Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 4. November

IMRRS 2024, 1344

OLG Brandenburg, Beschluss vom 11.10.2024 - 9 WF 208/24

1. Die Ablehnung eines Richters wegen der Besorgnis der Befangenheit findet statt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen seine Unparteilichkeit zu rechtfertigen.

2. Tatsächliche Befangenheit oder Voreingenommenheit ist nicht erforderlich. Es genügt bereits der böse Schein, d. h. der Eindruck mangelnder Objektivität.

3. Keine tauglichen Ablehnungsgründe sind in aller Regel die Art und Weise der materiellen Verfahrensleitung, bloße Verfahrensverstöße oder fehlerhafte Entscheidungen, soweit die Grenze zur Willkür nicht überschritten ist. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist geboten, wenn die Gestaltung des Verfahrens oder die Entscheidungen des Richters sich so weit von den anerkannten rechtlichen - insbesondere verfassungsrechtlichen - Grundsätzen entfernen, dass sie nicht mehr verständlich und offensichtlich unhaltbar erscheinen und dadurch den Eindruck einer willkürlichen oder doch jedenfalls sachfremden Einstellung des Richters erwecken.

4. Die Führung der Akten kann schon für sich betrachtet nicht den Anschein einer Befangenheit rechtfertigen, ebenso wenig wie die sonstige Verfahrensführung, selbst wenn darin im Einzelfall Verstöße gegen die Art und Weise der Durchführung des Verfahrens resultieren würden.

5. Ein Ablehnungsgesuch ist unverzüglich anzubringen. Es ist nicht mehr unverzüglich, nämlich nicht mehr "ohne schuldhafte Verzögerung", wenn der Beteiligte nach Ablauf einer ihm zuzubilligenden Überlegungsfrist mit dem Gesuch zuwartet, obwohl bei verspäteter Antragstellung eine unnötige Verfahrensverzögerung für ihn erkennbar und vermeidbar war.

6. Die Dauer der zuzubilligenden Überlegungsfrist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Sie kann sich bei komplexeren Sachlagen durchaus auf mehrere Tage erstrecken, wobei üblicherweise ein Zeitraum von ein bis zwei Tagen zuzubilligen ist.

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Online seit 31. Oktober

IMRRS 2024, 1337

VG Frankfurt/Oder, Urteil vom 10.10.2024 - 5 K 448/21

1. Gegenüber wasserrechtlichen Gestattungen ergibt sich ein Abwehrrecht aus dem Gebot der Rücksichtnahme nur dann, wenn sich die erteilte Gestattung als Ermessensentscheidung im Hinblick auf Belange des Dritten nicht nur als objektiv defizitär, sondern darüber hinaus als rücksichtslos darstellt. Es muss ein erheblicher Eingriff in die Interessen des Dritten vorliegen.

2. Zum Kreis der geschützten Personen alle rechtmäßigen Wasserbenutzer und schließlich diejenigen Personen, deren private Belange nach Lage der Dinge von der Benutzung betroffen werden und deren Beeinträchtigung nach dem Gesetz tunlichst zu vermeiden ist.

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IMRRS 2024, 1339

BGH, Beschluss vom 13.08.2024 - VIII ZR 255/21

1. Allein der freiwillige Auszug des Wohnungsmieters erlaubt - anders als der Ausgleich einer streitgegenständlichen Forderung durch den Beklagten sonst - keinen sicheren Rückschluss darauf, dass der Rechtsstandpunkt der Gegenpartei hingenommen wird. Vielmehr kann der Auszug auch auf ganz andere Weise motiviert sein.

2. Es bleibt offen, ob ein Nachzahlungsbetrag aus einer Betriebskostenabrechnung bei der Berechnung des Zahlungsrückstands i.S.v. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu berücksichtigen ist.

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IMRRS 2024, 1334

BGH, Urteil vom 27.09.2024 - V ZR 21/24

Bei dem Verstoß des Erbbauberechtigten gegen die ihn nach dem Erbbaurechtsvertrag treffende Verpflichtung, das von ihm errichtete Bauwerk in einem guten baulichen Zustand zu halten und die erforderlichen Reparaturen und Erneuerungen auf eigene Kosten vorzunehmen, handelt es sich um eine fortdauernde Vertragswidrigkeit; die Verjährungsfrist für den Anspruch des Grundstückseigentümers auf Vornahme der jeweils erforderlichen Maßnahmen beginnt daher nicht zu laufen, solange der Verstoß andauert.*)

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IMRRS 2024, 1329

LG Frankenthal, Urteil vom 04.06.2024 - 3 O 300/23

1. Will ein Makler Fotos einer Immobilie für ein Exposé verwenden, benötigt er die Einwilligung der Bewohner (Mieter) des Hauses.

2. Benutzt der Makler bei der Verkaufswerbung solche Bilder ohne Einwilligung, so kann dies Schadensersatzansprüche in Form von Schmerzensgeld zur Folge haben.

3. Lässt der Bewohner den Makler aber an einem abgesprochenen Termin herein, damit dieser Fotos machen kann, willigt der Bewohner stillschweigend in die Anfertigung und in die Verwendung der Bilder ein.

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IMRRS 2024, 1326

OLG Karlsruhe, Urteil vom 24.10.2024 - 12 U 108/21

1. Die nach objektiven Maßstäben zu bestimmende Annahmefrist gemäß § 147 Abs. 2 BGB setzt sich zusammen aus der Zeit für die Übermittlung des Antrages an den Empfänger, dessen Bearbeitungs- und Überlegungszeit sowie der Zeit der Übermittlung der Antwort an den Antragenden. Sie beginnt daher schon mit der Abgabe der Erklärung und nicht erst mit deren Zugang bei dem Empfänger.

2. Die Überlegungsfrist bestimmt sich vor allem nach der Art des Angebots. Nach seinem Inhalt ist zu beurteilen, ob der Antragende die Behandlung des Angebots als eilbedürftig erwarten darf. Dazu gehören auch verzögernde Umstände, die der Antragende kannte oder kennen musste. Als solche kommen etwa die Organisationsstruktur großer Unternehmen, die Erfordernisse der internen Willensbildung bei Gesellschaften oder juristischen Personen oder auch absehbare Urlaubszeiten in Betracht, sofern von einem verzögernden Einfluss auf die Bearbeitungsdauer auszugehen ist.

3. Zu beweisen hat das Zustandekommen des Vertrags und damit auch die Rechtzeitigkeit der Annahme grundsätzlich derjenige, der den Vertragsschluss behauptet und daraus Rechtsfolgen ableitet. Beruft sich der das Vertragsangebot Annehmende darauf, dass der Vertrag wirksam sei, hat er mithin darzulegen und zu beweisen, dass seine Annahmeerklärung rechtzeitig zugegangen ist.

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IMRRS 2024, 1315

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.10.2024 - 12 U 114/23

Für die Annahme eines außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrags müssen sowohl Angebot als auch Annahme bei gleichzeitiger Anwesenheit der Vertragspartner erklärt werden. Es ist nicht ausreichend, wenn vor Ort in Anwesenheit beider Parteien lediglich ein zuvor abgegebenes Angebot des Auftragnehmers angenommen wird.

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IMRRS 2024, 1338

OLG Brandenburg, Beschluss vom 15.10.2024 - 6 U 149/19

Die gem. § 411a ZPO grundsätzlich zulässige Verwertung eines Sachverständigengutachtens, das bereits von einem anderen Gericht eingeholt worden sind, setzt neben der Gewährung rechtlichen Gehörs für die Parteien einen Beweisbeschluss voraus.

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IMRRS 2024, 1336

OLG Schleswig, Beschluss vom 10.10.2024 - 1 U 57/21

Der Antrag, nach § 239 Abs. 2 ZPO den Rechtsnachfolger zur Aufnahme des Verfahrens und zur Verhandlung in der Hauptsache zu laden, muss den Namen und die ladungsfähige Anschrift des Rechtsnachfolgers sowie die Tatsachen enthalten, auf die die Rechtsnachfolge gestützt wird.*)

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Online seit 30. Oktober

IMRRS 2024, 1313

OLG Brandenburg, Urteil vom 12.09.2024 - 12 U 93/23

1. Bezahlt der Erwerber einer Eigentumswohnung den Kaufpreis wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum nicht vollständig, kann die Verweigerung der Eigentumsumschreibung treuwidrig sein, wenn nur ein verhältnismäßig geringfügiger Teil des Kaufpreises zurückgehalten wird.

2. Auch ein Betrag von 8,5% des Kaufpreises kann noch als verhältnismäßig geringfügig anzusehen sein.

3. Der Erwerber kann wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum ein Zurückbehaltungsrecht selbst dann geltend machen, wenn die Eigentümergemeinschaft gegen den Bauträger wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum gerichtlich einen Kostenvorschuss geltend macht.

4. Das Zurückbehaltungsrecht steht dem Erwerber nicht nur in Höhe seiner Miteigentumsquote zu. Es ist vielmehr darauf abzustellen, ob die von verschiedenen Wohnungseigentümern geltend gemachten Leistungsverweigerungsrechte in ihrer Addition die Höhe der Mängelbeseitigungskosten unter Berücksichtigung des Druckzuschlags übersteigen.

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IMRRS 2024, 1328

LG Berlin II, Urteil vom 23.07.2024 - 65 S 99/24

Eine nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht trägt keine Eigenbedarfskündigung. Der Nutzungswunsch muss vielmehr in einem zeitlichen Zusammenhang zur Kündigung stehen und sich so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Nutzung besteht; sog. Vorratskündigungen sind unzulässig.

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IMRRS 2024, 1327

LG Lüneburg, Beschluss vom 10.06.2024 - 3 S 13/24

1. Ist in der Teilungserklärung eine Fälligkeitsregelung für das Hausgeld enthalten, haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, diese abzubedingen.

2. Der Inhalt der Teilungserklärung, wie auch jede sonstige Vereinbarung, geht der Regelung des § 28 Abs. 3 WEG insoweit vor, dass allenfalls durch eine Änderung der Teilungserklärung von der Regelung abgewichen werden könnte. Auch eine Öffnungsklausel wäre möglich.

3. Eine solche Regelung wird auch nicht durch WEMoG gem. § 47 WEG unanwendbar. Es liegt bereits kein Anwendungsfall des § 47 WEG vor, weil die Regelung in der Teilungserklärung bereits nicht von einer geänderten gesetzlichen Regelung abweicht.

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IMRRS 2024, 1314

OLG Brandenburg, Urteil vom 10.10.2024 - 12 U 185/23

1. Für einen Fernabsatzvertrag muss zunächst ein Vertragsschluss ausschließlich unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln erfolgt sein. Das ist nicht gegeben, wenn während der Vertragsanbahnung Verhandlungen im Rahmen von persönlichen Kontakten zwischen den Parteien selbst oder ihren Vertretern stattgefunden haben.

2. Andererseits ist ein Fernabsatzvertrag dann nicht ausgeschlossen, wenn sich der Verbraucher etwa in Geschäftsräumen des Unternehmers lediglich über die Ware oder die Dienstleistung informiert hat und anschließend den Vertrag aus der Ferne verhandelt und abschließt.

3. Zwar hat grundsätzlich der Verbraucher die Voraussetzung des ihm günstigen § 312c Absatz 1 BGB zu beweisen, allerdings kehrt sich die Beweislast um, wenn der Verbraucher nachweist, dass der Vertragsschluss unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln erfolgt ist; es obliegt dann dem Unternehmer zu beweisen, dass es bereits zuvor zu wesentlichen Vertragsverhandlungen gekommen ist.

4. Beim Vertragsschluss mit einer natürlichen Person ist grundsätzlich von einem Verbraucherhandeln durch diese auszugehen, sodass eine abweichende Einordnung nur dann in Betracht kommt, wenn die dem Vertragspartner erkennbaren Umstände eindeutig und zweifelsfrei darauf hinweisen, dass die natürliche Person in Verfolgung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt.

5. Auch wenn der Verbraucher grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast dafür trägt, dass nach dem von ihm objektiv verfolgten Zweck ein seinem privaten Rechtskreis zuzuordnendes Rechtsgeschäft vorliegt, gehen Unsicherheiten und Zweifel aufgrund der äußeren, für den Vertragspartner erkennbaren Umstände des Geschäfts nach der negativen Formulierung in § 13 BGB nicht zulasten des Verbrauchers.

6. Für ein organisiertes Vertriebssystem muss der Unternehmer durch personelle und sachliche Ausstattung innerhalb seines Betriebs die organisatorischen Voraussetzungen geschaffen haben, die notwendig sind, um regelmäßig im Fernabsatz zu tätigende Geschäfte zu bewältigen. Daran sind keine hohen Anforderungen zu stellen. Nur Geschäfte, die unter gelegentlichem, eher zufälligem Einsatz von Fernkommunikationsmitteln geschlossen werden, sollen aus dem Anwendungsbereich ausscheiden. Auch trägt der Unternehmer die Beweislast dafür, dass eine entsprechende Organisation bei ihm nicht gegeben ist.

7. Für einen wirksamen Widerruf ist nicht erforderlich, dass das Wort "Widerruf" verwendet wird; vielmehr genügt es, wenn der Erklärende deutlich zum Ausdruck bringt, er wolle den Vertrag von Anfang an nicht gelten lassen, weshalb die Umstände des Einzelfalls ergeben können, dass die Erklärung eines "Rücktritts" als Widerruf auszulegen ist.

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IMRRS 2024, 1325

OLG Bamberg, Beschluss vom 17.09.2024 - 4 W 41/24

1. Will eine Partei ihren Ablehnungsantrag darauf stützen, dass der Sachverständige ein Näheverhältnis zu einer Prozesspartei nicht offengelegt hat, so hat sie ihr Ablehnungsgesuch unverzüglich nach Ablauf des Zeitraums zu erheben, in dem der Sachverständige zur Mitteilung desselben gem. § 407a Abs. 2 Satz 2 ZPO verpflichtet gewesen wäre.*)

2. Unterzeichnet ein Sachverständiger sein Gutachten gemeinsam mit einer weiteren Person mit dem Zusatz "Nach gemeinsamer Durchsicht", so ergibt sich hieraus hinreichend deutlich die Übernahme der uneingeschränkten persönlichen Gesamtverantwortung für den Inhalt des Gutachtens.*)

3. Benennt ein Sachverständiger eine zur Gutachtenerstattung hinzugezogene Person oder den Umfang ihrer Tätigkeit entgegen § 407a Abs. 3 ZPO nicht, begründet dies regelmäßig keine Besorgnis der Befangenheit.*)

4. Mangelnde Sachkunde des Sachverständigen lässt grundsätzlich keinen Schluss auf dessen Unparteilichkeit zu.*)

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IMRRS 2024, 1331

OLG Stuttgart, Beschluss vom 02.05.2024 - 6 U 93/23

1. Ein zweites Versäumnisurteil unterliegt der Berufung nur insoweit, als sie darauf gestützt wird, dass ein Fall der schuldhaften Versäumung nicht vorgelegen hat. Die Gründe hierfür sind in der Berufungsbegründung vollständig und schlüssig vorzutragen. Die Schlüssigkeit des Sachvortrags ist Voraussetzung der Zulässigkeit des Rechtsmittels (Anschluss an BGH, Beschluss vom 30.01.2024 - VIII ZB 47/23, IBRRS 2024, 0868 = IMRRS 2024, 0397).

2. Mit der Berufung gegen ein zweites Versäumnisurteil, mit dem der Einspruch gegen einen Vollstreckungsbescheid verworfen worden ist, kann auch geltend gemacht werden, ein Fall der schuldhaften Säumnis habe nicht vorgelegen, weil das Klagebegehren im Zeitpunkt der Entscheidung über den Einspruch nicht schlüssig gewesen sei (Anschluss an BGH, Urteil vom 25.10.1990 - IX ZR 62/90, IBRRS 1990, 0524 = IMRRS 1990, 0006).

3. Ein Sachvortrag ist schlüssig, wenn die vorgetragenen Tatsachen in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht zu begründen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist weder eine weitere Substantiierung der Angaben durch Vortrag von Einzeltatsachen noch die Vorlage von Urkunden als Beleg für die Angaben erforderlich (BGH, Beschluss vom 23.11.2023 - V ZR 170/22 -, Rz. 9 m.w.N., IBRRS 2024, 0356 = IMRRS 2024, 1330).

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Online seit 29. Oktober

IMRRS 2024, 1321

BGH, Beschluss vom 26.09.2024 - I ZR 161/23

Kann der Auftragnehmer die von ihm erbrachten Leistung nicht durch ein Aufmaß ermitteln, genügt er seiner Verpflichtung zur prüfbaren Abrechnung, wenn er alle ihm zur Verfügung stehenden Umstände mitteilt, die Rückschlüsse auf den Stand der erbrachten Leistung ermöglichen (vgl. BGH, IBR 2004, 488).

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IMRRS 2024, 1306

LG Berlin II, Urteil vom 08.05.2024 - 66 S 300/22

1. Der Antrag, wonach die Miethöhe ab einem bestimmten Datum einen bezifferten Betrag "nicht übersteigt", ist eine negative Feststellungsklage. Bei deren Erfolg ist es nicht geboten, die gerichtliche Feststellung deshalb zeitlich zu begrenzen, weil künftig für die Miethöhe maßgebliche Parameter (neue Mietspiegel, kommende Mietstaffeln etc.) zur Zeit des Urteils noch nicht bekannt sind. Das Urteil stellt (nur) die Rechtslage zu dem Zeitpunkt fest, bis zu dem die Parteien Tatsachen vortragen konnten. Dann (noch) nicht eingetretene bzw. nicht bekannte Umstände können später ungeachtet des Feststellungsurteils geltend gemacht werden; wegen dieser Grenze der Rechtskraft bedarf das Feststellungsurteil keiner zeitlichen Einschränkung im Tenor.*)

2. Ist die (teilweise) Unwirksamkeit einer vereinbarten Mietstaffel gerichtlich festgestellt, so hat dies auf die rechtliche Existenz der nach dem Vertrag später folgenden Staffeln keinen unmittelbaren Einfluss. Insbesondere bildet die unwirksame Staffel keine unverzichtbare Grundlage für die später vorgesehenen; aus § 557a Abs. 4 BGB folgt stattdessen, dass jede Staffel im Vertrag lediglich "ausgewiesen" sein muss, um Gegenstand einer jeweils selbstständigen Überprüfung sein zu können.*)

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IMRRS 2024, 1307

AG Würzburg, Urteil vom 30.04.2024 - 30 C 1655/23 WEG

1. Steht in einer Teilungserklärung die Formulierung 'Kosten der Aufzüge' in unmittelbarem Zusammenhang mit der Regelung der allgemeinen Betriebskosten, sind unter diesen Aufzugskosten lediglich die allgemeinen Betriebskosten zu verstehen.

2. Der Begriff "Majorisierung" in Bezug auf Beschlüsse in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht sich auf eine Situation, in der eine Gruppe von Wohnungseigentümern, die über eine Mehrheit der Stimmen verfügt, Beschlüsse durchsetzt, die möglicherweise die Interessen einer Minderheit der Eigentümer missachten oder benachteiligen. Dieses Phänomen tritt auf, wenn die Mehrheit ihre Entscheidungsmacht nutzt, um Entscheidungen zu treffen, die vorrangig ihre eigenen Interessen fördern, ohne die Belange und Rechte der Minderheit angemessen zu berücksichtigen.

3. Die Änderung des Verteilungsmaßstabs ist sachlich begründet, wenn dadurch der unterschiedlichen Gebrauchsmöglichkeit einzelner Wohnungseigentümer Rechnung getragen wird.

4. Die Wohnungseigentümer können eine konkrete, auf einzelne Gebäude oder Gebäudeteile (hier: Aufzüge) begrenzte Erhaltungsmaßnahme zum Anlass nehmen, deren Kosten auf die Eigentümer zu verteilen, die diese Gebäude oder Gebäudeteile ausschließlich nutzen (sog. objektsbezogene Teilsanierung).

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IMRRS 2024, 1323

BGH, Urteil vom 25.09.2024 - VIII ZR 176/21

Zur Fortentwicklung der Dreijahreslösung bei Fernwärmelieferungsverhältnissen im Falle eines vom Kunden frühzeitig - erfolglos - erhobenen, aber langjährig nicht weiter verfolgten Widerspruchs gegen Preiserhöhungen (im Anschluss an Senatsurteil vom heutigen Tage - VIII ZR 165/21, zur Veröffentlichung in BGHZ bestimmt).*)

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IMRRS 2024, 1322

BayObLG, Beschluss vom 25.10.2024 - 102 AR 120/24 e

1. Einem Verweisungsbeschluss kommt ausnahmsweise dann keine Bindungswirkung zu, wenn dieser schlechterdings nicht als im Rahmen des § 281 ZPO ergangen angesehen werden kann, etwa weil er auf der Verletzung rechtlichen Gehörs beruht, nicht durch den gesetzlichen Richter erlassen wurde oder jeder gesetzlichen Grundlage entbehrt und deshalb als willkürlich betrachtet werden muss (hier bejaht).

2. Eine ausdrückliche Einbeziehung kann im unternehmerischen Verkehr auch dann wirksam sein, wenn die Allgemeinen Geschäftsbedingungen dem für den Vertragsschluss maßgeblichen Schreiben nicht beigefügt waren und der Kunde ihren Inhalt nicht kennt. Der Verwender muss dem Unternehmen lediglich ermöglichen, von dem Inhalt der Allgemeinen Geschäftsbedingungen in zumutbarer Weise Kenntnis zu nehmen. Hierzu genügt etwa ein deutlich sichtbarer Hinweis im Angebotsschreiben auf die Adresse, unter der die Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Internet einsehbar sind, selbst wenn der Vertragsschluss als solcher nicht im Internet stattgefunden haben sollte.

3. Im kaufmännischen Geschäftsverkehr sind Gerichtsstandsklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen üblich und somit grundsätzlich nicht überraschend.

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IMRRS 2024, 1324

OLG Brandenburg, Beschluss vom 14.10.2024 - 10 W 26/24

1. Eine Änderung des festgesetzten Streitwerts ist nur innerhalb von sechs Monaten zulässig, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat.

2. Ein selbständiges Beweisverfahren ist ungeachtet des Inhalts und der Qualität des Gutachtens jedenfalls dann beendet, wenn der Gutachter sich zu den gestellten Beweisfragen geäußert hat und innerhalb eines angemessenen Zeitraums nach der mündlichen Anhörung keine Anträge einer Partei zur Ergänzung des Gutachtens gestellt werden (BGH, IBR 2009, 363).

3. Bei der Beweiserhebung im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens handelt es sich um einen vorgezogenen Hauptsachebeweis, so dass grundsätzlich der (beabsichtigte) Hauptsachewert maßgebend ist.

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