Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

Online seit gestern

IMRRS 2024, 0996

LG Lübeck, Urteil vom 25.04.2024 - 5 O 197/23

1. Ein Heimvertrag kann bei Zahlungsverzug fristlos gekündigt werden.

2. Eine Räumungsfrist ist nicht zu gewähren, wenn der Bewohner den Heimvertrag abgeschlossen hat, ohne zuvor die Zahlung des vertraglich vereinbarten Entgelts abgesichert zu haben, und die Zahlung des Leistungsentgelts auch für den Zeitraum einer Räumungsfrist nicht gesichert wäre.

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IMRRS 2024, 1116

LG Koblenz, Urteil vom 09.02.2024 - 8 O 40/23

1. Der Empfänger darf einer Erklärung nicht einfach den für ihn günstigsten Sinn beilegen. Er ist verpflichtet, unter Berücksichtigung aller ihm erkennbarer Umstände mit gehöriger Aufmerksamkeit zu prüfen, was der Erklärende gemeint hat.

2. Wird für die Erklärung ein Formular des Empfängers benutzt, ist darauf abzustellen, wie der Erklärende das Formular verstehen durfte.

3. Unklarheiten gehen im Zweifel zu Lasten des Verwenders einer formularmäßigen Erklärung. Das gilt entsprechend, wenn ein Vertragstext von einem sozial Überlegenen selbst entworfen wird.

4. Derjenige, der einen Vertragstext selbst formuliert, um ihn dem anderen Teil nur zur Unterschrift vorzulegen, muss im Zweifelsfalle alle Unklarheiten gegen sich gelten lassen.

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IMRRS 2024, 1095

BVerfG, Beschluss vom 22.05.2024 - 2 BvR 51/24

Zur Verletzung von Art. 2 Abs. 2 GG durch unzureichende gerichtliche Sachaufklärung der mit einer Räumungsvollstreckung möglicherweise verbundenen gesundheitlichen Folgen für die Vollstreckungsschuldner.

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IMRRS 2024, 1115

OLG Brandenburg, Beschluss vom 25.07.2024 - 6 W 69/22

1. Für das Entstehen einer Einigungsgebühr muss kein wechselseitiges Nachgeben, wohl aber unterschiedliche Auffassungen zum Zeitpunkt der Vereinbarung vorliegen.

2. Auch eine Zwischeneinigung der Parteien kann eine Einigungsgebühr. Es ist dabei nicht erforderlich, dass sich die Parteien über den gesamten Streitstoff einigen. Entscheidend ist nur, ob durch die Vereinbarung eine endgültige oder praktisch dauerhafte Regelung über zumindest einen abgrenzbaren Teil des Verfahrensgegenstands getroffen wird.

3. Als Verfahrenswert für eine Zwischeneinigung ist nur der Gegenstand maßgebend, über den die Beteiligten eine Teileinigung getroffen haben.

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IMRRS 2024, 1114

OLG Brandenburg, Beschluss vom 14.03.2024 - 13 WF 32/24

1. Eine Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit findet statt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen. Es kommt nicht darauf an, ob das Misstrauen des Ablehnenden tatsächlich gerechtfertigt ist; es genügt der "böse Schein", also der mögliche Eindruck mangelnder Objektivität.

2. Die Richterablehnung kann grundsätzlich nicht auf die Verfahrensweise oder die Rechtsauffassung eines Richters gestützt werden. Ob eine richterliche Entscheidung inhaltlich "falsch" war, ist für das Ablehnungsverfahren vom Grundsatz her ohne Belang.

3. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz ist dann geboten, wenn die Gestaltung des Verfahrens oder die Entscheidungen des Richters sich so weit von den anerkannten rechtlichen - insbesondere verfassungsrechtlichen - Grundsätzen entfernen, dass sie aus der Sicht der Partei nicht mehr verständlich und offensichtlich unhaltbar erscheinen und dadurch den Eindruck einer willkürlichen oder doch jedenfalls sachfremden Einstellung des Richters erwecken.

4. Ein Ablehnungsgrund kann sich auch aus einer Gesamtschau des Verhaltens des abgelehnten Richters aus der Perspektive des ablehnenden Beteiligten ergeben, insbesondere, wenn der Eindruck entstanden ist, das Gericht nehme wesentliche Erklärungen des Beteiligten nicht oder nicht ausreichend zur Kenntnis.

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Online seit 29. August

IMRRS 2024, 0763

OLG Brandenburg, Urteil vom 07.05.2024 - 3 U 52/23

1. Sofern im erstinstanzlichen Verfahren unter Verletzung des Öffentlichkeitsgrundsatzes verhandelt worden sein sollte, hat dies nur zur Folge, dass das Verfahren fehlerfrei (also unter Beachtung des Öffentlichkeitsgrundsatzes) vor dem Berufungsgericht zu wiederholen ist.

2. Auch im Mietrecht steht dem Mieter ein Rücktrittsrecht zu, wenn der Vertrag noch nicht in Vollzug gesetzt und die Mietsache noch nicht überlassen wurde.

3. Die Rücktrittserklärung bedarf keiner Form und kann auch konkludent oder im Wege einer Umdeutung erfolgen, die Angabe des Rücktrittsgrunds ist nicht erforderlich.

4. Eine Leistung ist rechtlich unmöglich, wenn ein geschuldeter Erfolg aus Rechtsgründen nicht herbeigeführt werden kann oder herbeigeführt werden darf.

5. ...

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IMRRS 2024, 1094

AG Gelnhausen, Urteil vom 04.03.2024 - 52 C 76/24

Der Grundstückseigentümer kann von dem Nachbarn bereits die Unterlassung der Überwachung seines Grundstücks verlangen, wenn es möglich ist, dass diese das Grundstück erfassen oder auf dieses geschwenkt werden kann.*)

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IMRRS 2024, 1112

OVG Bremen, Urteil vom 29.05.2024 - 2 LB 306/23

Die Angemessenheit von Fremdleistungsentgelten, die bei der Gebührenberechnung in Ansatz gebracht werden, lässt sich nicht ausnahmsweise durch eine Selbstkostenrechnung des Anbieters belegen, wenn dessen in Anspruch genommene Leistung marktgängig ist und kein Versuch zur Ermittlung eines Marktpreises gemacht wurde.*)

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IMRRS 2024, 1111

BGH, Urteil vom 16.07.2024 - II ZR 100/23

Bei der Partnerschaftsgesellschaft führt die Einberufung durch einen Unbefugten zur Unwirksamkeit der Einladung und zur Nichtigkeit der auf der Gesellschafterversammlung gefassten Beschlüsse.*)

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IMRRS 2024, 1109

OLG Koblenz, Beschluss vom 09.02.2022 - 2 U 619/21

1. Die Verjährung wird unter anderem durch die Erhebung der Klage auf Feststellung des Anspruchs gehemmt. Gegenstand der Klage muss das Bestehen eines Anspruchs und nicht lediglich die Feststellung eines diesem zugrunde liegenden Rechtsverhältnisses sein.

2. Der Versicherer kann vor seiner Leistung nicht auf Feststellung seines (künftigen) Anspruchs klagen, sondern nur auf Feststellung der Ersatzpflicht des Schädigers gegenüber der Versicherungsnehmerin. Denn der Anspruchsübergang nach § 86 Abs. 1 Satz 1 VVG findet nur statt, soweit der Versicherer den Schaden ersetzt.

3. Das festzustellende Rechtsverhältnis muss nicht unmittelbar zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestehen, vielmehr ist jedes zwischen einer Partei und einem Dritten bestehende Rechtsverhältnis einer Feststellung zugänglich, wenn und soweit die Klagepartei gerade gegenüber dem Beklagten ein rechtliches Interesse an der alsbaldigen Feststellung nachzuweisen vermag.

4. Mit der Klage auf Feststellung des Bestehens eines Rechtsverhältnisses zwischen dem Schädiger und dem Versicherungsnehmer (hier: Schadensersatzanspruch) werden nicht nur sämtliche Schadensersatzansprüche der Versicherungsnehmerin, sondern auch die zu einem späteren Zeitpunkt auf den Versicherer übergegangenen Ansprüche gehemmt.

5. Das Feststellungsinteresse des Versicherers kann in der Hemmung der Verjährung begründet liegen.

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IMRRS 2024, 1113

FG Köln, Urteil vom 11.06.2024 - 12 K 1868/23

Für die Einhaltung von Formalien sind zwar grundsätzlich die Parteien und nicht die Gerichte zuständig. Bei einem offenkundigen Fehler wie einem fehlenden Namen unter der Klageschrift, der noch vor Fristablauf auffällt, muss das Gericht die Partei gleichwohl umgehend darauf hinweisen.

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Online seit 28. August

IMRRS 2024, 1026

AG Frankfurt/Main, Urteil vom 12.07.2024 - 33052 C 89/24

1. Ein defektes und daher offen stehendes Ausfahrtstor der Tiefgarage stellt einen Mangel dar, der eine Minderung zu 50% rechtfertigt, da ein funktionierendes Tor ein Mehr an Sicherheit für die abgestellten Fahrzeuge gewährleistet.

2. Dies gilt ungeachtet dessen, dass es sich um eine Tiefgarage für eine Vielzahl von Fahrzeugen mit einer Vielzahl von Nutzern handelt. Denn bei abgeschlossenem Tor kann eben nicht jeder sich ungehindert Zugang verschaffen.

3. Dabei kommt es auch nicht darauf an, ob es in dem Zeitraum, in dem die Tiefgarage offen stand, tatsächlich zu Eigentumsdelikten gekommen ist oder nicht. Denn bereits die erhöhte Gefahr hierfür stellt einen Mangel dar.

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IMRRS 2024, 1087

AG München, Urteil vom 17.05.2024 - 1295 C 19815/23 WEG

1. Das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine Beschlussersetzungsklage besteht nur dann, wenn zuvor versucht wurde, eine Entscheidung der Wohnungseigentümerversammlung als dem primär zuständigen Beschlussorgan zu erreichen.

2. Die "Beseitigung" des Negativbeschlusses ist keine Voraussetzung für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage.

3. Eine Ermessensentscheidung gem. § 44 WEG darf das Selbstbestimmungsrecht der Wohnungseigentümer nur insoweit beschränken, wie dies aufgrund der zu regelnden Angelegenheit und zur Gewährleistung effektiven Rechtsschutzes unbedingt nötig ist. Das Gericht hat deshalb immer vorrangig zu prüfen, ob und auf welche Weise es den Wohnungseigentümern - unter Beachtung des Rechtsschutzinteresses des Klägers - ermöglicht werden kann, noch selbst in eigener Verantwortung eine Entscheidung zu treffen.

4. Sofern eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen Eigentümer ohne einen Beschluss der Gemeinschaft erfolgt ist, hat jeder Miteigentümer unabhängig von einer Beeinträchtigung einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft sich mit der Situation befasst und im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ihr Ermessen sachgerecht ausübt.

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IMRRS 2024, 1110

BGH, Urteil vom 14.06.2024 - V ZR 8/23

1. Die wegen des Formmangels einer Vorauszahlungsabrede zur Gesamtnichtigkeit des Kaufvertrags führende Vermutung des § 139 BGB ist bereits dann widerlegt, wenn der Käufer die im Voraus geleistete Zahlung auf den Kaufpreis zu beweisen vermag (Bestätigung von Senat, Urteil vom 17.03.2000 - V ZR 362/98, IBRRS 2000, 1569).*)

2. Die Widerlegung der Vermutung kommt nicht nur dann in Betracht, wenn der Verkäufer die Zahlung quittiert hat; entscheidend ist, dass der Käufer aus seiner Sicht zweifelsfrei nachweisen kann, vor Vertragsschluss auf die noch nicht bestehende Kaufpreisschuld gezahlt zu haben.*)

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IMRRS 2024, 1108

BVerfG, Beschluss vom 19.07.2024 - 2 BvR 808/24

1. Rät das Gericht in einem schriftlichen Hinweis dem Beklagten zu einem vollständigen Anerkenntnis, darf der Kläger davon ausgehen, dass seine Klage vollumfänglich Erfolg haben wird.

2. Erteilt das Gericht einen rechtlichen Hinweis zu einer entscheidungserheblichen Frage und entscheidet es im Urteil entgegengesetzt, ohne die Verfahrensbeteiligten auf die Änderung der rechtlichen Beurteilung hingewiesen und ihnen Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben zu haben, verletzt es den Anspruch auf ein faires Verfahren und das Recht auf rechtliches Gehör.

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Online seit 27. August

IMRRS 2024, 1025

AG Hamburg, Urteil vom 26.06.2024 - 49 C 635/23

1. Sehen die AGB des Mieters vor, dass die Abrechnung spätestens sechs Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode zugestellt sein muss, es sei denn, der Vermieter hat die Verzögerungen nicht zu vertreten, sind sie zunächst wirksam. Sehen die AGB aber weiter vor, dass der Vermieter die Verzögerungsgründe innerhalb der Frist dem Mieter unter Beifügung geeigneter Belege mitzuteilen hat, sind sie unwirksam.

2. Bei den Wartungskosten der Lüftungsanlage, bei der es sich üblicherweise um eine Klimaanlage handelt, handelt es sich um "sonstige Betriebskosten" im Sinne der Betriebskostenverordnung, dort § 2 Ziff. 17.

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IMRRS 2024, 1015

OLG München, Beschluss vom 23.07.2024 - 34 Wx 167/24

1. Eine Berichtigung des Bestands der nach § 47 Abs. 2 GBO a.F. im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter findet gem. Art. 229 § 21 Abs. 2 Satz 1 EGBGB nicht mehr statt.*)

2. Da ein in diesem Sinne gestellter Antrag bei richtiger Würdigung der Sach- und Rechtslage nicht zu der beantragten Eintragung führen kann, ist für eine Zwischenverfügung in diesem Fall kein Raum.*)

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IMRRS 2024, 1107

BGH, Beschluss vom 26.06.2024 - VII ZR 195/22

1. Das Gericht ist zur Gewährung des Anspruchs auf rechtliches Gehör u. a. verpflichtet, den wesentlichen Kern des Vorbringens der Partei zu erfassen - und soweit er eine zentrale Frage des Verfahrens betrifft - zu bescheiden.

2. Von einer Verletzung dieser Pflicht ist auszugehen, wenn die Begründung des Gerichts nur den Schluss zulässt, das sie auf einer allenfalls den Wortlaut, aber nicht den Sinn des Vortrags der Partei erfassenden Wahrnehmung beruht.

3. Ein Verstoß gegen Art. 103 Abs. 1 GG liegt auch dann vor, wenn das Gericht die Substantiierungsanforderungen offenkundig überspannt und es dadurch versäumt, den Sachvortrag der Parteien zur Kenntnis zu nehmen und die angebotenen Beweise zu erheben (hier bejaht).

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Online seit 26. August

IMRRS 2024, 0516

AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 28.07.2023 - 980b C 23/22 WEG

1. Den Wohnungseigentümern fehlt im Geltungsbereich von § 28 Abs. 2 WEG die Kompetenz, eine Einzel- als auch die Gesamtabrechnung zu genehmigen.

2. Ein Beschluss, wonach der Verwalter bis zum 31.12.2024 wiedergewählt wird, der aber gleichzeitig die Formulierung "den Vertrag vorzeitig um (zunächst) 2 Jahre bis zum 30.06.2025, aber mindestens um 1 Jahr bis zum 30.06.2024 zu verlängern" ist widersprüchlich und damit unbestimmt.

3. Ist zu besorgen, dass sich die Verwaltung bei der Ausübung ihrer Tätigkeit zukünftig nur von dem Willen der Mehrheit bzw. dem Vorsitzenden des Beirates leiten lässt, aber die Interessen der Minderheitseigentümer nicht angemessen berücksichtigen wird, so widerspricht deren erneute Bestellung ordnungsmäßiger Verwaltung.

4. Beschlüsse mit lediglich deklaratorischer Natur sind nur dann unbedenklich, wenn sie eine klarstellende Funktion haben und keine Zweifel an der Rechtslage aufkommen lassen.

5. Die Genehmigung des Einbaus eines Gaskaminofens muss für jeden klar regeln, was wann, wo, von wem, mit welchen Mitteln und zu welchen Bedingungen errichtet, verändert, eingebaut wird.

6. Gleiches gilt für den Abriss und Neubau einer Garage.

7. Wird wegen angeblich mangelnder Alternativen nur ein Angebot vorgelegt, muss die Verwaltung darlegen, was sie für weitere Alternativangebote unternommen hatte.

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IMRRS 2024, 1099

BGH, Beschluss vom 08.07.2024 - NotSt(Brfg) 3/23

Soweit die Richtlinien der Notarkammer für die Amtspflichten und sonstigen Pflichten ihrer Mitglieder vorsehen, dass eine systematische Beurkundung mit vollmachtlosen Vertretern in der Regel unzulässig ist, kann dies nicht als ein über die gesetzliche Regelung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG hinausgehendes Verbot verstanden werden. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Beurkundungsverfahrens, soweit der Schutzzweck des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG, die Verbesserung des Verbraucherschutzes durch die notarielle Verfahrensgestaltung, betroffen ist. Insoweit verbleibt es bei dem bereits in der gesetzlichen Regelung des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 1 BeurkG angelegten grundsätzlichen Verbot, Verbraucher durch einen vollmachtlosen Vertreter, der keine Vertrauensperson ist, vertreten zu lassen.*)

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IMRRS 2024, 1082

BAG, Beschluss vom 30.07.2024 - 8 AZB 2/24

1. Haben die Parteien die Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt, kann die auf § 91a Abs. 1 ZPO beruhende Kostengrundentscheidung ausnahmsweise isoliert angegriffen werden.

2. Handelt es sich um eine gemischte Kostengrundentscheidung, die durch Urteil ausgesprochen worden ist, kann auch die hierin enthaltene Teilkostengrundentscheidung isoliert angegriffen werden.

3. Es ist nicht Zweck einer Entscheidung nach § 91a ZPO, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden. Grundlage der Entscheidung ist lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang bedeutsamen Rechtsfragen zu klären.

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Online seit 23. August

IMRRS 2024, 1083

OLG Frankfurt, Urteil vom 26.10.2022 - 29 U 62/21

1. Die Klausel in einem vom Bauträger vorformulierten Bauträgervertrag, wonach der Erwerber dem Bauträger bei Überschreitung des vereinbarten Fertigstellungstermins eine angemessene Nachfrist von zumindest zwei Monaten schriftlich zu setzen hat, ist intransparent und benachteiligt den Erwerber angesichts des kalendarisch bestimmten Leistungszeitpunkts unangemessen.

2. Um einen Annahmeverzug des Erwerbers mit einer fertig gestellten Leistung darzulegen, muss der Bauträger vortragen, wann welcher Leistungsstand erreicht wurde. Der Vortrag, die Leistung sei abnahmereif, reicht jedenfalls dann nicht aus, wenn der Erwerber durch Privatgutachten zahlreiche Mängel der Bauleistung dokumentiert hat.

3. Im Bauträgervertrag trägt der Bauträger das Baugrundrisiko. Wird das Bauvorhaben nicht termingerecht fertiggestellt, entlastet das Vorhandensein von felsigem Baugrund den Bauträger deshalb nicht.

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IMRRS 2024, 1057

LG Berlin II, Urteil vom 16.05.2024 - 64 S 198/22

1. Zweck des Schriftformerfordernisses nach § 550 BGB ist es nicht, dem Erwerber durch die Urkunde selbst Gewissheit darüber zu verschaffen, ob der Vertrag besteht, sondern lediglich darüber, wie die Vertragsbedingungen lauten, in die er eintritt, falls der Vertrag besteht.

2. Eine Mietvertragsergänzung dahin, dass eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen wird, ist kein Vertrag zu Lasten Dritter (hier Erwerber). Denn die Mietvertragsergänzugsvereinbarung begründet lediglich vertragliche Pflichten der Mietvertragsparteien. Die Rechte und Pflichten des Erwerbers ergeben sich erst aufgrund der Rechtsnachfolge nach § 566 BGB, nicht unmittelbar durch die vertragliche Regelung.

4. Ein Recht zur regelmäßigen (anlasslosen) Wohnungsbesichtigung kann dem Vermieter nicht zugebilligt werden.

5. Eine Wohnungsbesichtigung setzt stets einen besonderen Anlass des Vermieters zur Besichtigung voraus, der dem Interesse des Mieters auf Ungestörtheit in der von ihm angemieteten Wohnung im Einzelfall vorgeht.

6. Eigenbedarf berechtigt nicht zur Besichtigung der Räume durch den nutzungswilligen Familienangehörigen. Es obliegt dem wegen Eigenbedarfs Kündigenden, sich über die Frage der Eignung der Wohnung für die Zwecke des Eigenbedarfs schon vor der Eigenbedarfskündigung Gedanken zu machen.

7. Nachteilige Veränderungen des Dekorationszustands des Mietobjekts bzw. durch den vertragsgemäßen Gebrauch ausgelöste Substanzveränderungen, die durch einen vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache durch den Mieter hervorgerufen wurden, muss der Mieter nur dann beseitigen, wenn er sich wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hat oder bei einer ungewöhnlichen Dekoration der Mieträume, mit der der Vermieter nicht zu rechnen brauchte und die eine Verletzung von Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem Vermieter darstellt.

8. Ein Aufkleber an einem Fenster, Blümchen-Vinyltapete an den Wänden sowie ein großer Aufkleber und fünf Haken am Fliesenspiegel in der Küche sind kein atypisches Nutzungsverhalten des Mieters.

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IMRRS 2024, 1065

AG Berlin-Pankow, Urteil vom 14.02.2024 - 7 C 323/22

Wird der Verwalter-Vertrag rechtskräftig aus wichtigem Grund gekündigt, endet der Vertrag auch zum Kündigungszeitpunkt. Der Verwalter erhält danach keine Vergütung mehr, § 26 Abs. 2 Satz 2 WEG ist nicht anwendbar.

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IMRRS 2024, 1081

OLG Karlsruhe, Beschluss vom 13.06.2024 - 4 UH 9/24

Gerichtsstandsbestimmung gem. § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nach bindender Verweisung hinsichtlich eines Streitgenossen.*)

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Online seit 22. August

IMRRS 2024, 1088

LG Krefeld, Urteil vom 06.06.2024 - 5 O 324/22

Die fehlende Bebaubarkeit eines Grundstücks nach öffentlichem Recht kann ein Sachmangel sein. Voraussetzung hierfür ist, dass die Parteien im Grundstückskaufvertrag die Bebaubarkeit vorausgesetzt haben oder der Verkäufer die Bebaubarkeit zugesichert hat (BGH, IBR 1992, 252).

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IMRRS 2024, 1054

LG Berlin II, Urteil vom 10.01.2024 - 4 O 81/23

1. Kann nach den Versicherungsbedingungen ausschließlich die Eigentümergemeinschaft als Versicherungsnehmerin Rechte aus dem Vertrag ausüben, ist sie allein prozessführungsbefugt. Der Versicherte ist selbst dann nicht zur Geltendmachung von Ansprüchen legitimiert, wenn er den Versicherungsschein besitzt oder wenn der Versicherungsnehmer zugestimmt hat, § 44 Abs. 2 VVG ist nicht anwendbar.

2. Eine solche Klausel ist nicht wegen unangemessener Benachteiligung nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil der Versicherer regelmäßig berechtigte Interessen daran hat, es nur mit dem Versicherungsnehmer zu tun zu haben.

3. Weigert sich die Gemeinschaft, die Ansprüche durchzusetzen, ist der Wohnungseigentümer gehalten, Ansprüche (z. B. auf Schadensersatz oder Tätigwerden) gegen die Gemeinschaft selbst zu erheben.

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IMRRS 2024, 1080

BGH, Beschluss vom 06.06.2024 - V ZB 67/23

1. Die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens werden von der Kostenentscheidung eines anschließenden Klageverfahrens nur mit umfasst, wenn die Parteien der beiden Verfahren identisch sind.

2. An der erforderlichen Parteiidentität fehlt es insbesondere dann, wenn ein Antragsgegner des selbstständigen Beweisverfahrens im anschließenden Hauptsacheverfahren lediglich als Streithelfer einer Partei beteiligt ist.

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Online seit 21. August

IMRRS 2024, 1089

BGH, Urteil vom 10.07.2024 - VIII ZR 276/23

Als Familienangehörige i.S.d. § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB (Ausnahme von der Kündigungsbeschränkung bei einem Wohnungserwerb) sind - ebenso wie im Falle der Eigenbedarfskündigung gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB - ausschließlich diejenigen Personen anzusehen, denen ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen gem. § 383 ZPO, § 52 StPO zusteht. Ein entfernterer Verwandter, der - wie ein Cousin - hiernach nicht zur Zeugnisverweigerung berechtigt ist, gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichneten Bestimmungen privilegierten Personenkreis (Fortführung der Senatsurteile vom 02.09.2020 - VIII ZR 35/19, Rz. 19 f., IMR 2020, 447 = NJW 2021, 620; vom 27.01.2010 - VIII ZR 159/09, Rz. 22, IMR 2010, 124 = BGHZ 184, 138).*)

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IMRRS 2024, 1090

BGH, Urteil vom 05.07.2024 - V ZR 241/23

1. Nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben die Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren.*)

2. Im Hinblick auf eine Erhaltungsmaßnahme wird eine Delegation regelmäßig jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen, wenn die Wohnungseigentümer selbst die grundlegende Entscheidung über deren Vornahme getroffen haben und der Verwalter nur über die Ausführung im Einzelnen entscheiden soll.*)

3. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung auf den Verwalter setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.*)

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IMRRS 2024, 1068

AG Bremen, Urteil vom 17.05.2024 - 17 C 332/22

Welche Herabsetzung der Miete angemessen ist, richtet sich stets nach den Umständen des Einzelfalls, in erster Linie nach der Schwere des Mangels, dem Grad und der Dauer der Tauglichkeitsminderung, dem Absinken auf den Mindeststandard bzw. dessen Unterschreiten und der dadurch bewirkten Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache.

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IMRRS 2024, 1062

AG Neubrandenburg, Urteil vom 13.09.2023 - 103 C 292/23

1. Ist eine Einbauküche mit vermietet, ist der Vermieter auch für einen funktionstüchtigen Kühlschrank verantwortlich.

2. Kommt der Vermieter seiner Pflicht nicht nach, kann der Mieter einen Kühlschrank bestellen und die Kosten vom Vermieter verlangen.

3. Dabei ist unerheblich, ob die Bestellung bereits vor Verzug des Vermieters erfolgte, relevant ist einzig, wann der Kühlschrank geliefert und eingebaut wurde.

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IMRRS 2024, 1084

OLG Köln, Urteil vom 04.07.2024 - 15 U 217/21

1. Ein Tankwagenfahrer, der zum Befüllen eines Heizöltanks eingesetzt wird, treffen vor Beginn, während und nach Abschluss des Einfüllvorgangs besondere Prüf- und Überwachungspflichten und er muss, wenn eine ordnungsgemäße Befüllung nicht sichergestellt werden kann, dieselbe ablehnen.

2. Wird Heizöl wird durch "blinden" Füllstützen gepumpt, trifft den Hauseigentümer kein Mitverschulden, wenn er bei Lieferung des Heizöls gegenüber dem Tandkwagenfahrer erklärt hat, es seien zwei Stutzen vorhanden, einer davon blind und er solle sichergehen, den richtigen davon zu wählen.

3. Der Hauseigentümer muss sich das Verschulden der Handwerker, die den Kellertank ausgebaut und bei dieser Gelegenheit die alte Rohrleitung nicht verschlossen bzw. nicht anderweitig gesichert haben, im Verhältnis zum Tankwagenfahrer bzw. dessen Arbeitgeber nicht zurechnen lassen.

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IMRRS 2024, 1086

OLG Hamm, Urteil vom 29.05.2024 - 11 U 71/23

Ein Notar ist nicht verpflichtet, einen Grundstücksübertragungsvertrag im Hinblick auf mögliche Steuerersparnisse der Beteiligten zu gestalten, wenn die Beteiligten von einem Steuerberater beraten werden und dem Notar keine Vorstellungen für eine bestimmte, aus steuerlichen Gründen zu wählende Vertragsgestaltung mitteilen. Mit einen Hinweis auf die mit einem Vertrag kraft Gesetzes verbundenen Steuerpflichten genügt der Notar auch seiner Belehrungspflicht, wenn ihm aus der Vertragsgestaltung resultierende evtl. Steuernachteile nicht bekannt sind und nicht bekannt sein müssen.*)

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IMRRS 2024, 1078

OLG Köln, Beschluss vom 08.03.2024 - 26 WF 8/24

1. Die Ablehnung eines Richters wegen der Besorgnis der Befangenheit findet statt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen seine Unparteilichkeit zu rechtfertigen. Dies ist dann der Fall, wenn aus der Sicht einer Partei bei vernünftiger Würdigung aller Umstände Anlass gegeben ist, an der Unvoreingenommenheit und objektiven Einstellung des Richters zu zweifeln.

2. Eine der Partei bzw. dem Verfahrensbeteiligten ungünstige Rechtsauffassung rechtfertigt grundsätzlich die Besorgnis der Befangenheit nicht; auch etwaige Verfahrensfehler im Rahmen der Verfahrensleitung sind grundsätzlich kein Ablehnungsgrund. Die Befangenheitsablehnung ist kein Instrument zur Fehler- und Verfahrenskontrolle.

3. Die Besorgnis der Befangenheit kann sich im Einzelfall auch aus einer unzulänglichen oder unsachlichen Stellungnahme des Richters zu dem Ablehnungsantrag in der dienstlichen Äußerung ergeben. Wenn sich die geltend gemachten Ablehnungsgründe auf aktenkundige Vorgänge beziehen, kann eine dienstliche Erklärung zur Sachaufklärung nichts beitragen und ist daher entbehrlich.

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IMRRS 2024, 1076

BGH, Beschluss vom 13.06.2024 - V ZR 174/23

1. Maßgebend für den Wert der Beschwer ist das Interesse des Rechtsmittelführers an der Abänderung des angefochtenen Urteils, das unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zu bewerten ist.

2. Um dem Revisionsgericht die Prüfung dieser Zulässigkeitsvoraussetzung zu ermöglichen, muss der Beschwerdeführer innerhalb laufender Begründungsfrist darlegen und glaubhaft machen, dass er mit der beabsichtigten Revision das Berufungsurteil in einem Umfang, der die Wertgrenze von 20.000 EUR übersteigt, abändern lassen will.

3. Die Beschwer bemisst sich nach der Wertminderung, die ein Grundstück durch die Pflicht zur Duldung des Notwegs erleidet. Die ausgeurteilte Gegenleistung in Form der Notwegrente bleibt unberücksichtigt.

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Online seit 20. August

IMRRS 2024, 1047

OLG Brandenburg, Urteil vom 30.01.2024 - 3 U 30/22

Den Eigentümer und Vermieter einer Wohnanlage, die in offener Bauweise errichtet ist und über allgemein zugängliche Gemeinschaftsgärten und einen Teich verfügt, trifft die Pflicht, die hiervon ausgehenden Gefahren zu beseitigen bzw. einzudämmen.

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IMRRS 2024, 0834

LG Saarbrücken, Urteil vom 05.03.2024 - 5 S 5/23

1. Wird einem Eigentümer in der Teilungserklärung gestattet, den Dachboden zu Wohnraum auszubauen, liegt darin eine nachträgliche Gestattung einer baulichen Veränderung. Es handelt sich hingegen nicht um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Erstherstellung.

2. Mit dieser Regelung wird dem Eigentümer das Ausbaurecht vergleichbar einem Grundlagenbeschluss über das "Ob" erteilt. Hinsichtlich des "Wie", also hinsichtlich der konkreten Bauausführung, ist jedoch eine Befassung und Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich.

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IMRRS 2024, 1077

OLG Brandenburg, Beschluss vom 20.03.2024 - 6 W 115/23

1. Für den Rechtsanwalt fällt eine Einigungsgebühr an, soweit ein Vertrag, also eine Übereinkunft mit Rechtsbindungswillen, durch seine Mitwirkung zustande kommt und die Einigung das Rechtsverhältnis seines Mandanten unmittelbar betrifft. Es genügt nicht, dass der Rechtsanwalt an einem zwischen anderen Prozessparteien geschlossenen Vergleich mitwirkt, selbst wenn sein Mandant von den Vereinbarungen mittelbar betroffen ist.

2. Bei einem Vergleichsabschluss zwischen Kläger und Streithelfer entsteht für den Beklagtenvertreter keine Einigungsgebühr.

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IMRRS 2024, 1075

VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 12.08.2024 - A 13 S 506/24

Wird ein Gehörsverstoß mit der Begründung geltend gemacht, das Verwaltungsgericht habe die im angegriffenen Urteil verwerteten Erkenntnismittel nicht ordnungsgemäß in das Verfahren eingeführt, so verlangt das Darlegungserfordernis eine Sichtung und rechtliche Durchdringung des Streitstoffes und ein Mindestmaß der Geordnetheit des Vortrags sowie die vollständige und schlüssige Darlegung des Sachverhalts, aus dem sich der geltend gemachte Verstoß ergeben soll.*)

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IMRRS 2024, 1069

KG, Beschluss vom 15.03.2024 - 10 W 29/24

1. Auch im GKG ist ein Auffangwert von 5.000,00 Euro grundsätzlich angemessen. Voraussetzung ist aber, dass es an Anhaltspunkten für einen anderen Wert fehlt.*)

2. Für die unstatthafte Benutzung einer Mülltonne kann ein Streitwert von 100 Euro angemessen sein.

3. Der Streitwert für das unzulässige Abstellen eines PKW kann mit 1.000 Euro angesetzt werden.

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Online seit 19. August

IMRRS 2024, 1061

AG Spandau, Urteil vom 18.10.2023 - 4 C 1/22

1. In einem Mehrfamilienhaus gelegentlich auftretende Lärmbeeinträchtigungen sind grundsätzlich als sozial adäquat hinzunehmen und begründen für die betroffenen Mitmieter deshalb noch nicht ohne Weiteres einen Mangel der Mietsache.

2. Das Halten von zwei Katzen in einem Singlehaushalt in einer knapp 50 qm großen Wohnung wiederum stellt sich ohne Weiteres als sozialadäquat dar.

3. Dass die Tiere einen gewissen Bewegungsdrang haben und diesen auch zur Nachtzeit ausleben, ist nicht ungewöhnlich, sondern unvermeidbar und hinzunehmen, denn die damit verbundene Geräuschentwicklung entspricht der normalen Nutzung der Wohnung.

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IMRRS 2024, 1029

LG Berlin II, Urteil vom 02.07.2024 - 56 S 1/24

1. Ist die Gemeinschaft verwalterlos und verfügt weder über einen Beirat noch über einen zur Einberufung ermächtigten Wohnungseigentümer verfügt, ist es nicht möglich, ohne Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer eine Versammlung der Wohnungseigentümer einzuberufen.

2. In diesem Fall kann, wenn die Einberufung einer Versammlung pflichtwidrig unterbleibt, der Anspruch auf Einberufung im Wege der Klage durchgesetzt werden.

3. Wird ein Entziehungsbeschluss angefochten, wird im Rahmen dieser Klage nur die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung geprüft, während die materiellen Gründe dem Verfahren der Entziehungsklage vorbehalten sind.

4. Bei einem Entziehungsbeschluss sind die betroffenen Eigentümer nicht stimmberechtigt.

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IMRRS 2024, 1030

LG Saarbrücken, Urteil vom 13.06.2024 - 13 S 96/23

1. Inhalt und Umfang der winterlichen Räum- und Streupflicht richten sich nach den Umständen des Einzelfalls. Die Räum- und Streupflicht besteht nicht uneingeschränkt. Sie beruht auf der Verantwortlichkeit durch Verkehrseröffnung und setzt eine konkrete Gefahrenlage, d. h. eine Gefährdung durch Glättebildung bzw. Schneebelag voraus.*)

2. Sofern die Übertragung dieser Verkehrssicherungspflicht durch den Verantwortlichen auf einen Hausmeisterdienst eingeschränkt wird und sodann keine eigenen Maßnahmen erfolgen, wird ein etwaiger Verstoß gegen die in der eigenen Verantwortlichkeit wieder aufgelebten Räum- und Streupflicht nicht kausal, wenn der Hausmeisterdienst trotzdem vollumfänglich tätig wird.*)

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IMRRS 2024, 1074

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 07.08.2024 - 4 A 594/23

Die Anzeige des Beginns einer Gewerbetätigkeit soll der Behörde Aufschluss über die Zahl und Art der in ihrem Bezirk vorhandenen stehenden Gewerbebetriebe geben und ihr eine wirksame Überwachung der Gewerbeausübung ermöglichen. Die Anzeige ist allerdings nicht Voraussetzung für die Zulässigkeit der Aufnahme und der Ausübung des Gewerbes.*)

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IMRRS 2024, 1070

BGH, Beschluss vom 18.07.2024 - IX ZB 29/23

Eine Rechtsbeschwerde gegen eine Entscheidung über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist auch dann nur statthaft, wenn sie durch das Beschwerdegericht zugelassen worden ist, wenn mit der Rechtsbeschwerde geltend gemacht wird, es fehle die internationale Zuständigkeit des Insolvenzgerichts.*)

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IMRRS 2024, 1072

OLG München, Beschluss vom 21.03.2024 - 25 U 5466/23

1. Es fehlt am Nachweis einer Verkündung gem. § 310 ZPO, wenn kein ordnungsgemäß unterschriebenes Protokoll besteht. Enthält ein Protokoll die Feststellung, „anliegende Entscheidung“ sei verkündet worden, so erbringt es nur dann Beweis dafür, dass ein Urteil auf der Grundlage einer schriftlich fixierten Urteilsformel verkündet worden ist, wenn das Protokoll innerhalb der Fünfmonatsfrist des § 517 ZPO erstellt worden ist.

2. Dem Protokoll fehlt die formelle Beweiskraft des § 165 ZPO, wenn es nicht gem. § 163 ZPO unterschrieben oder nach § 130b ZPO signiert ist.

3. Wird ein Urteil in der irrigen Annahme zugestellt, dass es verkündet worden ist, liegt ein Fall des sogenannten Scheinurteils vor.

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IMRRS 2024, 1073

OLG München, Beschluss vom 03.04.2024 - 9 W 421/24 Bau

Der Streitwert einer durchgeführten Nebenintervention stimmt in der Regel mit dem Streitwert der Hauptsache überein, wenn der Nebenintervenient am Prozess im gleichen Umfang beteiligt ist wie die Partei, der er beigetreten ist. Ohne Bedeutung ist, ob der Nebenintervenient selbst Anträge gestellt hat.

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Online seit 16. August

IMRRS 2024, 0779

LG Kiel, Urteil vom 28.05.2024 - 1 S 119/23

1. Die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten in Folge eines Eigentumsübergangs nach § 566 Abs. 1 BGB dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzurechnen sind, ist grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs zu beantworten. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem Grundstückseigentümer zu.

2. Dieses Fälligkeitsprinzip gilt jedoch nicht ausnahmslos. Es muss vielmehr unter Berücksichtigung des Bestandsschutzinteresses des Mieters, des (nur eingeschränkt geltenden) Verbotes der Schlechterstellung des Mieters durch den Vertragsübergang und der Eigentumsinteressen von Veräußerer und Erwerber geprüft werden. Das ist insbesondere bei gestreckten Tatbeständen notwendig, also solchen, die sich über die Zäsur des Eigentumsübergangs hinweg entwickeln.

3. Die Mietzahlungen als wiederkehrende Leistungen im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses stellen periodische Leistungen für jeweilige nach dem Kalender bestimmte Gebrauchsüberlassungszeiträume dar. Insoweit vermag es aus Wertungsgesichtspunkten nicht zu überzeugen, diese Leistung einem Erwerber zukommen zu lassen, den für die entsprechenden Zahlungsperioden gerade noch keine Gebrauchsüberlassungspflicht traf.

4. ...

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IMRRS 2024, 0851

OLG Brandenburg, Beschluss vom 22.02.2024 - 5 W 90/22

1. Die Berichtigung des Grundbuchs kann, wenn eine entsprechende Berichtigungsbewilligung nicht vorgelegt wird, nur erfolgen, wenn die geltend gemachte Unrichtigkeit des Grundbuchs in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird.

2. Das Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das erst mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt.

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