Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile zum Wohnungseigentum

Online seit heute

IMRRS 2024, 0962

AG München, Urteil vom 29.02.2024 - 1293 C 18026/23 WEG

1. § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG, wonach jeder Wohnungseigentümer eine Stimme hat (sog. Kopfprinzip), wurde durch das WEMoG weder neu eingeführt noch geändert, sondern bestand mit demselben Wortlaut auch schon vor dem 01.12.2020.

2. Dementsprechend bleibt die Regelung in einer Gemeinschaftsordnung, wonach sich die Stimmkraft nicht nach dem Kopfprinzip, sondern nach der Größe des Miteigentumsanteils (sog. Wertprinzip) richtet, auch nach dem 01.12.2020 bestehen, da § 47 WEG nicht einschlägig ist.

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Online seit 8. August

IMRRS 2024, 1033

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 102/23

Ein nach dem 30.11.2020 gefasster Beschluss, durch den „die Gesamtabrechnung und die daraus resultierenden Einzelabrechnungen des Hausgeldes“ genehmigt werden, ist nächstliegend dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelabrechnungen ausgewiesenen Nachschüsse oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse festlegen wollen (Fortführung von Senat, Beschluss vom 25.10.2023 - V ZB 9/23, Rz. 14, IMR 2024, 62 = NZM 2024, 42).*)

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IMRRS 2024, 0826

AG München, Urteil vom 11.04.2024 - 1293 C 18170/23 WEG

1. Kommen im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung mehrere Möglichkeiten in Betracht, besteht ein Auswahlermessen.

2. Ein Negativbeschluss widerspricht nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn allein die positive Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, das diesbezügliche Ermessen der Wohnungseigentümer also auf null reduziert wäre.

3. Dies ist nicht der Fall, wenn es zulässige Alternativen zu dem beantragten Vorgehen gibt.

4. Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, dass nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern ein Wohnungseigentümer geschlossene Bereiche oder Teile des gemeinschaftlichen Eigentums wie z. B. Dachterrassen selbstständig erhalten muss. Insoweit spricht man von der Übertragung der Erhaltungslast.

5. Die Übertragung der Erhaltungslast muss klar und eindeutig sein, im Zweifel liegt ein bloßer Umlageschlüssel vor.

6. Weist die Teilungsordnung einzelnen Eigentümern die Erhaltungslast für die Balkon- und Dachterrasseninnenseiten einschließlich Geländer zu, so umfasst diese Erhaltungslast die Geländer insgesamt und nicht nur deren Innenseiten.

7. Kommt ein Wohnungseigentümer seiner Erhaltungspflicht nicht nach, kann ihn (nur) die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Durchführung der erforderlichen Maßnahmen verklagen.

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Online seit 7. August

IMRRS 2024, 0982

LG Karlsruhe, Urteil vom 16.05.2024 - 11 S 122/23

1. Der Einbau einer Split-Klimaanlage stellt eine benachteiligende bauliche Veränderung dar.

2. Die Installation eines Klima-Splitgeräts geht über den jedem Wohnungseigentümer zustehenden Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums hinaus.

3. Nur weil die Gemeinschaft Monoblock-Geräte inklusive Kernbohrungen durch die Außenfassade genehmigt hat, muss sie nicht auch Splitt-Geräte genehmigen.

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Online seit 5. August

IMRRS 2024, 1007

BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 34/24

Nach Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes zum 01.12.2020 bestehen Ansprüche des einzelnen Wohnungseigentümers wegen der Verletzung von Pflichten des Verwalters aus dem zwischen diesem und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossenen Vertrag nur gegenüber der Gemeinschaft. Der zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verwalter geschlossene Vertrag entfaltet keine drittschützende Wirkung zu Gunsten des einzelnen Wohnungseigentümers.*)

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IMRRS 2024, 0965

LG Berlin II, Urteil vom 16.01.2024 - 85 S 11/23 WEG

1. Hat ein Eigentümer einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Maßnahme, kann die Gemeinschaft nicht deren Beseitigung verlangen. Dies gilt jedenfalls dann, wenn die Maßnahme bereits vollumfänglich abgeschlossen ist (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 17.03.2023 - V ZR 140/22, IBRRS 2023, 1131 = IMRRS 2023, 0513).

2. Sind die Sonnenkollektoren aufgrund einer davor liegenden Bepflanzung nicht zu sehen, liegt keine Benachteiligung der anderen Eigentümer vor.

3. Wird die Bepflanzung nachträglich durch die Gemeinschaft entfernt, bleibt die bauliche Maßnahme dennoch rechtmäßig. Denn entscheidend ist der Zeitpunkt der Durchführung der Maßnahme.

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Online seit 2. August

IMRRS 2024, 0968

LG München I, Urteil vom 21.12.2023 - 36 S 659/22 WEG

Ein Positivbeschluss, der eine negative Regelung zum Inhalt hat, ist nicht mit einem Negativbeschluss gleichzusetzen.

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IMRRS 2024, 0984

AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 19.06.2024 - 539 C 2/24

1. Bei Beschlussfassungen über den Abschluss von Verträgen muss der wesentliche Vertragsinhalt den Wohnungseigentümern bekannt gemacht sein.

2. Bei der Vergabe von größeren Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt ein Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (aktuelle) Vergleichsangebote eingeholt worden sind.

3. Wird eine Sonderumlage beschlossen, muss deren Zweck ausdrücklich oder konkludent bestimmt sein.

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Online seit 1. August

IMRRS 2024, 0835

AG Homburg, Beschluss vom 12.09.2023 - 19 C 4/23

1. Einer Vollstreckungsklausel bedarf es im Fall einer einstweiligen Verfügung nicht.

2. Lässt der Vollstreckungsschuldner entgegen einer dem widersprechenden einstweiligen Verfügung eine Brandschutztür einbauen, ist er mit einem Ordnungsgeld zu belegen.

3. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Vollstreckungsschuldner gegen die einstweilige Verfügung Berufung eingelegt hat.

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Online seit 31. Juli

IMRRS 2024, 0979

AG Kassel, Urteil vom 30.11.2023 - 800 C 3439/22

1. In der Jahresabrechnung sind alle Ausgaben einzustellen, auch dann, wenn für die Ausgaben eine hinreichende Beschlussgrundlage fehlt.

2. In der Kostengrundentscheidung einer Beschlussklage i.S.v. § 44 WEG kann keine Aussage über die interne Verteilung der Kosten in der Eigentümergemeinschaft getroffen werden.

3. Der Streitwert für die Anfechtungsklage gegen einen Beschluss über die Jahresabrechnung bemisst sich nach deren Gesamtvolumen, begrenzt auf den 7,5-fachen Wert des Anteils der Klagepartei.

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Online seit 30. Juli

IMRRS 2024, 0981

AG Hamburg-St. Georg, Beschluss vom 29.07.2024 - 980b C 30/24 WEG

1. Wird erst 9 Monate nach dem ersten Wasserschaden eine einstweilige Verfügung durch die Gemeinschaft beantragt, der Eigentümer werde verpflichtet, seinen Haupthahn ordnungsgemäß anzuschließen, hat die Gemeinschaft selbst die Dringlichkeit ihres Begehrens widerlegt.

2. Eine eidesstattliche Versicherung darf sich nicht in der Bezugnahme auf einen anwaltlichen Schriftsatz erschöpfen, sondern muss eine selbständige Sachdarstellung enthalten.

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Online seit 29. Juli

IMRRS 2024, 0978

AG Berlin-Mitte, Urteil vom 02.05.2024 - 22 C 50/23 WEG

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilnahme an der Wohnungseigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), ist es grundsätzlich ausreichend, wenn eine Regelung über den Umfang der Gestattung und die davon erfassten Eigentümerrechte getroffen wird; eine ordnungsmäßige Verwaltung erfordert dagegen regelmäßig keine Beschlussfassung über das zu nutzende elektronische Kommunikationssystem oder die Anforderungen an Hard- und Software.

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Online seit 26. Juli

IMRRS 2024, 0970

AG Kaufbeuren, Urteil vom 27.06.2024 - 5 C 1012/23 WEG

1. Macht sich ein Wohnungseigentümer einer schweren Pflichtverletzung gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft oder anderen Wohnungseigentümern schuldig, ist der Wohnungseigentümergemeinschaft die Fortsetzung der Gemeinschaft nicht mehr zumutbar. Für eine Entziehung des Wohnungseigentums ist erforderlich, dass das Interesse der Wohnungseigentümer an der Beendigung der Gemeinschaft mit den störenden Wohnungseigentümern höher zu bewerten ist als das Interesse der störenden Wohnungseigentümer am Erhalt ihres Wohnungseigentums.

2. Wird trotz Abmahnung ein Schrebergarten jahrelang nicht gepflegt, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Wohnungseigentümer das Eigentum daran entziehen.

3. Steht das Wohnungseigentum mehreren Eigentümern als Bruchteilseigentum zu, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft dem störenden Bruchteilseigentümer seinen Anteil am Wohnungseigentum isoliert entziehen. Eine Entziehung des kompletten Wohnungseigentums und damit auch der Bruchteile der nicht störenden Bruchteilseigentümer, ist nicht erforderlich.

Online seit 25. Juli

IMRRS 2024, 0964

LG Bamberg, Urteil vom 22.12.2023 - 41 S 21/23 WEG

Die Wohnungseigentümer müssen sich bei der Beschlussfassung darüber bewusst sein, dass sie einen von dem bislang geltenden Verteilungsschlüssel abweichende Regelung treffen. Ansonsten ist der Beschluss unwirksam.

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IMRRS 2024, 0806

AG München, Urteil vom 21.03.2024 - 1293 C 17425/23 WEG

1. Für die Ordnungsmäßigkeit spielt die konkrete Situation der Gemeinschaft und auch deren finanzielle Leistungsfähigkeit eine Rolle.

2. Ein Beschluss, den Waschplatz nebst Ölabscheider in der Tiefgarage stillzulegen, stellt eine den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums konkretisierende Gebrauchsregelung i.S.d. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar und keinen § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG abändernden Gebrauchsentzug.

3. Grundsätzlich ist der Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums einer Regelung durch Mehrheitsbeschluss zugänglich, es sei denn, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung enthält andere Regelungen mit Vereinbarungscharakter.

4. Bezeichnungen in der Teilungserklärung stellen im Zweifel eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar.

5. Beim Beschluss über die Vergabe größerer Aufträge zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten oder über die Bestellung eines neuen Verwalters oder sonstiger Maßnahmen ist den Wohnungseigentümern zwar ein gewisser Beurteilungsspielraum zuzubilligen, jedoch verstößt ein entsprechender Beschluss regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere, i.d.R. mindestens drei, Konkurrenzangebote eingeholt worden sind.

6. Die Betragsgrenze, ab der zwingend Vergleichsangebote einzuholen sind, ist nicht starr festzusetzen, sondern es sind in jedem Einzelfall die konkreten Umstände, wie etwa die Größe der Gemeinschaft, ihre finanzielle Lage, die Belastung des Einzelnen und der Schutz des Einzelnen und der Mehrheit vor Fremdbestimmung durch die Verwaltung gegeneinander abzuwägen.

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Online seit 24. Juli

IMRRS 2024, 0961

BGH, Urteil vom 19.07.2024 - V ZR 139/23

1. Seit dem 01.12.2020 gehören Kosten, die der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in einem Beschlussklageverfahren auferlegt worden sind, zu den Kosten der Verwaltung gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG, die, soweit keine abweichende Regelung getroffen worden ist, nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel umzulegen sind; demzufolge muss bei Fehlen einer abweichenden Regelung auch der obsiegende Beschlusskläger die Prozesskosten der unterlegenen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anteilig mitfinanzieren.*)

2. Solange eine Beschlussfassung zur Änderung der Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht erfolgt oder durch eine gerichtliche Entscheidung ersetzt worden ist, entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, bei der Beschlussfassung über eine Sonderumlage den geltenden Kostenverteilungsschlüssel anzuwenden.*)

3. Ein Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel widerspricht nicht deswegen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung nicht bewusst war, dass sie nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG vorab einen abweichenden Kostenverteilungsschlüssel hätten beschließen können. Will ein Wohnungseigentümer die Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels für eine Sonderumlage erreichen, obliegt es ihm, vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage einen entsprechenden Antrag zu stellen.*)

Online seit 22. Juli

IMRRS 2024, 0944

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 04.07.2024 - 2-13 S 15/24

§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ermöglicht eine Kostenverteilung nach dem Objektprinzip auch dann, wenn die abzurechnenden Kosten unabhängig von der Wohnungsgröße und dem Wert der Wohnung anfallen.*)

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IMRRS 2024, 0947

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 19.07.2024 - 980b C 3/24 WEG

Steht in der Einladung "Entlastung der Verwaltung R", in der Überschrift des Beschlusses aber "Entlastung der Verwaltung A" und im Beschluss selbst dann "Die anwesenden Eigentümer stimmen für die Entlastung der Hausverwaltung R", ist er wegen Perplexität als nichtig anzusehen, weil es an einer vollziehbaren Regelung überhaupt fehlt.

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Online seit 19. Juli

IMRRS 2024, 0942

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 11.07.2024 - 2-13 S 19/24

Die Änderung des Verteilerschlüssels gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht bereits deshalb nicht ordnungsgemäß, weil sie zu finanziellen Mehrbelastungen einzelner Wohnungseigentümer im Vergleich zu anderen führt, sondern erst wenn eine treuwidrige Ungleichbehandlung eines einzelnen Eigentümers oder einer Eigentümergruppe gegeben ist, die insoweit zu einem unbilligen Sonderopfer führt.*)

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Online seit 18. Juli

IMRRS 2024, 0937

BGH, Urteil vom 19.04.2024 - V ZR 167/23

1. Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht richtet sich der Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung nicht mehr gegen den Verwalter, sondern gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Abgrenzung zu Senat, Urteil vom 01.06.2012 - V ZR 171/11, Rz. 14, IBRRS 2012, 2490 = IMRRS 2012, 1804 = NJW 2012, 2797).*)

2. Möchte der Kläger in der Berufungsinstanz einen Parteiwechsel auf Beklagtenseite vornehmen, ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung des ausscheidenden und auch die Zustimmung des neuen Beklagten erforderlich, es sei denn, die Verweigerung der Zustimmung ist rechtsmissbräuchlich.*)

3. Hat ein Wohnungseigentümer vor dem 01.12.2020 Klage auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen den Verwalter erhoben und erklärt er im Hinblick auf die während des Berufungsverfahrens zum 01.12.2020 eingetretene Rechtsänderung einen Parteiwechsel auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, ist deren Verweigerung der Zustimmung zu dem Parteiwechsel regelmäßig rechtsmissbräuchlich.*)

Online seit 17. Juli

IMRRS 2024, 0927

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.07.2024 - 980b C 37/23 WEG

1. Zwar handelt es sich beim bloßen Verschrauben der PV-Module mit der Balkonbrüstung nicht um einen Substanzeingriff im Sinne einer durch Bautätigkeit gegenständlichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es ist aber anerkannt, dass gleichwohl auch solche Maßnahmen, die diese Schwelle nicht überschreiten, von der Regelung des § 20 Abs. 1 WEG erfasst werden, sofern damit eine optische Auswirkung (Veränderung) des Gesamtbildes der Wohnanlage verbunden ist.

2. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz, eine ohne vorherige Beschlussfassung errichtete Baulichkeit im Wege nachträglicher Entscheidung durch einen - den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung unterworfenen - Mehrheitsbeschluss nach Maßgabe von § 20 Abs. 1 WEG zu legalisieren.

3. Für die Beurteilung der Ordnungsmäßigkeit des angefochtenen Beschlusses kommt es (nur) auf den Zeitpunkt seines Zustandekommens an, so dass nachträgliche Veränderungen der Sach- und/oder Rechtslage außer Betracht bleiben.

4. Damit eine ermessensfehlerfreie Entscheidung über die (nachträgliche) Genehmigung einer baulichen Veränderung - sowohl betreffend das "Ob" als auch das "Wie" - von den Eigentümern getroffen werden kann, ist es aus Rechtsgründen erforderlich, ihnen eine ausreichende Tatsachengrundlage zu verschaffen.

5. Es reicht nicht aus, den Eigentümern erst in der Versammlung einen umfänglichen Beschlussantrag zur Abstimmung vorzulegen, ohne ihnen vorab Gelegenheit gegeben zu haben, sich mit der Beschlussmaterie und ihrer Einzelheiten - sprich: dem Gegenstand der nachträglichen Gestattung - vertraut zu machen.

6. Eine grundlegende Umgestaltung i.S.d. § 20 Abs. 4 WEG liegt nur vor, wenn die bauliche Veränderung der Anlage ein "neues Gepräge" gibt, sich also im konkreten Einzelfall angesichts ihrer Größe und Gestaltung wesentlich auf diese auswirkt und das charakterliche Aussehen der Anlage bzw. deren besondere Eigenart, mit der sich ein Gebäude von benachbarten Gebäuden im Umfeld prägend abhebt, gravierend beeinträchtigt.

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Online seit 16. Juli

IMRRS 2024, 0928

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 12.07.2024 - 980a C 26/23 WEG

1. Ist ein Beschluss als bloße Aufforderung zu verstehen, ohne damit eine Leistungspflicht konstitutiv begründen zu wollen, sind bei einer Anfechtung eines solchen Beschlusses nur formelle Mängel zu prüfen.

2. Entstehen durch eine bauliche Veränderung keinem Miteigentümer Nachteile, ist die Veränderung zu genehmigen.

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Online seit 15. Juli

IMRRS 2024, 0925

OLG München, Beschluss vom 11.07.2024 - 34 Wx 155/24

1. § 9b Abs. 1 WEG beinhaltet eine umfassende organschaftliche Vertretungsmacht des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.*)

2. Bei Erwerb von Grundeigentum durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter, ist für die Eintragung der Auflassung im Grundbuch kein Nachweis einer durch Mehrheitsbeschluss erfolgten Verwalterermächtigung erforderlich (Abgrenzung zu OLG München, Beschluss vom 16.11.2016 - 34 Wx 305/16, ZWE 2017, 93).*)

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