Immobilien- und Mietrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
1807 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2021
IMRRS 2021, 0757![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Mainz, Urteil vom 25.06.2021 - 2 O 311/20
1. Geschäftsraummieter, insbesondere die großen Handelsketten sind auch während der wegen der Coronaverordnung erfolgten Anordnung der Schließung von Filialen in aller Regel verpflichtet, die vereinbarte Miete auch für die Zeit der Schließung zu zahlen.
2. Zwar stellt die Schließungsanordnung eine Störung der Geschäftsgrundlage dar. Das Maß der Unzumutbarkeit und damit ein Anspruch auf Vertragsanpassung ist aber nur bei substanziierter Darlegung des Mieters erreicht, in der eigenen Existenz gefährdet oder jedenfalls in einem solchen Ausmaß wirtschaftlich betroffen zu sein, dass ein weiteres Festhalten am unveränderten Mietvertrag unter Berücksichtigung aller übrigen Umstände als unzumutbar erscheinen lässt.
3. Da die wirtschaftliche Situation des Mieters zu berücksichtigen ist, kommt es bei einem Konzern auch auf die Konzernmutter an.
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IMRRS 2021, 0747
![Versicherungen Versicherungen](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 4/21
1. Nehmen Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung mehrfach auf das Infektionsschutzgesetz (IfSG) Bezug und bestimmen diese eine Entschädigungspflicht für eine Betriebsschließung "beim Auftreten meldepflichtiger Krankheiten oder Krankheitserreger (siehe Nr. 2)", wobei der in dieser Nr. 2 enthaltene und abschließend zu verstehende Katalog mit den "folgenden, im Infektionsschutzgesetz in den §§ 6 und 7 namentlich genannten Krankheiten oder Krankheitserreger[n]", gegenüber dem Katalog in § 6 und § 7 IfSG eingeschränkt ist, so ist die den abschließenden Katalog enthaltende Klausel wegen Verstoß gegen das Transparenzgebot in § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB unwirksam.*)
2. Aufgrund der Unwirksamkeit der Klausel besteht Versicherungsschutz für eine bedingungsgemäße Betriebsschließung auch aufgrund des Auftretens von Krankheiten und Krankheitserregern, die von den Generalklauseln in § 6 und § 7 IfSG erfasst werden. Diese Generalklauseln schließen die Krankheit COVID-19 bzw. den Krankheitserreger SARS-CoV-2 mit ein.*)
3. Ob eine Betriebsschließung im Sinne der Versicherungsbedingungen vorliegt, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen. Allein der Umstand, dass weiterhin in geringem Umfang eine geschäftliche Tätigkeit möglich war, schließt die Annahme eines Versicherungsfalles nicht aus, wenn sich die behördliche Anordnung im konkreten Fall faktisch wie eine Betriebsschließung ausgewirkt hat.*)
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IMRRS 2021, 0745
![Versicherungen Versicherungen](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Karlsruhe, Urteil vom 30.06.2021 - 12 U 11/21
1. Enthalten Versicherungsbedingungen einer Betriebsschließungsversicherung die ausdrückliche Regelung, dass meldepflichtige Krankheiten und Krankheitserreger im Sinne dieses Vertrags "nur" die in einem nachfolgenden Katalog - ohne Erwähnung des Infektionsschutzgesetzes - aufgezählten sind, wobei weder die Krankheit COVID-19 noch der Krankheitserreger SARS-CoV-2 enthalten ist, so ist eine Betriebsschließung infolge des Auftretens dieser Krankheit bzw. dieses Erregers nicht vom Versicherungsschutz umfasst.*)
2. Die hierin liegende Risikobegrenzung ist wirksam. Sie ist weder mehrdeutig noch überraschend gemäß § 305c BGB und begründet auch keine unangemessene Benachteiligung des Versicherungsnehmers im Sinne von § 307 BGB.*)
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IMRRS 2021, 0602
![Versicherungen Versicherungen](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Bielefeld, Urteil vom 11.12.2020 - 18 O 234/20
1. Versicherungsbedingungen sind objektiv auszulegen.
2. Beginnt eine Klausel, in der die wegen einer Betriebsschließung versicherten meldepflichtigen Krankheiten und Kranheitserreger aufgezählt werden, mit den Worten "die folgenden" und enthält auch noch den Satz "Diese Aufzählung ist vollständig", so ist klar, dass die Auflistung abschließend ist.
3. Die Zusage eines Versicherungsvertreters, der Versicherungsnehmer sei "gegen alles" und "alle Eventualitäten" abgesichert, kann nur als generelle Werbeaussagen ohne konkret erkennbaren rechtlichen Bindungswillen verstanden werden. Auch ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer kann nicht davon ausgehen, dass eine Versicherung gegen Risiken versichert, die noch niemandem auf der Welt bekannt sind.
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IMRRS 2021, 0698
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Köln, Urteil vom 14.05.2021 - 14 O 99/20
1. Im Fall der übereinstimmenden Erledigungserklärung sind die Prozesshandlungen sog. Bewirkungshandlungen, weil der Prozess durch die korrespondierenden Erklärungen selbst und nicht erst durch Richterspruch gestaltet wird.
2. Ist durch eine Bewirkungshandlung der prozessuale Erfolg eingetreten, auf den sie zielt, dann kann sie (anders als sog. Erwirkungshandlungen) nicht mehr widerrufen werden.
3. Tritt der Erwerber insgesamt in das Mietverhältnis ein und wurde die Mietsicherheit bereits vor Eigentumsübergang geleistet, muss der Verkäufer die Mietsicherheit an den Erwerber herausgeben, und zwar in dem Zustand und der Höhe, in der sie zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bestand.
4. § 566a BGB ist, auch wenn das in ihrem Wortlaut nur unzureichend zum Ausdruck kommt, Anspruchsgrundlage.
5. Der Vermieter darf eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter während des laufenden Mietverhältnisses nicht verwerten.
6. Der Verkäufer darf sich nach der Veräußerung aus einer nicht auf einem Treuhandkonto angelegten Barkaution nicht mehr wegen offener Ansprüche gegen den Mieter befriedigen.
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IMRRS 2021, 0699
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Saarbrücken, Beschluss vom 05.05.2021 - 2 W 11/21
Ein Beweisantrag im selbständigen Beweisverfahren kann darauf gerichtet sein, die Höhe der Mietminderung durch einen Sachverständigen begutachten zu lassen.*)
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IMRRS 2021, 0431
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Neustadt/Rübenberge, Urteil vom 21.09.2020 - 44 C 343/20
Ein Mietverhältnis kann durch außerordentlich schwer verständliche und "sinnlose" Klauseln nicht verlängert werden.
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IMRRS 2021, 0606
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Lüneburg, Urteil vom 17.11.2020 - 5 O 158/20
1. Corona-bedingte Geschäftsschließungen stellen weder einen Mietmangel noch einen Fall der Unmöglichkeit dar.
2. Corona-bedingte Schließungen können eine Vertragsanpassung rechtfertigen. Hierbei sind die Länge der Schließung, die Möglichkeit einer Online-Verkaufs, die Reduzierung der Umsatzsteuer zur Umsatzsteigerung sowie die Möglichkeit staatlicher Hilfen und Betriebsausgabenreduzierung (Kurzarbeit) zu berücksichtigen, zudem, dass der Vermieter weiterhin für Erhaltungsmaßnahmen voll einzustehen hat.
3. Eine im Mietvertrag enthaltene Allgemeine Geschäftsbedingung, die hinsichtlich einer zu stellenden Bürgschaft bestimmt, dass der Bürge auf die Einrede der Aufrechenbarkeit verzichtet, ohne eine Ausnahme für rechtskräftig festgestellte oder anerkannte Forderungen aufzunehmen, ist unwirksam.
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IMRRS 2021, 0610
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Bonn, Urteil vom 18.03.2021 - 10 O 157/20
1. Der Mieter kann ein Kündigungsrecht nach § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB in Anspruch nehmen, wenn sich nach Schluss des Mietvertrags Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, schwer wiegend verändert haben, die Parteien den Vertrag nicht geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten und dem Mieter das Festhalten am unveränderten Vertrag, nicht zuzumuten ist.
2. Klare Anhaltspunkte für eine gesetzliche Risikozuordnung, nach der das pandemiebedingte Schließungsrisiko und die damit verbundenen Umsatzeinbußen, in jedem Fall von Mieterseite zu tragen wären, können nicht aus Art. 240 § 2 EGBGB gezogen werden. Das gilt erst recht, wenn die Parteien im Einzelfall eine vertragliche Risikozuordnung vorgenommen haben.
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IMRRS 2021, 0588
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.05.2021 - 2-14 O 113/20
Der Mieter eines Nachtclubs ist wegen der aufgrund der COVID-19- Pandemie angeordneten Schließung weder von der Mietzahlung befreit noch zur Zahlung einer geringeren Miete berechtigt.
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IMRRS 2021, 0582
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Itzehoe, Urteil vom 22.12.2020 - 4 O 95/20
Durch hoheitliche Maßnahmen bewirkte Gebrauchsgüterbeschränkungen können nur dann einen Mangel begründen, wenn sie unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache in Zusammenhang stehen; Maßnahmen, die nur den geschäftlichen Erfolg des Mieters beeinträchtigen, fallen in dessen Risikobereich. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht, das Verwendungsrisiko trägt hingegen der Mieter allein.
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IMRRS 2021, 0574
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München II, Urteil vom 28.01.2021 - 1 O 2773/20
Eine Bäckerei, die während der COVID-19 Pandemie geöffnet bleiben durfte, war von der Pandemie nur mittelbar durch die Verminderung der Laufkundschaft betroffen. Für eine Reduzierung der Miete ist dann kein Raum.*)
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IMRRS 2020, 1549
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 04.11.2020 - XII ZR 104/19
1. Zur Rechtsnatur eines Vertrags über die Aufstellung eines Geldautomaten (Fortführung von Senatsurteil vom 17.07.2002 - XII ZR 86/01, IMRRS 2002, 0613 = NJW 2002, 3322).)*)
2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden (im Anschluss an Senatsurteil, IMR 2009, 303).*)
3. Dabei kann es im Einzelfall auch genügen, wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage von den Parteien unterschrieben wird, sofern hinreichend deutlich ist, auf welchen Vertrag sich die Anlage bezieht.*)
4. Im Räumungsprozess kann der während des Revisionsverfahrens eingetretene Ablauf der vereinbarten Mindestlaufzeit eines Mietvertrags vom Revisionsgericht berücksichtigt werden, wenn schützenswerte Belange des Mieters nicht entgegenstehen.*)
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IMRRS 2021, 0548
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 31.03.2021 - XII ZR 42/20
Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB (im Anschluss an BGH, BGHZ 86, 71 = NJW 1983, 679, und BGH, IMR 2014, 111).*)
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IMRRS 2021, 0495
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Dortmund, Urteil vom 27.04.2021 - 425 C 7880/20
1. Die Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts während des ersten Lockdowns im April 2020 stellt keinen Mangel der Mietsache dar.*)
2. Es hat jedoch eine Anpassung des Vertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zu erfolgen.*)
3. Dabei ist die Miete um 50% des auf den Monat entfallenden prozentualen Umsatzrückgangs zzgl. staatlicher Ausgleichszahlungen und Zusatzumsätze aus Online-Geschäften zu reduzieren.*)
4. Art. 240 § 7 EGBGB ist auch auf Situationen vor seinem Inkrafttreten anzuwenden.*)
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IMRRS 2021, 0487
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 08.12.2020 - KZR 124/18
1. Ein privater Vermieter, der aufgrund seiner marktbeherrschenden Stellung vor einer Vermietung den aktuellen Bedarf im Wege der Ausschreibung ermitteln muss, ist nicht verpflichtet, ein förmliches, die Vorschriften des Vergaberechts beachtendes Ausschreibungsverfahren durchzuführen und dessen Grundsätze einzuhalten.
2. Bei Verträgen, die aufgrund der Länge ihrer Laufzeit gegen das Behinderungs- oder Diskriminierungsverbot des § 19 Abs. 2 Nr. 1 GWB verstoßen, besteht grundsätzlich die Möglichkeit, sie im Wege einer geltungserhaltenden Reduktion auf das zeitlich zulässige Maß zurückzuführen.
3. Die berechtigte Verkehrserwartung der Besucher einer Kfz-Zulassungsstelle, dass sich in dem Gebäude oder in unmittelbarer räumlicher Nähe Ladenlokale von Schilderprägern befinden, bei denen sie im Anschluss an die behördlich erteilte Zulassung zügig die erforderlichen Kfz-Kennzeichen erwerben können, kann zur Folge haben, dass einem in dem Gebäude tätigen Schilderpräger kein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz zukommen kann.
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IMRRS 2021, 0473
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Dresden, Urteil vom 07.08.2020 - 3 S 359/19
Eine echte Nachmieterklausel liegt vor, wenn der Vermieteter an den vom Mieter benannten Nachfolger gebunden sein soll. Von einer unechten Nachmieterklausel spricht man, wenn dem Mieter nur das Recht zum vorzeitigen Ausscheiden aus dem Vertrag bei Stellung eines Ersatzmieters zustehen soll, ohne dass der Vermieter verpflichtet ist, mit dem Nachfolger abzuschließen. Im Zweifel liegt eine echte Nachmieterklausel vor.
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IMRRS 2021, 0471
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Frankfurt, Urteil vom 31.03.2021 - 2 U 13/20
Besteht gegen den Geschäftsführer des Mieters der dringende Tatverdacht, den Vermieter getötet zu haben, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.
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IMRRS 2021, 0470
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Kaiserslautern, Urteil vom 03.04.2021 - 4 O 284/20
Ein Mieter/Pächter, der durch eine zwangsweise Schließung seines Betriebs durch Pandemiebekämpfungsmaßnahmen betroffen ist, kann außerordentlich kündigen.
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IMRRS 2021, 0468
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
KG, Urteil vom 01.04.2021 - 8 U 1099/20
Bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie kann die Gewerberaummiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden muss.
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IMRRS 2021, 0463
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 10.02.2021 - XII ZR 26/20
1. Zur Rechtsnatur eines Vertrags über die Aufstellung eines Geldautomaten (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.11.2020 - XII ZR 104/19, IMRRS 2020, 1549 = NZM 2020, 1111).*)
2. Für die Einhaltung der Schriftform ist es nicht erforderlich, dass schon die erste Vertragsurkunde selbst alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Vielmehr genügt es, wenn diese Voraussetzungen durch eine nachfolgende Änderungsvereinbarung gemeinsam mit der in Bezug genommenen ersten Vertragsurkunde erfüllt werden (im Anschluss an Senatsurteil vom 04.11.2020 - XII ZR 104/19, IMRRS 2020, 1549 = NZM 2020, 1111).*)
3. Dabei kann es im Einzelfall auch genügen, wenn lediglich eine dem Vertrag beigefügte Anlage von den Parteien unterschrieben wird, sofern hinreichend deutlich ist, auf welchen Vertrag sich die Anlage bezieht.*)
IMRRS 2021, 0428
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Frankfurt, Urteil vom 19.03.2021 - 2 U 143/20
1. Die behördliche Schließung in der Folge der COVID-19-Pandemie begründet weder einen Mangel noch das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft des Mietobjekts.
2. Wegen des Vorrangs der §§ 536 ff. BGB sind die Regelungen der Unmöglichkeit verdrängt.
3. Sofern für die Berücksichtigung einer Störung der Geschäftsgrundlage wegen des Verwendungsrisikos des Mieters (§ 537 Abs. 1 Satz 1 BGB) überhaupt Raum ist, muss das Festhalten an der vereinbarten Regelung für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führen.
4. Im Urkundenverfahren ist der Einwand des Mieters auf Herabsetzung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage unstatthaft, da der dem Mieter hierfür obliegende Beweis nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln geführt werden kann (§ 598 ZPO).
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IMRRS 2021, 0455
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OLG Dresden, Beschluss vom 08.03.2021 - 5 U 2247/20
Das maßgebliche Unterscheidungskriterium zwischen einem Mietvertrag über eine Lagerfläche gem. § 535 BGB und einem Lagervertrag gem. § 467 HGB ist, ob im Rahmen der Vereinbarung eine Obhuts- und Verwahrungspflicht als Hauptpflicht übernommen wird (dann Lagervertrag) oder nicht (dann Mietvertrag über Lagerfläche).*)
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IMRRS 2021, 0372
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Köln, Urteil vom 21.10.2020 - 17 O 273/19
1. Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters endet nicht nur bei der Beseitigung des Mangels, sondern auch, wenn der Mieter dem Vermieter bzw. den von ihm mit der Prüfung und Beseitigung der Mängel beauftragten Personen den Zutritt zu den Räumlichkeiten nicht gewährt oder sonst die Duldung der Mangelbeseitigung verweigert.
2. Macht eine Regelung die Zulässigkeit der Aufrechnung auch mit unbestrittenen Gegenforderungen von deren Anerkennung durch den Vermieter abhängig, ist sie unwirksam.
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IMRRS 2021, 0415
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OLG Schleswig, Urteil vom 01.04.2020 - 12 U 160/19
1. Mietvertragliche Erfüllungsansprüche - hier: übernommene Umbauverpflichtung des Mieters, die als Teil der Mietzahlung gilt - verjähren nicht gem. § 548 BGB nach Ablauf von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, sondern mit Ablauf der Regelverjährungsfrist des § 196 BGB nach drei Jahren.*)
2. Der Beginn der Verjährungsfrist ist gem. § 199 BGB vor allem abhängig von der Fälligkeit des mietvertraglichen Erfüllungsanspruchs, wie er sich aus dem Mietvertrag ergibt; im Zweifelsfall ist der Anspruch sofort, d.h. mit Vereinbarung, fällig (§ 271 BGB), nicht etwa - wie bei § 548 BGB - erst am Ende des Mietverhältnisses.*)
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IMRRS 2021, 0387
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LG Stuttgart, Urteil vom 29.01.2021 - 2 O 246/20
1. In der staatlich angeordneten Schließung bzw. Zugangsbeschränkung liegt kein Mangel der Mietsache.
2. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.
3. Die Schließungsanordnung und die weiteren behördlichen Maßnahmen stellen eine Störung der Geschäftsgrundlage dar und § 313 BGB ist anwendbar.
4. Eine Vertragsanpassung kommt allerdings nur in Betracht, wenn dem Mieter ein unverändertes Festhalten an der vertraglich vereinbarten Mietzahlung unter Abwägung aller Umstände unzumutbar ist. Dies kann nur bejaht werden, wenn dem Mieter existenziell bedeutsame Folgen drohen (hier verneint).
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IMRRS 2021, 0377
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AG Oberhausen, Urteil vom 06.10.2020 - 37 C 863/20
1. Wird ein zeitlich begrenzter Mietvertrag trotz Erreichens des Vertragsendes weiterhin vollzogen, wird durch die tatsächliche Weiternutzung konkludent ein unbefristetes Mietverhältnis zu den Konditionen des ursprünglichen Vertrags geschlossen.
2. Ein Mietmangel liegt mit Blick auf die Corona-Beschränkungen nicht vor.
3. Es liegt auch kein Fall der Unmöglichkeit vor.
4. Es sind jedoch die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage anzuwenden.
5. Um zu einem angemessenen tragbaren Ergebnis zu kommen, ist das Risiko, das mit den Corona-Beschränkungen einhergeht, auf die Parteien je zur Hälfte zu verteilen.
6. Der Kautionsrückzahlungsanspruch wird in angemessener Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses fällig, wenn der Vermieter in der Lage ist, noch offene Ansprüche, zu deren Sicherung die Kaution dient, in zumutbarer Weise abzurechnen.
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IMRRS 2021, 0385
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LG Bochum, Urteil vom 03.11.2020 - 16 O 85/20
Für die Einhaltung der Schriftform ist es ausreichend, dass sich die wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen im Zeitpunkt des Vertragsschlusses hinreichend bestimmbar aus der Vertragsurkunde ergeben. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, wenn diese zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorgelegen haben.
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IMRRS 2021, 0375
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BGH, Urteil vom 03.03.2021 - XII ZR 92/19
Zur Bedeutung einer Vollständigkeitsklausel (hier: "Mündliche Nebenabreden bestehen nicht") in einem Mietvertrag über Geschäftsräume.*)
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IMRRS 2021, 0364
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LG Oldenburg, Urteil vom 26.10.2020 - 8 O 1268/20
1. Die behördlich verfügte Schließung eines Ladenlokals aufgrund der Corona-Pandemie stellt keinen Mietmangel dar.
2. Die Vorschriften des allgemeinen Leistungsstörungsrechts werden nach Übergabe der Mietsache durch das besondere mietrechtliche Gewährleistungssystem verdrängt.
3. Ob eine Vertragsanpassung wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, kann offenbleiben, da hierfür zumindest eine existenzbedrohende Situation vorliegen und der Mieter entsprechend vortragen müsste.
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IMRRS 2021, 0291
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LG Frankfurt/Main, Urteil vom 05.03.2021 - 2-08 O 175/20
Aus einer Covid-19-bedingten Betriebsschließung, auch wenn unstreitig, gerichtsbekannt und offenkundig, können im Urkundenprozess Einwände nach § 536 Abs. 1 Satz 1, § 275 Abs. 1 und § 313 Abs. 1 BGB nicht abgeleitet werden.
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IMRRS 2021, 0313
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LG Dortmund, Urteil vom 23.02.3021 - 12 O 359/20
1. Beschränkungen durch corona-bedingte Schließungsanordnungen sind nicht als Mangel der Mietsache anzusehen, weil der erforderliche Zusammenhang zur konkreten Beschaffenheit der Mietsache fehlt.
2. Die Vorschrift des § 326 Abs. 1 BGB ist nur bis zum Zeitpunkt der Überlassung der Mietsache an den Mieter anwendbar und wird hiernach von den Vorschriften des besonderen Gewährleistungsrechts (§§ 536 ff. BGB) verdrängt.
3. Der Anwendung von § 313 Abs. 1 BGB steht nicht die im Zuge der Corona-Pandemie eingeführte Regelung des Art. 240 § 2 EGBGB entgegen.
4. Der Mieter hat bei corona-bedingten Geschäftsschließungen Anspruch auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage. Eine Anpassung auf die Hälfte der Miete erscheint angemessen.
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IMRRS 2021, 0269
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LG Köln, Urteil vom 20.01.2021 - 4 O 84/20
1. § 580a Abs. 2 BGB ist durch Individualabrede zwischen den Parteien abdingbar.
2. Bei reinen Gewerberaummietverhältnissen bedarf eine ordentliche Kündigung nicht dem Erfordernis eines berechtigten Interesses.
3. Ein Vorkaufsrecht kann als "dolo-agit-Einwand" einer ordentlichen Kündigung allenfalls entgegengehalten werden, wenn der Kaufvertrag unmittelbar vor dem Abschluss steht.
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IMRRS 2021, 0277
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LG Nürnberg-Fürth, Urteil vom 10.12.2020 - 14 O 4339/19
1. Den Entzug eines vertraglich begründeten Mitbenutzungsrechts braucht der Mieter nicht zu dulden.
2. Ein überdachter Zugang zu einem Einkaufszentrum stellt einen Umstand dar, der für die Attraktivität des Einkaufszentrums in der Innenstadtlage und damit auch für die darin befindlichen Geschäfte von sogar erheblicher Bedeutung ist.
3. Sind sich die Parteien des Mietvertrags auch bei der Anmietung der Räumlichkeiten dieses Vorteils bewusst, wird unter Berücksichtigung des maßgeblichen objektiven Empfängerhorizonts die Mitbenutzung des Parkhauses und des überdachten Zugangs zwischen Parkhaus und Center zum Inhalt des Mietverhältnisses zwischen den Parteien.
4. Die Sperrung des Zugangsweges betrifft somit den vertraglich vereinbarten Inhalt des Mietverhältnisses und es liegt damit eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch vor.
5. Die Ankündigung, Verstöße gegen die Infektionsschutzmaßnahmeverordnung eventuell zu melden, rechtfertigen keine Kündigung.
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IMRRS 2021, 0267
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LG Münster, Urteil vom 19.02.2021 - 23 O 18/20
1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
2. Nach der Überlassung der Mietsache werden die Regeln des allgemeinen Schuldrechts durch das Gewährleistungsrecht der §§ 536 ff. BGB verdrängt, was auch für teilweise oder zeitweise Unmöglichkeit gilt.
3. Im Übrigen läge aber auch keine Unmöglichkeit gem. § 275 BGB vor.
4. § 313 Abs. 1 BGB ist bei corna-bedingten Schließungen anwendbar. Art. 240 §§ 1, 2 EGBGB entfalten insoweit keine Sperrwirkung.
5. Die Vermutung aus Art. 240 § 7 EGBGB ist rückwirkend auch auf den ersten Lockdown anwendbar.
6. Die Vermutung umfasst jedoch lediglich die erste Tatbestandsvoraussetzung von § 313 Abs. 1 BGB. Sie umfasst hingegen nicht die weiteren Tatbestandsvoraussetzungen.
7. Die komplette Schließung für sechs Wochen und Öffnungs-Einschränkungen während weiteren neun Werktagen sowie ein Umsatzverlust von 10% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.
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IMRRS 2021, 0280
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OLG Dresden, Urteil vom 24.02.2021 - 5 U 1782/20
1. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.
2. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% ist gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen hat.
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IMRRS 2021, 0264
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OLG Dresden, Beschluss vom 15.02.2001 - 5 U 1782/20
1. Das allgemeine Leistungsstörungsrecht wird nach Überlassung der Mietsache durch die §§ 535 ff. BGB verdrängt.
2. Der Regelung in Art. 240 § 2 EGBGB kann keine Sperrwirkung dahin entnommen werden, dass sie Auswirkungen staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der Corona-Pandemie auf das Bestehen oder den Umfang der Verpflichtung zur Zahlung der Miete für Räume ausschließen würde, in denen Geschäfte betrieben werden, welche von den staatlichen Maßnahmen betroffen sind.
3. Die Schließung des Einzelhandels des Mieters aufgrund des staatlich angeordneten Covid-19-Lockdowns kann einen Mangel der Mietsache darstellen.
4. Infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnungen ist eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Mietvertrags dahin auslöst, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert ist.
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IMRRS 2021, 0254
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OLG München, Beschluss vom 17.02.2021 - 32 U 6358/20
1. Die pandemiebedingte Betriebsuntersagung in dem Zeitraum vom 18.03.2020 bis zum 27.04.2020 hat nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB geführt. Es lag auch kein Fall der Unmöglichkeit i.S.v. § 275 BGB vor.*)
2. Ein Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB auf Anpassung des Mietvertrags durch eine Herabsetzung oder Stundung der Miete ist in Ausnahmefällen trotz der grundsätzlich vorrangigen gesetzlichen Sonderregeln möglich. Bei der Prüfung der Zumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag sind sämtliche Umstände des Einzelfalls zu beachten.*)
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IMRRS 2021, 0231
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OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021 - 7 U 109/20
1. Eine allgemeine corona-bedingte Schließungsanordnung begründet keinen Sachmangel des Mietobjekts, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt.
2. Eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung kann in solchen Fällen aber unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich in Betracht kommen.
3. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwer wiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt.
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IMRRS 2021, 0228
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LG Bochum, Urteil vom 29.09.2020 - 17 O 85/19
Die Klausel "Die Abrechnung gilt als von Ihnen anerkannt, wenn Sie nicht innerhalb einer Frist von 12 Wochen nach Zugang der Abrechnung schriftlich widersprechen bzw. Ihre Einwendungen mitteilen." genügt den Anforderungen des § 308 Nr. 5b BGB. Auch wenn sich in der hier verwendeten Klausel der Begriff "Pflicht" nicht ausdrücklich findet, ist dies unschädlich. Denn mit Pflicht ist in diesem Zusammenhang nicht etwa eine vom Vertragspartner einklagbare Pflicht zu verstehen. Es handelt sich bei § 308 Nr. 5b BGB vielmehr um die Statuierung einer (Hinweis-)Obliegenheit.
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IMRRS 2021, 0204
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BGH, Urteil vom 20.01.2021 - XII ZR 40/20
Zur formellen Ordnungsmäßigkeit von in einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume erteilten Nebenkostenabrechnungen (im Anschluss an BGH, IMR 2020, 135).*)
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IMRRS 2021, 0183
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LG München I, Urteil vom 12.02.2021 - 31 O 11516/20
1. Die Ausrichtung der Zumutbarkeitsprüfung i.S.d. § 313 Abs. 1 BGB auf die konkrete Filiale gewährleistet, dass sich der Mieter nicht auf Verluste aus anderen Filialen und der Vermieter nicht auf Gewinne des Mieters aus anderen Filialen berufen kann. Dies beugt sowohl einer mehrfachen bzw. überproportionalen als auch einer abweichenden Verwertung der Verluste bzw. Gewinne aus anderen Filialen in Parallelverfahren vor.*)
2. Die Beschränkung der Anrechnung staatlicher Leistungen (hier: Kurzarbeitergeld) auf den Anteil der Miete an den Gesamtverbindlichkeiten des Mieters verhindert eine zu Lasten des Mieters wirkende überproportionale Berücksichtigung. Die Vornahme der Anrechnung vor Bildung der Quote im Rahmen der Risikoverteilung erscheint gegenüber der Anrechnung auf den Minderungsbetrag vorzugswürdig.*)
IMRRS 2021, 0163
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LG München I, Urteil vom 21.12.2020 - 31 O 5646/18
1. Das Absetzen eines Kommentars "Entmieten durch Vergasen.... die 2." auf einer öffentlich einsehbaren Facebook-Gruppe durch einen Mieter stellt (auch) im Mietverhältnis über Gewerberäume einen wichtigen Grund dar, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt, denn es sticht der Bezug zur NS-Herrschaft ohne Zweifel - jedenfalls spätestens auf den zweiten Blick - heraus.
2. Subjektive Erklärungsmotive können den objektiven Erklärungsgehalt nicht beseitigen, weshalb es maßgeblich auf letzteren (in seinen denkbaren verschiedenen Facetten) anzukommen hat.
3. Die nach § 286 Abs. 1 ZPO erforderliche richterliche Überzeugung muss nicht das Maß der im Strafprozess erforderlichen Überzeugung erreichen, allerdings die Schwelle zum hinreichenden Tatverdacht deutlich überschreiten.
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IMRRS 2021, 0162
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AG Bielefeld, Urteil vom 20.10.2020 - 404 C 56/20
1. Bestimmungen, die die Abwicklung des Vertragsverhältnisses bei höherer Gewalt regeln, sind in Gewerberaummietverträgen in keiner Weise unüblich, so dass entsprechende Regelungen als Allgemeine Geschäftsbedingungen auch nicht überraschend sind.
2. Eine Klausel, die das Risiko der höheren Gewalt auf beide Vertragsparteien im Rahmen einer Staffelung dergestalt verteilt, dass sich das Risiko sukzessive auf den Mieter verschiebt, je näher die Eröffnung der Veranstaltung zeitlich naht, benachteiligt den Mieter nicht unangemessen.
3. Sieht eine Regelung vor, dass der Vermieter sämtliche Kosten trägt, wenn die Messe auf behördliche Anordnung geschlossen werden muss, greift diese Regelung nur, wenn die Messe zuvor bereits eröffnet war.
4. Eine corona-bedingte Schließung stellt keinen Mangel der Mietsache dar.
5. Auch ein Fall der Unmöglichkeit ist dann nicht gegeben.
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IMRRS 2021, 0047
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LG Cottbus, Urteil vom 25.09.2020 - 1 O 264/19
1. Für die Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung vertragsgemäß verfolgt. Geht der Zweck des Vertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten - auch zu Wohnzwecken - überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar. Entscheidend ist mithin, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet.
2. Ein bürgerlich-rechtlicher Verein, also eine juristische Person, hat keinen eigenen Wohnbedarf.
3. Die Parteien eines Gewerberaummietvertrags können (auch konkludent) vereinbaren, dass auf den Mietvertrag das Wohnraummietrecht Anwendung finden soll.
4. Dies ist zu bejahen, wenn der Vertrag mit "Wohnraummietvertrag" überschrieben ist, in der Beschreibung des Mietgegenstands im Vertrag die Vermietung einer 13-Zimmer-Wohnung zu Wohnzwecken vorgesehen ist und der Vertrag ausschließlich Bezug auf die Nutzung der Räume als Wohnung und auf Vorschriften zum Wohnraummietrecht nimmt.
5. Zudem ist zu berücksichtigen, wenn die Parteien das Mietverhältnis als Wohnraummietverhältnis behandeln, was sich darin zeigt, dass der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu Mieterhöhungen unter Bezugnahme auf den Cottbuser Mietspiegel verlangt und sich dabei ausdrücklich auf Vorschriften aus dem Wohnraummietrecht (§ 558 BGB) bezieht.
6. Für eine Mietvertragspartei kann ein Recht zur fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB bestehen, wenn infolge des Verhaltens des anderen Vertragsteils die Durchführung des Vertrags wegen der Zerstörung der das Schuldverhältnis tragenden Vertrauensgrundlage derart gefährdet ist, dass dem Kündigenden unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Anlegung eines strengen Maßstabs nicht mehr zugemutet werden kann.
7. Dass der Mieter die Öffentlichkeit auf die Erhaltenswürdigkeit des Wohnprojekts aufmerksam machen will, stellt eine freie Meinungsäußerung dar. Der Grundrechtsschutz umfasst auch die Art und Weise einer Meinungsäußerung.
8. Handlungen Dritter muss sich der Mieter nicht ohne Weiteres zurechnen lassen. Es ist vielmehr eine Feststellung erforderlich, dass den Mieter ein Verschulden trifft. Allein eine "Stimmungsmache" reicht für die Zurechnung von Handlungen Dritter nicht aus.
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IMRRS 2021, 0104
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 27.10.2020 - 3 U 67/20
1. Treffen die Mietvertragsparteien nachträglich eine Vereinbarung, mit der wesentliche Vertragsbestandteile geändert werden sollen, muss diese zur Erhaltung der Schriftform hinreichend deutlich auf den ursprünglichen Vertrag Bezug nehmen, die geänderten Regelungen aufführen und erkennen lassen, dass es im Übrigen bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll.
2. Die Zusammengehörigkeit einer aus mehreren Blättern bestehenden Urkunde muss entweder durch körperliche Verbindung oder sonst in geeigneter Weise erkennbar gemacht werden. Letzteres kann durch fortlaufende Seitenzahlen, fortlaufende Nummerierung der einzelnen Bestimmungen, einheitliche graphische Gestaltung, inhaltlichen Zusammenhang des Textes oder vergleichbare Merkmale geschehen, sofern sich hieraus die Zusammengehörigkeit der einzelnen Blätter zweifelsfrei ergibt.
3. Der Formmangel eines Änderungsvertrags zu einem Miet- oder Pachtvertrag führt dazu, dass der zunächst formgültig geschlossene ursprüngliche Vertrag nunmehr gleichfalls der Schriftform entbehrt und als für unbestimmte Zeit geschlossen gilt.
4. Die vertragliche Auswechslung eines Mieters in einem Mietvertrag, der wegen seiner Laufzeit der Schriftform bedarf, erfordert daher ebenfalls die Einhaltung der Schriftform, wenn die Laufzeit erhalten bleiben soll. Der Mieterwechsel muss zur Wahrung der Schriftform dergestalt beurkundet sein, dass sich die vertragliche Stellung des neuen Mieters im Zusammenhang mit dem zwischen dem vorherigen Mieter und dem Vermieter geschlossenen Mietvertrag ergibt.
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IMRRS 2021, 0057
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LG Bonn, Urteil vom 11.12.2020 - 1 O 194/19
Die Dokumentation der Geschäftsvorfälle in den Handelsbüchern ist zwar kein Anscheinsbeweis für die inhaltliche Richtigkeit der Handelsbücher als Privaturkunde, es spricht aber eine erhebliche Wahrscheinlichkeit für die Richtigkeit der dort vorgenommenen Einträge.
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IMRRS 2021, 0091
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Mannheim, Urteil vom 23.07.2020 - 23 O 22/20
1. Eine corona-bedingte Schließung der Büroräume stellt keinen Mietmangel dar.
2. Der Mieter kann aber aufgrund der Vorschrift des § 313 BGB wegen Störung der Vertragsgrundlage eine Vertragsanpassung verlangen, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
3. Dies ist zu verneinen, wenn die entsprechende Landesverordnung nicht die Schließung der Büroräume verlangt.
3. Auch Umsatzeinbußen von lediglich 10 bis 15% rechtfertigen keine Vertragsanpassung.
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IMRRS 2021, 0090
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 25.01.2021 - 31 O 7743/20
1. Die in den Bayerischen Infektionsschutzmaßnahmenverordnungen (BayIfSMV) aufgrund der Corona-Pandemie geregelten Beschränkungen für Hotelbetriebe begründen weder einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache noch einen Fall der Unmöglichkeit, führen aber zu einer Störung der Geschäftsgrundlage.*)
2. Die Entscheidung, ob und in welchem Umfang die Höhe der zu zahlenden Miete im Rahmen der Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB herabzusetzen ist, bedarf neben dem Rückgriff auf allgemeine Wertungen zur Risikoverteilung zusätzlich einer konkreten Begründung anhand der Umstände des Einzelfalls; Art. 240 § 2 EGBGB entfaltet diesbezüglich keine Sperrwirkung.*)
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IMRRS 2020, 1482
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Pinneberg, Urteil vom 17.11.2020 - 81 C 18/20
Die gesetzgeberische Maßnahme der zeitweisen Schließung von Gaststätten bewirkt eine Gebrauchsbeschränkung, die sich unmittelbar auf den vertraglichen Nutzungszweck "Gastronomiebetrieb" auswirkt. Dadurch ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben und ein Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor.
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