Immobilien- und Mietrecht.
Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten
Online seit 23. September
IMRRS 2024, 1186OLG Celle, Beschluss vom 16.09.2024 - 13 U 28/24
Bestätigt das Berufungsgericht im Urkundenprozess ein erstinstanzlich erlassenes Vorbehaltsurteil, bleibt das Gericht erster Instanz für die Durchführung des Vorbehaltsurteils zuständig.*)
VolltextOnline seit 20. September
IMRRS 2024, 1181KG, Urteil vom 16.07.2024 - 21 U 131/23
1. Stellt ein Bauträger eine in Eigentumswohnungen aufgeteilte Wohnanlage nicht fertig, können ihn die Erwerber der Wohnungen auf Herbeiführung dieses Erfolgs in Natur in Anspruch nehmen.*)
2. Für die Zulässigkeit und Bestimmtheit eines solchen Klageantrags genügt es, wenn das vom Bauträger geforderte Endergebnis durch Bezugnahme auf die Vertragsbestandteile, insbesondere die Baubeschreibung und die Teilungserklärung, definiert wird. Der aktuelle Bautenstand des Vorhabens muss jedenfalls im Erkenntnisverfahren nicht vorgetragen werden.*)
3. Eine Klage auf Fertigstellung in Natur muss nicht zwingend sämtliche noch fehlende Bauleistungen umfassen. Die Erwerber können auch eine Teilklage gegen den Bauträger erheben, die sich auf einzelne abtrennbare Leistungen beschränkt.*)
VolltextIMRRS 2024, 1157
LG Köln, Urteil vom 13.06.2024 - 6 S 209/23
1. Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, so dass für eine Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel gegen die Eltern ausreicht.
2. Die Besitzverhältnisse an der Wohnung, in der die Familie lebt, ändern sich im Regelfall aber auch dann nicht, wenn das Kind volljährig wird und mit seinen Eltern weiter zusammenwohnt. In diesem Fall bleiben die nach Erreichen der Volljährigkeit weiter in der elterlichen Wohnung lebenden Kinder im Regelfall Besitzdiener, ohne dass es darauf ankommt, ob die Kinder unter der Adresse gemeldet sind und der Vermieter die tatsächlichen Verhältnisse kennt.
3. Etwas anderes kann nur gelten, wenn eine Änderung der Besitzverhältnisse volljähriger Kinder an der elterlichen Wohnung nach außen eindeutig erkennbar geworden ist.
4. Bloß fortschreitendes Alter der besitzdienenden Kinder führt nicht dazu, dass sich die Besitzverhältnisse an dem Wohnhaus der Familie ändern würden.
5. Auch durch eigenes Einkommen wirtschaftlich von ihren Eltern unabhängige volljährige Kinder können im Einzelfall Besitzdiener bleiben, weil die Weisungsabhängigkeit, die die Besitzdienerschaft mitgegründet, normativ und nicht ökonomisch zu bestimmen ist.
6. Bei einem nichtehelichen Lebensgefährten kann allein aus der Aufnahme in die Wohnung seines besitzenden Lebensgefährten nicht auf einen Mitbesitz geschlossen werden. Vielmehr muss anhand der tatsächlichen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden, ob der nichteheliche Lebensgefährte Mitbesitzer oder nur Besitzdiener ist.
7. Anhaltspunkte, durch die sich nach außen die Einräumung des Mitbesitzes dokumentiert, sind die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des nichtehelichen Lebensgefährten oder seine Anmeldung in der Wohnung nach den jeweiligen landesrechtlichen Meldegesetzen.
VolltextIMRRS 2024, 1155
AG Schöneberg, Urteil vom 11.07.2024 - 105 C 21/24
Die Vorfälligkeitsklausel "Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf die Ankunft bzw. Gutschrift des Betrags an." ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung dem Mieter das Risiko einer durch den Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs auferlegt (vgl. BGH, IMR 2017, 46).
VolltextIMRRS 2024, 1185
BGH, Urteil vom 16.05.2024 - IX ZR 38/23
Fehlt es an einer abschließenden höchstrichterlichen Klärung der für die Erfolgsaussichten einer Rechtsverfolgung maßgeblichen Frage, setzt eine zum Eingreifen des Anscheinsbeweises für ein beratungsgerechtes Verhalten des rechtsschutzversicherten Mandanten führende objektive Aussichtslosigkeit der Rechtsverfolgung voraus, dass die Beurteilung der Erfolgsaussichten aus der maßgeblichen Sicht ex ante in jeder Hinsicht unzweifelhaft war.*)
VolltextIMRRS 2024, 1182
OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15.05.2024 - 11 W 34/23
1. Eine Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit findet statt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen. Dabei kommt es darauf an, ob aus der Sicht des Ablehnenden genügend objektive Gründe vorliegen, die vom Standpunkt einer ruhig und vernünftig denkenden Partei auch Anlass geben, an der Unvoreingenommenheit des Richters zu zweifeln.
2. Eine unsachgemäße Verfahrensleitung - auch die stark verzögerte Bearbeitung einer Sache - stellt im Allgemeinen noch keinen Ablehnungsgrund dar, zumal sie regelmäßig beide Parteien gleich trifft.
3. Etwas anderes gilt aber, wenn das prozessuale Vorgehen des Richters einer ausreichenden gesetzlichen Grundlage entbehrt und sich von dem normalerweise üblichen Verfahren so sehr entfernt, dass sich für die dadurch betroffene Partei der Eindruck einer sachwidrigen, auf Voreingenommenheit beruhenden Benachteiligung aufdrängt. Das kommt etwa in Betracht, wenn der Richter eine Sache lang andauernd nicht bearbeitet und dieses Vorgehen aus der verständigen Sicht eines in gleicher Weise wie die Partei auf Rechtsgewährung angewiesenen Dritten einer Rechtsverweigerung nahekommt (hier bejaht).
VolltextOnline seit 19. September
IMRRS 2024, 1134LG Bochum, Urteil vom 13.06.2024 - 8 O 269/23
1. Die Mieter haften gegenüber dem Vermieter bezüglich der Mietzahlungen und der Mietnebenkosten grundsätzlich als Gesamtschuldner, wenn sie den Mietvertrag für die Wohnung gemeinsam abgeschlossen haben.
2. Im Innenverhältnis kann ein Mieter allein dafür haften, wenn die Mieter durch ihr Zusammenleben und die faktische Regelung ihrer finanziellen Angelegenheiten konkludent zum Ausdruck gebracht haben, dass die Miete und sonstigen Nebenkosten von einem Mieter zu tragen sind und der andere Mieter sich hieran nur, soweit es ihm möglich ist, beteiligen muss.
VolltextIMRRS 2024, 1168
LG Karlsruhe, Urteil vom 26.07.2024 - 11 S 82/23
1. Die Erhaltungsrücklage kann auch im Wege einer Sonderumlage angesammelt werden.
2. Der Beschluss über die Erhöhung der Erhaltungsrücklage - selbst wenn eine konkrete bauliche Maßnahme absehbar ist bzw. zur Begründung angeführt wird - muss nicht durch die Einholung von Handwerker-Vergleichsangeboten vorbereitet werden. Ebenso wenig bedarf es der Einholung eines Sachverständigengutachtens.
3. Nur die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.
4. Bei der Bestimmung der Höhe der Erhaltungsrücklage, des jährlichen Beitrags zur Erhaltungsrücklage und des Zeitraums, in dem sie aufgebracht werden soll, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum. Dieses Ermessen kann sich in concreto reduzieren und eine sofortige Aufstockung der Rückstellung erforderlich machen. Nur wesentlich überhöhte oder zu niedrige Ansätze widersprechen einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
5. Die Gesamthöhe der Erhaltungsrücklage wird maßgeblich vom Zustand einer Wohnungseigentumsanlage geprägt.
VolltextIMRRS 2024, 1178
OLG Hamm, Beschluss vom 04.07.2024 - 22 U 26/24
1. Es kann nach den stets zu prüfenden Umständen des Einzelfalls keinen Sachmangel i.S.v. § 434 BGB darstellen, wenn asbesthaltige Dachschindeln auf dem Mansardendach eines Bestandsgebäudes verbaut sind und weder eine Beschaffenheitsvereinbarung noch Beschaffenheitserwartung eine Asbestfreiheit begründen (Anschluss an BGH, Urteil vom 27.03.2009 - V ZR 30/08, IBRRS 2009, 1319 = IMR 2009, 216).*)
2. Von Notaren wiederholt verwendete, nicht von einer Vertragspartei vorgegebene Vertragsklauseln in notariellen Kaufverträgen über mit Bestandsimmobilien bebaute Grundstücke stellen regelmäßig keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen dar, weil keine Vertragspartei diese Vertragsbedingungen gem. § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB gestellt hat.*)
3. Die Versicherung des Verkäufers in einem notariellen Vertrag, dass ihm versteckte Mängel nicht bekannt seien, stellt keine Beschaffenheitsvereinbarung oder Garantie dar. Sie verändert bei einem vereinbarten Gewährleistungsausschluss auch nicht die Darlegungs- und Beweislast für eine Arglist des Verkäufers (§ 444 BGB), die der Käufer trägt.*)
VolltextIMRRS 2024, 1180
KG, Urteil vom 06.09.2024 - 21 U 113/24
1. Tritt der mit der Mandatsbearbeitung befasste Rechtsanwalt einer als Partnerschaft organisierten Anwaltskanzlei nach außen als „Partner“ auf, während er tatsächlich nicht im Partnerschaftsregister eingetragen, sondern nur „Salary-Partner“ ist, berechtigt dies den Mandanten nicht zur Anfechtung des Anwaltsvertrags wegen arglistiger Täuschung.*)
2. Betreibt eine Projektgesellschaft, deren Zweck darin besteht, eine Immobilie zu vermarkten, den Verkauf letzten noch verbliebenen Wohnungen, kann damit ein Arrestgrund gem. § 917 ZPO gegen sie gegeben sein.*)
VolltextIMRRS 2024, 1179
BGH, Beschluss vom 24.07.2024 - VII ZR 229/23
1. Das Berufungsgericht ist grundsätzlich an die Tatsachenfeststellungen des ersten Rechtszugs gebunden. Bestehen allerdings Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen im erstinstanzlichen Urteil, ist in der Regel eine erneute Beweisaufnahme geboten. Das gilt insbesondere für die erneute Vernehmung von Zeugen.
2. Das Berufungsgericht muss einen im ersten Rechtszug vernommenen Zeugen erneut vernehmen, wenn es dessen protokollierte Aussage anders als die Vorinstanz verstehen oder würdigen will. Die nochmalige Vernehmung eines Zeugen kann allenfalls dann unterbleiben, wenn sich das Berufungsgericht auf solche Umstände stützt, die weder die Urteilsfähigkeit, das Erinnerungsvermögen oder die Wahrheitsliebe des Zeugen (d. h. seine Glaubwürdigkeit) noch die Vollständigkeit oder Widerspruchsfreiheit (d.h. die Glaubhaftigkeit) seiner Aussage betreffen.
3. Das Berufungsgericht verletzt den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs, wenn es einen Zeugen nicht erneut vernommen hat, obwohl es dessen protokollierte Aussage anders als die Vorinstanz gewürdigt hat.
VolltextIMRRS 2024, 1176
KG, Beschluss vom 18.07.2024 - 7 W 29/24
1. Die Ablehnung wegen Besorgnis der Befangenheit findet statt, wenn ein Grund vorliegt, der geeignet ist, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit eines Richters zu rechtfertigen.
2. Maßgebend dafür ist, ob aus der Sicht der den Richter ablehnenden Partei bei vernünftiger Würdigung aller Umstände Anlass gegeben ist, an dessen Unvoreingenommenheit und objektiver Einstellung zu zweifeln. Hierfür kommen nur solche - objektiven - Gründe in Betracht, die vom Standpunkt des Ablehnenden bei vernünftiger Betrachtungsweise die Befürchtung erwecken können, der Richter stehe der Sache nicht unvoreingenommen und damit nicht unparteiisch gegenüber. Nicht erforderlich ist, dass der Richter tatsächlich befangen ist.
3. Ein Verfahrensfehler lässt nicht ohne weiteres auf die Voreingenommenheit schließen und begründet damit auch nicht per se die Besorgnis der Befangenheit.
4. Da es umstritten ist, ob die Übergabe von Schriftsätzen im Termin für Anwälte wegen der Pflicht zur elektronischen Einreichung nach § 130d ZPO nicht mehr möglich ist und daher solche Anwaltsschriftsätze durch das Gericht zurückgewiesen werden müssen, begründet es keine Besorgnis der Befangenheit, wenn das Gericht diese Frage erörtert und sich eine genauere Prüfung der Frage vorbehält, wie mit den übergebenen Ausdrucken zu verfahren ist.
5. Die Reaktion eines Richters auf einen gegen ihn gerichteten Befangenheitsantrag kann die Besorgnis einer Befangenheit begründen (hier verneint).
VolltextOnline seit 18. September
IMRRS 2024, 1154LG München I, Urteil vom 14.03.2024 - 1 S 8212/23 WEG
1. Für Schäden, die aufgrund der Verweigerung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen durch die Gemeinschaft eingetreten sind, haften nur diejenigen Wohnungseigentümer, die im Rahmen der Abstimmung über die Durchführung einer erforderlichen Instandsetzungsmaßnahme nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt haben, sich enthalten haben oder an der Eigentümerversammlung gar nicht teilgenommen haben.
2. Allerdings haben die Wohnungseigentümer ein pflichtwidriges Abstimmungsverhalten grundsätzlich auch nur dann zu vertreten, wenn sie mit der Einberufung der Eigentümerversammlung in hinreichend deutlicher Weise über den Instandsetzungsbedarf des Gemeinschaftseigentums und den von seinem bestehenden Zustand ausgehenden Auswirkungen auf das Sondereigentum betroffener Wohnungseigentümer in Kenntnis gesetzt worden sind.
3. Der Verwalter ist verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Ihm obliegt eine Kontrollpflicht hinsichtlich des Zustands des Gemeinschaftseigentums und eine Pflicht zur Unterrichtung der Wohnungseigentümer sowie zur Herbeiführung einer sachgerechten Beschlussfassung.
4. Die Frage der Vorbefassung ist als Zulässigkeitsvoraussetzung der Beschlussersetzungsklage von Amts wegen zu prüfen.
5. Eine Beschlussersetzungsklage ist nur dann begründet, wenn eine notwendige Beschlussfassung unterbleibt.
6. Dies ist dann der Fall, wenn die Eigentümergemeinschaft jedenfalls hinsichtlich des "Ob" der Maßnahme kein Ermessen mehr besitzt.
7. Tritt ein Eigentümer an die Gemeinschaft mit einem Schadensersatzanspruch heran, so kann sich diese zumindest dahingehend entscheiden, ob sie diesen durch Leistung in Geld oder durch Naturalrestitution erfüllen möchte. Sie kann zudem auch, jedenfalls in den Fällen, in denen der Anspruch nicht unbestreitbar und offensichtlich ist, eine gerichtliche Klärung über die Frage des Vorliegens des Anspruches herbeiführen wollen.
VolltextIMRRS 2024, 1147
LG Stuttgart, Urteil vom 01.08.2024 - 53 O 80/24
Kann die Existenz eines Geh- und Fahrrechts nachgewiesen werden und ist dieses durch eine behördliche Nutzungsuntersagung eingeschränkt, begründet dies einen Beseitigungsanspruch.
VolltextIMRRS 2024, 1171
VG Berlin, Beschluss vom 04.07.2024 - 6 L 160/24
1. Räume sind zur dauerenden Wohnnutzung tatsächlich geeignet, wenn sie den Mindestanforderungen nach § 4 Abs. 2 des Wohnungsaufsichtsgesetzes - WoAufG Bln - genügen.*)
2. Die Ausnahmeregelung des § 2 Abs. 2 Nr. 5 ZwVbG greift nur ein, wenn sie nur die anteilige Nutzung derselben Wohnung begünstigt. Räumlichkeiten gehören jedoch dann nicht mehr derselben Wohnung an, wenn sie selbst die Führung eines selbstständigen Haushalts ermöglichen. Das ist der Fall, wenn sie bestimmt und geeignet sind, auf die Dauer bewohnt zu werden, also den einfachen Mindestanforderungen aus § 4 Abs. 2 WoAufG Bln genügen und von anderen Wohnungen hinreichend abgegrenzt sind.*)
3. Die Androhung eines einheitlichen Zwangsgeldes zur Befolgung mehrere Handlungsaufträge, hier: ein Wohnungszuführungsgebot betreffend mehrere Wohnungen, verstößt gegen den Grundsatz der Klarheit und Bestimmtheit von Verwaltungsakten.*)
VolltextIMRRS 2024, 1174
BVerwG, Beschluss vom 09.07.2024 - 7 B 6.24
Die in Verfahren vor dem Bundesverwaltungsgericht zu beachtenden Rechtsmittelbegründungsfristen hat der Rechtsanwalt selbst zu berechnen und zu überwachen. Es handelt sich nicht um übliche Fristen, deren Berechnung er einer Rechtsanwalts- oder Notargehilfin überlassen dürfte.
VolltextIMRRS 2024, 1165
LG Konstanz, Urteil vom 11.12.2023 - A 61 S 37/23
Die freie Beweiswürdigung gem. § 286 ZPO erlaubt es dem Gericht, auch allein aufgrund des Parteivortrags ohne Beweiserhebung festzustellen, was es für wahr oder unwahr erachtet.
VolltextOnline seit 17. September
IMRRS 2024, 1170LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 581/23
Einen Anspruch im Beschlussersetzungsverfahren einen Beschluss bezüglich konkreter Baumaßnahmen zum Einbau eines Fahrstuhls als Maßnahme der Barrierereduzierung zu fassen, hat ein Eigentümer nur dann, wenn die öffentlich-rechtliche Genehmigungsfähigkeit der geplanten Baumaßnahme geklärt ist. Fehlt es hieran, kann das Gericht aber einen Grundlagenbeschluss fassen und Schritte zur Einholung der Genehmigung und Bildung einer Rücklage vorgeben.*)
VolltextIMRRS 2024, 1164
OLG München, Beschluss vom 26.08.2024 - 34 Wx 126/24
1. Eine Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 1 S. 1 BauGB besteht nicht, wenn die Genehmigungsfreigrenzen nach Abs. 1 S. 2 und S. 6 der Vorschrift unterschritten sind und kein zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung bestehendes Wohngebäude betroffen ist.*)
2. Dem Grundbuchamt ist das Nichtbestehen der Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 5 in Verbindung mit § 250 Abs. 1 BauGB in der Form des § 29 GBO nachzuweisen.*)
3. Die Nachweisführung ist insoweit nicht ausschließlich durch ein Negativattest der Gemeinde möglich.*)
4. Mit der Vorlage eines Aufteilungsplans wird der Nachweis des Nichtbestehens der Genehmigungspflicht nach § 250 Abs. 5 S. 1 BauGB nicht geführt.*)
VolltextIMRRS 2024, 1163
VGH Bayern, Beschluss vom 13.09.2023 - 12 ZB 22.1814
1. Unbelasteter Bodenaushub unterfällt nicht dem subjektivem Abfallbegriff, wenn ein neuer Verwendungszweck unmittelbar an die Stelle eines früheren tritt (hier: Herstellung eines Lärmschutzwalls).
2. Auch eine mehrjährige Verzögerung der Realisierung des neuen Zwecks lässt die neue Zweckbestimmung nicht ohne Weiteres entfallen.
VolltextIMRRS 2024, 1169
OLG Frankfurt, Urteil vom 30.07.2024 - 11 U 118/22
1. Das Verbot eines Teilurteils bei Gefahr einander widersprechender Entscheidungen gilt auch zwischen der letzten Stufe der Stufenklage und außerhalb des Stufenverhältnisses stehenden Anträgen.*)
2. Wird die Hauptsache hinsichtlich einer der früheren Stufen der Stufenklage einseitig für erledigt erklärt, steht der Antrag auf Feststellung der Erledigung außerhalb des Stufenverhältnisses.*)
VolltextOnline seit 16. September
IMRRS 2024, 1023OLG Hamm, Urteil vom 14.06.2024 - 30 U 99/22
1. Führt der Vermieter nicht selbst die Vertragsverhandlungen, sondern lässt wissentlich und willentlich einen Dritten diese führen und auch den Vertrag unterschreiben, so handelt dieser Dritte mit Duldungsvollmacht des Vermieters.
2. Nach § 311b Satz 1 BGB bedarf ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung. Der damit angeordnete Formzwang gilt auch für die Bestellung eines Vorkaufsrechts, und zwar sowohl für das persönliche wie für das dingliche, und erstreckt sich auf die Bestellung selbst wie auch auf die Verpflichtung dazu.
3. Eine Partei kann sich nach Treu und Glauben nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten insgesamt befreien, wenn nur die den anderen Teil begünstigenden Vertragsbestimmungen unwirksam sind und dieser dennoch am Vertrag festhalten will. Der andere Teil kann dann der Geltendmachung der Gesamtnichtigkeit die Einrede der Arglist entgegensetzen.
4. Auch eine Unterzeichnung als Vertreter ohne Vertretungsmacht steht der Wahrung der Schriftform nicht entgegen.
5. Nicht erforderlich für die Wahrung der Schriftform ist, dass sich alle Einzelheiten des Vertragsverhältnisses unmittelbar aus dem Mietvertrag und Ergänzungsvereinbarungen ergeben. Dem Schutzzweck des § 550 BGB genügt es, wenn der potenzielle Erwerber aus den Mietvertragsunterlagen ersehen kann, in welche langfristigen Vereinbarungen er gegebenenfalls eintritt.
6. Ein Mietvertrag entspricht der Schriftform, wenn er die Quadratmetermiete enthält und regelt, dass zunächst 190 qm als Mietfläche angenommen werden, diese später aber noch genau ermittelt wird.
7. Solche Vereinbarungen, die nach dem Willen der Vertragsparteien nur unwesentliche Punkte betreffen, oder Vereinbarungen, die einen Grundstückserwerber nicht (mehr) binden, sind ausnahmsweise nicht formbedürftig. Dies erfasst Vereinbarungen, soweit sie einen Erwerber nach Eintritt in die Vermieterstellung nicht treffen, etwa weil sie durch Erfüllung oder Zeitablauf bereits erledigt sind.
8. Eine Vereinbarung, durch die ein Vormietrecht begründet wird, unterliegt dem Schriftformgebot, wenn sie lediglich (unselbstständiger) Teil eines Mietvertrags ist, der seinerseits formbedürftig gem. § 550 Satz 1 BGB ist.
9. Mit der erfolgten Ausübung des Vormietrechts kommt grundsätzlich ein Vertrag zu den Konditionen des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags zu Stande. Eine Gestaltungsfreiheit besteht hier nicht.
10. Die wirksame Ausübung des Vormietrechts setzt voraus, dass der Berechtigte sich ohne Vorbehalte zur Übernahme der Rechte und Pflichten aus dem Erstvertrag bereit erklärt. Daher liegt keine wirksame Ausübung des Vormietrechts vor, wenn der Berechtigte einzelne Vertragsbedingungen ablehnt oder die Änderung des Mietvertrags verlangt.
11. Bei Bestimmungen im Referenzvertrag, die lediglich den Zweck verfolgen, das Vormietrecht zu umgehen oder zu vereiteln, findet § 138 BGB Anwendung mit der Folge, dass die betreffenden Vereinbarungen wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig sind. Damit tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung.
IMRRS 2024, 1160
LG Frankfurt/Main, Urteil vom 01.08.2024 - 2-13 S 23/24
1. Die Eigentümer können nicht durch Beschluss "wegen der besonderen Situation am Handwerkermarkt" auf das Erfordernis von Vergleichsangeboten verzichten, wenn diese erforderlich sind, um die Ermessensentscheidung der Wohnungseigentümer auf eine ausreichend gesicherte Tatsachengrundlage zu stellen.*)
2. Zum - hier verneinten - Erfordernis von Alternativangeboten, wenn das Auftragsvolumen unter 5% der Wirtschaftsplansumme liegt.*)
VolltextIMRRS 2024, 1162
OLG Dresden, Beschluss vom 12.08.2024 - 4 U 862/24
1. Bei Erstellung eines fristgebundenen Schriftsatzes hat der Rechtsanwalt auch dann die durch seine Kanzleikraft zuvor vorgenommene Fristberechnung zu überprüfen, wenn er im Home-Office tätig ist und ihm die papiergebundene Handakte dort nicht vorliegt.*)
2. Unterlässt er eine solche Prüfung, kommt eine Wiedereinsetzung in die versäumte Frist nicht in Betracht.*)
VolltextIMRRS 2024, 1161
BFH, Beschluss vom 27.08.2024 - VIII B 74/23
1. Wird ein Terminaufhebungs- oder -verlegungsantrag schriftlich oder per E-Mail gestellt, ist er nicht formunwirksam, wenn er nicht über das besondere elektronische Steuerberaterpostfach beim Gericht eingereicht wird (Bestätigung Beschluss des BFH vom 23.04.2024 - VIII B 31/23, IBRRS 2024, 1719 = IMRRS 2024, 0726).*)
2. Auch bei wiederholten Anträgen auf Terminverlegung aus gesundheitlichen Gründen kann die Ankündigung des Gerichts, bei weiteren Anträgen im Rahmen der Glaubhaftmachung nur noch eine amtsärztliche Begutachtung zu akzeptieren, unverhältnismäßig sein, wenn der weitere Terminverlegungsantrag auf eine neue unvorhersehbare Erkrankung (hier: Verletzungen aufgrund eines Sturzes) gestützt wird.*)
VolltextOnline seit 13. September
IMRRS 2024, 0629AG Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 23.04.2024 - 715 C 91/23
Die Auslegung eines Mietvertrags ergibt, dass die Parteien eine Pauschale für die Nebenkosten vereinbart haben, wenn in dem Mietvertragsformular weder ein Kreuz in dem Kästchen Pauschalbetrag noch ein Kreuz bei dem Kästchen Vorauszahlung gesetzt ist und bei Vorauszahlung auch kein Betrag eingetragen wurde.
VolltextIMRRS 2024, 1151
LG Düsseldorf, Urteil vom 08.12.2023 - 19 S 35/23
Der Inhalt eines Beschlusses muss - insbsesondere weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 3 WEG an Beschlüsse gebunden ist, aber auch zum Schutz des aktuellen Bestands der Wohnungseigentümer - klar und hinreichend bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein, also durchführbare Regelungen enthalten und darf auch keine inneren Widersprüche aufweisen, was allein wiederum durch objektive Auslegung nach Grundbuchgrundsätzen zu ermitteln ist. Der Inhalt muss also dem Beschluss selbst zu entnehmen sein. Wird in einem Beschluss - was zulässig ist - inhaltlich Bezug genommen auf bestimmte Ereignisse, Tatsachen, oder auch Schriftstücke, so muss der in Bezug genommene äußere Umstand selbst wiederum zweifelsfrei bestimmbar sein.
VolltextIMRRS 2024, 1152
OLG Düsseldorf, Urteil vom 26.05.2023 - 22 U 161/22
1. Ein anwaltliches Empfangsbekenntnis beweist das angegebene Zustellungsdatum. Dadurch ist der Beweis, dass das zuzustellende Schriftstück den Adressaten tatsächlich zu einem anderen Zeitpunkt erreicht hat, allerdings nicht ausgeschlossen.
2. Nicht ausreichend ist aber eine bloße Erschütterung der Richtigkeit der Angaben im Empfangsbekenntnis. Vielmehr muss die Beweiswirkung vollständig entkräftet, mit anderen Worten jede Möglichkeit der Richtigkeit der Empfangsbestätigung ausgeschlossen werden (BGH, Beschluss vom 07.10.2021 - IX ZB 41/20, IBRRS 2021, 3389), wobei allerdings an den Gegenbeweis keine überspannten Anforderungen gestellt werden dürfen (BGH, Beschluss vom 14.10.2008 - VI ZB 23/08, IBRRS 2008, 3251).
VolltextOnline seit 12. September
IMRRS 2024, 1133AG Köpenick, Urteil vom 29.08.2024 - 14 C 284/23
1. Eine Pflichtverletzung des Mieters liegt vor, wenn er wider besseres Wissen einen Mangel behauptet oder nicht hinreichend prüft, ob der Mangel aus seiner Verantwortungssphäre stammt.
2. Zu dem Pflichtenprogramm des Mieters gehört es gerade nicht, sich nur dann an den Vermieter zu wenden, wenn er positiv weiß, dass die Wohnung einen Mangel aufweist.
3. Meldet der Mieter einen Schmorgeruch aus dem Sicherungskasten und kann ein deshalb gerufener Techniker keinen Mangel feststellen, handelte der Mieter nicht pflichtwidrig.
4. Allein der Umstand, dass eine Untersuchung durch Fachkräfte keinen Fehler in der Anlage ergeben hat, führt auch nicht dazu, dass der Mieter einen Schmorgeruch vorgetäuscht hätte.
5. Eine Kleinreparatur ist gegeben, wenn der Reparaturaufwand 100 Euro brutto im Einzelfall nicht übersteigt.
VolltextIMRRS 2024, 0433
AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 22.03.2024 - 980b C 22/23 WEG
1. Im Rahmen ihres (weiten) Ermessens haben die Wohnungseigentümer darüber zu beschließen, ob sie punktuelle Schadensereignisse - bezogen auf das gemeinschaftliche Eigentum - durch eine Bestandsaufnahme untersuchen lassen mit dem Ziel, etwaige Schäden und deren Ursache zu beseitigen.
2. Im Rahmen bloßer Gefahrenerforschung kann sich dieses Ermessen auf null reduzieren - mit der Folge, dass der einzelne Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung beanspruchen kann -, wenn zureichende tatsächliche Anhaltspunkte dafür bestehen, dass vom gemeinschaftlichen Eigentum schadensstiftende Einwirkungen auf ein Sondereigentum ausgehen, die unterbunden werden müssen.
VolltextIMRRS 2024, 1153
OLG München, Beschluss vom 04.09.2024 - 34 Wx 224/24
1. Dem grundbuchamtlichen Vollzug einer Teilungserklärung nach dem WEG steht nicht entgegen, dass der Aufteilungsplan nicht in elektronischer, sondern in Papierform eingereicht wurde.*)
2. Wurde der Aufteilungsplan zudem in einem Format größer als DIN A3 vorgelegt, ist dies ebenfalls unschädlich.*)
VolltextIMRRS 2024, 0621
BVerfG, Beschluss vom 26.02.2024 - 2 BvR 51/24
Die Aussetzung der Zwangsvollstreckung aus einem Räumungstitel gegen mehrere Vollstreckungsschuldner kommt durch einstweilige Anordnung in Betracht, wenn für einen dieser Schuldner bis zur Entscheidung über die Verfassungsbeschwerde eine Verschlechterung seiner Demenzerkrankung droht und sein alleiniger Verbleib in der Wohnung ohne Hilfe der übrigen Vollstreckungsschuldner nicht möglich ist.
VolltextIMRRS 2024, 1148
OLG Hamm, Beschluss vom 18.07.2024 - 10 W 24/24
1. Die Grundsätze der Rechtsprechung zur Ablehnung von Sachverständigen wegen der Besorgnis der Befangenheit gem. § 406 Abs. 1 ZPO können auf ehrenamtliche Richter übertragen werden.*)
2. Enge geschäftliche Kontakte zu einer Partei oder ein eigenes - und sei es auch nur mittelbares - wirtschaftliches Interesse des ehrenamtlichen Richters am Ausgang des Rechtsstreits können im Einzelfall die Besorgnis der Befangenheit begründen.*)
3. Die räumliche und persönliche Struktur des Einzugsbereichs eines Landwirtschaftsgerichts kann es häufig mit sich bringen, dass die dort im selben beruflichen Umfeld tätigen Personen einander kennen und miteinander Geschäfte treiben, so dass die Hürden für eine Befangenheit nicht zu niedrig angesetzt werden dürfen. Andererseits ist auch das verständliche Interesse der Beteiligten zu respektieren, über bestehende persönliche und wirtschaftliche Verbindungen informiert zu werden. Es kommt daher im konkreten Einzelfall auf eine Würdigung aller Umstände, insbesondere auf den individuellen Umfang der persönlichen und/oder geschäftlichen Beziehungen zu den Beteiligten an.*)
4. Lohnarbeiten eines ehrenamtlichen Richters für einen der am Verfahren Beteiligten in einem Umfang von 250,00 Euro jährlich bei einem Gesamtumsatz von 30.000,00 Euro pro Jahr begründen im Allgemeinen noch keine Besorgnis der Befangenheit.*)
VolltextOnline seit 11. September
IMRRS 2024, 1145LG Berlin II, Urteil vom 30.05.2024 - 65 S 189/23
1. Auf Verträge, die auf unbestimmte Zeit abgeschlossen werden, und zwar auch dann, wenn der Vertrag tatsächlich länger als 30 Jahre läuft, ist § 544 BGB (unmittelbar) nicht anwendbar. Ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, kann deshalb auch nach mehr als 30 Jahren nicht gem. § 544 BGB gekündigt werden.*)
2. In der Instanzenrechtsprechung und der Literatur wird allgemein angenommen, dass bei einem dauerhaften Ausschluss der ordentlichen Kündigung im Wege einer individualvertraglichen Vereinbarung nach Ablauf von 30 Jahren in (entsprechender) Anwendung des § 544 BGB eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist möglich sein soll. Der Bundesgerichtshof hat die Frage bisher nicht entschieden.*)
3. Bei der Kündigung nach § 544 Satz 1 BGB handelt es sich - dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift nach - um eine Kündigung i.S.d. § 573d BGB.*)
VolltextIMRRS 2024, 1103
AG Dortmund, Urteil vom 02.04.2024 - 514 C 112/23
1. Beeinträchtigungen des Sondereigentums kann jeder Eigentümer selbst abwehren. Diese Ansprüche können auch nicht vergemeinschaftet werden.
2. Wird ein Strandkorb auf dem Gemeinschaftseigentum abgestellt oder eine Wäschespinne dort aufgestellt und sind beide Objekte vom Sondereigentum Dritter aus sichtbar, stellt dies eine Beeinträchtigung dar.
IMRRS 2024, 1150
LG Köln, Urteil vom 16.05.2024 - 14 O 308/22
1. Ein Vertragsschluss nach den Grundsätzen über das Schweigen auf ein kaufmännisches Bestätigungsschreiben setzt voraus, dass die Parteien in geschäftlichem Kontakt stehen, eine Partei einen vorangegangenen Vertragsschluss bestätigen will oder eine mündliche Vereinbarung erst durch das Bestätigungsschreiben Gültigkeit haben soll und das Bestätigungsschreiben in engem zeitlichen Zusammenhang zu dem Vertragsschluss bzw. den Vertragsverhandlungen abgesandt wird.
2. Ein Zeitraum von fast zwei Monaten zwischen dem Vertragsschluss bzw. den Vertragsverhandlungen und dem Bestätigungsschreiben fehlt es an einem engen zeitlichen Zusammenhang. Bei einem solchen Zeitintervall kann dem Schweigen des (möglichen) Vertragspartners kein Erklärungswert beigemessen werden. Ein Angebot nach einer entsprechend langen Zeit erfordert vielmehr eine ausdrückliche oder konkludente Annahme durch den Vertragspartner.
VolltextIMRRS 2024, 0868
LG Magdeburg, Urteil vom 24.05.2024 - 2 O 157/24
Die Schenkung und Übertragung des Miteigentumsanteils an einem Grundstück aus dem Schuldnervermögen ist eine anfechtbare Rechtshandlung gem. § 1Abs. 1AnfG, wenn dadurch die Befriedigungshandlung beeinträchtigt und der Gläubiger objektiv benachteiligt ist.
VolltextIMRRS 2024, 1149
OLG Karlsruhe, Beschluss vom 21.06.2024 - 16 UF 42/24
1. Der elektronische Versand zwischen den Gerichten von beim falschen Gericht durch einen Rechtsanwalt elektronisch eingereichten Schriftsätzen an das zuständige Gericht gehört (noch immer) nicht zum gewöhnlichen, ordentlichen Geschäftsgang.*)
2. Die lediglich in Papierform erfolgte Weiterleitung des den Wiedereinsetzungsantrag enthaltenen Schriftsatzes an das Beschwerdegericht kann keinen wirksamen Wiedereinsetzungsantrag begründen. Dieser Formmangel ist für das Amtsgericht nicht ohne weiteres erkennbar; der gerichtlichen Fürsorgepflicht sind insoweit im Interesse der Funktionsfähigkeit der Justiz Grenzen gesetzt.*)
VolltextIMRRS 2024, 1140
OLG Hamm, Beschluss vom 06.06.2024 - 18 W 32/23
Wird im Laufe eines Verfahrens der Rechtsstreit teilweise übereinstimmend für erledigt erklärt, ist der auf den erledigten Teil der Hauptsache entfallende Kostenwert nach der sog. Mehrkostenmethode zu ermitteln. Es ist eine auf den Zeitpunkt der Teilerledigung bezogene Differenzrechnung anzustellen.
VolltextOnline seit 10. September
IMRRS 2024, 1100AG Frankfurt/Main, Urteil vom 25.04.2024 - 33067 C 42/23
1. Ist vertraglich geregelt, dass die Kaution in drei monatlichen Teilzahlungen zu zahlen ist und die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist, bedarf es keiner Mahnung, um Zahlungsverzug herbeizuführen.
2. Ist im Mietvertrag eine Einzugsermächtigung für die Miete vereinbart, aber weiter geregelt, dass die Kaution direkt auf ein Kautionskonto zu zahlen ist, kommt der Mieter bei Nichtzahlung in Verzug. Er kann sich nicht darauf berufen, der Vermieter hätte die Kaution selbst einziehen müssen.
VolltextIMRRS 2024, 1096
AG Berlin-Mitte, Urteil vom 07.08.2024 - 23 C 15/24
1. Anlagen können lediglich zur Erläuterung des schriftsätzlichen Vortrags dienen, diesen aber nie ersetzen.
2. Dementsprechend hat der Vermieter in einer Mieterhöhungsklage zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen konkret vorzutragen. Eine als Anlage beigefügte Tabelle der Spanneinordnung mit vereinzelt gesetzten Kreuzen ist nicht ausreichend.
VolltextIMRRS 2024, 1102
VG Freiburg, Urteil vom 11.07.2024 - 4 K 1957/23
1. Sieht eine städtische Abfallwirtschaftssatzung die gesamtschuldnerische Haftung mehrerer Abfallgebührenschuldner - hier u. a. Mieter als Wohnungsnutzer und Vermieter als Wohnungseigentümer - sowie die vorrangige Heranziehung eines Gesamtschuldners - hier des tatsächlichen Wohnungsnutzers - vor, erfordert dies nicht das Ergreifen von Vollstreckungsmaßnahmen gegen den vorrangig heranzuziehenden Gebührenschuldner.*)
2. Gebührengläubiger haben bei einer Gesamtschuldnerschaft für Kommunalabgaben grundsätzlich alle Möglichkeiten zur Durchsetzung des Abgabenanspruches zu nutzen und dürfen von der Inanspruchnahme eines - weiteren - Gesamtschuldners nicht allein schon deswegen absehen, weil für diesen Gesamtschuldner Schwierigkeiten bei der Realisierung seines Ausgleichsanspruchs im Innenverhältnis zu befürchten stehen.*)
3. Bittet ein Gesamtschuldner um die eigene vorrangige Heranziehung, um die Gebühren sodann im Innenverhältnis selbst zeitnah mit anderen Gesamtschuldnern abzurechnen - zum Beispiel in einem Mietverhältnis über die Nebenkostenabrechnung -, muss die Gebührenschuldnerin in ordnungsgemäßer Ermessensausübung regelmäßig eben diese Person vorrangig heranziehen.*)
4. Alle Gebührenschuldner haben aus dem allgemeinen Rechtssatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Zusammenhang mit dem öffentlich-rechtlichen Gebührenschuldverhältnis einen Auskunftsanspruch über das Bestehen und die Höhe der Gebührenschuld.*)
VolltextIMRRS 2024, 1142
OVG Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 03.09.2024 - 2 L 89/24
1. Die Mitwirkung des Ehegatten eines Rechtsmittelrichters an der angefochtenen Entscheidung allein stellt grundsätzlich noch keinen Ablehnungsgrund im Hinblick auf dessen Beteiligung an der Entscheidung im Rechtsmittelverfahren dar (Anschluss an BGH, Beschluss vom 20.10.2003 - II ZB 31/02, IBRRS 2003, 3020 = IMRRS 2003, 1335).
2. Gleichwohl kann es den Schein einer möglicherweise fehlenden Unvoreingenommenheit begründen, wenn der Richter der Vorinstanz nicht lediglich als Mitglied eines Kollegialgerichts an der angefochtenen Entscheidung mitgewirkt, sondern diese als Einzelrichter allein verantwortet hat (BGH, IBR 2020, 276). Gleiches gilt, wenn der Ehegatte an einem Beschluss mitgewirkt hat, der nach der gesetzlichen Regelung nur einstimmig gefasst werden kann (BGH, Beschluss vom 09.02.2023 - I ZR 142/22, IBRRS 2023, 0746 = IMRRS 2023, 0343).
3. In einem Verfahren auf Zulassung der Berufung, in dem es in erster Linie auf die Erfüllung der Darlegungsobliegenheiten durch den Zulassungsantragsteller ankommt und noch keine inhaltliche Auseinandersetzung mit der angefochtenen Entscheidung erfolgt, bestehen jedenfalls dann an der Unvoreingenommenheit eines Rechtsmittelrichters keine Zweifel, wenn – über die familiäre Verbindung hinaus - keine weiteren Umstände erkennbar sind, die geeignet sind, Misstrauen gegen die Unparteilichkeit als Rechtsmittelrichter zu rechtfertigen.
VolltextOnline seit 9. September
IMRRS 2024, 1039AG Norden, Urteil vom 10.01.2024 - 5 C 2018/23
1. Ein Beschluss über den Rückbau einer vermeintlich nicht genehmigten baulichen Veränderung genügt möglicherweise dem Bestimmtheitsgebot nicht.
2. Dieses Risiko besteht insbesondere dann, wenn nicht jedem objektiven Dritten unmissverständlich einleuchtet, welche konkreten Maßnahmen vom einzelnen Eigentümer erwartet werden.
VolltextIMRRS 2024, 1137
OLG Celle, Urteil vom 31.07.2024 - 14 U 104/23
1. Nach dem Zweck des § 531 Abs. 2 ZPO soll der entscheidungsrelevante Sach- und Streitstoff bereits in erster Instanz vollständig unterbreitet werden. Mit dieser Zweckbestimmung wäre es grundsätzlich nicht vereinbar, das Bestreiten einer in erster Instanz noch unstreitig gestellten Tatsache in der Berufungsinstanz zuzulassen, nachdem die gegnerische Partei ihrerseits das neue Vorbringen bestritten hat (§ 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO).*)
2. Für die Erstreckung der Interventionswirkung in subjektiver Hinsicht auf Rechtsnachfolger der im Vorprozess Beteiligten gilt § 325 ZPO entsprechend. Nach § 325 Abs. 1 ZPO wirkt das rechtskräftige Urteil u. a. für und gegen die Personen, die nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit Rechtsnachfolger der Parteien geworden sind. Hierunter fällt auch der Übergang des materiellen Rechts kraft Gesetzes, wie im vorliegenden Fall nach § 86 VVG.*)
3. Für die Eigenschaft einer mit Wischarbeiten in einem Hotel beschäftigten Reinigungskraft als Erfüllungsgehilfe im Rahmen eines Dienstvertrags (§ 278 Satz 1 Alt. 2, § 611 BGB) des mit der Säuberung der Hotelräumlichkeiten beauftragten Reinigungsunternehmens kommt es nicht entscheidend auf das Bestehen etwaiger (arbeits-)vertraglicher Beziehungen zwischen ihnen beiden an. Denn die Art der zwischen dem Schuldner und dem Erfüllungsgehilfen bestehenden rechtlichen Beziehung ist gleichgültig.*)
4. Maßgeblich ist allein, dass der Erfüllungsgehilfe als Hilfsperson nach den tatsächlichen Verhältnissen objektiv für den Schuldner tätig geworden ist, dass also der Schuldner sich im eigenen Interesse eines Dritten zur Erfüllung seiner eigenen Pflichten bedient hat.*)
VolltextIMRRS 2024, 1139
OVG Niedersachsen, Beschluss vom 02.09.2024 - 14 LA 73/24
Die Nichtberücksichtigung persönlicher Ausführungen einer anwaltlich vertretenen Klägerin im Berufungszulassungsverfahren begründet keinen Verstoß gegen den Anspruch auf rechtliches Gehör i. S. des Art. 103 Abs. 1 GG, wenn dieser den Anforderungen des Darlegungsgebots nach § 124a Abs. 4 Satz 4 VwGO und dem Verbot der Umgehung des Vertretungszwangs nach § 67 Abs. 4 Satz 1, 2 VwGO entgegenstehen.*)
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