Immobilien- & Mietrecht

IMR | IVR | Seminare

Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 24. März

IMRRS 2025, 0345

BayObLG, Beschluss vom 27.11.2024 - 101 AR 144/24

1. Klagen gegen Fremdnutzer von Sondereigentum fallen nicht unter § 43 Nr. 1 und 2 WEG.*)

2. Bei subjektiver Klagenhäufung und Zuständigkeit des Landgerichts für den Nichtwohnungseigentümer spricht für die Wahl des Amtsgerichts maßgeblich, dass für den Sondereigentümer dort eine ausschließliche sachliche Zuständigkeit besteht. Die Bestimmung des für einen Streitgenossen ausschließlich zuständigen Gerichts auch für das Verfahren gegen den anderen Streitgenossen ist meist sachgerecht, weil damit dem Gesichtspunkt der Spezialisierung gerade dieses Gerichts Rechnung getragen wird.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0361

OLG Frankfurt, Beschluss vom 13.01.2025 - 4 W 19/24

Wird die sofortige Beschwerde gegen die Anordnung der Aussetzung eines Verfahrens nach § 148 ZPO zurückgewiesen, hat der Beschwerdeführer nach § 97 ZPO die Kosten des Bescherdeverfahrens zu tragen (entgegen BGH, Beschluss vom 09.03.2021 - II ZB 16/20, IBRRS 2021, 1058).*)

 Volltext

Online seit 21. März

IMRRS 2025, 0379

KG, Urteil vom 12.03.2025 - 21 U 138/24

1. Für die übliche Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes muss jedenfalls eine Fahrtaktik zum Abstellen des Fahrzeugs möglich sein, die ohne einen erhöhten Rangieraufwand oder ohne nennenswerte Komforteinbuße auskommt.*)

2. Sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes keinen Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug ohne Korrekturzüge ein- und ausparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzug einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können.*)

3. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist erst dann unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug und durchschnittlichen Fahrkünsten überschreitet. In diesem Rahmen hat der Erwerber gewisse Toleranzen beim Komfort des Ein- und Ausparkens hinzunehmen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0384

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 06.03.2025 - 2-13 S 79/24

Eigentümer können nach einem für die Wohnungseigentümergemeinschaft verlorenen Beschlussklageverfahren selbst dann keinen Schadensersatzanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaf wegen eines Fehlers des Verwalters bei der Beschlussvorbereitung geltend machen, wenn zur Finanzierung der Kostenerstattungsansprüche eine Sonderumlage erhoben wurde. Es fehlt den Eigentümer an einem Schaden, denn die Vermögensminderung durch ein vermeintliches Fehlverhalten des Verwalters ist alleine bei der Wohnungseigentümergemeinschaf eingetreten.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0380

OLG Frankfurt, Beschluss vom 19.08.2024 - 4 U 44/23

Wird ein Grundstück, zu dessen Gunsten eine Grunddienstbarkeit (hier: Geh- und Fahrtrecht) an einem Nachbargrundstück eingetragen ist, mit weiteren Grundstücken vereinigt, beschränkt sich die Ausübung der Grunddienstbarkeit auf das bisher herrschende Grundstück. Ein Anspruch auf Übernahme einer Baulast zum Zwecke der baulichen Nutzung des Gesamtgrundstücks scheidet daher aus.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0359

OLG Schleswig, Beschluss vom 13.03.2025 - 1 W 16/24

Regeln zwei Streithelfer in einem gerichtlichen Vergleich über die Klagforderung den Gesamtschuldnerinnenausgleich bzgl. der Klagforderung, kann dies zu einem Vergleichsmehrwert führen, dessen Wert gem. § 33 RVG festzusetzen ist. Dies hängt davon ab, ob der Gesamtschuldnerinnenausgleich zwischen den Streithelfern streitig war.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0366

BGH, Beschluss vom 06.03.2025 - I ZB 50/24

1. Grundsätzlich sind nur nahe persönliche oder enge geschäftliche Beziehungen zwischen dem Richter und einem Prozessbeteiligten geeignet, die Unparteilichkeit eines Richters in Frage zu stellen. Allgemeine berufliche Kontakte des Richters zu einer Partei ohne besondere Nähe oder Intensität reichen dagegen nicht aus.

2. Die Tätigkeit einer Richterin als Autorin und Mitherausgeberin einer Fachzeitschrift, die von einer Prozesspartei veröffentlicht wird, begründet (hier) für sich genommen wie auch in ihrer Gesamtheit lediglich eine allgemeine geschäftliche Verbindung, sofern keine Anhaltspunkte für eine darüber hinausgehende enge geschäftliche Zusammenarbeit bestehen.

 Volltext

Online seit 20. März

IMRRS 2025, 0367

OLG Düsseldorf, Urteil vom 01.03.2024 - 22 U 208/23

1. Kann ein Bauwerk nicht wie vertraglich zugesagt errichtet werden, ist nicht ohne weiteres von Unmöglichkeit der Leistung auszugehen. Vielmehr obliegt es dem Unternehmer, eine möglichst gleichwertige Leistung herzustellen und mit dem Besteller hierüber eine Einigung herbeizuführen.

2. Beruft sich ein Unternehmer darauf, dass er wegen Störungen den Fertigstellungstermin nicht habe einhalten können, genügt es zu seiner Entlastung nicht, wenn er zu (vermeintlichen) Störungen des Bauablaufs vorträgt. Nicht jede Störung wirkt sich auf den Bauablauf aus, weshalb es einer bauablaufbezogenen Darstellung bedarf.

3. Der Unternehmer muss darlegen, wie er den hypothetischen-störungsfreien Bauablauf geplant hatte und in welcher Art und Weise sich die Störungen unter Berücksichtigung des tatsächlichen Bauablaufs ausgewirkt haben.

 Volltext


IMRRS 2025, 0376

BGH, Urteil vom 14.02.2025 - V ZR 86/24

1. Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.*)

2. Ob der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Gestattung einer baulichen Veränderung das Einverständnis anderer Wohnungseigentümer voraussetzt, hängt entscheidend davon ab, ob sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung verständlicherweise beeinträchtigt fühlen kann (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246).*)

3. Von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte Durchbrüche einer tragenden Wand oder Fassadendurchbohrungen sind nicht ohne Weiteres als beeinträchtigende bauliche Veränderungen einzuordnen; ob sich andere Wohnungseigentümer durch derartige Eingriffe in die bauliche Substanz des Gemeinschaftseigentums verständlicherweise beeinträchtigt fühlen können, hängt vielmehr von einer tatrichterlichen Würdigung der Umstände des Einzelfalls ab (Fortführung von Senat, Beschluss vom 21.12.2000 - V ZB 45/00, IMRRS 2000, 0297 = BGHZ 146, 241, 246 ff.).*)

IMRRS 2025, 0377

BGH, Urteil vom 14.03.2025 - V ZR 153/23

1. Ein Beschluss, mit dem ein im Zwangsversteigerungsverfahren erteilter Zuschlag aufgehoben wird, ist der materiellen Rechtskraft fähig. Als rechtsgestaltender Hoheitsakt entfaltet der Aufhebungsbeschluss ebenso wie der Zuschlagsbeschluss Wirkung gegenüber jedermann.*)

2. Verwendungen sind alle Vermögensaufwendungen, die der Sache zugutekommen sollen, auch wenn sie die Sache grundlegend verändern; die Errichtung eines Gebäudes auf einem fremden Grundstück kann deshalb auch dann eine (nützliche) Verwendung i.S.v. § 996 BGB sein, wenn damit eine Änderung der Zweckbestimmung des Grundstücks verbunden ist (teilweise Aufgabe von Senat, Urteil vom 26.02.1964 - V ZR 105/61, BGHZ 41, 157, 160 f.).*)

3. Für die Nützlichkeit einer Verwendung i.S.v. § 996 BGB ist allein die objektive Verkehrswerterhöhung der Sache maßgeblich, nicht jedoch der subjektive Wert für den Eigentümer. Der Verwendungsersatzanspruch des Besitzers ist allerdings auf die tatsächlich aufgewendeten Kosten begrenzt.*)

4. Ein Anspruch des Eigentümers aus § 1004 Abs. 1 BGB auf Beseitigung des Resultats der Verwendungen (hier: Wohnhaus) gegen den gutgläubigen und unverklagten Besitzer ist ausgeschlossen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0368

OLG Frankfurt, Urteil vom 06.03.2025 - 17 W 24/24

1. Eine Besorgnis der Befangenheit kann sich daraus ergeben, dass der Sachverständige auf die gegen sein Gutachten gerichtete sachliche Kritik mit abwertenden Äußerungen über die Partei, ihre Prozessbevollmächtigten oder einen Privatgutachter reagiert, die die Grenzen der sachlichen Auseinandersetzung überschreitet, wobei der Kontext der beanstandeten Äußerungen des Sachverständigen in den Blick genommen werden muss.

2. Der Verweis auf fehlende Kritikfähigkeit des Prozessbevollmächtigten und die Aussage jedes Wort, das er sage, sei nicht richtig, erfüllt konktextbezogen noch nicht die Besorgnis der Befangenheit des Sachverständigen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0370

BGH, Beschluss vom 06.03.2025 - VII ZR 224/23

1. Bleibt ein Angriffs- oder Verteidigungsmittel einer Partei (hier: Bestreiten der Schlussrechnungssumme durch den Auftraggeber) deswegen unberücksichtigt, weil der Tatrichter es in offenkundig fehlerhafter Anwendung einer Präklusionsvorschrift zu Unrecht zurückgewiesen hat, so ist zugleich das rechtliche Gehör der Partei verletzt.

2. Ein Gehörsverstoß scheidet aus, wenn das vom Gericht nicht berücksichtigte Vorbringen von seinem Rechtsstandpunkt aus unerheblich oder unsubstanziiert gewesen ist.

 Volltext


IMRRS 2025, 0280

OLG Oldenburg, Beschluss vom 27.02.2025 - 14 W 8/25

1. Die Unterbrechung des Verfahrens aufgrund Insolvenzeröffnung bewirkt, dass vorgenommene Prozesshandlungen der anderen Partei gegenüber ohne rechtliche Wirkung sind.

2. Die Unwirksamkeit dieser Prozesshandlungen ist aber eine relative; sie erstreckt sich nicht auf das Verhältnis zu einem Dritten, weshalb während der Unterbrechung des Verfahrens wegen Insolvenzeröffnung über das Vermögen des bisherigen Beklagten eine subjektive Klageerweiterung an Dritte zuzustellen ist.

 Volltext

Online seit 19. März

IMRRS 2025, 0351

AG Neubrandenburg, Urteil vom 19.12.2024 - 109 C 353/23

1. Der Mieter kann vom Vermieter die Zustimmung zum barrierefreien Umbau des Bades verlangen.

2. Der Vermieter kann seine Zustimmung von einer Sicherheit für einen späteren Rückbau abhängig machen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0365

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.03.2025 - 2-13 S 8/24

Befindet sich in dem laut Teilungserklärung einem Eigentümer als Sondereigentum zugewiesenen Keller eine gemeinschaftliche Heizungsanlage ist der Eigentümer jedenfalls aufgrund seiner Treue- und Rücksichtnahmepflichten solange verpflichtet, die Heizungsanlage zu dulden, bis die Gemeinschaft eine alternative Heizmöglichkeit geschaffen hat. Auf die Frage der Sondereigentumsfähigkeit des Raumes kommt es daher nicht an. Es dürfte aber viel dafür sprechen, die Frage der Sondereigentumsfähigkeit der gemeinsam genutzten Anlage von der Eigentumszuordnung des Raums zu lösen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0360

BAG, Urteil vom 30.01.2025 - 2 AZR 68/24

Die Vorlage des Einlieferungsbelegs eines Einwurf-Einschreibens und die Darstellung seines Sendungsverlaufs begründen ohne die Vorlage einer Reproduktion des Auslieferungsbelegs keinen Anscheinsbeweis für den Zugang beim Empfänger.

 Volltext


IMRRS 2025, 0358

OLG Nürnberg, Beschluss vom 14.03.2025 - 8 W 332/25

Der Gegenstandwert der anwaltlichen Tätigkeit in einem auf Tatbestandberichtigung gerichteten Verfahren ist mit 1/10 des Hauptsachewertes zu bemessen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0327

BVerwG, Beschluss vom 24.02.2025 - 7 A 3.24

1. Für die Besorgnis der Befangenheit eines Richters kommen nur objektive Gründe in Betracht, die aus der Sicht eines verständigen Prozessbeteiligten berechtigte Zweifel an der Unparteilichkeit oder Unabhängigkeit des Richters aufkommen lassen. Solche Zweifel können sich aus dem Verhalten des Richters innerhalb oder außerhalb des konkreten Rechtsstreits sowie aus einer besonderen Beziehung des Richters zum Gegenstand des Rechtsstreits oder zu Prozessbeteiligten ergeben.

2. Ein Richter kann wegen Besorgnis der Befangenheit abgelehnt werden, wenn sein Ehegatte als Rechtsanwalt in der Kanzlei tätig ist, die einen Beteiligten vor diesem Richter vertritt. Das Näheverhältnis eines Vaters zu seinem erwachsenen Sohn, der gleichermaßen als Rechtsanwalt in der einen Prozessbeteiligten vertretenden Kanzlei tätig ist, ist nicht ohne Weiteres mit dem ehelichen Näheverhältnis zu vergleichen.

 Volltext

Online seit 18. März

IMRRS 2025, 0353

OLG Schleswig, Urteil vom 26.02.2025 - 12 U 35/24

Wenn in einem Pachtvertrag über Windkraftanlagen mit einer Laufzeit von 25 Jahren, in dem sich die Vergütung für den Verpächter an dem Ertrag der von dem Pächter auf dem Grundstück zu errichtenden Windkraftanlagen bemisst, vereinbart ist, dass die Vergütung entfällt, wenn die technische Lebensdauer der Windkraftanlagen vor Ablauf der Vertragslaufzeit erreicht ist und die Anlagen entfernt wurden, endet die Verpflichtung des Pächters zur Zahlung der Vergütung nicht damit, dass er die "alten" Windkraftanlagen wegen mangelnder Rentabilität abreißen und neue bauen lässt. Vielmehr setzt sich die ursprüngliche Vergütung an den neuen Anlagen fort.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0335

OLG Zweibrücken, Urteil vom 27.09.2024 - 7 U 45/23

1. Käufer dürfen auch ungefragt erwarten, dass ein Gebäude (dauerhaft) standsicher ist; fehlende Aufklärung berechtigt zur Anfechtung.

2. Verkäufer müssen statisch relevante Veränderungen auch ungefragt offenbaren und auf einen fehlenden Standsicherheitsnachweis hinweisen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0356

BGH, Urteil vom 21.01.2025 - II ZR 52/24

1. Die erheblichen Gründe für eine Terminsverlegung müssen mit dem Verlegungsantrag vorgetragen werden, damit sie in die Ermessensentscheidung des Gerichts einfließen können.*)

2. Ein Terminsverlegungsantrag ist rechtsmissbräuchlich und unbegründet, wenn er allein der Verschleppung des Verfahrens dient.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0322

BGH, Beschluss vom 20.02.2025 - V ZR 77/23

1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und bei seiner Entscheidung in Erwägung zu ziehen.

2. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass das Gericht das von ihm entgegengenommene Vorbringen eines Beteiligten auch zur Kenntnis genommen und in Erwägung gezogen hat, zumal es nicht verpflichtet ist, sich mit jedem Vorbringen in der Begründung seiner Entscheidung ausdrücklich zu befassen.

3. Ein Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör setzt eine gewisse Evidenz der Gehörsverletzung voraus. Im Einzelfall müssen besondere Umstände vorliegen, die deutlich ergeben, dass das Vorbringen entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist (hier bejaht).

 Volltext

Online seit 17. März

IMRRS 2025, 0338

BGH, Urteil vom 20.02.2025 - VII ZR 133/24

1. Zur Frage rechtsmissbräuchlicher Ausübung des Verbraucherwiderrufsrechts gem. § 355 Abs. 1, § 312g Abs. 1 BGB (hier verneint).*)

2. Ein Ausschluss des Verbraucherwiderrufsrechts wegen Rechtsmissbrauchs kommt nur ausnahmsweise unter dem Gesichtspunkt besonderer Schutzbedürftigkeit des Unternehmers, etwa bei arglistigem Verhalten des Verbrauchers gegenüber dem Unternehmer, in Betracht.

3. Liegen die gesetzlichen Voraussetzungen für die Verneinung des Widerrufsrechts nicht vor, kann die darin liegende gesetzliche Wertung nicht durch den Rückgriff auf § 242 BGB umgangen werden. Es müssen dann vielmehr weitere Umstände hinzutreten, die den nur ausnahmsweise in Betracht kommenden Einwand des Rechtsmissbrauchs rechtfertigen können.

 Volltext


IMRRS 2025, 0296

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.06.2024 - 33050 C 26/23

1. Eine vollständige Zahlung der Mietrückstände nach Ausspruch einer außerordentlichen Kündigung innerhalb der Schonfrist lässt diese unwirksam werden.

2. Zwar kann ein Versäumnisurteil in Bezug auf die Räumung einer Wohnung aufgrund nicht gezahlter Miete bereits vor Ablauf der Schonfrist ergehen. Kommt es allerdings innerhalb der Schonfrist und nach Erlass des Versäumnisurteils sodann zur vollständigen Zahlung der ausstehenden Miete, begründet diese eine materiell-rechtliche Einwendung gegen den Titel, die trotz bereits erlassenen Versäumnisurteils zur Unwirksamkeit der außerordentlichen Kündigung führt.

3. Die ordentliche Kündigung kann grundsätzlich nicht durch Zahlung der rückständigen Miete geheilt werden.

4. Eine Klage auf künftige Leistung kann - nur - erhoben werden, wenn den Umständen nach zu besorgen ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Eine solche Besorgnis nicht rechtzeitiger Leistung ist anzunehmen, wenn der Mieter durch ernsthaftes Bestreiten des Kündigungsgrunds seinen Unwillen, die Wohnung zum feststehenden Beendigungszeitpunkt herauszugeben, eindeutig zu erkennen gibt.

 Volltext


IMRRS 2025, 0306

AG München, Urteil vom 12.11.2024 - 1293 C 12154/24 WEG

1. Eine durch Mehrheitsbeschluss aufgestellte Hausordnung ist insoweit nichtig, als sie eine Haftung für Schäden durch den Verursacher, also auch ohne Verschulden, vorsieht.

2. Allein die Tatsache, dass das in den 1970er Jahren erbaute Haus von Anfang an nach außen hängend befestigte Halterungen für Blumenkästen vorgesehen hat und alle Wohneinheiten seit 40 Jahren ihre Blumenkästen nach außen hin angebracht haben, gibt keinen Anspruch darauf, dass dies dauerhaft so sein muss. Eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, die nur unter Mitwirkung aller abgeändert werden könnte, ist hierdurch nicht zu Stande gekommen.

3. Die Bestimmungen einer Hausordnung können grundsätzlich durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden.

4. Dient ein Beschluss, Blumenkästen nur noch nach innen anbringen zu dürfen, dem Zweck, etwaige Verschmutzungen und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu verhindern, hält er sich im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

 Volltext


IMRRS 2025, 0339

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 28.02.2025 - A 13 S 959/24

1. Die Verhinderung eines Prozessbevollmächtigten infolge eines zum Zeitpunkt der Ladung bereits gebuchten Urlaubs ist bei einem Einzelanwalt regelmäßig ein erheblicher Verlegungsgrund im Sinn des § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO.*)

2. Die Verpflichtung zur Bestellung einer Vertretung nach § 53 BRAO für eine überschaubare Urlaubsabwesenheit steht dem Vorliegen eines erheblichen Grunds im Sinn des § 173 Satz 1 VwGO i. V. m. § 227 Abs. 1 Satz 1 ZPO grundsätzlich nicht entgegen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0341

BGH, Beschluss vom 18.02.2025 - X ARZ 546/24

Eine Durchbrechung der Bindungswirkung eines nach § 17a Abs. 1 GVG ergangenen Verweisungsbeschlusses kommt allenfalls bei extremen Verstößen gegen die den Rechtsweg und seine Bestimmung regelnden materiell- und verfahrensrechtlichen Vorschriften in Betracht (Bestätigung von BGH, Beschluss vom 24.10.2017 - X ARZ 326/17, Rz. 19, Verweisungsbeschluss = NJW-RR 2018, 250; Beschluss vom 16.04.2024 - X ARZ 101/24, Rz. 28, IBRRS 2024, 2198 = NJW-RR 2024, 994).*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0342

AG München, Urteil vom 03.01.2025 - 231 C 21924/24

Eine Klage des Wohnungseigentümers gegen die Wohngebäudeversicherung nach einem Leitungswasserschaden am Sondereigentum ist mangels Prozessführungsbefugnis unzulässig, wenn der Versicherungsvertrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auch für das Sondereigentum geschlossen wurde (Fremdversicherung) und die Versicherungsbedingungen (hier: § 12 Nr. 1 Satz 2 Teil B VGB 2008) in zulässiger Abänderung von § 44 Abs. 2 VVG bestimmen, dass die Ausübung der Rechte aus dem Versicherungsvertrag nur dem Versicherungsnehmer zustehen.

 Volltext

Online seit 14. März

IMRRS 2025, 0300

OLG Hamm, Beschluss vom 25.01.2025 - 7 U 47/24

1. Eine Rechtsscheinhaftung eines Geschäftsführers einer uG (haftungsbeschränkt) für eine Verbindlichkeit dieser haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft gemäß § 311 Abs. 2 und Abs. 3, § 179 (analog) BGB (in Anschluss an BGH, IBR 2022, 269; IBR 2012, 674; BGH, Urteil vom 05.02.2007 - II ZR 84/05, Rz. 9 ff., 17.02.2025 = NJW 2007, 1529) kommt im Hinblick auf eine allein deliktische Haftung der haftungsbeschränkten Unternehmergesellschaft aus § 831 BGB oder aus § 823 BGB nicht in Betracht.*)

2. Der Vermieter ist nach den Grundsätzen des Vertrags mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter (zuletzt BGH, IMR 2024, 378) regelmäßig nicht - so auch hier - in den Schutzbereich des Untermietvertrags zwischen Mieter/Untervermieter und Untermieter einbezogen (in Fortschreibung zu BGH, Urteil vom 06.11.2012 - VI ZR 174/11, Rz. 9 m.w.N., IMRRS 2012, 3352 = NJW 2013, 1002; BGH, Urteil vom 02.07.1996 - X ZR 104/94, IBRRS 1996, 0041 = BGHZ 133, 168; BGH, Urteil vom 15.02.1978 - VIII ZR 47/77, BGHZ 70, 327 Ls. 1).*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0332

OLG Frankfurt, Urteil vom 16.08.2023 - 17 U 132/22

1. Bei der Mitwirkung an einer Einfriedung handelt es sich um Nachbarrechte, für die ein obligatorisches Schlichtungsverfahren vorgeschrieben ist.

2. Für Zahlungsansprüche findet eine Schlichtung nicht statt.

3. Maßstab der Ortsüblichkeit sind die tatsächlich bestehenden Verhältnisse in dem zum Vergleich heranzuziehenden Gebiet, und zwar zur Zeit der letzten mündlichen Verhandlung.

4. Bei einer Hecke handelt es sich um eine enge Aneinanderreihung gleichartiger Gehölze, die einen geschlossenen Eindruck als Einheit vermitteln.

5. Auch wenn Bambuspflanzen botanisch zu den Gräsern zählen, wirken sie wie ein Strauch und weisen einen verholzenden Stamm auf, weshalb sie wie ein Gehölz zu behandeln sind.

6. Dem Begriff der Hecke ist eine Höhenbegrenzung nicht immanent und sie darf auch eine Höhe von 3 m überschreiten.

7. Hält der Grundstückseigentümer die für die Anpflanzung bestehenden landesrechtlichen Abstandsregelungen ein, steht dem Eigentümer des Nachbargrundstücks wegen der Beeinträchtigungen durch die von den Anpflanzungen ausgehenden natürlichen Immissionen (wie Laub, abgestorbene Zweige und Pollen) ein Abwehranspruch nicht zu.

8. Eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme aus dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses kommt nur dann zum Tragen, wenn ein über die gesetzliche Regelung hinausgehender billiger Ausgleich der widerstreitenden Interessen dringend geboten erscheint.

9. Geht es um die Beeinträchtigung durch Pflanzen, setzt ein Anspruch auf deren Beseitigung jedenfalls voraus, dass der Anspruchsteller wegen der Pflanzen ungewöhnlich schweren und nicht mehr hinzunehmenden Beeinträchtigungen ausgesetzt ist.

 Volltext


IMRRS 2025, 0336

OLG Stuttgart, Urteil vom 11.03.2025 - 6 U 12/24

1. Aus Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs.3 EGBGB ergibt sich in richtlinienkonformer Auslegung der Vorschrift die Pflicht des Unternehmers, das Bestehen oder Nichtbestehen des Widerrufsrechts aus einem im Fernabsatz geschlossenen Verbrauchsgüterkauf eigenverantwortlich zu prüfen und den Verbraucher eindeutig darüber zu informieren. Diese Information ist dann nicht erteilt, wenn der Unternehmer den Verbraucher lediglich über die Voraussetzungen des Widerrufsrechts belehrt, ohne ihm konkret mitzuteilen, ob er zum Widerruf berechtigt ist.*)

2. Im Vergleich zu einer Widerrufsbelehrung, die dem Verbraucher eindeutig mitteilt, dass er zum Widerruf berechtigt ist, ist die abstrakte Belehrung lediglich über die rechtlichen Voraussetzungen eines Widerrufs [hier: „Wenn Sie ein Verbraucher sind und diesen Vertrag ausschließlich unter der Verwendung von Fernkommunikationsmitteln (wie z.B. über das Internet, per Telefon, E-Mail o.ä.) geschlossen haben,…“] weniger deutlich und stellt den Verbraucher vor nicht unerhebliche Schwierigkeiten bei der Beurteilung des Bestehens eines Widerrufsrechts. Er wird dadurch nicht in die Lage versetzt, sein Widerrufsrecht unter im Wesentlichen denselben Bedingungen wie bei Erteilung einer gesetzeskonformen Belehrung auszuüben.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0331

OLG Frankfurt, Beschluss vom 16.12.2024 - 3 U 90/24

1. Zu den anwaltlichen Sorgfaltspflichten bei Übermittlung fristgebundener Schriftstücke im elektronischen Rechtsverkehr.*)

2. Ein Rechtsanwalt, der fristwahrende Schriftsätze über das beA an das Gericht versendet, hat das zuständige Personal dahingehend anzuweisen, dass stets der Erhalt der automatisierten Eingangsbestätigung zu kontrollieren ist. Er hat zudem diesbezüglich stichprobenweise Überprüfungen durchzuführen.

3. Die Sorgfaltsanforderungen an den Versandvorgang bei fristgebundenen Schriftsätzen sind nur erfüllt, wenn der Rechtsanwalt die beA-Nachricht nebst Schriftsatz vor der Versendung über das beA auf die richtige Bezeichnung des für die Entgegennahme zuständigen Gerichts kontrolliert hat.

4. Das unzuständige Gericht ist nicht verpflichtet, dem zuständigen Gericht den fristgebundenen Schriftsatz unter höchster Beschleunigung zukommen zu lassen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0328

KG, Beschluss vom 10.03.2025 - 21 W 5/25

Die Zurückweisung von Ergänzungsfragen zu einem im selbstständigen Beweisverfahren eingeholten schriftlichen Sachverständigengutachten ist nicht mit der sofortigen Beschwerde anfechtbar.*)

 Volltext

Online seit 13. März

IMRRS 2025, 0324

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2025 - 12 U 130/24

1. Grundsätzlich kann ein Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung einer ohne dingliche Berechtigung in seinem Grundstück verlaufenden fremden Abwasserleitung verlangen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Duldungspflicht, insbesondere aufgrund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, besteht.*)

IMRRS 2025, 0329

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2025 - 12 U 75/24

1. Solange das Bestehen des Haftpflichtanspruchs nicht rechtskräftig festgestellt ist, kann der Versicherungsnehmer gegen den Haftpflichtversicherer im vorweggenommenen Deckungsprozess auf Feststellung der Verpflichtung zur Gewährung bedingungsgemäßen Deckungsschutzes klagen.*)

2. Die streitige Frage, ob der Haftpflichtversicherer wegen vorsätzlicher Herbeiführung des Schadens leistungsfrei ist, kann im vorweggenommenen Deckungsprozess nicht entschieden werden. Auch insoweit gilt der Vorrang des Haftpflichtprozesses.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0334

BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 138/24

1. § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB erfasst nicht nur Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander, sondern jegliche Art vertraglicher Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.*)

2. Haben sich die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, bleibt die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.*)

3. Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibt, findet nicht statt.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0333

BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24

1. Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.*)

2. Der Annahme, dass ein Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden sind.*)

3. Die Vorschrift des § 656c BGB, die lediglich den Fall des Abschlusses von Maklerverträgen zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regelt, ist entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Partei des Hauptvertrags ein Dritter den Maklervertrag abschließt.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0330

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.01.2025 - 30 W 7/25

Die Ernennung kann auch dadurch erfolgen, dass das Gericht, nachdem der zuerst ernannte Sachverständige mitgeteilt hat, die Beantwortung einer Beweisfrage falle nicht in sein Fachgebiet, weshalb die Hinzuziehung eines von ihm namentlich konkret benannten Sachverständigen erforderlich sei, der Hinzuziehung dieses Sachverständigen ausdrücklich zustimmt. Zum Schutz der Interessen der Parteien sollen diese vor Erteilung der Zustimmung angehört werden.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0320

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VI ZR 185/24

1. Der Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist verletzt, wenn offenkundig unrichtig überhöhte Anforderungen an die Substantiierungspflicht zum Krankheitswert psychischer Beeinträchtigungen gestellt werden.*)

2. Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind.

3. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.

 Volltext

Online seit 12. März

IMRRS 2025, 0297

AG München, Urteil vom 18.08.2023 - 173 C 11834/23

Selbst wenn aus der Wohnung eines Mieters Geräusche dringen, darf ein Nachbar nicht durch ständiges Klopfen hierauf reagieren. Vielmehr muss der Nachbar seinerseits gerichtlich gegen den anderen Mieter vorgehen und auf Unterlassung klagen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0307

AG Nürnberg, Urteil vom 05.11.2024 - 16 C 1668/24 WEG

1. Eine Gesamtvertretung der Gemeinschaft erfordert die Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bei der Vertretung und damit gleichgerichtete Erklärungen bei Prozesshandlungen.

2. Die Bestellung eines Verwalters entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für die Vertretung/Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft regelmäßig erforderlich.

3. Ausnahmsweise sind auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.

4. Gibt es keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat, so besteht die Möglichkeit einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Ermächtigung eines einzelnen Eigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung.

5. Es bedarf ausnahmsweise keiner Vorbefassung der Versammlung, wenn die Gemeinschaft verwalterlos ist und auch kein Verwaltungsbeirat existiert.

6. Gibt es zwar einen Einberufungsvertreter, macht dieser davon aber keinen gebrauch, steht die Wohnungseigentümergemeinschaft wie eine solche ohne Einberufungsvertreter.

7. Anders als bei der Anfechtung eines Negativbeschlusses ist eine Beschlussersetzungsklage nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen auf null reduziert ist, sondern vielmehr bereits dann, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung selbst vorliegen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0325

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 15/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0326

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 18/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn der Erwerber des Grundstücks zur Übernahme dieser Kosten sich bereits im Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat.*)

3. Die Steuer ist in einem selbstständigen Bescheid festzusetzen.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0323

KG, Beschluss vom 25.09.2024 - 23 W 12/24

1. Befangenheit bedeutet eine unsachliche innere Einstellung, die sich störend auf die gebotene Neutralität auswirkt und die Besorgnis begründet, die gutachterliche Feststellung werde von sachfremden Erwägungen mitgeprägt.

2. Allein die fachliche Ungeeignetheit begründet keine Befangenheit. Anders ist es, wenn die inhaltlichen Unzulänglichkeiten Ausdruck einer Voreingenommenheit sind.

3. Rückt der Sachverständige ohne sachliche Begründung von seinen vorherigen Feststellungen ab, kommt darin die Unfähigkeit, einen Fehler zu korrigieren, und damit eine unsachliche innere Einstellung zum Ausdruck.

 Volltext


IMRRS 2025, 0319

BGH, Beschluss vom 15.01.2025 - XII ZR 5/23

1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots stellt einen Gehörsverstoß dar, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet.

2. Steht der Aufnahme des Beweises ein Hindernis von ungewisser Dauer entgegen, so hat das Gericht durch Beschluss eine Frist zu bestimmen, nach deren fruchtlosem Ablauf das Beweismittel nur benutzt werden kann, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts dadurch das Verfahren nicht verzögert wird.

3. Es fehlt an einem Hindernis, wenn das Gericht nicht sämtliche ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten für die Durchführung der Vernehmung eines (hier: nicht reisefähigen) Zeugen ausschöpft.

 Volltext

Online seit 11. März

IMRRS 2025, 0303

AG Bad Urach, Urteil vom 16.01.2025 - 1 C 165/24

Besteht ein Mietverhältnis i.S.d. § 566 BGB, wenn der "Mieter" die Wohnung zuvor vom Veräußerer "gekauft" hat, der "Kaufvertrag" aber nicht beurkundet ist?

 Volltext


IMRRS 2025, 0301

LG Berlin II, Urteil vom 22.01.2025 - 64 S 21/23

1. Der Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle der bis dahin in den Wohnungen installierten Elektro-Einzelöfen stellt sich auch dann als eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b Nr. 2 und Nr. 4 BGB dar, wenn die Anlage nicht von dem Vermieter selbst, sondern im Wege des Wärmecontractings von einem Dritten betrieben werden soll. Da die Mieter ihre Wohnungen bis zum Einbau der Zentralheizungsanlage auf eigene Kosten beheizten und dem Vermieter gegenüber keine Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen hatten, bietet § 556c BGB in einem solchen Fall weder Grundlage noch Regelung für die Umlage der Kosten der Wärmeerzeugung. Sind auch im Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen über die Beheizung im Wege des Wärmecontractings getroffen, so ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB, dass die Mieter dem Vermieter dem Grunde nach zur anteiligen Erstattung der Wärmekosten sowie zur Leistung von Heizkostenvorschüssen verpflichtet sind. (Anschluss BGH, IMR 2007, 315; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04, IMRRS 2006, 0847)*)

2. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB ist auch darüber zu befinden, ob der Vermieter die gesamten Contractingkosten einschließlich darin enthaltener Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns des Wärmelieferanten auf die Mieter umlegen darf, oder ob er sie anteilig selbst tragen muss. Wesentlich kommt es dabei auf die zu erwartende Veränderung der die Mieter treffenden Kosten der Wärmeversorgung an. Ist davon auszugehen, dass die jährlichen Stromkosten für den Betrieb der Einzelöfen deutlich höher waren als die nunmehr auf die Beheizung der Wohnung entfallenden anteiligen Contractingkosten, erschiene es unbillig, der Vermieterin einen von ihr selbst zu tragenden Anteil der Contractingkosten zuzuweisen, um so zu ihren Lasten den Mietern noch weiter gehende Einsparungen zu ermöglichen. Dabei obliegt es den Mietern, zu den in der Vergangenheit angefallenen Stromkosten vorzutragen; sie trifft insoweit zumindest eine sekundäre Darlegungslast, da die Vermieterin auf die den Mietern erteilten Stromrechnungen nicht zugreifen kann.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0314

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 13.01.2025 - 10 B 880/24

1. Erfolgt die Aufnahme der Wohnnutzung ohne Fertigstellungsanzeige bzw. Gestattung der vorzeitigen Nutzung und trotz brandschutzrechtlicher Bedenken, dann liegt die Annahme nahe, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt.

2. Im Falle drohender Obdachlosigkeit des Bewohners kann die Bauordnungsbehörde auf die Inanspruchnahme kommunaler Hilfsangebote verweisen.

 Volltext


IMRRS 2025, 0317

BFH, Urteil vom 05.12.2024 - V R 16/22

1. Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG setzt voraus, dass diese an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist.*)

2. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis i.S.d. § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG kann dem Grundstückserwerber nicht nach § 566 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.*)

 Volltext


IMRRS 2025, 0290

OLG Braunschweig, Beschluss vom 21.02.2025 - 10 W 1/25

1. Im Falle einer übereinstimmenden Erledigungserklärung mit Blick auf eine Stufenklage ist für die Kostenentscheidung am Maßstab des § 91a Abs. 1 ZPO für die Bemessung des Verhältnisses von Obsiegen und Unterliegen kalkulatorisch jede einzelne Stufe gesondert zu betrachten.*)

2. Im Rahmen der nach § 91a ZPO zu treffenden Billigkeitsentscheidung kann auch ein materiell-rechtlicher Schadensersatz- bzw. Kostenerstattungsanspruch berücksichtigt werden - etwa als Folge schuldhaft verzögerter Erfüllung eines Auskunftsanspruchs.*)

 Volltext