Immobilien- & Mietrecht

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Aktuelle Urteile in allen Sachgebieten

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IMRRS 2025, 0324

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2025 - 12 U 130/24

1. Grundsätzlich kann ein Grundstückseigentümer nach § 1004 Abs. 1 BGB die Beseitigung einer ohne dingliche Berechtigung in seinem Grundstück verlaufenden fremden Abwasserleitung verlangen.*)

2. Zur Frage, unter welchen Voraussetzungen ausnahmsweise eine Duldungspflicht, insbesondere auf Grund des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses, besteht.*)

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IMRRS 2025, 0329

OLG Karlsruhe, Urteil vom 06.03.2025 - 12 U 75/24

1. Solange das Bestehen des Haftpflichtanspruchs nicht rechtskräftig festgestellt ist, kann der Versicherungsnehmer gegen den Haftpflichtversicherer im vorweggenommenen Deckungsprozess auf Feststellung der Verpflichtung zur Gewährung bedingungsgemäßen Deckungsschutzes klagen.*)

2. Die streitige Frage, ob der Haftpflichtversicherer wegen vorsätzlicher Herbeiführung des Schadens leistungsfrei ist, kann im vorweggenommenen Deckungsprozess nicht entschieden werden. Auch insoweit gilt der Vorrang des Haftpflichtprozesses.*)

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IMRRS 2025, 0334

BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 138/24

1. § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB erfasst nicht nur Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander, sondern jegliche Art vertraglicher Vereinbarungen, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist.*)

2. Haben sich die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, bleibt die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.*)

3. Eine Vereinbarung, die gegen § 656d BGB verstößt, ist nichtig. Eine geltungserhaltende Reduktion mit der Folge, dass die andere Partei zur Zahlung des hälftigen Maklerlohns verpflichtet bleibt, findet nicht statt.*)

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IMRRS 2025, 0333

BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 32/24

1. Um ein Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB handelt es sich, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts dient.*)

2. Der Annahme, dass ein Einfamilienhaus Wohnzwecken dient, steht nicht entgegen, dass darin eine Einliegerwohnung oder eine anderweitige gewerbliche Nutzungsmöglichkeit von jeweils nur untergeordneter Bedeutung (hier: ein 1/5 der Gesamtfläche umfassender Büroanbau) vorhanden sind.*)

3. Die Vorschrift des § 656c BGB, die lediglich den Fall des Abschlusses von Maklerverträgen zwischen dem Makler einerseits und andererseits jeweils den Parteien des Hauptvertrags regelt, ist entsprechend anzuwenden, wenn anstelle einer Partei des Hauptvertrags ein Dritter den Maklervertrag abschließt.*)

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IMRRS 2025, 0330

OLG Frankfurt, Urteil vom 30.01.2025 - 30 W 7/25

Die Ernennung kann auch dadurch erfolgen, dass das Gericht, nachdem der zuerst ernannte Sachverständige mitgeteilt hat, die Beantwortung einer Beweisfrage falle nicht in sein Fachgebiet, weshalb die Hinzuziehung eines von ihm namentlich konkret benannten Sachverständigen erforderlich sei, der Hinzuziehung dieses Sachverständigen ausdrücklich zustimmt. Zum Schutz der Interessen der Parteien sollen diese vor Erteilung der Zustimmung angehört werden.*)

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IMRRS 2025, 0320

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VI ZR 185/24

1. Der Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs ist verletzt, wenn offenkundig unrichtig überhöhte Anforderungen an die Substantiierungspflicht zum Krankheitswert psychischer Beeinträchtigungen gestellt werden.*)

2. Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs ist dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Die Angabe näherer Einzelheiten ist nicht erforderlich, soweit diese für die Rechtsfolgen nicht von Bedeutung sind.

3. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.

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Online seit gestern

IMRRS 2025, 0297

AG München, Urteil vom 18.08.2023 - 173 C 11834/23

Selbst wenn aus der Wohnung eines Mieters Geräusche dringen, darf ein Nachbar nicht durch ständiges Klopfen hierauf reagieren. Vielmehr muss der Nachbar seinerseits gerichtlich gegen den anderen Mieter vorgehen und auf Unterlassung klagen.

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IMRRS 2025, 0307

AG Nürnberg, Urteil vom 05.11.2024 - 16 C 1668/24 WEG

1. Eine Gesamtvertretung der Gemeinschaft erfordert die Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bei der Vertretung und damit gleichgerichtete Erklärungen bei Prozesshandlungen.

2. Die Bestellung eines Verwalters entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung und ist für die Vertretung/Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft regelmäßig erforderlich.

3. Ausnahmsweise sind auch die Eigentümer berechtigt, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, sofern die Einberufung einvernehmlich durch alle Wohnungseigentümer erfolgt.

4. Gibt es keinen Verwalter und keinen Verwaltungsbeirat, so besteht die Möglichkeit einer Klage gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Ermächtigung eines einzelnen Eigentümers zur Einberufung einer Eigentümerversammlung.

5. Es bedarf ausnahmsweise keiner Vorbefassung der Versammlung, wenn die Gemeinschaft verwalterlos ist und auch kein Verwaltungsbeirat existiert.

6. Gibt es zwar einen Einberufungsvertreter, macht dieser davon aber keinen gebrauch, steht die Wohnungseigentümergemeinschaft wie eine solche ohne Einberufungsvertreter.

7. Anders als bei der Anfechtung eines Negativbeschlusses ist eine Beschlussersetzungsklage nicht nur dann begründet, wenn das Ermessen auf null reduziert ist, sondern vielmehr bereits dann, wenn die Voraussetzungen für die Ersetzung selbst vorliegen.

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IMRRS 2025, 0325

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 15/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Die Steuer ist in einem selbständigen Bescheid festzusetzen.*)

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IMRRS 2025, 0326

BFH, Urteil vom 30.10.2024 - II R 18/22

1. Vergütungen für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche unterliegen beim Grundstückserwerb mit noch zu errichtendem Gebäude als zusätzliche Leistungen der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Erwerbsgeschäft vorliegt.*)

2. Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn der Erwerber des Grundstücks zur Übernahme dieser Kosten sich bereits im Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat.*)

3. Die Steuer ist in einem selbstständigen Bescheid festzusetzen.*)

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IMRRS 2025, 0323

KG, Beschluss vom 25.09.2024 - 23 W 12/24

1. Befangenheit bedeutet eine unsachliche innere Einstellung, die sich störend auf die gebotene Neutralität auswirkt und die Besorgnis begründet, die gutachterliche Feststellung werde von sachfremden Erwägungen mitgeprägt.

2. Allein die fachliche Ungeeignetheit begründet keine Befangenheit. Anders ist es, wenn die inhaltlichen Unzulänglichkeiten Ausdruck einer Voreingenommenheit sind.

3. Rückt der Sachverständige ohne sachliche Begründung von seinen vorherigen Feststellungen ab, kommt darin die Unfähigkeit, einen Fehler zu korrigieren, und damit eine unsachliche innere Einstellung zum Ausdruck.

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IMRRS 2025, 0319

BGH, Beschluss vom 15.01.2025 - XII ZR 5/23

1. Der Anspruch auf rechtliches Gehör verpflichtet das Gericht, die Ausführungen der Prozessbeteiligten zur Kenntnis zu nehmen und in Erwägung zu ziehen. Die Nichtberücksichtigung eines erheblichen Beweisangebots stellt einen Gehörsverstoß dar, wenn sie im Prozessrecht keine Stütze mehr findet.

2. Steht der Aufnahme des Beweises ein Hindernis von ungewisser Dauer entgegen, so hat das Gericht durch Beschluss eine Frist zu bestimmen, nach deren fruchtlosem Ablauf das Beweismittel nur benutzt werden kann, wenn nach der freien Überzeugung des Gerichts dadurch das Verfahren nicht verzögert wird.

3. Es fehlt an einem Hindernis, wenn das Gericht nicht sämtliche ihm zur Verfügung stehenden Möglichkeiten für die Durchführung der Vernehmung eines (hier: nicht reisefähigen) Zeugen ausschöpft.

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Online seit 11. März

IMRRS 2025, 0303

AG Bad Urach, Urteil vom 16.01.2025 - 1 C 165/24

Besteht ein Mietverhältnis i.S.d. § 566 BGB, wenn der "Mieter" die Wohnung zuvor vom Veräußerer "gekauft" hat, der "Kaufvertrag" aber nicht beurkundet ist?

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IMRRS 2025, 0301

LG Berlin II, Urteil vom 22.01.2025 - 64 S 21/23

1. Der Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle der bis dahin in den Wohnungen installierten Elektro-Einzelöfen stellt sich auch dann als eine Modernisierungsmaßnahme i.S.v. § 555b Nr. 2 und Nr. 4 BGB dar, wenn die Anlage nicht von dem Vermieter selbst, sondern im Wege des Wärmecontractings von einem Dritten betrieben werden soll. Da die Mieter ihre Wohnungen bis zum Einbau der Zentralheizungsanlage auf eigene Kosten beheizten und dem Vermieter gegenüber keine Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen hatten, bietet § 556c BGB in einem solchen Fall weder Grundlage noch Regelung für die Umlage der Kosten der Wärmeerzeugung. Sind auch im Mietvertrag keine ausdrücklichen Regelungen über die Beheizung im Wege des Wärmecontractings getroffen, so ergibt sich im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB, dass die Mieter dem Vermieter dem Grunde nach zur anteiligen Erstattung der Wärmekosten sowie zur Leistung von Heizkostenvorschüssen verpflichtet sind. (Anschluss BGH, IMR 2007, 315; Abgrenzung BGH, Urteil vom 22.02.2006 - VIII ZR 362/04, IMRRS 2006, 0847)*)

2. Im Wege ergänzender Vertragsauslegung gem. §§ 133, 157 BGB ist auch darüber zu befinden, ob der Vermieter die gesamten Contractingkosten einschließlich darin enthaltener Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns des Wärmelieferanten auf die Mieter umlegen darf, oder ob er sie anteilig selbst tragen muss. Wesentlich kommt es dabei auf die zu erwartende Veränderung der die Mieter treffenden Kosten der Wärmeversorgung an. Ist davon auszugehen, dass die jährlichen Stromkosten für den Betrieb der Einzelöfen deutlich höher waren als die nunmehr auf die Beheizung der Wohnung entfallenden anteiligen Contractingkosten, erschiene es unbillig, der Vermieterin einen von ihr selbst zu tragenden Anteil der Contractingkosten zuzuweisen, um so zu ihren Lasten den Mietern noch weiter gehende Einsparungen zu ermöglichen. Dabei obliegt es den Mietern, zu den in der Vergangenheit angefallenen Stromkosten vorzutragen; sie trifft insoweit zumindest eine sekundäre Darlegungslast, da die Vermieterin auf die den Mietern erteilten Stromrechnungen nicht zugreifen kann.*)

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IMRRS 2025, 0314

OVG Nordrhein-Westfalen, Beschluss vom 13.01.2025 - 10 B 880/24

1. Erfolgt die Aufnahme der Wohnnutzung ohne Fertigstellungsanzeige bzw. Gestattung der vorzeitigen Nutzung und trotz brandschutzrechtlicher Bedenken, dann liegt die Annahme nahe, dass ein Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften vorliegt.

2. Im Falle drohender Obdachlosigkeit des Bewohners kann die Bauordnungsbehörde auf die Inanspruchnahme kommunaler Hilfsangebote verweisen.

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IMRRS 2025, 0317

BFH, Urteil vom 05.12.2024 - V R 16/22

1. Die Inanspruchnahme der in einer Rechnung als Aussteller bezeichneten Person nach § 14c Abs. 1 Satz 1 des Umsatzsteuergesetzes (UStG) setzt voraus, dass diese an der Erstellung der Rechnung mitgewirkt hat oder dass ihr die Ausstellung anderweitig nach den für Rechtsgeschäfte geltenden Regelungen, zu denen auch das Recht der Stellvertretung gehört, zuzurechnen ist.*)

2. Ein vom Voreigentümer veranlasster unrichtiger Steuerausweis im Sinne des § 14c Abs. 1 Satz 1 UStG kann dem Grundstückserwerber nicht nach § 566 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs zugerechnet werden.*)

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IMRRS 2025, 0290

OLG Braunschweig, Beschluss vom 21.02.2025 - 10 W 1/25

1. Im Falle einer übereinstimmenden Erledigungserklärung mit Blick auf eine Stufenklage ist für die Kostenentscheidung am Maßstab des § 91a Abs. 1 ZPO für die Bemessung des Verhältnisses von Obsiegen und Unterliegen kalkulatorisch jede einzelne Stufe gesondert zu betrachten.*)

2. Im Rahmen der nach § 91a ZPO zu treffenden Billigkeitsentscheidung kann auch ein materiell-rechtlicher Schadensersatz- bzw. Kostenerstattungsanspruch berücksichtigt werden - etwa als Folge schuldhaft verzögerter Erfüllung eines Auskunftsanspruchs.*)

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Online seit 10. März

IMRRS 2025, 0293

AG Zossen, Urteil vom 13.01.2025 - 5 C 63/24

Sittenwidrig ist ein Mietvertrag, der eine nahestehende Person in Erwartung einer zeitnah drohenden Zwangsvollstreckung auf Kosten des zukünftigen Ersteigerers im Besitz der gegenständlichen Wohnung halten soll, ohne dafür einen angemessenen Mietzins zu entrichten, und der im Bewußtsein dessen abgeschlossen worden ist, dass zu dem vereinbarten Mietzins niemals eine vergleichbare Wohnung zu erlangen wäre.*)

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IMRRS 2025, 0302

AG Hamburg, Beschluss vom 21.01.2025 - 21 C 7/25

1. Die abstrakte Gefährlichkeit des eingesetzten Mittels (Schusswaffengebrauch im Wohnraum) rechtfertigt für sich genommen noch keine konkrete Gefahr für Leib oder Leben des Vermieters bzw. von ihm zu schützenden Personen (andere Hausbewohner) i.S.d. § 940a ZPO.

2. Verfolgt die Antragstellerin eine Regelungsverfügung in Form eines Betretungsverbots der Wohnung samt Schlüsselaustausch und Hinterlegung der Schlüssel bei einem zu bestimmenden Dritten (z.B. Sequester), steht dies in faktischer Wirkung einer Räumungsverfügung gleich, weshalb daran dieselben Maßstäbe wie an eine Räumungsverfügung (§ 940a ZPO) zu stellen sind.

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IMRRS 2025, 0310

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - VIII ZB 60/24

Eine Nichtzulassungsbeschwerde gegen die Nichtzulassung der Rechtsbeschwerde ist unstatthaft, da das Gesetz diesen Rechtsbehelf im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht vorsieht.

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IMRRS 2025, 0289

OVG Sachsen, Beschluss vom 29.01.2025 - 6 B 102/24

Ein Prozessbeteiligter kann erwarten, dass offenkundige Versehen seinerseits, wie das Fehlen einer zur Fristwahrung erforderlichen qualifizierten elektronischen Signatur oder eines sicheren Übermittlungswegs, in angemessener Zeit bemerkt und als Folge der prozessualen oder behördlichen Fürsorgepflicht innerhalb eines ordnungsgemäßen Geschäftsgangs die notwendigen Maßnahmen getroffen werden, um eine drohende Fristversäumung zu vermeiden.*)

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Online seit 7. März

IMRRS 2025, 0292

BGH, Urteil vom 15.01.2025 - XII ZR 29/24

1. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 30.09.2020 - XII ZR 6/20, IMR 2021, 66).*)

2. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 21.01.2009 - XII ZR 79/07, IMRRS 2009, 0507 = NJW-RR 2009, 593).*)

3. Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zu Grunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.*)

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IMRRS 2025, 0287

OLG Brandenburg, Urteil vom 20.11.2024 - 11 U 223/23

1. Voraussetzung einer gesamtschuldnerischen Haftung ist, dass zwischen den Haftenden aufgrund der Gleichstufigkeit der Verpflichtungen eine Tilgungsgemeinschaft besteht. Sie fehlt, wenn der Leistungszweck der einen gegenüber der anderen Verpflichtung subsidiär oder nachrangig ist. Deshalb besteht kein Gesamtschuldverhältnis zwischen dem Schädiger und der Sachversicherung.*)

2. Verspricht der Versicherer einer Gebäudeversicherung Entschädigung für versicherte Sachen, die durch Leitungswasser zerstört oder beschädigt worden sind und definieren die AVB (hier: AWB 87) Leitungswasser als Wasser aus den fest verlegten Zu- oder Ableitungsrohren der Wasserversorgung, ist der Versicherungsschutz nicht auf einen Wasseraustritt aus einem der Versorgung des versicherten Gebäudes dienenden wasserführenden System beschränkt (Anschluss an OLG Bamberg, IMR 2007, 374; Abgrenzung zu OLG Nürnberg, IBR 2021, 212).*)

3. Unter einer Anlage i.S.v. § 2 Abs. 1 Satz 1 HPflG ist eine technische Einrichtung im weitesten Sinne zu verstehen, die ihre Selbständigkeit nicht bereits dadurch verliert, dass sie Teil einer anderen Anlage ist. In diesem Sinne ist der aus der Verbindung des Verteilungsnetzes mit der Kundenanlage bestehende und zu den Betriebsanlagen des Wasserversorgungsunternehmens gehörende Hausanschluss als eigenständige Anlage zu verstehen (Anschluss an BGH, IBR 2014, 764).*)

4. Zur Frage, wer bei Anschlussleitungen zu den Abnehmern einer Versorgungsanlage Inhaber der Anlage i.S.v. § 2 Abs. 1 Satz 1 HPflG ist (vgl. BGH, Urteil vom 04.11.2021 - III ZR 249/20, Rz. 9, IBRRS 2022, 0292 = IMRRS 2022, 1705; BGH, IMR 2007, 1100 - nur online).*)

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IMRRS 2025, 0298

OVG Münster, Beschluss vom 18.02.2025 - 15 A 454/23

1. Bei der Festsetzung des Straßenausbaubeitrags durch den hier angefochtenen Bescheid handelt es sich um eine gemeinschaftliche Angelegenheit, die i.S.d. § 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG a.F. "an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet" ist. Steht ein Grundstück im Miteigentum mehrerer Personen, wird der Vorteil allen (Mit-)Eigentümern gemeinsam geboten. Eine Beschränkung auf bestimmte Eigentumsanteile ist nicht möglich.*)

2. Da die Beitragspflicht im Grundstückseigentum und nicht in der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums wurzelt, ist nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beitragspflichtig, sondern jeder einzelne der Wohnungseigentümer.*)

3. Sie haften nach § 12 Abs. 1 Nr. 2 b KAG-NW i.V.m. § 44 Abs. 1 AO und § 5 Abs. 1 Satz 2 der Satzung über Beiträge für straßenbauliche Maßnahmen der Kommune gesamtschuldnerisch.*)

4. Zur Bestimmtheit eines Abgabebescheides hinsichtlich des bzw. der Adressaten, denn es muss ihm entnommen werden können, für wen er bestimmt ist. Das ergibt sich in der Regel, aber wegen der möglichen Verschiedenheit von Bekanntgabe- und Inhaltsadressat nicht zwingend, aus dem Anschriftenfeld.*)

5. Befinden sich unter den zur Beitragszahlung in Anspruch genommenen Wohnungseigentümern solche, die im Zeitpunkt der Bekanntgabe aus der Gemeinschaft ausgeschieden waren, kann die Zustellung allenfalls diesen gegenüber ("teilweise") scheitern, sofern nicht noch gemeinschaftliche Verpflichtungen der Wohnungseigentümer aus der Zeit ihrer Zugehörigkeit zur Gemeinschaft abzuwickeln sind.*)

6. Die dem Verwalter nach § 27 WEG a.F. eingeräumten Befugnisse dienten gerade dem Zweck, eine vereinfachte wie auch möglichst sichere Abwicklung des Rechtsverkehrs vor allem mit größeren - und dadurch komplexeren - Gemeinschaften zu ermöglichen.*)

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IMRRS 2025, 0294

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 30.12.2024 - I-10 W 100/24

Eine Gesellschaft, deren zum Beurkundungszeitpunkt konkret entfaltete Geschäftstätigkeit auf den Erwerb und die Veräußerung von Wohnimmobilien gerichtet ist, ist auch dann schwerpunktmäßig operativ und nicht vermögensverwaltend i.S.v. § 54 Satz 3 GNotKG tätig, wenn sie während der Haltephase Mieteinkünfte erzielt und in dieser Zeit mit der Verwaltung der Wohnungen befasst ist.*)

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IMRRS 2025, 0291

BVerwG, Beschluss vom 06.02.2025 - 11 B 4.24

Für eine Klage gegen eine behördliche Streitwert- und Kostenfestsetzung hinsichtlich der Erstattung von notwendigen Rechtsanwaltskosten im Verfahren der vorzeitigen Besitzeinweisung gem. § 44b EnWG ist nach § 40 Abs. 1 Satz 1 VwGO der Verwaltungsrechtsweg eröffnet.*)

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IMRRS 2025, 0288

VG Augsburg, Beschluss vom 18.12.2024 - 9 K 23.1714

1. Die Beteiligten können beantragen, dass bestimmte Vorgänge oder Äußerungen in das Protokoll aufgenommen werden. Ein solcher Antrag ist jedoch nur bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung zulässig; ein danach gestellter Antrag kann aber als Anregung zur Protokollberichtigung behandelt werden.

2. Unrichtigkeiten des Protokolls können jederzeit berichtigt werden. Für die Frage, ob ein Protokoll im Rechtssinne unrichtig ist, kommt es darauf an, ob aus der Sicht des Verhandlungstermins, auf den sich das Protokoll bezieht, der Vorgang protokollierungspflichtig ist, was nur bei wesentlichen Vorgänge der Verhandlung anzunehmen ist.

3. Eine Protokollberichtigung kann zwar auch eine "Unvollständigkeit" des Protokolls umfassen. In Abgrenzung zum Protokollaufnahmeantrag können dies jedoch nur sprachliche Unvollständigkeiten bei der Wiedergabe eines Vorgangs oder einer Äußerung sein, nicht jedoch die vollständig fehlende Wiedergabe eines Vorgangs oder einer Äußerung.

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Online seit 6. März

IMRRS 2025, 0283

AG Kreuzberg, Urteil vom 11.12.2024 - 4 C 5129/24

1. Eine Vermietung zum vorübergehenden Gebrauch liegt nur vor, wenn durch die Anmietung lediglich ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus besonderem Anlass entsteht (etwa Urlaub, Um- oder Neubau der eigentlichen Wohnung), gedeckt werden soll, nicht hingegen, wenn ein allgemeiner Wohnbedarf mangels anderweitiger Bleibe lediglich kurzfristig und vorübergehend befriedigt werden kann.

2. Bei Studierenden ist vorübergehender Gebrauch allenfalls dann anzunehmen, wenn sie die Wohnung nur semesterweise anmieten, da sie sich dann ersichtlich einen Wechsel in eine andere Wohnung nach dem Semester vorbehalten wollen.

3. Der im Mietvertrag vereinbarte Vertragszweck "Studium" lässt nicht per se den Schluss auf einen nur vorübergehenden Gebrauch zu.

4. Der Abschluss eines Kettenmietvertrags mit jeweils kurzer Mietdauer über ein Zimmer in einer Wohnung mit einem Studenten als Mieter ist als Versuch der Umgehung der Mietpreisbremse zu werten.

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IMRRS 2025, 0281

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 20.02.2025 - 2-13 S 42/24

1. Ein Beschluss, die Kosten der Erneuerung einer Heizungsanlage nach dem Objektprinzip zu verteilen, kann sich im Rahmen des weiten Ermessens der Wohnungseigentümer bei der Änderung von Kostenverteilerschlüsseln (§ 16 Abs. 2 WEG) halten.*)

2. Gibt eine Regelung in der Teilungserklärung sinngemäß nur den seinerzeit geltenden Rechtsstand (hier zur Änderung von Kostenverteilerschlüsseln) wieder, steht dies der Anwendung des neuen Rechts nicht entgegen.*)

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IMRRS 2025, 0179

OLG München, Beschluss vom 03.12.2024 - 33 W 1034/24

1. Das notarielle Nachlassverzeichnis ist eine Tatsachenbescheinigung des Notars übe seine Ermittlungen und Wahrnehmungen. Sie wird durch Errichtung einer öffentlichen Zeugnisurkunde über die vom Notar festgestellten Tatsachen errichtet; eine Verlesung findet nicht statt. Der Pflichtteilsberechtigte hat an einer Anwesenheit bei diesem Vorgang grundsätzlich kein Interesse.*)

2. Das Zuziehungsrecht des Pflichtteilsberechtigten bei der Aufnahme des amtlichen Verzeichnisses durch einen Notar besteht nicht bei einzelnen notariellen Ermittlungshandlungen.*)

3. Der Pflichtteilsberechtigte hat grundsätzlich keinen Anspruch, die vom Notar im Rahmen der Erstellung des notariellen Nachlassverzeichnisses auszuwertenden Unterlagen einzusehen.*)

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IMRRS 2025, 0282

OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.02.2025 - 26 Sch 21/24

1. Auch im Verfahren auf Vollstreckbarerklärung von Schiedssprüchen gilt der Grundsatz, dass das Kostenrisiko voreilig gestellter Anträge den Antragsteller treffen muss.

2. Beinhaltet der für vollstreckbar zu erklärende Schiedsspruch eine Ratenzahlungsvereinbarung und kommt der Schuldner dieser Ratenzahlungsvereinbarung pflichtgemäß nach, so hat regelmäßig der Gläubiger die Kosten des Vollstreckbarerklärungsverfahrens zu tragen, wenn er trotz fehlender Fälligkeit der ausstehenden Raten einen Antrag auf Vollstreckbarerklärung stellt und keine Anhaltspunkte dafür darlegt, dass der Schuldner bei Fälligkeit nicht erfüllen wird.

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IMRRS 2025, 0285

BGH, Beschluss vom 28.01.2025 - VIII ZB 39/24

1. Erklären die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt, ist über die Kosten des Verfahrens unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden. Dabei ist der mutmaßliche Ausgang des Verfahrens zu berücksichtigen.

2. Es ist nicht Zweck einer Kostenentscheidung, Rechtsfragen von grundsätzlicher Bedeutung zu klären oder das Recht fortzubilden. Grundlage der Entscheidung ist lediglich eine summarische Prüfung, bei der das Gericht grundsätzlich davon absehen kann, in einer rechtlich schwierigen Sache nur wegen der Verteilung der Kosten alle für den hypothetischen Ausgang bedeutsamen Rechtsfragen zu klären.

3. Bleibt eine in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum umstrittene Rechtsfrage offen, ist ungewiss, welchen Ausgang das Verfahren genommen hätte. Mangels anderer Verteilungskriterien sind die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufzuheben.

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Online seit 5. März

IMRRS 2025, 0276

AG Bottrop, Urteil vom 09.01.2025 - 8 C 284/23

1. Wird der Herausgabeanspruch des Vermieters im Wege der Zwangsräumung durchgesetzt, bedeutet dies keine Erfüllung des Räumungsschuldners i.S.v. § 362 BGB.

2. Eine vorübergehende Nutzungsuntersagung stellt keinen Kündigungsgrund für den Vermieter dar.

3. Tritt in einer Wohnung ein Abwasserschaden auf, der zu unzumutbaren Fäkalgerüchen führt, ist die Miete zu 100% gemindert.

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IMRRS 2025, 0221

LG Frankfurt/Main, Urteil vom 23.01.2025 - 2-13 S 12/24

1. Wird eine Anfechtungsklage rechtskräftig abgewiesen, liegt darin auch die Feststellung, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht nichtig sind.

2. Die Einhaltung der Klagefrist nach § 45 WEG ist eine Frage der Begründetheit der Anfechtungsklage.

3. Die Forderung einer Wohnungseigentümergemeinschaft kann nicht einseitig durch Beschluss ohne Zustimmung des Wohnungseigentümers (= Schuldner) gestundet werden.

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IMRRS 2025, 0167

OLG Celle, Beschluss vom 09.09.2024 - 20 W 50/24

1. Der Antrag des Finanzamtes auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek ist ein Ersuchen i.S. des § 38 GBO. Damit ist der Inhalt des eigentlichen Steuerbescheids als Vollstreckungstitel der Nachprüfung durch das Grundbuchamt entzogen und das Ersuchen ersetzt aus Sicht des Grundbuchamtes den Titel. Hieraus folgt, dass die im Ersuchen als zu besichernd bezeichneten Forderungen - d.h. die Einkommenssteuerforderungen ebenso wie die Zinsen und Säumniszuschläge - beim Vollzug der Eintragung als tituliert zu behandeln sind.*)

2. Im "titelersetzenden" Ersuchen bereits kapitalisierte Zinsen und Säumniszuschläge sind als Hauptforderung einzutragen bzw. dieser hinzuzurechnen.*)

3. § 197 Abs. 2 BGB greift von vornherein nur insoweit, als die titulierten Ansprüche auf Leistungen gerichtet sind, die nach Unanfechtbarkeit der Anspruchsfeststellung bzw. nach dem Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung fällig werden.

4. Eine Verletzung gesetzlicher Vorschriften i.S.v. § 53 Abs. 1 GBO kann auch dann vorliegen, wenn die Gesetzesauslegung des Grundbuchamts rechtlich vertretbar erscheint, z.B. weil - wie hier - andere Obergerichte von derselben Auffassung ausgehen. Maßgeblich ist allein die objektive Rechtslage.

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IMRRS 2025, 0278

AG Hanau, Beschluss vom 03.03.2025 - 32 C 226/24

Die automatisierte Rückmeldung an den Absender einer E-Mail, die Adresse werde nicht mehr verwendet und die eingegangene E-Mail nicht weitergeleitet, steht dem Zugang der E-Mail nicht entgegen. Der Absender kann jedoch nebenvertraglich zur Verwendung eines anderen Kommunikationswegs verpflichtet sein.*)

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IMRRS 2025, 0277

BGH, Beschluss vom 07.01.2025 - VII ZB 30/23

Im Klauselerteilungsverfahren nach §§ 724 ff. ZPO können für ein gem. § 93Abs. 1 Satz 2 ZVG zu berücksichtigendes Besitzrecht eines Dritten nur solche Umstände Berücksichtigung finden, nach denen dieses Besitzrecht für das Klauselerteilungsorgan ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar, also evident ist.*)

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IMRRS 2024, 1422

BGH, Urteil vom 08.08.2024 - III ZR 287/23

Worüber gem. § 17 Abs. 1 BeurkG i.R.d. Bestellung einer Grundschuld oder - über § 24 Abs. 1 BNotO - wie bei einer Beurkundung zu belehren ist, ist eine Rechtsfrage, die vom Tatrichter ohne weiteren Sachvortrag des Klägers zum Inhalt der Belehrung zu beantworten ist.

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IMRRS 2025, 0279

BGH, Beschluss vom 11.02.2025 - XI ZR 32/24

Ein Verstoß gegen den Anspruch auf Gewährung rechtlichen Gehörs setzt eine gewisse Evidenz der Gehörsverletzung voraus, das heißt, im Einzelfall müssen besondere Umstände vorliegen, die deutlich ergeben, dass das Vorbringen der Beteiligten entweder überhaupt nicht zur Kenntnis genommen oder bei der Entscheidung ersichtlich nicht erwogen worden ist.

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Online seit 4. März

IMRRS 2025, 0260

VG Karlsruhe, Urteil vom 05.02.2025 - K 505/24

1. Die Festsetzung eines Überschwemmungsgebiets verschiebt mit Blick auf die Erteilung einer wasserrechtlichen Genehmigung die "Verfahrenslast" auf den Antragsteller.*)

2. Es ist nicht Aufgabe des Gerichts, die Genehmigungsfähigkeit eines Vorhabens durch Einholung eigener Gutachten zu ermöglichen. Die Genehmigungsvoraussetzungen der vom Antragsteller beizubringenden Bauvorlagen, zu denen gegebenenfalls auch (wasserwirtschaftliche) Gutachten gehören.*)

3. Die Zuständigkeitskonzentration auf die Baurechtsbehörde in § 84 Abs. 2 Satz 1 VVG bewirkt, dass allein das Fehlen der wasserrechtlichen Genehmigungsvoraussetzungen die Behörde auch zur Versagung der Baugenehmigung berechtigt.*)

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IMRRS 2024, 1376

LG Stuttgart, Beschluss vom 30.05.2023 - 19 S 34/22

1. Die Pflicht des Verwalters, Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer geltend zu machen (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG a.F.), entfaltet keine Schutzwirkung zu Gunsten anderer Eigentümer. Die Pflicht des Verwalters dient dem Ziel, die Wohnungseigentümergemeinschaft mit der notwendigen Liquidität auszustatten.

2. Der Verwalter ist gegenüber einem Erwerber, der gemeinsam mit dem Veräußerer für Beiträge haftet, nicht verpflichtet, diese zunächst beim Veräußerer geltend zu machen. Aus der insoweit maßgeblichen Perspektive der Eigentümergemeinschaft besteht kein Haftungsvorrang des Veräußerers.

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IMRRS 2025, 0270

KG, Beschluss vom 30.01.2025 - 1 W 21/24

Ein in einer vor dem 01.12.2020 vereinbarten Gemeinschaftsordnung enthaltener Zustimmungsvorbehalt zu Gunsten "der Mehrheit der übrigen Wohnungseigentümer" zur Veräußerung eines Wohnungseigentums ist ergänzend dahin auszulegen, dass nicht die Wohnungseigentümer individuell, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zustimmungsbefugt sind. Öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärungen einer Mehrheit, aber nicht aller Wohnungseigentümer genügen dann zum Nachweis der Wirksamkeit einer Auflassung gegenüber dem Grundbuchamt nicht.*)

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IMRRS 2025, 0168

LG Memmingen, Urteil vom 16.07.2024 - 36 O 1607/23

1. § 50 Abs. 2 Nr. 2 ZVG erfasst den Fall eines Wegfalls des Rechts nach Wirksamwerden des Zuschlags.

2. Die Zuzahlungspflicht des Erstehers besteht auch bei vorheriger Befriedigung des Eigentümers des versteigerten Grundstücks.

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IMRRS 2025, 0257

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 06.02.2025 - 2 U 91/24

1. Ein eingeschränkter Rechtsmittelantrag ist für die Bemessung des Streitwerts ohne Bedeutung, wenn er offensichtlich nicht auf die Durchführung des Rechtsmittels gerichtet ist, sondern der Verringerung der Kostenlast dient. § 47 GKG hat nicht den Zweck, einem Rechtsmittelkläger, der sein Rechtsmittel überhaupt nicht durchführen will, zu einer Verringerung der Kostenlast zu verhelfen (Anschluss an BGH, Beschluss vom 14.02.1978 - GSZ 1/77, NJW 1978, 1263).*)

2. Ob ein Rechtsmittel "offensichtlich" nicht durchgeführt werden soll, kann zwar in der Regel nur aufgrund eindeutiger objektiver Umstände angenommen werden. Für diese Annahme kann aber schon ein krasses Missverhältnis zwischen der Beschwer des Rechtsmittelführers und der mit dem Rechtsmittelantrag nur noch verfolgten Urteilsabänderung reichen. Eine dementsprechende Bewertung kann ferner auch in anderen Fällen jedenfalls zusammen mit der späteren Rücknahme des krass eingeschränkten Rechtsmittelantrages veranlasst sein.*)

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Online seit 3. März

IMRRS 2025, 0262

OLG München, Beschluss vom 09.08.2022 - 20 U 3568/21 Bau

1. Die Ausübung eines Kündigungs- oder Rücktrittsrechts kann treuwidrig und damit unwirksam sein, wenn sich der Erklärende widersprüchlich verhält (hier bejaht).

2. Ein Rücktritt des Unternehmers vom Vertrag wegen Verzugs des Bestellers mit der Zahlung einer Kaufpreisrate scheidet aus, wenn sich der Unternehmer seinerseits in Gläubigerverzug befindet, weil er die von ihm geschuldete und verlangte Gegenleistung (hier: Besitzübergabe) nicht anbietet.

3. Ein mangelbedingtes Leistungsverweigerungsrecht des Bestellers besteht auch in den Fällen, in denen die Abschlagsforderung gemäß vertraglichem Zahlungsplan nach Baufortschritt fällig werden. Dabei trifft den Unternehmer die Beweislast für die Vertragsgemäßheit seiner Leistung.

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IMRRS 2025, 0269

AG Remscheid, Urteil vom 03.02.2025 - 7 C 130/24

1. Es führt allein schon die Übermittlung einer (formell) ordnungsgemäßen Abrechnung über die Betriebskosten an den Mieter zur Fälligkeit des sich hieraus ergebenden Nachforderungs- und Guthabensaldos.

2. Erst wenn der Mieter von seinem Belegeinsichtsrecht geltend macht, resultiert daraus für ihn ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Gewährung der Belegeinsicht.

3. Nur wenn die Belegeinsicht endgültig verweigert wird, kann die Klage des Vermieters auf Leistung des Nachzahlungsbetrages nicht nur zu einer Zug-um-Zug-Verurteilung, sondern zu einer Klageabweisung führen.

4. Die Belegeinsicht erstreckt sich auch auf die Zahlungsbelege; allerdings nur dann, wenn der Mieter die Einsichtnahme in die entsprechenden Zahlungsbelege auch tatsächlich verlangt und der Vermieter diese ablehnt.

5. Das allgemeine Verlangen nach Belegeinsicht bezieht sich allerdings nach allgemeinem Sprachgebrauch nur auf die Belege für die umgelegten Kosten und eben nicht auf die weiteren Zahlungs- bzw. Gutschriftbelege.

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IMRRS 2025, 0264

LG Lübeck, Beschluss vom 26.06.2024 - 33 C 1094/23

1. Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

2. Bei der Frage, ob ein Vermieter durch die Fortsetzung eines Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert wird, darf nicht allein darauf abgestellt werden, ob eine bewohnte Wohnung der Durchführung der angestrebten Verwertung entgegensteht. Vielmehr ist auch zu bewerten, ob das Mietverhältnis als solches einer Durchführung der Arbeiten entgegensteht.

3. Das kann insbesondere dann der Fall sein, wenn sich der Mieter nicht bereiterklärt, seine Wohnung vorübergehend zu räumen oder eine vorübergehende Räumung oder eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu angepassten Konditionen aus anderen tatsächlichen oder wirtschaftlichen Gründen nicht möglich sind.

4. Eine Verwertungskündigung ist zulässig, wenn ein Mietobjekt durch beabsichtigte Sanierungsmaßnahmen wegfällt.

5. Die Umgestaltung einer Wohnung kann dem Wegfall einer Wohnung nur dann gleichgestellt werden mit der Folge, dass ein Kündigungsgrund in Betracht zu ziehen ist, wenn die Wohnung durch die Umgestaltung in ihrem grundlegenden Charakter wesentlich verändert wird. Dies dürfte einer grundsätzlichen Veränderung des Wohnungszuschnitts und der Wohnqualität bedürfen, die über eine reine Modernisierung hinausgeht.

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IMRRS 2025, 0268

AG Siegburg, Urteil vom 22.07.2024 - 152 C 7/23

1. Ein Absenkungsbeschluss ist - auch als Geschäftsordnungsbeschluss verstanden - isoliert anfechtbar. Die Beschlussfassung, im Wege des Umlaufbeschlusses zu entscheiden, muss angekündigt werden (vgl. Schultzky in Jennißen, WEG, 8. Aufl., Rz. 150). Anfechtbar ist nicht erst der Folgebeschluss (a.A. AG Köln, ZMR 2022, 1013).

2. Ein Absenkungsbeschluss muss mit den Stimmen aller Eigentümer gefasst werden.

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IMRRS 2025, 0261

OLG Hamm, Urteil vom 20.01.2025 - 22 U 25/24

1. Arglistig handelt ein Verkäufer bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels, wenn er den Sachmangel mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass sein Vertragspartner den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

2. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungsbedürftiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen. Auch ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind. Erforderlich ist die Kenntnis der den Mangel begründenden Umstände zumindest in der Form des Eventualvorsatzes. Liegt eine solche Kenntnis vor, ist es unerheblich, ob der Verkäufer daraus den Schluss auf einen Mangel im Rechtssinne zieht.

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IMRRS 2025, 0275

OLG Hamm, Beschluss vom 21.01.2025 - 7 U 3/25

1. Die Darlegungs- und Beweislast für eine Verkehrssicherungspflichtverletzung trifft im rein deliktischen Bereich - anders im vertraglichen Bereich - allein den Geschädigten (in Fortschreibung zu BGH, Urteil vom 25.10.2022 - VI ZR 1283/20, Rn. 15 ff. m. w. N., IBRRS 2022, 3506 = IMRRS 2022, 1545; OLG Hamm, Beschluss vom 11.10.2023 - 7 U 57/23, BeckRS 2023, 48985; OLG Hamm, Beschluss vom 19.01.2023 - 7 U 119/22, BeckRS 2023, 9515).*)

2. Die Zumutbarkeit von Sicherungsvorkehrungen bestimmt sich unter Abwägung der Wahrscheinlichkeit der Gefahrverwirklichung, der Gewichtigkeit möglicher Schadensfolgen und der Höhe des Kostenaufwands, der mit etwaigen Sicherungsvorkehrungen einhergeht (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19.07.2018 - VII ZR 251/17, Rn. 18, IBRRS 2018, 2629).*)

3. Insoweit ist anerkannt, dass Verkehrsflächen nicht permanent auf drohende Gefahren überprüft werden müssen (im Anschluss an BGH, Urteil vom 25.10.2022 - VI ZR 1283/20, Rn. 13 f., IBRRS 2022, 3506 = IMRRS 2022, 1545; BGH, Beschluss vom 11.08.2009 - VI ZR 163/08, IBRRS 2009, 3160 = IMRRS 2009, 1739; BGH, Urteil vom 05.10.2004 - VI ZR 294/03, IBRRS 2004, 4861; BGH, Urteil vom 04.10.1983 - VI ZR 98/82, IBRRS 1983, 0428), so dass auch Absperrpfosten auf öffentlich zugänglichen Wegen grundsätzlich - wie hier - nicht ständig auf ordnungsgemäße Arretierung / fehlerhaften Verschluss / Beschädigungen überprüft werden müssen (in Fortschreibung zu OLG Hamm, Beschluss vom 04.05.2022 - 7 U 20/22, NJW-RR 2022, 1615).*)

4. Eine vollständige Überbürdung des Schadens auf den Geschädigten unter dem Gesichtspunkt des Mitverschuldens ist nur ausnahmsweise in Betracht zu ziehen, wenn - wie hier nicht - das Handeln des Geschädigten von einer ganz besonderen, schlechthin unverständlichen Sorglosigkeit gekennzeichnet ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 28.04.2015 - VI ZR 206/14, IBRRS 2015, 1111 = IMRRS 2015, 0655; BGH, Urteil vom 20.06.2013 - III ZR 326/12, Rn. 27, IBRRS 2013, 2842; OLG Hamm, Urteil vom 17.01.2025 - 7 U 114/23, Ls. 2, IBRRS 2025, 0589).*)

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