Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

1806 Entscheidungen insgesamt

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IMRRS 2008, 1710

BGH, Urteil vom 08.10.2008 - XII ZR 66/06

Zur formlosen Fortsetzung eines Mietvertrages bei einer im Ausgangsvertrag enthaltenen Schriftformklausel.*)

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IMRRS 2008, 1708

BGH, Beschluss vom 09.07.2008 - XII ZR 117/06

§ 550 BGB findet auch auf Mietverträge mit unbestimmter Dauer Anwendung, wenn die Parteien die ordentliche Kündigung über ein Jahr hinaus ausschließen.

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IMRRS 2008, 1691

KG, Beschluss vom 21.01.2008 - 12 W 90/07

1. Die Parteien eines Gewerbemietverhältnisses können die Fälligkeit der Kaution vor Übergabe der Mietsache auch formularmäßig vereinbaren.

Der Mieter von Geschäftsräumen hat in der Regel kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution.*)

2. Der Anspruch des Vermieters gegen den Gewerberaummieter erlischt nicht durch Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter, die nach Nichtzahlung von drei Monatsmieten erfolgt ist.

Die Mietkaution sichert nämlich auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich noch aus dem Mietverhältnis ergeben können.*)

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IMRRS 2008, 1690

KG, Beschluss vom 21.02.2008 - 12 U 40/07

1. Zur Schätzung des Wasserverbrauchs durch Gewerbemieter nach § 287 ZPO.*)

2. Verweigert der Vermieter die Eichung oder Erneuerung des Wasserzählers, kann sich dies im Rahmen seines Schadensersatzanspruchs gegen den Mieter als Mitverschulden (§ 254 BGB) auswirken.*)

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IMRRS 2008, 1667

BGH, Urteil vom 17.09.2008 - XII ZR 61/07

1. Die Regelung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB, nach der der Vermieter das Mietverhältnis nur dann fristlos kündigen kann, wenn der Mieter für mehr als einen Termin mit der Entrichtung der Miete ganz oder teilweise in Verzug geraten ist, gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten - hier: jährlich - zu entrichten ist.*)

2. Das Sonderkündigungsrecht, das § 16 SchuldRAnpG dem Grundstückseigentümer für den Fall des Todes des Nutzers gegenüber dessen Erben einräumt, besteht nicht gegenüber einem Erben, der aufgrund eines vor dem Beitritt erfolgten Erbfalls seinerseits Nutzer des Grundstücks geworden ist.*)

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IMRRS 2008, 1666

BGH, Urteil vom 06.08.2008 - XII ZR 67/06

1. Die Anfechtung eines Mietvertrages über Geschäftsräume wegen arglistiger Täuschung ist auch nach Überlassung der Mieträume und Beendigung des Mietvertrages neben der Kündigung zulässig.

Sie wirkt gemäß § 142 Abs. 1 BGB auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zurück.*)

2. Der in Höhe der ortsüblichen Miete bestehende Anspruch auf Wertersatz gemäß § 818 Abs. 2 BGB unterliegt bei nichtigem Mietvertrag wie ein Mietzinsanspruch der Umsatzsteuer (Fortführung Senatsurteil vom 22. Oktober 1997 - XII ZR 142/95 - NZM 1998, 192).*)

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IMRRS 2008, 1657

KG, Urteil vom 18.09.2008 - 8 U 2/07

Enthält der Mietvertrag die Regelung, dass der Mietzins bei Ausübung der Option neu zu verhandeln ist und erzielen die Parteien keine Einigung über dessen Höhe, ist die Miete nach den Grundsätzen der §§ 315, 316 BGB zu bestimmen.*)

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IMRRS 2008, 1645

OLG Jena, Urteil vom 13.03.2008 - 1 U 130/07

Zum Schriftformerfordernis beim Zeitmietvertrag.

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IMRRS 2008, 1600

OLG Celle, Beschluss vom 29.09.2008 - 2 W 199/08

Die Partei eines Mietvorvertrags kann nicht durch einstweilige Verfügung ihren künftigen Besitzüberlassungsanspruch aus dem (Haupt-)Mietvertrag sichern.*)

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IMRRS 2008, 1596

OLG Karlsruhe, Urteil vom 19.08.2008 - 1 U 108/08

1. Das Umwandlungsgesetz eröffnet die weitreichende Möglichkeit der Vermögensübertragung im Wege der Gesamtrechtsnachfolge ohne Zustimmung der betroffenen Gläubiger. Ausdrücklich ist diese Möglichkeit auch für das Unternehmen eines Einzelhandelskaufmannes vorgesehen, der durch Ausgliederung (ein Unterfall der Spaltung, vgl. §§ 1 Abs. 1 Nr. 2, 123 UmwG) seines Unternehmens in eine Kapitalgesellschaft seine Haftung beschränken kann.*)

2. Wurden Räumlichkeiten zu gewerblichen Zwecken an einen Einzelhandelskaufmann vermietet und wird das von diesem betriebene Unternehmen gemäß § 152 UmwG im Wege der Ausgliederung in eine GmbH umgewandelt, so hat dies das Erlöschen der von dem Einzelkaufmann geführten Firma zur Folge und, da das gesamte Unternehmen in die Ausgliederung einbezogen wurde, den Übergang des gesamten Vermögens des Unternehmers einschließlich der Verbindlichkeiten als Gesamtheit auf den übernehmenden Rechtsträger (§§ 155 i. V. m. 131 Abs. 1 Nr. 1 UmwG). Damit sind auch kraft Gesetzes und somit unabhängig von der Zustimmung des Vertragspartners die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag übergegangen und ist ein Wechsel in der Person des Mieters dahingehend eingetreten, dass Mieter nicht mehr der Einzelhandelskaufmann sondern die GmbH geworden ist.*)

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IMRRS 2008, 1595

OLG Karlsruhe, Urteil vom 31.05.2006 - 1 U 214/05

1. Die in einem Formularmietvertrag über Gewerberäume enthaltene Klausel "Für Veränderungen an der Mietsache oder Störungen in ihrer Benutzbarkeit infolge höherer Gewalt oder sonstiger Umstände, die die Vermieterin nicht zu vertreten hat, kann die Mieterin weder die Miete mindern noch ein Zurückbehaltungsrecht ausüben noch Schadensersatz verlangen" ist wegen der Unklarheitenregel des § 305c Abs. 2 BGB dahin auszulegen, dass sie die Haftung der Vermieterin für anfängliche Mängel der Mietsache nicht ausschließt.*)

2. Begehrt der Mieter Ersatz seines künftigen Schadens für die während des Rechtsstreits noch fortdauernde Unbenutzbarkeit der Mietsache, so ist eine entsprechende Bedingung in das Urteil aufzunehmen (im Anschluss an RGZ 168, 325; BGHZ 43, 28).*)

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IMRRS 2008, 1588

BGH, Urteil vom 13.11.2007 - KZR 22/06

Eine Vermietung von von in der Nähe von Zulassungsstellen gelegenen Gewerbeflächen ausschließlich an Schilderprägebetriebe, die als Werkstätten für behinderte Menschen anerkannt sind, ist unzulässig. Dies würde nämlich eine erhebliche Einschränkung des Wettbewerbs auf dem Markt der Schilderpräger bedeuten.

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IMRRS 2008, 1567

BGH, Urteil vom 16.07.2008 - VIII ZR 282/07

Mietet eine juristische Person ein Reihenhaus an, um es teils als Büroraum für ihren Geschäftsbetrieb zu nutzen und teils ihrem Geschäftsführer als Wohnung zur Verfügung zu stellen, handelt es sich um einen der Kündigungsfrist des § 580a Abs. 2 BGB unterliegenden Mietvertrag über Geschäftsräume.*)

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IMRRS 2008, 1544

BGH, Urteil vom 23.07.2008 - XII ZR 134/06

1. Ein Verzug mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete i.S. des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB liegt bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung auch bei der Geschäftsraummiete jedenfalls dann vor, wenn der Rückstand den Betrag von einer Monatsmiete übersteigt.*)

2. Ein solcher Rückstand reicht für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a Alt. 2 BGB nur aus, wenn er aus zwei aufeinanderfolgenden Zahlungszeiträumen (hier: Monaten) resultiert.*)

3. Ein Rückstand, der diese Voraussetzung nicht erfüllt, weil er (auch) aus anderen Zahlungszeiträumen herrührt, rechtfertigt die außerordentliche fristlose Kündigung lediglich, wenn seine Höhe zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB).*)

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IMRRS 2008, 1533

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.05.2008 - 24 U 189/07

Verzichtet der Vermieter bei einem Mieterwechsel auf den Abriss der vom Mieter errichteten Gebäude (hier: Tankstellenaufbauten) und macht der Mieter auch von seinem Wegnahmerecht keinen Gebrauch, kann eine Eigentumsübertragung auf den Vermieter vorliegen, wenn der Nachmieter an den Absprachen nicht beteiligt wird.*)

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IMRRS 2008, 1511

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 02.06.2008 - 24 U 193/07

1. Der Mieter muss die Mietsache nicht auf verborgene Mängel untersuchen und dem Vermieter nur offensichtliche Mängel anzeigen (hier verneint für Wasseransammlungen auf dem Flachdach eines Supermarkts).*)

2. Die Anzeigepflicht des Mieters entfällt für Mängel, die sich aus einer dem Vermieter bekannten Gefahrenlage entwickelt haben.*)

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IMRRS 2008, 1502

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 25.07.2008 - 24 W 53/08

Eine schwere Krankheit des Mieters rechtfertigt nicht die Kündigung des Mietvertrages (Bestätigung von Senat MDR 2001, 83).*)

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IMRRS 2008, 1497

OLG Naumburg, Urteil vom 15.07.2008 - 9 U 18/08

1. Die formularmäßige Festlegung einer Betriebspflicht in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter ist nicht deshalb nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam, weil dem Mieter zugleich eine Sortimentsbindung auferlegt wird und Konkurrenzschutz ausgeschlossen ist (abweichend von OLG Schleswig, Beschluss vom 02.08.1999, Az. 4 W 24/99; im Anschluss an: OLG Hamburg, Urteil vom 03.04.2002, Az. 4 U 236/01; OLG Rostock, Urteil vom 08.03.2004, Az. 3 U 118/03; KG, Urteil vom 18.10.2004, Az. 8 U 92/04).*)

2. a) Die formularmäßig in einem Mietvertrag über die Nutzung von Gewerberäumen in einem Einkaufszentrum durch einen Lebensmittel-Discounter geregelte Offenhaltungspflicht, derzufolge zeitweilige Schließungen "wie Mittagspause, Ruhetage, Betriebsferien" untersagt und Unterbrechungen wegen Inventuren und Betriebsversammlungen gestattet werden, stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, weil - auch mit Rücksicht auf die Interessen der betroffenen Verkehrskreise - die Einlegung einer Mittagspause sämtlicher Mitarbeiter eines Lebensmittel-Discounters in einem Einkaufscenter ebenso wenig branchentypisch und der Verkehrssitte entsprechend ist wie die Schließung aufgrund von Betriebsferien oder eines Ruhetages.*)

b) Die - unterstellte - Unwirksamkeit des vorerwähnten Ausschlusses kurzzeitiger Geschäftsschließungen erstreckte sich, ohne damit gegen das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu verstoßen, nicht auch auf die formularmäßig geregelte Betriebspflicht, die die auf Dauer angelegte Nutzung der Geschäftsräume regelt.*)

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IMRRS 2008, 1487

BGH, Urteil vom 23.07.2008 - XII ZR 158/06

Einer auf eigenes Recht gestützten Klage steht die Rechtskraft eines Urteils zwischen denselben Parteien nicht entgegen, in dem die allein auf abgetretenes Recht gestützte Klage abgewiesen worden ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 4. Mai 2005 VIII ZR 93/04 NJW 2005, 2004 ff.).*)

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IMRRS 2008, 1448

BGH, Urteil vom 09.07.2008 - VIII ZR 280/07

Der neue Eigentümer vermieteten Wohnraums tritt auch dann anstelle des Vermieters in die Rechte und Pflichten aus bestehenden Mietverhältnissen ein, wenn er das Eigentum nicht durch ein Veräußerungsgeschäft, sondern kraft Gesetzes erwirbt.*)

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IMRRS 2008, 1406

OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008 - 3 U 108/07

Eine mietvertragliche Heilungsklausel kann den Mieter nach Treu und Glauben nicht hindern, den Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter unter Berufung auf einen Schriftformmangel zu kündigen, ohne ihn zuvor um Heilung des Schriftformmangels ersucht zu haben.

IMRRS 2008, 1350

OLG Hamm, Urteil vom 18.04.2008 - 30 U 120/07

Die Vereinbarung der Festmietzeit genügt dem Schriftformerfordernis der §§ 550, 126 BGB auch dann, wenn der Mietbeginn und der Übergabezeitpunkt nur unter der Bedingung kalendermäßig bestimmt ist, dass das Mietobjekt zum 01.02.1992 vollständig fertig gestellt oder geräumt ist. Eine solche übergabeabhängige Laufzeitklausel bei Abschluss eines Mietvertrags ist insbesondere im Hinblick auf das praktische Bedürfnis der Mietparteien, den Mietbeginn bei einer Vermietung vom Reißbrett von einem künftigen Ereignis wie der Fertigstellung oder der Übergabe der Mietsache abhängig zu machen, zulässig.

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IMRRS 2008, 1340

OLG Stuttgart, Urteil vom 02.06.2008 - 5 U 20/08

1. Wird die Einziehung von Mietzinsforderungen im Lastschriftverfahren vereinbart, so kommt der Schuldner nicht in Verzug, wenn der Gläubiger von der Ermächtigung keinen Gebrauch mehr macht, ohne dies vorher anzukündigen.

Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Einziehung im Lastschriftverfahren unterbleibt, weil es zu einzelnen Rücklastschriften gekommen ist.

Anders verhält sich die Sachlage nur dann, wenn so konkrete Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass keine Deckung besteht, dass es treuwidrig wären, wenn der Schuldner sich weiterhin auf das Lastschriftverfahren berufen könnte.*)

2. Die außerordentliche Kündigung eines Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs verstößt gegen Treu und Glauben, wenn der Vermieter bei einem lange Zeit unproblematischen Verhältnis bei Auftreten von Zahlungsschwierigkeiten sich zunächst mit dem Mieter einvernehmlich auf kurzfristige Ratenzahlungen verständigt, die auch eingehalten werden, und er so die Zahlungsverzögerungen hinnimmt, dann jedoch bei unveränderter Sachlage gleichartige Zahlungsverzögerungen ohne vorherige Abmahnung oder Warnung zum Anlass für eine außerordentliche Kündigung nimmt.*)

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IMRRS 2008, 1255

BGH, Beschluss vom 30.01.2008 - XII ZR 146/06

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2008, 1233

OLG Brandenburg, Beschluss vom 02.04.2008 - 3 U 103/07

1. Nach dem Tod eines Gesellschafters einer Mieter-GbR steht den übrigen Gesellschaftern kein hierauf gestütztes Sonderkündigungsrecht zu.

2. Entsteht mit dem Tod eines Gesellschafters einer GbR eine Abwicklungsgesellschaft, so besteht diese bis zur Abwicklung ihrer sämtlichen Vertragsbeziehungen (§ 730 Abs. 2 BGB) fort.*)

3. In diese fortbestehende Abwicklungsgesellschaft treten die Erben mit allen Rechten an die Stelle des Erblassers , die dieser ansonsten in der Abwicklungsgesellschaft eingenommen hätte.*)

4. Die Auflösung einer Gesellschaft gibt regelmäßig kein außerordentliches Lösungs- oder Umgestaltungsrecht in Bezug auf bestehende Schuldverhältnisse.*)

5. § 580 BGB ist beim Tod eines GbR-Gesellschafters unanwendbar.*)

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IMRRS 2008, 1222

BGH, Urteil vom 23.04.2008 - XII ZR 62/06

Eine vom Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag verwendete formularmäßige Klausel, wonach eine Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung insoweit vollständig ausschließt und dem Mieter nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB belässt. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.*)

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IMRRS 2008, 1215

KG, Urteil vom 21.04.2008 - 8 U 140/07

Zur Erstreckung der Beschlagnahme nach Anordnung der Zwangsverwaltung auch auf Forderungen aus einem Untermietverhältnis.*)

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IMRRS 2008, 1212

KG, Urteil vom 28.04.2008 - 8 U 209/07

Zu den Voraussetzungen einer Kündigung des (Geschäftsraum-) Mieters wegen nicht ordnungsgemäßer Beheizung während der Heizperiode.*)

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IMRRS 2008, 1211

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.09.2007 - 10 U 25/07

Zur Konkurrenz von ordentlichem Kündigungsrecht und Optionsklausel, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält:

"1. Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.1985 und endet am 30.04.1995.

2. Der Mietvertrag verlängert sich jeweils um ein Jahr, wenn er nicht mit der ordentlichen Kündigungsfrist durch eingeschriebenen Brief gekündigt wird.

3. Dem Mieter steht ein 2-maliges Optionsrecht auf eine Mietvertragsverlängerung um bis zu fünf Jahren zu. Dieses Recht hat der Mieter dem Vermieter gegenüber spätestens sechs Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen.

4. Über weitere Optionsrechte auf eine Mietverlängerung um bis zu 5 Jahren ist zwischen dem Vermieter und dem Mieter neu zu verhandeln. Die übrigen Bestimmungen des gültigen Mietvertrages bleiben davon unberührt. Ein solches Begehren hat der Mieter dem Vermieter gegenüber spätestens sechs Monate vor Vertragsende per eingeschriebenen Brief geltend zu machen."*)

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IMRRS 2008, 1181

OLG Brandenburg, Urteil vom 02.04.2008 - 3 U 80/07

1. Nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen zu vertragswesentlichen Umständen führen dazu, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist.

2. Die Schriftform in Sinne des § 126 BGB wird durch ein einseitiges Bestätigungsschreiben nicht gewahrt

3. Die Laufzeit und das Datum des Mietvertragsendes sind vertragswesentlich und bedürfen damit der Schriftform des § 550 BGB.

4. Ist ein Mietvertrag nicht in der für langfristige Mietverträge vorgeschriebenen Schriftform abgeschlossen worden, so ist eine darauf gestützte vorzeitige Kündigung nicht deshalb treuwidrig, weil der Mietvertrag zuvor jahrelang anstandslos durchgeführt worden ist.

5. Aus dem Umstand, dass die Vertragspartner der Verpflichtung zur Erfüllung des Vertrages über einen längeren Zeitraum nachgekommen sind, lässt sich nicht herleiten, sie hätten darauf vertrauen können, der Vertragspartner werde nicht von der besonderen Kündigungsmöglichkeit Gebrauch machen, die das Gesetz vorsieht, wenn die Schriftform nicht eingehalten ist.

6. Die Berufung auf die Rechtsmissbräuchlichkeit ist ausgeschlossen, wenn der jeweilige Vertragspartner selbst nicht schutzwürdig ist, zum Beispiel, weil er die Formbedürftigkeit selbst kannte oder nur infolge grober Fahrlässigkeit verkannt hat.

7. Die Formbedürftigkeit langjähriger Mietverträge gemäß § 566 BGB a.F. gehört zum allgemeinen Erfahrungsschatz eines gewerblichen Vermieters oder Verpächters; ebenso dass eine mündliche Veränderung der Laufzeit und der damit verbundenen Vertragsfristen die in § 566 BGB a.F. vorausgesetzte Schriftform des § 126 BGB verfehlt.

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IMRRS 2008, 1178

BGH, Urteil vom 07.05.2008 - XII ZR 5/06

1. Die Klausel

"Das Geschäftslokal ist im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen über die Ladenschlusszeiten an allen Verkaufstagen mindestens so lange offen zu halten, wie die überwiegende Anzahl aller Mieter ihre Geschäfte offen hält. Der Mieter hat das Recht, die gesetzlichen Ladenöffnungszeiten voll auszuschöpfen. Aus einer bloßen Duldung abweichender Öffnungszeiten durch den Vermieter kann der Mieter keine Rechte herleiten. Zeitweise Schließungen (z.B. aus Anlass von Mittagspausen, Ruhetagen, Betriebsferien, Inventuren u.a.) sind nicht zulässig."

ist wegen Verstoßes gegen das Transparenzgebot unwirksam.

2. Eine Verpflichtung der Mieter zur Öffnung ihrer Geschäfte kann aus dieser Klausel nicht hergeleitet werden.

IMRRS 2008, 1143

BGH, Beschluss vom 14.05.2008 - XII ZR 171/06

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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IMRRS 2008, 1127

BGH, Urteil vom 12.03.2008 - XII ZR 147/05

1. Eine vom Vermieter verwendete formularmäßige Klausel, wonach der Mieter von Gewerberaum gegenüber den Ansprüchen des Vermieters auf Zahlung des Mietzinses kein Minderungsrecht wegen Mängeln der Mietsache geltend machen kann, es sei denn, der Vermieter hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten, ist im Zweifel dahin auszulegen, dass sie die Minderung wegen sonstiger Mängel vollständig ausschließt und dem Mieter auch nicht die Möglichkeit der Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt.*)

2. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen und ist deswegen unwirksam.*)

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IMRRS 2008, 1117

KG, Beschluss vom 12.12.2007 - 12 W 87/07

1. Grundsätzlich besteht kein Anlass zur Klage im Sinne des § 93 ZPO, wenn der Beklagte weder im Verzug war noch den Anspruch bestritten oder die Leistung verweigert hat. Abgestellt wird auf den Zeitpunkt der Klageerhebung.

2. Wenn dem Mieter eine Zahlungsfrist gesetzt wird, der Vermieter aber schon am letzten Tag der Frist Zahlungsklage erhebt, dann hat der Mieter keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben.

3. Mahnt der Gläubiger einen so nicht geschuldeten überhöhten Betrag an, ist Voraussetzung für den Eintritt des Verzuges, dass der Schuldner selbst den rechtlich geschuldeten Betrag zuverlässig ermitteln kann.

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IMRRS 2008, 1103

OLG Stuttgart, Urteil vom 31.03.2008 - 5 U 199/07

Bei der Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten liegt der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen Bereich, wenn die Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet und auch genutzt werden und das Gewerbe zum Lebensunterhalt dienen soll; dies gilt selbst dann, wenn der größere Teil der Mietfläche zu Wohnzwecken genutzt wird.*)

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IMRRS 2008, 1102

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2008 - 24 U 138/07

1. Endete die Verjährungsfrist mit Ablauf des Jahres 2005, so konnte durch Einreichung eines - demnächst zugestellten - Mahnbescheids am 02.01.2006 (Montag) die Hemmung der Verjährung noch herbeigeführt werden, weil der letzte Tag der Frist - der 31.12.2005 - auf einen Sonnabend fiel und der 01.01.2006 ein staatlich anerkannter allgemeiner Feiertag war.*)

2. Eine "automatische" Mietanpassungsklausel setzt ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht voraus; dieses ist nur für den Verzug des Mieters mit den Erhöhungsbeträgen bedeutsam (vgl auch Senat, Urteil vom 11.3.2008- I-24 U 152/07- z.V.b.).*)

3. Der Mieter beruft sich rechtsmissbräuchlich auf fehlende Gebrauchsüberlassung, wenn er ohne Rücksicht auf den fortbestehenden Mietvertrag endgültig ausgezogen ist und keine Miete mehr gezahlt hat und er auf diese Weise den Vermieter zu einer Weitervermietung der Mietsache veranlasst hat.*)

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IMRRS 2008, 1053

OLG Karlsruhe, Urteil vom 21.12.2007 - 1 U 119/07

Die Neubegründung eines Mietverhältnisses zwischen dem Erwerber des Mietobjekts und dem Mieter kraft Gesetzes gemäß § 566 BGB ("Kauf bricht nicht Miete") beeinflusst den Lauf der Frist nach § 544 Satz 1 BGB nicht, so dass nach Ablauf von 30 Jahren seit der Überlassung der Mietsache ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden kann.*)

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IMRRS 2008, 1047

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.03.2008 - 24 U 181/07

1. Die Aktivlegitimation des Untervermieters für Ansprüche auf Nutzungsentschädigung und Schadensersatz gegen den Untermieter ist nicht schlüssig, wenn sich aus dem Unter-Mietvertrag und weiteren Mietverträgen ergibt, dass der Untervermieter seinerseits nur Mieter und Untermieter ist und die entsprechenden Ansprüche an den jeweils übergeordneten (Unter-)Vermieter abgetreten sind.*)

2. Die formularmäßige Vorausabtretung von Ansprüchen des Untervermieters an seinen Vermieter ist im Gewerberaummietrecht grundsätzlich nicht zu beanstanden.*)

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IMRRS 2008, 1046

OLG Düsseldorf, Urteil vom 06.05.2008 - 24 U 188/07

1. Für die "Übernahme" eines Mietvertrages durch einen Nachmieter bedarf es eindeutiger schriftlicher Erklärungen von Vermieter und Nachmieter, wenn die Beurkundung des "neuen" Mietvertrages gewollt ist.*)

2. Zu den Voraussetzungen eines "unternehmensbezogenen" Mietvertrages.*)

3. Im Falle eines formfehlerhaften Mietvertrages steht dem Vermieter nach vom Mieter provozierter fristloser Kündigung ein Mietausfallschaden nur bis zum Ende der gesetzlichen Kündigungsfrist zu.*)

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IMRRS 2008, 1044

OLG Düsseldorf, Urteil vom 11.03.2008 - 24 U 152/07

1. Zur Abgrenzung einer Nebenkostenpauschale von einer abzurechnenden Nebenkostenvorauszahlung.*)

2. Zur Berechnung anteiliger Heizkosten bei unzulässiger Heizkostenpauschale.*)

3. Eine "automatische" Mietanpassungsklausel setzt ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht voraus; dieses ist nur für den Verzug des Mieters mit den Erhöhungsbeträgen bedeutsam.*)

4. Zur Mietminderung bei Baulärm und Belästigungen des Mieters und seiner Besucher durch Dritte (hier jeweils verneint).*)

IMRRS 2008, 1043

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.01.2008 - 24 U 95/07

1. Schadensersatzansprüche des Gewerberaum-Mieters wegen Verzugs mit der Übergabe können in einem Formular-Mietvertrag auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt werden.*)

2. Zum Übergang von Forderungen und Verpflichtungen bei Vermieterwechsel nach Veräußerung des Mietobjekts (hier verneint für vom Veräußerer übernommene Umbaukosten).*)

IMRRS 2008, 1038

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.12.2007 - 24 U 185/07

1. Besteht der Mietzweck im "Betrieb eines Lebensmittelverbrauchermarktes mit den für diese Betriebsform üblichen Sortimenten, auch mit den üblichen Non-Food-Artikeln", so fällt der Betrieb eines Geldautomaten nicht darunter.*)

2. Gestatten der Mieter und der Untermieter trotz Abmahnung des Vermieters die Fortsetzung des Betriebs des Geldautomaten, so kann für den Vermieter eine entsprechende Unterlassungsverfügung ergehen, wenn er den Eintritt erheblicher Schäden glaubhaft gemacht hat.*)

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IMRRS 2008, 1035

BGH, Urteil vom 07.05.2008 - XII ZR 69/06

1. Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.*)

2. Ist die Urkunde im Falle einer Personenmehrheit nicht von allen Vermietern oder Mietern unterzeichnet, müssen die vorhandenen Unterschriften deutlich zum Ausdruck bringen, ob sie auch in Vertretung der nicht unterzeichnenden Vertragsparteien hinzugefügt wurden. Wird die Vertretung der Vertragspartei durch die den Vertrag unterzeichnende Person allerdings auf andere Weise deutlich, z.B. wenn nur eine natürliche Person als Mieter oder Vermieter auftritt und eine andere Person den Vertrag unterschreibt, ist ein zusätzlicher Vertretungszusatz nicht erforderlich.*)

IMRRS 2008, 1034

BGH, Urteil vom 09.04.2008 - XII ZR 89/06

Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben.*)

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IMRRS 2008, 0958

OLG Rostock, Urteil vom 10.04.2008 - 3 U 158/06

1. Grundsätzlich ist die Umlage von "Verwaltungskosten" in der Gewerberaummiete zulässig. Für die Umlegbarkeit von "Verwaltungskosten" bedarf es aber einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien. Handelt es sich dabei - wie vorliegend - um eine Formularklausel des Vermieters, muss sich die Vereinbarung am Transparenzgebot des § 9 AGB-Gesetz (= § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) messen lassen.

2. Wird in einer solchen Formularklausel in die Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten einfach der Begriff "Verwaltungskosten" aufgenommen, ohne irgendwo im Vertrag zu definieren, was hierunter zu verstehen sei, so ist diese Klausel intransparent und damit unwirksam.

IMRRS 2008, 0951

OLG Brandenburg, Urteil vom 14.11.2007 - 3 U 86/07

Zwar fallen Trinkwasseranschlusskosten als Einmalzahlungen nicht unter § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, ihre Nichtbezahlung berechtigen den Vermieter aber, das Pacht-/Mietverhältnis aus einem sonstigen – nicht beispielhaft aufgezählten – wichtigen Grund im Sinne von § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB fristlos zu kündigen.

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IMRRS 2008, 0949

OLG Dresden, Urteil vom 11.12.2007 - 5 U 1526/07

Mietet der Mieter eine offene Verkaufsfläche an und öffnen andere Mieter ihre Verkaufsflächen auch außerhalb der vertraglich vereinbarten Geschäftszeiten, so dass seine Ware nicht vor Diebstahl geschützt ist, kann diesem Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zustehen.

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IMRRS 2008, 0948

BGH, Beschluss vom 02.04.2008 - 5 StR 354/07

Vermögensbetreuungspflicht des Vermieters für Kautionen bei Wohnraum- und Gewerberaummiete (im Anschluss an BGHSt 41, 224).*)

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IMRRS 2008, 0924

OLG Brandenburg, Beschluss vom 28.04.2008 - 3 W 49/07

1. Bei übereinstimmenden Erledigungserklärungen ist im Rahmen des § 91a ZPO nicht mehr über die Frage einer Erledigung zu befinden, sondern nur noch über die Kosten des Rechtsstreits.

2. Eine Klage auf Zahlung von Mietzins ist hinreichend bestimmt (§ 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO), wenn sie die streitgegenständliche Mietperiode und den hierfür beanspruchten Mietzins an gibt (vgl. Senat, Beschluss vom 08.05.2006 – 3 W 18/06 = OLGR Brandenburg, 2006, 695 m.w.N.).

3. Für das Erlöschen (§ 362 BGB) der Mietforderung und für eine dahingehende Tilgungsbestimmung (§ 366 Abs. 1 BGB) ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.

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IMRRS 2008, 0905

KG, Urteil vom 11.02.2008 - 8 U 151/07

1. Zu den Obhutspflichten des Mieters gehört es, die Schlüssel zur Mietsache sorgsam aufzubewahren und darauf zu achten, dass sie nicht in Verlust geraten.

2. Ein nach § 287 ZPO zu schätzender Abzug "neu für alt" ist von den Materialkosten einer (fiktiven) mechanischen Schließanlage nicht vorzunehmen, wenn die Schließanlage gerade mal drei Jahre alt ist.

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