Immobilien- und Mietrecht.
Aktuelle Urteile zum Miet- und Pachtrecht
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IMRRS 2023, 1631AG Brandenburg, Urteil vom 11.12.2023 - 30 C 86/23
1. Wiederholte nächtliche Ruhestörung durch laute Musik rechtfertigen nach vorheriger Abmahnung die fristlose Kündigung.
2. Lässt ein Mieter seine Katzen im Treppenhaus frei herumlaufen und urinieren diese dann ins Treppenhaus, so rechtfertigt auch dies eine fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung.
VolltextOnline seit 8. Oktober
IMRRS 2024, 1236LG Berlin II, Urteil vom 25.06.2024 - 67 S 80/24
1. Die Überzeugungskraft eines Mietspiegels wird erhöht, wenn die Parteien des Rechtstreits ihm - trotz etwaiger Erstellungsmängel - übereinstimmend die Tauglichkeit zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zusprechen.*)
2. Das Positivmerkmal des Berliner Mietspiegels (2021) "vom Vermieter zur Verfügung gestelltes PKW-Parkplatzangebot in der Nähe (ausreichend dimensioniert)" ist auch erfüllt, wenn die Überlassung nur entgeltlich erfolgt (Festhaltung Kammer, Urt. v. 16. Oktober 2018 - 67 S 150/18, ZMR 2019, 25).*)
VolltextOnline seit 7. Oktober
IMRRS 2024, 1232OLG Hamburg, Urteil vom 23.09.2024 - 4 U 31/24
1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gem. §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).*)
2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gem. § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.*)
3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.01.2001 - XII ZR 221/98, IBRRS 2006, 2671 = IMRRS 2006, 1805 = NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.*)
VolltextIMRRS 2024, 0614
OLG Düsseldorf, Urteil vom 19.03.2024 - 24 U 233/22
1. Eine noch vor Fälligkeit der Leistung erfolgte ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung kann als Verletzung der Leistungstreuepflicht aus § 241 Abs. 2 BGB gem. § 282 BGB oder gem. § 281 Abs. 1, 2 analog BGB zum Schadensersatz statt der Leistung verpflichten; die Anforderungen sind indes ebenso strikt wie im Rahmen des § 281 Abs. 2 BGB für eine entsprechende Leistungsverweigerung nach Fälligkeit der Leistung.*)
2. Zu den Kriterien für die Bestimmung der Frist für die Abrechnung einer gewerblichen Miet- bzw. Pachtkaution.*)
3. Vereinbaren die Parteien eines gewerblichen Miet- oder Pachtvertrags, dass die mit einem als Kaution hinterlegten Betrag erwirtschafteten Zinsen dem Pächter zustehen, ergibt sich daraus regelmäßig eine Nebenpflicht des Vermieters bzw. Verpächters zur Anlage der Kaution auf einem Treuhandkonto.*)
4. Im Rahmen gewerblicher Mietverträge können die Parteien die Höhe der Kaution - bis zur Grenze des § 138 BGB - sowie die Verzinsungspflicht frei vereinbaren.
5. An das Vorliegen einer endgültigen Erfüllungsverweigerung sind strenge Anforderungen zu stellen. Es darf für den Gläubiger nicht mehr zweifelhaft sein, dass er unter keinen Umständen mehr mit einer freiwilligen Leistung rechnen kann. Die Fristsetzung nach § 281 Abs. 1 BGB darf nur noch als leere Formalität erscheinen.
VolltextOnline seit 4. Oktober
IMRRS 2024, 1224OLG Stuttgart, Beschluss vom 13.03.2024 - 5 U 166/23
1. Das Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters aus einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts führt zur Beendigung der GbR, da diese stets das Vorhandensein von mindestens zwei Gesellschaftern verlangt.
2. Der Übernehmende wird unmittelbar Vertragspartei der der GbR zugeordneten Rechtsverhältnisse und damit Schuldner der Gesellschaftsgläubiger.
3. Dementsprechend kann der allein verbliebene ehemalige Gesellschafter der GbR einen Mietvertrag allein kündigen.
VolltextOnline seit 2. Oktober
IMRRS 2024, 1053LG Kassel, Urteil vom 23.11.2023 - 1 S 222/22
Die Kausalität von Schadenspositionen infolge einer Eigenbedarfskündigung ist auch dann zu bejahen, wenn der Mieter freiwillig auszieht, weil er auf die Angaben des Vermieters in der Eigenbedarfskündigung vertraut hat.
VolltextIMRRS 2024, 1223
AG Friedberg, Urteil vom 25.03.2024 - 2 C 1008/23
Aus Sicht eines privaten Vermieters, selbst wenn er mehrere Mietwohnungen vermietet, sind ausbleibende Zahlungen über 2 Monate ein nachvollziehbarer Grund, rechtlichen Beistand im Hinblick auf die Verhinderung eines weiteren wirtschaftlichen Schadens einzuholen und die Kündigung über einen Rechtsanwalt unter Einhaltung der Formvorschriften aussprechen zu lassen.
VolltextIMRRS 2024, 1156
VG Hannover, Beschluss vom 25.07.2024 - 10 A 1254/23
1. Das Betreten einer Wohnung ist das Eintreten, Verweilen und Besichtigen im Sinne eines "Wenigers" im Verhältnis zu einer Durchsuchung. Die Durchsuchung erschöpft sich nicht in einem Betreten der Wohnung, sondern umfasst als zweites Element die Vornahme von Handlungen in den Räumen.
2. Ruft der Vermieter die Polizei zur Hilfe, weil seinem Mieter der Strom abgestellt wurde und eine Kontaktaufnahme diesbezüglich scheiterte und zudem der Vermieter sowie auch die anderen Hausbewohner den Mieter und dessen Sohn schon seit Tagen nicht mehr gesehen haben, und finden die Beamten dann vor Ort einen überfüllten Briefkasten vor, öffnet niemand die Tür und aus der Wohnung dringt strenger Geruch, so lag aus der ex-Ante-Perspektive eine gegenwärtige Gefahr für Leib und Leben des Mieters und seines Sohnes vor. Die Beamten durften also die Wohnung betreten.
3. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass rückblickend die Möglichkeit bestehen kann, dass der Vermieter die vermeintliche Gefahrenlage konstruiert hat, um Einblick in die Wohnung des Mieters zu erhalten und mit deren schlechtem Zustand eine Kündigung des Mietvertrags rechtfertigen zu können. Dies gilt jedenfalls dann, wenn diese mögliche Motivation für die Beamten nicht ersichtlich war.
4. Besteht die gegenwärtige Gefahr, dass eine Wohnungsinhaberin, die zugleich Halterin von Heimtieren ist, sich im handlungsunfähigen Zustand oder sonst in einer hilflosen Lage befindet und ihre Tierhalterpflichten nicht wahrnimmt, kann das Betreten ihrer Wohnung zu Kontrollzwecken sowohl nach allgemeinem Gefahrenabwehrrecht als auch nach Tierschutzrecht gerechtfertigt sein.*)
VolltextOnline seit 1. Oktober
IMRRS 2024, 0541LG Paderborn, Urteil vom 06.03.2024 - 1 S 72/22
1. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Dabei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gibt es zu bestimmten Anforderungen technische Normen, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Dabei ist nach der Verkehrsanschauung grundsätzlich der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen.
2. Durchfeuchtete Wände mit Salzausblühungen und zerbröselndem Putz in Wohnungen stellen einen Mangel dar, auch wenn die Durchfeuchtung bis max. 1 m geht.
3. Dies würde sogar dann gelten, wenn hierdurch der bestimmungsgemäße Gebrauch der Wohnung nicht erheblich beeinträchtigt wäre.
4. Die Verpflichtung des Vermieters zur Beseitigung eines Mangels endet dort, wo der dazu erforderliche Aufwand die "Opfergrenze" überschreitet.
5. Eine Überschreitung der Opfergrenze liegt jedenfalls nahe, wenn die Reparaturkosten den Zeitwert des Mietobjekts erheblich übersteigen.
6. Als weiterer Orientierungspunkt für die Beurteilung der Zumutbarkeit dient der Gesichtspunkt, ob die aufzuwendenden finanziellen Mittel innerhalb eines Zeitraums von ca. 10 Jahren durch eine erzielbare Rendite aus dem Mietobjekt ausgeglichen werden können.
VolltextIMRRS 2024, 1220
BFH, Urteil vom 17.07.2024 - XI R 8/21
Bei der Lieferung von Strom, den der Vermieter von Wohnraum über eine Photovoltaikanlage selbst erzeugt und an seine Mieter gegen Entgelt abgibt, handelt es sich nicht um eine unselbständige Nebenleistung der umsatzsteuerfreien (langfristigen) Vermietung von Wohnraum, sondern um eine selbständige umsatzsteuerpflichtige Leistung, die zum Vorsteuerabzug aus den Eingangsleistungen berechtigt, da kraft Gesetzes für den Mieter die Möglichkeit besteht, den Stromanbieter frei zu wählen, und die Stromlieferung getrennt und nach individuellem Verbrauch abgerechnet wird (Abgrenzung zum BFH-Urteil vom 07.12.2023 – V R 15/21, BStBl II 2024, 503, zum Vorsteuerabzug für die Lieferung einer Heizungsanlage).*)
VolltextOnline seit 26. September
IMRRS 2024, 1206BGH, Urteil vom 07.08.2024 - XII ZR 113/22
Zu den Ansprüchen des Verpächters und Eigentümers einer Eisenbahninfrastruktureinrichtung gegen den Pächter und Inhaber der zum Betrieb dieser Eisenbahninfrastruktur erforderlichen Unternehmensgenehmigung nach Beendigung des Pachtvertrags.*)
VolltextIMRRS 2024, 1167
AG Karlsruhe, Urteil vom 22.07.2024 - 7 C 2109/23
Eine außerordentliche, fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann nicht ohne Weiteres auf Mietrückstände gestützt werden, die bereits seit mehreren Jahren bestehen.
VolltextOnline seit 24. September
IMRRS 2024, 1200LG Berlin II, Urteil vom 08.08.2024 - 67 S 92/24
1. Zu den Rechtsfolgen eines durch einen Inkassodienstleister verbraucherschutzrechtswidrig gestalteten Bestellvorgangs für die von einem Mieter gegenüber seinem Vermieter geltend gemachten Ansprüche wegen Verstoßes gegen die sog. Mietpreisbremse (Anschluss EuGH, Urteil vom 30.05.2024 - C-400/22, IBRRS 2024, 1730 = IMRRS 2024, 0730 = NJW 2024, 2449; entgegen BGH, Urteil vom 19.01.2022 - VIII ZR 123/21, IBRRS 2022, 0535 = IMRRS 2022, 0171 = NZM 2022, 202; Urteil vom 30.03.2022 - VIII ZR 358/20, IBRRS 2022, 1590 = IMRRS 2022, 0702 = NJOZ 2022, 741).*)
2. Gestaltet der Unternehmer den Bestellvorgang im elekronischen Rechtsverkehr unter Verstoß gegen § 312j Abs. 3 Satz 2 BGB, haftet er dem Verbraucher für alle aus der schwebenden Unwirksamkeit des Vertragsschlusses erwachsenden Schäden.*)
3. Ein verbraucherschutzrechtswidrig handelnder Unternehmer haftet dem Verbraucher aus ungerechtfertigter Bereicherung auf Rückerstattung eines vom Verbraucher vereinnahmten (Erfolgs-)Honorars auch dann, wenn die Parteien das unter Verstoß gegen § 312j Abs. 3 Satz 2 BGB angebahnte Vertragsverhältnis tatsächlich vollzogen haben. Etwas anderes gilt nur im Falle einer vom Verbraucher nachträglich erklärten "informierten Genehmigung" (Anschluss BGH, Urteil vom 04.06.2024 - X ZR 81/23, IBRRS 2024, 2061 = IMRRS 2024, 1201 = GRUR-RS 2024, 15314).*)
VolltextOnline seit 23. September
IMRRS 2024, 1143AG Paderborn, Urteil vom 30.11.2023 - 59 C 108/22
Ist die Einrüstung des Hauses zur Durchführung insbesondere der Dämmungsarbeiten, die eine energetische Modernisierungsmaßnahme darstellen, notwendig, stellen auch die Einrüstungskosten umlegbare Modernisierungskosten dar.
VolltextOnline seit 20. September
IMRRS 2024, 1157LG Köln, Urteil vom 13.06.2024 - 6 S 209/23
1. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, so dass für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern ausreicht.
2. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall aber auch dann nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.
3. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist.
4. Bloß fortschreitendes Alter der besitzdienenden Kinder führt nicht dazu, dass sich die Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus der Familie ändern würden.
5. Auch durch eigenes Einkommen wirtschaftlich von ihren Eltern unabhängige volljährige Kinder können im Einzelfall Besitzdiener bleiben, weil die Weisungsabhängigkeit, die die Besitzdienerschaft mitgegründet, normativ und nicht ökonomisch zu bestimmen ist.
6. Bei einem nichtehelichen Lebensgefährten kann allein aus der Aufnahme in die Wohnung seines besitzenden Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist.
7. Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen.
VolltextIMRRS 2024, 1155
AG Schöneberg, Urteil vom 11.07.2024 - 105 C 21/24
Die Vorfälligkeitsklausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrags an." ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dem Mieter das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt (vgl. BGH, IMR 2017, 46).
VolltextOnline seit 19. September
IMRRS 2024, 1134LG Bochum, Urteil vom 13.06.2024 - 8 O 269/23
1. Die Mieter haften gegenüber dem Vermieter bezüglich der Mietzahlungen und der Mietnebenkosten grundsätzlich als Gesamtschuldner, wenn sie den Mietvertrag für die Wohnung gemeinsam abgeschlossen haben.
2. Im Innenverhältnis kann ein Mieter allein dafür haften, wenn die Mieter durch ihr Zusammenleben und die faktische Regelung ihrer finanziellen Angelegenheiten konkludent zum Ausdruck gebracht haben, dass die Miete und sonstigen Nebenkosten von einem Mieter zu tragen sind und der andere Mieter sich hieran nur, soweit es ihm möglich ist, beteiligen muss.
VolltextOnline seit 18. September
IMRRS 2024, 1165LG Konstanz, Urteil vom 11.12.2023 - A 61 S 37/23
Die freie Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO erlaubt es dem Gericht, auch allein aufgrund des Parteivortrags ohne Beweiserhebung festzustellen, was es für wahr oder unwahr erachtet.
VolltextOnline seit 16. September
IMRRS 2024, 1023OLG Hamm, Urteil vom 14.06.2024 - 30 U 99/22
1. Führt der Vermieter nicht selbst die Vertragsverhandlungen, sondern lässt wissentlich und willentlich einen Dritten diese führen und auch den Vertrag unterschreiben, so handelt dieser Dritte mit Duldungsvollmacht des Vermieters.
2. Nach § 311b Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu.
3. Eine Partei kann sich nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will. Der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen.
4. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.
5. Nicht erforderlich für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag und Ergänzungsvereinbarungen ergeben. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genügt es, wenn der potenzielle Erwerber aus den Mietvertragsunterlagen ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er gegebenenfalls eintritt.
6. Ein Mietvertrag entspricht der Schriftform, wenn er die Quadratmetermiete enthält und regelt, dass zunächst 190 qm als Mietfläche angenommen werden, diese später aber noch genau ermittelt wird.
7. Solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien nur unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht (mehr) binden, sind ausnahmsweise nicht formbedürftig. Dies erfasst Vereinbarungen, soweit sie einen Erwerber nach Eintritt in die Vermieterstellung nicht treffen, etwa weil sie durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt sind.
8. Eine Vereinbarung, durch die ein Vormietrecht begründet wird, unterliegt dem Schriftformgebot, wenn sie lediglich (unselbstständiger) Teil eines Mietvertrags ist, der seinerseits formbedürftig gem. § 550 Satz 1 BGB ist.
9. Mit der erfolgten Ausübung des Vormietrechts kommt grundsätzlich ein Vertrag zu den Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags zu Stande. Eine Gestaltungsfreiheit besteht hier nicht.
10. Die wirksame Ausübung des Vormietrechts setzt voraus, dass der Berechtigte sich ohne Vorbehalte zur Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Erstvertrag bereit erklärt. Daher liegt keine wirksame Ausübung des Vormietrechts vor, wenn der Berechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnt oder die Änderung des Mietvertrags verlangt.
11. Bei Bestimmungen im Referenzvertrag, die lediglich den Zweck verfolgen, das Vormietrecht zu umgehen oder zu vereiteln, findet § 138 BGB Anwendung mit der Folge, dass die betreffenden Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sind. Damit tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung.
Online seit 13. September
IMRRS 2024, 0629AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 23.04.2024 - 715 C 91/23
Die Auslegung eines Mietvertrags ergibt, dass die Parteien eine Pauschale für die Nebenkosten vereinbart haben, wenn in dem Mietvertragsformular weder ein Kreuz in dem Kästchen Pauschalbetrag noch ein Kreuz bei dem Kästchen Vorauszahlung gesetzt ist und bei Vorauszahlung auch kein Betrag eingetragen wurde.
VolltextOnline seit 12. September
IMRRS 2024, 1133AG Köpenick, Urteil vom 29.08.2024 - 14 C 284/23
1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er wider besseres Wissen einen Mangel behauptet oder nicht hinreichend prüft, ob der Mangel aus seiner Verantwortungssphäre stammt.
2. Zu dem Pflichtenprogramm des Mieters gehört es gerade nicht, sich nur dann an den Vermieter zu wenden, wenn er positiv weiß, dass die Wohnung einen Mangel aufweist.
3. Meldet der Mieter einen Schmorgeruch aus dem Sicherungskasten und kann ein deshalb gerufener Techniker keinen Mangel feststellen, handelte der Mieter nicht pflichtwidrig.
4. Allein der Umstand, dass eine Untersuchung durch Fachkräfte keinen Fehler in der Anlage ergeben hat, führt auch nicht dazu, dass der Mieter einen Schmorgeruch vorgetäuscht hätte.
5. Eine Kleinreparatur ist gegeben, wenn der Reparaturaufwand 100 Euro brutto im Einzelfall nicht übersteigt.
VolltextIMRRS 2024, 0621
BVerfG, Beschluss vom 26.02.2024 - 2 BvR 51/24
Die Aussetzung der Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel gegen mehrere Vollstreckungsschuldner kommt durch einstweilige Anordnung in Betracht, wenn für einen dieser Schuldner bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde eine Verschlechterung seiner Demenzerkrankung droht und sein alleiniger Verbleib in der Wohnung ohne Hilfe der übrigen Vollstreckungsschuldner nicht möglich ist.
VolltextOnline seit 11. September
IMRRS 2024, 1145LG Berlin II, Urteil vom 30.05.2024 - 65 S 189/23
1. Auf Verträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, und zwar auch dann, wenn der Vertrag tatsächlich länger als 30 Jahre läuft, ist § 544 BGB (unmittelbar) nicht anwendbar. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kann deshalb auch nach mehr als 30 Jahren nicht gem. § 544 BGB gekündigt werden.*)
2. In der Instanzenrechtsprechung und der Literatur wird allgemein angenommen, dass bei einem dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung nach Ablauf von 30 Jahren in (entsprechender) Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein soll. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden.*)
3. Bei der Kündigung nach § 544 Satz 1 BGB handelt es sich - dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nach - um eine Kündigung i.S.d. § 573d BGB.*)
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