Immobilien- und Mietrecht.
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Volltexturteile nach Sachgebieten
1807 Entscheidungen insgesamt
Online seit 2023
IMRRS 2023, 0329![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Hagen, Urteil vom 08.02.2023 - 23 O 36/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 0292
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Passau, Beschluss vom 20.12.2022 - 4 M 3959/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 0291
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 37/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 0290
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 17.01.2023 - 3 U 53/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2022, 1592
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Dresden, Beschluss vom 22.11.2022 - 5 U 2804/21
1. Es begründet keinen Mangel des Mietobjekts i.S.v. § 536 BGB und ist damit kein Grund für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, 2 Satz 1 Nr. 1 BGB, wenn es in einem Ladengeschäft zum Verkauf von Textilien, Schuhen, Taschen und Accessoires im Februar 2021 durch den Publikumsverkehr zu einer Ansammlung von Aerosolen kam. Auch ein Grund für eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 1, § 578 Abs. 2 Satz 3 BGB liegt in diesem Fall nicht vor.
2. Möglich wäre im Grundsatz eine Kündigung nach § 313 Abs. 3 Satz 2 BGB. Dies setzt aber voraus, dass wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage nicht nur das Festhalten am unveränderten Vertrag für die betroffene Partei zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führte, sondern darüber hinaus eine Vertragsanpassung für die betroffene Partei nicht möglich oder nicht zumutbar wäre.
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IMRRS 2023, 0252
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Trier, Urteil vom 11.01.2023 - 5 O 256/22
1. Ein Mietvertrag über Räume, die von einem Gewerbetreibenden (Schilderpräger) u. a. zur Herstellung von Kennzeichenschildern für Kraftfahrzeuge genutzt werden und die sich in demselben Gebäude befinden wie eine Kfz-Zulassungsstelle, verstößt nicht allein deshalb gegen die guten Sitten, weil die von dem Mieter selbst in einem Ausschreibungsverfahren angebotene Miete den Betrag um ein Mehrfaches übersteigt, den andere ortsansässige Gewerbetreibende für in derselben Gemeinde an anderer Stelle angemietete Räume bezahlen.*)
2. Der Mieter kann eine spätere Herabsetzung der vereinbarten Miete unter dem Gesichtspunkt einer wesentlichen Änderung der Geschäftsgrundlage nicht allein deshalb verlangen, weil seine tatsächlich in den gemieteten Räumen erzielten Umsätze deutlich hinter seinen Erwartungen zurückbleiben.*)
3. Statistische Werte, die der Vermieter über die Anzahl der in den Vorjahren in der Kfz-Zulassungsstelle bearbeiteten Verwaltungsvorgänge bekannt gegeben hatte, können zur Geschäftsgrundlage des Mietvertrags gehören. Gibt es jedoch naheliegende Gründe für den ausbleibenden wirtschaftlichen Erfolg des Mieters, die seinem unternehmerischen Risiko zuzuordnen sind (hier insbesondere der zunehmende Wettbewerb durch Unternehmer, die vergleichbare Leistungen im Internet anbieten), so kann ihm das Festhalten an der Miete in unverminderter Höhe zugemutet werden.*)
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IMRRS 2023, 0197
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Hamm, Urteil vom 21.12.2022 - 11 U 119/21
1. Scheitert der Abschluss eines Mietvertrags über eine Immobilie, begeht der Vermieter verbotene Eigenmacht, wenn er den Mietinteressenten, dem die Mietsache bereits überlassen wurde, gegen seinen Willen aus dem Besitz setzt.*)
2. Diese vorsätzliche unerlaubte Handlung schließt eine Aufrechnung des Vermieters mit ihm zustehenden Schadensersatzansprüchen aus.*)
3. Zudem macht sich der Vermieter selbst schadensersatzfplichtig, wenn er zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mietinteressenten im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt.*)
4. Bei der Beurteilung der Darlegungs- und Beweislast für einen Schadensersatzanspruch des Mietinteressenten ist das Urteil des BGH vom 14.07.2010 (IMR 2010, 416) zu berücksichtigen.*)
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IMRRS 2023, 0107
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Urteil vom 06.12.2022 - 3 U 132/21
Die Schönheitsreparatur-Klausel
"Der Mieter ist nicht befugt, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen"
ist auch im Gewerberaummietverhältnis unwirksam.
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IMRRS 2023, 0167
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Bremen, Urteil vom 09.12.2022 - 4 U 20/21
1. Eine Individualvereinbarung und keine Allgemeine Geschäftsbedingung liegt vor, wenn zwischen den Parteien Verhandlungen stattgefunden haben, bei denen beide Parteien die Möglichkeit hatten, ihre Prioritäten deutlich zu machen, bei denen verschiedene Vertragsteile zueinander ins Verhältnis gesetzt wurden und die in Rede stehende vorformulierte Klausel letztlich abgeändert worden ist.*)
2. Ein Vertragsstrafeversprechen, das für den Fall des Verzugs der Übergabe einer erst noch zu errichtenden Gewerbeimmobilie die Verwirkung einer täglichen Summe vorsieht, ist auch ohne Vereinbarung einer Obergrenze zulässig. Es muss jedoch im Einzelfall geprüft werden, ob eine zeitliche Grenze erreicht ist, jenseits derer sich das Verlangen nach Fortzahlung der Vertragsstrafe nach § 242 BGB als treuwidrig erweisen würde (im Anschluss an BGH, IBR 2003, 1112 - nur online).*)
3. Das Recht auf Herabsetzung der Vertragsstrafe setzt nach § 343 BGB voraus, dass die verfallene Vertragsstrafe unverhältnismäßig hoch ist. Für die Angemessenheit der Strafe sind alle Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, insbesondere Schwere, Art und Ausmaß der Zuwiderhandlung, Grad des Verschuldens, die wirtschaftliche Lage des Schuldners, die Funktion der Strafe als Druck- und Sicherungsmittel und dass diese den Gläubiger im Falle der Zuwiderhandlung von der Notwendigkeit des Schadensnachweises entheben soll. Allein das Fehlen eines Schadens rechtfertigt die Herabsetzung der Strafe nicht. Entscheidend ist, welchen Schaden der Vertragsbruch hätte herbeiführen können.*)
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IMRRS 2023, 0110
![Wohnraummiete Wohnraummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Kiel, Urteil vom 28.10.2022 - 17 O 172/21
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 0084
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG München I, Urteil vom 19.01.2021 - 31 O 17389/19
Anders als im Falle einer außerordentlichen Kündigung im Bereich des Wohnraummietrechts - dort greift § 573 Abs. 3 BGB - sind für den Vermieter bei der Abwägung im Rahmen von § 543 BGB nicht nur die im Kündigungsschreiben angeführten Gründe zu berücksichtigen.
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IMRRS 2023, 0106
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Bonn, Urteil vom 14.12.2022 - 3 O 5/22
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 0072
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Köln, Beschluss vom 25.04.2022 - 22 U 151/20
Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindestens zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Mieter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
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IMRRS 2023, 0051
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG München, Beschluss vom 21.11.2022 - 34 Wx 459/22 Kost
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2023, 0037
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 16.08.2022 - 1 U 30/22
Die Anpassung der Zahlungsverpflichtungen kommt nicht in Betracht, wenn dem Mieter unter Abwägung aller Umstände einschließlich der vertraglichen Risikoverteilung ein unverändertes Festhalten am Vertrag zuzumuten ist (hier: betreffend den Fall, dass Vertragsgegenstand nicht nur die Überlassung einer Immobilie, sondern auch die Überlassung eines eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetriebs ist).
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Online seit 2022
IMRRS 2022, 1663![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 07.12.2022 - 24 W 39/22
Ein (gewerblicher) Mieter gibt seinem Vermieter noch keine Klageveranlassung i.S.v. § 93 ZPO, wenn er auf eine vor Fälligkeit des Räumungsanspruchs erfolgende schriftliche Anfrage des Vermieters hin nicht seine Erfüllungsbereitschaft anzeigt, sondern bloß schweigt.*)
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IMRRS 2022, 1666
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
KG, Urteil vom 07.11.2022 - 8 U 157/21
Der bloße Umstand einer im Fall der Räumung zu erwartenden Insolvenzeröffnung über das Vermögen einer juristischen Person als Mieterin von Gewerberäumen genügt nicht, um dem Vermieter nach § 242 BGB eine Berufung auf einen Schriftformmangel i.S.v. § 550 BGB unter dem Gesichtspunkt einer "Existenzgefährdung" zu versagen.*)
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IMRRS 2022, 1653
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Dresden, Urteil vom 23.06.2021 - 5 U 2366/20
1. Grundsätzlich kann eine außerordentliche Kündigung gem. § 543 Abs. 1 BGB nur auf vom Kündigungsgegner verschuldete Umstände gestützt werden. Steht aber fest, dass das Verhältnis der Parteien nachhaltig zerrüttet ist, ohne dass die Ursache der Zerrüttung vollständig aufgeklärt werden kann, ist jede Partei zur fristlosen Kündigung berechtigt.*)
2. Ist die außerordentliche Kündigung - wie gegebenenfalls bei der Zerrüttung - durch einen kündigungsrelevanten Dauerzustand gerechtfertigt, beginnt die Kündigungsfrist aus § 314 Abs. 3 BGB grundsätzlich dann, wenn der Kündigende Kenntnis vom Kündigungsgrund, also vom kündigungsrelevanten Dauerzustand, erhält. Dies bedeutet aber nicht, dass im Falle eines kündigungsrelevanten Dauerzustandes nicht auch nach längerem Zeitablauf noch außerordentliche und fristlos gekündigt werden könnte. Vielmehr kann unter veränderten Umständen ein neuer Kündigungstatbestand entstehen, der eine neue Kündigungsfrist zu laufen beginnen lässt, wenn der andauernde Pflichtverstoß nicht ausgeräumt ist.*)
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IMRRS 2022, 1654
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Urteil vom 23.11.2022 - XII ZR 96/21
1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkungen eines Friseur- und Kosmetikbetriebsgeschäfts führen nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil IMR 2022, 65 = BGHZ 232, 178 = NJW 2022, 1370).*)
2. Im Fall von Betriebsbeschränkungen, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhen, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = NJW 2022, 1370).*)
3. Bei der Prüfung des normativen Tatbestandsmerkmals des § 313 Abs. 1 BGB ist entscheidend, ob die Folgen der Störung der Geschäftsgrundlage den Mieter so erheblich belasten, dass ein Festhalten an der vereinbarten Regelung für ihn zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt. Um dies beurteilen zu können, ist eine Gesamtbetrachtung der wirtschaftlichen Situation des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil von 13.07.2022 - XII ZR 75/21, IMR 2022, 400 ff. = NJW-RR 2022, 1303).*)
IMRRS 2022, 0805
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Hamm, Urteil vom 19.05.2022 - 18 U 43/21
1. Eine pandemie-bedingte Betriebsuntersagung stellt kein Gebrauchshindernis dar, das auf Beschaffenheit, Zustand oder Lage der Mietsache beruht, sondern betrifft vielmehr allein das Verwendungsrisiko des Mieters. Auch lässt sich die Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht damit begründen, dass durch die behördliche Schließungsanordnung faktisch der Zugang zu den Mieträumen für potentielle Kunden verhindert oder beschränkt gewesen ist, da die Zugangsbeeinträchtigung nicht auf einer konkreten baulichen Gegebenheit der Mietsache, sondern auf einer hoheitlichen Maßnahme beruht.
2. Im Falle einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, besteht jedoch grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage.
IMRRS 2022, 1629
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Hamburg, Beschluss vom 18.08.2022 - 4 W 44/22
1. Ein vertraglich vereinbartes Optionsrecht erlischt nach Ablauf der Optionsausübungsfrist und kann nicht wieder aufleben.
2. Wird nach Ablauf der Optionsausübungsfrist eine Verlängerung des Mietvertrags vereinbart, stellt dies einen Nachtrag dar, der der Schriftform bedarf.
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IMRRS 2022, 1548
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Dresden, Urteil vom 07.09.2022 - 5 U 816/22
1. Der Anspruch auf Rückzahlung der Kaution entsteht bereits mit deren Leistung, ist aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Rückgabe des Mietobjekts und wird fällig, wenn der Sicherungszweck entfällt, wenn also dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Mietsicherheit befriedigen könnte.
2. Der rechtliche Gehalt einer Bestandsaufnahme zum Zustand des Mietobjekts anlässlich von dessen Rückgabe vom Mieter an den Vermieter in einem Übergabeprotokoll ist durch Auslegung gem. §§ 133, 157 BGB im Einzelfall zu ermitteln, wobei es entscheidend auf den Erklärungswert der Feststellungen auf der Grundlage des Empfängerhorizonts ankommt.
3. Enthält das Übergabeprotokoll die Feststellung bestimmter Schäden am Mietobjekt, so kann das dahin verstanden werden, dass vom Vermieter nur in Bezug auf diese Schäden noch Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können, auch wenn tatsächlich noch weitere (erkennbare) Schäden am Mietobjekt vorhanden sein sollten. Der Sinn und Zweck der Aufnahme von Feststellungen in das Übergabeprotokoll besteht gerade darin, einen späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden. Wird also weitergehend vom Vermieter im Übergabeprotokoll bescheinigt, dass sich das Mietobjekt in einem ordnungsgemäßen Zustand befinde, der Zustand also der vertraglichen Verpflichtung des Mieters entspreche, so kann das vom Empfängerhorizont des Mieters dahin verstanden werden, dass es mit der erfolgten Rückgabe des Mietobjekts sein Bewenden habe und etwaige Schadensersatzansprüche wegen des Zustands des Mietobjekts vom Vermieter nicht geltend gemacht werden, also im Sinne eines negativen Schuldanerkenntnisses i.S.v. § 397 Abs. 2 BGB.
4. Verwendet die für einen anderen handelnde Person im Rahmen einer Erklärung den Zusatz "i. A.", ist im Rahmen einer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB welche die Gesamtumstände berücksichtigt, festzustellen, ob der Handelnde wie ein Vertreter die Verantwortung für den Inhalt der von ihm abgegebenen Erklärung übernehmen will oder nicht. Im allgemeinen nichtjuristischen Sprachgebrauch wird nicht immer hinreichend zwischen "Auftrag" und "Vertretung" unterschieden, so dass der Verwendung des Zusatzes "i. A." nicht die Erklärung zu entnehmen ist, der Handelnde werde nicht als Vertreter tätig. Es kommt auf die Gesamtumstände des Auftretens des Handelnden an.
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IMRRS 2022, 1523
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Urteil vom 24.05.2022 - 24 U 368/20
1. Nur ein endgültiger Ausschluss der Minderung, der dem Geschäftsraummieter bei Vorliegen eines den vertragsgemäßen Gebrauch einschränkenden Mangels auch den Rückzahlungsanspruch verwehrt, benachteiligt den Mieter unangemessen gem. § 307 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234). Eine explizite Klarstellung, dass dem Mieter noch ein Bereicherungsanspruch verbleibt, ist grundsätzlich nicht erforderlich; eine Ausnahme gilt wegen § 305c Abs. 2 BGB dann, wenn die Klausel zwar auch so verstanden werden kann, dass ein Bereicherungsanspruch verbleibt, eine Gesamtschau der AGB des Vermieters jedoch einen vollständigen Ausschluss des Minderungsrechts nahelegt (Anschluss an BGH, IMR 2008, 234).*)
2. Einer Privatperson als Vermieter kann ein Kündigungsschreiben auch über den Briefkasten einer GmbH, deren geschäftsführender Gesellschafter der Vermieter ist, wirksam zugehen, wenn nach den Umständen des Einzelfalles anzunehmen ist, dass die GmbH als Empfangsvertreterin (§ 164 Abs. 3 BGB) oder als Empfangsbotin des Vermieters fungiert.*)
3. Ansprüche des Vermieters auf Nutzungsersatz gem. §§ 987 ff. BGB bzw. gem. §§ 812 ff. BGB, die in Anspruchskonkurrenz zu § 546a Abs. 1 BGB stehen, setzen voraus, dass der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses tatsächlich Nutzungen i.S.v. § 100 BGB gezogen hat (Anschluss an BGH, IMR 2017, 351).*)
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IMRRS 2022, 1495
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
AG Paderborn, Urteil vom 09.06.2022 - 51a C 32/22
Den Verpächter trifft keine einklagbare Pflicht auf Erstellung eines Bestandsverzeichnisses. Dies gilt auch im Fall eigenmächtiger Räumung.
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IMRRS 2022, 1481
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 20.09.2022 - 24 U 117/21
1. Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB (Anschluss an BGH, IMR 2022, 65).*)
2. Treffen die Mietvertragsparteien während der Covid-19-Pandemie Vereinbarungen zur Miethöhe, liegen die Voraussetzungen für eine Anpassung der Geschäftsgrundlage nicht mehr vor, wenn anschließend nachteilige Umstände (z. B. Geschäftsschließungen, Kontaktbeschränkungen, allgemeine Kaufzurückhaltung etc.) eintreten, die auf der Covid-19-Pandemie beruhen. Insoweit genügt die konkret-individuelle Vorhersehbarkeit der Störung.*)
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IMRRS 2022, 1470
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Hamm, Urteil vom 13.10.2022 - 18 U 205/21
Notrufendgeräte in einem - vermieteten - Altenheim ("Seniorenzentrum"), die nicht über spezifische Leitungen oder technische Vorrichtungen miteinander verbunden sind, lassen sich nicht als "zentrale Anlage der Haustechnik" im Sinne des Mietvertrags oder auch nur als wesentlicher Bestandteil einer solchen "zentralen Anlage" auffassen.
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IMRRS 2022, 1391
![Pachtrecht Pachtrecht](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Hamm, Urteil vom 27.05.2022 - 30 U 15/22
Der Mieter, der als Mietsicherheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen hat, genügt dieser Verpflichtung durch Abschluss einer Mietkautionsversicherung dann nicht, wenn die danach vereinbarte Bürgschaft hinter den im Mietvertrag verabredeten Anforderungen an die Bürgschaft zurück bleibt und zudem von laufenden (hier jährlichen) Zahlungen der Versicherungsprämie des Mieters abhängig ist.*)
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IMRRS 2022, 1165
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Schleswig, Urteil vom 22.06.2022 - 12 U 116/21
1. Eine pauschale Reduzierung auf die Hälfte der Miete nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage verbietet sich bei einer corona-bedingten Schließung.
2. Der Mieter kann nicht stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen. Ob ihm ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag zumutbar ist, bedarf vielmehr einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.
3. Der Mieter muss darlegen und beweisen, dass ihm ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar ist. Er muss nachweisen, welche Nachteile ihm entstanden sind und welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen.
4. Zu der Frage, welche Umstände auf Seiten des Mieters und auf Seiten des Vermieters zu berücksichtigen sind.
5. Öffnet der Mieter das Geschäft nicht wieder, obwohl dies möglich wäre, geht dies voll zu seinen Lasten.
6. Eine Regelung im Mietvertrag, wonach gegen die Miete nur aufgerechnet werden kann, wenn der Mieter seine Absicht einen Monat vor Fälligkeit der Miete schriftlich angezeigt hat, kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden.
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IMRRS 2022, 1267
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Frankfurt, Urteil vom 15.06.2022 - 12 U 86/21
1. Die Frage, ob eine Urkunde die Schriftform wahrt oder nicht, ist grundsätzlich aus der Sicht des Zeitpunkts ihrer Unterzeichnung zu beurteilen. Spätere tatsächliche Geschehnisse können die Wahrung der Form nicht mehr infrage stellen. Allenfalls nachträgliche, nicht formwahrend getroffene Änderungsvereinbarungen können dazu führen, dass die Schriftform von nun an nicht mehr gewahrt ist.
2. Für die formgerechte Errichtung der Vertragsurkunde ist grundsätzlich die Partei beweisbelastet, die aus einem Mietvertrag, der der gesetzlichen Schriftform bedarf, Rechte herleitet.
3. Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem langfristigen Mietvertrag zu lösen.
....
IMRRS 2022, 1317
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OLG Zweibrücken, Urteil vom 09.11.2020 - 8 W 63/20
ohne amtlichen Leitsatz
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IMRRS 2022, 1302
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
LG Osnabrück, Beschluss vom 07.02.2020 - 12 O 308/20
1. Voraussetzung für ein Vermieterpfandrecht sind Mietrückstände und Bezogenheit auf die Sachen des Mieters, § 562 Abs. 1 BGB.
2. Die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen der Entstehung des Vermieterpfandrechts, insbesondere auch das Eigentum des Mieters, trägt der Vermieter.
3. Auf die Eigentumsvermutung des § 1006 BGB kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter nicht berufen, denn diese gilt nur zu Gunsten, nicht aber zu Lasten des Mieters.
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IMRRS 2022, 1294
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OLG Brandenburg, Beschluss vom 21.06.2022 - 3 U 131/21
1. Sieht der Mietvertrag eine selbstständige Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils ein Jahr vor, sofern nicht ein Vertragspartner unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist widerspricht, so ist die Mitteilung des Vermieters, er werde das Mietverhältnis nur zu neuen Konditionen fortführen und ansonsten das Mietverhältnis zum aktuellen Vertragsende kündigen, dahin auszulegen, dass er einer Vertragsverlängerung über das aktuelle Vertragsende hinaus widerspricht und ein neues Vertragsangebot für die Zeit danach abgibt.
2. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Es spielt dabei keine Rolle, ob es dem Vermieter tatsächlich gelungen wäre, die konkret vorenthaltene Mietsache überhaupt oder zu dem marktüblichen Mietzins zu vermieten, entscheidend ist das herrschende Mietniveau.
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IMRRS 2022, 1268
![Gewerberaummiete Gewerberaummiete](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
OLG Brandenburg, Beschluss vom 31.05.2022 - 3 U 131/21
1. Sieht der Mietvertrag eine selbstständige Verlängerung des Mietverhältnisses um jeweils ein Jahr vor, sofern nicht ein Vertragspartner unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist widerspricht, so ist die Mitteilung des Vermieters, er werde das Mietverhältnis nur zu neuen Konditionen fortführen und ansonsten das Mietverhältnis zum aktuellen Vertragsende kündigen, dahin auszulegen, dass er einer Vertragsverlängerung über das aktuelle Vertragsende hinaus widerspricht und ein neues Vertragsangebot für die Zeit danach abgibt.
2. Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen. Es spielt dabei keine Rolle, ob es dem Vermieter tatsächlich gelungen wäre, die konkret vorenthaltene Mietsache überhaupt oder zu dem marktüblichen Mietzins zu vermieten, entscheidend ist das herrschende Mietniveau.
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IMRRS 2022, 1224
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LG Hamburg, Urteil vom 11.11.2019 - 311 O 179/19
(ohne amtliche Leitsätze)
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IMRRS 2022, 1213
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AG München, Urteil vom 15.12.2020 - 420 C 8432/20
1. Behördliche Schließungsanordnungen in Zusammenhang mit der Corona-Pandemie begründen keinen Mietmangel.
2. Eine Anpassung nach den Grundsätzen der Geschäftsgrundlage kommt jedenfalls nicht in Betracht, wenn die Schließung weniger als drei Monate gedauert hat.
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IMRRS 2022, 1209
![Prozessuales Prozessuales](/include/css/imr-online/zielgrp1/1gr.jpg)
BGH, Beschluss vom 24.08.2022 - XII ZB 548/20
Zum Wert des Beschwerdegegenstands im Fall der Klage eines Mieters auf Erteilung einer ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 10.01.2017 - VIII ZR 98/16, IMRRS 2017, 0300 = MDR 2017, 725).*)
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IMRRS 2022, 1091
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KG, Urteil vom 13.01.2022 - 8 U 205/19
1. Ein befristeter Gewerberaummietvertrag ist gem. § 550 Satz 1 BGB ordentlich kündbar, wenn aus einem Nachtrag zum Mietvertrag die Vertretung eines Mitmieters nicht eindeutig hervorgeht.*)
2. An die Darlegung einer Existenzbedrohung des Mieters, deretwegen sich der Vermieter nach Treu und Glauben nicht auf den Formverstoß berufen darf, sind strenge Anforderungen zu stellen.*)
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IMRRS 2022, 1147
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OLG München, Beschluss vom 05.04.2022 - 32 U 936/21
Lehnt der Mieter eines untervermieteten Grundstücks es wegen der Kurzfristigkeit des Termins ab, dem Vermieter Zutritt zum Grundstück zu gewähren, rechtfertigt dies die fristlose Kündigung nicht, wenn außerdem keine besondere Dringlichkeit für die Begehung dargelegt wird.
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IMRRS 2022, 1142
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OLG Hamm, Beschluss vom 15.07.2022 - 30 U 82/22
1. Räumt der Vermieter dem Mieter in einem gewerblichen Mietvertrag ein Sonderkündigungsrecht bei Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes in einem bestimmten Mietjahr ein, ohne dass insoweit Einschränkungen hinsichtlich des Grunds des Nichterreichens des Umsatzes verabredet sind, berechtigt dies den Mieter auch dann zur Kündigung, wenn er den Umsatz lediglich pandemie-bedingt verfehlt, in den Vorjahren hingegen erzielt hat (siehe schon LG Münster, Urteil vom 01.04.2022 - 10 O 2/22, ZMR 2022, 551).*)
2. Dem Vermieter steht dann hinsichtlich des Kündigungsrechts auch kein Recht auf Vertragsanpassung nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage zu, da er das Risiko einer pandemie-bedingten Schließung des Mietlokals übernommen hat.*)
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IMRRS 2022, 1138
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OLG Dresden, Urteil vom 10.08.2022 - 5 U 743/22
1. Der Ausschluss von § 545 BGB ist nicht nur individualvertraglich, sondern auch formularvertraglich wirksam möglich.*)
2. Es ist unabhängig vom Vorliegen der Voraussetzungen des § 545 BGB möglich, dass die Parteien nach Beendigung eines Mietverhältnisses konkludent ein neues Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit auf der Grundlage des beendeten Mietverhältnisses begründen, wenn sich nämlich im Einzelfall feststellen lässt, dass dies dem zum Ausdruck gekommenen übereinstimmenden Willen der Parteien und deren Interesse entspricht. Eine solche konkludente Einigung wird in der Rechtsprechung regelmäßig dann angenommen, wenn das Mietverhältnis nach dessen Beendigung für einen längeren Zeitraum weiterhin "gelebt" wurde, also widerspruchslos zum einen dem Mieter die Räume überlassen wurden und zum anderen vom Vermieter die Miete entgegengenommen wurde, sowie die Annahme eines (fortbestehenden) Vertragsverhältnisses der Interessenlage der Parteien entsprach. Die Zahlung des der Miete entsprechenden Entgeltes allein genügt dafür nicht, weil der bisherige Mieter nach dem Ende des Mietverhältnisses diesen Betrag als Nutzungsentschädigung gemäß § 546a Abs. 1 BGB schuldet, wenn er das Mietobjekt entgegen § 546 Abs. 1 BGB nicht zurückgibt.*)
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IMRRS 2022, 1122
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OLG Naumburg, Urteil vom 13.04.2021 - 1 U 252/20
Die jahrelange Praxis der Gewerbemietparteien führt ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung nicht zu einem Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Form der Gebrauchsgewährung.*)
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IMRRS 2022, 0761
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LG Leipzig, Urteil vom 30.06.2021 - 7 O 2582/20
Soll der monatliche Mietzins einer Indexierung nach einer Anlage unterliegen und war diese Anlage dem Mietvertrag nicht beigefügt, liegt ein Verstoß gegen die Schriftform vor.
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IMRRS 2022, 1103
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BGH, Urteil vom 13.07.2022 - XII ZR 75/21
1. Eine durch die COVID-19-Pandemie bedingte Betriebsbeschränkung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 65 = IBR 2022, 152 = NJW 2022, 1370).*)
2. Im Fall einer Geschäftsschließung, die auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruht, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB in Betracht (im Anschluss an Senatsurteil BGHZ 232, 178 = IMR 2022, 66 = IBR 2022, 153 = NJW 2022, 1370).*)
3. Bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, sind auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemie-bedingten Nachteile erlangt hat. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen, etwa infolge geleisteter Kurzarbeit, erspart hat.*)
IMRRS 2022, 1070
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OLG Frankfurt, Beschluss vom 18.05.2022 - 2 W 45/21
1. Die Vermietung von Wohnraum "pro Matratze" ist sittenwidrig und damit nichtig.
2. Das Pachtverhältnis kann wegen Verwahrlosung der Pachtsache wirksam fristlos gekündigt werden.
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IMRRS 2022, 1034
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LG Frankenthal, Urteil vom 27.10.2021 - 3 O 52/21
1. Behördliche Nutzungseinschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie stellen keinen Mangel der Mietsache dar.
2. Für eine Vertragsanpassung ist eine Einzelfallbetrachtung geboten, innerhalb derer der Mieter die wirtschaftlichen Auswirkungen konkret darlegen muss. Insbesondere sind vorhandene Warenvorräte sowie anderweitige Mittelzuflüsse oder Kompensationen zu berücksichtigen.
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IMRRS 2022, 1008
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OLG Frankfurt, Beschluss vom 08.10.2021 - 15 U 239/21
1. Ist die Leistungspflicht des Hauptschuldners nicht entstanden oder erloschen, so entfällt auch die Leistungspflicht des Bürgen. Zum Erlöschen führt u. a. auch eine Vereinbarung zwischen Gläubiger und Hauptschuldner mit Erlasswirkung.
2. Auch der Umstand, dass der Bürge sich selbstschuldnerisch verbürgt und auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat, ändert nichts daran, dass der Bürge sich im Fall seiner Inanspruchnahme durch den Gläubiger - ohne dessen vorherigen Vollstreckungsversuch gegenüber dem Hauptschuldner - wegen des Grundsatzes der Akzessorietät auf solche Tatsachen berufen kann, die die Entstehung der Hauptschuld hindern, diese unmittelbar begrenzen oder sie zum Erlöschen bringen.
3. Ohnehin darf der Sicherungsnehmer die Herausgabe der Sicherheit nicht unter Berufung auf andere Ansprüche aus dem Hauptvertrag verweigern, wenn Ansprüche, für die Sicherheit gewährt wurde, nicht mehr entstehen können.
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IMRRS 2022, 0992
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LG München I, Urteil vom 02.08.2022 - 34 O 7857/22
1. Die Einsicht in Mietverträge des Mieters mit Untermietern im Wege der einstweiligen Verfügung ist nur zulässig, wenn der Vermieter auf die Erfüllung dringend angewiesen ist. An die Dringlichkeit sind hohe Anforderungen zu stellen. Sie kann grundsätzlich nur angenommen werden, wenn die Realisierung des Einsichtrechts für den Vermieter von existenzieller Bedeutung ist und von der umgehenden Erteilung der Auskunft abhängt.
2. Die Existenzgefährdung muss der Vermieter - etwa durch Jahresabschlüsse, Bilanzen etc. - glaubhaft machen.
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IMRRS 2022, 1009
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LG Fulda, Urteil vom 08.07.2021 - 2 O 87/21
Bei einer Sicherheitsleistung durch eine Bürgschaft wächst das Vermögen des Vermieters nicht ohne Weiteres um einen unmittelbaren Geldwert an. Vielmehr erlangt er lediglich einen Anspruch gegenüber dem Bürgen, diesen im Sicherheitsfall in Anspruch nehmen zu können. Sicherheitsfall bedeutet, dass ein Anspruch gegen den Mieter besteht
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IMRRS 2022, 1016
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BGH, Urteil vom 29.06.2022 - XII ZR 6/21
Für den auf einen Mietmangel gestützten Schadensersatzanspruch des Mieters, der Alleingesellschafter einer GmbH ist, kommt es auch dann nur auf seine Vermögenslage und nicht auf die "seiner" GmbH an, wenn der Schaden aus einem Auftragsverhältnis resultiert, bei dem die GmbH Auftraggeberin und der Alleingesellschafter Auftragnehmer ist.*)
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IMRRS 2022, 0993
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OLG Köln, Beschluss vom 28.07.2022 - 22 U 151/20
Ist im Mietvertrag geregelt, dass Baumaßnahmen mindest zwei Wochen vorher anzukündigen sind, und verstößt der Vermieter mehrfach hiergegen, was zu Schäden beim Mieter führt, so ist dieser nach entsprechender Abmahnung berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
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