Immobilien- und Mietrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
2888 Entscheidungen insgesamt
Online seit 3. Mai
IMRRS 2024, 0553![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Detmold, Beschluss vom 25.05.2023 - 3 T 21/23
ohne amtlichen Leitsatz
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Online seit 2. Mai
IMRRS 2024, 0595![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
VG Köln, Urteil vom 19.04.2024 - 6 K 2961/22
1. Die Fluthilfe Nordrhein-Westfalen ist in ihrem Schwerpunkt auf die Beseitigung von unmittelbar durch die Flutkatastrophe entstandenen Sachschäden gerichtet.*)
2. Es ist sachlich gerechtfertigt, die Kompensation von Einkommenseinbußen bei Mietern von gewerblich genutzten Gebäuden oder Anlagen auf solche Fälle zu beschränken, in denen der Mieter zur Instandsetzung des Mietobjekts verpflichtet ist und insofern unmittelbar einen Sachschaden erlitten hat.*)
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IMRRS 2024, 0594
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BFH, Urteil vom 19.12.2023 - IV R 5/21
1. Eine gewerblich geprägte Personengesellschaft, die eine originär gewerbliche Tätigkeit in Gestalt einer ‑‑eine Betriebsverpachtung überlagernden‑‑ Betriebsaufspaltung ausübt, unterliegt mit dem Ende der Betriebsaufspaltung als gewerblich geprägte Personengesellschaft weiterhin der Gewerbesteuer.*)
2. Ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht ist zwar kein Grundbesitz, es ist jedoch für Zwecke des § 9 Nr. 1 Satz 2 des Gewerbesteuergesetzes dem Grundbesitz des entsprechenden Wohnungs- oder Teileigentümers zuzuordnen, dessen Inhalt es bestimmt.*)
3. Die Mitvermietung von Wohnungs- beziehungsweise Gebäudebestandteilen, die durch Teilungserklärung oder Gesetz dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet sind (zum Beispiel Fenster nebst Rahmen), stellt sich als zwingend notwendiger Teil der wirtschaftlich sinnvoll gestalteten Überlassung eigenen Grundbesitzes dar und ist nicht kürzungsschädlich.*)
4. Eine Betriebsverpachtung ist nicht kürzungsschädlich, wenn die wesentlichen, dem Betrieb das Gepräge gebenden Betriebsgegenstände vermietet werden und es sich hierbei ausschließlich um eigenen (bebauten) Grundbesitz handelt.*)
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Online seit April
IMRRS 2024, 0581![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Frankfurt/Main, Urteil vom 07.09.2023 - 33 C 1509/23
Der nach Widerspruch gegen eine ordentliche Kündigung unter den Voraussetzungen des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegebene Anspruch des Mieters auf Fortsetzung des Mietverhältnisses ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zu einer außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt. Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die außerordentliche Kündigung erklärt hat; es genügt, wenn dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zusteht.
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IMRRS 2024, 0550
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Celle, Urteil vom 25.01.2023 - 7 U 304/22
1. Ist ein Pachtvertrag zwischen Eheleuten geschlossen worden, führt die Trennung nicht zu einem Grund im Sinne von § 594e Abs. 1 BGB, durch die Scheidung kann aber die Geschäftsgrundlage entfallen.
2. Die Verpflichtung zur Pachtzahlung entfällt nicht deshalb, weil der Pächter den Besitz nicht mehr dem Verpächter sondern einem Dritten mittelt, an welchen der Verpächter die Pachtsache ebenfalls verpachtet hat.
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IMRRS 2024, 0551
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Rostock, Urteil vom 23.02.2023 - 3 U 76/21
1. Art. 240 § 2 Abs. 1 S. 1 EGBGB enthält nur eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters, sofern die Nichtleistung der vom Mieter geschuldeten Mietzahlung allein auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht.*)
2. Für öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen, Verbote oder Gebrauchshindernisse, die sich aus betriebsbezogenen Umständen ergeben oder in der Person des Mieters ihre Ursachen haben, hat der Vermieter ohne anderslautende Vereinbarung nicht einzustehen.*)
3. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus.*)
4. Behauptet der Mieter, keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um mögliche Hilfeleistungen vergeblich bemüht hat. Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.*)
5. Bei Feststellung einer Störung der Geschäftsgrundlage ist zur Beurteilung möglicher Nachteile einer konkreten Geschäftsschließung auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen.
6. Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage nicht zu einer Überkompensation der Verluste führen darf, sind insoweit auch Nachholeffekte mit zu berücksichtigen.
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IMRRS 2024, 0549
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Wennigsen, Urteil vom 31.01.2023 - 10 C 90/22
Kann die Mitteilung des Vermieters in einer Nebenkostenabrechnung nur dahin verstanden werden, dass er ab einem bestimmten Zeitpunkt eine um 25 Euro erhöhte Miete zu Grunde legen möchte, und hat der Mieter daraufhin die Mietzahlungen entsprechend erhöht, durfte der Vermieter dieses Verhalten nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der Verkehrssitte dahin verstehen, dass der Mieter mit der Mieterhöhung einverstanden ist.
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IMRRS 2024, 0547
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Köln, Urteil vom 10.11.2023 - 1 U 24/22
1. Zu Inhalt und Umfang eines Auskunftsanspruchs des Vermieters gegen den Mieter über das Bestehen von Untermiet- und/oder Nutzungsverhältnissen an den vermieteten Flächen.
2. Die Verletzung der Pflicht zur Auskunftserteilung über das Bestehen von Untermiet- und/oder Nutzungsverhältnissen an den vermieteten Flächen durch den Mieter kann geeignet sein, eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, sofern die potentielle Wirkung der Auskunftserteilung auf das gesamte Vertragsverhältnis für den Vermieter von elementarer Bedeutung ist.
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IMRRS 2024, 0541
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Paderborn, Urteil vom 06.03.2024 - 1 S 72/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2024, 0567
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
VG München, Urteil vom 16.02.2024 - 17 K 20.2811
(Ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2024, 0565
![Allgemeines Zivilrecht Allgemeines Zivilrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Gera, Beschluss vom 07.03.2024 - 7 T 336/23
1. Auch bei der Kündigung einer Wohnung ist nur ausnahmsweise den Wünschen des Betreuten nicht zu entsprechen, soweit (1.) die Person des Betreuten oder dessen Vermögen hierdurch erheblich gefährdet würde und der Betreute diese Gefahr aufgrund seiner Krankheit oder Behinderung nicht erkennen oder nicht nach dieser Einsicht handeln kann oder (2.) dies dem Betreuer nicht zuzumuten ist, § 1821 Abs. 3 BGB in Verbindung mit § 1833 Abs. 1 S. 1 BGB.
2. Verfahrensrechtlich ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten zu den Auswirkungen der Wohnungsaufgabe, zum Krankheitsverlauf und den verbliebenen Möglichkeiten selbständiger Lebensführung einzuholen.
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IMRRS 2024, 0554
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Hamburg, Urteil vom 29.08.2023 - 21 C 17/23
Die Untervermietung über airbnb ist etwas anderes als an bekannte Personen. Eine dauerhafte und ständig wechselnde Vermietung an Touristen ist mit einer Wohngemeinschaft nicht gleichzusetzen. Die laufend wechselnde Unterbringung verschiedener Touristen ist regelmäßig mit erheblichen Beeinträchtigungen verbunden und bedingt eine erhöhte Abnutzung der Wohnung sowie eine gesteigerte Beeinträchtigung der Nachbarn. Sie ist deshalb von einer Untervermietungserlaubnis nicht gedeckt, die bezogen ist auf die Untervermietung an Fotomodels, die der Mieter über seine Tätigkeit als Fotograf kannte bzw. deren Kontakt er über die Agentur vermittelt bekam.
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IMRRS 2024, 0552
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Dresden, Beschluss vom 27.03.2023 - 5 U 2520/20
1. Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können auch behördliche Beschränkungen und Gebrauchshindernisse die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel i.S.v. § 536 BGB begründen. Dies gilt allerdings nur dann, wenn die behördlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben. Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden.*)
2. Ausgangspunkt der Auslegung eines Mietvertrages gem. §§ 133, 157 BGB ist der von den Parteien gewählte Wortlaut und der dem Wortlaut zu entnehmende objektiv erklärte Parteiwille. Zu berücksichtigen ist dabei aber auch und vor allem die bestehende Interessenlage und der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck, weswegen eine nach beiden Seiten interessengerechte Auslegung geboten ist, die zu einem vernünftigen, widerspruchsfreien und den Interessen beider Vertragsparteien gerecht werdenden Ergebnis führt, welches die Nichtigkeit vermeidet.*)
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IMRRS 2024, 0509
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Lübeck, Urteil vom 28.03.2024 - 14 S 117/22
1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB gilt auch für Ansprüche, die wirtschaftlich an die Stelle des in § 548 Abs. 2 BGB genannten Erfüllungsanspruchs treten.
2. Bevor der Vermieter Dübellöcher selbst beseitigen kann, muss er zuvor dem Mieter erfolglos eine Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben.
3. Der Aufrechenbarkeit der gegenseitigen Ansprüche (hier: Rückzahlung der Kaution und Schadensersatansprüche des Vermieters) steht nicht entgegen, dass der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution erst nach Ablauf einer angemessenen Prüffrist des Vermieters fällig wird. Denn § 387 BGB verlangt für das Vorliegen einer Aufrechnungslage lediglich, dass der Aufrechnende die ihm obliegenden Leistungen bewirken kann, seine Leistung mithin erfüllbar ist. Fälligkeit der Leistung des Aufrechnenden, also das Recht des Gläubigers, diese Leistung zu verlangen, ist keine Voraussetzung für eine Aufrechnungslage.
4. Einer Aufrechnungslage steht auch nicht entgegen, dass der Vermieter nicht innerhalb der Verjährungsfrist nach § 548 Abs. 1 BGB gegenüber dem Mieter sein Schadensersatzbegehren zum Ausdruck gebracht hat. Dies führt nicht dazu, dass sich die gegenseitigen Ansprüche der Parteien nicht unverjährt i.S.v. § 215 BGB gegenübergestanden hätten (entgegen LG Berlin, IMR 2024, 96, und KG, IMR 2020, 206).
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IMRRS 2024, 0540
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Beschluss vom 11.03.2024 - 67 S 289/23
1. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfordert die Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs "erheblich" nicht anders als bei § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB die Berücksichtigung und Abwägung sämtlicher Umstände des Einzelfalls. Dazu zählen nicht nur die "grundsätzlichen", sondern auch die konkreten Interessen des Mieters am Fortbestand des Mietverhältnisses (Anschluss an BVerfG, Beschluss vom 12.11.2003 - 1 BvR 1424/02, ZMR 2004, 95).*)
2. Zur Berücksichtigung fehlender Bemühungen des Vermieters um Abmilderung der - sozialen und wirtschaftlichen - Kündigungsfolgen durch Unterbreitung eines an den Mieter gerichteten und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist unwiderruflichen Angebots zur Anmietung von Ersatzwohnraum.*)
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IMRRS 2024, 0535
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Bottrop, Urteil vom 02.04.2024 - 8 C 183/23
1. Sofern der Vermieter verstorben ist, kann der Mieter die Miete hinterlegen, wenn der neue Vermieter nicht bekannt ist.
2. Dabei müssen nach einer mit verkehrsüblicher Sorgfalt vorzunehmenden Prüfung im Zeitpunkt der Hinterlegung begründete, objektiv verständliche Zweifel über die Person des Gläubigers vorliegen, deren Behebung auf eigene Gefahr dem Schuldner nach verständigem Ermessen nicht zugemutet werden kann.
3. Sofern eine Hinterlegung zu Gunsten der unbekannten Erben eines Vermieters erfolgt ist, kann der Nachweis der Empfangsberechtigung an der Hinterlegungsmasse nur durch Vorlage eines Erbscheins erfolgen, die Vorlage eines Testaments genügt nicht.
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IMRRS 2024, 0534
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Trier, Urteil vom 07.02.2024 - 7 C 290/23
1. Bei unberechtigtem Parken auf fremden Parkplätzen können vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten grundsätzlich als Schadensersatz geltend gemacht werden.
2. Das gilt nicht, wenn dem Berechtigten zumutbar ist, zunächst ohne Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe eine Klärung zu versuchen (hier: mittelbare Geschäftsbeziehung mit verschiedenen Stellplätzen in der Garage).
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IMRRS 2024, 0471
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Hamburg, Urteil vom 15.08.2023 - 311 O 274/22
1. Miete bleibt unabhängig von etwaigen Einwendungen wegen corona-bedingter Nutzungsbeeinträchtigung/Untersagung geschuldet (§ 535 Abs. 2 BGB).
2. Die - ohne Urkundenbeweis - eingeführte GuV-Rechnung erlaubt eine Anpassung nach § 313 BGB allenfalls im Nachverfahren.
3. Zur Prima-facie-Liquidität des Anspruchs aus der (Mietvertrags-)Urkunde (ebenso schon BGH, Urteil vom 18.09.2007 - XI ZR 211/06, IMRRS 2007, 2442).
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IMRRS 2024, 0518
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Wuppertal, Beschluss vom 29.08.2023 - 8 S 5/23
1. Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Allerdings müssen diese baulichen Veränderungen auch erforderlich sein.
2. Erforderlichkeit bedeutet, dass der Mieter unter mehreren möglichen nur die bauliche Veränderung beanspruchen kann, die mit dem geringsten Eingriff in die Gebäudesubstanz, in die Interessen des Vermieters und der übrigen Mieter verbunden ist.
3. Werden durch die Einrichtung Sicherheitsbelange tangiert (Statik, Elektrizität, Sanitär), so kann der Vermieter verlangen, dass die Arbeiten von einer Fachfirma ausgeführt werden.
4. Die Abwägung der wechselseitigen Interessen kann nur im Einzelfall erfolgen. Erfordert der Einbau der vom Mieter begehrten bodengleichen (barrierefreien) Dusche nicht nur den Umbau des bestehenden Bades der vom Mieter bewohnten Wohnung, insbesondere die Entfernung der vorhandenen Badewanne, sondern einerseits eine größere Durchbohrung der Geschossdecke und andererseits die räumliche, optische und wohl auch akustische Beeinträchtigung des Bades der unter der Wohnung des Mieters liegenden Wohnung, muss das Interesse des Mieters, der nicht substanziiert dargetan hat, dass und welche weniger belastenden Maßnahmen bestehen, am Einbau der beantragten Duschwand zurückstehen.
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IMRRS 2024, 0513
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Krefeld, Urteil vom 25.10.2023 - 2 S 16/23
1. Eine unberechtigte Kündigung (ebenso ein Widerruf) stellt grundsätzlich eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis dar, so dass der Kündigungsempfänger den durch die Kündigung entstandenen Schaden ersetzt verlangen kann.
2. Allerdings muss der Schaden nach den allgemeinen Kausalitätsgrundsätzen auch ursächlich auf die unberechtigte Kündigung zurückzuführen sein.
3. Dies ist dann der Fall, wenn das Verhalten des Gekündigten hierdurch herausgefordert wurde und keine ungewöhnliche oder gänzlich unangemessene Reaktion darstellt. Diese Voraussetzung ist jedenfalls dann gegeben, wenn der Kündigende die Kündigungsvoraussetzungen schlüssig dargetan hat und der Kündigungsempfänger keine Veranlassung hat, daran zu zweifeln; außerdem ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Kündigungsempfänger sich dem Druck des Kündigenden beugt, sofern dieser Druck ein gewisses Maß an Ernsthaftigkeit übersteigt.
4. Dies ist nicht der Fall, wenn der Kündigungsempfänger die Unwirksamkeit der Kündigung/des Widerrufs kennt.
5. Zwar begründet eine Geltendmachung unbegründeter Ansprüche nicht ohne Weiteres einen Anspruch auf Ersatz der zur außergerichtlichen Abwehr des Anspruchs entstandenen Rechtsanwaltskosten. Besteht zwischen den Parteien aber ein Vertragsverhältnis oder eine sonstige Verbindung, kann die Geltendmachung eines unberechtigten Anspruchs eine Pflichtverletzung i.S.d. § 280 Abs. 1 BGB darstellen.
6. Darüber hinaus muss sich die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Rechtsverteidigung auch als vernünftig und zweckmäßig darstellen.
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IMRRS 2024, 0362
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Rheine, Urteil vom 09.05.2023 - 14 C 44/23
1. Die Dichtigkeitsprüfung der Gaszuleitungen dient der Betriebssicherheit im Sinne der Betriebskostenverordnung, so dass ihre Kosten umlagefähig sind.
2. Eine solche Dichtigkeitsprüfung kann in Abständen von fünf bzw. sieben Jahren durchgeführt werden, lediglich eine jährliche Dichtigkeitsprüfung würde gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.
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IMRRS 2024, 0505
![Mietrecht Mietrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 06.03.2024 - VIII ZR 363/21
1. Ist ein Hotelbetrieb durch das Verbot einer Beherbergung von Personen zu touristischen Zwecken als Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie daran gehindert, dem Gast den Gebrauch des Hotelzimmers im vereinbarten Leistungszeitraum zu gewähren, ist ihm die geschuldete Leistung i.S.v. § 275 Abs. 1 BGB (rechtlich) unmöglich.*)
2. Die Annahme einer Offensichtlichkeit i.S.d. § 323 Abs. 4 BGB erfordert grundsätzlich, dass der künftige Eintritt der Rücktrittsvoraussetzungen mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist (hier: Beschränkung einer touristischen Beherbergung durch einen Hotelbetrieb während der COVID-19-Pandemie).*)
3. Das der Überlassung eines Hotelzimmers an einen Gast entgegenstehende generelle Beherbergungsverbot für touristische Reisen ist als Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie kein in der Person des Gastes liegender Umstand i.S.v. § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB.*)
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IMRRS 2024, 0497
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Wedding, Urteil vom 03.03.2023 - 16 C 301/21
1. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung über das Ausmaß des zu gewährleistenden Schallschutzes, so ist die Einhaltung der maßgeblichen technischen Normen geschuldet, wobei jedoch grundsätzlich nur der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist.
2. Auch wenn der Mieter sozialüblichen Kinderlärm grundsätzlich hinnehmen muss, gilt dies jedenfalls nicht für dasjenige Mehr an Lärm, das bei Einhalten der Bauvorschriften nicht wahrnehmbar wäre.
3. Ansonsten ist Kinderlärm wie Rennen und Schreien, jedenfalls sofern der Lärm nicht regelmäßig über lange Zeit anhält, während der üblichen Tageszeiten hinzunehmen.
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IMRRS 2024, 0495
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Beschluss vom 25.07.2022 - 63 T 61/21
(Ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2024, 0472
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Karlsruhe, Urteil vom 09.08.2023 - 3 C 294/23
1. Wird durch einen Mieter die gerichtliche Feststellung seiner Minderungsberechtigung wegen eines Mietmangels begehrt, ist ein unbezifferter Antrag zulässig.
2. Eine Klage auf Feststellung des Rechts zur Mietminderung ist hinreichend begründet, wenn die Mängel substanziiert dargelegt werden.
3. Wirkt sich ein Mangel nur periodisch in einem vorhersehbaren Zeitraum erheblich auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache aus, ist die Mietminderungsquote der jeweiligen Jahreszeit entsprechend anzupassen.
4. Bei Ausfall der Heizung im Wohnzimmer ist während der Wintermonate eine Minderung um 30%, in den Sommermonaten um 5% gerechtfertigt.
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IMRRS 2024, 0621
![Zwangsvollstreckung Zwangsvollstreckung](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BVerfG, Beschluss vom 26.02.2024 - 2 BvR 51/24
(Ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2024, 0467
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Köln, Urteil vom 01.03.2024 - 211 C 137/23
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2024, 0398
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Lübeck, Urteil vom 15.02.2024 - 14 S 31/23
1. In den Fällen, in denen das Mieterhöhungsverlangen noch mit einem älteren Mietspiegel begründet wurde, aber zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung ein neuerer Mietspiegel vorliegt, dessen Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens liegt, ist auf die Werte des neueren Mietspiegels zurückzugreifen, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln.
2. Die Fläche eines Balkons ist regelmäßig nur mit 25% zu berücksichtigen. Balkone, die aufgrund ihrer Lage und Ausstattung im Vergleich zu "normalen" Balkonen einen sehr hohen Wohnwert besitzen, zur Hälfte bei der Wohnfläche berücksichtigt werden.
3. Die Angabe einer zu kleinen Wohnungsgröße führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens.
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IMRRS 2024, 0473
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Wennigsen, Urteil vom 21.07.2023 - 3 C 41/23
Kosten der Thermenwartung sind notwendig, da bei Thermen mit Heizwerttechnik jährliche Wartungen durch eine Fachfirma empfohlen werden, um die Langlebigkeit der Geräte zu gewährleisten.
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IMRRS 2024, 0412
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 20.02.2024 - 8 C 218/23
1. Das Rechtsschutzbedürfnis einer Zahlungsklage ist ausnahmsweise dann zu verneinen, wenn der Kläger durch Verwertung der geleisteten Mietkaution sein Ziel erreichen kann.
2. Das Anbohren der Fensterrahmen, um Innenrollos bzw. Plissees anzubringen, überschreitet den vertragsgemäßen Gebrauch und stellt somit eine Substanzverletzung dar.
3. Vereinbaren die Parteien, dass Schönheitsreparaturen bereits abgegolten sind, können als Schadensersatz nur die Kosten für das Anschleifen und verschließen der Bohrlöcher angesetzt werden. Das danach notwendige Streichen der Fensterrahmen fällt unter die bereits abgegoltenen Schönheitsreparaturen und ist nicht weiter zu vergüten.
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IMRRS 2024, 0456
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Bonn, Urteil vom 29.06.2023 - 6 S 97/22
Eine per besonderem elektronischen Anwaltspostfach (beA) schriftsätzlich eingereichte Kündigung ist durch die Weiterleitung durch das Gericht dem Kündigungsempfänger bzw. dessen Prozessbevollmächtigten nicht formwirksam zugegangen.
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IMRRS 2024, 0442
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AG Stuttgart, Urteil vom 04.04.2023 - 31 C 4334/22
§ 573a Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht anwendbar, wenn der Vermieter in einem Wohngebäude mit drei Wohnungen, zwei der Wohnungen selbst bewohnt.*)
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IMRRS 2024, 0441
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Stuttgart, Urteil vom 12.10.2023 - 31 C 1566/23
Es ist nicht maßgeblich, wie schnell der Mieter auf eine eintretende Veränderung reagiert, solange im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens eine nachträgliche Veränderung eingetreten ist und ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt.
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Online seit März
IMRRS 2024, 0445![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 06.03.2024 - VIII ZR 79/22
1. Eine formularmäßige Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag benachteiligt den Mieter nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil sie von dem Mieter bei Vertragsschluss verlangt, zur Ermittlung der auf ihn bei Vertragsbeendigung zukommenden Kostenbelastung mehrere hypothetische Betrachtungen anzustellen, die eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung nicht zulassen (Bestätigung von Senatsurteil vom 18.03.2015 - VIII ZR 242/13, IMR 2015, 268).*)
2. Zur Zulässigkeit der individualvertraglichen Vereinbarung einer Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag (im Anschluss an Senatsurteil vom 16.06.2010 - VIII ZR 280/09, Rz. 9, IBRRS 2010, 2857 = IMRRS 2010, 2086 = NJW-RR 2010, 1310).*)
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IMRRS 2024, 0413
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Beschluss vom 12.02.2024 - 67 S 291/23
Zur Unwirksamkeit einer im Mietvertrag getroffenen Staffelmietvereinbarung aufgrund eines im Fördervertrag enthaltenen Ausschlusses.*)
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IMRRS 2024, 0414
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Neunkirchen, Urteil vom 04.12.2023 - 4 C 307/23
Ein Ausschluss der Eigenbedarfskündigung ist im Regelfall dahin auszulegen, dass der Vermieter nur bei Vertragsverletzungen des Mieters kündigen kann, weil anderenfalls der beabsichtigte Schutz des Mieters nicht erreicht werden kann.
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IMRRS 2024, 0404
![Steuerrecht Steuerrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BFH, Urteil vom 07.12.2023 - V R 15/21
Schuldet der Vermieter von Wohnraum zum vertragsgemäßen Gebrauch auch die Versorgung mit Wärme und warmem Wasser, stehen Kosten des Vermieters für eine neue Heizungsanlage jedenfalls dann im direkten und unmittelbaren Zusammenhang zur steuerfreien Vermietung, wenn es sich dabei nicht um Betriebskosten handelt, die der Mieter gesondert zu tragen hat.
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IMRRS 2024, 0401
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Schleswig, Beschluss vom 05.02.2024 - 12 U 69/23
1. Die Unwirksamkeit einer Indexklausel wegen mangelnder Bestimmtheit kann sich sowohl aus § 1 Abs. 1 i.V.m. § 2 Abs. 1 Ziff. 2 Preisklauselgesetz (PrKG) ("wenn die Preisklausel hinreichend bestimmt ist") als auch aus § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB ("Bestimmung nicht klar und verständlich") ergeben. Der Prüfungsmaßstab ist für beide Vorschriften identisch.*)
2. Die Beurteilung des Inhalts einer Indexklausel ist aus objektivierter Sicht vorzunehmen. Maßgebend sind die Verständnismöglichkeiten des typischerweise bei Verträgen der geregelten Art zu erwartenden Durchschnittskunden. Insoweit ist der Verwender zwar gehalten, die Rechte und Pflichten seines Vertragspartners möglichst klar, einfach und präzise darzustellen. Dazu gehört es, die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen erkennbar zu machen. Die Transparenzanforderungen dürfen indes nicht überspannt werden. Die Verpflichtung, den Inhalt der Klausel klar und verständlich zu formulieren, will den Verwender nicht zwingen, jede Klausel gleichsam mit einem Kommentar zu versehen (vgl. Grüneberg/Grüneberg, BGB, 82. Aufl., § 307 Rz. 21 f. m.w.N.).*)
3. Das Wort "eine" in der Formulierung "nach Ablauf eines Jahres" ist im Regelfall als unbestimmter Artikel (im Sinne einer wiederkehrenden Anpassung nach jeweils einem Jahr) zu verstehen.*)
4. Soll die Anpassung der Miete jeweils nach Ablauf eines Jahres "entsprechend" der Veränderung des Verbraucherpreisindexes erfolgen, ist Bezugsgröße die jeweilige prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes, wobei die Veränderung des Verbraucherpreisindexes zu einer gleichen prozentualen Veränderung (Erhöhung oder Senkung) der (Netto-)Miete führt. Ebenso macht es auch das vom Statistischen Bundesamt zur Verfügung gestellte Berechnungsprogramm (https://www.destatis.de/DE/Themen/Wirtschaft/Preise/Verbraucher-preisindex/Methoden/ Internetprogramm.html), das bei Eingabe der vorhandenen jeweiligen Anfangs- und Enddaten des Mietanpassungszeitraums die prozentuale Veränderung des Verbraucherpreisindexes in diesem Zeitraum sowie die daraus resultierende, ebenfalls prozentuale Veränderung des Mietzinses auswirft.*)
5. Einer Angabe des Basisjahres zur Berechnung der Mietänderung bedarf es jedenfalls bei einer Indexmietvereinbarung, bei der die Mietentwicklung an die prozentuale Änderung des Verbraucherpreisindexes geknüpft ist, nicht. Anders ist dies bei einer sog. Punkteklausel, bei welcher maßgebend ist, ob die Indexentwicklung einen bestimmten Punktwert erreicht (ebenso BGH, Urteil vom 26.05.2021 - VIII ZR 42/20, IBRRS 2021, 2073 = IMRRS 2021, 0744).*)
6. Auch durch die Angabe "nach Ablauf eines Vertragsjahres" ohne festen Ausgangswert für den Beginn der Berechnung wird eine Indexklausel nicht unverständlich (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39, zur Formulierung, wonach "der Mietzins jeweils mindestens ein Jahr unverändert" bleibt). Dass in der Klausel darüber hinaus nicht ausdrücklich geregelt ist, zu welchem Zeitpunkt die Frist für die Berechnung beginnen soll, macht diese ebenfalls nicht intransparent (vgl. BGH, a.a.O., Rz. 39).*)
7. Sofern vertraglich nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart wurde, tritt nach § 8 PrKG die Unwirksamkeit einer Indexklausel erst zum Zeitpunkt der rechtskräftig festgestellten Unzulässigkeit der Klausel ein. Bis dahin ist sie wirksam.*)
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IMRRS 2024, 0403
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
KG, Beschluss vom 11.01.2024 - 8 U 24/22
Zur Haftung des Gewerbemieters für einen Brandschaden, der beim Laden von 18-Volt-Lithium-Ionen Akkus auf einem Holzregal des Büroraums entstanden ist.*)
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IMRRS 2024, 0337
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 09.01.2024 - 3 U 207/22
1. Es ist zulässig, das für Mietverträge aller Art in § 543 BGB geregelte außerordentliche Kündigungsrecht aus wichtigem Grund im Mietvertrag zu präzisieren. Materiell kann das außerordentliche Kündigungsrecht durch eine Spezifikation der wichtigen, zur Kündigung berechtigenden Gründe präzisiert werden. Die Parteien können frei vereinbaren, welche Umstände zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen (BeckOGK BGB, § 314 Rz. 25). Auf die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung kommt es dann nicht mehr an.
2. § 314 Abs. 3 BGB findet auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses nach §§ 543, 569 BGB keine Anwendung. Die fristlose Kündigung ist für das Mietrecht abschließend - vom Gesetzgeber bewusst - in §§ 543, 569 BGB ohne Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB geregelt worden, so dass eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen ist (BGH, IMR 2016, 402).
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IMRRS 2024, 0396
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin II, Urteil vom 13.02.2024 - 67 S 250/23
1. Enthält der Mietvertrag eine gesetzesverstärkende Bestandsschutzklausel ohne tatbestandliche Beschränkung, ist daran nicht nur die Wirksamkeit von Eigenbedarfskündigungen, sondern die sämtlicher vermieterseitiger Kündigungen zu messen. Dazu zählen auch auf Zahlungspflichtverletzungen des Mieters gestützte Kündigungen.*)
2. Zu den gewährleistungs- und kündigungsrechtlichen Auswirkungen einer touristischen Nutzung von Nachbarwohnungen in Berlin für ein Wohnraummietverhältnis nach dem Urteil des OVG Berlin-Brandenburg vom 28.09.2023 (5 B 5/22).*)
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IMRRS 2024, 0339
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
KG, Beschluss vom 27.11.2023 - 12 W 40/23
Der Wert der Feststellung der die zulässige Höhe übersteigenden Miete ist gem. § 41 Abs. 5 GKG analog nach dem Jahreswert der streitigen Miete zu bestimmen.
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IMRRS 2024, 0336
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 13.12.2023 - 64 S 210/21
1. Eine "umfassende" Modernisierung liegt vor, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheinen lässt.
2. Eine solche Gleichstellung ist anzunehmen, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.
3. Die Modernisierung ist im Hinblick auf den finanziellen Bauaufwand als wesentlich anzusehen, wenn dieser (mindestens) ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands - ohne Grundstücksanteil - erreicht. Dabei sind nur solche Kosten zu berücksichtigen, die auf - im Katalog des § 555b BGB genannten - Modernisierungsmaßnahmen beruhen.
4. Die qualitativen Auswirkungen der Modernisierung führen zu einem Zustand der Wohnung, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht, wenn die Wohnung durch die Modernisierungsmaßnahmen in mehreren - nicht notwendig allen - wesentlichen Bereichen (insbesondere Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallationen bzw. energetische Eigenschaften) qualitativ so verbessert wurde, dass die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist.
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IMRRS 2024, 0374
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AG Charlottenburg, Urteil vom 19.04.2022 - 204 C 86/19
1. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.
2. Dies ist nicht der Fall, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.
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IMRRS 2024, 0361
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LG Berlin, Beschluss vom 06.11.2023 - 64 S 123/22
1. Ein Gebrauchsvorteil für eine Wohnung liegt unabhängig von dem Verhalten des jeweiligen Nutzers nur dann vor, wenn sie aufgrund des Einbaus eines Fahrstuhls besser, schneller oder barrierefrei zu erreichen ist.
2. Dies ist nicht der Fall, wenn der Aufzug nur auf Höhe der Zwischenpodeste hält.
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IMRRS 2024, 0360
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Halle/Saale, Urteil vom 09.01.2024 - 97 C 607/23
Wohnungsprostitution rechtfertigt - nach Abmahnung - eine fristlose Kündigung.
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IMRRS 2024, 0348
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LG Frankfurt/Oder, Urteil vom 26.10.2023 - 16 S 25/23
Verweigert der Vermieter die - im Mietvertrag vorbehaltene - Zustimmung zur Tierhaltung, ohne dass gewichtige Gründe gegen eine Tierhaltung sprechen, liegt ein wichtiger Grund für die außerordentliche Kündigung durch den Mieter unter dem Gesichtspunkt der Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor.
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IMRRS 2024, 0368
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 01.02.2022 - 67 S 175/21
Das Entfallen des vom Mieter aufgrund eines Mangels der Mietsache geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechts (§ 320 Abs. 1 Satz 1 BGB) bei Verweigerung einer Duldung der Mängelbeseitigung setzt das vergebliche Anbieten der Mängelbeseitigungsarbeiten in einer den Annahmeverzug begründenden Weise unter Mitteilung konkreter Terminvorschläge durch den Vermieter voraus. Allenfalls dann kann der Mieter nach § 242 BGB zu einem Mitwirken bei der Abstimmung eines Termins verpflichtet sein.*)
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IMRRS 2024, 0359
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 43/23
1. Gegen eine Kostenentscheidung nach § 91a ZPO darf die Rechtsbeschwerde nicht aus materiell-rechtlichen Gründen zugelassen werden, da es nicht Zweck des Kostenverfahrens ist, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden, soweit es um Fragen des materiellen Rechts geht. Lässt das Beschwerdegericht unter Missachtung dieses Grundsatzes die Rechtsbeschwerde gleichwohl zu, ist das Rechtsbeschwerdegericht daran nach § 574 Abs. 3 Satz 1 ZPO gebunden (st. Rspr.; im Anschluss an BGH, Beschluss vom 27.04.2021 - VIII ZB 44/20, Rz. 10 m.w.N., IBRRS 2021, 1670 = IMRRS 2021 = NJW-RR 2021, 737).*)
2. Beruft der Mieter sich auf die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen unter dem Gesichtspunkt, dass ihm die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen worden ist, trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast (im Anschluss an BGH, IMR 2015, 220).*)
3. Die Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit einer formularvertraglichen Vornahmeklausel (im Anschluss an BGH, Urteil vom 18.06.2008 - VIII ZR 224/07, Rz. 14, IBRRS 2008, 2211 = IMRRS 2008, 1307 = WuM 2008, 472; Beschluss vom 18.11.2008 - VIII ZR 73/08, Rz. 1, IBRRS 2009, 0166 = IMRRS 2009, 0104 = WuM 2009, 36).*)
IMRRS 2024, 0338
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Berlin, Urteil vom 05.12.2023 - 67 S 178/23
Die Rechtsprechung des VIII. Zivilsenat des BGH zu baubedingten Umfeldmängeln der Mietsache weicht von der des XII. Zivilsenats des BGH - und den literarischen Äußerungen von dessen Senatsmitgliedern - ab.*)
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