Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit 12. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1527

OLG München, Beschluss vom 14.10.2024 - 11 W 1429/24

1. Der einfache und kostengünstige Weg zu einem Titel über die Vergütungsfestsetzung steht dem Rechtsanwalt dann nicht zur Verfügung, wenn der Auftraggeber (Mandant) nichtgebührenrechtliche Einwendungen erhebt, weil über deren Begründetheit bzw. nähere Einzelheiten im Verfahren der Vergütungsfestsetzung nicht zu entscheiden ist.

2. Behauptet der Auftraggeber (Mandant) die fristlose Kündigung des Anwaltsvertrags und die Folge der Nichtvergütung, der grundsätzlich geeignet wäre, den Vergütungsanspruch zu Fall zu bringen, liegt hierin eine Einwendung nichtgebührenrechtlicher Art.

3. Eine nähere Substantiierung der Einwendungen des Auftraggebers (Mandanten) ist nicht erforderlich. Unbeachtlich sind Einwendungen nur dann, wenn sie offensichtlich unbegründet, halt- und substanzlos oder aus der Luft gegriffen sind oder wenn ihre Widerlegung bereits aus den Akten möglich ist.

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IMRRS 2024, 1519

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 10.10.2024 - 19 U 87/23

Wer einen von ihm als Empfangsvorrichtung genutzten Briefkasten durch technische Eingriffe - etwa einem Verkleben der zum Einwurf dienenden Klappe mit Silikon - dauerhaft außer Betrieb zu setzen sucht, ohne diese Absicht nach außen eindeutig (insbesondere durch das Entfernen oder Schwärzen des Namensschildes) kenntlich zu machen, hat durch regelmäßige Überprüfungen sicherzustellen, dass ein Einlegen von Schriftstücken nicht gelingt.*)

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Online seit 11. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1522

OLG Frankfurt, Urteil vom 25.11.2024 - 22 U 213/23

1. Nur wesentliche Mängel hindern die Fälligkeit der Schlussrate eines Bauträgervertrags.

2. Fälligkeitsvoraussetzung ist die Abnahmereife und die Beseitigung wesentlicher Abnahmemängel.

3. Die Größenabweichung eines Carports von 14% ist ein wesentlicher Mangel eines Reihenhauses.

4. Der Plan einer Außenanlage ist eine Beschaffenheitsvereinbarung.

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IMRRS 2024, 1523

AG Flensburg, Urteil vom 04.12.2024 - 61 C 55/24

1. An dem Tatbestandsmerkmal "benötigt" i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB fehlt es, wenn dem Vermieter eine andere freistehende Wohnung zur Verfügung steht, durch die sein Bedarf gedeckt werden kann.

2. Im Falle eines Bestreitens hat der Mieter seine gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder die seiner Mitbewohner und die nachteiligen Auswirkungen eines Umzugs durch Vorlage ärztlicher Atteste zu substanziieren, was dann vom Gericht durch ein Sachverständigengutachten zu überprüfen wäre. Hierbei muss der Vortrag so umfangreich und substanziiert sein, dass das Gericht den Eintritt von relevanten Nachteilen für den Mieter mit hinreichender Wahrscheinlichkeit annehmen kann.

3. Der Mieter genügt seiner Substanziierungslast nur dann, wenn er unter Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests einen Härtegrund darlegt.

4. Der bloße unstreitige Umstand, dass die Kinder des Mieters einen Behindertenausweis und Pflegegrad II bzw. III zugesprochen bekommen haben, genügt hierfür nicht. Ohne Erläuterungen, welche Krankheiten oder Behinderungen die Kinder haben, kann das Gericht keinen Härtegrund annehmen.

5. Eine Härte liegt auch vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Für das Vorliegen dieser Voraussetzung ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

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IMRRS 2024, 1534

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 28.11.2024 - 2-13 S 27/24

1. § 18 Abs. 4 WEG gewährt den Eigentümern lediglich ein Einsichtnahmerecht in die Verwaltungsunterlagen, ein Anspruch auf Versand der Unterlagen besteht nicht, dies gilt auch für den Versand per Mail.*)

2. Liegen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft in Papierform vor (hier Kontoauszüge), besteht kein Anspruch der Eigentümer, dass die Unterlagen zusätzlich digital beschafft werden.*)

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IMRRS 2024, 1529

OLG Frankfurt, Urteil vom 28.08.2024 - 3 U 193/23

Zur Pflicht des Rechtsanwalts zur Aufklärung über die Erfolgsaussichten der Berufung gegenüber dem rechtsschutzversicherten Mandanten bei Veränderung der rechtlichen Ausgangslage im Laufe des Verfahrens.*)

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IMRRS 2024, 1517

OLG München, Beschluss vom 02.12.2024 - 31 W 1827/24

1. Ebenso wie der Beweisbeschluss als solcher grundsätzlich nicht isoliert anfechtbar ist, ist die daran anknüpfende Anordnung der Zahlung eines Vorschusses nicht gesondert anfechtbar. Eine derartige Anordnung kann ebenso wie die Beweisaufnahme und deren Ergebnis nur in Zusammenhang mit dem gegen die Entscheidung in der Hauptsache vorgesehenen Rechtsmittel angegriffen werden.

2. Die sofortige Beschwerde kann ausnahmsweise zulässig sein, wenn der Beweisbeschluss (hier: die daran anknüpfende Anordnung der Zahlung eines Vorschusses) eine Verletzung von Grundrechten einer Partei zur Folge hätte, die sich im weiteren Verlauf des Verfahrens nicht mehr oder nicht mehr vollständig beheben ließe (hier verneint).

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IMRRS 2024, 1535

LG Frankfurt/Main, Beschluss vom 28.11.2024 - 2-13 S 574/23

Der Streitwert einer Klage eines Eigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft auf Vorlage einer ordnungsgemäßen Abrechnung (§ 28 Abs. 2 WEG) oder eines Vermögensberichts (§ 28 Abs. 4 WEG) ist im Regelfall mit jeweils 750 Euro zu bemessen.*)

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Online seit 10. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1503

AG München, Urteil vom 30.04.2024 - 1293 C 21190/23 WEG

1. Ein Beschluss ist nur dann nichtig, wenn er gegen eine Rechtsvorschrift verstößt, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann. Solche unabdingbaren Rechtsvorschriften ergeben sich entweder aus den zwingenden Bestimmungen und Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes oder aus den Normen des übrigen Privat- oder öffentlichen Rechts.

2. Es ist nicht erforderlich, dem Einladungsschreiben eine Erläuterung darüber beizufügen, warum für welche Kostenpositionen welcher Kostenverteilerschlüssel in den Einzelabrechnungen in Ansatz gebracht wird.

3. Ein Beschluss so lange gültig, bis er rechtskräftig für ungültig erklärt wird. Die Beschlussanfechtungsklage gegen einen Beschluss hat keine aufschiebende Wirkung, der angefochtene Beschluss ist damit bis zur gerichtlichen Ungültigerklärung für die Wohnungseigentümer, deren Sondernachfolger sowie für den Verwalter bindend.

4. Insbesondere stellt ein Beschluss über Nachschüsse aus einer Jahresabrechnung eine verbindliche Anspruchsgrundlage für Wohngeldansprüche dar, solange der Beschluss nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist.

5. Die Nichtigkeit eines Beschlusses wirkt demgegenüber für und gegen alle, bedarf keiner Geltendmachung und ist in jedem gerichtlichen Verfahren von Amts wegen zu berücksichtigen.

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IMRRS 2024, 1513

AG Ahrensburg, Urteil vom 23.05.2023 - 37a C 21/22

1. Ist eine erforderliche - heute in der Regel einfache - Mehrheit erreicht, ist der Beschluss angenommen, andernfalls abgelehnt; dies ist das sog. Beschlussergebnis.

2. Die erfolgreiche Anfechtung des "negativen" Beschlusses führt allein nicht zu einem positiven Beschluss im Sinne des wahren Beschlussergebnisses; die Klage auf Ungültigkeit des zu Unrecht festgestellten negativen Beschlusses ist daher mit der Klage auf "Feststellung" eines positiven Beschlusses zu verbinden.

3. Ein Beschluss ist nichtig, wenn er gegen Vorschriften des WEG verstößt, auf deren Einhaltung nicht verzichtet werden kann. Nichtigkeit kann sich auch daraus ergeben, dass ein Beschluss seinem Inhalt nach gegen andere zwingende Vorschriften oder gegen die guten Sitten verstößt, das Gesetz oder eine Vereinbarung dauerhaft ändern will, in den Kernbereich des Wohnungseigentums eingreift, gegen unverletzliche Strukturprinzipien verstößt, zu unbestimmt ist oder die Grenzen der Beschlusskompetenz überschreitet.

4. Die Darlegungs- und Beweislast sowohl für die fehlende Beeinträchtigung über das genannte Maß hinaus als auch für das Einverständnis liegt nach allgemeinen Grundsätzen beim Anspruchsteller.

5. Ein Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung kann aus Gründen des Minderheitenschutzes nur angenommen werden, wenn die Maßnahme wirklich niemanden beeinträchtigen kann oder alle Beeinträchtigten zustimmen.

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IMRRS 2024, 1528

BGH, Beschluss vom 14.10.2024 - AnwZ (Brfg) 25/24

1. Für die Beurteilung, ob eine Fallbearbeitung ausreichende praktische Erfahrungen auf dem betreffenden Fachgebiet vermittelt, ist danach zu unterscheiden, ob der Fall originär diesem Gebiet zuzurechnen ist oder ob er thematisch einem anderen Rechtsbereich unterfällt und lediglich Berührungspunkte zum relevanten Fachgebiet aufweist.

2. Fallbearbeitungen genügen nur dann für den Erwerb der erforderlichen besonderen praktischen Erfahrungen nur, wenn die Fälle einen konkret darzulegenden Bezug zu dem betreffenden Fachgebiet aufweisen.

3. Es obliegt dem Bewerber um den Fachanwaltstitel die Darlegung, welche rechtlichen Fragestellungen in welcher Form eine Rolle gespielt haben, um die gebotene Überprüfung zu ermöglichen, wozu er gegebenenfalls auch anonymisierte Arbeitsproben vorzulegen hat.

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IMRRS 2024, 1518

BFH, Beschluss vom 11.11.2024 - V B 52/23

Erteilt das Finanzgericht (FG) einen Hinweis auf entscheidungserhebliche Erwägungen und Gesichtspunkte, mit denen die Beteiligten erkennbar nicht gerechnet haben und auch nicht rechnen mussten, entgegen § 155 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO) i.V.m. § 139 Abs. 4 der Zivilprozessordnung (ZPO) erstmals in der mündlichen Verhandlung und ist einem Beteiligten eine sofortige Erklärung zu diesem gerichtlichen Hinweis nicht möglich, soll das FG auf Antrag der Partei Schriftsatznachlass gemäß § 155 Satz 1 FGO i.V.m. § 139 Abs. 5 ZPO gewähren. Verstößt das FG hiergegen, verletzt es den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs.*)

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Online seit 9. Dezember 2024

IMRRS 2024, 1505

LG Karlsruhe, Urteil vom 17.05.2024 - 11 S 163/23

1. Prozessführungsbefugnis im WEG-Recht: Aus der Betroffenheit eigener Rechte (hier: allgemeines Persönlichkeitsrecht) können Sondereigentümer gegen andere störende Sondereigentümer weiterhin im Wege der Unterlassungs- oder Beseitigungsklage vorgehen.*)

2. Der Einbau eines digitalen Türspions in eine Wohnungseingangstür bedarf der Gestattung durch die Gemeinschaft. Dies gilt auch für (einfache) Geräte ohne dauerhafte Speicherungsfunktion und ohne Weitergabemöglichkeit des Signals an andere Geräte.*)

3. Ein Duldungsanspruch des Störers aus § 1004 Abs. 2 BGB ergibt sich jedenfalls so lange nicht, bis die in der Anbringung des digitalen Türspions liegende bauliche Veränderung nicht genehmigt wurde. Es ist zu erwägen, kann aber dahinstehen, ob eine solche Beschlussfassung eine gesetzliche Duldungspflicht auch im Verhältnis der Sondereigentümer untereinander schaffen könnte.*)

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IMRRS 2024, 1506

AG Duisburg, Urteil vom 20.02.2024 - 521 C 2809/22

1. Grundsätzlich kann eine Teilungserklärung Untergemeinschaften bilden und in diesen die Willensbildung den betroffenen Wohnungseigentümern vorbehalten.

2. Bestimmt die Teilungserklärung, dass die Gebäudenutzung der Untergemeinschaft das Recht umfasst, über etwaige bauliche Maßnahmen am eigenen Gebäudekomplex selbst zu entscheiden, so fehlt der Gesamtgemeinschaft die Beschlusskompetenz, über die Fällung eines Götterbaums zu entscheiden, weil eine Baumfällung eine bauliche Maßnahme darstellt.

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IMRRS 2024, 1516

BGH, Beschluss vom 14.11.2024 - III ZR 42/24

1. Eine in erster Instanz siegreiche Partei darf darauf vertrauen, vom Berufungsgericht rechtzeitig einen Hinweis nach § 139 ZPO zu erhalten, wenn es in einem entscheidungserheblichen Punkt der Beurteilung der Vorinstanz nicht folgen will und aufgrund seiner abweichenden Ansicht eine Ergänzung des Vorbringens oder einen Beweisantritt für erforderlich hält.

2. Außer zur Hinweiserteilung ist das Berufungsgericht in einem solchen Fall auch verpflichtet, der betroffenen Partei Gelegenheit zu geben, auf den Hinweis zu reagieren und ihren Tatsachenvortrag zu ergänzen sowie gegebenenfalls Beweis anzutreten.

3. Schon zur Gewährung des rechtlichen Gehörs ist neues Vorbringen des Berufungsbeklagten, das auf den Hinweis des Berufungsgerichts erfolgt, und den Prozessverlust wegen einer von der ersten Instanz abweichenden rechtlichen oder tatsächlichen Beurteilung durch das Berufungsgericht vermeiden soll, zuzulassen, ohne dass es darauf ankommt, ob es schon in erster Instanz hätte vorgebracht werden können.

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