Immobilien- und Mietrecht.
Volltexturteile nach Sachgebieten
951 Entscheidungen insgesamt
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IMRRS 2017, 0046KG, Urteil vom 19.04.2016 - 7 U 28/15
Vergleichen sich Wohnungseigentümergemeinschaft und Bauträger dahingehend, dass "etwaige Ansprüche einzelner Erwerber oder ihrer Rechtsnachfolger auf Rückabwicklung ihrer Erwerbsverträge (Rücktritt und großer Schadensersatz) wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum von dieser Vereinbarung bis zur Vorlage der jeweiligen (...) Verzichtserklärungen nicht berührt sind", werden nicht nur aktuelle Eigentümer und Erwerber von dem Verzichtserfordernis erfasst, sondern gerade auch frühere Erwerber.
VolltextOnline seit 2016
IMRRS 2016, 1744OLG München, Urteil vom 28.07.2015 - 28 U 3070/13 Bau
1. Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Ist-Beschaffenheit (1) von der vereinbarten oder (2) von der vertraglich vorausgesetzten Soll-Beschaffenheit abweicht oder wenn sich (3) die Ist-Beschaffenheit nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet oder wenn (4) die Leistung nicht den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
2. Haben Erwerber und Bauträger vereinbart, dass ein Bestandsgebäude komplett nach "neuestem Standard der Technik" ausgebaut wird, soll das Bauwerk zum Zeitpunkt der Abnahme den derzeit geltenden (und nicht nach den ursprünglich bei Erstellung des Bestandsgebäudes geltenden) anerkannten Regeln der Technik entsprechen.
3. Der Einwand der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung ist nur dann gerechtfertigt, wenn das Bestehen auf ordnungsgemäße Vertragserfüllung mit Rücksicht auf das objektive Interesse des Erwerbers an der ordnungsgemäßen Erfüllung im Verhältnis zu dem dafür erforderlichen Aufwand des Bauträgers unter Abwägung aller Umstände ein Verstoß gegen Treu und Glauben ist. In der Regel rechtfertigen Verstöße gegen die anerkannten Regeln der Technik keine Mangelbeseitigungsverweigerungen wegen Unverhältnismäßigkeit.
4. Mängel im Abdichtungssystem eines Gebäudes begründen die Gefahr von erheblichen und mit einer Vielzahl von Nachteilen verbundenen Wasser- und Feuchtigkeitsschäden. Das objektive Interesse des Erwerbers, ein ordnungsgemäß abgedichtetes Gebäude zu erhalten, ist daher nicht als gering zu bewerten.
VolltextIMRRS 2016, 1734
OLG Karlsruhe, Urteil vom 13.11.2015 - 8 U 123/13
1. Ein Bauvertrag ist grundsätzlich nicht formbedürftig. Etwas anderes gilt jedoch, wenn der Bauvertrag mit dem Grundstückskaufvertrag eine rechtliche Einheit bildet.
2. Eine rechtliche Einheit von Bauvertrag und Grundstückskaufvertrag besteht, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, beide Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen.
3. Sind Bau- und Grundstückskaufvertrag wechselseitig nicht voneinander abhängig, kommt eine Ausdehnung des Formerfordernisses des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB auf den Bauvertrag nur in Betracht, wenn das Grundstücksgeschäft vom Bauvertrag abhängt.
VolltextIMRRS 2016, 1708
LG München I, Beschluss vom 02.11.2016 - 5 O 1618/16
Der Vergütungsanspruch des Bauträgers verjährt einheitlich in 10 Jahren (entgegen OLG München, IBR 2016, 16).
VolltextIMRRS 2016, 1619
LG Kiel, Urteil vom 05.04.2016 - 11 O 85/15
1. Die Garagenverordnung dient der öffentlichen Sicherheit und Ordnung und regelt nicht die Voraussetzung für komfortables Befahren einer Tiefgarage und komfortables Einparken.
2. Vertragliche Beschaffenheit wird auch durch unvermaßte Pläne definiert.
3. Die Inbenutzungnahme des Sondereigentums im Zuge einer Wohnungsabnahme führt zur Abnahme auch des Sondereigentums Stellplatz.
VolltextIMRRS 2016, 1062
OLG Köln, Urteil vom 02.03.2016 - 17 U 103/14
1. Hohe Hürden für die Berufung auf Treuwidrigkeit beim nichtigen Bauträgervertrag - die Wertungen aus der Rechtsprechung zur Schwarzgeldabrede sind auch hier anwendbar.
2. Eine Partei kann sich erfolgreich auf die Nichtigkeit berufen, auch wenn beide Seiten vorher (jahrelang) über den Vertrag verhandelt und gestritten haben.
VolltextIMRRS 2016, 1616
OLG München, Urteil vom 23.08.2016 - 9 U 4327/15 Bau
1. Der einzelne Erwerber kann den Bauträger wegen eines Mangels am Gemeinschaftseigentum selbständig auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, sofern der Mangel das Sondereigentum des Erwerbers beeinträchtigt, die Beseitigung des Mangels unmöglich ist und der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Schaden nicht entstehen kann (ebenso BGH, IBR 1990, 273).
2. In einem solchen Fall ist der einzelne Erwerber auch berechtigt, einen Antrag auf Durchführung eines selbständigen Beweisverfahrens zu stellen und damit den Lauf der Verjährung der Mängelansprüche zu hemmen.
3. Der dem einzelnen Erwerber zustehende Schadensersatzanspruch, der angelehnt an die Minderung des Erwerbspreises zu berechnen ist, bemisst sich nicht starr nach den Anteilen der Fläche der betroffenen Räume. Vielmehr ist zu berücksichtigen, inwieweit wesentliche Räume von dem Mangel betroffen sind.
VolltextIMRRS 2016, 1612
OLG München, Urteil vom 26.07.2016 - 28 W 1460/16 Bau
1. Wohnungskäufer aus einem Bauträgervertrag müssen sich nicht darauf vertrösten lassen, beim Bestehen von Schallmängeln sogenannte biegeweiche Vorsatzschalen einbauen zu lassen, die zugleich auch zu einer Wohnflächenminderung führen. Sie können stattdessen das Herausreißen der nicht ausreichend schalldämmenden massiven Wohnungstrennwände verlangen.*)
2. Welcher Schallschutz für die Errichtung von Eigentumswohnungen geschuldet ist, muss durch Auslegung des Vertrags ermittelt werden.
3. Erwerber von Wohnungen, die mit gehobenem Standard angepriesen werden, können nach den Gesamtumständen erwarten, dass die Wohnung den üblichen Qualitäts- und Komfortstandards entspricht. Der Verkäufer muss deshalb deutlich über die Folgen der geplanten Bauweise aufklären - ein Hinweis auf Schalldämmung nach DIN 4109 genügt dazu nicht.
4. Verweist eine in allen Verträgen verwendete Klausel auf die Schallschutznorm DIN 4109, verstößt diese AGB gegen das Transparenzgebot. Für den Erwerber ist im Gesamtkontext des Vertrags nämlich nicht erkennbar, dass es sich bei dieser Klausel nur um das Mindestmaß an möglichem Schallschutz handelt. Der Verbraucher nimmt vielmehr an, dass DIN-Normen einen allgemein hohen Standard gewährleisten.
5. Wird ein Verkündungstermin verschoben und die Ladung geht den Parteien erst im Laufe des Tages der (vorverlegten) Verkündung zu, stellt dies einen Verfahrensfehler dar. Die Parteien müssen die Möglichkeit haben, am Verkündungstermin teilzunehmen.
VolltextIMRRS 2016, 1567
OLG Zweibrücken, Urteil vom 04.04.2014 - 8 U 53/12
1. Ein Anspruch auf Ersatz von Vertragskosten und den Kosten für nutzlos gewordene Finanzierungsmaßnahmen setzen weder einen wirksamen Rücktritt vom (Bauträger-)Vertrag voraus noch werden sie durch einen wirksamen Rücktritt ausgeschlossen.
2. Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach "30% der Vertragssumme vor Beginn der Erdarbeiten" fällig sind, ist unwirksam und begründet keine Vorleistungspflicht des Erwerbers.
3. Das Bestehen eines Leistungsverweigerungsrechts schließt den Verzug des Vorleistungspflichtigen aus.
VolltextIMRRS 2016, 1414
LG Heilbronn, Urteil vom 29.07.2016 - 3 O 19/16
Setzt der Bauträger zur Planung eines Einfamilienhausentwurfs von Beginn an externe Architekten zur Erstellung der Entwurfsplanung ein, besteht ein Vergütungsanspruch für die Planungsleistung nach Scheitern der Verhandlungen über den Bauträgervertrag nur, sofern der Bauträger hierauf hinweist.
VolltextIMRRS 2016, 1580
OLG Koblenz, Urteil vom 19.10.2016 - 5 U 458/16
1. Eine als AGB anzusehende Klausel, nach der die (Teil-)Abnahme allein und damit unweigerlich an die tatsächliche Ingebrauchnahme des Vertragsgegenstands geknüpft wird, ist unwirksam.*)
2. Eine konkludente Abnahme durch Ingebrauchnahme ist ausgeschlossen, wenn der Besteller durch das Erheben von Beanstandungen erkennen lässt, dass er das Werk nicht als vertragsgemäß gelten lässt.*)
VolltextIMRRS 2016, 1490
OLG Schleswig, Urteil vom 01.03.2016 - 3 U 12/15
1. Zahlt der Erwerber einen fälligen Betrag von weniger als 2% des Kaufpreises nicht, obwohl im kein Zurückbehaltungsrecht zusteht, liegt eine nur unerhebliche Pflichtverletzung vor, die den Bauträger nicht dazu berechtigt, von dem Bauträgervertrag zurück zu treten.
2. Bietet der Bauträger sämtlichen Mitgliedern einer WEG mit Ausnahme eines Erwerbers schriftlich die erneute Abnahme des Gemeinschaftseigentums an und ändert der Erwerber eine Kopie des Antwortschreiben so ab, dass es als ein an ihn gerichtetes Schriftstück erscheint, kann der Bauträger aus wichtigem Grund vom Vertrag zurück treten.
VolltextIMRRS 2016, 1281
LG München I, Urteil vom 16.09.2015 - 11 O 10338/15
Ist nach der Vereinbarung im Bauträgervertrag ausschließlich die Erfüllung der Zahlungsverpflichtungen des Erwerbers Voraussetzung für die Zustimmung des Bauträgers zur Eigentumsumschreibung, begründet die Verweigerung der Abnahme des Gemeinschaftseigentums weder die Einrede des nichterfüllten Vertrags noch ein Zurückbehaltungsrecht.
VolltextIMRRS 2016, 1275
LG Karlsruhe, Urteil vom 12.02.2016 - 10 O 477/15
1. Die Fälligkeit der vom Besteller geschuldeten Vergütung richtet sich bei Bauträgerverträgen grundsätzlich nach Werkvertragsrecht. Die Parteien haben allerdings die Möglichkeit, für die Zahlung des Entgelts Abschlagszahlungen vorzusehen, die vom Besteller abhängig vom Baufortschritt entrichten sind.
2. Der Bauträger kann nach § 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV bis zu sieben Raten entsprechend dem Bauablauf bilden, in denen er die Zahlungen des Bestellers entgegennehmen darf. Diese sieben Raten müssen schon im Bauträgervertrag festgelegt sein.
3. Ist die Vereinbarung zur Ratenzahlung unwirksam, bleibt es bei der gesetzlichen Fälligkeitsregelung des § 641 BGB.
VolltextIMRRS 2016, 1172
LG München I, Beschluss vom 23.06.2016 - 11 O 10314/16
Der unter erheblichem Einzugsdruck leidende Käufer kann die Herausgabe des Besitzes an der erworbenen Wohnung per einstweiliger Verfügung verlangen, wenn er gleichzeitig Zug um Zug Sicherheit in Höhe des Restkaufpreises leistet und die Abnahme des Sondereigentums (gegebenenfalls unter Vorbehalt von Mängeln des Sondereigentums) erklärt.
VolltextIMRRS 2016, 1150
BGH, Urteil vom 30.06.2016 - VII ZR 188/13
1. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Bauträger selbst als Erstverwalter ermöglicht, ist unwirksam (Anschluss an BGH, Beschluss vom 12.09.2013 - VII ZR 308/12, BauR 2013, 2020 = IBR 2013, 686).*)
2. Zur Auslegung einer Allgemeinen Geschäftsbedingung zur Mängelhaftung eines Bauträgers, der sich als Verwender nach Treu und Glauben auf eine etwaige Unwirksamkeit dieser Klausel nicht berufen kann (Anschluss an BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15, IBR 2016, 456, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen; Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 49/15, BauR 2016, 1013 = IBR 2016, 290).*)
VolltextIMRRS 2016, 1078
LG München I, Beschluss vom 08.04.2016 - 18 O 5774/16
1. Den Erwerbern vom Bauträger steht ein Besitzeinräumungsanspruch zu, wenn nur 3,5% Fertigstellungsrate und 5% Fertigstellungssicherheit nicht bezahlt sind, das Objekt unstreitig nicht fertig gestellt und mangelhaft ist sowie der vereinbarte Bezugsfertigstellungstermin um acht Monate überschritten wurde.
2. Berufstätigen Erwerbern ist der tägliche Zeitaufwand von ca. vier Stunden für den Weg zur Schule und Abholung von zwei schulpflichtigen Kindern nicht zumutbar und stellt einen Verfügungsgrund dar.
VolltextIMRRS 2016, 1000
OLG Karlsruhe, Urteil vom 14.08.2015 - 13 U 218/13
1. Die mangelhafte Installation der Sanitäranlagen (hier: fehlende körperschalldämmende Umhüllung und fehlende Schalldämmsets) stellen einen erheblichen Mangel dar.
2. Die Nutzung des Sondereigentums ist bei einer Geruchsbelästigung, die zwar aus einem Mangel des Gemeinschaftseigentums entsteht, jedoch Folgen nur für den betreffenden Sondereigentümer hat, betroffen. Entsprechendes gilt auch für Schallmängel des Gemeinschaftseigentums, die sich beim Sondereigentum eines einzelnen Erwerbers auswirken.
3. Sind geltend gemachte Schallbeeinträchtigungen teilweise auch auf solche Bauteile zurückzuführen wären, die zum Gemeinschaftseigentum zählen, ist der einzelne Erwerber dazu berechtigt, Mängelansprüche (prozessual) geltend zu machen.
VolltextIMRRS 2016, 0954
BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15
1. Ansprüche der Erwerber wegen Mängeln an neu errichteten Häusern oder Eigentumswohnungen richten sich bei nach dem Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes geschlossenen Bauträgerverträgen weiterhin grundsätzlich nach Werkvertragsrecht, mag auch das Bauwerk bei Vertragsschluss bereits fertiggestellt sein (Fortführung von BGH, Urteil vom 21.02.1985 - VII ZR 72/84, BauR 1985, 314, 315).*)
2. Ergeht in der ersten Eigentümerversammlung im Jahr 2002 ein Beschluss gemäß einer Bestimmung in der Teilungserklärung dahingehend, dass die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch ein Ingenieurbüro auf Kosten des Bauträgers in Vertretung der einzelnen Wohnungseigentümer durchgeführt werden soll, und erklärt das dementsprechend beauftragte Ingenieurbüro die Abnahme des Gemeinschaftseigentums auch im Namen von Nachzügler-Erwerbern, die zu diesem Zeitpunkt weder Wohnungseigentümer noch werdende Wohnungseigentümer waren, so entfaltet diese Abnahme des Gemeinschaftseigentums eine Abnahmewirkung zu Lasten der Nachzügler-Erwerber weder aufgrund der genannten Bestimmung in der Teilungserklärung noch aufgrund des genannten Beschlusses in der ersten Eigentümerversammlung.*)
3. Die von einem Bauträger in einem Erwerbsvertrag gegenüber Nachzügler-Erwerbern gestellten Formularklauseln "Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingenieurbüro K. ... am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben" sind unwirksam.*)
4. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklauseln nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass sich der Vertrag noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe (Anschluss an BGH, Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 49/15, IBR 2016, 290, zur Veröffentlichung in BGHZ vorgesehen).*)
IMRRS 2016, 0944
KG, Urteil vom 01.07.2014 - 7 U 161/13
Leistet der Erwerber eine fällige Zahlung nicht, kann der Bauträger vom Erwerbsvertrag zurücktreten und - Zug um Zug gegen Rückzahlung der geleisteten Kaufpreisraten - die Bewilligung der Löschung der Auflassungsvormerkung verlangen.
VolltextIMRRS 2016, 0937
BGH, Beschluss vom 30.07.2015 - VII ZR 188/14
(ohne amtlichen Leitsatz)
VolltextIMRRS 2016, 0909
LG Berlin, Urteil vom 16.07.2013 - 9 O 421/12
(ohne amtlichen Leitsatz)
VolltextIMRRS 2016, 0814
OLG München, Urteil vom 24.07.2013 - 27 U 152/12
1. Die Wohnungseigentümer können im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung des Gemeinschaftseigentums die Ausübung der auf die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentums gerichteten Rechte der einzelnen Erwerber aus den Verträgen mit dem Bauträger, die nicht ihrer Natur nach gemeinschaftsbezogen sind, durch Mehrheitsbeschluss auf die WEG übertragen. Das gilt auch für den Kostenvorschussanspruch.
2. "Spontane Zusammenkünfte" ohne schriftliche Einladung mit der Bezeichnung der Besprechungsthemen und ohne schriftliche Niederlegung der Beschlussfassung sind möglich, wenn alle Wohnungseigentümer anwesend sind und die Zusammenkunft von allen als Wohnungseigentümerversammlung verstanden wird.
3. Die Nichteinhaltung der Schriftform des Mehrheitsbeschlusses ist als reine Formalie unschädlich, wenn alle Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung anwesend sind.
VolltextIMRRS 2016, 0780
OLG Nürnberg, Urteil vom 16.08.2013 - 2 U 2379/12
1. Von der gerichtlichen Geltendmachung eines Mängelbeseitigungsvorschusses gegen den Bauträger sind sämtliche Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft betroffen und nicht nur die Eigentümer eines einzelnen Hauses als Untergemeinschaft.
2. Bei einer Mehrhausanlage kann die Gemeinschaftsordnung zwar die Bildung von Untergemeinschaften mit eigenen Beschlussfassungskompetenzen und Kostenverteilungsregelungen in allein sie betreffenden Verwaltungsangelegenheiten vorsehen. Solche Untergemeinschaften sind jedoch keine selbstständigen Tochterverbände, sondern nur ein Teil der Gesamtgemeinschaft.
3. Untergemeinschaften haben keine originär eigenen, sondern nur von der Gesamtgemeinschaft abgeleitete Satzungs- und Organisationsbefugnisse. Rechts- und parteifähig ist nur die Gesamtgemeinschaft.
IMRRS 2016, 0567
OLG München, Urteil vom 15.12.2015 - 9 U 701/13 Bau
Mehrwertsteuer als durchlaufender Posten, der keinem an der Mängelbeseitigung Beteiligten zugutekommt, kann nur dann als Schadensersatz verlangt werden, wenn sie bezahlt wurde.
VolltextIMRRS 2016, 0536
OLG München, Beschluss vom 04.02.2016 - 34 Wx 396/15
1. Zur Bezeichnung einer bestimmten zur Sondernutzung zugewiesenen Fläche kann auf einen Lageplan Bezug genommen werden, der nicht der Aufteilungsplan ist.*)
2. Auch wenn der Lageplan für die zugewiesene Fläche vom Aufteilungsplan abweicht, bedingt dies im Bereich gemeinschaftlichen Eigentums nicht die Unzulässigkeit der Vereinbarung (hier: in Gemeinschaftseigentum stehender Keller mit Raum in nachträglich ausgekragtem Gebäude).*)
VolltextIMRRS 2016, 0548
BGH, Beschluss vom 01.10.2015 - V ZB 171/14
Der Notar darf eine Weisung, deren Wirksamkeit eine Vertragspartei mit beachtlichen Gründen bestreitet, nicht ausführen, wenn dadurch - der Entscheidung des Streits der Beteiligten vorgreifend - dem Widersprechenden unter Umständen unberechtigterweise seine Rechte genommen würden. Er hat dann die Beteiligten auf den Prozessweg zu verweisen.*)
VolltextIMRRS 2016, 0542
OLG Koblenz, Beschluss vom 16.05.2013 - 2 U 1123/12
(ohne amtlichen Leitsatz)
VolltextIMRRS 2016, 0533
BGH, Urteil vom 26.02.2016 - V ZR 208/14
1. Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, nach denen der den Abschluss eines Bauträgervertrags Antragende an sein Angebot länger als drei Monate gebunden ist, sind auch dann mit § 308 Nr. 1 BGB unvereinbar, wenn dem Antragenden ein (inhaltlich beschränktes) Lösungsrecht eingeräumt wird.*)
2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist eine Klausel unwirksam, wonach das Angebot zum Abschluss eines Bauträgervertrags durch die Erklärung des Antragenden aufschiebend bedingt ist, dass die Finanzierung gesichert ist.*)
3. Ein Bauträgervertrag, in dem der Verbraucher zur Umsatzsteuer optiert, um eine Umsatzsteuerrückvergütung zu erlangen, ist kein Verbrauchervertrag gemäß § 310 Abs. 3 BGB, sondern ein Unternehmervertrag gemäß § 310 Abs. 1 BGB. In einer solchen Fallgestaltung sind hohe Anforderungen an die Erschütterung der Indizwirkung eines Verstoßes gegen § 308 Nr. 1 BGB zu stellen.*)
VolltextIMRRS 2016, 0532
BGH, Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 156/13
1. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann kaufvertragliche Nacherfüllungsansprüche der Erwerber gegen den Bauträger gemäß § 437 Nr. 1, § 439 BGB an sich ziehen und deren gemeinschaftliche gerichtliche Durchsetzung beschließen, wenn diese Ansprüche jeweils in vollem Umfang auf Beseitigung der Mängel am Gemeinschaftseigentum und damit auf das gleiche Ziel gerichtet sind.*)
2. Bei Eigentumswohnungen, die ein Bauträger ungefähr drei Jahre nach Errichtung veräußert und die zuvor vermietet waren, richtet sich die Sachmängelhaftung nach Kaufvertragsrecht.*)
IMRRS 2016, 0485
BGH, Urteil vom 25.02.2016 - VII ZR 49/15
1. Eine von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die nach Entstehen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft und Abnahme des Gemeinschaftseigentums vertragschließenden Erwerber ("Nachzügler") an eine durch frühere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums bindet, ist wegen mittelbarer Verkürzung der Verjährung gemäß § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.*)
2. Dem Bauträger ist es als Verwender dieser von ihm gestellten, unwirksamen Formularklausel nach Treu und Glauben verwehrt, sich darauf zu berufen, dass der Vertrag sich noch im Erfüllungsstadium befinde und deshalb ein Anspruch aus § 637 Abs. 3 BGB nicht bestehe.*)
IMRRS 2016, 0408
OLG Stuttgart, Urteil vom 25.02.2015 - 4 U 114/14
1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach "die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums bereits erfolgt ist und der Verkauf nach Maßgabe dieser Abnahme als vereinbart gilt", benachteiligt einen Nachzügler unangemessen und ist deshalb unwirksam. Hat keine (förmliche) Abnahme stattgefunden, haben die Verjährungsfristen für Mängelansprüche auch noch nicht begonnen.
2. Die Vorschrift des § 637 BGB, wonach der Besteller wegen eines Mangels des (Bau-)Werks nach erfolglosem Fristablauf den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen kann, findet auch vor der Abnahme des Werks Anwendung.
3. Die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist berechtigt, Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich geltend zu machen, wenn sie von ihrer Beschlusskompetenz Gebrauch macht.
4. Die Vereinbarung in einem Bauträgervertrag, dass eine Partei einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen kann, ist kein "vereinbartes Begutachtungsverfahren" im Sinne des § 204 Abs. 1 Nr. 8 BGB und hemmt die Verjährung nicht.
VolltextIMRRS 2016, 0360
LG München I, Urteil vom 02.07.2015 - 8 O 2699/10
1. Für einen geregelten Feuchtigkeitsabbau in Wohnräumen muss eine Mindestluftwechselrate in Höhe von 0,5 h-1 durch die Konstruktion des Baus sichergestellt sein.
2. Die Voraussetzungen der EnEV bzw. der Wärmeschutzverordnung setzen die übrigen bautechnischen Notwendigkeiten nicht außer Kraft.
3. Eine Wohnung ist nicht gebrauchstauglich und damit mangelhaft, wenn der Erwerber seine Wohnung 7 - 10 Mal pro Tag lüften muss.
VolltextIMRRS 2016, 0473
LG Düsseldorf, Urteil vom 05.02.2016 - 33 O 86/15
Wird zwischen einem Bauträger und einem Bauunternehmer in 2012 vereinbart, dass der Bauträger die Umsatzsteuer abführt, führt die Änderung der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs in 2013, wonach - entgegen der bisherigen Praxis der Finanzverwaltung - die Umsatzsteuer auch bei der Erbringung von Bauleistungen vom Bauunternehmer geschuldet wird, wenn der Leistungsempfänger Bauträger ist (IBR 2014, 49), nicht dazu, dass dem Bauunternehmer gegen den Bauträger ein Anspruch auf Zahlung von Umsatzsteuer zusteht.
VolltextIMRRS 2016, 0455
OLG Düsseldorf, Urteil vom 09.07.2013 - 21 U 125/12
Im Rahmen eines Bauträgervertrags kann der Erwerber einer (schlüsselfertig zu erstellenden) Wohnung oder eines Hauses bei Fehlen anderslautender vertraglicher Bestimmungen und sonstiger gegenteiliger Anhaltspunkte grundsätzlich davon ausgehen, dass vom Bauträger der Anschluss des Grundstücks an die öffentlichen Ver- und Entsorgungsleitungen, insbesondere diejenigen, hinsichtlich derer - wie bei der Wasser- und Abwasserversorgung - ein Anschluss- und Benutzungszwang nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften besteht, unmittelbar an dieses Netz vorgenommen wird und die Leitungen nicht noch über das Grundeigentum privater Nachbarn geführt werden (Abgrenzung zu OLG München, Urteil vom 17.05.2005 - 9 U 1777/03, NZBau 2006, 578 = IBRRS 2006, 4280, und OLG Koblenz, Urteil vom 26.02.2002 - 3 U 498/01, BauR 2003, 721 = IBR 2002, 547).*)
VolltextIMRRS 2016, 0372
OLG Düsseldorf, Urteil vom 30.06.2015 - 21 U 231/14
Soll durch die vom Bauträger zu stellende Bürgschaft nach § 7 MaBV nicht ein Vorauszahlungsfall im Sinne des § 3 Abs. 2 MaBV gesichert werden, sondern die Zahlungen des Erwerbers für den Fall abgesichert werden, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 bis 4 MaBV nicht vorliegen, werden von dem Sicherungszweck der Bürgschaft nicht Mängelansprüche des Erwerbers gesichert (Anschluss an BGH , Urteil vom 09.12.2010 - VII ZR 206/09, NJW 2011, 1347 ff. = IBR 2011, 88).*)
VolltextIMRRS 2016, 0285
LG Hamburg, Urteil vom 03.02.2016 - 302 O 365/14
1. Der merkantile Minderwert ist in Bezug auf die individuellen Eigenschaften des konkreten Objekts zu ermitteln, unter Berücksichtigung der Schadensursache und der zum Tag der Wertermittlung herrschenden allgemeinen Marktbedingungen. Den Minderwert kann das Gericht im Rahmen der freien Überzeugung nach § 287 Abs. 1 ZPO schätzen (vgl. BGH, IBR 2013, 70).
2. Die Schätzung des Gerichts kann dazu führen, dass nach vollständiger Schadensbeseitigung kein merkantiler Minderwert des Grundstücks verbleibt. Das kann der Fall sein, wenn die Kosten der Schadensbeseitigung im Verhältnis zum Verkehrswert nur gering (hier 1,42%) sind und keine gravierenden Schäden vorlagen, die nach der allgemeinen Verkehrsanschauung befürchten lassen, dass das Schadensbild auch zukünftig auftritt.
VolltextIMRRS 2016, 0234
OLG Karlsruhe, Urteil vom 15.01.2016 - 19 U 133/14
1. Vereinbaren Erwerber und Bauträger auf dessen Vorschlag hin, dass der Trog nicht isoliert, sondern mit Dichtungsschlämmen versehen wird, darf der Erwerber davon ausgehen, dass die vorgeschlagene Ausführungsvariante den anerkannten Regeln der Technik entspricht.
2. Dem Bauträger obliegt eine Koordinierungspflicht, die sich insbesondere aus seiner Stellung als Sachwalter gegenüber dem Erwerber ableitet. Im Falle eines sog. selbstständigen Sonderwunschvertrags - wenn also der Erwerber Sonderwünsche direkt an einen ausführenden Handwerker in Auftrag gibt - muss der Bauträger Überprüfungen anzustellen, ob sich der Sonderwunsch in das Gesamtkonzept der übrigen Bauleistungen störungsfrei einfügen lässt.
3. Die Koordinierungspflicht des Bauträgers bezieht sich insbesondere auf die Verbindungs- bzw. Schnittstellen zwischen Grundgewerk und Sonderwunsch, und begründet eine Verantwortlichkeit des Bauträgers für das störungsfreie Funktionieren beider Bestandteile im Rahmen des Gesamtgewerks.
VolltextOnline seit 2015
IMRRS 2015, 1511OLG Bamberg, Urteil vom 09.12.2015 - 8 U 23/15
Ziehen die Erwerber in ihre Eigentumswohnungen ein und bezahlen sie den Kaufpreis vollständig, ohne auf die in den Erwerberverträgen vereinbarte förmliche Abnahme zu bestehen, wird die Leistung des Bauträgers insgesamt - also einschließlich der Teile der Leistung, die in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümer übergehen sollen - konkludent abgenommen.
VolltextIMRRS 2015, 1475
OLG Frankfurt, Urteil vom 12.11.2015 - 3 U 4/14
Errichtet der Bauträger nach Verkauf einer Eigentumswohnung auf dem Nachbargrundstück ein dreigeschossiges Gebäude und verbaut er damit den Erwerber im Nachhinein den vertraglich zugesagten "Skyline-Blick", liegt eine nachvertragliche Pflichtverletzung vor, die den Erwerber zum Rücktritt vom Bauträgervertrag berechtigt.
IMRRS 2015, 1344
OLG Düsseldorf, Urteil vom 17.10.2013 - 24 U 62/13
Erklärt der Erwerber den Rücktritt vom Grundstückskaufvertrag, erfasst der Rücktritt auch den Werkvertrag über die Errichtung einer Wohnungseinheit, wenn zwischen den beiden Verträgen eine Einheit besteht.
VolltextIMRRS 2015, 1282
KG, Urteil vom 17.09.2013 - 27 U 160/11
1. Die Gesellschafter einer Bauträger-GbR haften für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft, unabhängig von deren Rechtsgrund, persönlich.
2. Ein aus einer Bauträger-GbR ausgeschiedener Gesellschafter haftet weiter - zeitlich begrenzt - für alle Verbindlichkeiten, die bis zu seinem Ausscheiden begründet wurden.
3. "Begründet" ist eine Verbindlichkeit bereits dann, wenn der Rechtsgrund für die Verbindlichkeit gelegt wurde. Dementsprechend werden auch nach dem Ausscheiden entstandene Mängelansprüche noch vor dem Ausscheiden begründet, wenn der Bauträgervertrag vor dem Ausscheiden geschlossen wurde.
4. Die Nachhaftung des ausgeschiedenen Gesellschafters ist auf die Ausschlussfrist von fünf Jahren zeitlich begrenzt. Für den Fristbeginn ist dabei der Zeitpunkt maßgeblich, in dem der Erwerber Kenntnis von dem Ausscheiden des Gesellschafters erlangt.
VolltextIMRRS 2015, 1159
OLG München, Beschluss vom 01.09.2014 - 27 U 1220/14
1. Eine (Nachtrags-)Vereinbarung, mit der ein formgültig abgeschlossener (Bauträger-)Vertrag nachträglich geändert wird, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Vereinbarung lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrags unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dient und der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird (hier verneint).
2. Kommt der Bauträger seiner Verpflichtung zur Beibringung steuerlicher Bescheinigungen für die denkmalschutzgerechte Sanierung nicht nach, muss er dem Erwerber die hierdurch entstandenen Schäden in Form von verminderten Steuerersparnissen ersetzen.
VolltextIMRRS 2015, 1157
OLG München, Beschluss vom 04.07.2014 - 27 U 1220/14
1. Eine (Nachtrags-)Vereinbarung, mit der ein formgültig abgeschlossener (Bauträger-)Vertrag nachträglich geändert wird, bedarf grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Etwas anderes gilt ausnahmsweise dann, wenn die Vereinbarung lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Vertrags unerwartet hervorgetretenen Schwierigkeit dient und der Inhalt der beiderseitigen Leistungsverpflichtungen als solcher nicht berührt wird (hier verneint).
2. Kommt der Bauträger seiner Verpflichtung zur Beibringung steuerlicher Bescheinigungen für die denkmalschutzgerechte Sanierung nicht nach, muss er dem Erwerber die hierdurch entstandenen Schäden in Form von verminderten Steuerersparnissen ersetzen.
VolltextIMRRS 2015, 1241
LG München I, Urteil vom 23.04.2015 - 8 O 6509/15
1. Die Klausel in einem Bauträgervertrag, wonach der Bauträger die Übergabe verweigern kann, wenn nicht alle bis dahin fälligen Raten gezahlt wurden, ist intransparent und unwirksam.
2. Die Erwerber einer Eigentumswohnung, die den vereinbarten Kaufpreis bis auf 3,5% vollständig bezahlt haben und die mit zwei schulpflichtigen Kindern in einem 20 qm großen Nebenraum "campieren", können im Wege der einstweiligen Verfügung von dem Bauträger die Herausgabe der erworbenen Wohnräume verlangen.
VolltextIMRRS 2015, 1116
OLG München, Urteil vom 17.03.2015 - 9 U 1662/11 Bau
1. Schließt der Auftraggeber mit dem Auftragnehmer zunächst einen (Bau-)Werkvertrag über die schlüsselfertige Errichtung einer Doppelhaushälfte und erwirbt er wenige Tage später das dazugehörige Baugrundstück von einer Projektgesellschaft, die "im Lager" des Auftraggebers steht, sind beide Verträge als Einheit zu qualifizieren.
2. Für die Anwendbarkeit der MaBV kommt es nicht darauf an, dass das Baugrundstück durch den Auftragnehmer selbst übertragen werden muss.
3. Findet die MaBV Anwendung und ist der vereinbarte Zahlungsplan wegen Verstoßes gegen § 3 Abs. 2 MaBV nichtig, kann der Auftragnehmer Abschlagszahlungen (nur) nach den gesetzlichen Vorschriften des BGB verlangen.
VolltextIMRRS 2015, 1117
OLG Düsseldorf, Urteil vom 05.05.2015 - 24 U 92/14
1. Gewährleistungsansprüche richten sich bei Veräußerung eines mit Mängeln behafteten Altbaus auch nach Werkvertragsrecht, wenn der Veräußerer vertraglich Bauleistungen übernommen hat, die nach Umfang und Bedeutung Neubauarbeiten nicht vergleichbar sind. Voraussetzung dafür ist indes, dass die Mängel den vom Veräußerer erbrachten Bauleistungen anhaften.*)
2. Auch in einem solchen Fall ist ein formelhafter Ausschluss der Gewährleistung in einem notariellen Individualvertrag gemäß § 242 BGB unwirksam, wenn die Freizeichnung nicht mit dem Erwerber unter ausführlicher Belehrung über die einschneidenden Rechtsfolgen eingehend erörtert worden ist.*)
VolltextIMRRS 2015, 1111
LG Wuppertal, Urteil vom 11.09.2014 - 5 O 196/14
1. Wird eine Wohnung in einem umfassend sanierten Altbau nicht vom Bauträger, sondern von einem Zwischenhändler erworben, findet Kaufrecht Anwendung.
2. Gilt wegen der umfassenden Sanierung das Kaufobjekt als "neu", ist ein formularmäßiger Gewährleistungsausschluss ohne explizite notarielle Belehrung über die weit reichenden Folgen unwirksam.
VolltextIMRRS 2015, 1098
LG Wuppertal, Urteil vom 26.02.2015 - 5 O 196/14
1. Wird eine Wohnung in einem umfassend sanierten Altbau nicht vom Bauträger, sondern von einem Zwischenhändler erworben, findet Kaufrecht Anwendung.
2. Gilt wegen der umfassenden Sanierung das Kaufobjekt als "neu", ist ein formularmäßiger Gewährleistungsausschluss ohne explizite notarielle Belehrung über die weit reichenden Folgen unwirksam.
VolltextIMRRS 2015, 0966
LG Düsseldorf, Urteil vom 12.05.2015 - 7 O 115/14
Entkoppelt der Bauträger die Fälligkeit der Fertigstellungsrate von der tatsächlichen Fertigstellung aller nach dem Bauträgervertrag geschuldeten Leistungen (hier: Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums), ist der gesamte Zahlungsplan nichtig. Der vollständige Erwerbspreis ist dann erst mit der Abnahme fällig.
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