 55/22
1. Dass der Vermieter Modernisierungs-, aber auch Erhaltungsmaßnahmen so schonend auszuführen hat, dass das Besitzrecht des Mieters nicht mehr als unvermeidbar beeinträchtigt wird, führt nicht dazu, dass eine Duldungspflicht des Mieters generell und ausnahmslos entfällt, wenn die Maßnahmen für einen zeitlich begrenzten, klar definierten Zeitraum aus beachtlichen Gründen den Verbleib in der Wohnung ausschließen bzw. ein Verbleib in der Wohnung mit erheblichen, dem Mieter nicht zumutbaren Beeinträchtigungen der Wohnnutzung verbunden sind und der Vermieter dem Mieter für den Zeitraum eine Ersatzwohnung anbietet.
2. Die Umstellung der vorhandenen Warmwasserversorgung und Beheizung einer Wohnung durch eine Gasetagen- bzw. Ofenheizung auf die Fernwärmeversorgung führt in jedem Fall zu einer nachhaltigen Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie.
3. Dass der Vermieter mit Blick auf die gesetzlichen, den Mieter schützenden Regelungen den avisierten Baubeginn dann nicht einhalten kann, wenn der Mieter seine Duldungspflicht bestreitet, die Duldung ablehnt und diese - soweit sie besteht - vor Gericht durchgesetzt werden muss, ist nicht geeignet, die formelle Wirksamkeit einer Modernisierungsankündigung in Frage zu stellen.
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IMRRS 2023, 1334
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LG Hanau, Beschluss vom 02.06.2023 - 2 S 106/22
1. Bei Nichtvorliegen abweichender Parteivereinbarungen muss die Mietsache dem bei ihrer Errichtung herrschenden Stand der Technik entsprechen, wie er sich etwa in den zu diesem Zeitpunkt bestehenden DIN-Normen niederschlägt.*)
2. Jedenfalls bei Einbau neuer Fenster vor Abschluss des Mietvertrags muss der Vermieter den Mieter nicht auf die Notwendigkeit eines erhöhten Lüftungsverhaltens hinweisen.*)
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IMRRS 2023, 1318
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AG Berlin-Mitte, Urteil vom 13.10.2023 - 16 C 217/22
1. Der Umstand, dass die Wohnung nicht als Gesamtheit, sondern Zimmer für Zimmer an einzelne Nutzer vermietet wird, stellt keinen sachlichen Grund für die Nichtanwendung des Mietspiegels und die Einholung eines Sachverständigengutachtens wegen angenommener Zugehörigkeit der Wohnung zu einem besonderen Teilmarkt dar.
2. Für die Bestimmung des Mietspiegelfelds einer Wohngemeinschaft ist die Wohnfläche der gesamten Wohnung und nicht nur der den einzelnen Nutzer entfallende Anteil zu Grunde zu legen. Denn die Anmietung eines einzelnen Zimmers mit gemeinsam genutzten Flächen ist vom Komfort her nicht gleichzusetzen mit einer kleinen Einzimmerwohnung.
3. Die Gemeinschaftsräume sind nicht allein durch die gemeinsame Nutzung mit anderen Personen negativ zu bewerten.
4. Bei einer Wohngemeinschaft können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht.
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IMRRS 2023, 1315
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LG Berlin, Urteil vom 23.08.2022 - 67 S 77/22
Die Annahme des Negativmerkmals "Schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks - auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)" nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2021 kann bereits bei einer erheblichen Schadstelle an einem der nur beispielhaft genannten Gebäudeteile, die auf einen schlechten von dem durchschnittlichen Instandsetzungszustand ähnlicher Gebäude abweichenden Zustand des Gesamtgebäudes schließen lässt, zu bejahen sein.*)
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IMRRS 2023, 1335
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OLG München, Beschluss vom 25.05.2023 - 33 Wx 36/23 e
1. Die Abwicklung des Nachlasses hat bei Abwicklungsvollstreckung mit tunlicher Beschleunigung zu erfolgen (Anschluss an OLG München BeckRS 1994, 30840582). Stellt es der Erblasser dem Testamentsvollstrecker frei, innerhalb welcher Frist eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu veräußern ist, führt diese Anordnung nicht dazu, dass Dauertestamentsvollstreckung angeordnet wäre. (Rn. 18 – 21)*)
2. Vermietet der Testamentsvollstrecker die zum Nachlass gehörende Immobilie und trennt die Mieteinnahmen nicht von seinem persönlichen Vermögen, setzt er die Erben dem Risiko aus, dass Eigengläubiger des Testamentsvollstreckers in den ungeteilten Nachlass vollstrecken können und damit auf eine Haftungsmasse Zugriff haben, die für Eigenverbindlichkeiten des Testamentsvollstreckers grundsätzlich nicht zur Verfügung steht. Eine derartige Pflichtverletzung rechtfertigt grundsätzlich die Entlassung des Testamentsvollstreckers. (Rn. 24 – 27)*)
3. Richtet der Testamentsvollstrecker, der die zum Nachlass gehörenden Immobilie vermietet, für die vom Mieter entrichtete Mietkaution kein separates Konto ein, um diese getrennt von seinem Vermögen zu verwahren, handelt es sich um eine erhebliche Pflichtverletzung, die seine Entlassung aus dem Amt des Testamentsvollstreckers rechtfertigen kann. (Rn. 28)
Fehlen testamentarische Vorgaben für die Abwicklung eines Nachlasses, hat der Testamentsvollstrecker sie mit "tunlicher Beschleunigung" vorzunehmen. (Rn. 22)*)
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IMRRS 2023, 1321
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VG Berlin, Urteil vom 08.08.2023 - 8 K 381.22
ohne amtliche Leitsätze
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IMRRS 2023, 1314
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LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 254/22
Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)
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IMRRS 2023, 1313
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LG Berlin, Beschluss vom 29.12.2022 - 64 S 254/22
Ein Verstoß gegen die vorvertragliche Informationsobliegenheit nach § 556g Abs. 1a BGB führt für den gesetzlich bestimmten Mietzeitraum zu einem endgültigen Anspruchsverlust des Vermieters; § 556g Abs. 1a Satz 3 BGB kann nicht dahin ausgelegt werden, dass die 110% der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigenden Mietbeträge lediglich gesetzlich gestundet würden und nach Ablauf der Zweijahresfrist nachgefordert werden könnten.*)
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IMRRS 2023, 1312
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LG Berlin, Urteil vom 07.12.2022 - 64 S 151/22
1. Klauseln über einen Zustimmungsvorbehalt des Vermieters zur Haustierhaltung sind nur insoweit mit den Vorgaben des § 307 BGB vereinbar, als die Zustimmungserteilung "ausschließlich von nachvollziehbaren und überprüfbaren sachlichen Kriterien" abhängig gemacht wird, "die nur auf die Einhaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs" abzielen. Fehlt es hingegen an sachlichen Kriterien, an denen sich die Entscheidung des Vermieters auszurichten hat und ist die Klausel - mieterfeindlich - dahin auslegbar, dass die Entscheidung des Vermieters "in dessen freies, d. h. an keine nachprüfbare Voraussetzungen gebundenes Ermessen" gestellt wird, liegt eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vor, so dass die Klausel unwirksam ist und die Zulässigkeit der Haustierhaltung nicht von einer Zustimmung des Vermieters abhängt.*)
2. Ist die Klausel über den Zustimmungsvorbehalt unwirksam, so fehlt es an einer vertraglichen Regelung und hängt es von einer umfassenden Abwägung der Interessen aller Beteiligten ab, ob die konkrete Hundehaltung vom Mietgebrauch umfasst ist oder nicht.*)
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