Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit 2. Januar

IMRRS 2024, 1569

AG Brandenburg, Urteil vom 20.12.2024 - 33 C 33/24

Nachzahlungsforderungen aus Betriebskostenabrechnungen gehören zwar nicht ohne weiteres zur (laufend zu zahlenden) Miete, so dass ein Verzug aus einer Nebenkostenabrechnung eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB wohl grundsätzlich noch nicht rechtfertigen kann, jedoch kann eine Rückstands-Höhe von mindestens zwei Monatsmieten eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB rechtfertigen.*)

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IMRRS 2024, 1564

OLG Schleswig, Urteil vom 27.11.2024 - 12 U 34/23

1. Ohne ausdrückliche vertragliche Vereinbarung dient eine Mietsicherheit nicht zur Absicherung der Finanzierung zur Errichtung der Immobilie durch den Vermieter.*)

2. Bei Verzug mit der Leistung einer Bürgschaft als Mietsicherheit sind nur solche Schäden als Verzugsschaden ersatzfähig, welche in den Bereich des vertraglich übernommenen Risikos fallen oder vom gesetzlichen Schutzzweck der Norm erfasst werden.*)

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Online seit 23. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1558

LG Konstanz, Urteil vom 11.12.2023 - A 61 S 10/23

Ein Zeugenbeweis ist unzulässig, wenn der benannte Zeuge die beweiserhebliche Tatsache über ein laut gestelltes Telefonat ohne Zustimmung der betreffenden Person mitgehört hat. Derartige Angaben unterliegen einem Beweisverwertungsverbot.

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Online seit 20. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1451

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 19.12.2023 - 8 C 138/23

Ein standardisiertes Rügeschreiben eines Inkassodienstleisters, das sich entgegen § 556g Abs. 2 Satz 2 BGB a.F. weder abstrakt noch konkret mit einer vom Vermieter im Mietvertrag erteilten Auskunft nach § 556g Abs. 1a Satz 1 BGB auseinander setzt, ist unzulänglich.

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Online seit 19. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1556

BGH, Urteil vom 13.11.2024 - VIII ZR 15/23

Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Bezug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB a.F.; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden.*)

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Online seit 18. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1477

LG Leipzig, Beschluss vom 10.09.2024 - 2 T 446/24

1. Anzuwenden ist § 765a ZPO nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen, nämlich nur dann, wenn im Einzelfall die drohende Vollstreckungsmaßnahme und das Vorgehen des Gläubigers zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde.

2. In Zweifelsfällen gebührt den Interessen des Gläubigers stets der Vorrang.

3. Eine sittenwidrige Härte ist anzunehmen, wenn die Zwangsvollstreckung Leben oder Gesundheit eines Schuldners ernstlich gefährdet, wie z.B. eine schwere Erkrankung, auch psychischer Art oder ein hohes Alter verbunden mit erheblichen Gesundheitsschäden und eingeschränkter Aktionsmöglichkeit.

4. Zur Wahrung der ebenfalls grundrechtlich geschützten Interessen des Vollstreckungsgläubigers ist aber zu prüfen, ob der Lebens- oder Gesundheitsgefährdung auch anders als durch eine Einstellung oder Aufhebung der Zwangsvollstreckung wirksam begegnet werden kann.

5. Dies ist zu bejahen, wenn der Suizidgefahr des Schuldners auf andere Weise, nämlich durch stationäre psychiatrische Behandlung wirksam begegnet werden kann.

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Online seit 17. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1475

OLG Köln, Urteil vom 29.10.2024 - 4 U 133/23

Erfolgt die Nutzung einer Wohnung aufgrund von Absprachen, die die Parteien als Gesellschafter der zwischen ihnen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts getroffen haben, ist hierauf das Wohnraummietrecht nicht anwendbar.

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IMRRS 2024, 1545

LG Frankenthal, Urteil vom 01.03.2024 - 2 S 118/23

Soll sich eine schwer wiegende Gesundheitsgefahr erst im Falle der Vollstreckung verwirklichen, so steht diese dem Erlass eines Räumungsurteils nicht entgegen, da die Frage der Vollstreckbarkeit generell im Erkenntnisverfahren keine Beachtung findet.*)

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Online seit 16. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1298

AG Breisach, Urteil vom 17.10.2024 - 1 C 45/23

Verschließt ein Mieter mittels Austausch eines Schlosses den Zugang zu einer nicht gemieteten Fläche, berechtigt dies den Vermieter zur fristlosen Kündigung.

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IMRRS 2024, 1539

LG München I, Beschluss vom 15.04.2024 - 13 T 1350/24

Der Streitwert einer Klage auf Gestattung der Untervermietung bemisst sich nach dem (einfachen) Jahresbetrag der Untermiete.*)

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Online seit 13. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1542

AG Hanau, Urteil vom 29.11.2024 - 32 C 265/23

1. Die Verwendung auch weicher Renovierungsfristen für Schönheitsreparaturen von drei, fünf und sieben Jahren ist bei nach Februar 2008 geschlossenen Mietverträgen unzulässig und führt zur Unwirksamkeit der Klausel.*)

2. Stehen dem Vermieter Schadensersatzansprüche gegen den Mieter aufgrund eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache zu, muss er sich, wenn die Schönheitsreparaturen nicht oder nicht wirksam auf den Mieter abgewälzt wurden, diejenigen Kosten anrechnen lassen, die er mangels eigener Renovierungsarbeiten im laufenden Mietverhältnis erspart hat. Die über die Fristen der unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel begründete Vermutung des Renovierungsbedarfs gilt insoweit gegen den Vermieter.*)

3. Das Gericht kann die Höhe der ersparten Renovierungskosten auf Grundlage der jeweils geltenden Pauschalen für Schönheitsreparaturen gem. § 28 Abs. 4 Satz 2 II. BV schätzen.*)

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IMRRS 2024, 1508

OLG Köln, Urteil vom 01.03.2024 - 1 U 10/23

1. Kommt es durch Patienten des Mieters zu wiederholten und schwer wiegenden Störungen des Hausfriedens ist die außerordentliche Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt.

2. Die Kündigung eines Gewerbemietvertrags durch einen nicht qualifiziert elektronisch signierten Schriftsatz im Gerichtsverfahren ist ordnungsgemäß, denn die Kündigung bedarf nicht der Schriftform.

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Online seit 12. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1439

LG Lübeck, Urteil vom 19.04.2024 - 14 S 110/22

1. Eine nicht zugegangene Mieterhöhung kann nicht im Prozess nachgeholt werden.

2. § 558b Abs. 3 BGB kann nämlich nur formelle, aber keine materiellen Fehler - wie etwa den fehlende Zugang der Erklärung - heilen.

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IMRRS 2024, 1537

LG Lübeck, Urteil vom 08.08.2024 - 14 S 76/23

1. Sieht der Ersterwerbervertrag vor, dass der Erwerber vom Tage der Übergabe ab die das Erbbaugrundstück betreffenden Steuern, Abgaben, Kapitalgebühren sowie einen weiteren im Voraus zu entrichtenden jährlichen Verwaltungskostenbeitrag übernimmt, so fallen hierunter weder die Straßenreinigungsgebühren noch die Kosten Niederschlagswasser oder Winterdienst.

2. Im Mietrecht setzt eine Umlage erhöhter oder neu hinzugetretener Betriebskosten eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Fehlt es an einer entsprechenden Mehrbelastungsklausel, ist eine Umlage erhöhter oder neuer Betriebskosten nicht zulässig.

3. Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt vor diesem Hintergrund grundsätzlich nicht in Betracht, weil der Vermieter außerhalb des vertraglich vereinbarten Bereichs grundsätzlich das Risiko erhöhter Betriebskosten übernommen hat.

4. Diese Grundsätze finden auch auf den vorliegenden Ersterwerbervertrag Anwendung.

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Online seit 11. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1523

AG Flensburg, Urteil vom 04.12.2024 - 61 C 55/24

1. An dem Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt werden kann.

2. Im Falle eines Bestreitens hat der Mieter seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder die seiner Mitbewohner und die nachteiligen Auswirkungen eines Umzugs durch Vorlage ärztlicher Atteste zu substanziieren, was dann vom Gericht durch ein Sachverständigengutachten zu überprüfen wäre. Hierbei muss der Vortrag so umfangreich und substanziiert sein, dass das Gericht den Eintritt von relevanten Nachteilen für den Mieter mit hinreichender Wahrscheinlichkeit annehmen kann.

3. Der Mieter genügt seiner Substanziierungslast nur dann, wenn er unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests einen Härtegrund darlegt.

4. Der bloße unstreitige Umstand, dass die Kinder des Mieters einen Behindertenausweis und Pflegegrad II bzw. III zugesprochen bekommen haben, genügt hierfür nicht. Ohne Erläuterungen, welche Krankheiten oder Behinderungen die Kinder haben, kann das Gericht keinen Härtegrund annehmen.

5. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

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