Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht

Online seit heute

IMRRS 2024, 0996

LG Lübeck, Urteil vom 25.04.2024 - 5 O 197/23

1. Ein Heimvertrag kann bei Zahlungsverzug fristlos gekündigt werden.

2. Eine Räumungsfrist ist nicht zu gewähren, wenn der Bewohner den Heimvertrag abgeschlossen hat, ohne zuvor die Zahlung des vertraglich vereinbarten Entgelts abgesichert zu haben, und die Zahlung des Leistungsentgelts auch für den Zeitraum einer Räumungsfrist nicht gesichert wäre.

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IMRRS 2024, 1095

BVerfG, Beschluss vom 22.05.2024 - 2 BvR 51/24

Zur Verletzung von Art. 2 Abs. 2 GG durch unzureichende gerichtliche Sachaufklärung der mit einer Räumungsvollstreckung möglicherweise verbundenen gesundheitlichen Folgen für die Vollstreckungsschuldner.

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Online seit gestern

IMRRS 2024, 0763

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.05.2024 - 3 U 52/23

1. Sofern im erstinstanzlichen Verfahren unter Verletzung des Öffentlichkeitsgrundsatzes verhandelt worden sein sollte, hat dies nur zur Folge, dass das Verfahren fehlerfrei (also unter Beachtung des Öffentlichkeitsgrundsatzes) vor dem Berufungsgericht zu wiederholen ist.

2. Auch im Mietrecht steht dem Mieter ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Vertrag noch nicht in Vollzug gesetzt und die Mietsache noch nicht überlassen wurde.

3. Die Rücktrittserklärung bedarf keiner Form und kann auch konkludent oder im Wege einer Umdeutung erfolgen, die Angabe des Rücktrittsgrunds ist nicht erforderlich.

4. Eine Leistung ist rechtlich unmöglich, wenn ein geschuldeter Erfolg aus Rechtsgründen nicht herbeigeführt werden kann oder herbeigeführt werden darf.

5. ...

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Online seit 28. August

IMRRS 2024, 1026

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.07.2024 - 33052 C 89/24

1. Ein defektes und daher offen stehendes Ausfahrtstor der Tiefgarage stellt einen Mangel dar, der eine Minderung zu 50% rechtfertigt, da ein funktionierendes Tor ein Mehr an Sicherheit für die abgestellten Fahrzeuge gewährleistet.

2. Dies gilt ungeachtet dessen, dass es sich um eine Tiefgarage für eine Vielzahl von Fahrzeugen mit einer Vielzahl von Nutzern handelt. Denn bei abgeschlossenem Tor kann eben nicht jeder sich ungehindert Zugang verschaffen.

3. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob es in dem Zeitraum, in dem die Tiefgarage offen stand, tatsächlich zu Eigentumsdelikten gekommen ist oder nicht. Denn bereits die erhöhte Gefahr hierfür stellt einen Mangel dar.

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Online seit 27. August

IMRRS 2024, 1025

AG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 49 C 635/23

1. Sehen die AGB des Mieters vor, dass die Abrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt sein muss, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerungen nicht zu vertreten, sind sie zunächst wirksam. Sehen die AGB aber weiter vor, dass der Vermieter die Verzögerungsgründe innerhalb der Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen hat, sind sie unwirksam.

2. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, bei der es sich üblicherweise um eine Klimaanlage handelt, handelt es sich um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung, dort § 2 Ziff. 17.

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Online seit 23. August

IMRRS 2024, 1057

LG Berlin II, Urteil vom 16.05.2024 - 64 S 198/22

1. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht.

2. Eine Mietvertragsergänzung dahin, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird, ist kein Vertrag zu Lasten Dritter (hier Erwerber). Denn die Mietvertragsergänzugsvereinbarung begründet lediglich vertragliche Pflichten der Mietvertragsparteien. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst aufgrund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung.

4. Ein Recht zur regelmäßigen (anlasslosen) Wohnungsbesichtigung kann dem Vermieter nicht zugebilligt werden.

5. Eine Wohnungsbesichtigung setzt stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht.

6. Eigenbedarf berechtigt nicht zur Besichtigung der Räume durch den nutzungswilligen Familienangehörigen. Es obliegt dem wegen Eigenbedarfs Kündigenden, sich über die Frage der Eignung der Wohnung für die Zwecke des Eigenbedarfs schon vor der Eigenbedarfskündigung Gedanken zu machen.

7. Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustands des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden, muss der Mieter nur dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter darstellt.

8. Ein Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie ein großer Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche sind kein atypisches Nutzungsverhalten des Mieters.

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Online seit 21. August

IMRRS 2024, 1089

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 276/23

Als Familienangehörige i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gem. § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis (Fortführung der Senatsurteile vom 02.09.2020 - VIII ZR 35/19, Rz. 19 f., IMR 2020, 447 = NJW 2021, 620; vom 27.01.2010 - VIII ZR 159/09, Rz. 22, IMR 2010, 124 = BGHZ 184, 138).*)

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IMRRS 2024, 1068

AG Bremen, Urteil vom 17.05.2024 - 17 C 332/22

Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

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IMRRS 2024, 1062

AG Neubrandenburg, Urteil vom 13.09.2023 - 103 C 292/23

1. Ist eine Einbauküche mit vermietet, ist der Vermieter auch für einen funktionstüchtigen Kühlschrank verantwortlich.

2. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Mieter einen Kühlschrank bestellen und die Kosten vom Vermieter verlangen.

3. Dabei ist unerheblich, ob die Bestellung bereits vor Verzug des Vermieters erfolgte, relevant ist einzig, wann der Kühlschrank geliefert und eingebaut wurde.

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Online seit 20. August

IMRRS 2024, 1047

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.01.2024 - 3 U 30/22

Den Eigentümer und Vermieter einer Wohnanlage, die in offener Bauweise errichtet ist und über allgemein zugängliche Gemeinschaftsgärten und einen Teich verfügt, trifft die Pflicht, die hiervon ausgehenden Gefahren zu beseitigen bzw. einzudämmen.

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Online seit 19. August

IMRRS 2024, 1061

AG Spandau, Urteil vom 18.10.2023 - 4 C 1/22

1. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen und begründen für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache.

2. Das Halten von zwei Katzen in einem Singlehaushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung wiederum stellt sich ohne Weiteres als sozialadäquat dar.

3. Dass die Tiere einen gewissen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist nicht ungewöhnlich, sondern unvermeidbar und hinzunehmen, denn die damit verbundene Geräuschentwicklung entspricht der normalen Nutzung der Wohnung.

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Online seit 16. August

IMRRS 2024, 0779

LG Kiel, Urteil vom 28.05.2024 - 1 S 119/23

1. Die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten in Folge eines Eigentumsübergangs nach § 566 Abs. 1 BGB dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, ist grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs zu beantworten. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem Grundstückseigentümer zu.

2. Dieses Fälligkeitsprinzip gilt jedoch nicht ausnahmslos. Es muss vielmehr unter Berücksichtigung des Bestandsschutzinteresses des Mieters, des (nur eingeschränkt geltenden) Verbotes der Schlechterstellung des Mieters durch den Vertragsübergang und der Eigentumsinteressen von Veräußerer und Erwerber geprüft werden. Das ist insbesondere bei gestreckten Tatbeständen notwendig, also solchen, die sich über die Zäsur des Eigentumsübergangs hinweg entwickeln.

3. Die Mietzahlungen als wiederkehrende Leistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses stellen periodische Leistungen für jeweilige nach dem Kalender bestimmte Gebrauchsüberlassungszeiträume dar. Insoweit vermag es aus Wertungsgesichtspunkten nicht zu überzeugen, diese Leistung einem Erwerber zukommen zu lassen, den für die entsprechenden Zahlungsperioden gerade noch keine Gebrauchsüberlassungspflicht traf.

4. ...

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Online seit 15. August

IMRRS 2024, 1049

LG Freiburg, Beschluss vom 23.07.2024 - 3 S 77/23

Ein Schmerzensgeldanspruch des Mieters wegen einer gesundheitlichen Beeinträchtigung nach einem Wasserschaden setzt entweder ein Verschulden des Vermieters oder einen Verzug des Vermieters mit der Mängelbeseitigung voraus.

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IMRRS 2024, 1063

LG Bielefeld, Urteil vom 28.11.2023 - 17 O 21/22

1. Gestiegene Umsätze aus dem Onlinehandel des Gesamtunternehmens stellen keine Kompensation für Umsatz-Verluste des einzelnen Ladenlokals dar.

2. Der Mieter hat keine Obliegenheit, vor Ausbruch einer Pandemie für etwaige Krisenzeiten vorzusorgen und Rücklagen zu bilden.

3. Er muss auch keine entsprechende Versicherung abschließen, wenn es eine solche für das spezifische Pandemierisiko gar nicht gibt.

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IMRRS 2024, 0564

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 10.04.2024 - 2 A 143/22

Nach der Zwangsräumung einer Immobilie zur Umsetzung einer Nutzungsuntersagung können dem Eigentümer nicht nur die Kosten der Türöffnungen und Verschließungen, sondern auch die Kosten der Bewachung des Objekts, um das erneute Eindringen Unbefugter zu verhindern, auferlegt werden, wenn der Eigentümer zur Sicherung selbst nicht in der Lage oder gewillt ist.

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Online seit 14. August

IMRRS 2024, 1037

LG Berlin II, Beschluss vom 20.06.2024 - 67 S 83/24

Eine mietvertragliche Indexmietvereinbarung, die ausdrückliche Ausführungen allein zu den indexbezogenen Erhöhungsmöglichkeiten des Vermieters, nicht aber zu den Möglichkeiten des Mieters enthält, den Mietzins indexbezogen abzusenken, ist nicht nur als Individualvereinbarung, sondern auch als vom Vermieter gestellte Formularklausel unwirksam.*)

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IMRRS 2024, 1021

LG Trier, Beschluss vom 15.05.2024 - 4 T 20/23

1. Es ist grundsätzlich ein einheitlicher Streitwert für das gesamte Verfahren festzusetzen. Eine zeitlich gestaffelte Festsetzung für die Gerichtsgebühren wegen einer teilweisen Reduzierung des Streitwerts ist nicht vorzunehmen.

2. Weder eine teilweise Klagerücknahme noch eine teilweise übereinstimmende Erledigungserklärung können dann eine Auswirkung auf den für die Gerichtsgebühren festzusetzenden Streitwert haben.

3. Im Falle einer Klageänderung oder Erledigungserklärung nach § 39 Abs. 1 GKG sind die Werte wirtschaftlich nicht identischer Streitgegenstände zur Bestimmung des Gebührenstreitwerts auch dann zusammenzurechnen, wenn sie lediglich nacheinander und nicht gleichzeitig nebeneinander geltend gemacht werden.

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Online seit 13. August

IMRRS 2024, 1019

LG Berlin II, Urteil vom 26.04.2024 - 65 S 37/23

1. Vereinbarungen, die die Mieterhöhung für den Vermieter erschweren, sind wirksam.

2. So kann vereinbart werden, dass sich der Vermieter bei Mieterhöhungen ausschließlich auf einen Mietspiegel berufen darf.

3. Der Berliner Mietspiegel 2021 ist als einfacher Mietspiegel wirksam.

4. Einem einfachen Mietspiegel stellt ein Indiz dafür dar, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben.

5. Die Fortschreibung eines einfachen Mietspiegels wird im Gesetz an keine Anforderungen geknüpft. Es besteht auch keine Anpassungspflicht.

6. Ordnungsgemäß aufgestellte Mietspiegel beruhen in der Regel auf einer erheblich breiteren Tatsachenbasis beruhen, als sie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger mit einem Kosten- und Zeitaufwand ermitteln könnte, der zum Streitwert des gerichtlichen Verfahrens in einem angemessenen Verhältnis stünde.

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Online seit 12. August

IMRRS 2024, 0971

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 03.07.2024 - 33 C 377/23

1. Die bloße Maßnahmewert-Überschreitung für Legionellen (100 KBE/100 ml) ist noch keine Tauglichkeitsbeeinträchtigung.

2. Ohne das Damoklesschwert einschränkender behördlicher Maßnahmen, wie z. B. Duschverbote o. Ä., kommt eine Mietminderung nicht in Betracht.

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Online seit 9. August

IMRRS 2024, 1035

LG Berlin II, Beschluss vom 30.06.2024 - 67 S 144/24

Eine vermieterseits gestellte Formularklausel, ausweislich derer zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses in der Mietsache vorhandene technische Geräte "als nicht mitvermietet gelten", schließt Gewährleistungsansprüche des Mieters im Falle eines Defekts der Geräte nicht aus.*)

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Online seit 8. August

IMRRS 2024, 1034

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 184/23

Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gem. §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.*)

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IMRRS 2024, 0993

LG Essen, Urteil vom 25.06.2024 - 2 O 51/23

1. Eine unentgeltliche Gebrauchsüberlassung im Rahmen eines Leihverhältnisses kann auch dann vorliegen, wenn und soweit der Entleiher die Betriebskosten einer Wohnung als Erhaltungskosten i.S.d. § 601 Abs. 1 BGB trägt.

2. Jedoch handelt es sich dann um ein Mietverhältnis, sofern die Parteien den entsprechenden Betrag ernstlich als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung ansehen.

3. Jedenfalls eine Beteiligung an der laufenden Instandhaltung ist als Mietzahlung anzusehen.

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Online seit 7. August

IMRRS 2024, 0992

AG Hamburg, Urteil vom 11.07.2024 - 49 C 410/23

1. Ein Mieter ist zur Leistung von Betriebskostennachzahlungen nicht verpflichtet, solange und soweit der Vermieter einem berechtigten Verlangen nach Belegvorlage nicht nachgekommen ist.

2. Der Vermieter hat die Belegeinsicht zu ermöglichen und damit an einer Terminfindung mitzuwirken.

3. Der Mieter einer Wohnung in Hamburg ist nicht gehalten, die Belege am Hauptsitz der Verwaltung in Dresden einzusehen. Die Verwaltung muss vielmehr die Unterlagen in ihr Hamburger Büro verbringen.

4. Wird eine Aufrechnung erst im Prozess erklärt, obwohl sie bereits vorgerichtlich möglich gewesen wäre, können dem Aufrechnenden bei übereinstimmender Erledigungserkärung der Parteien die Prozesskosten auferlegt werden.

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Online seit 6. August

IMRRS 2024, 0986

AG Elmshorn, Urteil vom 25.01.2024 - 58 C 111/22

Für den Einwand, die Treppenhausreinigung sei nicht sachgerecht erfolgt, weil das Treppenhaus nur oberflächlich durch Fegen und Wischen ohne Aufnahme der Fußmatten erfolgt sei, darüber hinaus die Reinigung auch deshalb unzureichend gewesen sei, weil Fensterbänke und Fenster sowie der Handlauf der Treppe nicht gereinigt worden seien, ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet.

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Online seit 5. August

IMRRS 2024, 1000

OLG Dresden, Beschluss vom 08.04.2024 - 5 U 1855/23

1. Maßgeblich für die Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 Satz 1 ZPO ist vor allem, wer im Verfahren voraussichtlich unterlegen gewesen wäre, wenn es nicht zur Hauptsacheerledigung gekommen wäre.*)

2. Aus einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen Vermieter, Altmieter und Neumieter, nach welcher der Neumieter mit Wirkung für die Zukunft anstelle des Altmieters in den Mietvertrag mit dem Vermieter eintritt, erwächst regelmäßig kein unmittelbarer Anspruch des Neumieters gegen den Altmieter auf Räumung und Herausgabe des Mietobjektes an den Neumieter.*)

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IMRRS 2024, 0865

AG Westerburg, Beschluss vom 30.01.2024 - 12 M 87/24

1. Räumungsgut ist vom Gerichtsvollzieher nach Ablauf der zweimonatigen Aufbewahrungsfrist grundsätzlich je nach Verwertbarkeit entweder zu verkaufen oder zu vernichten, wenn der Schuldner es nicht abfordert.

2. Von der Vernichtung durch den Gerichtsvollzieher ausgeschlossen sind allerdings die anwaltlichen Handakten des Schuldners und dessen sonstige Geschäftsunterlagen, soweit für diese gesetzliche Aufbewahrungsfristen gelten und diese Fristen noch nicht abgelaufen sind.

3. Dem Vollstreckungsgericht obliegt die Entscheidung über die weitere Verwahrung der aufzubewahrenden Unterlagen nach Ablauf der Frist des § 885 Abs. 4 Satz 1 ZPO.

4. Die Verwahrung hat "auf Kosten der Staatskasse" bis zum Ablauf der gesetzlichen Aufbewahrungsfristen zu erfolgen, wenn der Schuldner die Unterlagen nicht abfordert.

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Online seit 1. August

IMRRS 2024, 0990

AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 24.07.2024 - 711 C 17/24

1. Beim Ausspruch einer Kündigung müssen kommunale Wohnungsunternehmen, insbesondere bei vulnerablen Mietern, die Ausstrahlungswirkung der Grundrechte und etwaige Grundrechtsbeeinträchtigungen für den Mieter aufgrund der Vertragsbeendigung berücksichtigen.*)

2. Kommunale Wohnungsunternehmen müssen zur Wahrung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes vor Ausspruch der Kündigung mildere Maßnahmen zur Vermeidung der Kündigung erwägen und gegebenenfalls ergreifen.*)

3. Kommunale Wohnungsunternehmen können zur Einschaltung des sozialpsychiatrischen Dienstes und/oder zum Angebot einer Ersatzwohnung verpflichtet sein, um eine nachhaltige Hausfriedensstörung zu beseitigen.*)

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IMRRS 2024, 0920

AG Charlottenburg, Urteil vom 26.06.2024 - 211 C 33/23

1. Wird dem Prozessbevollmächtigten des Mieters die Schriftsatzkündigung direkt qualifiziert elektronisch signiert per beA zugestellt, ist die Einhaltung der Schriftform gewahrt.

2. Das bloße Bestreiten der qualifizierten Signatur mit Nichtwissen ist unzulässig, da es sich um Handlungen im eigenen Wahrnehmungsbereich des Beklagten bzw. seines Bevollmächtigten handelt.

3. Das Bedürfnis des Bruders des Vermieters, nunmehr mit seiner Familie in eigener Wohnung zu leben und nicht mehr behelfsmäßig zusammen mit dem Vermieter selbst, genügt als Eigenbedarfsgrund.

4. Der Vermieter muss dem Mieter keine nur angemietete und vom Vermieter selbst als Atelier genutzte Wohnung als Alternativwohnung anbieten.

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IMRRS 2024, 0837

LG Berlin II, Beschluss vom 05.06.2024 - 64 T 31/24

1. Die Zulässigkeit eines jeden Rechtsmittels setzt eine Beschwer des Rechtsmittelklägers voraus, die nicht allein im Kostenpunkt bestehen darf, sowie das Bestreben, diese Beschwer mit dem Rechtsmittel zu beseitigen. Sie ergibt sich nicht schon aus etwaigen dem Rechtsmittelkläger unerwünschten Feststellungen.

2. Eine Beschwer besteht insbesondere nicht darin, dass das Amtsgericht über die Kostenlast ausdrücklich entschieden hat, obwohl die Parteien sich darüber angeblich bereits geeinigt haben.

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