Immobilien- und Mietrecht.
Volltexturteile nach Sachgebieten
2893 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2023
IMRRS 2023, 0590LG Hamburg, Urteil vom 28.06.2018 - 307 S 60/15
1. Wenn bauseitig verursachte Schimmelerscheinungen vorliegen, die der Architekt des Vermieters nicht als solche erkannt hat, und der Mieter einen Maler nicht zur Mängelbeseitigung in die Wohnung lässt, liegt mangels geplanter geeigneter Maßnahmen keine kausale Mängelbeseitigungsverweigerung des Mieters vor.*)
2. Mängel, die eine Minderung von 15% rechtfertigen, bewirken nur ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. insgesamt 5 Monatsmieten.*)
VolltextIMRRS 2023, 0559
LG Berlin, Urteil vom 25.04.2023 - 67 S 103/22
Mieter kommen mit der laufenden Miete nicht in Verzug, solange sie die Zahlungsanweisung bis zur Fälligkeit der Miete vornehmen und die Miete dem Konto des Vermieters später - wenn auch erst nach dem Fälligkeitstermin - tatsächlich gutgeschrieben wird. Bestreitet der Vermieter allerdings die Gutschrift, tragen die Mieter die Beweislast für den (verspäteten) Zahlungseingang und geraten - im Fall der späteren Nichterweislichkeit der streitigen Gutschrift - mit ihren Mietzahlungen jedenfalls dann in Verzug, wenn sie die Zahlungen nicht unverzüglich erneut vornehmen, nachdem sie vom Vermieter auf deren bislang unterbliebenen Eingang hingewiesen worden sind.*)
VolltextIMRRS 2023, 0562
LG Düsseldorf, Urteil vom 15.02.2023 - 23 O 70/22
1. Die Miete bleibt unabhängig einer eventuellen Kündigung geschuldet (§ 535 Abs. 2 oder § 546a Abs. 1 BGB).
2. Die Betriebskostenvorauszahlung ist, von der Kündigung unabhängig, weiter zu erbringen.
3. Nicht nachgelassener Vortrag zu (str.) Mängeln kann verspätet sein (§ 296a ZPO).
VolltextIMRRS 2023, 0572
OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022 - 3 U 134/21
1. Im Rahmen der Erhaltungspflicht des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB trifft den Vermieter auch die Verkehrssicherungspflicht (als Unterfall der Erhaltenspflicht).
2. Der Vermieter ist zu solchen Maßnahmen verpflichtet, die von einem verständigen Vermieter erwartet werden können, damit andere nicht zu Schaden kommen.
3. In der Regel legen öffentlich-rechtlich statuierte Pflichten einen auf jeden Fall einzuhaltenden Mindestumfang an Verkehrssicherungspflichten fest, der nicht unterschritten werden darf.
4. Die Verkehrssicherungspflicht kann sich an anderen rechtlichen Gesichtspunkten ausrichten und zum Schutze bedrohter Rechtsgüter höhere Anforderungen stellen und mehr an Sorgfalt verlangen, als in öffentlich-rechtlichen Bestimmungen normiert ist.
5. Die Anwendung des Anscheinsbeweises ist bei der Verletzung von Verkehrssicherungspflichten geboten, die wie Schutzgesetze und Unfallverhütungsvorschriften durch genaue Verhaltensanweisungen typischen Gefährdungen entgegenwirken sollen, wenn sich in dem Schadensereignis gerade diejenige Gefahr verwirklicht, der durch die Auferlegung der konkreten Verhaltenspflichten begegnet werden sollte.
VolltextIMRRS 2023, 0550
AG Essen, Urteil vom 20.03.2023 - 136 C 147/22
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0453
LG Berlin, Beschluss vom 14.07.2022 - 66 S 144/22
1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.
2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.
VolltextIMRRS 2023, 0452
AG Kreuzberg, Urteil vom 27.04.2022 - 24 C 117/21
1. Ausschlaggebend für die Spanneneinordnung ist allein der tatsächliche Zustand der Wohnung und nicht etwaige Modernisierungsvorhaben, die - aus welchen Gründen auch immer - nicht umgesetzt wurden.
2. Unter einem aufwändig gestalteten Wohnumfeld versteht man eine Anlage, die durch einen erhöhten Aufwand entweder bei der gärtnerischen oder bei der architektonischen Gestaltung über ein durchschnittliches Maß hinausgeht. Ein schlichter Sandkasten sowie eine Bank erfüllen nicht den Tatbestand einer aufwändigen Gestaltung.
VolltextIMRRS 2023, 0437
AG Kreuzberg, Urteil vom 03.03.2022 - 8 C 263/21
1. Die ortsübliche Vergleichsmiete darf im Prozess nur auf der Grundlage von Erkenntnisquellen bestimmt werden, die die tatsächlichen üblicherweise gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in einer für die freie tatrichterliche Überzeugungsbildung (§ 286 ZPO) hinreichenden Weise ermittelt haben.
2. Der Berliner Mietspiegel 2021 entspricht jedenfalls den Anforderungen des § 558c BGB und stellt damit als zumindest einfacher Mietspiegel ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.
3. Selbst wenn der Berliner Mietspiegel 2021 weder die Voraussetzungen eines qualifizierten noch die eines einfachen Mietspiegels erfüllen würde, ist das Gericht berechtigt, den Berliner Mietspiegel 2021 bei seiner Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu Grunde zu legen. Denn Anknüpfungspunkt für die tatrichterliche Überzeugungsbildung ist nicht die Qualifikation eines Mietspiegels, sondern seine Indizwirkung, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.
4. Das Gesetz schreibt weder die Form der Fortschreibung vor noch begrenzt es die Anzahl der möglichen Mietspiegelfortschreibungen. Letztendlich wird die Entscheidung, wie und wie oft die Fortschreibung erfolgt, davon abhängen, wie sich das Mietenniveau verändert hat. Bei größeren Veränderungen dürfte eine Neuaufstellung sinnvoll sein, ansonsten kommt die Fortschreibung in Betracht.
VolltextIMRRS 2023, 0554
AG München, Urteil vom 02.08.2022 - 420 C 3852/22
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0443
LG Stuttgart, Urteil vom 16.12.2022 - 20 O 256/21
1. Die Ausübung einer Kündigung ist, auch wenn vertraglich festgelegt ist, dass eine Kündigung jederzeit ohne Nennung von Gründen mit einer Frist von drei Monaten erfolgen kann, anhand der allgemeinen Vorschriften, insbesondere anhand §§ 241 Abs. 1, 242 BGB überprüfbar.
2. Einer ausgesprochenen Kündigung kann daher die Einwendung des Rechtsmissbrauches entgegengehalten werden, was deren Wirksamkeit entgegensteht. Die Rechtsausübung ist dabei missbräuchlich, wenn ihr kein schutzwürdiges Eigeninteresse zu Grunde liegt.
3. Der Eintritt einer dritten Person in ein Vertragsverhältnis erfordert die Zustimmung der Vertragsparteien.
4. Der Mieter darf sich Hilfspersonen bedienen. Es obliegt dem Mieter, ob er dazu dritte Personen im Sinne eines Arbeitsverhältnisses anstellt oder mit diesen dritten Personen eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründet.
5. Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen. Diese kann auch konkludent erteilt werden.
VolltextIMRRS 2023, 0552
LG Schwerin, Urteil vom 21.12.2022 - 6 S 69/21
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0546
OLG Brandenburg, Urteil vom 14.03.2023 - 3 U 16/22
1. Zur vereinbarten Miete, die als Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, gehört neben der Nettokaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlung oder die Nebenkostenpauschale.
2. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist ("Abrechnungsreife") besteht kein Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen mehr, der Anspruch auf Nebenkostenvorauszahlungen geht vielmehr unter.
3. Allerdings stehen dem Vermieter gleichwohl die Verzugszinsen auf die nicht gezahlten Abschläge bis zur Abrechnungsreife zu.
4. Entspricht der Mietvertrag den Anforderungen für die Rechnungslegung nach dem Umsatzsteuergesetz nicht und stellt der Vermieter dem Mieter entgegen § 14 Abs. 2 Nr. 1 UstG keine Rechnung aus, so ist dies für die Fälligkeit des Mietzinses unerheblich. Die Rechnungslegung ist nach allgemeiner Auffassung grundsätzlich keine Fälligkeitsvoraussetzung.
5. Dem Mieter steht grundsätzlich vor Rechnungserteilung ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber seinem Vermieter aus § 273 BGB zu.
6. Ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 Abs. 1 BGB schließt den Verzug mit der Leistungserfüllung nur aus, wenn es vor oder bei Eintritt der Verzugsvoraussetzungen ausgeübt wird. Beruft sich der Schuldner erst danach auf sein Zurückbehaltungsrecht, wird der bereits eingetretene Verzug dadurch also nicht beseitigt.
7. Der Schuldner muss die Verweigerung ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten zum Ausdruck bringen. Dies erfordert, dass er den Gegenanspruch so genau bezeichnen muss, dass er selbst zum Gegenstand einer Leistungsklage gemacht werden könnte. Das bloße Schweigen auf die Leistungsaufforderung und die Verweigerung der Leistung ohne gleichzeitige Geltendmachung des Gegenanspruchs stellt noch keine Ausübung des Zurückbehaltungsrechtes dar.
8. Tritt Fälligkeit der zunächst eingeklagten künftigen Leistung während des laufenden Rechtsstreits ein, kann allerdings ohne Antragsänderung ein unbedingtes Urteil ergehen.
VolltextIMRRS 2023, 0498
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.03.2023 - 19 U 126/21
(Ohne amtlichen Leitsatz)
VolltextIMRRS 2023, 0551
LG Berlin, Urteil vom 13.09.2022 - 65 S 48/22
1. Schon die - vermieterseits im Mietvertrag vorgesehene (grundlose) - Befristung des Mietvertrages bis zum ... spricht aufgrund der zeitlichen Dimension und der "Verlängerungsoption" gegen eine Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch.*)
2. Bruttowarmmieten sind nach § 4 HeizKV unzulässig.*)
VolltextIMRRS 2023, 0545
LG Berlin, Urteil vom 15.03.2023 - 64 S 180/21
1. Auf Grundlage einer Jahresabrechnung nachgeforderte Nebenkosten sind keine (laufende) Miete i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und spielen deswegen für die Vollständigkeit der Schonfristzahlung i.S.d. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB selbst dann keine Rolle, wenn die Kündigung ausdrücklich auch auf die Nebenkosten-Nachforderung gestützt war (Anschluss BGH, IMR 2008, 371; Abgrenzung BGH, Versäumnisurteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14, Rz. 17, IMRRS 2016, 1353).*)
2. Zeigt die seit vielen Jahren im Leistungsbezug stehende Mieterin bei dem zuständigen Jobcenter an, sie wolle sich selbstständig machen, und stellt das Jobcenter daraufhin jegliche Leistungen ein, um zunächst rund drei Monate der begonnenen selbstständigen Tätigkeit auszuwerten, bevor es die beantragten Leistungen gewährt, so kann das Verschulden der Mieterin an den aufgelaufenen Mietrückstand in milderem Licht zu sehen sein; der Vermieter kann sich dann nach der vollständigen Tilgung des Rückstands nicht erfolgreich darauf berufen, dass nur die fristlose, nicht aber die ordentliche Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam geworden sei.*)
VolltextIMRRS 2023, 0540
LG Berlin, Urteil vom 19.04.2023 - 64 S 190/21
Jegliche Forderung eines Beziehers von Sozialleistungen aus einem Mietverhältnis, die während des Bezugs von Sozialleistungen fällig wird, geht nach § 33 Abs. 1 SGB II auf den zuständigen Leistungsträger über, soweit sie im Falle ihrer pünktlichen Erfüllung gem. § 22 Abs. 3 SGB II den Leistungsbezug des Folgemonats gemindert hätte. Für einen im Leistungsbezug stehenden Mieter bedeutet dies, dass er Ansprüche auf Rückzahlung rechtsgrundlos geleisteter Miete - beispielsweise wegen unter Verstoß gegen die "Mietpreisbremse" nach §§ 556d ff. BGB überhöhter Mietforderungen oder wegen Eintritt eines Mangels, der nach § 536 BGB zur Minderung der Miete führt - nur dann im eigenen Namen geltend machen kann, wenn ihm der Leistungsträger die Forderungen nach § 33 Abs. 4 SGB II rücküberträgt. (Anschluss LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 17/21, und LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016 - 316 S 81/15, IMRRS 2016, 1287 = GE 2016, 917 ff.).*)
VolltextIMRRS 2023, 0499
LG Köln, Urteil vom 29.03.2023 - 17 O 90/22
1. Insbesondere im Fall von zeitlich nicht völlig zu vernachlässigenden Schließungsanordnungen, tendenziell aber auch im Falle von pandemie-bedingten, deutlich spürbaren hoheitlich verordneten Gebrauchsbeschränkungen, wird regelmäßig davon ausgegangen, dass sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags i.S.v. § 313 BGB geworden sind, nach Vertragsabschluss schwer wiegend verändert haben.
2. Eine Vertragsanpassung kommt aber auch nur dann in Betracht, wenn das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar erscheint.
3. Wenn und soweit ein Mieter geltend machen möchte, dass er infolge pandemie-bedingter Auswirkungen Anspruch auf Anpassung der Miete gem. § 313 BGB hat, so kann das Gericht die Interessenabwägung in seinem Sinne nur dann vornehmen, wenn der Mieter schlüssig und substanziiert dazu vorträgt, dass und inwieweit sein Geschäftsbetrieb beeinträchtigt ist und gegebenenfalls seine Umsätze durch die Pandemie während der Zeiten behördlich verordneter Beschränkungen zurückgegangen sind.
4. Kann der Mieter den Betrieb, wenn auch gegebenenfalls unter Anstrengungen, aufrechterhalten, so ist eine grundsätzliche Unzumutbarkeit allein aufgrund dieser Beeinträchtigungen nicht gegeben.
5. Negative wirtschaftliche Auswirkungen der Pandemie wie Umsatzeinbußen müssen gerade unmittelbar auf hoheitlichen Maßnahmen beruhen, die den jeweiligen Betrieb konkret erfassen. Eine bloß mittelbare Auswirkung aufgrund wirtschaftlicher Rahmenumstände, wie hier die allgemeine konjunkturelle Lage, zählt hierzu gerade nicht und weist auch keinerlei unmittelbaren Bezug zum Mietverhältnis auf.
VolltextIMRRS 2023, 0510
OLG Saarbrücken, Urteil vom 24.03.2023 - 3 U 9/23
1. Macht der Leasingnehmer nach Durchführung der Reparatur die angefallenen Reparatur- und Sachverständigenkosten als eigenen Haftungsschaden geltend, kann der Schädiger auch den Ansprüchen aus § 823 Abs. 1 BGB ein Mitverschulden des Leasingnehmers oder des Fahrzeugführers entgegensetzen.*)
2. Zur Haftungsverteilung bei Kollision mit einer bereits länger geöffneten Fahrzeugtür.*)
VolltextIMRRS 2023, 0520
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.04.2023 - 2-24 O 133/22
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0497
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 08.03.2023 - 19 U 126/21
1. Ein Mietaufhebungsvertrag kommt in Betracht, wenn aus den Umständen der Schluss gezogen werden kann, der Vermieter wolle seine Ansprüche gegen den Mieter abschließend regeln. Dies kann etwa der Fall sein, wenn er dem Mieter die Rückgabe der Kaution anbietet oder hierüber abrechnet und damit zum Ausdruck bringt, dass das Mietverhältnis beendet sein soll.
2. Wird zwar im Exposé und einer vorvertraglichen eMail eine circa-Angabe zur Größe des Mietobjekts gemacht, im schriftlichen Vertrag jedoch auf die Angabe einer Größe verzichtet und vielmehr bestimmt, dass der Vermieter für eine bestimmte Größe und Beschaffenheit keine Gewähr übernimmt, so wurde keine Flächengröße vereinbart.
3. Selbst wenn im Mietvertrag eine Deckenhöhe von 6 m bei einer tatsächlichen Höhe von 3 m zugesagt wäre, könnte der Mieter die Miete nicht mindern, da bei mehreren vorvertraglichen Ortsbesichtigungen dieser Höhenunterschied auffallen musste und ihm somit bei Vertragsschluss der Mangel bekannt war.
VolltextIMRRS 2023, 0492
LG Heilbronn, Beschluss vom 21.11.2022 - 2 S 12/22
Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.
VolltextIMRRS 2023, 0491
AG Marbach, Urteil vom 19.05.2022 - 3 C 166/21
Ergeben die Gesamtumstände, dass der Grund für den Eigenbedarf bei Mietvertragsabschluss schon nach Zeit und Umständen konkret vorgelegen hat, kann dies, sofern nicht die konkreten Umstände des Einzelfalls dagegen sprechen, den Schluss rechtfertigen, dass der Vermieter den Eigenbedarf schon bei Vertragsabschluss (zumindest) erwogen hat.
VolltextIMRRS 2023, 0505
LG Berlin, Urteil vom 11.05.2022 - 64 S 280/21
Vermag das Gericht trotz Ausschöpfung der Beweismittel nicht positiv festzustellen, dass der Vermieter aus lauteren Motiven handelt, kann dies die Abweisung der auf Eigenbedarf gestützten Räumungsklage rechtfertigen.*)
VolltextIMRRS 2023, 0495
AG Münster, Urteil vom 23.06.2022 - 48 C 2063/20
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0506
LG Berlin, Urteil vom 22.06.2022 - 64 S 340/21
Ist in der Eigenbedarfskündigung einer Personengesellschaft angegeben, die als Bedarfsperson benannte Gesellschafterin wolle künftig nicht mehr von ihrem zwei Fahrstunden entfernten Familienheim pendeln und deswegen unter der Woche in der Wohnung übernachten, vermag das Gericht aber nur festzustellen, dass die Bedarfsperson die Wohnung allenfalls in Ausnahmefällen als Zweitwohnung nutzen will, kann die Räumungsklage abzuweisen sein.*)
VolltextIMRRS 2023, 0487
LG Berlin, Beschluss vom 30.03.2023 - 67 S 270/22
1. Zur Befugnis der Instanzgerichte, anhängige Rechtsstreitigkeiten entsprechend § 148 ZPO bis zur Entscheidung des Gerichtshofs der Europäischen Union in dem dort anhängigen Verfahren Rs. C-400/22 auszusetzen.*)
2. Der Mieter verstößt gegen die ihm gegenüber seinem Vermieter obliegende Schadensminderungspflicht, wenn er das mit einem Inkassodienstleister zur Geltendmachung von Ansprüchen aus den §§ 556 ff. BGB gegenüber dem Vermieter eingegangene und - wegen eines dem Inkassodienstleister zur Last fallenden Verstoßes gegen Vorschriften des Verbraucherschutzes - zunächst nicht wirksam zu Stande gekommene Vertragsverhältnis im Nachhinein bestätigt oder genehmigt, sofern erstmals durch die nachträgliche Genehmigung oder Bestätigung Vergütungsansprüche des Inkassodienstleisters für von diesem zum Zeitpunkt der Genehmigung oder Bestätigung bereits erbrachte vorgerichtliche Rechtsdienstleistungen begründet werden.*)
VolltextIMRRS 2023, 0493
AG Ludwigsburg, Urteil vom 08.12.2022 - 1 C 843/22
1. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann ein Mietverhältnis, an dem auf Vermieter- oder Mieterseite mehrere Personen beteiligt sind, wirksam nur gegenüber allen Vertragspartnern gekündigt werden.
2. Nur ausnahmsweise kann die Berufung auf die Notwendigkeit einer Kündigung auch gegenüber dem anderen Mieter treuwidrig sein. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der eine Mieter an einer Vertragsänderung zur Entlassung des anderen Mieters nicht mitwirkt und für die fehlende Mitwirkung auch keine schutzwürdigen Belange existieren.
VolltextIMRRS 2023, 0477
LG München I, Beschluss vom 23.11.2022 - 14 S 11196/22
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0469
KG, Beschluss vom 16.03.2023 - 8 U 178/22
1. Zur Problematik der Rechtsmissbräuchlichkeit einer fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs.*)
2. Zum Schriftformmangel eines Mietvertrags durch formlose Änderung der vertraglichen Regelungen zu Umbaumaßnahmen des Mieters.*)
VolltextIMRRS 2022, 0673
AG Stuttgart, Urteil vom 30.03.2021 - 37 C 2283/20
1. Das Ermessen des Vermieters ist durch den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) bezüglich der Duldung des Aufstellens einer Solaranlage zumindest dahingehend eingeschränkt, dass der Vermieter nicht ohne triftigen, sachbezogenen Grund dem Mieter die Nutzung einer Solaranlage auf dem Balkon versagen kann, wenn diese baurechtlich zulässig, optisch nicht störend, leicht zurückbaubar und fachmännisch ohne Verschlechterung der Mietsache installiert ist sowie keine erhöhte Brandgefahr oder sonstige Gefahr von der Anlage ausgeht.
2. Dies ergibt sich vor dem Hintergrund, dass die Nutzung des Solarstroms nicht nur zur Einsparung von Energiekosten der Mieter führt, sondern auch zur Einsparung von Energie. Im Zuge der politisch angestrebten Energiewende hin zu erneuerbaren Energien bringt die Solaranlage auch unter dem Aspekt des Umweltschutzes, welcher als Staatsziel in Art. 20a GG verankert ist, objektiv - wenn auch in kleinem Umfang - Vorteile.
VolltextIMRRS 2023, 0435
AG Tecklenburg, Urteil vom 08.08.2022 - 16 C 7/22
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0682
LG Kleve, Urteil vom 24.06.2021 - 8 O 39/21
ohne amtlichen Leitsatz
VolltextIMRRS 2023, 0460
AG Starnberg, Urteil vom 10.02.2023 - 4 C 768/21
Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten - und damit auch mit ihren Exkrementen - ist in einer ländlichen Wohnlage hinzunehmen. Eine messbare Minderung der Wohnqualität kann nur eintreten, wenn infolge von baulichen Gegebenheiten die störenden Tiere erheblich vermehrt auftreten ober im Bereich des Mietobjekts gezüchtet werden.
VolltextIMRRS 2023, 0444
AG Münster, Urteil vom 29.08.2022 - 98 C 1500/22
1. Ein zwischenzeitlich aufgegebener Nutzungswunsch führt nicht zur Unwirksamkeit einer wirksam ausgesprochenen Kündigung.
2. Mieter, die sich auf den Härtegrund des § 574 Abs. 2 BGB berufen, sind verpflichtet darzulegen, dass ihnen nicht gelungen ist, zu zumutbaren Bedingungen angemessenen Wohnraum zu finden.
VolltextIMRRS 2023, 0439
KG, Urteil vom 25.08.2022 - 8 U 36/21
1. Nach einer außerordentlichen Vermieterkündigung eines befristeten Mietverhältnisses kann der Vermieter vom Mieter grundsätzlich Mietausfallschaden in Gestalt der bis zum Ablauf der fest vereinbarten Vertragsdauer entgangenen Miete verlangen.*)
2. Ein Verstoß gegen die Schadensminderungspflicht des Vermieters liegt nicht vor, wenn der Vermieter in einem Einkaufszentrum aus wirtschaftlichen Gründen eine Umstrukturierung der Mietflächen (hier: teilweiser Umbau der Einzelhandelsflächen in Büroflächen) vornimmt.*)
VolltextIMRRS 2023, 0429
AG Schöneberg, Urteil vom 06.10.2022 - 9 C 177/21
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0432
AG München, Urteil vom 15.06.2022 - 461 C 6326/21
1. Beleidigungen von Passanten und Mitmietern sowie fortlaufende Ruhestörungen rechtfertigen nach einer Abmahnung die fristlose Kündigung.
2. Die Kündigung muss sich auf eine gleiche oder ähnliche Pflichtverletzung stützen, die auch der Abmahnung zu Grunde lag.
3. Die Beleidigung der Ehefrau des Vermieters als "fette Proletenhausfrau" ist ein Kündigungsgrund auch ohne Abmahnung, weil sich der Vermieter so etwas nicht gefallen lassen muss, dies vielmehr eine starke und endgültige Störung des Mietverhältnisses darstellt.
4. Für das Verhalten seiner Familien- und Hausangehörigen, die mit ihm in der Wohnung leben, hat der Mieter einzustehen.
VolltextIMRRS 2023, 0430
AG Schöneberg, Urteil vom 17.10.2022 - 105 C 191/22
1. Eine allgemeine Wohnungsmangellage begründet noch keine unzumutbare Härte, die den Mieter zum Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung berechtigt, sondern erhöht die Anforderungen an die Bemühungen des Mieters zur Wohnungssuche.
2. Zumutbar ist die Beauftragung eines Maklers, die Wohnungssuche auch in Außenbezirken, der Abschluss eines befristeten Mietvertrages, auch über eine Wohnung mit schlechtem Schnitt.
VolltextIMRRS 2023, 0428
AG Neukölln, Urteil vom 18.10.2022 - 17 C 141/22
(ohne amtliche Leitsätze)
VolltextIMRRS 2023, 0427
LG Itzehoe, Urteil vom 01.04.2022 - 9 S 38/21
1. Das Festhalten an einer ordentlichen Kündigung wegen nicht entrichteter Betriebskostennachforderungen kann sich als treuwidrig erweisen, wenn der Mieter den Gesamtrückstand zeitnah nach Kündigungsausspruch beglichen hat und dieser Umstand sein Fehlverhalten „in einem milderen Licht erscheinen lässt“.*)
2. Dabei sind die vom Mieter erhobenen partiell stichhaltigen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnungen sowie das lange und bislang weitgehend störungsfrei verlaufene Mietverhältnis zu berücksichtigen.*)
VolltextIMRRS 2023, 0310
LG Köln, Urteil vom 28.11.2022 - 15 O 288/22
1. Bei Verträgen mit Unternehmern genügt es zur Einbindung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB), wenn der Verwender erkennbar auf seine AGB verweist und der andere Teil ihrer Geltung nicht widerspricht.
2. Die Verweisung muss die AGB eindeutig bezeichnen, so dass der andere Teil sie in zumutbarer Weise zur Kenntnis nehmen kann. Dies ist etwa der Fall, wenn die AGB per Hyperlink abrufbar sind, so dass sich der Vertragspartner mit einem einfachen Klick Kenntnis von ihrem Inhalt verschaffen kann.
3. Sog. Preisnebenabreden, wie insbesondere Preis- und Zahlungsmodifikationen, die sich mittelbar auf den Preis auswirken, an deren Stelle aber bei Fehlen das dispositive Gesetzesrecht treten kann, unterliegen der Inhaltskontrolle.
4. Eine Regelung, wonach sich der Mietzins bei ausbleibender Vorauszahlung von 13 auf 38 Euro pro Gast und Nacht erhöht, ist eine solche Preisnebenabrede. Sie regelt nicht unmittelbar die Vergütung, sondern die Folgen einer verspäteten Zahlung. Der Sache nach handelt es sich bei dieser Rabattverfallklausel um eine der Inhaltskontrolle unterliegende Vereinbarung einer Vertragsstrafe.
5. Solche Klauseln unterliegen jedenfalls dann als Vertragsstrafenregelungen der Inhaltskontrolle, wenn der rabattierte Preis kein Sonderpreis ist, sondern der von den Parteien gewollte Normalpreis, der für den Fall der verspäteten Zahlung zu erbringende Preis hingegen ein nur zum Zwecke der Abschreckung in den Vertrag aufgenommener "Mondpreis", der keinen Bezug mehr zu marktüblichen Preisen hat.
6. Im Gewerberaummietrecht ist von der grundsätzlichen Zulässigkeit von Vertragsstrafen - auch in AGB - auszugehen.
7. Dennoch kann eine Vertragsstrafe gegenüber Unternehmern unangemessen benachteiligend sein, etwa wenn sie unverhältnismäßig hoch ist.
8. Eine Vertragsstrafe ist unverhältnismäßig, wenn die Sanktion außer Verhältnis zum Gewicht des Vertragsverstoßes und zu dessen Folgen für den Vertragspartner steht. Die Höhe darf nicht außer Verhältnis zu dem möglichen Schaden stehen, der durch das sanktionierte Verhalten des Vertragspartners ausgelöst wird.
9. Ist ein bestimmter Betrag als pauschale Sanktion vorgesehen, ohne dass nach Art, Gewicht und Dauer der Vertragsverstöße differenziert wird, kann die Unangemessenheit schon daraus folgen.
10. Die Klausel ist zudem deshalb unwirksam, weil sie nicht an einen "Verzug" des Schuldners anknüpft, der nach § 286 Abs. 4 BGB ein Verschulden voraussetzt. Ausreichend ist eine objektiv nicht pünktliche Vorauszahlung, so dass selbst der schuldlos verspätetet zahlende Kunde einer Verdreifachung des Preises ausgesetzt sein soll.
VolltextIMRRS 2023, 0407
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.03.2023 - 17 C 281/22
1. Sieht der Mietvertrag vor, dass eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters bedarf und nicht mehr als drei Zimmer untervermietet werden dürfen, ist darin keine Gestattung der gewerblichen Untervermietung zu sehen.
2. Eine - auch nur teilweise - gewerbliche Untervermietung von Wohnraum mit einem jährlichen Gewinn in vierstelliger Höhe ist grob vertragswidrig und stellt - nach Abmahnung - einen wichtigen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung dar.
3. Stellt der Vermieter klar, dass allenfalls eine Untervermietung an drei Personen genehmigt werde, überlässt der Mieter die Mietsache mindestens einer Person als Dritten unbefugt, wenn er an vier Personen untervermietet.
VolltextIMRRS 2023, 0404
LG Mannheim, Urteil vom 15.02.2023 - 4 O 109/22
1. Der Ausbau und die Erneuerung der gesamten Fensterfront sowie der Beleuchtung in der Decke der Mieträume stellt eine nicht unerhebliche Einwirkung auf die Mietsache dar, so dass der Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB nicht greift.
2. Für einen Kündigungsausschluss nach § 555c Abs. 4 BGB müssen beide der dort genannten Voraussetzungen (unerhebliche Einwirkung und unerhebliche Mieterhöhung) kumulativ gegeben sein.
3. Für das Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB kommt es nicht darauf an, ob der Mieter die Modernisierungsmaßnahmen sowieso dulden muss oder nicht.
VolltextIMRRS 2023, 0409
LG Berlin, Urteil vom 02.03.2023 - 67 S 215/22
Der Ausschlusstatbestand des § 556g Abs. 1a Satz 2 BGB ist nicht eröffnet, wenn die dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung in Textform erteilte Auskunft des Vermieters nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB inhaltlich unzutreffend gewesen ist (hier: unrichtige Höhe der geschuldeten Vormiete).*)
VolltextIMRRS 2023, 0357
AG Schwandorf, Urteil vom 08.08.2022 - 2 C 216/22
1. Eine rechtzeitige Schonfristzahlung führt auch zu der Unwirksamkeit einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs.
2. Wenn in § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB außerordentliche Kündigungen explizit herausgestellt werden, in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aber nur von "Kündigung" die Rede ist, dann sind in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB auch ordentliche Kündigungen gemeint.
3. Allein ein Zahlungsverzug in Höhe von mehr als einer Monatsmiete rechtfertigt keine ordentliche Kündigung. Erforderlich ist darüber hinaus, dass es sich um eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung handelt, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses zu begründen geeignet ist (hier verneint).
VolltextIMRRS 2023, 0254
LG Berlin, Beschluss vom 20.12.2022 - 67 T 77/22
Der Gebührenstreitwert einer auf die Feststellung der preisrechtlich zulässigen Miete gerichteten Klage bemisst sich auch im Falle einer nach dem 31.12.2020 erfolgten Klageerhebung nach dem 3-1/2-fachen Jahresbetrag des zwischen den Mietvertragsparteien streitigen Differenzbetrags.*)
VolltextIMRRS 2023, 0370
OLG Hamburg, Urteil vom 09.03.2023 - 4 U 59/22
1. Es reicht für ein wirksames Zustandekommen eines Mietvorvertrags aus, wenn sich die Parteien darüber einig sind, dass dem Mietinteressenten das Mietobjekt überlassen werden soll und außerdem Klarheit über die wesentlichen Mietbedingungen besteht, d. h. über Mietobjekt, Mietdauer und Entgeltlichkeit.
2. Der Mietvorvertrag kann auch mündlich geschlossen werden, solange ein Rechtsbindungswille eindeutig festgestellt werden kann.
3. Eine nachträgliche Genehmigung der rechtsgeschäftlichen Erklärungen einzelner Vorstandsmitglieder ist auch im Bereich des Genossenschaftsrechts ohne Weiteres möglich.
4. Ein Rücktrittsrecht vom Mietvorvertrag besteht, wenn infolge des Verhaltens der Gegenpartei die Vertrauensgrundlage für die weiteren auf Abschluss des Hauptvertrags gerichteten Verhandlungen erschüttert wird. Von einer solchen Erschütterung der Vertrauensgrundlage kann nur unter strengen Voraussetzungen ausgegangen werden.
5. Dies ist zu bejahen, wenn eine Partei plötzlich sämtliche Punkte, auch die bereits geklärten, wieder zur Disposition stellt, und dies einen Tag vor einem abgestimmten Termin, an dem die letzten Unklarheiten hätten beseitigt werden sollen.
VolltextIMRRS 2023, 0374
LG Hamburg, Urteil vom 31.03.2022 - 333 S 16/21
1. Der Mieter eines beendeten Mietverhältnisses kann die Nebenkostenvorauszahlung, über die der Vermieter nicht fristgemäß abgerechnet hat, ohne den zeitraubenden Umweg über eine (Stufen-)Klage auf Erteilung der Abrechnung sogleich zurückverlangen, wenn er während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.
2. Es obliegt dem Vermieter sich die für die Abrechnung erforderlichen Unterlagen und Daten so rechtzeitig zu beschaffen, dass er die Abrechnungsfrist einhalten kann; andernfalls hat er das Fristversäumnis zu vertreten.
3. Durch die Leistung der Kaution erwirbt der Mieter einen aufschiebend bedingten Rückgewähranspruch, dessen Bedingung mit Rückgabe der Mietsache eintritt und fällig wird, wenn eine angemessene Überlegungsfrist abgelaufen und dem Vermieter keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr zustehen.
4. Die Überlegungsfrist ist - ohne Anhaltspunkte für die Erforderlichkeit einer längeren Frist - regelmäßig sechs Monate nach Rückgabe der Wohnung abgelaufen.
5. Die Kaution soll dem Vermieter für seine Ansprüche aus dem Mietverhältnis eine Sicherheit geben, aber nicht für die Ansprüche, die ihren Ursprung außerhalb des Mietverhältnisses haben.
VolltextIMRRS 2023, 0385
LG Berlin, Urteil vom 09.12.2022 - 66 S 108/22
1. Ein wohnwertminderndes Merkmal (hier: fehlender Fliesenspiegel im Bad) ist zur Einordnung in den Berliner Mietspiegel 2021 auch dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter eine frühere Modernisierung durch den Vermieter abgelehnt hatte.*)
2. Ein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld ist nur bei besonderem gärtnerischen und/oder architektonischen Aufwand anzunehmen, der über das Vorhandensein befestigter Wege oder bepflanzter Bereiche signifikant hinausgehen muss.*)
VolltextIMRRS 2023, 0378
OVG Münster, Beschluss vom 24.10.2022 - 14 B 856/22
1. "Wohnzweck" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 1 WohnStG meint die Nutzung von Wohnraum als Heimstätte im Alltag. Hiervon sind als andere Nutzungszwecke Erscheinungsformen des vorübergehenden, übergangsweisen oder provisorischen, nur einem bestimmten Zweck dienenden Unterkommens abzugrenzen. Dabei ist es nicht maßgeblich, ob der Nutzer in dem Wohnraum seinen Lebensmittelpunkt hat.*)
2. "Kurzzeitvermietung" im Sinne des § 12 Abs. 2 Satz 3 Nr. 2 WohnStG meint nicht nur die tage- oder wochenweise Vermietung, sondern auch die monatsweise Vermietung bis zu einer Dauer von 180 Tagen.*)
3. Maßgeblich für die Entscheidung der Frage, ob ein Vermieter Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken vermieten will und daher hierfür der Genehmigung der Gemeinde bedarf, ist das Nutzungskonzept des Vermieters.*)
4. Die Anordnung der sofortigen Vollziehbarkeit auf der Grundlage dieses Gesetzes erlassener Verwaltungsakte in § 19 Abs. 6 WohnStG verletzt weder Art. 14 GG noch das Rechtsstaatsprinzip.*)
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