Immobilien- & Mietrecht

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Volltexturteile nach Sachgebieten

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Online seit Juli

IMRRS 2024, 0933

OLG Hamm, Beschluss vom 03.01.2023 - 10 W 71/22

Ein Pflichtteilsberechtigter kann im Wege des selbständigen Beweisverfahrens gem. § 485 ZPO die Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Ermittlung des Verkehrswerts einer im Nachlass vorhandenen Immobilie verlangen. Er ist nicht auf die Erhebung einer Auskunfts- und Wertermittlungsklage gem. § 2314 BGB zu verweisen.*)

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Online seit 2022

IMRRS 2022, 0177

OLG Frankfurt, Urteil vom 08.12.2021 - 12 U 110/21

1. Da § 2314 BGB nicht zwingend die Einholung eines Sachverständigengutachtens vorschreibt, ist dieser Bestimmung Genüge getan, wenn eine ortsgerichtliche Schätzung eingeholt wird.

2. Der nach § 2314 BGB bestehende Anspruch umfasst keinen Anspruch auf Vorlage eines Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

3. Die Sachwertmethode ist eine der gängigen Methoden der Verkehrswertermittlung und wird angewandt, wenn - wie bei einem eigengenutzten Einfamilienhaus - die Herstellungskosten und nicht - wie bei einem Mietshaus - Renditeüberlegungen im Vordergrund stehen.

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Online seit 2019

IMRRS 2019, 0157

BGH, Beschluss vom 08.01.2019 - XI ZR 535/17

Zur Anwendbarkeit des Vergleichswertverfahrens bei der Feststellung des Verkehrswerts einer Immobilie.*)

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Online seit 2017

IMRRS 2017, 0279

OLG München, Beschluss vom 01.04.2014 - 8 U 5057/13

1. Wird ein Auftrag für ein Immobilien-Wertgutachten erteilt, ohne dass für den Gutachter erkennbar ist, dass das Gutachten nicht dem Auftraggeber, sondern einem Dritten als Grundlage für die Entscheidung über den ins Auge gefassten Kauf dienen soll (hier: der Ehefrau), ist diese dritte Person nicht in die Schutzwirkung des Begutachtungsvertrags einbezogen und kann keinen Schadensersatz geltend machen.

2. Das Erfordernis der Erkennbarkeit des Dritteinbeziehungsinteresses dient nicht nur dazu, eine Vervielfältigung der Haftung des Schuldners zu verhindern, also eine Ausweitung auch auf nicht bestimmbare Dritte. Vielmehr besteht grundsätzlich auch ein berechtigtes Interesse des Schuldners daran zu wissen, wem gegenüber durch ein Geschäft eine vertragliche Haftung begründet wird.

3. Eine Immobilienwertauskunft führt nicht unmittelbar zu einem Schaden bei dem Dritten, vielmehr hat dieser selbständig Vermögensdispositionen getroffen. Entscheiden Eheleute aus steuerlichen Gründen, dass die Ehefrau die Immobilie erwirbt, sodass der Schaden bei der Ehefrau und nicht beim Ehemann eintritt, liegt deshalb keine typische Schadensverlagerung vor.

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Online seit 2015

IMRRS 2015, 0374

BGH, Urteil vom 08.10.2014 - 1 StR 359/13

1. Beim Straftatbestand des Betruges (§ 263 Abs. 1 StGB) besteht das Erfordernis einer "Stoffgleichheit" nur zwischen dem Vermögensschaden und dem angestrebten Vermögensvorteil, nicht aber zwischen dem Vermögensschaden und dem Gegenstand der Täuschung.*)

2. Beim Betrug gegenüber dem Erwerber einer Immobilie ist bei der Bestimmung des täuschungsbedingten Vermögensschadens der Vergleich des Kaufpreises mit dem Verkehrswert der Immobilie auch dann von Bedeutung, wenn für den Erwerber das unwahre Versprechen niedriger monatlicher finanzieller Belastungen bei gleichzeitiger Altschuldenbeseitigung kaufentscheidend war.*)

3. In einer Prognose kann trotz ihres unweigerlichen Zukunftsbezugs bzw. des mit ihr verbundenen Werturteils eine Täuschung über Tatsachen iSv § 263 StGB liegen, etwa wenn der Immobilienvermittler seine eigene Überzeugung vom Eintreten der Prognose vorspiegelt, weil er dann über eine gegenwärtige innere Tatsache täuscht. Gleiches gilt, wenn der Immobilienvermittler über von ihm zu Grunde gelegte Prognosegrundlagen (hier: Steuervorteile und Mieteinnahmen) täuscht.

4. Offen bleibt, ob im Verschweigen hoher Innenprovisionen (hier: in einer Größenordnung von 20- 25 % der Kaufpreissumme) eine tatbestandsmäßige Täuschung von Wohnungskäufern liegt.

5. Ergibt sich aus einem Vergleich von Leistung und Gegenleistung eines Wohnungserwerbsgeschäfts nach dem Verkehrs- bzw. Marktwert ein Wertgefälle zum Nachteil des durch die Täuschung Betroffenen, weil er etwa gegen Bezahlung des vollen Kaufpreises eine minderwertige Ware erhält, liegt ein Vermögensschaden vor, und zwar auch dann, wenn unter Berücksichtigung einer Altschuldentilgung bzw. von "Kick-Back-Zahlungen" (Barauszahlungen) des Wohnungserwerbers im Verhältnis zum Verkehrswert des Objekts ein Negativsaldo zu seinen Lasten verbleibt. Auf die subjektive Einschätzung, ob der irrtumsbedingt Verfügende sich geschädigt fühlt, kommt es dabei ebenso wenig an wie auf die Frage, wie hoch der Verfügende subjektiv den Wert der Gegenleistung taxiert.

6. Selbst wenn für Wohnungskäufer das Versprechen niedriger monatlicher Belastungen im Zuge des vollständig finanzierten Immobilienkaufs bei gleichzeitiger Altschuldenbeseitigung oder Gewährung von Bargeschenken ("Kick-Back-Zahlungen") bei äußerst günstigen Finanzierungskonditionen kaufentscheidend gewesen sein mag, so liegt es doch fern anzunehmen, sie könnten bereit gewesen sein, Wohnungen zu einem über dem Verkehrswert liegenden - überteuerten - Preis zu erwerben und damit ihr Vermögen objektiv weiter zu vermindern bzw. ihre bereits gegebene Überschuldung weiter zu erhöhen.

Online seit 2014

IMRRS 2014, 0599

OLG Naumburg, Beschluss vom 12.12.2013 - 10 W 43/13

Ist ein Sachverständiger der Auffassung, dass eine gerichtliche Vorgabe aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalls nicht zu einem tragfähigen Ergebnis führen würde, so ist es nicht zu beanstanden, wenn er eine alternative Methode wählt und dies offenlegt sowie hilfsweise die vom Gericht vorgegebene Verfahrensweise anwendet (hier: Wahl eines Wertermittlungsverfahrens). Einen Ablehnungsgrund stellt dies nicht dar.*)

Online seit 2010

IMRRS 2010, 2481

LG Ulm, Urteil vom 06.11.2009 - 3 O 261/09

1. Gegen den Sachverständigen im Zwangsversteigerungsverfahren, der eine fehlerhafte Wertermittlung vorgenommen hat, kann grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch nach § 839a BGB bestehen.

2. Ein erstattungsfähiger Schaden liegt vor, wenn die von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen vorgenommene Wertermittlung objektiv unrichtig ist und der Meistbietenden bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Preis hätte ersteigern können, jedoch nicht, wenn das Wertermittlungsgutachten offensichtlich fehlerhaft ist (hier: Dachbelag Bitumenschindelpappe statt Eternitschieferplatten).

3. Der Sachverständige ist lediglich Gehilfe des Gerichts und als solcher an dessen Weisungen gebunden - das Gericht entscheidet bei offen gelegter Vorgehensweise des Sachverständigen in eigener Verantwortung, ob die Begutachtung für ausreichend erachtet wird; Eine Haftung des Sachverständigen wegen grober Fahrlässigkeit scheidet dann aus.

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IMRRS 2010, 2315

BFH, Urteil vom 30.06.2010 - II R 60/08

1. Lebensmittelmärkte sind der Gebäudeklasse 4 "Warenhäuser" der Anlage 15 zu Abschn. 38 BewRGr zuzurechnen.*)

2. Eine von der Gebäudeklasseneinteilung der BewRGr abweichende Bewertung ist nur möglich, wenn der nach dieser Einteilung maßgebliche Durchschnittswert für den gemeinen Wert des Gebäudes bedeutsame Eigenschaften, z.B. hinsichtlich Bauart, Bauweise, Konstruktion sowie Objektgröße, nicht ausreichend berücksichtigt und um mindestens 100 % höher als die durchschnittlichen tatsächlichen Herstellungskosten vergleichbarer Bauwerke ist.*)

3. Die Vorschriften über die Einheitsbewertung des Grundvermögens sind trotz der verfassungsrechtlichen Zweifel, die sich aus den lange zurückliegenden Hauptfeststellungszeitpunkten des 1. Januar 1964 bzw. --im Beitrittsgebiet-- des 1. Januar 1935 und darauf beruhenden Wertverzerrungen ergeben, jedenfalls für Stichtage bis zum 1. Januar 2007 noch verfassungsgemäß.*)

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IMRRS 2010, 2187

OLG Naumburg, Beschluss vom 17.05.2010 - 1 W 21/10

Der Umfang der Darlegungslast bemisst sich auch an der Genauigkeit der Einlassung der Gegenseite. Hat diese ein Parteigutachten zum Gegenstand ihres Vortrages gemacht, so erhöht dies den Umfang der Darlegungslast.*)

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IMRRS 2010, 0487

BFH, Urteil vom 11.11.2009 - II R 14/08

1. Ein Einheitswertbescheid kann gemäß § 181 Abs. 5 AO nach Ablauf der Feststellungsfrist insoweit erlassen oder korrigiert werden, als die Festsetzungsfrist für die Grundsteuer noch nicht abgelaufen ist.*)

2. § 25 BewG ermöglicht nicht nur die Nachholung erstmaliger gesonderter Feststellungen mit Wirkung auf einen späteren Feststellungszeitpunkt, sondern auch die Berichtigung, Änderung und Aufhebung solcher Feststellungen.*)

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Online seit 2009

IMRRS 2009, 2244

VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 30.03.2009 - 8 S 31/08

Bestimmt sich die innergemeindliche Zuständigkeit für eine Beschlussfassung nach Wertgrenzen, so steht dem jeweiligen Organ bzw. Organteil eine Einschätzungsprärogative zu.*)

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IMRRS 2009, 2215

OLG Stuttgart, Beschluss vom 16.10.2008 - 7 U 186/08

(Ohne amtlichen Leitsatz)

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