Immobilien- und Mietrecht.
![OK](/bilder/icons/btn_right_16x16.gif)
Volltexturteile nach Sachgebieten
2894 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2023
IMRRS 2023, 1055![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 21.06.2023 - 64 S 296/21
ohne amtliche Leitsätze
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0870
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Lübeck, Urteil vom 29.06.2023 - 14 S 95/22
1. Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20% voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.
2. Nach § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem Mietspiegel vermutet, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wenn die erforderlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind.
3. Greift diese Vermutungswirkung, muss die Partei, gegen die die Vermutungswirkung streitet, sie widerlegen, d. h. sie muss zunächst substanziiert vortragen, warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll, und dann muss sie diesen Vortrag gegebenenfalls beweisen.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1063
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 - 67 S 120/23
1. Ein gemeinsam mit dem Mieter geführter Haushalt i.S.d. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB besteht nicht mehr, wenn sich der Mieter zum Zeitpunkt seines Ablebens bereits seit geraumer Zeit in einer Pflegeeinrichtung aufgehalten hat, ohne dass noch die medizinisch begründbare Erwartung einer Besserung oder gar Heilung und einer Rückkehr des Mieters in die Mietsache bestanden hätte.*)
2. Liegen die Voraussetzungen der §§ 563, 563a BGB nicht vor, trägt der Vermieter für die Kündigungsvoraussetzungen des § 564 Satz 2 Alt. 2 BGB die Darlegungs- und Beweislast. Deshalb muss der Vermieter im Räumungsprozess im Bestreitensfalle beweisen, allen vom Prozessgegner behaupteten (Mit-)Erben gegenüber die Kündigung erklärt zu haben. Andernfalls muss er die vom Prozessgegner behauptete Existenz weiterer - und von ihm bislang ungekündigter - Miterben widerlegen.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1022
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 23.05.2023 - 3 U 94/22
1. Eine Betriebskostenabrechnung muss nicht an den Mieter adressiert sein.
2. Bei Gewerberaummietverhältnissen kann der Vermieter eine Abrechnung korrigieren, da er nicht an die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB gebunden ist. Die Möglichkeit der Korrektur kann, da es kein Anspruch ist, nicht verjähren, es ist aber Verwirkung möglich.
3. Die Kosten einer All-Risk-Versicherung mit Extended Coverage sind auf den Mieter umlegbar.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0967
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
VerfGH Berlin, Beschluss vom 21.06.2023 - VerfGH 189/21
1. Ein Verstoß gegen das rechtliche Gehör liegt vor, wenn im Einzelfall besondere Umstände deutlich machen, dass erhebliches tatsächliches oder rechtliches Vorbringen eines Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung nicht erwogen worden ist.
2. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn das Gericht zu einer Frage, die für das Verfahren von zentraler Bedeutung ist, trotz ausreichend substanziierten entscheidungserheblichen Vortrags oder eines entsprechenden Beweisangebots in den Entscheidungsgründen nicht Stellung nimmt.
3. Trägt der Vermieter umfangreich zu Aspekten vor, die seiner Meinung nach gegen die Tauglichkeit des Berliner Mietspiegels 2019 als Schätzgrundlage für die streitgegenständliche Wohnung im Stadtteil Kreuzberg sprechen, und hierzu u. a. auf statistische Erhebungen der Investitionsbank Berlin (sog. IBB Wohnungsmarktberichte) sowie auf einen Aufsatz von zwei Professoren für angewandte Statistik im Fachbereich Wirtschaftswissenschaft verwiesen, muss sich das Gericht damit auseinandersetzen und darf nicht einfach stattdessen den Berliner Mietspiegel anwenden.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1035
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Mannheim, Urteil vom 18.07.2023 - 5 C 3319/22
1. Für eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB genügt ein Zahlungsrückstand von mehr als einer Monatsmiete und einer Verzugsdauer von mindestens einem Monat.
2. Dabei ist unerheblich, dass der Zahlungsrückstand vorliegend nicht den Mietzins, sondern Nachforderungen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen betrifft. Denn § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB umfasst auch Mietrückstände, die aus nicht periodisch wiederkehrenden Zahlungsverpflichtungen herrühren.
3. Die Fiktionswirkung des § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB hat zur Folge, dass die in der Abrechnung ausgewiesene Forderung des Vermieters verbindlich ist.
4. Auch wenn eine Pauschale für Betriebskosten vereinbart wird und der Vermieter dennoch abrechnet, muss dies innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB gerügt werden.
5. Auch der Umstand, dass die Nebenkostenabrechnungen materiell unzutreffend sind und daher bei entsprechenden rechtzeitigen Einwendungen des Mieters ein deutlich geringerer Rückstand bestanden hätte, der für den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung nicht ausgereicht hätte, führt nicht dazu, dass dies die ordentliche Kündigung des Vermieters unwirksam werden lässt.
6. Grundsätzlich besteht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters, wenn der Vermieter zwar die Abrechnung erteilt, aber die damit verbundene Belegeinsicht nicht gewährt. Das Zurückbehaltungsrecht endet jedoch mit Ablauf der Einwendungsfrist gem. § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1030
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.05.2023 - 33 C 429/22
1. Grundsätzlich ist die unerlaubte Tierhaltung nicht per se ein Kündigungsgrund.
2. Lässt der Mieter jedoch 20 Tauben in seiner Ein-Zimmer-Wohnung herumflattern und leben, so dass sie sämtliche Gegenstände, Böden und Wände mit Kot kontaminieren und sich Schimmel bildet, geht diese Nutzung weit über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und rechtfertigt eine fristlose Kündigung.
3. Indem der Mieter die notwendige Sanierung mit seinem Verhalten konterkariert, gefährdet er die Substanz der Wohnung erneut und berechtigt den Vermieter zur fristlosen Kündigung.
4. Wenn ein Mieter, der durch sein Verhalten bereits die Bausubstanz seiner Wohnung gefährdet hat und somit kündigungsfällig wäre, vom Vermieter eine zweite Chance bekommen hat, so ist weiteres Fehlverhalten, mit dem er die Wiederherstellung der Wohnung hintertreibt, umso gewichtiger zu seinen Lasten zu würdigen.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1043
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 19.07.2023 - VIII ZR 416/21
Zu den formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gem. § 559b BGB (im Anschluss an Senatsurteil vom 20.07.2022 - VIII ZR 361/21, IMRRS 2022, 1052 = NZM 2022, 795 - hier: Erklärung zu anrechenbaren Drittmitteln).*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0979
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Duisburg, Urteil vom 22.06.2023 - 511 C 2555/22
1. Die Fälligkeit der Mietkaution ist frei gestaltbar. Bei einer getroffenen Stundungsvereinbarung kann die Leistungszeit vom Vermieter im Zweifel nach billigem Ermessen bestimmt werden. Auch kann sie vom Vermieter widerrufen werden.
2. Sofern der Mieter mit der Zahlung der Mietkaution in Höhe eines Betrags von mindestens zwei Monatsmieten in Verzug gerät, stellt dies grundsätzlich einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung nach §§ 543, 569 Abs. 2a BGB dar.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1032
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 16.11.2022 - 64 S 160/22
1. Erklären die mietenden Eheleute nach § 1568a Abs. 3 Nr. 1 BGB übereinstimmend gegenüber dem Vermieter, dass das unbefristete Mietverhältnis nur mit einem von ihnen fortgeführt werden soll, so kann dies auch ohne gerichtliche Zuweisungsentscheidung dazu führen, dass der andere Ehegatte aus dem Mietverhältnis ausscheidet. Bleibt im Rechtsstreit streitig, ob und wann die mietenden Eheleute tatsächlich geschieden wurden, ist aber davon auszugehen, dass beide Eheleute weiterhin Mieter sind.*)
2. Ein mit qualifizierter elektronischer Signatur des Prozessbevollmächtigten versehener Schriftsatz genügt der gesetzlichen Schriftform gem. § 568 Abs. 1, § 126 Abs. 3, § 126a Abs. 1 BGB. Wird er gem. § 298 Abs. 1 und 3 ZPO nebst des die Wahrung der Form belegenden Transfervermerks für die in Papierform geführten Akten sowie zum Zwecke der Zustellung ausgedruckt, gem. § 169 Abs. 2 ZPO beglaubigt und geht dem Mieter in dieser Form zu, so genügt die im Schriftsatz erklärte Kündigung dem Schriftformerfordernis des § 568 Abs. 1 BGB.*)
3. Fügt die Geschäftsstelle dem für den Mieter bestimmten Ausdruck des Schriftsatzes weder den Transfervermerk nach § 298 Abs. 1 und 3 ZPO noch die Beglaubigung nach § 169 Abs. 2 ZPO bei, so wahrt die dem Mieter zugegangene Kopie der Kündigungserklärung nicht die gesetzliche Schriftform nach § 568 Abs. 1 BGB. Dem Mieter kann die Berufung auf den Formmangel aber gem. § 242 BGB als missbräuchlich verwehrt sein, wenn er sich zunächst schriftlich mit den Kündigungsgründen auseinandergesetzt und gem. § 295 ZPO rügelos über das auf die Kündigungserklärung gestützte Räumungsbegehren verhandelt hat, ohne den Formverstoß geltend zu machen.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0970
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Essen, Urteil vom 20.07.2023 - 136 C 95/23
1. Die Minderung hängt insbesondere von der Schwere des Mangels sowie dem Grad und der Dauer der Minderung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch ab.
2. Eine Möglichkeit zur Berechnung der angemessenen Minderung ist die Berechnung nach der sog. Nutzwertanalyse.
3. Bei dem Ausfall von Warmwasser ist eine Minderung von 10% gerechtfertigt.
4. Für den Mangel der Außenrollos ist eine Minderung von 2,5% gerechtfertigt.
5. Den Absender einer E-Mail trifft - ähnlich wie bei Briefen - die volle Beweislast für den Zugang der Willenserklärung. Eine tatsächliche Vermutung, dass eine abgesandte E-Mail auf dem Server des Empfängers eingeht, besteht nicht.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1026
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 375/21
Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1027
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 8/22
Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0965
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 09.06.2023 - 2-11 S 13/23
1. Eine ordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsrückständen kann in Betracht kommen, wenn sich der Mieter mit einem Betrag von mehr als einer Monatsmiete mindestens einen Monat lang im Verzug befindet.
2. Insoweit kommen auch nicht gezahlte abgerechnete Betriebskosten, auf die eine fristlose Kündigung nicht gestützt werden kann, als Grundlage einer auf Zahlungsverzug gestützten ordentlichen Kündigung in Betracht.
3. Grundsätzlich trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für die inhaltliche Richtigkeit der erhobenen Forderung, also für die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter.
4. Der Mieter kann die erfolgte Abrechnung des Vermieters nicht einfach bestreiten. Vielmehr kann er die Zahlen in der Abrechnung prozessrechtlich nur beachtlich bestreiten, wenn er vorher von seinem Recht auf Belegeinsicht Gebrauch gemacht hat und konkrete Einwände gegen die Berechnung erhebt.
5. Das Gericht kann zwar eine Räumungsfrist auch ohne Vorliegen eines Antrags von Amts wegen anordnen, wobei dies insbesondere zu erwägen ist, wenn aus dem Prozessstoff für das Gericht ohne Weiteres erkennbar ist, dass der Schuldner mit einer Räumung ohne Räumungsfrist nicht zu rechnen brauchte. Eine Amtsermittlung muss das Gericht diesbezüglich aber nicht betreiben.
6. Beruft sich der Mieter darauf, dass es ihm nicht möglich sei, bis zur voraussichtlichen Zwangsräumung durch den Gläubiger eine angemessene Ersatzwohnung zu finden, muss er grundsätzlich substanziiert darlegen, dass er seine Obliegenheiten zur Ersatzwohnraumsuche erfüllt hat.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1023
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 125/22
Die Verjährungsfrist für den Auskunftsanspruch des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB beginnt abweichend von § 199 Abs. 1 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern (erst) mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0624
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 31.03.2023 - 66 S 149/22
Die Kammer hält daran fest, dass eine rechtzeitige Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB neben der außerordentlichen auch eine hilfsweise fristgemäß erklärte Kündigung heilt, sofern diese auf denselben (ausgeglichenen) Zahlungsrückstand gestützt wird.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1011
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 08.08.2023 - 67 T 58/23
Schließen ein Inkassodienstleister und ein auf Zahlung an den Inkassodienstleister in Anspruch genommener Vermieter einen Prozessvergleich über die preisrechtlich zulässige Höhe des vom Mieter zu entrichtenden Mietzinses, kommt dem Vergleichswert kein Mehrwert zu. Etwas anderes gilt nur, wenn der Vergleich auch an den Inkassodienstleister abgetretene - und bislang nicht rechtshängige - Ansprüche des Mieters umfasst oder der Prozessbevollmächtigte des Inkassodienstleisters den Vergleich nicht nur für den Inkassodienstleister, sondern auch für den im Vergleichstext genannten Mieter als weiterer Partei des Prozessvergleichs als dessen anwaltlicher Verfahrensbevollmächtigter schließt.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0857
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Oberndorf, Urteil vom 22.03.2022 - 3 C 123/21
1. Für Schadensersatzansprüche aus einem Mietverhältnis gilt die Verjährungsfrist des § 548 BGB. Danach verjährt der Anspruch sechs Monate nach Rückerhalt der Mietsache.
2. Der Rückerhalt der Mietsache liegt vor, wenn der Vermieter die Möglichkeit erhalten hat, die Mietsache auf ihren vertragsgemäßen Zustand zu überprüfen und der Mieter danach keine Möglichkeit der Einwirkung mehr hat.
3. Wird der Sachverhalt geändert, ändert sich der Streitgegenstand. Eine Änderung des Streitgegenstands ist eine Klageänderung.
4. Wird das Datum des angeblichen Schadensereignisses während des Verfahrens geändert, handelt es sich um eine Klageänderung.
5. Die Hemmung der Verjährung durch eine Klage erfolgt erst ab dem Datum der Klageänderung. Liegt dieses hinter dem Ende der Verjährung, hilft es nicht, dass die Klage zwar davor, aber mit falschem Streitgegenstand eingereicht wurde.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0958
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Nienburg, Urteil vom 05.07.2023 - 6 C 100/23
1. Wird eine Eigenbedarfskündigung auf die Nutzung durch die Bedarfsperson als Altersruhesitz gestützt, müssen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zwingend vernünftige und nachvollziehbare Gründe bestehen, weshalb der Vermieter oder eine begünstigte Person die Wohnung beziehen will.
2. Der Nutzungswunsch muss hinreichend bestimmt und konkret sein, ernsthaft verfolgt und von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen werden, so dass der bloße Nutzungswunsch des Vermieters allein nicht genügt.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0971
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 31.03.2023 - 64 S 16/22
Macht der Vermieter einen Anspruch nach § 546a Abs. 1 BGB auf Zahlung weiterer, über die einstmalige Vertragsmiete hinausgehender Nutzungsentschädigung für einen Zeitraum von mehr als zwei Jahren erstmals rückwirkend nach Räumung und Rückgabe der Wohnung geltend, so ist mit Blick auf die Wertungen des § 571 BGB sorgfältig zu prüfen, ob der Forderung der Einwand der Verwirkung entgegensteht. So kann es liegen, wenn der Vermieter den ehemaligen Mieter im Verlaufe des vorangegangenen Räumungsrechtsstreits auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Anspruch genommen und später einer Räumungsfristverlängerung zugestimmt hat, ohne sich die Nachforderung weiterer Nutzungsentschädigung vorzubehalten.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0975
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 12.04.2023 - 66 S 273/22
1. In einem Mietvertrag über Wohnraum führt die beispielhafte Erwähnung von Möbeln, die "sofern vorhanden" zum Inhalt des Mietgegenstandes zählen sollen, nicht dazu, dass der Mietvertrag über "möblierten Wohnraum" geschlossen ist. Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die Anerkennung eines "Teilmarktes" in Betracht, der etwa vom Berliner Mietspiegel 2021 nicht erfasst wäre.
2. Werden lediglich Zimmer einer Wohnung in jeweils eigenständigen Verträgen an einzelne Nutzer vermietet, so können die Gemeinschaftsflächen der Wohnung dem Mietgegenstand nur mit dem Anteil zugerechnet werden, welcher der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer entspricht. Die Hinzurechnung der gesamten Gemeinschaftsfläche, von der lediglich ein Abschlag (hier von 50%) wegen der Mitbenutzung dieser Flächen durch weitere Zimmermieter vorgesehen ist, ist nicht zulässig.
IMRRS 2023, 0476
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hannover, Urteil vom 21.02.2023 - 443 C 4261/22
1. Verwendet der Vermieter in einem AGB-Mietvertrag eine unwirksame Indexklausel, ist eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB möglich, aber gedeckelt auf die Miethöhe, die nach der (unwirksamen) Indexvereinbarung möglich gewesen wäre.
2. Das Zustimmungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist formell unwirksam, wenn in diesem nicht dargelegt wird, welche Miethöhe nach der (unwirksamen) Indexklausel möglich gewesen wäre und dass die ebenfalls dargelegte Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gedeckelt wird auf die Indexmiete.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0972
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 07.03.2023 - 63 S 218/21
Die Vereinbarung in einem Mietvertrag mit Bruttomiete, wonach der Vermieter jederzeit berechtigt ist, auf Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen umzustellen, ist auch dann unwirksam, wenn der Mieter der Umstellung im Voraus zugestimmt hat.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0968
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 12.07.2023 - VIII ZR 60/22
1. Zur Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gem. § 556g Abs. 3 BGB bei Vereinbarung einer Staffelmiete.*)
2. Der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB verjährt selbstständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gem. § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB).
3. Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs im Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0864
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Görlitz, Urteil vom 28.02.2023 - 9 C 255/22
1. Sind im Wohnhaus des Vermieters noch weitere freie Mietwohnungen mit ähnlicher Ausstattung vorhanden, die ohne Weiteres den Eigenbedarf der Bedarfsperson befriedigen könnten, liegt kein Eigenbedarf vor.
2. Auch die Äußerung des Vermieters etwa eine Woche vor Aussprache der Eigenbedarfskündigung, der Mieter werde schon sehen, was er davon habe und werde dies schon in Kürze erfahren, legt einen vorgetäuschten Eigenbedarf nahe.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0892
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 06.07.2022 - 14 S 17555/21
1. Der Umstand, dass die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Minderungshöhe ist, führt nicht dazu, dass die Minderung anteilig auf die Nettomiete einerseits und die Betriebskostenvorauszahlungen andererseits anzurechnen ist.
2. Über Vorauszahlungen ist wegen deren Rechtsnatur noch abzurechnen, so dass deren Verbleib beim Vermieter nicht zwingend endgültig ist.
3. Eine Aufrechnung braucht nicht ausdrücklich erklärt zu werden. Es genügt, wenn der Aufrechnungswille hinreichend deutlich erkennbar wird, was mit dem Verweis auf entsprechende "Guthaben" der Fall ist.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0951
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 22.06.2023 - 64 S 280/22
Eine mehrmonatige "Workation" kann ein berechtigtes Interesse eines Wohnungsmieters an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB begründen. Der Mieter darf sich aber nicht darauf beschränken, sein Interesse an der Untervermietung bloß abstrakt zu formulieren, sondern muss seine Pläne konkret darlegen; das gilt erst recht, wenn er es in der Vergangenheit hinter dem Rücken der Vermieterin unternommen hatte, die Wohnung nicht nur teilweise, sondern insgesamt und für mehr als das Doppelte der Vertragsmiete sowie über einen Zeitraum von bis zu 12 Monate zu vermieten.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0950
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 06.06.2023 - 65 S 39/23
Der Wunsch, aus humanitären Gründen eine geflüchtete Frau aus der Ukraine aufzunehmen, begründet ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung (Abgrenzung zu AG München, IMR 2023, 56).
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0948
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 21.06.2023 - VIII ZR 303/21
Zur Schadensersatzpflicht eines Vermieters (hier nach § 536a Abs. 1, § 536 Abs. 3 BGB), der schuldhaft nicht mehr in der Lage ist, dem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zu gewähren, wenn der Mieter hiernach zur Vermeidung sonst drohender Obdachlosigkeit in einer öffentlichen "Notunterkunft" untergebracht wird.*)
IMRRS 2023, 0868
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Essen, Beschluss vom 16.11.2022 - 15 S 35/22
1. § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB gestattet auch eine Aufrechnung mit solchen Forderungen, die erst nach Zugang der Kündigung fällig werden, nicht indes mit solchen, die nur wegen der Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.
2. Von daher ist eine Aufrechnung mit dem Rückforderungsanspruch der Kaution nicht möglich, weil dieser Anspruch erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses fällig wird.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0936
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 104/21
1. Auch nur geringfügige Überschreitungen des Rahmens des § 28 Abs. 4 II. BV bei der Überwälzung von Schönheitsreparaturen verstoßen gegen das Übermaßverbot. Daher dürfte die Abwälzung des Anstrichs der Versorgungsleitungen zur Unwirksamkeit einer entsprechenden Klausel führen.
2. Insoweit dem Mieter entsprechend dem Wortlaut von § 28 Abs. 4 Satz 3 II. BV formularvertraglich aufgelegt wird, für das "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" Sorge zu tragen, wird nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet ist. Dies wäre nur dann der Fall, wenn sich die Formulierung "von innen" hinter dem Wort Außentüren auch auf die Fenster beziehen würde.
3. Es besteht keine allgemeine Vermutung dahingehend, dass die wortwörtliche Übernahme der Formulierung von § 28 Abs. 4 II. BV AGB-rechtlich nicht zu beanstanden wäre.
4. Unabhängig davon dürfte auch die Vorgabe der handwerksgerechten Ausführung bei richtiger Bewertung als Fachhandwerkerklausel zur Unwirksamkeit führen. Handwerksgerecht entspricht nämlich der mittleren Art und Güte eines Malergesellen, geschuldet ist aber nur eine fachgerechte Ausführung im Sinne von Schönheitsreparaturen, die keine auffallenden Mängel aufweisen.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0854
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Krefeld, Urteil vom 01.03.2023 - 2 S 27/22
Beleidigungen und der unberechtigte Vorwurf strafbaren Verhaltens gegen den Vermieter rechtfertigen bei einem psychisch kranken Mieter nicht ohne Weiteres eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2022, 1480
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 26.10.2022 - 49 C 150/22
Die formularmäßig vereinbarte Schönheitsreparaturenklausel mit dem Wortlaut "Streichen der Innentüren, der Fenster und Außentüren von innen" regelt nicht hinreichend deutlich, dass das Streichen der Fenster nur von innen geschuldet wird, und führt daher zur Unwirksamkeit der Klausel.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0933
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 28.06.2023 - 49 C 382/22
Ein Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung vermag bezogen auf eine Genossenschaftswohnung bei Vorliegen der weiteren Voraussetzungen nur dann zu bestehen, wenn der Mieter die kostenorientierte Miete anteilig an den Untermieter weiter reicht, auch wenn dies angemessene Zuschläge für Möblierung oder nicht mit der Miete abgedeckte Kosten nicht ausschließt (vgl. AG Hamburg, ZMR 2018, 53; AG Hamburg, Urteil vom 29.04.2022 - 48 C 481/19, IMRRS 2022, 0573; AG Hamburg, GE 2020, 1326; AG Hamburg, Urteil vom 17.04.2020 - 46 C 321/15 und AG Hamburg, Urteil vom 26.01.2018 - 49 C 325/17, jeweils n.v.). Die Beschränkung ist aus dem Satzungszweck abzuleiten, dem sich der Mieter gleichermaßen verpflichtet hat wie die Vermieterin.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0928
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hanau, Urteil vom 07.07.2023 - 34 C 126/22
Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25%), so gilt dieser auch für Doppelhaushälften. Ein Einfamilienhaus muss nicht allein- bzw. freistehend sein.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0925
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 26.04.2023 - 64 S 189/22
1. Ein Vermieter kann sich bei einer über die Grenze der "Mietpreisbremse" gem. § 556d Abs. 1 BGB hinausgehenden Mietvereinbarung nicht auf den Ausnahmetatbestand einer bestandsgeschützten höheren Vormiete nach § 556e Abs. 1 BGB berufen, soweit der Vormieter die Vormiete deswegen tatsächlich nicht schuldete, weil der Vermieter diesem gegenüber seine aus § 556g Abs. 1a BGB fließenden Informationspflichten verletzt hatte.*)
2. Das Interesse des Mieters an der Herabsetzung der vertraglich vereinbarten Miete auf das nach den Vorschriften über die "Mietpreisbremse" gem. §§ 556d ff. BGB höchstzulässige Maß ist entsprechend § 41 Abs. 5 GKG mit dem einfachen und nicht mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der streitigen Mietpreisüberhöhung zu bewerten.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0797
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Beschluss vom 12.06.2023 - 3 W 23/23
1. Auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen können die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Diese Voraussetzung ist aber regelmäßig erst dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung bereits untersagt hat.
2. Verpflichtet sich der Vermieter zur Beschaffung einer Nutzungsänderungsgenehmigung binnen einer bestimmten Frist, so hat er die Pflicht, diese an den Mieter herauszugeben.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 1021
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
VGH München, Beschluss vom 01.06.2023 - 22 C 22.2045
ohne amtliche Leitsätze
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0902
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 15.12.2022 - 21 S 1/22
Konkurrenzschutz für Kieferorthopädie schließt Tätigkeit auf demselben Gebiet durch einen Zahnarzt als weiterem Mieter nicht aus.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0886
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 20.04.2021 - 65 S 271/20
1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er die Untervermietung fortsetzt, nachdem die Untervermieterlaubnis vermieterseitig wirksam widerrufen worden war.*)
2. Ein einseitiger Widerruf der Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an Dritte i.S.v. § 540 Abs. 1 BGB durch den Vermieter kommt in Betracht, wenn ein entsprechender Vorbehalt vereinbart wurde oder ein wichtiger Grund zum Widerruf der Erlaubnis besteht.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0862
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
KG, Beschluss vom 05.06.2023 - 8 U 170/22
1. Werden in einem als "Wohnraummietvertrag" überschriebenen Formular lediglich die Kündigungsfrist aus § 573c BGB sowie das Schriftformerfordernis aus § 568 Abs. 1 BGB vereinbart, spricht es gegen eine Vereinbarung des Wohnraummietrechts.
2. Die Verweise auf die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung und Mietsicherheit enthalten jedenfalls kein Indiz für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts, wenn wohnraummietrechtliche Vertragsformulare unsorgfältig angepasst, statt unverändert übernommen wurden.
3. Wohnraumtypische Regelungen zur Tierhaltung sowie zur Flächenberechnung sind bei Weitervermietung als Vertragszweck der faktischen Nutzung geschuldet und keine Indizien für die Vereinbarung des gesamten Wohnraummietrechts.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0697
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Bottrop, Urteil vom 17.05.2023 - 11 C 264/22
1. Zu der Frage, wann nicht zugestimmten Tonbandaufnahmen als Beweismittel bei fristloser Kündigung zulässig sind.
2. Schwere Beleidigungen und Bedrohungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung.
3. Ungenehmigte Wanddurchbrüche muss der Mieter auf eigene Kosten rückbauen.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0865
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Göttingen, Beschluss vom 30.01.2023 - 26 C 93/21
Nach der Rechtsprechung des BGH liegen keine vom Mieter zu duldenden Modernisierungsmaßnahmen i.S.v. § 555b Nr. 4 oder 5 BGB vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen unter Veränderung des Grundrisses so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde. Die Vergrößerung der Wohnfläche einer Wohnung ist nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als eine Veränderung des Vertragsgegenstandes anzusehen.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0872
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Dortmund, Urteil vom 16.06.2023 - 3 O 514/22
ohne amtliche Leitsätze
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0849
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 09.11.2022 - 21 O 177/22
(Ohne amtliche Leitsätze)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0659
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 21.07.2022 - 409 C 172/21
Haben die Parteien mietvertraglich eine Nettomiete nebst Vorauszahlungen vereinbart, kann der Vermieter neue Betriebskosten, d. h. solche, die er in der Vergangenheit nicht umgelegt hat, deren Umlagefähigkeit im Mietvertrag aber vereinbart ist, ohne Einhaltung eines besonderen Verfahrens im Rahmen der Betriebskostenabrechnung berücksichtigen. Er muss sie vorher auch nicht ankündigen.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0873
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 20.03.2023 - 64 S 116/22
1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgesetzt wurden (Anschluss BGH, Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19, Rz. 27, IMRRS 2020, 0928; Abgrenzung LG Berlin, IMR 2021, 491).*)
2. Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist formell unwirksam, mithin nichtig, wenn die zu Grunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0871
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Darmstadt, Urteil vom 23.06.2023 - 19a O 23/23
Der Vermieter genügt seiner Verkehrssicherungspflicht, wenn er Sorge dafür trägt, dass Müllcontainer standsicher sind. Die Standsicherheit wird gewährleistet, wenn Pedalbremsen benutzt werden. Der Vermieter darf sich dabei grundsätzlich darauf verlassen, dass das Müllentsorgungsunternehmen auch die Pedalbremse betätigt. Nur unter besonderen Umständen ist ein Handeln darüber hinaus notwendig. Etwa bei ersichtlichem oder angekündigtem schwerem Unwetter oder wenn bekannt ist, dass die Pedalbremse nicht angezogen zu werden pflegt.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0866
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Celle, Beschluss vom 30.06.2023 - 2 U 27/23
1. Die nachträgliche Errichtung einer dem Schriftformerfordernis des § 550 BGB genügenden Vereinbarung entfaltet nur Wirkung ex nunc. Dies folgt mit Rücksicht auf die Regelung in § 311 BGB zur Heilung von formnichtigen Rechtsgeschäften bei Nichteinhaltung der notariellen Beurkundung aus einem argumentum a fortiori.*)
2. Die Rechtsprechung des BGH zur Treuwidrigkeit von Kündigungen wegen Nichteinhaltung der Schriftform in Fällen der Existenzgefährdung findet auch auf Kapitalgesellschaften Anwendung.*)
3. § 314 Abs. 3 BGB ist bei der Kündigung von Gewerberaummietverhältnissen nicht anwendbar.*)
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)
IMRRS 2023, 0763
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Potsdam, Urteil vom 21.02.2023 - 52 O 6/22
1. Der kündigende Vermieter muss die einzelnen Umstände, die zu einem dringenden Tatverdacht führen können, darlegen. Nicht ausreichend für die Begründung einer Kündigung ist die einfache Darstellung eines Fazits (einer Behörde; Anm. d. Verf.), dass ein dringender Verdacht einer Straftat bestehe. Der Vermieter muss insofern über die Anhörung des Mieters hinaus den Sachverhalt ermitteln.
2. Allein die subjektive Einschätzung des Vermieters, das Vertrauensverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien sei unwiderruflich zerstört, rechtfertigt die sofortige Auflösung des Mietverhältnisses nicht, wenn die den dringenden Verdacht einer Straftat begründenden Umstände nicht angenommen werden können.
![Dokument öffnen](/include/css/imr-online/zielgrp0/0la.gif)